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1、摘 要房地产现如今是我国基础性的产业，对于研究楼盘的价格走势能够更好的进行房地产的了解，从而更好的进行我国经济发展的了解，为了房地产的健康发展进行研究。本次论文是香逸沁湾楼盘价格趋势调查分析报告，主要的内容是选题的背景和依据、香逸沁湾楼盘的背景和概况、八一市房地产发展的现状、八一市房地产发展前景、楼盘的比较分析、通过楼盘之间的比较分析进行香逸沁湾楼盘的价格定位，制定系列的营销方式。楼盘的价格趋势调查主要是根据自身的建设情况和周围相似楼盘的比较进行分析，价格的定位要根据建设成本进行定位，也要根据周围的楼盘比较定价，保证定位的合理性。关键字：八一市房地产现状、楼盘分析对比、楼盘价格定位Abstra
2、ctReal estate is now Chinas basic industries, for the study of real estate prices to better understand the real estate, so as to better understand the development of Chinas economy, in order to study the healthy development of real estate.This paper is the analysis and analysis report on the price t
3、rend of Xiangyi Qinwan real estate. The main content is the background and basis of the topic selection. The background and pro Xiangyi Qinwan real estate, the status quo of real estate development in Bayi City, the real estate development prospect of Bayi City , Real estate comparative analysis, th
4、rough the comparative analysis between the real estate Xiangya Qinwan real estate price positioning, the development of a series of marketing methods.Real estate price trend survey is mainly based on their own construction and similar real estate around the comparison of the analysis, the price posi
5、tioning according to the construction cost of positioning, but also according to the surrounding real estate pricing, to ensure the rationality of positioning.Keywords: Bayi City real estate status, real estate analysis and comparison, real estate price positioning目 录第1章 绪论11.1 选题的依据和意义11.1.1 选题的依据1
