S_ST数码：土地估价报告.PDF

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1、 土 地 估 价 报 告 项目名称：青海盐湖工业（集团）有限公司重组项目土地 使用权价格评估 受托估价单位：青海金地不动产评估咨询有限责任公司 土地估价报告编号：青金地（估）字(2007)第 010 号 土地估价技术报告编号：青金地（技）字(2007)第 010 号 提交估价报告日期：二七年五月二十八日 项目名称：青海盐湖工业（集团）有限公司重组项目土地 使用权价格评估 受托估价单位：青海金地不动产评估咨询有限责任公司 土地估价报告编号：青金地（估）字(2007)第 010 号 土地估价技术报告编号：青金地（技）字(2007)第 010 号 提交估价报告日期：二七年五月二十八日 青海盐湖工业（

2、集团）有限公司重组项目 青海金地不动产评估咨询有限责任公司 2 土 地 估 价 报 告 第一部分 摘 要 一、估价项目名称 一、估价项目名称 青海盐湖工业（集团）有限公司重组项目土地使用权价格评估 二、委托估价方 二、委托估价方 青海盐湖工业（集团）公司 三、估价目的三、估价目的 根据 2006 年 12 月青海盐湖工业（集团）有限公司与深圳有缘控股有限公司（以下简称有缘控股系青海数码网络投资(集团)股份有限公司的控股股东）签订的关于重组青海数码网络投资(集团)股份有限公司（以下简称数码网络）之重组协议，“青海盐湖工业（集团）有限公司拟投入重组资金 2.7亿元，通过代偿（还款或转贷）深圳有缘控

3、股及其关联方的部分银行债务和被乙方占用的深圳市信诚科技发展有限公司的资金，获取有缘控股控制或享有的有缘控股、上海丹阳商务咨询有限公司、青海省国有资产管理公司持有的数码网络 53.63的股权和有缘控股及其关联方合计持有的上海富有房产有限公司 100的股权以及有缘控股持有的北京润和全部股权”。按照原国家土地管理局令第 8 号国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定、国土资源部 关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见（国土资1999433 号）及关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发200144 号）的要求，青海盐湖工业（集团）有限公司特委托青海金地不动产评估咨

4、询有限责任公司，对此次重组所涉及的土地进行价格评估，为其依法进行重组提供土地使用权价格依据。四、估价基准日 四、估价基准日 二六年十二月三十一日 五、估价日期 五、估价日期 二七年四月八日至二七年五月二十八日 六六、地价定义 地价定义 根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地土地登记用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见 土地估价结果一览表。青海盐湖工业（集团）有限公司重组项目 青海金地不动产评估咨询有限责任公司 3考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况。故本

5、次评估价格是指在上述设定用途、开发程度和年期条件下，于评估基准日二六年十二月三十一日的出让土地使用权价格或划拨土地使用权价格。七、估价结果 七、估价结果 经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的土地评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、年期、开发程度、土地利用及权利状况条件下，于估价基准日 2006 年 12 月 31 日的土地使用权价格为：评估土地总面积：4994222.89 平方米 评估土地总地价：25827.8669 万元 大写：贰亿伍仟捌佰贰拾柒万捌仟陆佰陆拾玖元整 其中：（1）划拨土地总面积：4228871.99 平方米 评估土地总地价：21

6、141.5612 万元 大写：贰亿壹仟壹佰肆拾壹万伍仟陆佰壹拾贰元整（2）出让土地总面积：765350.9 平方米 评估土地总地价：4686.3057 万元 大写：肆仟陆佰捌拾陆万叁仟零伍拾柒元整 （货币种类：人民币元）各宗地单位面积地价、宗地地价详见土地估价结果一览表（划拨）和土地估价结果一览表（出让）。青海盐湖工业（集团）有限公司重组项目 青海金地不动产评估咨询有限责任公司 4八、土地估价师签字 八、土地估价师签字 姓 名 土地估价师证书号 签 字 才 让 杰 94280003 李 翔 业 94280001 赵 宗 禄 2002630009 九、土地估价机构九、土地估价机构 估价机构负责人

