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1、 物物业业管管理理优优秀秀大大厦厦标标准准及及评评分分细细则则项项目目名名称称:标标准准内内容容检检查查内内容容规规定定分分值值考考评评得得分分评评分分细细则则一一、基基础础管管理理211、按规划要求建设，房屋及配套设施设备投入使用1、建设用地规划许可证；0.5符合0.5分；资料每缺一项扣0.1分；房屋及配套设施设备未投入使用，毎发现一处扣0.2分2、建设工程规划许可证；3、规划总平面图4、用地红线图2、己办理承接查验手续，签订承接查验协议一、物业服务企业查验记录及问题处理情况2符合2分；第一项无承接查验记录、协议或处理情况记录的各扣0.5分，有但不完善或不规范的各扣0.3分；第二项收集资料中
2、每缺一项扣0.2分二、物业服务企业收集资料1、大厦竣工总平面图2、单体建筑、结构、设备竣工图3、配套设施、地下管网工程竣工图4、共用设施设备清单5、有关设施设备安装、使用和维护保养等技术资料6、各单项工程竣工验收证明材料（土建竣工验收书、消防竣工验收证明、水电竣工验收书、通信系统竣工验收证明等)7、物业质量保修文件和物业使用说明文件8、业主名册9、公共配套设施的产权及收益归属清单10、消防、供水、供暖的试压报告3、由一家物业服务企业统一实施专业化管理，应加强服务外包管理，并保存完好服务外包单位的营业执照、资质证书等复印件，以及对服务外包单位的选择、监督检查、评审记录1、企业营业执照0.5符合0
3、.5分；每发现一处不符合扣0.1分，没有外包项目的第3项不扣分2、服务项目外包合同或协议，外包方的企业营业执照、资质（资格）证明，外包方的选择、监督检查、评审记录4、建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，双方责权利明确与建设单位签订的前期物业服务合同0.5符合0.5分；没有合同扣0.5分；有合同但内容不完善、不规范或责权利不明确扣0.25分5、建设单位在销售房屋前，制定临时管理规约，约定内容依法规范；物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，做出书面承诺临时管理规约0.5符合0.5分；无临时管理规约的扣0.5分；管理规约约定内容不符合规定的扣0.25分6、规范专项维修资金使用流程，按规
4、定公布物业维修基金使用情况；物业维修资金使用须建档，并做好移交1、申请使用物业专项维修资金时，如实告知业主维修项目的预算额、施工单位等相关情况,如实征求并归集业主意见1符合1分；未如实告知物业专项维修资金申请情况或有弄虚作假行为的,扣1分；未按规定公布物业专项维修资金使用情况的,扣1分；物业维修资金使用相关材料未建档扣1分；未按规定做好移交扣1分2、使用物业专项维修资金应按规定及时在物业管理区域内公示具体情况，自觉接受业主监督3、物业维修资金使用后及时将所申报的材料归档并建立档案，并做好移交，随时接受业主监督第 1 页7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及管理规约等各项公众制度完善1、房屋使用手
5、册1完善1分；材料中每缺一项扣0.4分2、装饰装修管理规定3、管理规约8、业主委员会按规定程序选举产生，制定、修改管理规约、议事规则，并能正常开展工作、履行职责1、成立业委会的申请1符合1分；材料中每缺一项扣0.25分（单一业主或业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立的除外）2、业主大会议事规则3、业委会备案证明4、业主大会、业委会会议决定和会议记录9、业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，双方责权利明确 与业委会签订的物业服务合同0.5符合0.5分；未签订合同或合同逾期扣0.5分；签订的合同内容不完善、不规范或责权利不明确扣0.25分10、物业服务企业制定争创规划和具体实施方案，并经
6、业主委员会同意1、争创优秀规划和具体实施方案0.5符合0.5分；无创优规划或实施方案扣0.25分；规划及方案未经业委会同意签字盖章扣0.25分（属不成立业委会的情形的，由全体业主签字盖章）2、争创材料经业委会签字盖章11、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法一、各项管理制度2符合2分；制度建立健全1分,每缺一项扣0.1分(其中没有管理的不扣分)；岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录、具体落实措施建立健全1分，未制定考核办法扣0.5分；其它每缺一项扣0.2分1、房屋管理制度2、零修、急修管理制度3、中大修工程管理制度4、回访制度5、供水管理