6、1.1.2 选题的意义11.2 研究内容和方法11.2.1 研究内容21.2.2 研究方法2第2章 香逸沁湾项目背景32.1 香逸沁湾楼盘的基本概况32.1.1 项目建设地点32.1.2 项目建设规模32.2 香逸沁湾楼盘分析42.3 香逸沁湾楼盘设计规划52.3.1 项目建设目标52.3.3 香逸沁湾项目设计效果图6第3章 八一市房地产价格走势及地区政策73.1 八一市基本状况73.1.1 八一市区域状况73.1.2 八一市经济状况73.1.3 八一市房地产发展现状73.2 八一市2016年房地产政策93.3 八一市各楼盘价格分析及发展前景113.3.1 八一市楼盘价格调查113.3.2 八
7、一市房地产市场的需求133.3.3 八一市房地产市场未来走向14第4章 周围楼盘比较分析154.1 周围楼盘价格和特点154.1.1 名企楼盘154.1.2 人文教育概念楼盘154.1.3 旅游、休闲楼盘17第5章 香逸沁湾楼盘特征分析195.1 香逸沁湾楼盘优势和劣势195.1.1香逸沁湾楼盘优势195.1.2 香逸沁湾楼盘劣势205.2 香逸沁湾楼盘产品分析215.2.1 香逸沁湾楼盘户型配比215.2.2 香逸沁湾楼盘户型赏析225.3 香逸沁湾楼盘定位245.4 项目前景分析255.5 香逸沁湾楼盘投资估算255.6 香逸沁湾楼盘定价测算265.6.1 楼盘定价方法265.6.2 香逸
8、沁湾楼盘定价分析27第6章 版块内重点楼盘比较分析286.1 产品分析286.2 客户群体分析336.3 营销手段分析346.4 价格分析34第7章 营销策略367.1 推广策略367.1.1 营销目标367.1.2 平面广告形式367.1.3 多维广告形式367.2 营销建议377.2.1 媒体投放目标377.2.2 媒体投放原则377.2.3 媒体选择37第8章 结论和展望388.1 结论388.2 展望38参考文献39致 谢40V第1章 绪论1.1 选题的依据和意义1.1.1 选题的依据1、房地产产业是我国经济中的支柱性产业，因为产地产的产业关联度比较大，在建设过程中需要使用大量的建筑材
9、料，对于拉动经济增长，促进消费有着举足轻重的地位。有利于提高我国政府财政收入的提高，就业机会的增加和保证社会民生的居住环境，房地产产业对于我国市场经济的健康发展有着很重要的作用。2、房地产是我国经济当中的一个基础性的产业，吃穿住用行，其中住是为了能够更好的给百姓提供良好的居住环境，保证每个人都有自己居住的房子，改善民生需求。在人类的生活居住环境当中，房子也是起到了重要的作用，人们在进行生产的时候，要的厂房、办公用房都是需要建设用房的。3、房地产是先导性的产业，房地产是人们进行生活和生产的载体，从事任何的生产和生活都需要在建筑里面进行，房地产作为先导性的产业，贯穿整个发展的过程。1.1.2 选题
10、的意义1、分析楼盘的价格趋势，要从项目的地理位置、周围商业开发和项目的自身的定位有着很重要的联系。2、通过研究项目本地区的其他楼盘的价格和全国楼盘的价格，对于作出销售价格的合理定位有着很重要的作用。3、进行楼盘的价格趋势分析，需要进行大量的数据对比和资料的查找，对于更好的提升自己有着很大的帮助做用哪个。1.2 研究内容和方法1.2.1 研究内容1、本轮为的主要的研究的课题是进行楼盘价格趋势的研究，是为了更好的保证楼盘的销售二而进行的的一个准备工作，是保证楼盘经济效益的一个前提的条件。2、通过对项目本地区和全国范围内的楼盘价格的比较，能够更好的进行楼盘的比价，从而更好的进行楼盘价格的定位。3、为
11、了能够更好的保证项目在销售的时候进行合理的价格的定位，在进行价格的确定的时候要对周围的项目的进行研究，保证项目价格的合理的定位，更有利的进行销售。1.2.2 研究方法1、一般研究楼盘价格的定位有类比法、归纳推理法、比较法、文献法等方法进行楼盘价格的研究。2、本论文采用类比法和比较法进行楼盘价格的研究，保证自身楼盘价格定位能够合理。3、类比法是找到跟本项目有着相似之处的项目进行类比比较，然后早结合自身的条件进行比较。4、比较法是根据周围项目和全国项目的一个分析比较，然后根据自己自身的条件进行价格的确定和研究。第2章 香逸沁湾项目背景2.1 香逸沁湾楼盘的基本概况2.1.1 项目建设地点香逸沁湾楼
