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1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。上海-房地产项目节能评估报告表-项目编号:JN-12G-004固定资产投资项目节能评估报告表项目名称新江湾城24-1，2，3，4地块综合项目建设单位上海君庭置业有限公司法人代表谢灿堂联系人乐航通讯地址上海市翔殷路1088号凯迪金融大厦18楼联系电话13801605391传真021-65155868邮政编码200433建设地点上海市三门路、国安路项目投资管理类别审批核准备案项目所属行业建筑业建设性质新建改建扩建项目总投资（万元）146741工程建设内容及规模：1.新江湾城24-1，2，3，4地块综合项目用
2、地面积约21,540。2.总建筑面积约88,410；地上总建筑面积约55,610，地下建筑面积约32,800；容积率为2.58；绿化率约20%。3.本地块用途为商业、办公、居住用地；其中商业建筑面积为37,772（按商业建筑进行节能评估），办公建筑面积为15,824（按办公建筑进行节能评估），住宅建筑为6275（按居住建筑进行节能评估），地下独立地下车库面积28,300，地下商业面积4,500；同时配套建设道路交通、供水、供电等公用工程。4.项目土地投资5.35亿元，建设投资投资约6.9亿元，税费约2.5亿元，其它费用0.4亿元，总投资约14.67亿元,。项目主要耗能品种及耗能量：本项目主要能
3、耗种类为电力、天然气、水。其中电力年消耗量为409.6万千瓦时，折合标准503.4吨（等当量值计），按等价值计，折合标煤1228.8吨；天然气年消耗67万立方米，折合标煤813.4吨；水年消耗量为27.5万立方米，折合标煤23.6吨。全年耗能量为1340.4吨标准煤（电力按等当量值计），电力按等价值计，为2065.8吨标准煤。节能评估依据相关法律、法规：中华人民共和国节约能源法、中华人民共和国建筑法、上海市节约能源条例、中华人民共和国环境保护法、民用建筑节能条例、国务院关于加强节能工作的决定、中华人民共和国水法、中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国可再生能源法、民用建筑节能管理规定、中国节
4、能技术政策大纲、促进产业结构调整暂行规定的决定、重点用能单位节能管理办法、中华人民共和国清洁生产促进法行业与区域规划、行业准入与产业政策：国家发展改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知、上海市固定资产投资项目节能评估和审查指南、上海产业能效指南、上海市建筑节能管理办法、上海市节约能源条例、上海市建筑节能条例、上海市固定资产投资项目节能评估机构管理暂行办法（沪发改法）、用能单位能源计量器具配备和管理通则、节约用电管理办法、上海市节能减排专项资金管理办法、质监局、发改委关于加强能源计量工作的意见、节能监测技术通则、上海市节能减排工作实施方案、上海市建筑节能条例上海市“十二五”建筑节能
5、规划相关标准与规范：综合能耗计算通则、采暖通风与空气调节设计规范、供配电系统设计规范、建筑照明设计标准、建筑给水排水设计规范、建筑节能工程施工质量验收规范、上海市居住建筑节能设计标准、公共建筑节能设计标准、住宅建筑围护结构节能应用技术规程、大型商场、超市空调制冷的节能要求、通用用电设备配电设计规范、建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范、通风与空调工程施工质量验收规程公共建筑用能监测系统工程技术规范上海市绿色建筑评价标准能源供应情况分析评估项目建设地概况及能源消费情况（单位地区生产总值能耗、单位工业增加值能耗、水耗、单位建筑面积能耗、节能目标等）新江湾城位于上海中心城区东北部，杨浦区的北部，东
