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1、第二部分 有关法律法规物业管理条例中华人民共和国国务院令第379号号 第一章 总则第一条 为了规规范物业业管理活活动，维维护业主主和物业业管理企企业的合合法权益益，改善善人民群群众的生生活和工工作环境境，制定定本条例例。第二条 本条例例所称物物业管理理，是指指业主通通过选聘聘物业管管理企业业，由业业主和物物业管理理企业按按照物业业服务合合同约定定，对房房屋及配配套的设设施设备备和相关关场地进进行维修修、养护护、管理理，维护护相关区区域内的的环境卫卫生和秩秩序的活活动。第三条 国家提提倡业主主通过公公开、公公平、公公正的市市场竞争争机制选选择物业业管理企企业。第四条 国家鼓鼓励物业业管理采采用新
2、技技术、新新方法，依依靠科技技进步提提高管理理和服务务水平。第五条 国务院院建设行行政主管管部门负负责全国国物业管管理活动动的监督督管理工工作。县级以上地地方人民民政府房房地产行行政主管管部门负负责本行行政区域域内物业业管理活活动的监监督管理理工作。 第二章 业主主及业主主大会第六条 房屋的的所有权权人为业业主。业主在物业业管理活活动中，享享有下列列权利：(1)按照照物业服服务合同同的约定定，接受受物业管管理企业业提供的的服务。(2)提议议召开业业主大会会会议，并并就物业业管理的的有关事事项提出出建议。(3)提出出制定和修改改业主公公约、业业主大会会议事规规则的建建议。(4)参加加业主大大会会
3、议议，行使使投票权权。(5)选举举业主委委员会委委员，并并享有被被选举权权。(6)监督督业主委委员会的的工作。(7)监督督物业管管理企业业履行物物业服务务合同。(8)对物物业共用用部位、共共用设施施设备和和相关场场地使用用情况享享有知情情权和监监督权。(9)监督督物业共共用部位位、共用用设施设设备专项项维修资资金(以以下简称称专项维维修资金金)的管管理和使使用。(10)法法律、法法规规定定的其他他权利。第七条 业主在在物业管管理活动动中，履履行下列列义务：(1)遵守守业主公公约、业业主大会会议事规规则。(2)遵守守物业管管理区域域内物业业共用部部位和共共用设施施设备的的使用、公公共秩序序和环境
4、境卫生的的维护等等方面的的规章制制度。(3)执行行业主大大会的决决定和业业主大会会授权业业主委员员会作出出的决定定。(4)按照照国家有有关规定定交纳专专项维修修资金。(5)按时时交纳物物业服务务费用。(6)法律律、法规规规定的的其他义义务。第八条 物业管管理区域域内全体体业主组组成业主主大会。业主大会应应当代表表和维护护物业管管理区域域内全体体业主在在物业管管理活动动中的合合法权益益。第九条 一个物物业管理理区域成成立一个个业主大大会。物业管理区区域的划划分应当当考虑物物业的共共用设施施设备、建建筑物规规模、社社区建设设等因素素。具体体办法由由省、自自治区、直直辖市制制定。第十条 同一个个物业
5、管管理区域域内的业业主，应应当在物物业所在在地的区区、县人人民政府府房地产产行政主主管部门门的指导导下成立立业主大大会，并并选举产产生业主主委员会会。但是是，只有有一个业业主的，或或者业主主人数较较少且经经全体业业主一致致同意，决决定不成成立业主主大会的的，由业业主共同同履行业业主大会会、业主主委员会会职责。业主在首次次业主大大会会议议上的投投票权，根根据业主主拥有物物业的建建筑面积积、住宅宅套数等等因素确确定。具具体办法法由省、自自治区、直直辖市制制定。第十一条 业主大大会履行行下列职职责：(1)制定定、修改改业主公公约和业业主大会会议事规规则。(2)选举举、更换换业主委委员会委委员，监监督