12、盘建设位于八一市开发区内，东边靠近东方路，南边靠近南方路，西靠近建设桥，北边靠近北沙路。本项目所在开发区是行政、商业、教育中心，人气充足，并且有行政中心在这里，为项目提供了良好的发展机会。本项目是八一市的重点开发区域，该项目所在的位置环境优美，是居住的良好选择位置。2.1.2 项目建设规模香逸沁湾项目建设的规划用地为160201，其中包括建筑物和绿化用地、公共用地等。香逸沁湾总建筑面积为303185，分为地下建筑和地上建筑，详见表2.1表2.1 香逸沁湾主要经济指标序号指标名称单位数据备注1规划用地面积80100.52总建筑面积151592.52.1其中：超市1504.52.2商业网点面积10
13、749.52.3多层住宅面积16950.52.4小高层住宅面积34882.52.5高层住宅面积74908.52.6物业管理用房5252.7幼儿园4802.8商住楼115923建筑密度%22.14建筑容积率2.215绿化率%38.66入住总户数户25577停车位辆14768项目建设投资万元67177.339资金来源万元67177.3310企业自有资金万元67177.3310.1申请银行长期贷款万元010.2建设期年411项目总销售收入万元109870.8512项目总经营税金及附加万元14832.5713项目利润总额万元27860.9514评价指标所得税前所得税后15投资利润率%30.8923.1
14、7按项目总收益数据计算15.1投资利税率%39.7231.99按项目总收益数据计算15.2静态投资回收期年2.22.415.3财务内部收益率（静态）%10.8410.8415.4累计财务净现值万元15396.7111218.54i=8%香逸沁湾建筑有住宅面积和商用面积之分，其中住宅面积占大部分的面积，非住宅面积为少部分。2.2 香逸沁湾楼盘分析1、本项目主要是一个住宅性质的楼盘，分别有住宅楼、幼儿园、商业楼等多元化的小区。2、香逸沁湾小区是一个以居住和购物休闲也一体的居民住宅小区，能够给居民提供更好的享受。3、香逸沁湾小区以求实创新的原则采取多层的建筑思路，力求在建设的时候做到大方、新颖等特点
15、。4、香逸沁湾小区要做到整体的效果良好，进行合理的规划，保证小区的绿化面积。2.3 香逸沁湾楼盘设计规划2.3.1 项目建设目标1、本项目在建设的时候是本着新城主义的建设模式进行项目的建设，因此在建设的时候力求创新。2、本着宜人居住的原则，在进行项目建设的时候，要保证项目的绿化面积，保证项目建设宜人居住环境。3、本着以人为本的原则，规划的项目建设要赋予人本思想，符合人的行为心理等。4、要因地制宜的进行项目的建设，让项目有依山水面藏风聚气的格局，进行科学合理的布置。5、为了住户提供良好的日照环境，阳光充足的房子使人身心健康，因此在设计的时候要保证阳光充足。2.3.2 规划的原则1、总体协调原则要
16、求总体的设计要设计美观，有项目自己的特色，功能等相对比较的完善，给住户一个美好的体验。2、技术领先原则无论是从设计的规划还是在建设当中使用的技术和材料，都是使用最先进的技术工艺进行建设。3、绿色环保原则根据八一市城市绿化管理的规定，本项目在建设的时候要保证项目的绿化面积，有中心的景观和外部景观相结合，让小区有公园的生态环境和宜人居住的环境，同时也具有现代化气息。4、节约能源原则本项目在进行设计规划的时候，要进行考虑节约能源的措施，主要体现在住户的朝向、通风和绿化等方面，住户朝向可以使更好的进行阳光照射，有利于住户的采光。5、宜居原则本楼盘为了能够给业主更好的体验，要将房子宜居的功能体现出来，保
17、证业主舒适的居住环境，房间有明亮的阳光，阳台有美丽的风景都是给业主一个好的居住环境的体现。2.3.3 香逸沁湾项目设计效果图图2.1 香逸沁湾项目效果图第3章 八一市房地产价格走势及地区政策3.1 八一市基本状况3.1.1 八一市区域状况1、随着八一市在这几年经济取得良好的发展之后，房地产产业也跟着不断的进行发展，为当地的政府收益产生了积极的影响。2、八一市响应中央的号召，努力的构建新的发展区域，保证城市的发展空间，促进城市的良好发展。3、八一市在城市的建设当中积极的响应中央出台的政策，为了达到城乡一体的努力做出积极的努力。4、目前八一市有五个区，包括青湖区、新力区、经开区、南方区、北湖区等五