6、邻殷行社区。北接闸北电厂用地，紧邻黄浦江。西侧与宝山区和虹口区相望。南向上海市四个城市副中心之一的江湾五角场。建设用地位于三门路、国安路交汇处的东北角，总占地面积约21,539。地块西面的淞沪路殷高路规划有轨道交通10号线（M1）站点，地块东面的国江路规划有轨道交通18号线（L5）站点，此外，新江湾城内日后还会通多路公交车，连接杨浦其他区域以及闸北、虹口等外区域。根据对部分典型的代表性建筑能耗统计分析，上海地区办公建筑单位面积年能耗约29.6kg标准煤/；商业建筑单位面积年能耗约92.2kg标准煤/；对于本项目的能耗指标，除按要求应低于本地区的能耗指标外，还不得低于国家公共建筑节能设计标准（节
7、能率大于50%）以及上海市居住建筑节能设计标准（节能率大于65%）的要求。“十二五”期间，上海单位GDP能耗下降18，民用建筑总能耗相比2010年的净增量在700万吨标准煤以下，即建筑总能耗增幅小于33%的节能目标。杨浦区建筑节能指标及节能目标与上海市同步。项目所在地能源资源供应条件项目所需电力由国安路进入地块，供电电压为10万伏，开发商向当地供电部门申请有4500kvA的用电指，地块内设有7台变压器，变压器总容量为5700kvA,能够足够满足本次项目的使用；所需自来水由国安路进入项目所在地，市政供水部门能够保证本项目的需求，供水压力不低于0.3MPa，流量不低于25L/s，分两路进水，管径D
8、N200。天然气通过市政管道进入地块，进入方向待定。项目对当地能源消费的影响项目建成后，建筑运行能耗会增加当地能源消费总量，电力部门能够负担其增加量；市北自来水公司供水也能够满足项目用水量；天然气由市政天然气管网供应。在天然气使用过程中，应注意餐饮行业使用燃气过程中对环境的负面影响。当地完善高效的基础配套设施可以满足该项目用能需求。项目用能情况分析评估工艺流程与技术方案（对于改扩建项目，应对原有工艺、技术方案进行说明）对能源消费的影响本项目为房地产项目，建筑过程能耗不在本次评估范围。主要耗能工序及其能耗指标本节能评估是对项目建成后的能耗和节能措施进行评估，项目运营期间的能耗主要包括建筑能耗（采
9、暖通风、空调、照明以及动力能耗）和其他能耗（指餐饮、用水、洗衣、水泵、动力用电如电梯、自动扶梯、室外照明以及家居做饭等等）1.建筑能耗指标：本项目采用PKPM节能分析计算软件（动态模拟计算），计算出公共建筑、办公建筑的釆暖、空调年耗电量总和为68kwh/76.2kwh/；优于参照建筑物（按节能标准设计）的建筑能耗指标76kwh/85.3kwh/；建筑节能率为53.3%55.3%，高出公共建筑节能设计标准节能率为50%的要求;居住建筑釆暖、空调年耗电量总和为31kwh/35kwh/；优于参照建筑物的建筑能耗指标37.5kwh/41.4kwh/；建筑节能率为70.5%71.1%;高出上海市居住建筑
10、节能设计标准节能率大于65%的要求。2.用水指标：项目年综合用水量标准按住宅250L/人D、商业40L/人D、绿化及道路1.5D计算，用水量符合建筑给水排水设计规范的规定。部位用水量标准（L/人D）使用时间（h）小时变化系数最高日用水量（m3/d）最大使用水量（m3/h）住宅250242.5758商业及配套50121.548060绿化及道路1.5m2D81121.5不可预见水量以10%计687合计63576.53.包括釆暖、空调、通风、照明用电和其它生活刖电等，项目综合能耗指标为：（1）居住建筑全年耗电量指标为32kwh/平方米年（2）商业建筑全年耗电量指标为75kwh/平方米年（3）办公建筑
