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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房屋竣工前后建筑面积运算存在差异的摸索泉州市房地产测绘队 黄志裕 近年来,随着我国房地产市场日趋活跃,有关房屋建筑面积的投诉已连 续几年呈两位数增长,成为房地产投诉十大热点之一；同一栋房屋建设过程 中会显现几个建筑面积：设计面积、规划审批面积、施工许可面积、预售面 积、竣工面积、产权登记面积等等,每个面积都可能不一样,令人感到困 惑；多年来,房地产交易中有关建筑面积的纠纷非常突出,时至今日,全国各地各有各的规定；建设部为解决由于规定不明确及多种说明造成的矛 盾下发了很多文件,但现实中,开发商与业主间的冲突以及开发商与治理机构之间的纠纷仍旧难以削
2、减；房屋建筑面积的运算不仅是为了进行房屋权属登记,仍是城市规划与治理的基础,并关系着开发的方案与统计；如建 筑面积和容积率、城市高度、城市空间以及建筑物之间的间隔等关系都依据 建筑面积运算和掌握；假如结构面积、外墙面积、挑檐面积、坡顶面积等都 发生了变化,将加大规划与治理的难度,有些实际操作甚至无法进行；不只 增加了开发商与业主之间的冲突,也增加了开发商与治理机构之间的纠纷；房屋建筑面积测算依据房屋的建筑状况可分为竣工前建筑面积测算和竣工后 建筑面积测算两大类,目前面积纠纷的产生主要也是这两种面积的差异引起 房屋竣工前猜测建筑面积是指按建筑设计图纸尺寸运算的房屋建筑 的；面积；竣工前猜测建筑面
3、积可为商品房预售登记、开发商预售房屋、房地产 治理等供应参考依据；竣工后实测建筑面积是指房屋竣工后实地勘丈运算的 建筑面积或按竣工房屋尺寸相符的建筑设计图运算的建筑面积,竣工后实测 建筑面积可为房地产交易、租赁、抵押贷款、产权登记等供应面积依据；竣工前建筑面积测算和竣工后建筑面积测算存在差异的主要缘由有：名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 5 页精选学习资料 - - - - - - - - - 一、规划设计的变更导致规划设计面积与实测面积的差异；当规章或设 计的变更影响房屋的尺寸大小或使用功能时,会对房屋的总面积或分户面积 产生影响；建筑尺寸的大小变更直接影响房屋的建筑面积
4、；房屋使用功能,主要是公用部位的变化影响到房屋公用建筑面积分摊的变化,从而对分户面积产生影响；二、不按图施工对房屋面积产生影响；不按图施工也会影响房屋的尺寸大小从而影响房屋的建筑面积；三、施工错误或施工放样误差过大,使竣工后房地产尺寸不等于设计图上的尺寸；四、竣工后的房地产部分公用面积功能转变或服务范畴转变；例如：不分摊公用面积包括：地下室中用于人防、设备房、车库的建筑面积；消防避难层中用于消防避难的面积及结构转换层的面积；第一层架空用于停放车辆或公共开放空间的面积；多栋共用的设备房等,但当这些部位发生功能转变或服务范围的转变,对各户分摊面积的影响就相当大；五、正常的施工误差和测量误差也可引起
5、全部实测的竣工面积与预售面积存在少许差异 假设房屋 设计无变更,从理论上讲一栋房屋的设计建筑面积与实际竣工建筑面积产生 差异的唯独缘由只有施工造成的影响,但施工误差和测量误差对房屋建筑面 积的影响很小；六、不同的机构运算面积的方法、依据等的不同导致建 筑面积产生差异（一）规划部门依据设计单位供应的设计图纸及设计建 筑面积来确定审批的规划建筑面积,而设计单位运算建筑面积有的依据房屋 轴线运算,有的依据房屋外墙运算,与房产测绘机构的运算方法存在差异；（二）房屋规划验收建筑面积,有的是竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计 算的建筑面积,有的是实测面积,但这种实测由于用途的不同而采纳的精度 要求比一般实测
6、要低,例如一般实测边长取小数点后两位,而规划验收实测名师归纳总结 边长取小数点后一位,这样对房屋建筑面积的影响就比较大了；（三）第 2 页,共 5 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 即使严格按同一规范要求进行测量,由于规范上对有些问题不明确,不同的人对同一栋房屋的测量结果确定会存在误差；综上所述,竣工前建筑面积测算和竣工后建筑面积测算之间确定会存在差异,这种差异是不行防止的,削减这种差异应从以下几方面入手：一、完善治理措施（一）加强建筑工程规划治理；严格依据规划审批的设计图纸施工,如修转变更超出规定范畴应重新办理建设工程规划许可证；未严格依据规划审批
7、的设计图纸施工的房屋,产生面积差异的,应由规划部门依据有关规定进行处理；（二）加强房地产销售的治理房地产开发企业应当依据批准的规划、设计建设商品房；商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计；已预售的房地产在建筑工程施工过程中,对公共设施部分不得随意变更设计；如确需变更设计的,应征得全体受让人同意；商品房销售管理方法（建设部 88 号令）仍规定,经规划部门批准的规划变、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及显现合同当事人商定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10 日内,书面通知买受人；买受人有权在通知到达之日起