18、个区，有着很好的房地产的发展空间。3.1.2 八一市经济状况1、在2016年度，八一市财政收入在860.34亿元，同比去年的财政收入增长了15.4%，经济在偏好发展。2、在八一市的固定资产的投资达到了5134亿元，同比去年增长了15.2%，保证两位数的发展水平。3、八一市在今年的发展形势中有着高效的发展速度，在整个经济发展状态中，稳中有升的态势在发展。3.1.3 八一市房地产发展现状1、在2016年的上半年，八一市的房地产主要是以去库存为主要的政策，有降低首付等方式进行去库存的方式。2、到了下半年，八一市在去库存的的政策上取得了良好的效果，新建住房、二手房和非住宅都出现了很好的成交量。3、在去
19、库存的带动下，八一市的房产成交量越来越多，城镇化的进程进一步加快。4、到了后期，八一市的房地产的危机开始显示，开发商的土方开发储备不足，房价在不断的上涨，八一市的土地开始出现供应不足的现象。5、为了保证房地产的健康有序的发展，遏制房价的快速上升，八一市紧急出台了系列的限购政策，遏制了房价的进一步的上升。6、土地供应情况2016年八一市的土地供应为834.2万，跟往相比上涨了14.7%。在2016年的年末为了缓解土地的供应，国土局加大了土地的供应，分批的推出了更多的商业用地，如图1.1图1.1 八一市土地供应宗数从八一市的土地供应的用途来看，主要分为工业土地供应、住宅土地供应和商业服务土地供应，
20、工业用地额工业主要是59宗的供应量，供应的面积为315.7万，环比下降36.9%；居住的用地的供应室根据居住的用地的总体量进行供应的，居住供应面积为405.9万，环比上涨405.9%，是居住用地比较大的一个供应数量，其他用地供应面积为10万，环比上涨3493%；商服用地供应面积为114.3%，环比下降36.4%，总体来说，居住面积的供应比往年在大幅度的增加，如图1.2 图1.2 八一市土地使用情况7、土地成交成交情况在2016年度，八一市的土地市场出现了抢地的风潮，都在疯狂的进行买地，而且买地的时候还出现地王的现象，2016年度八一市的土地成交在779.5万，一共为136宗，比较去年的地成交上
21、涨了9.1%，成交率为92%，如图1.3图1.3 八一市土地成交宗数3.2 八一市2016年房地产政策1、在2016年，八一市的房地产上半年处于低谷，成交量不佳，在中央政府出台降低首付标准等政策之后，在6月份开始房子的成交量开始上升，慢慢的开始变得好转。2、到了第三季度，随着中央政府去库存的政策刺激之下，房地产又开始进行火热状态，成交量不断的上升，房价也是跟着上涨，出现地王的现象，高房价开始变多。3、政府为了更好的保证促进房地产产业的健康发展，相继出台系列的政策，详见表3.1表3.1 八一市2016年房地产政策序号政策名称起止日期政策简介1南昌市不动产统一登记工作实施方案1月1日实行不动产的统
22、一登记2关于进一步加强公共租赁住房管理工作的意见1月21日建立一个行之有效的住房保障体系，鼓励住房用来长期进行租赁；外来务工人员都在保障房的保障范围之内。3关于做好化解房地产库存工作的通知2月6日出台相应的政策进行去库存，比如鼓励农民买房，并且农民买房能获得补贴。4南昌城区购买非住宅补贴25%契税2月13日降低非住宅楼房的交易费用和经验成本，大力促进非住宅房子的成交。5支持房地产“去库存”税收优惠政策措施26条4月15日鼓励将地下建筑的房产用作于非住宅经营6江西省居住证制度实施细则4月20日在八一市有稳定的居住场所可以领取居住证。7鼓励个人出租住房，允许商用房改建为租赁房5月4日鼓励房地产企业