7、签字：青海金地不动产评估咨询有限责任公司 二七年五月二十八日 青海盐湖工业（集团）有限公司重组项目 青海金地不动产评估咨询有限责任公司 5 第二部分 估价对象界定 一、委托估价方一、委托估价方 委托单位：青海盐湖工业（集团）公司 单位地址：青海省格尔木市黄河路 1 号 法定代表人：安平绥 联 系 人：黄珉山 联系电话：0979-8448601 或 13909796360 邮政编码：816000 二、估价对象 二、估价对象 本次评估对象为青海盐湖工业（集团）公司或青海盐湖工业（集团）公司全资子公司所属位于格尔木市市区和察尔汗湖区的 40 宗，占地 4994222.89平方米土地。地上建筑物及其他

8、资产不在本项评估范围之内。三、估价对象概况 三、估价对象概况 1地登记状况 根据原国家土地管理局 国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定及国土资源部关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知等文件的要求,青海盐湖工业（集团）有限公司根据重组协议和方案,在对进入重组范围内的土地资产进行清查的基础上,对尚未进行土地登记或已经登记但不规范的,按照土地登记规则的要求进行了确权、测量和登记工作。全部待估宗地在提交评估报告时皆已完成了土地登记工作，取得了国有土地使用证。各宗地的土地产权证号、宗地位置、面积、用途、土地级别等国有土地登记状况详见附表 1土地登记状况表。2土地权利状况：待估宗地的土地所有权

9、属于国家所有，青海盐湖工业（集团）有限公司和青海盐湖工业（集团）有限公司全资子公司合法拥有土地使用权。根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，全部待估宗地来源合法，产权清楚。各待估宗地的土地使用者、使用权类型、他项权利等土地权利状况详见土地权属汇总表。3土地利用状况：各待估宗地的土地利用情况详见附表 2土地利用状况表。青海盐湖工业（集团）有限公司重组项目 青海金地不动产评估咨询有限责任公司 6四、影响地价的因素说明（一）一般因素 1 城市资源状况 四、影响地价的因素说明（一）一般因素 1 城市资源状况 1.1 地理位置 格尔木市位于青海省西部，青藏高原腹地，隶属海西蒙古族藏族自治州管辖的副地级

10、市，是青海省第二大城市。平面地理坐标介于东经 90439547，北纬 35113747。1.2 自然环境 a、地势、地貌：格尔木市辖区幅员辽阔，地形复杂，按地形地貌特征可划分为盆地区和高山区两部分，盆地与高山海拔相差悬殊，自然地貌、生态环境及气候状况各不一致，形成各自独特的的地貌类形。b、气候、水文：格尔木市属典型的高原大陆性气候，总日照时数 2859-3358小时，平均无霜期 162 天左右，年平均气温 4.3，年均降水量为 32 毫米。1.3 行政区划 格尔木市下辖东城行政委员会、西城行政委员会、察尔汗行政委员会三个行政委员会、四个乡镇三个街道办事处，行政区域面积达109962平方公里，2

11、005年末总耕地3498.1公顷，其中水浇地3370.0公顷。据青海省 2006 年统计年鉴资料，2005 年末，全市居民总户数 4.1万户，其中乡村户数 0.34 万户。总人口为 11.4 万人。2、土地市场状况 2、土地市场状况 格尔木市土地总面积为 123463 平方公里。主要用地类型包括农用地（耕地、菜地、园地等）、建设用地（包括城市建设用地和集体建设用地）及未利用地等。根据国务院关于加强土地资产管理的通知（国发200115 号）精神，该县（市）进一步加强土地资产管理，整顿土地市场秩序，垄断土地一级市场供应，并严格按照国土资源部招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部 11

