《上海市杨浦区商业“十一五”发展规划(1).docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海市杨浦区商业“十一五”发展规划(1).docx（62页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、上海市杨浦区商业“十一五”发展规划一、总则1.规划范围和期限1.1规划范围杨浦区地处上海市中心城区的东北部，是上海中心城区面积最大的一个区。区域东面、南面直临黄浦江，岸线长15.5公里，与浦东新区隔江相望；西面以大连路、大连西路、密云路、逸仙路与虹口区相邻；北面以原江湾机场与宝山区接壤。地域总面积60.61平方公里，其中陆地面积55.53平方公里、水域面积5.08平方公里。杨浦区行政区划分为11个街道1个镇，即定海、大桥、平凉、江浦、四平、控江、长白、延吉、殷行、五角场、新江湾城街道，以及五角场镇。2003年杨浦区总户籍人口108.17万，全区人口密度17847人/平方公里，全区常住人口为12
2、4万人，外来人口20.34万人。1.2 规划目的 统一认识、统一规划。 明确商业发展目标和战略。 明确商业发展空间布局导向。 明确有效推进的政策和措施。1.3 规划期限规划期限：2006年2010年。规划时序分为两个阶段：2006年2007年，形态建设、结构调整阶段；2008年2010年，功能形成、完善提升阶段。2. 规划内容界定（1）本规划界定的商业，是现代服务业的重要组成部分，是符合杨浦区总体发展目标和上海城市发展战略，用现代新业态、新服务和新技术改造传统商业，形成若干核心服务行业主导的现代商贸服务产业群。核心行业：零售业、批发贸易业（含电子商务）、餐饮业、生活服务业、商务服务业。相关行业
3、：旅游、休闲、文化、体育等服务业。现代商业是构建和谐社会、居民安居乐业、产业联动发展、体现地域风貌和城市文化传承的主要载体。（2）本规划界定的现代服务业，是一个关联度高，带动性强，就业容量大，投入产出效益好，能充分体现构建和谐社会要求、具有地域特色和较大发展潜力的朝阳产业。本规划界定的现代服务业集聚区，是现代服务业新一轮发展的有效载体，指商务楼宇、星级宾馆、商业设施和生活配套设施集中，商务、生态和人文环境协调，具有较强吸引国内外现代服务企业集聚的区域。加快建设现代服务集聚区，是杨浦区域经济发展新的增长点和新的亮点，也是杨浦区打造“知识杨浦”、全面建设“安居乐业”现代化新型城区的核心内容。3.
4、规划依据和原则3.1规划依据上海市城市总体规划（1999年2020年）上海市商业发展行动方案（上海市经委2004年10月颁布）杨浦区城区总体规划 (2000年2020年) 杨浦知识创新区发展规划纲要3.2 规划原则以人为本与可持续发展的原则从规划理念、设计、功能、设施以及配套服务等方面体现一切为人服务的根本宗旨，力求规划编制和实施的人本化。同时追求社会功能、城市文化等方面的内在和谐，平衡区域生态、生活、生产综合环境，实现经济、社会、人口、资源、环境的可持续发展。集聚发展原则充分关注产业联动和功能集聚发展，通过商业与商务相集聚，商业与文化、生态等相融合，形成规模集聚效应，进一步提高地域总体吸纳和
5、辐射能力，促进城市综合资源的合理配置和有效发展。等级网络体系原则划分若干等级商业，提供不同辐射范围和服务功能，体现不同土地级差和不同互补功能，形成完整的商业网络体系。繁荣繁华与便民利民的原则注重中心城区之间的功能分工和合理布局，既体现城市繁荣繁华的形象，又体现便民利民的本质，为居民购物和消费提供便利。体现特色原则因地制宜，发挥本区优势和特色，与上海市区其他区域以及江浙两省周边区域形成差异化互补发展。3.3 参考文献“十一五”期间，加快发展知识创新区特色的现代服务业的对策研究五角场开发建设抓高端研讨会专家发言摘编新江湾城公共设施建设规划方案上海市电子商务调查研究报告和上海钢铁交易网规划报告杨浦区
