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1、金华市经济技术开发区策划报告第一部分 宏观部分前言在本部分，我我司选取取了部分分与项目目发展直直接相关关的社会会经济发发展状况况，包括括国民生生产总值值及预期期目标、产产业结构构、人口口状况、交交通状况况、旅游游资源等等等，用用以分析析各项经经济社会会状况对对当地房房地产市市场发展展和本项项目开发发的影响响程度。同同时结合合有关的的政府权权威工作作汇报以以及我司司此次实实地调查查的结果果，来预预测金华华市房地地产的发发展前景景。第一章 金金华市概概述金华市位于于浙江省省中部，地地处长江江三角洲洲经济圈圈南翼，下下辖义乌乌、东阳阳、永康康、兰溪溪四个县县级市和和浦江、武武义、磐磐安三个个县以及及
2、婺城、金金东两个个区，总总面积11.099万平方方公里，人人口4550万，其其中市区区面积220455平方公公里，人人口922万。在整体经济济结构中中，农业业、工业业、第三三产业的的各大比比列为：8.11：555.5：36.4。首首先，农农业结构构调整成成效明显显，粮经经种植面面积比为为50：50，同同时，农农业产业业化步伐伐加快，农农业龙头头企业对对农户的的带动作作用不断断增强。其其次，工工业经济济运行良良好，新新增销售售收入超超亿元企企业288家，规规模以上上企业实实现产值值4922.8亿亿元，增增长211.4%；实现现利润224.33亿元，增增长444.5%。企业业完成技技改投入入50.
3、9亿元元，增长长37.2%。工工业园区区蓬勃发发展，当当年开发发面积228.66平方公公里，基基础设施施投入228.88亿元，新新入园企企业一五五00多多家，园园区企业业完成固固定资产产投资556.88亿元。建建筑业实实现总产产值2334亿元元，增长长25.5%。名名牌战略略取得成成效，创创中国驰驰名商标标1个、省省著名商商标233个、省省级名牌牌产品220只。再再次，第第三产业业比重有有所上升升，市场场大市地地位得到到巩固。332家超超亿元商商品交易易市场成成交额5502亿亿元，增增长8.5%。义义乌农贸贸城和仙仙桥花木木城等一一批专业业市场建建设进展展顺利。信信息服务务业发展展迅速，信信息
4、技术术应用步步伐加快快。房地地产开发发投资增增长466.7%，销售售面积增增长477.7%。旅游游业总收收入566.6亿亿元，增增长211.3%，近年来，金金华市招招商引资资工作取取得重大大突破，合合同利用用外资33.066亿美元元，实际际利用外外资1.03亿亿美元，分分别增长长2011%和2216%，实现现了世界界五百强强企业在在本市投投资零的的突破。对对外贸易易快速增增长，完完成外贸贸出口一一三.667亿美美元，增增长522%，增增幅连续续第四年年名列全全省前茅茅。甬金金集装箱箱堆场、义义乌国际际物流中中心建成成运行，公公共保税税仓库开开工建设设。积极极参与中中西部开开发，对对口帮扶扶取得
5、实实效。事事业单位位综合配配套改革革稳步推推进，市市区355家生产产经营类类事业单单位改制制任务基基本完成成。企业业上市取取得新的的进展。国国有资本本从一般般性竞争争领域退退出和国国有企业业理顺劳劳动关系系基本完完成。兰兰溪华铝铝等一批批国有企企业通过过改革、改改造焕发发生机。财财政税收收的调节节作用得得到发挥挥，预算算外资金金管理不不断完善善，财政政综合改改革进一一步深化化。同时，城市市建设力力度不断断加大，城城乡面貌貌明显改改观。按按照“基基础共建建、资源源共享、产产业共树树、生态态共保”的的要求，浙浙中城市市群建设设扎实推推进，城城市化水水平提高高了2.5个百百分点，达达41.6%。新新
6、区建设设和旧城城改造不不断加快快，全市市和市区区建成区区面积分分别增加加了366平方公公里和55平方公公里，建建成了一一批城市市景观项项目和标标志性建建筑。市市区以新新一轮城城市总体体规划获获省政府府批准为为契机，着着力构筑筑城市道道路框架架，基本本完成近近期建设设规划，实实施旧城城拆迁660多万万平方米米，改造造区域回回建111万平方方米，金金东新区区建设步步伐加快快。城乡乡基础设设施建设设进一步步加强。全全社会固固定资产产投资完完成2994亿元元，增长长28.2%。杭杭金衢、金金丽温高高速公路路金华段段建成通通车，完完成城防防工程332.88公里，供供水、供供电、污污水处理理、通信信等一批
