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1、第二部分作者：阳光蓝海，tcsea一、 项目SWOOT分析析优势劣势1. 地理位置优优越：位位于北京京东北部部顺义区区,该区别别墅项目目较多,是建别别墅的理理想之地地。2. 交通十分便便利:驱车225分钟钟到达市市区，离离机场仅仅10分钟钟的路程程3. 自然景观十十分优美美：紧邻邻潮白河河、国际际高尔夫夫球场、乡乡村赛马马场、大大型水上上运动中中心。4. 附近别墅区区林立，已已形成了了休闲高高尚住宅宅区的氛氛围。5. 本区域已开开发的别别墅销售售情况良良好，这这对本项项目有很很强的带带动作用用。6. 附近有未来来的奥运运概念将将为周边边地产带带来了升升值空间间。1. 本地块地形形较不规规则，地
2、地势较平平，对营营造小区区内地形形起伏的的景观有有所影响响。2. 本地块地下下水位偏偏高，地地下室造造价成本本较高。二、 目标客户定定位与产产品定位位分析（一）、 目标客户定定位:1、 自用型客户户 外籍人士:欧美人人士居多多,跨国公公司中高高级管理理人员、驻驻华机构构部分人人 员员等,年收入入1000万元以以上,年龄355岁500岁。 港澳台人士士:在北京京工作有有一定年年限,对该区区域比较较认同,收入较较高。 国内客户:以北京京人为主主,这部分分客户大大多有海海外工作作经验,家庭年年收入在在50万元元以上,以从事事金融证证券保险险和ITT行业为为主，年年龄集中中在355岁500岁。2、 投
3、资型客户户 本地投资客客:乐于投投资别墅墅物业,然后对对外出租租。 港台投资客客:注重地地段与品品质,有投资资别墅物物业经验验。（二）、 产品定位分分析: 品质：价位适适中、品品质较好好的中高高档别墅墅 销售价位： 100000元元/平方米米依据:1)顺义义区别墅墅价位水水平2)本地块块的综合合特点3)去化速速度相应应较快,风险较较小 主力面积： 3500平方米米、说明: 335O 平方米米别墅充充分满足足部分客客户置业业需要，也也符合投投资需求求。 主力总价：4000万依据：1以目标标客户家家庭年收收入500 万元元计,房价在在年收入入5-88倍可提提供完全全的购买买力。2）符合目目前目标标
4、客户购购买别墅墅的心理理价位。三、 项目规划方方案北京*花园用用地位于于北京顺顺义区河河南村,规划用用地面积积32227044平方米米,规划用用地四周周由四条条城市道道路界定定,其中,东北侧侧道路为为滨河路路,有较高高的景观观价值。此此外,有一条条城市道道路位于于用地中中南部,呈东西西向穿过过规划用用地。规规划用地地比较平平整,无不良良地质条条件。（一）、 整体设计构构思新都市主义义与新自自然环境境的相互互融合的的“都市生生态村”1、 新都市主义义的结构构与要素素 以步行为先先导的社社区 有吸引力的的社区中中心 高品质的街街道空间间 邻里关系2、 新自然主义义的结构构与要素素 水、绿文化化构成
5、社社区的基基本脉络络 人文环境与与自然环环境的相相互融合合 白由的布局局与形式式在我们的具具体方案案中我们们力求体体现这样样结构和和要素。（二）、 整体设计方方案1、 规划结构 考虑到规划划用地中中南部的的东西向向道路与与东西侧侧城市道道路均为为T字型交交口,在区域域交通中中的作用用有限,建议作作为小区区的内部部道路考考虑,同时,控制规规划道路路用地范范围,为未来来留下发发展变化化的可能能性。 利用中南部部的东西西向道路路设置小小区中央央步行街街道和主主要人行行道出入入口,自然将将小区分分成南北北两片,南北两两片通过过南北向向的步行行街道连连接。 沿街安排社社区商业业和主要要配套设设施,提供娱