6、统计资料汇编和杨浦区第二次基本单位普查资料手册杨浦区城市规划国际方案征集作品选二、“十五”杨浦商业发展回顾1. “十五”时期商业发展目标和回顾 “十五”期间，市委、市府作出了开发建设杨浦知识创新区的重大决策，区委、区政府提出了“三区融合、联动发展”理念，“百年大学、百年市政、百年工业”集聚地的杨浦迎来了新一轮发展的重大历史机遇。面对重大历史机遇，根据上海市杨浦区国民经济和社会发展第十个五年计划纲要，杨浦商业提出：满足不同层次的消费需求，进一步调整与完善全区商业布局结构。提升各层次商业区域功能，形成江湾五角场城市副中心、杨浦商业中心、社区商业中心、居民区四个层次相互衔接的商业服务体系。适应消费水
7、平提高和消费方式的变化，调整商业业态和经营形式。加快改造传统商业。不断拓宽服务领域。促使杨浦商业上了一个新的台阶。（1）“十五”期间，商业经济各项指标实现较大增长。2004年全区实现地区增加值77.8亿元，同比增长12.8%；完成区级财政收入29.01亿元，同比增长27.5%；实现社会消费品零售总额111.28亿元，同比增长11%。批发和零售业实现增加值16.14亿元，占地区增加值比重20.75，住宿和餐饮业实现增加值2.52亿元，占地区增加值比重3.24 ，居民服务和其它服务业实现增加值6.79 亿元，占地区增加值比重8.73。商业及服务业对地区贡献率32.71。（2）“十五”期间，商业经济
8、成为杨浦区域经济富有活力的增长极。2004年全区实现社会消费品零售总额111.28亿元，同比增长11%。根据杨浦区第二次基本单位普查资料，杨浦区商业企业（区属统计范围）户数达9942个，从业人员57095人。包括百货店、连锁超市、专卖店、专业店、各类餐饮、旅馆、居民生活服务业等各类设施。在提升城市形象、增强城市功能、提高居民生活水平、促进产业联动、扩大社会就业等方面发挥了重要作用。另外，全区有粮油、农副产品和水产品批发市场4个，总面积6.51万平方米。（3）“十五”期间，现代商业发展迅猛。至2003年底，全区连锁超市经营单位数有76个，从业人员11596人，营业面积275879平方米。目前，杨
9、浦区5000平方米以上的大型商业设施共有14家，总面积约为18.5万平方米。其中，大型综合超市和大型专业店8家，总面积13.8万平方米，占比重75。其中超过20000平方米的有三家，欧尚超市中原店（30000平方米）、欧尚超市长阳店（34000平方米）、大润发超市杨浦店（42000平方米）。大型百货商店和专卖店6家，总面积4.68万平方米，占比重25。便利店经营单位数173个，营业网点数约800个，从业人员8806人，营业面积约85500平方米。2. “十五”时期的主要工作（1）高起点、高标准、高品位，积极推进五角场商圈的布局调整和功能开发。进一步拓展和完善区商业中心的购物、餐饮、娱乐、休闲等
10、综合功能。进一步调整高校园区和社区商业中心的商业服务设施，初步形成包括五角场市级商业中心、控江路区域商业中心、社区商业中心、居住小区商业的等级网络框架。（2）着力建设大型休闲购物中心、大卖场和一批超市连锁店。在百货、食品、烟草、医药等连锁的基础上，继续向其他行业引进新型商业业态，推动了超市、便利店、专卖店、快餐店的发展。（3）重点发展教育培训、现代设计创意、科技研发、文化出版等知识性服务业，推进会计、审计、金融、物流、会展、房产、法律服务等其他服务业的联动发展，逐步集聚了具有知识创新特色的现代服务业，进一步增强了杨浦区的整体实力和综合服务功能，为杨浦区商业的发展奠定了基础。3 商业发展特征（1
11、） “十五”前四年杨浦区商业和市场运行主要特征数据表明，杨浦“十五”期间，社会消费品零售额逐年平稳增长，平均增幅为9.6%，基本接近全市平均增幅（全市平均增幅连续5年处于9%左右）。社会消费品零售额中，吃、用商品比例较高，占百分之八十到百分之九十，穿、烧的商品比例较低（见上表），比例结构接近全市平均水平（全市2004年1-10月社会消费品零售额中，吃的商品占41%，用的商品占46%，穿的商品占12%，烧的商品占1%）。社会消费品零售额中，批零商业占主导地位，占百分之九十强，比例逐年上升。同时，大卖场、专业市场、连锁超市、汽车销售等新型业态发展迅速，传统商业日趋萎缩。区属商业在全区社会消费品零售