7、批重点工工程项目目建成使使用。城城市管理理执法和和环境综综合治理理力度不不断加大大，实施施了主要要街道街街景立面面整治，国国家环境境保护模模范城市市和国家家卫生城城市创建建工作有有序开展展，绿化化生态、卫卫生保洁洁系统建建设成效效明显。社社区建设设稳步推推进，建建成示范范街道33个、示示范社区区37个个，完成成40个个村的撤撤村建居居任务。着着手制定定城乡一一体化规规划，中中心镇、中中心村的的培育和和建设力力度加大大，旧村村改造和和城乡交交通建设设步伐加加快，二二级以上上高等级级公路达达9800公里，城城乡一体体化取得得新的进进展。总体而言，金金华市经经济结构构呈现继继续优化化，综合合实力明明
8、显提升升；改革革开放后后劲明显显；同时时，建设设力度不不断加大大，城乡乡面貌明明显改观观；这相相对该市市房地产产市场都都为利好好因素。第二章 金华市宏观观经济状状况宏观经济中中包含众众多的经经济指标标和主要要特征，每每个指标标和特征征对于房房地产市市场的意意义均不不同，影影响程度度也各异异，在此此次市场场报告中中我司选选取一部部分与房房地产市市场发展展有直接接联系的的因素加加以分析析研究，从从宏观角角度预测测金华市市房地产产市场的的发展前前景。第一节 主要要经济指指标一、国内生生产总值值2002年年，全市市实现国国内生产产总值6680.39亿亿元，按按可比价价格计算算，比上上年增长长12.9%
9、，增增幅为119977年以来来最高水水平；人人均国内内生产总总值达一一五1668元，增增长122.5%；财政政预算总总收入666.447亿元元，其中中地方财财政收入入32.1亿元元，分别别增长229.88%和443.99%。全全市城市市化水平平上升到到41.6%。由此可见，金金华市经经济正处处于快速速发展时时期，参参照各地地区经济济发展的的普遍规规律，在在此段时时期居民民对于进进一步改改善居住住条件的的愿望比比较强烈烈，房地地产市场场的发展展前景将将拥有良良好的经经济环境境。二、产业结结构根据有关政政府部门门公布的的数据显显示，该该市的三三次产业业比列为为：8.1：555.55：366.4。第
10、第三产业业比重的的增加将将有助于于提高城城市居民民收入的的平均水水平，第第三产业业行业种种类的拓拓宽将可可吸纳一一部分城城市的下下岗、待待业人员员，降低低城市整整体的失失业率，使使更多的的市民有有能力担担负价值值较大的的住宅消消费，以以促进更更多的住住宅需求求产生。房房地产市市场的发发展恰恰恰可以带带动其他他一系列列相关行行业的发发展，有有望成为为市政府府大力支支持的行行业，将将拥有很很大的发发展潜力力。三、房地产产发展水水平就金华市220033年房地地产发展展方面的的相关数数据来看看，1月月至5月月期间，开开发总投投资金额额达166.144亿元，同同比增长长36.9，其其中商业业和营业业用房
11、开开发投资资达3.3亿，同同比增长长57.2；房屋施施工面积积总计达达4644万平方方米，同同比增长长23. 8，其中中住宅施施工面积积达3225万平平方米，同同比增长长22.1。220022年，金金华市区区商品房房平均售售价为220144元/平平方米，其其中商品品住宅平平均售价价为16696元元/平方方米，非非住宅用用房平均均售价为为80117元/平方米米。金华华商品房房的平均均价格在在全省地地级市中中排名第第十，位位列倒数数第二，仅仅高于衢衢州。近近两年在在得到金金华市政政府职能能部门大大力支持持的情况况下，房房地产业业的相关关数据都都有了明明显的上上升，相相信随着着房地产产业的不不断发展