6、娱乐、购购物、休休闲以及及文化活活动等内内容, 形成成有吸引引力的综综合社区区中心。 靠近社区中中心布置置密度相相对较高高的底、多多层联排排住宅,住宅低低层为商商业等内内容,形成人人气旺感感的综合合社区中中心。 将水自自然要素素由东北北向引入入小区,模拟自自然水系系的小河河与湖泊泊蜿蜒向向南延伸伸, 实现现对社区区的自然然划分与与联系,形成北北片两个个,南片一一个共三三个别墅墅组团。2、 水环境的营造造滨水是是规划用用地最有有价值的的原始生生态要素素,结合人人的亲水水天性，我我们认为为水环境境的营销销是规划划小区成成功的关关键，“水环境境”的营造造主要体体现在以以下四个个层次：a) 东北侧的河
7、河流是重重要的景景观要素素。沿河河设置滨滨水公园园，提供供亲水的的绿化空空间。b) 主体水面由由北向南南延伸,将小区区连接成成有机的的整体。水水面宽度度在200米到500米之间间变化,配合绿绿化及广广场、人人行道的的配置,形成小小区空间间景观的的基本骨骨架。c) 各小区组团团的中心心绿地以以水为主题题,并通过过曲折变变化的小小溪与主主体水面面相联系系,提供更更接近人人的亲水水环境。d) 庭院水面。3、 道路交通规规划 建立以人为为先导的的小区道道路交通通体系。 根据规划设设计的要要点,结合小小区的整整体布局局,小区设设4个出入入口。 别墅组团的的道路采采用尽端端式,避免快快速穿越越交通的的出现
8、。 静态交通采采用以分分散为主主,结合主主要公共共配套设设施安排排相应集集停车场场地的方方式。 小区主要道道路采取取自由流流畅的线线形,构成小小区灵活活多变的的空间格格局,同时提提供步移景景异的景观观流线。 小区提供环环境优美美的人行行布道系系统和自自行车道道路网络络。4、 绿化系统规规划配合水系统,安排不不同尺度度的绿化化空间和和场地。5、 公共配套设设施规划划 公共配套设设施主要要在小区区中央步步行街,以街道道和街区区的复合合商业形形式构成成既传统统又现代代的城市市商业生生活环境境。 体育康休设设施安排排在道路路后返红红线形成成的绿化化惜中,利于节节约用地地。6、 建筑布局 别墅组团的的单
9、体建建筑结合合水景景景观和道道路系统统,形成自自由的布布局形式式，大多多数别墅墅均面向向水面或或开放空空间。 中央组团采采用较为为严整的的传统建建筑空间间布局,通过街街道和院院落的基基本形式式,与社区区中心的的功能设设置和居居住需求求相适应应。四、 销售策略（一）、 企划广告:招标选择专专业策划划顾问公公司全程程策划及及广告代代理广告主题:回归自自然,充分体体现人性性化的居居住空间间（二）、 销售方式:n 方式一:聘聘请专业业房地产产营销公公司代理理销售n 方式二:公公司组建建销售部部门独立立销售（三）、 销售周期预预计: 销售推广期期:20005年1月20004年年5月 销售预订期期:200
10、05年4月 销售期:20005年5月20008年年5月,共计366个月五、 项目法人与与项目的的经营管管理（一）、 项目法人本项目由北北京房地地产开发发有限公公司为项项目法人人负责开开发经营营,其对本本项日的的策划、资资金筹措措、建设设实施、经经营、债债务偿还还和资产产的保值值增值实实行全过过程负责责。（二）、 项目的经营营管理项目建成后后,全部别别墅面积积、大部部分商业业面积向向市场销销售,作为项项目建设设投资的的回报,项目建建成后,小区物物业将委委托专业业物业管管理公司司负责管管理。六、 投资估算（一）、 工程建设投投资估算算内容 总体工程包包括室外外管线系系统、道道路、绿绿化等； 小区内