12、额中所占比例已从2001年的11%下降到2004年的3%。2004年各类大卖场、专业卖（市）场、连锁超市在全区社会消费品零售额中所占比例分别为21.3%、10%、10%左右，共占41%以上。新兴的汽车销售业从2003年开始有了快速发展，2004年汽车销售业占居了全区社会消费品零售额的14.7%左右。餐饮业发展迅速，仅五角场地区的餐饮营业额就从2001年的1.78亿元，发展到2003年的4.63亿元，增幅达160%。餐饮业虽然营业额逐年上升，但在社会消费品零售额中所占比例（平均占5.7%）仍低于全市平均数（全市2004年1-10月社会消费品零售额中，餐饮业占11.8%），有较大上升空间。（2）商
13、业各主要业态、业种分析大型百货业。由于按照国际上百货店连锁化趋势实施了战略调整，大型百货业的经营档次有了提升，适应了区域内中高档消费群体的需求，预测2005年销售额同比增幅将达18.69。大卖场。由于该业态以其宽松的购物环境和低廉的商品价格为竞争武器，“十五”期间，在我区有极大的发展，占据了零售业较大的市场分额。但从2005年的经营业绩看，在本区域已呈饱和态势。数码电器类。由于区域功能定位为“知识杨浦”，区域内正逐步聚集起具有知识创新特色的现代服务业；由于“三区融合、联动发展”理念的深入，大型数码广场立足本区，不断挖掘区域內各高校对数码电器类的消费潜力，因而预测2005年其增幅将达94以上。汽
14、车（含汽车配件）销售业。受汽车销售大环境不景气的影响，2005年区域内汽车销售额预计比去年将有大幅的下滑。与浦东、闵行、普陀、闸北等区域比较，杨浦的汽车整车销售业区位优势不及上述各区，预计今后的业绩也不会有较大增长。餐饮业。营业额持续保持增长，随着区域内现代服务业集聚区的建设，商务楼的启用，餐饮市场将有较大发展前景。4. 存在问题和差距（1）现代服务业集聚度和能级较底。与上海其它中心城区相比，杨浦区现代服务业在设施规模、质量能级、业态种类、功能集聚度等方面存在一定的差距，尤其缺乏具有较强影响力和辐射力、鲜明个性特色的标志性集聚区。（2）居民选择性消费难以得到满足。目前杨浦区能够提供集购物、娱乐
15、、健身、休闲、社交、教育、体验为一体的现代综合消费场所较少，相对集聚的个性化的专业店和专卖店群规模较小，无法满足消费者日益增长的选择性消费、品牌消费和综合性消费需求。（3）区域吸引购买力较弱。比较上海9个中心城区商业发展状况，杨浦区社会消费品零售总额和吸引购买力指数分别低于上海北部各区和周边区域。（4）商业和其他产业协调发展不够。现代商业的内涵和外延均有很大的拓展，与其它产业融合发展趋势越来越明显。目前，杨浦区商业与商务、商业与旅游、商业与知识园区和创业园区之间，尚未达到协调发展，有待进一步加以研究解决。（5）政府调控商业服务业的方式和手段有待创新。行政许可法实施后，政府以规划、政策、信息发布
16、为主要手段，引导商业发展的新机制有待完善，包括发展思路、监管方式、人才支撑等在内的政策环境有待改善。三、“十一五”杨浦商业发展的环境和相关因素1 宏观环境和机遇外部环境日益趋好，发展空间和平台更为宽广。随着上海筹办2010年世博会、商业全面对外开放，上海城市经济和社会发展进入新的阶段，中心城区优先发展服务业为杨浦区发展现代商业带来了千载难逢的机遇。杨浦区“知识创新区”目标明确，重点推进江湾-五角场、大连路、黄浦江滨江综合开发带等各具特色的现代服务业集聚区，为杨浦区商业发展提供广阔的空间。同时随着区域“知识创新区”规划及相关现代服务业规划逐步明确，为未来五年杨浦区商业确定发展目标、发展空间和发展
17、重点提供必要的指导依据。消费需求持续增长，消费能级不断提升。随着杨浦区投资环境和交通条件改善，新兴房产开发迅猛，区域人口持续增加、人口结构变化，消费总量扩大，消费结构变化，消费能级正从简单的追求数量消费提升到追求质量、形式、空间等现代综合消费；大量国际国内旅游、商务活动等外来消费不断扩大，为现代商业发展提供内在消费支撑。城市交通网络日益完善，交通枢纽型商业集聚效应将逐步凸现。交通枢纽是枢纽型商业中心的载体。杨浦区作为上海的东北部交通枢纽，中环线、轨道交通等快速交通网络化建设逐步完善，其中2005年前建设的轨道交通线有M4线（4号线）、M8线（8号线）；2010年前建设的线路有M1线（10号线）