11、全年耗电量指标为61kwh/平方米年（4）地下车库全年耗电量指标为6.2kwh/平方米年主要耗能设备及其能耗指标该项目主要能耗为集中空调系统、水泵、照明设备以及电梯等能耗，由于空调系统采用了地源热泵机组，能耗大为减少；家用空调主要采用高能效比的分体空调。（1）大型商业建筑集中空调系统，所选用的地源热泵冷水机组的性能系数（能效比）比国家标准公共建筑节能设计标准（GB50189）中的有关规定值高出一个等级，同时也比上海市民用建筑能效测评标识标准中规定值要高。空调系统的冷、热水循环水泵的输送能效比、风机单位风量耗功率均高出符合公共建筑节能设计标准（GB50189）中的规定。螺杆式地源热泵机组：cop
12、=5.35离心式冷水机组：cop=6.10分体式空调机：cop=3.13.4风机单位风量耗功率：0.350.4W/CMH水泵的输送能效比：冷水泵0.018；热水泵0.0050（2）电梯耗电量指标：2.75万kwh5.5万kwh/年（3）水泵耗电量指标：具体泵因情况而定。（4）照明指标：15.6kwh/平方米年（5）变压器能耗指标：本项目共设计安装7台10kv变压器，2台s11-1000型，4台S11-800型和1台S11-500型。变压器每年电能损耗为31.2万kwh/年。其中：空载损耗：57421.8kwh/年负载损耗：254653.2kwh/年辅助生产和附属生产设施及其能耗指标无总体能耗指
13、标（单位产品能耗、主要工序单耗、单位建筑面积能耗、单位产值或增加值能耗等）本项目年总体能耗为1340.4吨标准煤（电力等当量值计），或2065.8吨标准煤（电力等价值计）。本项目单位建筑面积能耗为16.5kg标煤/(电力按等当量)本项目单位建筑面积能耗为25.4kg标煤/(电力按等价值)若地下独立车库不计入项目的核算，则能耗指标为：本项目单位建筑面积能耗为21.1kg标煤/(电力按等当量)本项目单位建筑面积能耗为32.5kg标煤/(电力按等价值)单位建筑面积能耗=项目耗能量（千克标煤）/建筑物总建筑面积（)其中，项目耗能量=居建用电能耗+商业建筑用电能耗+办公建筑用电能耗+地下车库用电能耗+电
14、梯用电能耗+加压水泵用电能耗+变压器电能损耗+生活用天然气能耗十生活用水工质能耗。节能措施评估节能技术措施分析评估（生产工艺、动力、建筑给排水、暖通与空调、照明、控制、电气等方面的节能技术措施）本项目从策划开始，节能减排工作就放在了考虑的重点，以绿色建筑为目标，从总图、建筑、结构、公用工程等各方面着手，以达到节能目的。一、建筑节能方面1、总平面设计建筑总平面布置和单体平面设计，基本做到了建筑物南北朝向设计，最大可能利用冬季日照取暖，夏季减少太阳热辐射，并充分利用自然通风。2、体形系数居住建筑在方案设计时，尽可能地减小了体形系数，以减少传热耗热量。小于等于11层的建筑单体，体形系数在0.330.
15、38之间，小于0.40的标准要求；12层以上的单体建筑，体形系数为0.300.33之间，小于0.35的标准要求。公共建筑在方案设计时，尽可能地减小了体形系数，所有单体不超过0.4。为减少传热热量，重点放在了窗墙比的控制以及窗（或幕墙）的热工性能上。3、窗墙而积比和遮阳系数由于窗户的能耗在建筑中占有较大比例，因此本项目建筑设计尽量减少居住建筑的窗户面积,同时釆取一定的遮阳措施。公共建筑采用了保温性能和密封性能较好的双银LOW-E中空钢化玻璃和活动外这样措施。本项目公共建筑窗户、幕墙遮阳遮阳系数均符合建筑节能设计标准的规定（公共建筑：0.40.6之间，根据朝向不同而有所不同）4、墙体和屋顶的保温隔