6、业主主委员会会的工作作。(3)选聘聘、解聘聘物业管管理企业业。(4)决定定专项维维修资金金使用、续续筹方案案，并监监督实施施。(5)制定定、修改改物业管管理区域域内物业业共用部部位和共共用设施施设备的的使用、公公共秩序序和环境境卫生的的维护等等方面的的规章制制度。(6)法律律、法规规或者业业主大会会议事规规则规定定的其他他有关物物业管理理的职责责。第十二条 业主主大会会会议可以以采用集集体讨论论的形式式，也可可以采用用书面征征求意见见的形式式；但应应当有物物业管理理区域内内持有112以以上投票票权的业业主参加加。业主可以委委托代理理人参加加业主大大会会议议。业主大会作作出决定定，必须须经与会会
7、业主所所持投票票权12以上上通过。业业主大会会作出制制订和修修改业主主公约、业业主大会会议事规规则，选选聘和解解聘物业业管理企企业，专专项维修修资金使使用和续续筹方案案的决定定，必须须经物业业管理区区域内全全体业主主所持投投票权223以以上通过过。业主大会的的决定对对物业管管理区域域内的全全体业主主具有约约束力。第十三条 业主主大会会会议分为为定期会会议和临临时会议议。业主大会定定期会议议应当按按照业主主大会议议事规则则的规定定召开。经经20以上的的业主提提议，业业主委员员会应当当组织召召开业主主大会临临时会议议。第十四条 召开开业主大大会会议议，应当当于会议议召开115日以以前通知知全体业业
8、主。住宅小区的的业主大大会会议议，应当当同时告告知相关关的居民民委员会会。业主委员会会应当做做好业主主大会会会议记录录。第十五条 业主主委员会会是业主主大会的的执行机机构，履履行下列列职责：(1)召集集业主大大会会议议，报告告物业管管理的实实施情况况。(2)代表表业主与与业主大大会选聘聘的物业业管理企企业签订订物业服服务合同同。(3)及时时了解业业主、物物业使用用人的意意见和建建议，监监督和协协助物业业管理企企业履行行物业服服务合同同。(4)监督督业主公公约的实实施。(5)业主主大会赋赋予的其其他职责责。第十六条 业主主委员会会应当自自选举产产生之日日起300日内，向向物业所所在地的的区、县县
9、人民政政府房地地产行政政主管部部门备案案。业主委员会会委员应应当由热热心公益益事业、责责任心强强、具有有一定组组织能力力的业主主担任。业主委员会会主任、副副主任在在业主委委员会委委员中推推选产生生。第十七条 业主主公约应应当对有有关物业业的使用用、维护护、管理理，业主主的共同同利益，业业主应当当履行的的义务，违违反公约约应当承承担的责责任等事事项依法法作出约约定。业主公约对对全体业业主具有有约束力力。第十八条 业主主大会议议事规则则应当就就业主大大会的议议事方式式、表决决程序、业业主投票票权确定定办法、业业主委员员会的组组成和委委员任期期等事项项作出约约定。第十九条 条业业主大会会、业主主委员
10、会会应当依依法履行行职责，不不得作出出与物业业管理无无关的决决定，不不得从事事与物业业管理无无关的活活动。业主大会、业业主委员员会作出出的决定定违反法法律、法法规的，物物业所在在地的区区、县人人民政府府房地产产行政主主管部门门，应当当责令限限期改正正或者撤撤销其决决定，并并通告全全体业主主。第二十条 业主主大会、业业主委员员会应当当配合公公安机关关，与居居民委员员会相互互协作，共共同做好好维护物物业管理理区域内内的社会会治安等等相关工工作。在物业管理理区域内内，业主主大会、业业主委员员会应当当积极配配合相关关居民委委员会依依法履行行自治管管理职责责，支持持居民委委员会开开展工作作，并接接受其指