18、、M2线（12号线）；远期建设的线路有L3、L5线。未来五角场环岛将建成上海最大的立体式下沉广场。交通组织分地面两层，地下三层。该节点将带动整个五角场成为上海市东北部的人流、物流和商流，形成枢纽型商业中心，并与该处的交通枢纽功能相协调、配套，成为上海又一新的商业、商务、文化、公共活动聚集中心。“长三角”区域融合加速，产业联动集聚发展。随着“长三角”区域一体化加速联动发展，区域间各类贸易、商务活动将大大增加，上海中环线的连通，浦东崇明南通的长江越江工程建成，将使杨浦区成为上海中心城区连接“长三角”的重要交通枢纽和节点区域，具有服务和辐射“长三角”的综合优势，商业也将在更大范围内考虑如何优化资源配
19、置、扩大集聚和辐射效应。2 关联因素分析影响杨浦区商业未来发展的关联因素有4个：区域城市的总体定位；区域消费者特征、购买力水平和偏好；区域产业发展和特点；区位交通和其它区域商圈的关系。“知识创新区”总体定位杨浦区未来商业建设发展，将坚定不移围绕“知识创新区”总体定位，推进建设“安居乐业”现代化新型城区，推进大学校区、科技园区和公共社区的“三区融合、联动发展”。人口数量、结构变换据估算，到2010年杨浦区的常住人口将在110万115万。其中，大学生将有15万人，高等院校教职工和科技员工将达8万人。随着新江湾城等杨浦北部地区的建设开发和产业结构的转换，未来杨浦区人口素质将大大提高，知识人群比重将上
20、升，外来消费群体比重也将稳步上升。设施总量、结构和布局到2020年商业、商务建筑面积总量将达到1000万平方米，同时，杨浦区大大增加绿地面积，形成与“知识创新区”相协调的生态环境和城市面貌。同其他区域的联动发展随着中环线、浦江隧道建成，以及地铁和轻轨各线建设，杨浦五角场地区和滨江地区，与浦东高桥地区、陆家嘴地区的联系将更为紧密，与上海北部宝山区的联系将更为紧密。为杨浦五角场地区建成名副其实的上海东北部城市副中心，提供了良好的基础。3 综合优劣势结论目前，杨浦“知识创新区”建设处于功能性项目推进、产业经济升级、人口结构调整、城区主导功能转换的关键阶段，杨浦区商业发展有着广阔的潜力和空间，同时杨浦
21、区商业面临发展现代服务业和提升传统服务业的双重任务，既要解决商业能级较低、居民消费基础较差、吸引购买力较弱等问题，又要进一步探索和确立发展理念、规划布局、形态风貌、产业内涵等方面的特色，增强行业的集聚性和地域的辐射性，形成与其他地区差异化、特色化、可持续发展的良好态势。着眼于丰富商业内涵、拓展服务功能、满足多层次消费需求，着力提高城镇和社区生活品质，进一步优化人居环境和优化商务环境，着眼于加快城市化建设进程，改善城区形象，提升区域功能，提高区域对周边地区的集聚力和辐射力。通过形态建设、产业建设和功能建设并重，将潜在优势变为现实优势、可能性机遇变为现实机遇、共有机遇变为独有机遇，争取在更高起点上
22、实现跨越式新发展。四、发展目标与功能1 发展目标抓住上海举办2010年世博会、上海优先发展现代服务业等新的机遇，结合杨浦区坚定不移打造“知识创新区”、全面建设“安居乐业”现代化新型城区的总体定位，发挥杨浦区独特的区位交通、文教科技、生态资源优势，突出前瞻性、功能性、独特性、示范性和辐射性，依托城市功能转换、消费结构和需求变化、重大功能性项目建设，构筑目标明确、布局合理、功能完善、空间融合、产业联动的现代商贸服务产业体系，在本规划期内：基本建成全市引领作用显著、与城市副中心相匹配的上海东北部地区最大商业商务中心；建成若干展现“知识杨浦”特征、商旅文品牌汇集的特色商业集聚区；建成一批便民利民、满足
23、基础消费需求的社区商业中心；建成大学校区、科技园区、公共社区相联动，城市、产业与生活相协调，现代与历史相交融，具有知识创新特色的现代服务业集聚高地。2 功能体系（1）生活消费型基本商业功能以品牌零售、特色餐饮、休闲娱乐为主，集聚都市百货店、大型综合超市、大型专业店、品牌专卖店等，完善社区服务、文化、体育、医疗等配套功能，增强专业性、综合性和互补性，为杨浦区内所有生活、工作的居民、创业者、投资者及大学城师生提供与现代综合消费相适应的生活配套服务。（2）文化创意型特色商业功能凸显杨浦区科教人文特色，以中央社区公共活动中心和各类大型体育、文化活动中心等为载体，融体育运动、文化教育、科技服务、现代休闲