12、展，金华华市的经经济也将将得到显显著的改改善。四、城镇居居民收入入水平从有关部门门了解到到，20002年年金华市市农民人人均纯收收入4一一五7元元，同比比增长55.4%；市区区城镇居居民人均均可支配配收入1112664元，同同比增长长8.55%。城城乡居民民储蓄存存款余额额4400亿元，同同比增长长22.7%。全全市社会会消费品品零售总总额2112亿元元，同比比增长112.44%。住住房、旅旅游、汽汽车、通通信等消消费继续续升温。但但从总体体房地产产市场消消耗量来来看，住住宅市场场能量尚尚未得到到完全释释放，可可能由于于目前的的产品还还未能很很好地满满足消费费者的需需求和购购买心理理，住宅宅品
13、质有有待提高高，以优优质供应应来拉动动需求。五、人口状状况金华市人口口共4550万，市市区总人人口922万，占占全市总总人口比比列的220%，从从整体人人口分布布来看，市市区人口口市市区区住宅的的最主要要购买者者，这部部分人口口的需求求是有力力推动该该市住宅宅的发展展。第二节 金华市经济济增长主主要原因因一、 交通优势明明显金华地处以以上海为为中心的的长江三三角洲经经济区与与我国大大西南结结合部，是是中国陆陆路交通通主枢纽纽之一，浙浙赣铁路路、金温温铁路和和金千铁铁路交汇汇市区，杭杭州金华衢州、金金华丽水两两条高速速公路已已建成通通车，金金华宁波高高速公路路已开工工建设，金金华椒江高高速公路路
14、也在规规划之中中。高速速公路全全部建成成后，金金华到宁宁波、省省会城市市杭州均均只有990分钟钟的汽车车行程，到到上海行行程仅一一八0分分钟，以以金华市市区为内内核，以以义乌、东东阳、永永康、兰兰溪为紧紧密层的的浙中城城市群，将将形成“半小时时经济圈圈”。与宁宁波港合合作建设设的甬金金集装箱箱堆场于于去年底底竣工，公公共保税税仓库开开工建设设，这对对浙中腹腹地扩大大对外开开放和吸吸纳闽、浙浙、赣、皖皖四省九九方经济济区资源源创造了了更有利利的条件件。金华华义乌民民航机场场已开通通了北京京、上海海、广州州、深圳圳、厦门门、青岛岛等大中中城市航航线。形形成顺畅畅便捷的的立体化化交通网网络。二、集贸
15、市市场繁荣荣金华集贸市市场已具具有很强强的集聚聚力和辐辐射力， 2002年，全市市场交易总额达566亿元，年交易额上亿元的市场有32个，超10亿元的有6个。其中义乌中国小商品城年交易额230亿元，连续一三年居全国集贸市场榜首；永康中国科技五金城年交易额达120亿元；金华商城、浦江灯饰城等一批专业市场也颇具规模。在商品市场的集聚和辐射作用下，金华要素市场日趋活跃，产业配套能力不断增强，带动了产品市场占有率的不断提高。现在已形成一个以商促工、以工带商，相互促进，三次产业共同发展的格局。市场的繁荣发展带来了人流、物流、信息流、资金流，为金华经济的发展注入了新的活力。三、民营经经济发达达金华市民营营企
16、业近近几年发发展很快快，在全全市经济济中已唱唱主角。据据统计，目目前全市市民营企企业有一一八.44万家，占占全市企企业的990%以以上，民民营企业业的产值值、税收收、出口口交货值值分别占占全市的的90%、600%、775%左左右。非非公有制制经济增增加值占占全市GGDP比比重已达达80%以上，并并有继续续上升的的趋势。主主要产业业有医药药化工、机机械电子子、五金金工具、轻轻纺建材材、食品品加工等等。一些些地区的的小企业业逐渐集集聚成群群，借助助其特殊殊的低成成本优势势和灵活活的机制制优势，形形成特色色明显的的块状经经济和小小企业集集群，如如永康的的电动工工具占全全国产量量的四分分之一，全全国出
17、口口量的三三分之一一；义乌乌生产的的袜子占占国内市市场的三三分之一一；东阳阳的磁性性材料产产量世界界排名第第一；浦浦江成为为国内水水晶灯饰饰、水晶晶工艺品品的主要要产地；武义莹莹石储量量和年开开采量占占世界的的八分之之一以上上，成为为金华重重要的经经济增长长点。四、文化底底蕴深厚厚金华至今已已有22200多多年历史史，悠久久的历史史孕育了了深厚的的文化底底蕴。自自古以来来，金华华文化教教育发达达，人才才辈出。金金华的教教育水平平列全国国大、中中城市的的前200位之内内，基础础教育质质量在浙浙江名列列前茅。现现有金华华籍中国国科学院院、中国国工程院院士一三三名，教教授20000多多名，博博士50