16、热墙体是建筑围护结构的主体，其主要功能是承重、防水、防潮、保温隔热。本项目外墙（包括非透明幕墙）采用建筑用岩棉板外保温系统，外层是20mm厚干挂石材，中间保温层为60mm建筑用岩棉板，内层为200mm厚混凝土小型空心砌块（多排孔），墙体综合加权传热系数为0.60W/(m2.K)，远小于标准要求的1.00W/(m2.K)，符合节能设计标准的规定。屋顶进行了保温处理，屋顶采用了挤塑聚苯板保温系统，自下而上各层分别为：130.00mm厚钢筋混凝土，30.00mm厚1：8水泥加气混凝土碎料实铺(屋面找坡)，20.00mm厚水泥砂浆，100.00mm厚挤塑聚苯板，40.00mm厚细石混凝土(内配筋)，2
17、0.00mm厚水泥砂浆。综合加权传热系数为0.35W/(m2.K)，远小于标准要求的0.70W/(m2.K)，符合节能设计标准的规定。5、门窗节能措施门窗是建筑能耗的重要部位，因此在满足采光、通风和造型等功能的前提下尽量减少窗墙比，避免不必要的大窗或玻璃幕墙。本项目设计选用物理性能等级髙的门窗，以提髙闱护结构的保温隔热性能。住宅外门窗釆用多功能户门，传热系数为2.0-2.2W/(m2.K)，小于2.3W/(m2.K)的要求，符合节能设计标准的规定。(2)公共建筑外门窗采用低辐射双银中空玻璃(6Low-E+12A+6钢化)，传热系数为1.95-2.2W/(m2.K)，小于2.5-4.7W/(m2
18、.K)的要求，符合节能设计标准的规定。(3)气密性等级：居住建筑外窗具有良好的气密性等级，本项目居住建筑单位缝长空气渗透量q12.5m3/mh，单位面积空气渗透量q27.5m3/m2h，符合现行国家标准建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法（GB/T7106-2008）中要求的4级，同时对于7层及以上的居住建筑，等级要求不低于6级。公共建筑外窗单位缝长空气渗透量q11.5m3/mh，单位面积空气渗透量q24.5m3/m2h，符合现行国家标准建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法（GB/T7106-2008）中要求的6级要求。透明幕墙单位缝长空气渗透量q12.5m3/mh，单位面
19、积空气渗透量q22.0m3/m2h，符合现行国家标准建筑幕墙（GB/T21086）中要求的2级。6、与室外空气接触的楼板部分本项目建筑底部自然通风的架空楼板采用建筑岩棉板保温系统，自上而下各层分别为：20.00mm水泥砂浆，120.00mm厚钢筋混凝土，50.00mm建筑用岩棉板，20.00mm石灰水泥砂浆。综合加权传热系数为0.76W/(m2.K)，小于标准要求的1.0W/(m2.K)，符合节能设计标准的规定。二、电气、设备系统节能措施1、照明系统办公室、商场、居建均采用节能灯具及电子、电感镇流器，在一些适合LED的场合如商场、廊道射灯等。由于采用了高效光源和灯具，其功率密度值符合建筑照明设
20、计标准（GB50034-2994）的规定。在自然采光区域，采用了光电控制的照明系统；地下车库、B1层、首层公共部分的灯具、室外照明灯具由灯光控制系统控制，其中，车道灯可实现100%、75%、50%和25%照度分时控制，实现最经济运行；疏散楼梯的照明灯具由声控开关控制；二层及以上电梯厅、走廊及卫生间内的灯具由红外感应探测器控制，做到人来灯亮，人走灯具延时关闭。合理的选择照明线路，照明系统釆用三相四线制供电比单相二线、两相三线供电方式线路损耗小得多。降低线路阻抗，使建配电网的设备和导线均与用电量相匹配，降低配电系统的损耗。2、变配电系统变压器采用低损耗的S11型干式变压器，对配电网进行无功补偿，釆