11、指导和监监督。住宅小区的的业主大大会、业业主委员员会作出出的决定定，应当当告知相相关的居居民委员员会，并并认真听听取居民民委员会会的建议议。第三章 前前期物业业管理第二十一条条 在业主主、业主主大会选选聘物业业管理企企业之前前，建设设单位选选聘物业业管理企企业的，应应当签订订书面的的前期物物业服务务合同。第二十二条条 建设设单位应应当在销销售物业业之前，制制定业主临临时公约约，对有有关物业业的使用用、维护护、管理理，业主主的共同同利益，业业主应当当履行的的义务，违违反公约约应当承承担的责责任等事事项依法法作出约约定。建设单位制制定的业主主临时公公约，不不得侵害害物业买买受人的的合法权权益。第二
12、十三条条 建设设单位应应当在物物业销售售前将业业主临时时公约向向物业买买受人明明示，并并予以说说明。物业买受人人在与建建设单位位签订物物业买卖卖合同时时，应当当对遵守守业主临临时公约约予以书书面承诺诺。第二十四条条 国国家提倡倡建设单单位按照照房地产产开发与与物业管管理相分分离的原原则，通通过招投投标的方方式选聘聘具有相相应资质质的物业业管理企企业。住宅物业的的建设单单位，应应当通过过招投标标的方式式选聘具具有相应应资质的的物业管管理企业业；投标标人少于于3个或或者住宅宅规模较较小的，经经物业所所在地的的区、县县人民政政府房地地产行政政主管部部门批准准，可以以采用协协议方式式选聘具具有相应应资
13、质的的物业管管理企业业。第二十五条条 建设设单位与与物业买买受人签签订的买买卖合同同应当包包含前期期物业服服务合同同约定的的内容。第二十六条条 前期期物业服服务合同同可以约约定期限限；但是是，期限限未满、业业主委员员会与物物业管理理企业签签订的物物业服务务合同生生效的，前前期物业业服务合合同终止止。第二十七条条 业业主依法法享有的的物业共共用部位位、共用用设施设设备的所所有权或或者使用用权，建建设单位位不得擅擅自处分分。第二十八条条 物物业管理理企业承承接物业业时，应应当对物物业共用用部位、共共用设施施设备进进行查验验。第二十九条条 在在办理物物业承接接验收手手续时，建建设单位位应当向向物业管
14、管理企业业移交下下列资料料：(1)竣工工总平面面图，单单体建筑筑、结构构、设备备竣工图图，配套套设施、地地下管网网工程竣竣工图等等竣工验验收资料料。(2)设施施设备的的安装、使使用和维维护保养养等技术术资料。(3)物业业质量保保修文件件和物业业使用说说明文件件。(4)物业业管理所所必需的的其他资资料。物业管理企企业应当当在前期期物业服服务合同同终止时时将上述述资料移移交给业业主委员员会。第三十条 建建设单位位应当按按照规定定在物业业管理区区域内配配置必要要的物业业管理用用房。第三十一条条 建设设单位应应当按照照国家规规定的保保修期限限和保修修范围，承承担物业业的保修修责任。第四章 物业管管理服
15、务务第三十二条条 从事物物业管理理活动的的企业应应当具有有独立的的法人资资格。国家对从事事物业管管理活动动的企业业实行资资质管理理制度。具具体办法法由国务务院建设设行政主主管部门门制定。第三十三条条 从事物物业管理理的人员员应当按按照国家家有关规规定，取取得职业业资格证证书。第三十四条条 一个物物业管理理区域由由一个物物业管理理企业实实施物业业管理。第三十五条条 业主委委员会应应当与业业主大会会选聘的的物业管管理企业业订立书书面的物物业服务务合同。物业服务合合同应当当对物业业管理事事项、服服务质量量、服务务费用、双双方的权权利义务务、专项项维修资资金的管管理与使使用、物物业管理理用房、合合同期
16、限限、违约约责任等等内容进进行约定定。第三十六条条 物业管管理企业业应当按按照物业业服务合合同的约约定，提提供相应应的服务务。物业管理企企业未能能履行物物业服务务合同的的约定，导导致业主主人身、财财产安全全受到损损害的，应应当依法法承担相相应的法法律责任任。第三十七条条 物业业管理企企业承接接物业时时，应当当与业主主委员会会办理物物业验收收手续。业主委员会会应当向向物业管管理企业业移交本本条例第第二十九九条第一一款规定定的资料料。第三十八条条 物业管管理用房房的所有有权依法法属于业业主。未未经业主主大会同同意，物物业管理理企业不不得改变变物业管管理用房房的用途途。第三十九条条 物业服服务合同同