24、于一体，满足杨浦新主流人群知识、文化、休闲、运动、艺术与创意方面需求，进一步优化人居环境，优化商务环境。（3）知识创新型现代服务业功能杨浦区现代服务业以中高档商务楼为主要载体，科技园区、都市产业园区相补充，各类会议、展览设施、酒店设施等配套，重点完善大连路现代服务区、五角场科教特色服务业集聚区等，前瞻性布局电子商务和滨江综合开发带，发展商贸服务业、会展服务业、科技服务业、现代设计业等知识性服务业。吸引更多创新、创业人才，吸引更多知识创新产业的跨国企业及关联企业入驻。3 布局重点在知识创新区“两片、一线、一带”的基础上，构筑“基本商业为基础，特色商业为配套，现代服务业为重点”的三大体系布局导向：
25、第一部分 基本商业布局体系江湾-五角场城市副中心控江路区域商业中心社区商业中心邻里中心（居住小区）商业街坊商业第二部分 特色商业布局体系大学校区商业布局科技园区商业布局新江湾城商业布局水产品批发交易中心第三部分 现代服务业布局体系江湾-五角场现代服务业集聚区大连路现代服务业集聚区电子商务（上海钢铁交易网）上海国际家用纺织品工业园4 发展规模4.1 构筑适应“知识杨浦”消费需求的业态、业种依据“知识杨浦”的定位，按照“十五”后三年区域内商业各主要业态、业种的情况分析，“十一五”期间，商业各主要业态、业种：大型百货业。随着江湾五角场城市副中心的建成，为满足不断增长的中高档消费需求，应进一步引进世界
26、著名百货连锁企业，提高杨浦大型百货业的经营层次。数码电器类。适应数码电器产品升级换代迅速的特点，促进经营企业不断调整更新商品结构。餐饮业。关注上海“经典餐饮”的变化、发展，不断引进知名企业，扩大和细分餐饮市场，以适应不同层次的需求。要着重注意发展适合商务活动，具有特色的中、西餐饮，以满足现代服务业集聚区内的消费需求。在旅游景区，鼓励特色餐饮企业进入，丰富景区餐饮业的文化内涵。汽车（含汽车配件）销售业。由于区位特点，区域内应重点做好整车销售后的配套服务，引进汽配强势企业，提高服务水准。大卖场。对现有的企业，要鼓励不断改善服务，积极采用先进技术，提高管理水平。同时政府有关部门应对其做好食品安全等监
27、管工作。新建大卖场，必需在听证会基础上，做好选址论证，防止无序扩张。4.2主要经济指标主要指标 2004年 2007年2010年1，总户籍人口（万人） 108.34 1101072，地区增加值（亿元） 77.8 102 155其中： 商业及服务业增加值（亿元） 25.45 32.9650.13商业及服务业对地区贡献率（） 32.71 32.31 32.343，社会消费品零售总额（亿元） 111.28 150 2004，主要区域商业建筑面积（万平方米）95-99 120-130150-1605，吸引购买力指数 0.64 0.81注：一、上表商业建筑现状规模是以统计局数据139万平方米为基础，同时
28、考虑以下三个因素作一定的调整：1、部分重复统计的数据；2、工业用地“退二进三”的临时性商业设施；3、城市改造、新建项目中大量拆除的商业基础设施。二、上表第2项，商业及服务业的增加值，20042007年，预测增幅为9；20072010年，预测增幅为15。4.3 商业建筑区域分布结构展望按照区域内城区改造的现状与规划，预计到2010年，本区主要商业区域商业建筑规模将达到155-160万平方米。具体分布如下表：主要区域商业建筑分布结构表（单位：万平方米）区域 规划（2010年）1，江湾-五角场城市副中心商业区 752、控江路区域商业中心 25-263、社区商业中心 254、滨江综合开发带 55、大学