21、取集中、分散或就地相结合的方式设置电容器。设置就地电容器补偿以提高设备的运行功率因数，减低线路运行电流。3、自控系统由设备自动化管理系统（BAS）实施对工程的给排水、变配电，照明系统、电梯等各类儿电设备运行情况的监测和控制，以实现其优化运行，达到集中管理、程序控制和节约能源效果。该系统采集制冷设备、电梯、商铺、办公租户的用电量等信息到管理主机，该系统具有实时数据采集、一次接线图显示与操作、参数设置、事件报警/记录遥控闭锁操作、曲线/棒图、统计分析、报表打印及电能分类管理、故障智能分析、负荷分析等功能。自动扶梯装红外雷达感应装置,在乘客离开扶梯后停止运转,保证扶梯最经济运行。4、设备选型一切耗能
22、设备均应选用经实践证明性能可靠有效的节能产品。空调设备、家用电器等，均选择符合相应的国家能效标准的产品。三、采暖空调系统节能措施1、合理设定主要功能房间的环境要求，使之符合国家节能设计标准。2、合理使用可再生能源，项目采用了地源热泵系统，通过对地下土壤的热环境动态模拟计算，在保证不破坏土壤环境的前提下，减少对常规能源的消耗，改善自然环境。同时热泵机组采用能效比较高的高效机组，有效提高了能源的利用率。3、办公、商业区采用变风量空调系统。外区采用并联型风机动力型VAVBOX，带再热水盘管；内区采用单风道VAVBOX。4、本项目商业、办公建筑中央空调新风机组、通风风机选用变速风机，以适应低负荷的情况
23、；空调冷热水泵采用变频调速型，以在低负荷低转速运行，在节省水泵电耗的同时降低噪声。5、办公、商场区域新风与排风间设全热回收转轮，冬季和夏季回收部分排风能量，全热回收转轮全热效率70%。过渡季节将转轮旁通掉，实现空气侧免费制冷。6、地下车库排风风机可以根据需要高、低速运行。合理设计空调风系统管路，减少风道长度和系统阻力，减少空气处理设备的阻力，风速控制在经济风速范围之内。7、运用模拟软件对建筑室内风环境进行模拟以获得理想的自然通风效果。在自然通风的基础上，釆取适当的改进措施，如：合理布置自然进风口(排风口）位置；自然进风的进风口设过滤措施；自然进风的进、出风口设调节及关断措施，以提高自然通风可控
24、性能及效果。四、节水措施1、公共建筑给水采用节水器具，并引导住户选择节水器具。给水水嘴采用陶瓷阀芯等密封性能好、能限制出流流率水嘴；禁止使用一次冲水量大于6L的坐便器；公共卫生间釆用红外感应水嘴和感应式冲洗阀小便器、大便器。2、对高层建筑5层以上用水釆用变频调速恒压供水可大幅度降低能耗，节能效果可达节电25%以上。3、优化给水工程设计，加强施工管理，减少管网的漏失率。注重管材接口，控制管网漏失率不大于5%。4、在项目地块内，建设雨水收集措施，利用上海丰富的雨水资源，将雨水收集，经过简单过滤后，用于绿化、道路冲洗，减少对城市自来水的消耗。节能管理措施分析评估（节能管理制度和措施，能源管理机构及人
25、员配备，能源计量器具配备，能源统计、监测措施等）一、评估结论1、君庭置业有限公司及其附属的物业公司建有自己的能源管理组织机构，从公司的最高管理者到下属的节能管理办公室，都建有健全的规章制度和中长期能源目标和能源方针，基本符合我国在2009年推出的能源管理体系要求（GB/T23331-2009）标准的要求。2、根据中华人民共和国计量法和有关规定，配备用能计量器具，并按规定定期校检，加强用能计量管理。同时，根据上海市节能办的要求，所有楼宇均建有分项计量装置及能耗管理监测平台，该监测平台能够实时传输每项能耗的使用情况，并能够通过网络与区、市级的平台联网。平台能够为用户提供可靠的数据，并能够帮助用户发
26、现在能源使用过程中出现的问题，使用户及时进行改进管理操作方法、改造设备等多项个性化的节能服务。3、商场、办公区域设立能源管理岗位和专职机构，聘用具有节能知识、实践经验以及工程师以上技术职称的人员担任能源管理人员，管理本单位能源利用，对能源利用情况进行监督、检查，对涉及用能岗位人员进行岗位培训；4、制定能源使用计划，下发各部门执行，每年定期检查计划执行情况，年终以书面形式总结能源使用情况，并报政府节能主管部门；5、建立节能工作责任制，对节能工作取得成效的集体和个人给予奖励；6、住宅楼按户设置计量器具，公共建筑按楼层设置计量器具，并建立用能统计制度。定期向政府节能管主部门报送能源使用统计报表。结论