17、终止时时，物业业管理企企业应当当将物业业管理用用房和本本条例第第二十九九条第一一款规定定的资料料交还给给业主委委员会。物业服务合合同终止止时，业业主大会会选聘了了新的物物业管理理企业的的，物业业管理企企业之间间应当做做好交接接工作。第四十条 物物业管理理企业可可以将物物业管理理区域内内的专项项服务业业务委托托给专业业性服务务企业，但但不得将将该区域域内的全全部物业业管理一一并委托托给他人人。第四十一条条 物业服服务收费费应当遵遵循合理理、公开开以及费费用与服服务水平平相适应应的原则则，区别别不同物物业的性性质和特特点，由由业主和和物业管管理企业业按照国国务院价价格主管管部门会会同国务务院建设设
18、行政主主管部门门制订的的物业服服务收费费办法，在在物业服服务合同同中约定定。第四十二条条 业业主应当当根据物物业服务务合同的的约定交交纳物业业服务费费用。业业主与物物业使用用人约定定由物业业使用人人交纳物物业服务务费用的的，从其其约定，业业主负连连带交纳纳责任。已竣工但尚尚未出售售或者尚尚未交给给物业买买受人的的物业，物物业服务务费用由由建设单单位交纳纳。第四十三条条 县级以以上人民民政府价价格主管管部门会会同同级级房地产产行政主主管部门门，应当当加强对对物业服服务收费费的监督督。第四十四条条 物业管管理企业业可以根根据业主主的委托托提供物物业服务务合同约约定以外外的服务务项目，服服务报酬酬由
19、双方方约定。第四十五条条 物物业管理理区域内内，供水水、供电电、供气气、供热热、通信信、有线线电视等等单位应应当向最最终用户户收取有有关费用用。物业管理企企业接受受委托代代收前款款费用的的，不得得向业主主收取手手续费等等额外费费用。第四十六条条 对对物业管管理区域域内违反反有关治治安、环环保、物物业装饰饰装修和和使用等等方面法法律、法法规规定定的行为为，物业业管理企企业应当当制止，并并及时向向有关行行政管理理部门报报告。有关行政管管理部门门在接到到物业管管理企业业的报告告后，应应当依法法对违法法行为予予以制止止或者依依法处理理。第四十七条条 物业管管理企业业应当协协助做好好物业管管理区域域内的
20、安安全防范范工作。发发生安全全事故时时，物业业管理企企业在采采取应急急措施的的同时，应应当及时时向有关关行政管管理部门门报告，协协助做好好救助工工作。物业管理企企业雇请请保安人人员的，应应当遵守守国家有有关规定定。保安安人员在在维护物物业管理理区域内内的公共共秩序时时，应当当履行职职责，不不得侵害害公民的的合法权权益。第四十八条条 物业使使用人在在物业管管理活动动中的权权利义务务由业主主和物业业使用人人约定，但但不得违违反法律律、法规规和业主主公约的的有关规规定。物业使用人人违反本本条例和和业主公公约的规规定，有有关业主主应当承承担连带带责任。第四十九条条 县县级以上上地方人人民政府府房地产产
21、行政主主管部门门应当及及时处理理业主、业业主委员员会、物物业使用用人和物物业管理理企业在在物业管管理活动动中的投投诉。第五章 物业的的使用与与维护第五十条 物业业管理区区域内按按照规划划建设的的公共建建筑和共共用设施施，不得得改变用用途。业主依法确确需改变变公共建建筑和共共用设施施用途的的，应当当在依法法办理有有关手续续后告知知物业管管理企业业；物业业管理企企业确需需改变公公共建筑筑和共用用设施用用途的，应应当提请请业主大大会讨论论决定同同意后，由由业主依依法办理理有关手手续。第五十一条条 业主主、物业业管理企企业不得得擅自占占用、挖挖掘物业业管理区区域内的的道路、场场地，损损害业主主的共同同