23、将已经建设好的房地产进行转型为租赁地产。8南昌个人住房公积金贷款转商业贴息贷款暂行办法7月22日八一个人住房公积金贷款转商业贴息贷款。9关于推进装配式建筑发展的指导意见8月18日提出装配式的住宅发展，将八一市纳入装配式的发展试点城市，个人购买装配式住房享有优惠。10热点城市重启限购政策9月中旬由于2016年去库存的力度较大，引发房地产的火爆，全国主要城市开启限购政策。11南昌市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展的若干意见10月8日名下无房且无贷款记录的，首付30%名下无房但有一次贷款记录的，首付40%限购区域内，有1套住房的南昌本地居民，只能购买二手房结清贷款或无贷款记录，二
24、套首付40%贷款未结清的，二套首付50%限购区域内，名下有一套住宅的外地居民：新房二手房都不能购买2套以上住房的本市居民，1套以上非本市居民暂停发放贷款12南昌市已购得经济适用住房满5年即可申请上市和回购11月15日购买房产超过5年的房产可以申请上市交易。13关于促进南昌市房地产市场持续平稳健康发展有关工作的通知11月18日八一市限购升级，明确要求在全市范围进行限购。14明年起，南昌市买房改房要缴1%土地出让金12月5日明年起，南昌市买房改房要缴1%土地出让金3.3 八一市各楼盘价格分析及发展前景3.3.1 八一市楼盘价格调查1、要做好楼盘价格的调查，要先把整个市的楼盘进行价格调查，2016年
25、八一市楼盘的价格是一个快速上涨的趋势，从3月份的均价8800元每平方到11月份10240元每平方，如图3.1图3.1 八一市房价均价价格2、本项目的定位是高端住宅小区，因此在价格定位方面是在八一市的高端定位上，八一市房价分布，如图3.2图3.2 八一市房价分布图3、在2016年，八一市的房价是整体往上的趋势，有着市场的过热的现象出现，在进行价格定位的时候，要考虑市场退热现象的出现。4、在八一市进行楼盘的价格调查之后，发现比较有代表性的几家楼盘价格进行分析，分别有市中心的楼盘价格、商业开发区楼盘价格、远郊区的楼盘价格，详见表3.2 表3.2 市中心楼盘价格楼盘名称均价最高价恒茂国际华城12000
26、14000安利小区56006300南站小区65007300地王广场58006300船山广场80009200城市经典75008200成龙一百75008200钻石豪宅950011000京门小区65007500水印都市720082005、商业开发区楼盘价格，详见表3.3表3.3 商业开发区楼盘价格楼盘名称均价最高价保利国际高尔夫花园（高层/联排/独栋） 1000020000鹿璟名居900010000博泰江滨1000011000沙井小区68007500江信国际花园80009200海航白金汇950011000供电红谷小区78008500丰和都会80009200洪城时代广场880010000第一街区 95
27、0011000东方海德堡 880010000丰和新城 88009500世纪中央城880010000红谷经典 880010000洪城比华利 880010000中航国际广场1200014000联发广场11000130006、远郊区楼盘价格，详见表3.3 表3.3 远郊区楼盘价格楼盘名称均价最高价梨园小区55006500水榭花都880010000千禧颐和园80009000九里象湖城55006200罗马象湖壹号52005800华达金沙逸都 52005800江西奥林52006000景城名郡50005800绿地山庄5500/ 70006500/ 8000丰源淳和50005800居住主题公园50005800
28、象湖威尼斯80009000正力小区58006500锦绣花园65007500景泰花园58006500上林春天950010500幸福时光500058003.3.2 八一市房地产市场的需求1、在近几年八一市的房地产得到的飞速的发展，这个发展的速度和全国的房地产的发展速度是相互吻合的。2、在经历的前几年的飞速发展，现在八一市的房地产市场进行开始了一个启动期和一个飞速发展的时期。3、受全国房地产持续走热的现象，八一市的房地产也是在逐步的进行走热，并且也是推动了房地产的快速发展。4、由于八一市的房地产主要是属于消费型的拉动增长，因此并不存在泡沫的现象。5、房地产市场的自然性的增长决定了八一市的房地产市场的