11、全部部土建和和建筑物物外立面面装修； 土地出让金金按2660元/平方米米计；（二）、 投资估算经估算,本本项目建建设投资资总计为为575532.86(含土地地费用883900万元,前期费费53885万元元,基础设设施费1135554万元元,建筑安安装工程程费用为为261156万万元, 不可可预见费费27440万元元。建设投资估估算详见见表1。（三）、 用款计划项目建设资资金为自自筹资金金和银行行贷款,自筹资资金共计计100000万万元,银行贷贷款共117000O 万万元。建建设期第第一年投投入1771633万元,自筹资资金10000OO 万元元；第二二年投入入269941万万元,全部来来自销售
12、售收入,第三年年的建设设资金全全部来自自销售收收入。用款计划表表详见表表5七、 财务分析（一）、 经营收入项目建成后后，除660000平方米米会所外外，所有有别墅全全部按市市场价出出售，预预计售价价为地上上100000元元/平方米米，地下下室50000元元/平方米米,销售采采用期房房销售方方式,第二年年开始销销售,预计第第四年销销售收入入达1000%。总总计经营营收入11287734万万元。经营收入预预测详见见表2。（二）、 总成本建设成本为为691100万万元,销售费费用按销销售收入入的3%计,管理费费用按建建设成本本2%计,财务费费用为111000万元以以及营业业税及附附加70080万万元
13、。总成本费用用预测详详见表ll。（三）、 销售税金销售税金及及附加按按销售收收入5.5%计计。详见损益表表3。（四）、 利润所得税按税税前利润润33%计。详见损益表表3。（五）、 财务效益分分析经测算,本本项目内内部收益益率为666.334%,按%的折现现率测算算的财务务净现值值为3004200.499万元，动动态投资资回收期期为3.10年年,项目在在财务上上是可行行的。详见现金流流量表44。八、 不确定性分分析（一）、 保本点分析析本项目的保保本点为为50.97%,即当当售房的的销售收收入达6656116万元元时,项目即即可保本本；在销销量不变变下,最低售售价为444211.977元/平米；
14、在售价价和销量量都不变变下,最高成成本为777311.699元/平米。详见保本点点分析表表7。（二）、 敏感性分析析当销售收入入和建设设投资分分别发生生变化时时,对项目目的财务务分析指指标影响响程度分分别进行行了分析析,结果表表明,项目的的抗风险险能力比比较强。详见敏感性性分析表表6。九、 结论与建议议（一）、 结论从以上分析析可见，*项目是可行的，并将带来较为可观的经济和社会效益。 *项目目拥有良良好的社社会前景景,其地理理位置优优越,环境状状况极佳佳,区域认认同感强强,市场调调夜发现现,需求旺旺盛,市场前前景较为为可观。 *项目目投资内内部收益益率为666.334%,远远高高于银行行贷款利
15、利率, 财务务效简较较好,通过敏敏感件分分析可知知项目抗抗风险能能力强，即即使在较较为不利利的环境境下，也也能获得得较好的的经济回回报。（二）、 建议 建议项目法法人在建建设过程程中,根据实实际情况况科学安安排工程程进度,合理调调度,严格控控制投资资,节约使使用资金金,以求良良好的经经济效益益。 应充分发挥挥项日地地段、交交通、环环境等优优势,销售定定价宜在在考虑开开发成本本和市场场需求的的基础上上采取适适当的价价位,同时采采取积极极的促销销活动,保证销销售计划划的实现现和建设设资金滚滚动投入入的需要要。十、 附表表1-项目开开发总成成本框算算表表2-项目经经营收入入预测表表表3-项目损损益预测测表表4-项目现现金流量量预测表表表5-资金平平衡预测测表表6-敏感性性分析表表表7-保本点点分析