12、号令）和协议出让国有土地使用权规定（国土资源部21 号令）要求，加强了对土地出让市场的管理，使该市土地市场日趋规范，有力推动了当地经济的发展。3、经济发展状况 3、经济发展状况 格尔木市国民经济增长较快，综合实力进一步增强。2006 年全年完成生产总值 73.4 亿元，增长 19.4%，其中第一产业完成 0.68 亿元，增长 8%，第二产业完成 53.9 亿元，增长 22.2%，第三产业完成 18.9 亿元，增长 13.1%，三次产业增加值占 GDP 的比重由上年的 1.08:69.86:29.06 调整为0.93:73.39:25.68；人均生产总值达到 3.66 万元，增长 29.4%。全

13、年完成固定资产投资 48.8 亿元，增长 55.4%，其中市属完成投资 30 亿元，增长 83.1%。工业产销再创新高。全年完成工业增加值 44.5 亿元，增长 22.3%；实现销售青海盐湖工业（集团）有限公司重组项目 青海金地不动产评估咨询有限责任公司 7产值 97.3 亿元，增长 41.8%。财政实力明显增强。完成地区一般预算收入 22.86 亿元，增长 53%；完成地方一般预算收入 3.15 亿元，增长 24.2%；争取专项资金 1.1 亿元，比上年多争取 0.2 亿元；完成地方一般预算支出 5.03 亿元，增长 39.7%。人民生活继续改善。城镇居民人均可支配收入达到 9967.4 元

14、，增长 11%；农牧民人均纯收入达到 3779 元，增长 11.3%。消费市场繁荣活跃。实现社会消费品零售总额 16.5 亿元，增长 13.1%。4、基础设施状况 4、基础设施状况 4.1 交通状况：格尔木市作为我省西部经济、社会、文化的中心城市，是进出西藏自治区物资的重要集散地，是连接青海、西藏、新疆、甘肃四省区的交通要塞和我国西部重要的交通枢纽。青藏铁路、青藏公路、敦格公路及格茫公路在此交汇，交通战略地位极其重要。4.1.1 公路：由国道 109、315、215 及专用公路构成了骨干公路网。境内公路里程达 1288 公里。4.1.2 铁路：随着青藏铁路贯通，格尔木市已成为青海最大的西出口，

15、铁路运输将会上一个台阶。4.1.3 航空：格尔木机场有直达西宁、西安的定期航班。4.2 供水：格尔木市区供水为市政供水。格尔木市水源地建有水库 3 座，日综合生产能力 19 万立方米。2006 年城市自来水管道总长达 316 公里，供水总量 22059 万立方米，用水普及率达 100%。5.3 排水：格尔木市区排水为市政管网，采用雨污合流。2006 市区排水管道总长度达 86.15 公里，排水管道密度达 2.35 公里/平方公里，污水年排放量达 1544 万立方米。5.4 供电：供电为市政供电，主要来源于龙羊峡至格尔木 330 干伏送变电工程和格尔木现有总装机 7.9 万千瓦的 4 座水、火和

16、天然气电站。2006 年用电量达 34948 万度，其中农村用电 48 万度。5.5 通讯：格尔木市区有线电话实现了程控化，西宁至格尔木 480 路数字微波线路和兰州一格尔木一拉萨国家一级光缆以及 C3 长途自动交控中心已建成投入运行，格尔木至南疆库尔勒光缆正在建设中。中国移动、中国联通信号覆盖全区。2005 年末电信业务总量达 17648 万元，本地电话用户达43216 户，市话普及率 90%以上，移动电话总用户达 95396 户。该区域通讯信号覆盖率广，通讯线路畅通。5.6 供暖：格尔木市供暖均采用独立采暖，无集中供暖和小区供暖设施。5.7 供气：格尔木市天燃气源于涩北油田，铺设有涩北天然