8、 15 日内做出是否退房的书面答复；买受人在通知到达之日起15 日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更；房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房；买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任；房地产开发企业在预售商品房之前,应托付具有房产测绘资格的测绘单位进行面积猜测算 ,以减轻面积的差异；（三）,加强工程竣工综合验收的治理 建设工程竣工后,建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收；未体会收或验收不合格的,不予核发规划验收许可证,不予办理房地产名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 5 页精选学习资料 - - -
9、- - - - - - 权登记,不得投入使用；擅自变更建筑设计（包括变更建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构、设备的容量）的不予进行规划验收；（四）加强房地产登记的治理 1、商品房预售面积与实测面积误差确定比超过 3%时,房地产开发企业应将实测面积报请有关部门进行复核,实测面积复核无误后方可用于结算和登记发证；2、商品房预售面积与实测面积误差确定比超过3%时,房地产开发企业应保证按商品房销售治理方法第七条的规定对面积差异进行处理,并在商品房移交凭证或正 式发票上对面积差异的处理方式进行说明,否就房产登记发证机关将不予受理其产权登记申请；二、明确面积运算标准（一）使多方面能使用同一个
10、建筑面积的定义,以房产测量规范等为统一的建筑面积运算 标准；房产测量规范中有关房屋建筑面积运算及共有建筑面积的条 款不应用列举法说明,而应对运算全部建筑面积、一半建筑面积和不运算建 筑面积以及套内建筑面积、共有建筑面积、不应分摊的公共建筑面积等的范 围作肯定义,然后对一些特别情形作补充说明；这样,即使显现新的建筑形 式,使用功能等,只要严格依据这些定义来区分,就能很快的把握运算方 法,防止了以前显现一种新情形就要召开一次研讨会的现象；例如：在运算 建筑面积的基本条件满意的情形下,将运算全部建筑面积的范畴定义为房屋 主体及主体结构以内的部位、承重结构以内的部位、全部封闭的部位等,将 运算一半的建
11、筑面积的范畴定义为房屋主体结构以外、既不在承重结构以内 又不封闭的部位等；（二）对消费者购房而言,将其购房范畴的几个层次区分清晰、明确责 权,使其能明确自身的权益；第一个层次是套（户）内建筑面积,即入户门 之内、建筑分户界线内的面积,这是供消费者合理使用的面积,这个面积不名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 5 页精选学习资料 - - - - - - - - - 涉及分摊问题；其次个层次是按建设部或地方政府的规定可以列入销售时计 价的合理分摊的建筑面积；第三个层次是按套内面积或销售的建筑面积在整 个小区中拥有的其它共有建筑面积（包括公共配套设施）或在小区之中所占 的权益百分比
12、；不管采纳何种计价方式,这三个层次的面积数都应在销售及权属登记中列明；套（户）内面积是业主可以独立使用（包括装修、出租）的面积,也可以作为供暖、空调等收费的计价面积；销售的建筑 面积是计价的标准面积,是产权证中应注明的每套住房的建筑面积,可以用于再销售转让的面积；三、简化办事程序抱负化的办事程序是在房屋建设各阶段抛开部门之间的种种利益之见,均采纳房产测绘单位测算的建 筑面积；这样,在房屋建设过程中只会显现两个面积：竣工前建筑面积和竣工后建筑面积；这样的好处有：1、建筑面积运算的依据、方法等高度统一；2、便于治理；当房屋竣工前建筑面积和竣工后建筑面积产生差异时,由房产测绘技术报告和图纸中可以很快
13、的找到缘由,而且只涉及到一个或两个房产测绘机构；3、提高政府的办事效率,减轻房屋建设单位的负担,防止重复测绘,减轻了设计、规划等部门工作压力；设计面积 可以房产测绘机构的猜测算面积为准进行规划审批,竣工建筑面积可以房产 测绘机构的实测建筑面积为准进行验收,规划治理部门结合房产测绘机构提 供的建筑面积,在规划审批及规划验收中再对房屋的部位、边长、高度等进 行确认即可；笔者信任,通过加强各项治理措施、明确运算标准、简化 办事程序等一系列举措,将会有效的削减竣工前建筑面积测算和竣工后建筑 面积测算的差异,削减建筑面积运算的纠纷,对提高政府形象、改善房地产 市场环境具有很大的促进作用；名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 5 页