29、校区、科技园区、新江湾城 156、大连路现代服务区 10总计 155-160注：此处商业建筑主要包括零售业、餐饮业及部分生活服务业设施，不包括市场。五、空间布局杨浦区商业发展从三个层面进行布局：第一层面是满足区域居民消费需求的基本商业布局体系，包括市中心商业区、区域商业中心、社区商业中心和居住小区商业四个等级；第二层面为体现杨浦地域文化个性的特色商业布局体系，包括大学校区商业、科技园区商业、新江湾城商业和水产品批发交易中心；第三层面体系“知识创新区”功能的现代服务业布局体系，包括江湾-五角场现代服务业集聚区、大连路现代服务区以及前瞻性规划发展的电子商务、滨江开发带综合布局。第一部分 基本商业布
30、局体系1 江湾-五角场城市副中心商业布局导向江湾五角场城市副中心是上海市总体规划确定的四个城市副中心之一，其规划目标为分解上海市中央商务区的公共服务功能，承担上海东北部地区城市综合功能。随着未来江湾五角场地区大体量综合化、现代化商业设施和公共交通枢纽中心规划新建，将成为未来“知识杨浦”的标志性地区，成为现代商业业态齐全、综合功能集聚、科技创新特色明显的上海市东北部地区最大的商业商务中心、公共活动中心。1.1 规划范围北至殷高路，东至民京路、国京路、政立路、国和路一线，西至国定路、政立路、南北向规划路，南至国定路、国和路。规划用地面积约3.11平方公里。规划商业总面积65万平方米。1.2 现状分
31、析根据江湾-五角场城市副中心功能规划，由三部分构成：南部环岛商业商务区；中部中央社区；北部知识创新基地。目前商业主要集中在南部环岛地区，是杨浦中心商业区核心部分，正处于大面积改造、新建和调整过程中，具有超广域性的商业功能，能辐射到本市苏州河以北几个区及浦东新区，乃至整个上海市及与江苏省接壤的县市。中部主要是中央社区，形态、功能布局突出大学城人文和科技特色；北部是新拓展地区知识创新基地，三门路淞沪路交叉处将形成适应知识创新区消费需求的新兴商业集中地。此外，区域内规划中环线、地铁M1线、轻轨L3线的贯通，几十条公交线路在此始发或中转，正在建设的五角场环岛下沉式广场通道与周边各大商厦相连通。随着立体
32、交通网络形成，辐射和集聚优势逐步显现。1.3发展目标依托江湾-五角场城市副中心新一轮建设，充分借助立体路网交通，完善形态，集聚产业，提升能级，集商业购物、商务办公、文化体育、休闲娱乐等功能为一体，具有科技服务、科技文化特色的上海东北部最大商业商务中心。实现两个集聚、两个提升：载体资源进一步集聚，文化特色进一步集聚，产业能级进一步提升，产业经济效益进一步提升。1.4 空间布局1.4.1 南部五角场城市副中心核心商业区五角场环岛周围商业功能主要集中在翔殷路、邯郸路至政通路区段，形成标志性商业综合体，提高都市商业的集聚程度，集购物、餐饮、娱乐、健身、文化、教育、休闲、展示等于一体，成为五角场副中心商
33、业的核心载体。本区域规划面积为0.96平方公里，规划商业面积约55万平方米。已建成的商业设施有：金岛大厦、沪东金融大厦、平盛大厦和亚繁商厦。正在建设的商业项目有：淞沪路西、邯郸路北的上海万达商业广场（总面积约34.12万平方米，商业面积18.40万平方米，商办面积7.47万平方米，停车场和设备面积8.25万平方米），淞沪路东、翔殷路北的华联又一城购物中心（总建筑面积14.08万平方米），将建成集精品百货、主题餐饮、体育健身、文化娱乐等多种功能为一体的都市购物中心；政通路北、淞沪路西的中环国际大厦（1-5层商业面积约1万平方米），翔殷路以南、黄兴路以东的292街坊地块（总建筑面积约10-11万平
34、方米），将建成集五星级酒店、甲级写字楼为主体，品牌商业、餐饮娱乐为配套的建筑综合体。布局要点：整合资源，协同发展。在统一规划的基础上，协调行业、业态、形象、交通环境等设计。已建和正建商厦要各自明确定位特色，优化业态结构，完善配套设施，实行错位经营。塑造特色，提升形象。注入科技和文化内涵，增加具有现代科技特色的新型业态。增加休闲文化、公共活动空间，提高品牌专卖店、中高档餐饮、休闲娱乐业等集聚度和丰富度。优化内外交通组织。结合公共交通枢纽中心、地下空间综合开发工程等项目，建立和完善交通引导系统，加强地面、地下停车管理和周边地区停车设施的规划建设。1.4.2 中部中央社区中部由公共活动中心、生活工作