17、气田至格尔木年输气 9 亿立方米的输气管线一条。市政燃气管网已初具规模，2005 年燃气普及率 85.88。青海盐湖工业（集团）有限公司重组项目 青海金地不动产评估咨询有限责任公司 8（二）区域因素 1、区域概况（二）区域因素 1、区域概况 待估宗地格-市区-划-1、格-市区-划-2、格-市区-划-8、格-市区-划-9、格-市区-划-10、格-市区-划-20、格-市区-划-21、格-市区-划-22、格-市区-划-23均位于格尔木市区。格尔木市区位于格尔木辖区的东中部，主要由东城行政委员会、西城行政委员会二行政委员会构成。2005年末，市区建成区面积36.58平方公里，其中居住面积13.2平方公

18、里；公共设施和工业用地面积均为7.3平方公里，其他用地16.08平方公里。待估宗地格-察尔汗-出-1、格-察尔汗-划-3、格-察尔汗-划-4、格-察尔汗-划-5、格-察尔汗-划-6、格-察尔汗-划-7、格-察尔汗-划-11、格-察尔汗-划-12、格-察尔汗-出-2、格-察尔汗-出-3、格-察尔汗-划-13、格-察尔汗-划-14、格-察尔汗-出-4、格-察尔汗-划-15、格-察尔汗-出-5、格-察尔汗-划-16、格-察尔汗-划-17、格-察尔汗-出-6、格-察尔汗-出-7、格-察尔汗-划-18、格-察尔汗-划-24、格-察尔汗-划-25、格-察尔汗-划-26、格-察尔汗-划-27、格-察尔汗-划

19、-28、格-察尔汗-出-8、格-察尔汗-出-9 格-察尔汗-出-10、格-察尔汗-出-11、格-察尔汗-出-12 均位于格尔木市察尔汗工行委辖区察尔汗盐湖区。察尔汗盐湖区位于柴达木盆地中南部，格尔木市的东北部，海拔 2670 米，南距格尔木市约 65 公路，北距大柴旦 120 多公里。察尔汗盐湖有中国“死海”之称，是中国最大的内陆盐湖，南北宽 40 多公里，东西长 140 多公里，总面积为 5856 平方公里。它是柴达木四大盐湖中面积最大、储量最丰的一个，也是我国最大的天然盐湖，在世界排名第二。现已探明察尔汗盐湖钾盐总储量 5.4 亿吨，镁盐总储量 31.6 亿吨，钠盐总储量 426 亿吨，其

20、潜在价值巨大。已探明石油地质储量 3 亿多吨，远景储量 10 亿吨。涩北天然气田探明储量 3000 亿立方米，远景储量可达 5000 亿立方米，是中国四大天然气田之一。2、交通条件 2、交通条件（1）市区交通条件：格尔木市区纵以盐桥路、中山路、昆仑路、江源路、泰山路，横以金峰路、八一路、柴达木路、黄河路形成了纵横交错的城市交通网路。（2）察尔汗盐湖地区交通条件：察尔汗盐湖区有青藏铁路及青新公路穿行而过，与青海盐湖工业（集团）有限公司铁路专用线、厂区公路形成湖区交通网络。3、基础设施条件 3、基础设施条件 3.1 市区基础设施条件 格尔木市市区基础设施条件市区中心已达到“六通”（即 通路、通电、

21、通给水、通排水、通电讯、通天燃气）其余地区已达到“五通”（即 通路、通电、通给水、通排水、通电讯）。其具体状况如下：青海盐湖工业（集团）有限公司重组项目 青海金地不动产评估咨询有限责任公司 9 （1）供水：由市政供水管网供给，正常情况下，供水保证率可达 90%以上。（2）排水：由市政排水管网承担，排水设施完善，排水畅通。（3）供电：由市政电网供给，正常情况下供电保证率达 95以上。（4）通讯：市政通讯光缆和联通、移动信号覆盖全区，通讯保证率达95 以上。（5）供气：市政供气管网覆盖率 85.88，仅在远郊和独立的工矿区未通供气管网。3.2 察尔汗盐湖区（青海盐湖工业（集团）有限公司使用区）基础

