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1、银川市住宅小区物业管理办法第一章总则 第一条为加强本市住宅小区的物业管理，明确业主、物业管理企业、开始建设单位以及有关部门的权利与义务，保障住宅小区物业的合理使用，为居民创造良好的居住环境，根据国家及自治区有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。第二条凡本本市市区区的新建建住宅小小区必须须根据本本办法实实行物业业管理。本本办法实实施前已已经验收收交付使使用的住住宅小区区应当依依照本办办法积极极创造条条件，逐逐步实行行物业管管理。第三条本本办法所所称物业业是指房房屋建筑筑、配套套设施以以及相关关的公共共设施。本办办法所称称业主，是是指住宅宅小区内内物业所所有权人人，包括括私有房房产、公公有房产产
2、、单位位房产的的房屋所所有权人人。本办法法所称物物业管理理，是指指业主委委托物业业管理企企业对物物业进行行日常维维护、修修缮、经经营，以以及对房房屋产权权人、使使用人提提供的综综合性服服务。本办办法所称称物业管管理企业业，是指指具备相相应资质质条件，经经工商行行政管理理机关登登记注册册，经营营住宅小小区服务务业务的的企业。第四条住住宅小区区全体业业主通过过业主委委员会对对物业实实施自治治管理。住住宅小区区的公共共设施和和配套设设施，由由全体业业主、承承租人和和使用人人共同使使用与维维护。第五条物物业管理理实行主主管部门门行业管管理、业业主自治治与委托托物业管管理企业业服务管管理相结结合的原原则
3、、逐逐步实现现社会化化、专业业化、市市场化服服务经营营型管理理。第六条银银川市房房产管理理局是本本市住宅宅小区物物业管理理的主管管部门，负负责对全全市住宅宅小区物物业管理理的指导导、监督督和行业业管理工工作。其其主要职职责是：（一）贯贯彻执行行物业管管理法律律、法规规和规章章；（二）负负责培育育、开发发物业管管理市场场；（三）参与与住宅小小区的验验收，指指导、监监督住宅宅小区的的移交工工作；（四）负负责物业业管理企企业的资资质管理理；（五）对对物业管管理企业业的经营营和管理理进行监监督、检检查；（六）负负责指导导、协调调、监督督维修基基金（维维修储备备金）的的管理和和使用；（七）负负责对物物业
4、管理理工作人人员进行行培训；（八）负负责住宅宅小区物物业管理理的考评评工作。建委委、规划划、环保保、公安安、工商商、物价价等部门门按照各各自的职职责分工工，负责责住宅小小区物业业的有关关管理工工作。住宅宅小区所所在地派派出所、居居民委员员会根据据自己的的职责对对住宅小小区物业业管理进进行指导导和监督督。第二章业主主代表大大会和业业主委员员会 第七条新建建住宅小小区交付付使用且且入住率率达到550%以以上时，由由市房产产管理部部门按以以下程序序，组织织召开业业主代表表大会和和选举产产生业主主委员会会：（一）向向全体业业主发出出召开业业主代表表大会及及推举业业主委员员会候选选人名单单通告。（二）拟
5、定定业主委委员会候候选人名名单，确确定开会会时间。（三）组组织召开开第一次次业主代代表大会会，选举举产生业业主委员员会。第八条业业主代表表大会由由住宅小小区的业业主代表表组成。业业主代表表以每栋栋楼为单单位按住住户比例例推选。业主主代表大大会必须须有持过过半数以以上投票票权的业业主代表表出席才才能举行行。第九条业主主代表大大会可以以邀请住住宅小区区所在地地派出所所、居委委会及相相关部门门的人员员列席会会议。第十条业业主代表表大会由由业主委委员会负负责如集集，每年年召开一一次。业业主代表表大会召召开7日日前，业业主委员员会应当当将会议议日期及及内容告告知业主主。业主代代表大会会闭会期期间，经经3