7、制度6、供电管理制度7、电梯管理制度8、卫生管理制度9、消防管理制度10、绿化管理制度11、保安管理制度（公共秩序维护管理制度）12、车辆管理制度（包括机动车和非机动车管理）13、收费管理制度14、财务管理制度15、档案管理制度16、物业管理需要的其他管理制度二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录12、项目负责人应按规定办理执业报备；物业服务企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨1、项目负责人应按规定办理执业报备1符合1分；项目负责人未按规定办理执业报备扣1分；专业技术人员证书齐全0.7分，每发现1人无上岗证书扣0.2
8、分；着装及标志符合0.3分,发现1人不符合扣0.1分，最多不得超过5人2、各类管理人员和专业人员的专业上岗证书(电工、消监控、会计等），分包项目操作人员也要求有上岗证书3、员工分类统一着装4、员工佩戴工作牌13、物业服务企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率一、计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况1符合1分；使用计算机，有智能化设备的为基本符合0.5分，其中没有智能化设备的扣0.2分（在设计中没有监控设备的除外）；计算机可供查询的资料中每缺一项扣0.2分二、计算机查询资料包括：1、房屋、设备的基数第 2 页2、分户档案3、费用收缴情况4、房屋、设备维修记录14
9、、物业服务企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面严格执行有关规定；至少每半年公布一次物业服务费用、经营性收入的收支情况1、各类收费标准（物业服务收费标准、代收费用收费标准、有偿服务项目及收费标准）要求在明显位置公布,超出或高于文件规定的要有价格主管部门的确认文件,实行市场调节价的除外2符合2分；公布的收费标准符合相关规定并严格执行1分；公开情况无记录或无照片的扣1分（酬金制的要求全部公开，包干制的仅公开经营性收入的收支情况）2、物业服务费、经营性收支财务报表3、物业服务费用、经营性收入公开有记录、照片15、建立房屋及其共用设施设备、业主（使用人）档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便，
10、档案使用登记手续完备。历次交接资料，如有物业管理机构变更的项目，应保存有从上一家物业服务企业移交的上述物业资料1、物业接收资料（见第2条要求）2符合2分；包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册,查阅方便，房屋及共用设施设备大中修记录、共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐、业主（使用人）分户存档资料齐全，管理完善，档案使用登记齐全，历次交接资料齐全，每项不符扣0.2分；各项资料、台帐每缺一项扣0.1分；物业管理机构至今未变更的，第六项不扣分2、物业日常管理资料3、业主（使用人）分户存档资料4、档案资料分类成册查阅方便5、档案使用登记6、历次交接资料16、建立24小时值班制
11、度，设立服务电话，接受业主（使用人）对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录1、执行值班制度情况（值班表、值班记录）2符合2分；值班制度不规范扣0.5分；未设立服务电话扣0.5分；问题处理不及时每发现一处扣0.2分,最多不得超过三处；回访记录与实际情况不符的，发现一处扣0.1分,最多不得超过四处；无回访记录的扣0.5分2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码3、来电、接待记录和处理记录4、问题处理及时，有回访记录（与派工单内容相符，并按月或季统计、装订）17、每年至少开展一次客户满意度调查，调查覆盖率100%，对合理的意见与建议及时整
12、改，满意率达95%以上1、每年至少开展一次2符合2分；每缺一项或每项不符合扣0.4分；满意率每降低1个百分点扣0.1分2、调查覆盖率100%3、征询意见单4、对征询意见单的满意率统计表（满意率达到95%以上）5、整改措施6、整改措施落实情况的记录18、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录1、明显位置公布维修服务的承诺1符合1分；未建立扣0.5分,建立但未落实扣0.25分；及时率符合0.25分,每降低1个百分点扣0.1分；返修率符合0.25分,不符合0分2、服务承诺的落实情况记录3、派工单和统计表（及时率、返修率）4、回访记录（见第16条要求）二二、房