22、设施条件（1）供水：由青海盐湖工业（集团）有限公司自建的供水设施供给。（2）排水：由青海盐湖工业（集团）有限公司自建的排水系统承担。（3）供电：供电电源接自 330 千伏龙乌格线路，厂区自降压后供给各生产车间和生活区。（4）通讯：接自市政通讯光缆。4、环境条件 4、环境条件 根据2005年青海省环境状况公报资料，2005年格尔木市区空气环境污染综合指数为3.13，与2004年相比环境空气质量略有好转。格尔木市区环境空气中二氧化硫、二氧化碳（或氮氧化物）年均值和点日均值均达到环境空气质量标准（GB3095-1996）二级标准。格尔木市区噪声源主要是交通运输噪声和社会生活噪声，其噪音污染指数1.7

23、。察尔汗盐湖区空气质量和噪音污染状况均优于格尔木市区空气环境污染综合指数为2.9。察尔汗盐湖区噪声源主要是生产噪音和交通运输噪声，其噪音污染指数1.2。（一）个别因素 （一）个别因素 各待估宗地个别因素状况详见附表 3待估宗地个别因素一览表。青海盐湖工业（集团）有限公司重组项目 青海金地不动产评估咨询有限责任公司 10 第三部分 土地估价结果及使用 一、估价依据：一、估价依据：（一）有关法律法规（一）有关法律法规 1、中华人民共和国土地管理法 2、中华人民共和国城市房地产管理法 3、原国家土地管理局1998年第8号令国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定 4、国土资源部关于改革土地估价结果确

24、认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发200144号）5、国土资源部办公厅“关于印发企业改制土地资产处置审批意见（试行）和土地估价报告备案办法（试行）的通知”（国土资厅发200142号）6、国土资源部关于进一步规范土地登记工作的通知（国土资发2003383号）7、国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见（国土资1999433号）8、国土资源部关于发布实施的通知（国土资发2006307号）9、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知（二）有关技术标准（二）有关技术标准 1、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程 2、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程 3、格

25、尔木市基准地价修订说明书（三）其他资料（三）其他资料 1、委托方提供的有关资料 2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料 二、土地估价 1、估价原则 二、土地估价 1、估价原则（1）替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。青海盐湖工业（集

26、团）有限公司重组项目 青海金地不动产评估咨询有限责任公司 11（2）需求与供给原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。（3）变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有

27、效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。（4）协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。（5）最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满

28、足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。（6）多种方法相结合的原则 随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。2.土地估价方法 2.土地估价方法（1）估价方法的确定 根据估价人员现场勘查情况，

29、考虑到待估宗地主要为工业用途，按照 城镇土地估价规程的要求，结合待估宗地的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估主要选用以下方法：对于位于市区各待估宗地由于处于当地基准地价覆盖范围内，且有市场交易案例可比较，则选用基准地价系数修正法和市场比较法进行评估。青海盐湖工业（集团）有限公司重组项目 青海金地不动产评估咨询有限责任公司 12对于位于察尔汗盐湖地区各待估宗地虽然未处于基准地价覆盖范围之内，考虑到周边区位条件及价格水平，评估时参照格尔木市基准地价末级下限为基准地价，采用基准地价系数修正法评估，又由于察尔汗盐湖地区有取得国有土地使用权成本及开发成本可参考，故可采用成本法进行评估。