6、0%以上业业主代表表提议，可可以召开开临时业业主代表表大会，业业主委员员会应当当在接到到该项提提议后115日内内召开临临时业主主代表大大会。第十一一条业主主代表大大会形成成的决定定，必须须由出席席会议的的业主代代表所投投票数的的过半数数通过方方有效。业主主代表大大会的决决定不得得与法律律、法规规、汇款款单及相相关政策策抵触。第十二条业业主代表表大会行行使下列列是权力力：（一）选选举、罢罢免业主主委员会会的组成成人员；（二）听取取和审查查业主委委员会的的工作报报告；（三）听听取物业业管理企企业的工工作报告告；（四）批准准业主委委员会有有关业主主利益的的重大事事项的决决定；（五）制定定、修改改业主
7、公公约 及及住宅区区物业管管理办法法；（六）改改变和撤撤销业主主委员会会不适当当的决定定； （七）批准准或修改改业主委委员会章章程；（八）批准准物业管管理的其其他重大大事项。第十三条业业主委员员会由33到155名委员员组成，每每届任期期三年。第十四条条业主委委员由业业主代表表大会在在业主代代表中选选举产生生。委员员一般为为兼职，可可以连选选连任。下列列情形之之一的，不不得担任任业主委委员会委委员：（一）身身体及精精神状况况不适宜宜履行业业主委员员会委员员职责的的；（二）丧丧失业主主资格的的；（三）有有违法犯犯罪行为为的；（四）经经业主代代表大会会罢免的的。第十五五条业主主委员会会设主任任、副主
8、主任秘书书长。主主任、副副主任、秘秘书长在在业主委委员会委委员中选选举产生生，并报报市房产产管理部部门备案案。秘书书长专职职，负责责处理业业主委员员会日常常事务。第十六条条业主委委员会根根据工作作需要定定期召开开会议，会会议由业业主委员员会主任任召集，会会议讨论论决定问问题执行行少数和和服从多多数的原原则。第十七条业业主委员员会享有有下列职职权：（一）召集集和主持持业主代代表大会会；（二）起草草业主委委员会章章程和业业主公约约；（三）选聘聘物业管管理企业业，签订订物业管管理合同同；（四）监监督住宅宅小区物物业管理理工作的的实施及及规章制制度的执执行；（五）审审议物业业管理企企业制定定的年度度管
9、理计计划和为为住宅小小区管理理服务的的重大措措施；（六）协协助物业业管理企企业进行行管理工工作。第十八条业业主委员员会章程程必须经经业主委委员会22/3委委员同意意，并经经业主代代表大会会批准。业主主委员会会章程的的内容不不得与法法律、法法规、规规章及相相关政策策抵触。第十九条业业主委员员会在成成立后115日内内持下列列文件到到市房产产管理局局办理登登记备案案：（一）业业主委员员会登记记申请书书；（二）业主主委员会会组成人人员名单单；（三）业主主委员会会章程。第三章物业业管理企企业 第二十条物物业管理理企业应应当逐步步实现与与开发建建设单位位分工设设立，分分业经营营。第二十一一条物业业管理企企
10、业享有有国家以以第三产产业的优优惠政策策。第二十二二条设立立物业管管理企业业应当取取得相应应资质，并并向工商商行政管管理机关关申请登登记，领领取营业业执照。物物业管理理企业在在领取营营业执照照的一个个月内，应应当向物物价管理理部门申申请预取取收费许许可证。第二十十三条申申领物物业管理理企业资资质证书书按国国家有关关规定报报批。未未取得物物业管理理企业资资质证书书的，不不得从事事物业管管理活动动。第二十条物物业管理理企业资资质证书书实行行年审制制度.。物物业管理理企业应应当于第第年的二二月十日日前，填填写物业业管理企企业年审审报告，持持物业业管理企企业资质质证书向向市房产产管理部部门申请请年审。