18、00多名名。五、旅游资资源丰富富 金金华是中中国优秀秀旅游城城市和省省级卫生生城市，山山青水秀秀，环境境宜人，风风景名胜胜众多，且且独具特特色，全全市森林林覆盖率率60%以上，市市域有双双龙洞国国家级风风景名胜胜区，另另外还有有省级旅旅游度假假区2个个、省级级风景名名胜区77个，国国家级文文物保护护单位55个，省省、市级级文物保保护单位位近2000个。第三节 金金华市城城市建设设宏伟蓝蓝图2003年年金华市市经济社社会发展展的主要要预期目目标为：国内生生产总值值增长111%；全社会会固定资资产投资资增长一一五%；地方财财政收入入增长112%；社会消消费品零零售总额额增长110%；外贸出出口总额
19、额增长330%；农村居居民人均均纯收入入增长55%；人人口自然然增长率率控制在在6以内；新增城城镇就业业岗位55万个。同时，金华华市经济济社会发发展的主主要预期期目标是是：国内内生产总总值增长长12%；全社社会固定定资产投投资增长长20%；地方方财政收收入增长长12%；社会会消费品品零售总总额增长长10%；外贸贸出口总总额增长长35%；农村村居民人人均纯收收入增长长5%，城城镇居民民人均可可支配收收入增长长8%；人口自自然增长长率控制制在4.5以内；新增城城镇就业业岗位11万个。 主主要表现现为：（一一） 加快城城市建设设，拉大大中心城城市发展展框架按照城市发发展现状状和规划划要求，市市区将形
20、形成“一中两两翼两三三角”的发展展格局。“一中”，即以现在的江南、江北城区为中心，“两翼”，即以金东新区和仙桥区块为东翼、白龙桥和乾西区块为西翼，“两三角”就是金东区孝顺、傅村、鞋塘的“金三角”和婺城区汤溪、罗埠、洋埠的“西三角”。加快形成“三环三纵三横”的路网格局。三环就是一环、二环和高速外环；三纵就是双龙街、八一街和东市街；三横就是人民路、宾虹路和李渔路。以满足城市规模快速扩张的需要。抓好甬金高速公路、九峰水库等一批重点工程。（二） 以园区建设设和招商商引资为为重点，着着力提升升工业化化水平抓好工业园园区的规规划整合合，加快快形成三三个层次次的园区区格局，为为不同层层次的企企业提供供相应的
21、的发展平平台。第第一个层层次是市市工业园园区和市市高新技技术产业业园区，主主要集聚聚规模企企业、高高新技术术企业和和外资企企业；第第二个层层次是金金三角经经济开发发区、金金西经济济开发区区和金东东综合园园区、城城北综合合园区、白白龙桥工工业园区区，以整整合、集集聚有区区域特色色的块状状经济为为主要发发展方向向；第三三个层次次是曹宅宅、岭下下江东东、蒋堂堂、琅琊琊、塘雅雅、乾西西等6个个工业小小区，主主要吸纳纳不能进进入重点点园区的的中小企企业。加加快以道道路为重重点的园园区基础础设施建建设，提提高配套套水平。(三） 以优势农农业产业业链为重重点，提提升农业业产业化化水平积极推进规规模化、标标准
22、化生生产，大大力扶持持农业龙龙头企业业发展，完完善农业业服务体体系，不不断提高高我市农农产品的的市场竞竞争力。(四) 以以优化服服务业结结构为重重点，积积极培育育新的经经济增长长点 以以市场集集群为依依托，大大力发展展现代物物流业。充充分发挥挥交通枢枢纽优势势，加快快仙桥市市场功能能区建设设，建成成金华汽汽车城、仙仙桥花木木城，尽尽快形成成与义乌乌中国小小商品城城、永康康中国科科技五金金城等市市场相互互补充、相相得益彰彰的大金金华市场场体系。(五) 全全面发展展各项社社会事业业，进一一步提升升城市功功能一是优先发发展教育育事业。二二是拓展展医疗市市场，加加快建设设医疗中中心。三三是加快快建设文
23、文化中心心。（六）进一一步完善善社会保保障体系系（七）进一一步优化化发展环环境综上所述：该市的的总体经经济运行行情况良良好，在在市政府府大力发发展经济济的政策策导向支支持下，经经济将会会向更为为健康的的方向发发展。在在经济景景气的大大背景下下，市民民的收入入增长预预期乐观观，相对对于目前前城市价价格水平平，居民民的购买买力已达达到相当当水准，已已经有条条件形成成对住宅宅等高额额商品的的需求，而而需求能能否与供供应相平平衡以促促进市场场的发展展，将视视有无合合理的市市场供应应而定。第二部分环境部分第一章 市市调区域域环境分分析第一节 市调区区域地理理概况本项目地处处金华市市义乌街街、金磐磐路口，