30、对于划拨土地使用权价格的评估，先视划拨土地为出让土地评估出出让土地使用权价格，然后根据当地补交出让金标准扣除出让金金额后，得到划拨土地使用权价格。根据青海省中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第八章第三十五条“划拨土地使用权转让、出租、抵押等应补交出让金，按各地制定的标定地价的 4060的标准补交”。本次补交标准按 40计。根据以上理由本次评估方法选择结果详见表 31待估宗地估价方法选择表。表 31 待估宗地估价方法选择表 表 31 待估宗地估价方法选择表 选 用 评 估 方 法 序号 宗地编号 宗 地 名 称 设定用途 基准地价系数修正法 市场比较法 成本逼近法 1 格-市区-

31、划-1 综开公司 2 格-市区-划-2 办、宾馆 3 格-察尔汗-出-1 钾肥公司 4 格-察尔汗-划-3 综开公司 5 格-察尔汗-划-4 综开公司 6 格-察尔汗-划-5 采矿公司 7 格-察尔汗-划-6 采矿公司 8 格-察尔汗-划-7 钾肥公司 9 格-市区-划-8 动力公司 10 格-市区-划-9 综开公司 11 格-市区-划-10 动力公司 12 格-察尔汗-划-11 发展公司 13 格-察尔汗-划-12 供热中心 14 格-察尔汗-出-2 发展公司 15 格-察尔汗-出-3 综合一期 16 格-察尔汗-划-13 综合一期 17 格-察尔汗-划-14 元通 20 万吨 18 格-察

32、尔汗-出-4 元通 20 万吨 19 格-察尔汗-划-15 综合项目 20 格-察尔汗-出-5 综合二期 21 格-察尔汗-划-16 综合二期 22 格-察尔汗-划-17 1 万吨碳酸锂 23 格-察尔汗-出-6 1 万吨碳酸锂 24 格-察尔汗-出-7 综合项目 25 格-察尔汗-划-18 办公楼 26 格-市区-划-19 招、科、监 27 格-市区-划-20 动力公司 28 格-市区-划-21 动力公司 29 格-市区-划-22 动力公司 青海盐湖工业（集团）有限公司重组项目 青海金地不动产评估咨询有限责任公司 1330 格-市区-划-23 动力公司 31 格-察尔汗-划-24 氢氧化镁项

33、目 32 格-察尔汗-划-25 四万吨车间 33 格-察尔汗-划-26 硫酸钾车间 34 格-察尔汗-划-27 东方厂 35 格-察尔汗-划-28 三元公司 36 格-察尔汗-出-8 氢氧化镁项目 37 格-察尔汗-出-9 四万吨车间 38 格-察尔汗-出-10 硫酸钾车间 39 格-察尔汗-出-11 东方厂 40 格-察尔汗-出-12 三元公司 2、估价方法 2.1 市场比较法 市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有代表性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。2.2 基准地价系数修正法 基准地价系数

34、修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用价值的土地，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应当具有相似的价格。基准地价，是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。基准地价相对应的土地条件，是土地级别或均质地域内该类用途土地的一般条件。因此，通过待估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年期和估价期日等方面的差异大小，对照因素修正系数表选取适宜的修正系数，对基准地价进行修正，即可得到待估宗地地价。2.3 成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费

35、用为之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。3.估价结果 3.估价结果 3.1 不同估价方法结果和最终估价结果的确定 根据以上选用的评估方法经估算，得到不同方法的评估结果。通过对当地土地市场和土地价格的分析，考虑到两种方法的结果相近，故选取两种方法的简单算术平均数作为最终评估结果。不同方法的结果确定过程及确定结果详见附表土地估价结果确定表。3.2 估价结果 经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价青海盐湖工业（集团）有限公司重组项目 青海金地不动产评估咨询有限责任公司 14程序，选择合适的土地评估方法，评估得到各待估宗地在估