11、第二十五五条物业业管理企企业根据据住宅区区物业管管理合同同对住宅宅区实施施物业管管理。物物业管理理合同应应当包括括以下内内容：（一一）管理理服务的的区域和和具体事事项；（二二）管理理服务标标准；（三三）管理理服务权权限；（四四）管理理服务期期限；（五五）管理理服务费费用；（六六）监督督检查物物业管理理服务的的时间和和方式；（七七）违约约责任和和合同争争议的解解决方式式；（八）双双方约定定的其他他权利、义义务。第二十六条条业主委委员会和和物业管管理企业业应当自自住宅小小区物业业管理合合同签定定之日起起30日日内报市市房产管管理部门门备案第二二十七条条物业管管理企业业的权利利：（一）依依据物业业管
12、理合合同和有有关规定定，对小小区实施施物业管管理并按按财政物物价部门门批准的的标准收收取管理理服务费费；（二）制制止违反反住宅区区物业管管理规定定的行为为；（三）选选聘专营营企业承承担专项项经营业业务；（四四）要求求业主委委员会协协助管理理；（五）从从事与物物业管理理有关的的其他多多种经营营及有偿偿服务活活动；（六六）对违违反合同同的约定定不交纳纳各种费费用的业业主，可可采取必必要的限限制性措措施。第二十八八条物业业管理企企业的义义务：（一一）依据据物业管管理合同同，对委委托管理理的房屋屋及相关关公共设设施进行行维护、修修缮、更更新；（二二）承担担住宅小小区内物物业的保保安、保保洁、防防火、绿
13、绿化及其其他便民民服务工工作；（三三）拟定定住宅小小区重大大物业管管理措施施提交业业主委员员会审议议决定；（四四）接受受行业管管理及街街道办事事处的指指导和监监督。第二十九九条物业业管理企企业必须须严格履履行物业业管理合合同，按按下列要要求做好好服务工工作：（一一）实施施业主委委员会审审定的物物业管理理服务年年度计划划时，必必须执行行国家和和自治区区规定的的技术标标准；（二二）将住住宅的公公共部位位、公用用设备和和公共设设施的使使用维护护方法、要要求、注注意事项项局面告告知业主主；（三）经经常对物物业管理理区域进进行巡视视、检查查，定期期对住宅宅的公用用部位、公公用设备备和公共共设施进进行维护
14、护；（四）发发现住宅宅的公用用部位、公公有设备备和公共共设施损损坏时，立立即采取取保护措措施，并并按合同同约定进进行维修修；（五）接接到物业业管理损损害报修修时，应应及时进进行维修修和处理理；（六）做做好物业业维修、更更新及其其费用收收支 的的各项记记录，妥妥善保管管物业档档案资料料和有关关的财务务帐册；（七七）定期期向业主主委员会会报告物物业管理理工作情情况及物物业管理理费用的的收支帐帐目，接接受审核核，改进进和完善善管理服服务工作作。第三十十条物业业管理企企业对住住宅区的的管理未未能达到到市房产产管理部部门和物物业管理理合同规规定的标标准，或或者违反反物业管管理合同同规定的的，业主主委员会
15、会或委托托方可解解除合同同。因管理理、维修修、养护护不善，造造成业主主损失的的，物业业管理企企业应当当赔偿损损失；违违反有关关法律、法法规和政政策规定定的，由由有关部部门依法法予以处处理。第三十一一条对物物业管理理合同有有争议的的，双方方可向仲仲裁，或或向人民民法院起起诉。第四章开发发建设单单位 第三十二二条开发发建设单单位必须须按住宅宅小区规规划设计计要求，完完成物业业管理配配套设备备和设施施的建设设。第三十三三条开发发建设单单位应当当从住宅宅区开始始入住前前六个月月开始自自行或者者委托物物业管理理企业对对住宅区区进行前前期管理理，管理理费用由由开发建建设单位位承担。在开开发建设设单位自自行