24、位位于金华华经济技技术开发发区以内内，距离离传统的的市中心心江北地地区相对对较远。为为了能够够更为详详细地了了解本项项目周边边地区的的交通线线路、道道路、绿绿化、金金融设施施等方面面的情况况，我司司将本次次环境调调查的范范围设定定为北靠靠丹浜路路，南临临清照路路（在建建），西西接兰溪溪街，东东至东阳阳街的区区域内。按按照市场场调查的的“有效、相相关”之原则则，以本本项目为为出发点点，进行行辐射式式踏街调调查，并并利用所所采集的的有关信信息，分分析本项项目周边边地区环环境方面面的优势势和劣势势，以便便本项目目推广过过程中扬扬长避短短。第二节 公共共交通及及道路状状况分析析此次环境调调查主要要围绕
25、本本项目周周边地区区展开，共共计道路路条，其其中东西西向道路路包括有有丹溪路路、东莱莱路、环环城南路路（在建建）、金金磐路（在在建）以以及清照照路（在在建）；南北向向道路则则有兰溪溪街、八八一南街街、义乌乌街和东东阳街，属属于交通通主干道道的分别别为东西西向的丹丹溪路、环环城南路路（在建建）和南南北向的的八一南南街。区区域内总总体道路路状况较较好，对对于机动动车的行行驶较为为有利。现阶段公共共交通线线路主要要集中于于现有的的两条交交通主干干道八一一南街和和丹溪路路之上，距距离本项项目步行行约需55100分钟左左右。现现在正在在修建的的环城南南路以前前就曾拥拥有多条条公交线线路，随随着其修修建工
26、程程的逐步步完工，相相信会有有更多的的公交线线路从此此经过。而而由于环环城南路路是距离离本项目目最近的的交通主主干道，对对于本项项目的开开发将起起到积极极的推动动作用。区域内主要要道路状状况列表表如下：走向道路名车道状况东西向丹溪路双向4快22慢环城南路双向4快22慢东莱路双向2快22慢金磐路双向2快22慢清照路双向2快22慢南北向八一南街双向4快22慢兰溪街双向2快22慢义乌街双向2快22慢东阳街双向2快22慢第三节 公公建配套套设施现现状分析析一、 商业设施商业设施对对于住宅宅物业而而言至关关重要，成成熟的商商业设施施在提升升了物业业品质的的同时也也为小区区居民提提供了方方便的生生活配套套
27、，是加加快物业业销售速速度的先先决条件件之一。就本项目周周边地区区现阶段段的商业业设施而而言，存存在着较较为明显显的不足足，整个个市调区区域内商商业设施施多以住住宅项目目的沿街街一、二二层店铺铺为主，由由于大部部分住宅宅项目处处于期房房阶段，导导致整个个区域内内70%以上的的店铺尚尚未开始始营业。在在本次环环境调查查的范围围内只有有丹溪路路两旁的的商铺出出租率较较高，但但是这些些商铺所所经营的的商品业业种较为为单一，几几乎所有有商铺经经营的都都是装饰饰材料（油油漆）。随着区域内内各住宅宅物业的的竣工，区区域内的的居民将将不断的的增多，相相信届时时一定会会出现众众多经营营不同商商品的各各式商铺铺
28、，为该该区域内内的居民民日常生生活提供供方便。二、餐饮娱娱乐设施施餐饮娱乐设设施对于于住宅物物业的重重要性虽虽然没有有商业设设施那么么明显，但但也是成成熟生活活区域内内不可或或缺的公公建配套套设施之之一。在本次环境境调查区区域内，餐餐饮娱乐乐设施极极其缺乏乏。其中中餐饮设设施主要要以路边边小型饮饮食店为为主，规规模较大大的只有有丹溪路路上的鲁鲁氏煲庄庄一家，而而且距离离本项目目较远，娱乐设施方方面则主主要以各各住宅小小区内的的娱乐性性会所为为主，娱娱乐项目目较少，品品种也较较为单一一。由于于大多数数住宅小小区都未未交房，所所以这些些会所也也都没有有进入营营业状态态。而且且，这些些小区会会所内的