36、价设定用途、年期、开发程度、土地利用状况条件下，于估价基准日 2006 年 12 月 31 日的土地使用权价格为：评估土地总面积：4994222.89 平方米 评估土地总地价：25827.8669 万元 大写：贰亿伍仟捌佰贰拾柒万捌仟陆佰陆拾玖元整 其中：（1）划拨土地总面积：4228871.99 平方米 评估土地总地价：21141.5612 万元 大写：贰亿壹仟壹佰肆拾壹万伍仟陆佰壹拾贰元整（2）出让土地总面积：765350.9 平方米 评估土地总地价：4686.3057 万元 大写：肆仟陆佰捌拾陆万叁仟零伍拾柒元整 （货币种类：人民币元）土地估价结果一览表（划拨）土地估价结果一览表（出让）

37、土地权属汇总表 土地估价结果确定表 不同方法的技术要点表 三、估价结果和估价报告的使用 三、估价结果和估价报告的使用 1.估价的前提条件和假设条件 （1）任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。（2）委托方合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。（3）估价对象在设定用途下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。（4）估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。（5）在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。（6）任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。（7）、委托方提供资料属实。2.估价

38、结果和估价报告的使用（1）估价报告和估价结果发生法律效力的依据 1.1 本报告及估价结果依据前述有关法律、法规及相关土地政策而成立。1.2 本报告及估价结果依据上述有关估价的前提条件与假设条件而成立。(2)本报告和估价结果使用的方向与限制条件 2.1 本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目青海盐湖工业（集团）有限公司重组项目 青海金地不动产评估咨询有限责任公司 15的，本报告及评估结果无效。2.2本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调

39、整。2.3 本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。2.4 土地估价技术报告仅用于国土资源管理部门备案和估价机构存档，不提供给委托估价方。（3）土地估价结果的有效期 本报告的估价结果自估价报告提供之日起一年内有效，即 2007 年 5 月28 日至 2008 年 5 月 27 日。（4）本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对本报告有解释权。（5）违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任 5.1 本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任，违规使用本报告责任自负。5.2 本机构保留对违规使用本报

40、告相关追究法律责任的权利。5.3 估价结果在委托方提供资料可靠、情况真实下有效，如因委托方提供资料有误造成估价结果失真，受托方不承担任何责任。3.需要特殊说明的事项（1）资料来源说明 1.1 土地权属、土地开发、土地利用状况等资料由委托方提供。1.2 土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。1.3 估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。1.4 根据委托估价方提供的相关资料，该待估宗地未抵押权、租赁权、地役权等他项权利，也不存在有关司法纠纷。在评估时，评估人员无法核实委托方上述提供的真实性，只采信与委托方提供的

41、相关资料。由于委托方隐瞒相关事实而造成的一切后果，由委托方承担。（2）估价中的特殊处理 2.1 本报告中土地还原利率及房屋还原利率是根据评估基准日土地市场、房地产市场状况及中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率 2.52%，再考虑一定的风险因素，确定此次评估的土地还原利率为 6、房屋还原利率为 8%，并假定在土地使用年期内，土地还原利率及房屋还原利率不变。2.2 本报告中待估宗地格-市区-划-1 登记用途为住宅，但实际用途扣除住宅、商铺用地后为青海盐湖工业（集团）有限公司后勤基地用地，故设定为工业用地。青海盐湖工业（集团）有限公司重组项目 青海金地不动产评估咨询有限责任公司 162.3 本

42、报告中划拨土地设定的土地使用年期为工业用地最高出让年期 50年。出让土地设定的使用年期为出让剩余年期。（3）其他需要说明的事项 3.1 委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。3.2 本报告估价人员与委托估价方除委托关系外，无其他任何影响估价结果的关系。3.3 若发现本报告中文字、数据等错漏，请及时通知本机构进行更正，否则、数据等错漏部分无效。青海盐湖工业（集团）有限公司重组项目 青海金地不动产评估咨询有限责任公司 17 第四部分 附件 附件1 待估宗地区域位置示意图 附件2 待估宗地国有土地使用证复印件 附件3 委托方企业营业执照复印件 附件4 估价机构资质证书复印件 附件5 估价机构营业执照复印件 附件6 土地估价师资质证书复印件 二七年五月二十八日