16、或者者委托物物业管理理企业对对住宅区区进行物物业管理理期间，应应当接受受业主和和有关部部门的监监督，市市房产管管理部门门有权对对开发建建设单位位或物业业管理企企业违反反物业管管理法律律、法规规和政策策的行为为依法进进行处理理。第三十四四条住宅宅小区经经综合验验收后，方方可向业业主委员员会移交交。第三十五五条业主主委员会会正式成成立后330日内内，开发发建设单单位应当当向业主主委员会会移交下下列住宅宅小区工工程建设设资料或或复印件件：（一）住住宅小区区规划图图、竣工工总平面面图；（二二）单位位建筑、结结构、设设备竣工工图；（三三）地下下管网竣竣工图；（四四）其他他必要的的资料。第三十六六条开发发
17、建设单单位应按按照下列列标准提提供住宅宅小区管管理用房房和经营营用房：（一一）住宅宅小区总总建筑面面积5万万平方米米以内不不小于660平方方米；（二二）住宅宅小区总总建筑面面积5万万至100万平方方米以上上不小于于1000平方米米；（三）住住宅小区区总建筑筑面积110万平平方米以以上不小小于1550平方方米。以上上用房，由由市房产产管理部部门提供供给业主主委员会会，并由由业主委委员会委委托物业业管理企企业经营营使用。任任何单位位、个人人不得擅擅自改变变其用途途。第五章业主主公约 第三十七七条本办办法所称称业主公公约，是是指由业业主承诺诺的，对对全体业业主具有有约束力力的，有有关业主主在住宅宅区
18、使用用、维护护物业及及其管理理等方面面权利义义务的行行为守则则。第三十八条条业主公公约应当当包括下下列内容容：（一）住住宅区名名称、地地点、面面积及户户数；（二二）公共共场所及及公用设设施状况况；（三）业业主代表表大会的的召集程程序及决决定住宅宅区重大大事项的的方式；（四四）业主主使用其其住宅和和住宅区区内公共共场所及及公用设设施的权权益；（五五）业主主参与住住宅区物物业管理理的权利利；（六）业业主参与与住宅区区物业管管理的权权利；（七七）住宅宅区物业业各项维维修、养养护和管管理费用用的交纳纳；（八）业业主在本本住宅区区内应遵遵守的行行为准则则；（九）违违反业主主公约的的责任；（十十）其他他有
19、关事事项。业主主公约的的示范文文本，由由市房产产管理部部门统一一制订。业业主代表表大会可可以根据据本住宅宅区的实实际情况况进行修修改、补补充，并并报市房房产管理理部门备备案。第三三十九条条业主公公约经业业主代表表大会批批准后生生效。已已生效的的业主公公约对住住宅区内内所有业业主和非非业主使使用人具具有约束束力。第四四十条开开发建设设单位在在办理出出售、出出租房屋屋手续时时，应当当在房屋屋买卖合合同或租租赁合同同中对购购、租房房者有承承诺遵守守小区物物业管理理规定和和业主公公约的约约定。第六章物业业管理的的使用及及维护 第四十一一条业主主、承租租人和其其他非业业计分表表答使用用房屋应应当遵守守下
20、列规规定：（一一）未经经有关部部门批准准，不得得改变房房屋结构构、外貌貌和用途途；（二）不不得对房房屋的内内外承重重墙、梁梁、柱、楼楼板、阳阳台、天天台、屋屋面及通通道进行行违章凿凿、拆、搭搭、占；（三三）不得得堆放易易燃、易易爆、剧剧毒、放放射性等等物品；（四四）不得得利用房房屋从事事危害公公共利益益的活动动；（五）不不得侵害害他人的的正当权权益。第四十二二条业主主装修住住宅，应应当事先先告知物物业管理理企业；物业管管理企业业应当将将装修住住宅的禁禁止行为为和注意意事项告告知业主主。第四十三三条任何何单位和和个人不不得占用用物业管管理区域域的道路路、场地地。因物物业维修修或者公公共利益益需要