29、的娱乐设设施收费费标准普普遍较高高，无法法满足各各阶层人人士对于于休闲娱娱乐生活活的需要要。三、教育机机构分析析社会不断的的发展，令令现代人人士对于于子女的的教育显显得格外外重视，因因此完善善的教育育机构设设置对于于住宅物物业而言言也显得得尤为重重要。就本项目周周边地区区的教育育机构而而言，基基本已有有设置，但但数量不不是很多多。整个个环境调调查区域域内总共共只有两两所学校校，分别别是位于于义乌街街上的东东苑小学学和位于于东莱路路兰溪路路口的十十五中（城城南中学学）。虽虽然这两两所学校校都位于于本次环环境调查查的区域域内，但但距离本本项目均均较远。其其中东苑苑小学距距离本项项目步行行约需十十分
30、钟左左右，而而城南中中学距离离本项目目步行要要十五分分钟以上上。这样样的距离离对于普普通中小小学生的的上学和和放学来来说，具具有一定定的危险险。四、医疗机机构分析析住宅物业周周边地区区医疗机机构的设设置虽然然不是必必需的，但但其可以以成为住住宅物业业在推广广过程中中的优势势卖点之之一。故故我司在在此次环环境调查查过程中中对本项项目周边边地区内内的医疗疗机构进进行调查查统计，以以便为本本项目将将来的推推广找到到更多的的优势卖卖点。经调查，在在本次环环境调查查区域内内，大小小医疗机机构共有有3家，其其中规模模较大的的仅有位位于东莱莱路上现现正在修修建的金金华市儿儿童医院院一家，竣竣工后的的该医院院
31、无论是是规模，还还是医疗疗设备在在金华均均属一流流，其将将成为本本项目在在未来推推广过程程中重要要的优势势卖点之之一。而而另外两两家医疗疗机构则则分别是是丹溪路路上的程程方军医医疗诊所所和位于于义乌街街上的朱朱杭婴诊诊所。这这两家医医疗机构构规模均均较小，对对本项目目而言够够不成直直接影响响。五、绿化在本次市调调区域内内，绿化化形式主主要以行行道树为为主，分分布于各各条道路路的两旁旁。由于于树龄较较短，树树木的覆覆盖率较较小, 对于阳阳光的遮遮挡只能能达到道道路的四四分之一一左右。集中绿化方方面，在在本次环环境调查查区域内内没有设设置，而而本区域域的附近近地区则则有市民民广场、假假日公园园和位
32、于于李渔路路口的集集中绿地地三处。以以本项目目为起始始点，步步行至这这三处集集中绿化化约需110-220分钟钟左右。而而就本项项目周边边地区的的绿化环环境而言言，与上上述地区区的差距距较为明明显。考虑到本项项目周边边地区的的绿化环环境相对对较差，因因此本项项目内部部的绿化化环境则则显得尤尤为重要要。提升升小区内内部绿化化环境的的品质是是弥补周周边地区区的绿化化环境较较差的唯唯一捷径径。综述通过以上我我们对本本市调区区域环境境的调查查与分析析，可以以对其作作出如下下综述： 项目周边总总体道路路状况较较好，由由于车流流量不是是很大的的关系，不不会出现现交通拥拥挤的现现象，这这对于本本项目将将来中具
33、具有自备备车或者者需要座座公交车车出行的的住户而而言是一一个利好好因素。 整个区域内内公共交交通线路路主要集集中于现现有的交交通主干干道丹溪溪路以及及八一南南街之上上，距离离本项目目均较远远。随着着区域内内另一条条交通主主干道环环城南路路的逐步步竣工，本本项目周周边交通通线路缺缺乏的现现象将得得到改善善。 商业设施方方面的不不足对于于本项目目将来的的销售而而言是一一个较为为不利的的因素，这这主要是是因为本本项目周周边的大大多数住住宅物业业均未交交房，商商业配套套设施仍仍未跟上上。 同商业设施施一样餐餐饮娱乐乐设施在在该区域域内也较较为缺乏乏随着金金华市政政府对于于江南地地区开发发力度的的逐步加
34、加大以及及周边地地区住宅宅物业的的竣工交交房，相相信商业业设施和和餐饮娱娱乐设施施缺乏的的不利因因素将会会得到妥妥善的解解决。 调查区域内内教育机机构虽然然已有设设置，但但对于本本项目而而言距离离较远，影影响到了了普通中中小学生生上学、放放学时的的安全程程度。在本次环环境调查查区域内内医疗机机构共有有三家，其其中两家家由于规规模较小小，对本本项目的的影响不不大，而而另一家家现正在在修建过过程中的的金华市市儿童医医院无论论是规模模，还是是医疗设设备在金金华均属属一流，在在本项目目未来的的推广过过程中，其其将起到到非常重重要的推推动作用用。 绿化方面调调查区域域内主要要以道路路两旁行行道树的的形式