35、区和科技园区这三部分组成，江湾体育场将改造成为体育主题公园。（1）公共活动中心商业功能集中于淞沪路到江湾体育场的中央社区公共活动中心，规划面积约为0.83平方公里，规划商业面积约5-6万。以知识创新区公共活动为特色，为大学校区、科技创新园区和公共社区配套服务。规划一期商业面积为2万平方米，主要分布在走马塘北的大学城路两侧，从复旦大学东边到淞沪路约长667米，还包括淞沪路至江湾体育场的大门前30米这一路段的两侧。规划二期商业面积3-4万平方米。布局要点：新兴零售业态集聚地。服饰、文化、休闲类品牌旗舰店、专业店群等；高品质社区商业和休闲文化业；科技商务拓展地。科技创新产业的中转地；国内沪办机构集中
36、区；相关联的信息服务业、技术咨询、设计创意等专业服务业等；综合休闲服务地。文化主题商店、旅游服务中心、星级酒店、经济型旅馆；及休闲、餐饮、娱乐配套设施。相关配套。公共交通站点和若干停车场。（2）江湾体育主题公园上海市江湾体育场位于杨浦区淞沪路245号，占地面积52580平方米，建筑面积18100平方米，场地面积31300平方米。 “一场、一池、一馆”被列入市级文物保护建筑。结合江湾风貌保护区，江湾体育场改建为一个面向社会开放的集体育竞赛、文化娱乐、历史文化于一体的公共体育文化活动中心。江湾体育场周边建筑规划设计要符合文物保护要求，增设以历史保护建筑为依托的文化展览中心、演艺中心、艺术画廊、文化
37、酒吧、创艺工作室等文化艺术服务项目；增设以都市运动休闲服务为特色的体育特色专业店、品牌专卖店，如体育器材专卖、运动服饰、鞋类专卖、文化用品专卖；配套小型冰激凌店、快餐厅、酒吧、茶坊等休闲餐饮设施；增设公共通道、过街通道等。附近的上海体育学院能发挥其学科优势，共同促进体育场的开发。1.4.3 北部知识创新基地北部区域将建设现代新型休闲办公与商务区，规划建设知识创新基地，重点发展科技企业总部基地，引进国内外知名企业研发中心和科技中介机构入驻基地发展，同时兴办国际留学生教育和中外合作办学园区，使之成为上海非贸易创汇高地。考虑其与新江湾城接壤。商业功能集中在闸殷路、淞沪路交叉口西部街坊，与南部环岛商业
38、中心相错位补充，提供优质、便捷、配套齐全的商业服务。规划面积约为1.29平方公里，规划商业面积约5-6万平方米。配置以生活消费为主的社区型购物中心，以一个1万平方米的大型综合超市为核心，集聚各类专业店、专卖店、及餐饮、娱乐、文化、健身等服务设施。利用商务楼裙房配置为办公研发服务的便利商业网点。在淞沪路以西的大学校区附近，配置方便师生消费的餐饮娱乐、文体用品、品牌专卖及便利店等设施。对部队在本区域的一块土地，建议体现知识科技产业特色业态为主，在开发、招商和引进业态等方面，吸引著名连锁品牌的文化、娱乐、餐饮、休闲类业态。2. 控江路区域商业中心布局导向控江路是杨浦区传统的商业街，鞍山路至江浦路则是
39、这段商业街的核心段，整条商业街已经拥有了相当的规模和知名度，随着轨道交通M8线、L5线建成通车，周边高档住宅、办公楼宇开发，控江路将成为新的商务商业聚集区域。2.1 规划范围从大连路至杨浦大剧场，约长2000米。商业现状面积约7-8万平方米，规划面积为25-26万平方米。目前尚可开发地块：一是电表厂地块；二是江浦路口地铁站地块；三是打虎山路口地铁站点地块。2.2 现状分析控江路商业街处于杨浦区四平路街道、控江路街道和江浦路街道南北大块居住区之间，长期以来是杨浦区主要商业街之一，承担着区域商业中心功能，基本满足周边居民日常生活所需。现有商业服务业企业78户，以上世纪九十年代后形成的零售和餐饮网点
40、为主，主要代表有假日百货、凤凰大酒店、三联商厦等，需要进一步改造，形成高品位现代化商业氛围，适应区域经济发展和居民综合消费需求变化。规划中的M8线、L5线将对控江路周边区域交通条件形成质的改变，将大大延伸控江路商圈的辐射范围，为控江路商业街改造、提升和调整带来契机。2.3发展目标控江路商业街是杨浦区集带状商业街与轨道交通站点块状商业区于一体的区域商业中心。主要满足本区域3、4个街道居民生活消费服务，并为轨道交通站点过往客流服务，为大连路现代服务区配套服务。其辐射范围为从北到内环线-中山北二路，东到黄兴路-内环线，南到长阳路，西到四平路-大连路这一个区域。2.4 空间布局控江路商业街采取“多节点