21、临临时占用用或挖掘掘道路、场场地的，应应当经业业主委员员会同意意，并在在规定的的期限内内恢复原原状。第四十四四条利用用物业设设置广告告等经营营性设施施的，应应当在征征得相关关业主、使使用人和和业主委委员会的的书面同同意后，方方可向有有关行政政管理部部门办理理审批手手续；经经批准的的，应当当与业主主委员会会签订协协议，并并支付设设置费用用。收取取的费用用应当纳纳入维修修基金。第四十五五条房屋屋的维修修责任，按按下列是是规定划划分：（一一）房屋屋内部，由由业主负负责维修修；（二）房房屋的外外墙面、楼楼梯间、通通道、屋屋面、公公用上下下水、供供暖、供供气、供供电管线线、公用用水箱、加加压水泵泵、电梯
22、梯、机电电设备、公公用天线线和消防防设施等等房屋本本体公用用设施，由由物业管管理企业业组织定定期养护护和维修修，其费费用从住住宅维修修基金中中支出。第四十六六条住宅宅区的道道路、路路灯、沟沟渠、池池、井、绿绿化、娱娱乐场所所、停车车场、连连廊、自自行车房房（棚）等等住宅区区公用设设施由物物业管理理企业统统一管理理维修养养护，其其费用从从住宅维维修基金金中支出出。人为造造成公用用设施损损坏的，由由损坏者者负责修修复；造造成损失失的，应应当赔偿偿。第四十十七条住住宅户外外的水、电电、煤气气、通讯讯等管线线的维修修养护，由由有关供供水、供供电、供供气及通通讯单位位负责。第四四十八条条凡房屋屋及附属属
23、设施有有影响市市容或者者可能危危害毗连连房屋安安全及公公共安全全，按规规定应由由业主修修缮的，业业主应及及时进行行修缮。拒拒不进行行修缮的的，上业业主委员员会授权权物业管管理企业业进行修修缮其费费用由业业主承担担。第四十九九条住宅宅区内禁禁止下列列行为：（一一）践踏踏、占用用绿化地地；（二）占占用楼样样间、通通道、屋屋面、平平台、道道路、停停车场、自自行车房房（棚）等等公用设设施而影影响其正正常使用用功能；（三三）乱抛抛垃圾、杂杂物；（四四）影响响市容观观瞻的乱乱搭、乱乱贴、乱乱挂等；（五五）损毁毁、涂划划园林艺艺术雕塑塑；（六）聚聚从喧闹闹；（七）随随意停放放车辆和和鸣喇叭叭；（八）发发出超
24、出出规定标标准的噪噪音；（九九）排放放有毒、有有害物质质；（十）经经营业主主公约所所禁止的的行业（十十一）法法律、法法规及市市政府规规定禁止止的其他他行为。第七章物业业管理专专项资金金及费用用 第五十条依依照本办办法实行行物业管管理的公公有住宅宅和新建建商品住住宅出售售时，应应当设立立住宅共共用部位位、共用用设施设设备维修修基金。公有有住宅出出售的维维修基金金由公有有住宅售售房单位位和购房房者分别别提交和和缴纳。新新建商品品住宅出出售的维维修基金金由购房房者缴纳纳。维修修基金除除由公有有住宅售售房单位位自行提提交的外外，其他他维修基基金均由由售房单单位代收收。维修修基金的的缴纳标标准按国国家及
25、自自治区有有关规定定执行。第五十一一条维修修基金应应当在银银行专户户存储，专专款专用用。维修基基金明细细户应当当按单幢幢住宅设设置，按按户核算算。第五十十二条维维修基金金应当用用于住宅宅共用 部位、共共用设施施设备保保修期满满后的大大修、更更新、改改造、不不挪作他他用。第五五十三条条在业主主办理房房屋权属属证书晨晨，商品品房销售售单位应应当将代代收的维维修基金金移交给给市房地地产行政政管理部部门代管管。第五十十四条业业主委员员会成立立前，维维修基金金的的使使用由售售房单位位或售房房单位委委托的管管理单位位提出使使用计划划，经市市房地产产行政管管理部门门审核后后划拨。业业主委员员会成立立后，维维
26、修基金金的使用用权，由由物业管管理企业业提出年年度财务务预算，经经市房地地产行政政管理部部门审核核后划拨拨。在本办办法实施施前已经经出售的的公有住住宅和商商品住宅宅尚未交交纳住宅宅维修基基金的，按按财政、物物价部门门核定的的标准由由产权人人或使用用人交纳纳，由物物业管理理企业代代收，其其使用适适用前款款规定。维修修基金不不足时，经经业主委委员会决决定，按按业主拥拥用的住住宅建筑筑面积比比例向业业主续筹筹。物业管管理企业业应当定定期公布布物业维维修基金金的收支支情况，接接受业主主监督。第五十五条条业主转转让住宅宅时，其其维修基基金帐户户中剩余余部分的的费用不不予退还还，随房房屋所有有权同时时过户