35、出出现，没没有大型型的集中中绿化，而而区域外外的大型型集中绿绿化则比比较多。另外，值得得一提的的是:虽虽然本次次环境调调查区域域内公建建配套设设施的设设置较少少（尤其其是商业业设施和和休闲娱娱乐设施施），但但距离本本区域不不远的宾宾虹路作作为金华华市江南南地区最最繁华的的商业街街，几乎乎所有的的公建配配套设施施都较为为齐全，是是整个江江南地区区居民休休闲、娱娱乐、购购物的理理想去处处。第三部分市场部分第一章 市调调区域内内商品房房住宅市市场状况况前 言 本次市场调调研为了了能综合合反映金金华市江江南地区区房地产产市场的的综合情情况，我我司就本本项目周周边地区区住宅物物业的工工期、形形态、房房型
36、、总总价等方方面内容容，根据据其销售售情况，反反映其市市场现状状。A 总体状况本章抽样调调查主要要针对江江南地区区目前阶阶段正在在销（预预）售的的楼盘，抽抽样案例例总量体体约为：26225144m2，总户户数达221177户左右右,售出出户数约约14002户，平平均销售售率在666%左左右。B、 工 期市调区域内内抽样统统计项目目工期分分布如下下：工期总建筑面积积（m2）占总量体比比例（%）总户数（户）售出户数（户）销售率（%）现房485599一八52948992期房2一三955582一五889一三57总计26251141002117140266从工期分布布可以看看出，本本次抽样样统计项项目中
37、期期房的供供应量较较大（占占总量体体的822），可可见在未未来的房房产市场场，本项项目有着着较多的的竞争对对手；从从销售率率来看，现现房（占占总量体体比例的的一八%）的销销售率明明显要高高于期房房的销售售率，达达到了990%以以上，而而期房的的销售率率连600%都不不到。这这主要是是由于现现房项目目的开盘盘时期较较早，销销售时间间较长，而而且受到到直观因因素的影影响，现现房的可可信程度度明显高高于期房房。C、 建筑形态市调区域内内抽样统统计项目目建筑形形态分布布如下：建筑形态总建筑面积积（m2）占总量体比比例（%）总户数（户）售出户数（户）销售率（%）多层2一五76638216一三103564
38、小高层467511一八50436779总计26251141002117140266 从从以上建建筑形态态的分布布图可以以看出，由由于受地地理位置置、容积积率以及及开发商商成本等等因素的的影响，本本次进行行数据统统计的项项目中多多层住宅宅明显要要多于小小高层住住宅，占占到总供供应量的的80%以上，而而小高层层住宅仅仅占总供供应量的的一八%左右；从销售售情况来来看则刚刚好相反反，小高高层住宅宅79%的销售售率明显显高于多多层住宅宅的644%。着着说明虽虽然目前前阶段小小高层住住宅的供供应量不不是很大大，但其其的市场场接受能能力却较较强。D、 房 型抽样统计项项目房型型分布如如下：房型占总量体比比例
39、（%）总户数（户）售出户数（户）销售率（%）1房11226161712房1卫16334207622房2卫23508445883房1卫11235109463房2卫32676397594房2卫3623150复式3房1262492复式4房2342162复式5房116744总计1002117140266 从房型型分布上上看，主主力房型型为2房房2卫和和3房22卫（分分别占总总量体的的23%和322%），一一房、两两房一卫卫以及三三房一卫卫的供应应量也较较大，均均达到了了总量体体的100%以上上，其他他房型的的供应量量则均低低于100%。从各房型的的销售情情况来看看，复式式3房最最受欢迎迎（销售售率达到
40、到了900%以上上），说说明消费费者容易易接受新新的居住住理念；售况居居次的为为2房22卫，销销售率达达到888%左右右，此种种房型较较适合青青年一代代，功能能齐全，总总价的控控制也较较为合理理，因而而售况也也颇佳。复复式5房房供应量量最小，整整个区域域内总共共只有110余套套，由于于面积偏偏大、总总价过高高，售况况相对最最差。E、 面 积市调区域内内抽样统统计项目目面积分分布如下下：面积（m2）占总量体比比例（%）总户数（户）售出户数（户）销售率（%）100以下下1634527479100-1110一五32822167110-1120一八37726971120-一一三02450835470一