22、利益。因维修物业业或者公公共利益益，业主主确需临临时占用用、挖掘掘道路、场场地的，应应当征得得业主委委员会和和物业管管理企业业的同意意；物业业管理企企业确需需临时占占用、挖挖掘道路路、场地地的，应应当征得得业主委委员会的的同意。业主、物业业管理企企业应当当将临时时占用、挖挖掘的道道路、场场地，在在约定期期限内恢恢复原状状。第五十二条条 供水水、供电电、供气气、供热热、通信信、有线线电视等等单位，应应当依法法承担物物业管理理区域内内相关管管线和设设施设备备维修、养养护的责责任。前款规定的的单位因因维修、养养护等需需要，临临时占用用、挖掘掘道路、场场地的，应应当及时时恢复原原状。第五十三条条 业主
23、需需要装饰饰装修房房屋的，应应当事先先告知物物业管理理企业。物业管理企企业应当当将房屋屋装饰装装修中的的禁止行行为和注注意事项项告知业业主。第五十四条条 住宅物物业、住住宅小区区内的非非住宅物物业或者者与单幢幢住宅楼楼结构相相连的非非住宅物物业的业业主，应应当按照照国家有有关规定定交纳专专项维修修资金。专项维修资资金属业业主所有有，专项项用于物物业保修修期满后后物业共共用部位位、共用用设施设设备的维维修和更更新、改改造，不不得挪做做他用。专项维修资资金收取取、使用用、管理理的办法法由国务务院建设设行政主主管部门门会同国国务院财财政部门门制定。第五十五条条 利利用物业业共用部部位、共共用设施施设
24、备进进行经营营的，应应当在征征得相关关业主、业业主大会会、物业业管理企企业的同同意后，按按照规定定办理有有关手续续。业主主所得收收益应当当主要用用于补充充专项维维修资金金，也可可以按照照业主大大会的决决定使用用。第五十六条条 物物业存在在安全隐隐患，危危及公共共利益及及他人合合法权益益时，责责任人应应当及时时维修养养护，有有关业主主应当给给予配合合。责任人不履履行维修修养护义义务的，经经业主大大会同意意，可以以由物业业管理企企业维修修养护，费费用由责责任人承承担。第六章 法律责责任第五十七条条 违反反本条例例的规定定，住宅宅物业的的建设单单位未通通过招投投标的方方式选聘聘物业管管理企业业或者未
25、未经批准准，擅自自采用协协议方式式选聘物物业管理理企业的的，由县级以上上地方人人民政府府房地产产行政主主管部门门责令限限期改正正，给予予警告，可可以并处处10万万元以下下的罚款款。第五十八条条 违反反本条例例的规定定，建设设单位擅擅自处分分属于业业主的物物业共用用部位、共共用设施施设备的的所有权权或者使使用权的的，由县县级以上上地方人人民政府府房地产产行政主主管部门门处5万万元以上上20万万元以下下的罚款款；给业业主造成成损失的的，依法法承担赔赔偿责任任。第五十九条条 违违反本条条例的规规定，不不移交有有关资料料的，由由县级以以上地方方人民政政府房地地产行政政主管部部门责令令限期改改正；逾逾期
26、仍不不移交有有关资料料的，对对建设单单位、物物业管理理企业予予以通报报，处11万元以以上100万元以以下的罚罚款。第六十条 违反反本条例例的规定定，未取取得资质质证书从从事物业业管理的的，由县县级以上上地方人人民政府府房地产产行政主主管部门门没收违违法所得得，并处处5万元元以上220万元元以下的的罚款；给业主主造成损损失的，依依法承担担赔偿责责任。以欺骗手段段取得资资质证书书的，依依照本条条第一款款规定处处罚，并并由颁发发资质证证书的部部门吊销销资质证证书。第六十一条条 违反反本条例例的规定定，物业业管理企企业聘用用未取得得物业管管理职业业资格证证书的人人员从事事物业管管理活动动的，由由县级以