27、。第五十六六条业主主应根据据物业管管理企业业的服务务项目，按按规定缴缴交物业业管理服服务费。第五十七七条住宅宅小区经经营性用用房的收收入，用用于补充充住宅小小区的物物业管理理服务费费用。第五十八八条住宅宅小区物物业管理理服务费费的收支支帐目，物物业管理理企业应应当半年年公布一一次，接接受业主主监督。第五十九九条业主主对业主主委员会会和物业业管理企企业公布布的帐目目，可以以提出质质询，或或向市房房产管理理部门投投诉。业主主委员会会和物业业管理企企业应当当在收到到质询后后7日内内答复。房产产管理部部门应当当在收到到投诉后后15日日内答复复。第八章法律律责任 第六十条条业主有有下列行行为之一一的，物
28、物业管理理企业应应当劝阻阻、制止止、要求求恢复原原状或者者赔偿损损失；情情节严重重的，由由有关行行政部门门依法予予以处理理：（一）擅擅自占用用住宅小小区绿化化地或其其他公共共场地的的；（二）擅擅自改变变房屋和和配套设设施的用用途、结结构、外外观的；（三三）私反反搭秘建建棚屋、在在房屋公公共使用用部位堆堆放杂物物、乱停停放车辆辆、破坏坏绿化、污污染小区区环境、制制造噪声声影响居居民休息息的；（四四）损坏坏住宅小小区内的的公用设设施、设设备的；（五五）违反反住宅小小区治安安管理或或者消防防规定的的。第六十一一条业主主逾期不不交各项项物业管管理服务务费的。业业主委员员会应当当协助催催缴；物物业管理理
29、企业可可以按规规定加收收滞纳金金；连续续三个月月以上拒拒交各项项物业管管理服务务费的，按按照业主主公约的的约定承承担责任任。物业管管理企业业对逾期期不交各各项物业业管理服服务费的的，可以以向人民民法院提提起诉讼讼。第六十二条条物业管管理企业业有下列列行为之之一的，房房管部门门应当责责令改正正，并赔赔偿损失失，并可可视情节节处以警警告、处处以5000元至至100000元元的罚款款：（一）未未按规定定及时修修缮房屋屋及公用用设施、设设备的；（二二）管理理制度不不健全、管管理混乱乱的；（三三）擅自自改变公公用设施施和公共共场地用用途的；（四四）擅自自提高物物业管理理服务收收费标准准的；（五五）其他他
30、不履行行或者不不完全履履行物业业管理合合同及本本办法规规定的义义务的。物业业管理企企业有前前款行为为之一，情情节严重重的，业业主委员员会可以以解除物物业管理理合同。第六六十三条条未经物物业资质质审查机机时擅自自承揽住住宅小区区物业管管理业务务的物业业管理企企业，由由市房管管部门责责令其限限期办理理资质审审查手续续；逾期期不办理理的，责责令其停停止物业业管理业业务，并并可处以以10000元以以上50000元元以下的的罚款。第六六十四条条开发建建设单位位未在规规定期限限向业主主委员会会提供本本办法第第三十九九条所列列住宅小小区工程程建设资资料或其其复印件件的，由由房管部部门责令令限期履履行；逾逾期不履履行的，由由市房产产管理部部门给予予警告，并并处以110000元以下下罚款。第六十条当当事人对对行政处处罚决定定不服的的，可依依法申请请行政复复议或提提起行政政诉讼。逾逾期不申申请行政政复议或或提起行行政诉讼讼，又不不履行处处罚决定定的，由由作出处处罚决定定的机关关申请人人民法院院强制执执行。第九章附则则 第六十六六条本办办法自颁颁布之日日起施行行。本市市已制定定的有关关物业管管理的规规定，凡凡与本办办法不一一致的以以本办法法为准。