29、市场前景的良好性。6、随着八一市的人口不断的增多和八一市适龄青年的结婚增多，这些都会对八一市的房价起到支撑性的作用。7、从城市化的角度来看，发达国家中的城市化在30%70%之间是城市化的快速的发展期间，能够保证住房消费。3.3.3 八一市房地产市场未来走向1、在现如今国家经济发展压力仍然存在困难的情况下，部分城市的房地产依然在火热的进行当中，政府没有进行一系列的强有力的调控使得房地产快速的上涨，引起现在市场上的抢房潮的现象。2、在出现抢房潮的情况下，部分热点城市的房地产出现日光的现象市场极为的火爆。3、在市场火热的进行的时候，政府及时的出手进行房地产的调控政策，保证了房地产没有快速持续的上涨，
30、使得当前的住房价格和2016年10月份持平的现象。4、在习主席的明确提出，房子是用来住的，不是用来炒的，把房地产的住房回归到了房子的原来属性，有利于防止房地产的泡沫。5、预计八一市未来几年的房价会平稳发展，不会出现暴跌暴涨的现象，保证了房地产市场的稳定发展。6、八一市将继续进行区域性的限购政策，区域性的限购能够有利于库存较大地方卖出更多的房子，实现去库存。第4章 周围楼盘比较分析4.1 周围楼盘价格和特点4.1.1 名企楼盘1、本项目周围楼的名企楼盘有万科公园项目、绿地香颂项目、万达华府等几个项目，名企楼盘项目的分析以万科公园项目进行分析。2、万科公园项目是万科在中国的一个公园项目，主要是为了
31、提倡绿色环保的项目。3、万科公园项目总建筑面积为20万平方米，小区户数为1400户。4、万科公园项目是以洋房为主的社区，项目的整体容积为1.6，绿化面积为30.5，是一个绿化较高的项目。5、万科公园项目住宅主要有三个户型，如图3.3 图4.1 万科公园项目户型图6、万科公园项目房价走势图，如图3.4 图4.2 万科公园项目房价走势图4.1.2 人文教育概念楼盘1、本项目楼盘周围的人文教育楼盘有第一街区 、东方海德堡等项目，本工程以第一街区为例进行分析。2、第一街区是八一市在十三五规划期间打造的人文教育楼盘的新型楼盘，主要体现在人文教育的特点。3、第一街区总共建筑面积为70万平方米，有小洋房、小
32、高层和高层三种物业的类型。4、第一街区主要打造的时候文化创意，同时也构建时尚文化区，创意文化区、科技文化区和居民为一体的小区，致力打造成八一市的新地标。5、第一街区户型面积大约在87135之间，主要的户型图，如图3.5图4.3 第一街区户型图6、第一街区房价走势是跟八一市的房价走势一致的，房价走势如图3.6图4.4 第一街区房价走势图4.1.3 旅游、休闲楼盘1、旅游休闲的楼盘在本楼盘有主要有万达城，以万达城为例进行旅游休闲的楼盘进行分析。2、万达城位于八一市的新城区，总投资为400亿人人民币，其中的文化旅游项目占了投资的51%。3、万达城的总建筑面积为475万平方米，在进行项目规划的时候有文
33、化、旅游、商业、酒店、酒吧等几大区域，主要的方向是以休闲旅游为主的项目。4、万达城是一个休闲为主的项目，旅游的项目有室内和室外的项目，已经成为八一市民重要的休闲旅游场所，在万达城居住生活是一个很具有现代化社区的。5、万达城户型面积有从84160的户型，是一个可供很多选择的小区，万达城经典户型图，如图3.7图4.5 万达城户型图6、万达城房价走势是往上的趋势，如图3.8图4.6 万达城房价走势图第5章 香逸沁湾楼盘特征分析5.1 香逸沁湾楼盘优势和劣势5.1.1香逸沁湾楼盘优势1、 地理位置香逸沁湾楼盘位于胜利路和南京路的中间区域，是市中心的位置，商业发达，具有较好的位置优势。2、交通条件（1）