41、、纵深式、条块结合”的布局形态，以轨道交通站点新建现代商业集聚区为龙头，串联中间条状商业街。重点布局四个节点地块，以此形成四大商业组团：江浦路站点商业组团、电表厂地块商业组团、打虎山路站点商业组团、杨浦大剧院公共文化活动中心。四大组团区位临近、功能互补，由轨道交通路线联系沟通，着力打造新的标志性轨道商业集聚区。（1）江浦路站点项目：集商务办公、社区购物、大中型餐饮娱乐等三位一体的轨道交通商业商务区江浦路站点是地铁M8线与轻轨L5线交汇的二级换乘站，客流较多，具有较强的辐射和集聚条件，结合地铁站点建设，规划新型交通枢纽商业形态，引进并建成集商务办公、购物餐饮、娱乐休闲为一体的大型现代商业广场：“
42、海南海”。“海南海”项目基地位于控江路与江浦路的交界处，与地铁M8号线江浦路站相通，占地面积18101平方米，规划地上总建筑面积65150平方米。由21层主楼、7层裙楼组成。其中7层以下由时尚品牌专卖店及大型餐饮组成，8层至21层设置健身中心、卡拉OK等休闲娱乐设施及各种培训中心、特色诊所等专业服务机构；地下一层与地铁出口相连接，为生鲜超市、社区服务、车库及设备用房，底下二层为设备用房和车库。（2）电表厂地块：定位以品牌专卖店为主的时尚商业组团商业业态规划以年轻时尚为特色。在电表厂的37亩土地上，建成以单间100-150平方米品牌专卖厅走廊为主，小型休闲餐饮相辅的时尚商业区。对电表厂现有沿街店
43、面，要从整体商业规划的要求出发，加以调整改建。（3）打虎山路站点项目：大型餐饮、娱乐、休闲服务组团位于打虎山路东侧，控江路的北面，距和平公园300米左右。规划引进“海东海”项目，项目基地南临控江路，北靠锦西路，西侧为鞍山二村，东至同济绿园。地块中央地下有地铁M8鞍山路站穿过。基地面积18292平方米，规划总建筑面积82290平方米。28层商务主楼，裙房部分为3-4层的多层商业休闲广场，主要配置大型综合超市、大型餐饮娱乐、健身休闲等设施。其中餐饮占30%、购物占40%、休闲占15%、综合服务占15%。地下二层和地铁连通，其余为地下商场和车库。（4）杨浦大剧院公共文化活动中心杨浦区大剧院公共文化活
44、动中心位于北至控江路，南至周家嘴路，东至源泉路，西至黄兴路区域。除剧场部分外，现有小型电影放映厅、舞厅、电子游艺室、音乐咖啡室、餐厅、客房、桌球、美容院等多功能附属设施。建议围绕大剧院，两侧扩建文化设计中心、艺术展览馆、时尚健身中心、创意工作室、人文书店以及配套的中高档餐厅、休闲娱乐、便利服务等设施，形成融公共活动、文化教育、休闲娱乐于一体的公共文化活动中心，满足杨浦区及上海东北部居民公共文化、休闲、艺术、参观等公共活动需求。2.5 业态设置比例随着控江路新一轮的改造、调整和提升，其商业设施将得到进一步的发展。经初步统计，商业总面积将开发至26万平方米。根据控江路商业的总体定位，在业态设置上，
45、应加大餐饮服务业的比重（据统计，现有三大业态，零售占62.8、餐饮19、服务18.2），具体业态设置比例及各占面积大致如下：零售业比例为50%，面积为130000；服务业比例为30%，面积为78000；餐饮业比例为20%，面积为52000。各业态具体引进企业参照商业行政部门发布的“引进企业名录”。3. 社区商业社区商业是指以一定地域的居住区为载体，以便民利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。杨浦区的社区商业应与杨浦“安居乐业”总体目标相适应，以属地型商业为基本出发点，不断满足和提升本地域内居民的综合生活质量。应将规划新建和调整完善相结合。在此基础上构筑不同层次、功能完善、业态融合、服务先进、环境优美的现代社区商业体系。3.1社区商业布局导向杨浦区社区商业分社区商业中心和居住小区商业两个层次。社区商业中心是指商业适度集聚，商业服务行业比较完善，服务范围相当于一个街道办事处为管辖规模的地区商业中心。3.1.1发展目标突出“以人为本，便民利民”的理念，结合产业结构调整、旧区改