27、与建议根据国家发改委关于加强同定资产投资项目节能评估和审查工作的通知，以及上海市固定资产投资项目节能评估和审查指南有关文件精祌，以及国家及行业相关法律、法规和标准，结合项目的特点，对项目的能源消耗种类、能源供应状况以及能源消耗指标、节能效果进行了分析论证、核算评估，得出以下评估结论：1、对“君虹广场”建设项目的建筑热工设计复核验算，其围护结构的传热系数、遮阳系数、外窗气密性等级、各朝平均窗墙面积比、建筑体形系数等节能设计指标均符合公共建筑节能设计标准（GB50189）、上海市居住建筑节能设计标准（DGJ08-205-2011）中的有关规定,同时也达到了上海市民用建筑能效测评标识标准（DGJ08
28、-2078-2010）的规定，只有个别单体建筑的地下室地面不符合规定性指标的要求。2、根据建筑节能设计标准的规定，当所设计的建筑热工性能不能完全符合规定性指标时，则须采用围护结构热工性能权衡判断，对设计建筑进行节能综合评价。我们釆用专用节能分析软件计算，在标准约定的室内环境参数和条件下，该项目建筑釆暖和空气调节能耗均优于参照建筑物的釆暖和空气调节能耗，因此可以判定该项目设计建筑为节能建筑。3、项目所选用的主要能源品种是电力、天然气和耗能工质新水，用能数量、能源消费结构比较合理，项目所在地能源供应条件满足要求。4、项目建成后，正常运行情况下，全年耗能量为1340.4吨标准煤（电力按等当量值计），
29、和2065.8吨标准煤（电力按等价值计）。5、经计算，项目中的建筑节能率分别为：居住建筑：70.5%71.1%，高于65%的标准要求。公共建筑：53.3%55.3%，高于50%的标准要求。按以上节能率计算，本项目年减排量为：年节省标准煤1488吨，二氧化碳年减排约3675.4吨、二氧化硫约29.8吨、粉尘约14.9吨。6、本项目釆取了各种有效的节能技术措施，节能设计符合相关标准与规范的规定，节能效果显著。从节能角度而言，该项目是可行的。二、评估建议1、目前，我国正积极倡导节约能源，可持续发展，住建部发布了（建财【167】号）关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见；上海市节能办日前也推出了上海市
30、绿色建筑评价标准。根据精神要求，节能建筑不仅仅是唯一目的，整个建筑从节地、节材、室内环境以及后期运营管理都提出了一个更高的要求。建议君庭置业有限公司把项目目标定位于绿色建筑的建设上来，为推动绿建的发展起到积极的示范作用。2、项目建成后，应加强物业管理，物业公司应成立专门的能源管理机构，把节能作为该机构日常管理的重要内容。3、居住建筑竣工交付使用后，应采取有效措施，引导居民在空调器采购上选用高效节能的空调器，在销售阶段或装修阶段，采取可行措施吸引业主节能意识和行为。4、项目冷源所选用的离心制冷机组，建议采用变频机组，以利于节能。5、为推广绿建的实施，建议在项目设计阶段，加大对可再生能源的利用，如太阳能热水供餐饮、办公、居民使用；同时在可能的条件下，建立一定容量的太阳能光伏发电系统。6、设计阶段，建议地下车库采用先进的感应照明控制系统，实现单个车位的照明控制，做到车走灯灭，车来灯亮。7、在项目投入使用一年后进行建筑节能后评价。注：1、各种能源按实际平均低位发热量折合标准煤，可参照各种能源折合标准煤参考系数，其中电力按1万千瓦时标准煤折合系数为1.229吨（等当量值）计算和3.0吨计算（等价值，上海统计局2010年15月发布）。天然气按12.143吨/万立方米。-