27、以上地方方人民政政府房地地产行政政主管部部门责令令停止违违法行为为，处55万元以以上200万元以以下的罚罚款；给给业主造造成损失失的，依依法承担担赔偿责责任。第六十二条条 违反本本条例的的规定，物物业管理理企业将将一个物物业管理理区域内内的全部部物业管管理一并并委托给给他人的的，由县县级以上上地方人人民政府府房地产产行政主主管部门门责令限限期改正正，处委委托合同同价款330以以上500以下下的罚款款；情节节严重的的，由颁颁发资质质证书的的部门吊吊销资质质证书。委委托所得得收益，用用于物业业管理区区域内物物业共用用部位、共共用设施施设备的的维修、养养护，剩剩余部分分按照业业主大会会的决定定使用；
28、给业主主造成损损失的，依依法承担担赔偿责责任。第六十三条条 违违反本条条例的规规定，挪挪用专项项维修资资金的，由由县级以以上地方方人民政政府房地地产行政政主管部部门追回回挪用的的专项维维修资金金，给予予警告，没没收违法法所得，可可以并处处挪用数数额2倍倍以下的的罚款；物业管管理企业业挪用专专项维修修资金，情情节严重重的，并并由颁发发资质证证书的部部门吊销销资质证证书；构构成犯罪罪的，依依法追究究直接负负责的主主管人员员和其他他直接责责任人员员的刑事事责任。第六十四条条 违反反本条例例的规定定，建设设单位在在物业管管理区域域内不按按照规定定配置必必要的物物业管理理用房的的，由县县级以上上地方人人
29、民政府府房地产产行政主主管部门门责令限限期改正正，给予予警告，没没收违法法所得，并并处100万元以以上500万元以以下的罚罚款。第六十五条条 违违反本条条例的规规定，未未经业主主大会同同意，物物业管理理企业擅擅自改变变物业管管理用房房的用途途的，由由县级以以上地方方人民政政府房地地产行政政主管部部门责令令限期改改正，给给予警告告，并处处1万元元以上110万元元以下的的罚款；有收益益的，所所得收益益用于物物业管理理区域内内物业共共用部位位、共用用设施设设备的维维修、养养护，剩剩余部分分按照业业主大会会的决定定使用。第六十六条条 违违反本条条例的规规定，有有下列行行为之一一的，由由县级以以上地方方
30、人民政政府房地地产行政政主管部部门责令令限期改改正，给给予警告告，并按按照本条条第二款款的规定定处以罚罚款；所所得收益益，用于于物业管管理区域域内物业业共用部部位、共共用设施施设备的的维修、养养护，剩剩余部分分按照业业主大会会的决定定使用：(1)擅自自改变物物业管理理区域内内按照规规划建设设的公共共建筑和和共用设设施用途途的。(2)擅自自占用、挖挖掘物业业管理区区域内道道路、场场地，损损害业主主共同利利益的。(3)擅自自利用物物业共用用部位、共共用设施施设备进进行经营营的。个人有前款款规定行行为之一一的，处处1 0000元元以上11万元以以下的罚罚款；单单位有前前款规定定行为之之一的，处处5万
31、元元以上220万元元以下的的罚款。第六十七条条 违违反物业业服务合合同约定定，业主主逾期不不交纳物物业服务务费用的的，业主主委员会会应当督督促其限限期交纳纳；逾期期仍不交交纳的，物物业管理理企业可可以向人人民法院院起诉。第六十八条条 业主以以业主大大会或者者业主委委员会的的名义，从从事违反反法律、法法规的活活动，构构成犯罪罪的，依依法追究究刑事责责任；尚尚不构成成犯罪的的，依法法给予治治安管理理处罚。第六十九条条 违违反本条条例的规规定，国国务院建建设行政政主管部部门、县县级以上上地方人人民政府府房地产产行政主主管部门门或者其其他有关关行政管管理部门门的工作作人员利利用职务务上的便便利，收收受他人人财物或或者其他他好处，不不依法履履行监督督管理职职责，或或者发现现违法行行为不予予查处，构构成犯罪罪的，依依法追究究刑事责责任；尚尚不构成成犯罪的的，依法法给予行行政处分分。 第七章章 附 则第七十条 本条例例自20003年年9月11日起施施行。