34、香逸沁湾楼盘位于市中心地带，靠近主干道南京路和胜利路，有着很好的交通条件。（2）香逸沁湾楼盘良好的交通环境，能够更好的进行交通的疏通，保证居民出行的方便。（3）主要公交车及其路线：1路车、19路车、1号旅游车、3路车、15路车等，公交车方便出行，其中也是地铁1号线和2号线的换乘地点。（4）八一市是中部的大城市，有国际机场和动车，能够更好的方便出行，保证居民原距离的出行方便。3、市内旅游及购物交通情况。（1）旅游:在本项目周边有八一公园，有沿江风景可以观赏，保证居民在平时可以得到放松。（2）购物：在香逸沁湾楼盘周围有大润发、洪客隆、万达等购物广场，保证了居民在购物能够更好的保障。4、街区功能（1
35、）所谓的街区功能是指项目周边的配套设施，比如商业网点、金融机构、餐饮行业和教育设施等功能。（2）在香逸沁湾楼盘周围的各种配套设施比较完善，有着自己的区域特点，有利于资源的推广。（3）香逸沁湾楼盘在东边有沿江街道，可以让居民在饭后进行沿江的散步，有自然资源。（4）香逸沁湾楼盘周围有很多的学校：小学：八一小学、师大附小、隆中小学等中学：一中、二中、三中等学校。（5）在香逸沁湾楼盘周围有青少年宫，有艺术学校，保证了居民小孩能够更好的进行学习。5、商业网点（1）在香逸沁湾楼盘因为是市中心，因此在商场超市有着很大的方便，能够保证居民的正常购物需求。（2）商场超市：大润发、洪客隆、沃尔玛等大型购物广场。（
36、3）专业市场：有花鸟市场、家电市场、水果批发市场等市场可以更好的方便居民生活。6、金融证券（1）金融是居民生活方便的一个重要的事情，因此在楼盘周围有着好的金融是很重要的。（2）在香逸沁湾楼盘周围有农业银行、中国银行、工商银行等银行，保证了居民的金融服务。7、餐饮业（1）在香逸沁湾楼盘周围有很多的大型的购物广场，因此在周围有很多的餐饮店。（2）除了购物广场有很多的购物广场的餐饮，在街边也有很多的小吃和火锅店，能够满足各个阶层的需要。8、医疗保健机构（1）在香逸沁湾楼盘周围有各种医疗的机构，能够更好的为居民的健康保驾护航。（2）有妇幼保健医院、人民医院、八一中医院等医院能够更好的保证居民的身体健康
37、。9、通过对以上的几个特点进行分析，可以看出香逸沁湾楼盘有着很大的楼盘优势。（1）具有良好的交通条件（2）具有良好的金融条件（3）具有良好的医疗条件（4）具有良好的购物生活条件（5）具有良好的休闲条件5.1.2 香逸沁湾楼盘劣势1、环境嘈杂因为香逸沁湾楼盘属于在市中心楼盘，周围是各种的大型购物广场和市场，会有一定的嘈杂。2、交通拥堵香逸沁湾楼盘处于市中心位置，虽然交通方便，但是因为车辆众多，在上下班的高峰期会有道路拥堵的现象。5.2 香逸沁湾楼盘产品分析5.2.1 香逸沁湾楼盘户型配比1、香逸沁湾楼盘的户型是为了能够更好的供客户进行选择，特地的进行户型的选择，详见表5.1表5.1 户型配比面积
38、（）推出套数备案套数备案率83.14800119.1600090.12、户型分布香逸沁湾楼盘有二房和三房的房源，让客户有很多的选择，能够满足各个层次的需要，在年轻的一代，更是喜欢小而美的居住环境，香逸沁湾楼盘的户型分布图，详见图5.1图5.1 户型分布图5.2.2 香逸沁湾楼盘户型赏析1、A1户型二房二厅一卫（83.10和90.30m2）（1）二房二厅一卫户型面积有83.10，该户型是属于投资人员比较喜欢的一个户型。（2）二房二厅一卫户型整体的布局比较紧凑，属于南北朝阳的户型，在户型中是比较通透的，在四季都能有阳光的照射。（3）客厅和阳台进行连接，看起来的视野比较开阔，更能更好的享受开阔视野的
39、好心情。（4）其中的不足之处就是因为户型面积较小，餐厅比较小，还是在去厨房的边上，感觉是过道，让业主感觉不便。（5）二房二厅一卫户型，详见图5.3图5.3 二房二厅一卫户型图2、B1户型图三房二厅二卫（119.10）（1）三房二厅二卫户型是属于比较大的户型，对于要求房子大的业主是一个很好的选择。（2）该户型整体的布局是属于方正型的户型，南北通透明亮，有很好的居住环境。（3）在客厅的两边有两个阳台，可以更好的进行观景，同时可以看到南北的景色。（4）在房间的主卧有卫生间，方便主卧的居住，能够更好的保证主卧的居住环境和方便。（5）三室两厅二卫的房子是为那些喜欢面积大一点房子的考虑的，比较气派和品位。