41、三0-11402042621651140-一一五0235一三37一五0-11602372362160-11702321753170以上上129一五52总计1002117140266从上述面积积分布来来看，主主力面积积主要集集中于1120-一三00m2和一三三0-1140mm2两个面面积段以以内，供供应量都都占到了了总供应应量的220%以以上； 1200 m22以下的的三个面面积段供供应量也也比较大大，所占占比例均均超过了了10%；而其其余的几几个面积积段供应应量则都都处于110%以以下。销售情况最最好的为为1000 m22以下、1100-1100m2以及1120-一三00m2的住宅宅（销售售率
42、分别别达到779%、771%和和70%），可可见这三三个面积积段市场场接受能能力较强强；除了了以上三三个面积积段外，另另一个销销售情况况较好的的面积段段为1110-1120mm2，而其其他5个个面积段段的销售售率则均均没有超超过平均均销售率率。F、 总 价市调区域内内抽样统统计项目目总价分分布如下下：总价（万元）占总量体比比例（%）总户数（户）售出户数（户）销售率（%）10以下598909210-一五五61287155一五-200374658820-255一五3262918925-300214432836430-355336724266335-400一三2831274540-455131206
43、545-500237174650以上1251248总计1002117140266 从总价价段分布布上来看看， 30-35万万元的住住宅供应应量最大大，占到到总供应应量比例例得333%，220-225万元元、255-300万元以以及355-400万元住住宅的供供应量次次之，分分别占总总量体比比例的一一五%、221%和和一三%，其余余总价段段住宅供供应量均均不超过过总量体体比例的的10%。从各总价段段住宅的的销售情情况来看看，100万元以以下住宅宅的销售售情况最最为理想想，是所所有总价价段中唯唯一一个个销售率率超过990%的的总价段段，而一一五-220万元元和200-255万元住住宅的市市场接受受
44、能力也也较强，销销售率分分别达到到了888%和889%。其其余七个个总价段段住宅的的销售情情况则相相对较差差，其各各自的销销售率均均没有超超过平均均销售率率。 第二二章 住宅项项目个案案点评一、 佳诚诚今日日嘉园位 置：义乌乌街近环环城南路路投 资 兴兴 建：金华市市佳诚房房地产开开发有限限公司总建筑面积积：约55.4万万平方米米占 地 面面 积：3万余余平方米米建 筑 楼楼 层：6119F价 格：均价价22000元/平方米米，阁楼楼14550元/平方米米，（一一期）；二期价价格未定定 面 积：900-1197平平方米总 户户 数数：6000余户户（一、二二期）商 铺 价价 格：未定绿 化化
45、率率：455%左右右交 房 期：20003年99月（一一期）；20004年88月（二二期）车 位：35500元元/平方方米起点评：由佳诚房地地产开发发有限公公司投资资兴建的的佳诚今日嘉嘉园位于于金华市市江南地地区的义义乌街近近环城南南路处。由由一三幢幢619FF建筑物物组成的的整个小小区，占占地面积积约3万万平方米米，总建建筑面积积达到55.4万万平方米米左右，其其中122幢为住住宅楼，总总户数达达到了6600余余户另有有一幢110F的的办公楼楼位于整整个小区区的西南南角处。一期项目由由5栋66F住宅宅楼组成成，总户户数约为为1200户，售售价在222000元/平平方米（均均价）左左右。房房型面积积控制在在90-1997平方方米左右右，其中中2房面面积为9901100平方米米，3房房面积在在12001400平方米米左右，顶顶楼跃层层面积则则集中于于17001977平方米米之间。该项目的规规模在当当地属于于中等，内内部绿化化环境设设计较好好，455%的绿绿化率加加上当地地住宅项项目较少少采用的的水景设设计是该该项目的的主要卖卖点之一一，而售售价的相相对适中中也是该该项