13、房屋屋、共共用用部部位位、共共用用设设施施管管理理与与维维修修养养护护91、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面示意图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置1、大厦名称及地名标识齐全1符合1分；无平面示意图、水牌或没有标志、标识扣0.5分；发现一处标志、标识不清或标志、标识不统一扣0.2分2、楼层标识及门牌号齐全、完整3、大厦平面示意图4、大厦内单位名录水牌2、大厦范围内无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋、共用设施用途现象1、对照规划图现场查看1符合1分；发现一处私搭乱建或擅自改变用途均扣0.5分；物业企业未劝阻、制止、报告有关部门，留有书面文件、材料扣0.3分13
14、、物业服务企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率符合1分；使用计算机，有智能化设备的为基本符合0.5分，其中没有智能化设备的扣0.2分（在设计中没有监控设备的除外）；计算机可供查询的资料中每缺一项扣0.2分第 3 页2、企业应及时劝阻、制止，并立即向属地城管执法中队报告，同时登记在案，留存书面、文件、材料。3、大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂、渗水现象；大厦范围内道路通畅、路面平坦、无破损1、外墙清洁2符合2分；大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2分；是玻璃幕墙的每发现
15、一处破损或不洁扣0.2分；是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.1分；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画、乱悬挂、渗水和超出外墙立面构件、通道堵塞、路面破损扣0.2分2、外墙完好，无破损、脱落、渗水现象3、外墙无张贴物、无超出外墙立面构件4、大厦通道无堆积物，路面平整，无破损4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，定期巡视检查并记录，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损；道路、楼道、大堂等公共照明完好1、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患2符合2分；广告牌等未按规定设置或没有审批手续得0分，按规定设置,但不整齐（不整洁）或有破损每发现一处扣0.3分；每发现一处公共开关破损、灯泡不亮扣0.2分；
16、有安全隐患（安装不牢固或不规范）每处扣0.5分；缺少定期巡视检查和记录扣0.5分2、主管部门审批手续3、公共灯具、开关完好，无不亮现象4、定期巡视检查并记录5、共用管线统一下地或入公共管道，室外空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀；无架空管线、无碍观瞻，无安全隐患1、现场无外露、架空管线2符合2分；共用管线外露、空调安装位置、冷凝水收集每发现一处不符合扣0.2分；支架锈蚀每处扣0.1分，有安全隐患每处扣0.5分2、空调安装位置统一（要求横平竖直）、无安全隐患3、空调有冷凝水收集管4、空调支架无生锈现象6、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象1、装修
17、协议1符合1分；每发现一处不符合扣0.3分2、装修申请、审核、监管、验收等记录完备3、现场符合要求4、对违规装修的有劝阻制止证明材料及书面报告相关主管部门证明材料三三、共共用用设设备备管管理理与与维维修修养养护护41（一一）综综合合要要求求51、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案管理制度，并严格执行1、应急预案流程图、设备管理制度上墙及执行情况2符合2分；管理制度未制订扣1分；须上墙而未上墙，内容不完善或执行不到位扣0.5分；其他每发现一处不完善、不规范、缺项扣0.2分2、设备系统图上墙，设备运行记录3、操作人员岗位责任制4、设备定期检查记录、设备维护