40、（6）B1户型布置，详见图5.4图5.4 B1户型图3、D1户型图三房二厅二卫（119.10）（1）D1户型整体的设计比较的精巧，看着让人身心愉悦，有着大方的气质，各个功能的分布比较的合理。（2）本户型属于坐北朝南的朝向，南北四季比较通透，阳光可以直接的照射到客厅，风看可以直接的穿过客厅。（3）客厅的面积比较大，可以方便业主进行客人的邀请参加聚会等功能，保证了主人的王者风范。（4）在本户型中主打的是环保节能环保，会让人感觉生活在舒适的环境当中，有着很大的休闲活动空间。（5）其中的不足之处就是因为面积的局限，个别的房间相对比较小，不能很好的满足超大卧室的需要。（6）其中比较小的房间建议做书房比较
41、好，或是做储物间也可以，能够把一些不常用的东西进行储放。（7）D1户型图，详见图5.5图5.5 D1户型图5.3 香逸沁湾楼盘定位1、楼盘定位是指在相同的区域和具有同等竞争力的楼盘进行对比分析，了解相似类型的楼盘户型、建筑风格和推广策略等基础的资料进行对比，这样能够更好的进行比较。2、香逸沁湾楼盘因为是在市中心，在进行定位的时候要多考了它的商业性质，在市中心的楼盘，不但会有客户将房子买来居住，也有可能会将房子买来进行办公作用。3、香逸沁湾楼盘是一个大型的居住楼盘在进行定位的时候要多考虑它的居住环境和商业的性质。4、香逸沁湾楼盘的环境决定了它是一个很好居住，能够方便居民的楼盘，给业主一个不一样的
42、体验。5.4 项目前景分析1、政策环境香逸沁湾楼盘是八一市人大常委会立案进行建设的项目，项目的地址位于市中心和沿江地带的位置，与新城区隔江相望，得到了市政府的鼎力相助，为项目的开发提供了保障。2、经济环境八一市在这两年实行中部城市大发展的风潮下，保证城市的发展空间，去年一年的经济发展在稳中有升的进行，八一市的未来的发展潜力可观。3、社会环境（1）随着八零后和九零后一代结婚年龄的到来，都需要备用婚房准备结婚，结婚的适龄青年比较多，为房地产的发展提供了很大的潜力。（2）在八一市有着众多的高校，高校毕业生在毕业之后有很多选择留在八一市继续工作，这给八一市的人口增加了不少。（3）随着城市化的推进，越来
43、越的农村年轻人来到城市买房定居，这样的环境保证了房子能够销售。4、投资环境随着八一市城市的建设和发展，八一市从三线城市如今逐步到了二线城市，地铁的开通更是为八一市的居住环境提供很好的保证，有很多人选择在这里投资置业，或是买房居住投资。5、自身条件虽然在目前八一市仍是属于在限购的范围之内，但是由于自身条件的优势和八一市房地产业的稳定，能够更好地保证产品的销售。6、综上所述，八一市虽然处于限购的城市，但是因为经济的发展，城市化的推进，八一市的城市发展，为香逸沁湾楼盘前景提供了很好的条件。5.5 香逸沁湾楼盘投资估算1、费用组成香逸沁湾楼盘的投资估算包括主要的建筑安装费用，有土建费用、设备费用、安装
44、费用、室外工程费用等几个方面组成的。2、编制依据（1）国家发改颁发的建设项目经济评分方法和基数参考（2）八一市建筑工程消耗量定额及统一基价表(2008年)（3）本项目的建设费用是根据八一市建设工程概算定额、材料价格、管理费用费率和税金等进行取费进行计算的。（4）本项目的土地成交费用为5633万元。3、项目投资估算，详见表5.2表5.2 投资构成一览表序号费 用 名 称估算投资（万元）所占比率（%）一建安工程费54,283.1380.811土建工程41,550.6661.852安装工程7,332.4710.923室外工程5,400.008.04二工程建设其他费用11,115.3616.551其中：土地购置费5,633.008.392其他费用11,115.3616.55三基本预备费1,778.842.65五总投资67,177.331005.6 香逸沁湾楼盘定价测算5.6.1 楼盘定价方法1、楼盘定价的方法有成本导向法、需