18、记录和定期保养记录5、设备卡齐全2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求1、设备机房门口应有机房类别及管理标识，并保持门窗、锁具完好、有效1符合1分；每发现一处不符合扣0.2分2、机房内房间、设备清洁无杂物、污物、锈蚀、积尘、渗漏、积水3、设备内部线路整齐有序4、设备机房内应按规定配置消防、通风、应急照明5、机房有挡鼠板，且不低于60公分，无鼠、虫6、设备机房的疏散、警示标识、设备噪声和三废排放符合规范要求7、有环境要求的设备在机房内要有温、湿度计等，且环境温度、湿度值在规定范围内2、大厦范围内无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋、共用设施用途现象1符合1分；发
19、现一处私搭乱建或擅自改变用途均扣0.5分；物业企业未劝阻、制止、报告有关部门，留有书面文件、材料扣0.3分第 4 页3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程与保养规范，记录完整1、配备所需专业技术人员（岗位证书、职称证明），特种作业人员资格证书上墙1符合1分；无操作规程与保养规范扣0.5分；须上墙而未上墙，内容不完善或执行不到位0.2分；操作人员无证上岗或操作不规范每发现1人扣0.2分；专业技术人员配置不合理扣0.2分；记录不完善、不规范或有缺页每发现一处扣0.052、操作规程、保养规范上墙及执行情况3、值班及非工作人员进出设备机房记录、交接班记录、设施设备运行、巡检、操作记录清晰完整4、现
20、场人员操作情况4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故 设备运行、重大事故发生情况1符合1分；发生重大事故的扣1分，每发现一处不正常运行扣0.5分（二二）供供电电系系统统31、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知业主（使用人）1、有关通知及记录1符合1分；未建立限电、停电审批权限扣1分，未严格执行扣0.5分；供电不正常或未按规定通知每发现一次扣0.3分2、限电、停电审批资料2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行1、临时用电管理措施1符合1分；未建立临时用电措施、停电应急预案各扣0.5分，内容不完善或执行不到位的各扣0.3分2、停电应急处理预案3、执行情
21、况记录3、备用应急发电机、UPS可随时起用，备用储油罐存放符合要求1、备用应急发电机、UPS的维修保养计划与记录1符合1分；不能随时起用扣0.5分，无维修保养计划与记录扣0.3分，备用储油罐储存放不符合要求扣0.5分2、备用应急发电机、UPS的试运行记录3、现场符合要求（三三）弱弱电电系系统统31、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作1、弱电系统分项巡视记录1符合1分；每发现一处不符合扣0.4分2、弱电系统维修记录2、楼宇智能控制系统、可视对讲系统、闭路监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存1、系统运行正常、现场测试符合要求2符合2分；周界报警、监控探头等每发现
22、一处不正常扣1分，其他每发现一处不符合扣0.3分2、监控录影带按规定保存3、系统运行、测试记录（四四）消消防防系系统统101、建立消防档案，建立健全消防管理制度，落实消防责任制；成立志愿消防队伍；每日进行防火巡查，每月进行防火检查并记录；明确专人维护、管理消防器材，保持其完好无损，可随时起用；消防控制中心24小时值班1、消防档案、消防管理制度、消防责任制2符合2分；未建立消防档案、消防管理制度、消防责任制扣1分,制度未上墙、建立内容不完善或未严格落实扣0.5分；未成立志愿消防队伍扣0.5分；缺少每日防火巡查记录，每日扣0.1分；缺少每月防火检查记录，每月扣0.5分；每发现一处消防器材无法正常使
23、用扣0.5分；每发现一处责任人不明确或记录不完善、不规范、缺项扣0.2分2、成立志愿消防队伍3、每日防火巡查记录、每月防火检查记录4、消防责任区域与防火责任人名单5、消防安全责任书6、消防控制室值班情况（排班表、值班记录）7、消防器材及其标志完好、有效（现场测试随时起用）8、运行记录、维修记录、保养记录、测试记录、定期巡检记录2、消防管理人员熟练掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题1、消防管理人员培训计划、培训记录1.5符合1.5分；每发现一处不符合要求扣0.4分2、重点工种人员及其他员工消防知识的掌握情况3、消防设备故障处理记录3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，定期进行消防
24、演习（练）1、消防宣传资料1.5符合1.5分；每发现一处不符合或缺项扣0.3分2、消防宣传活动记录3、消防演习（练）方案、记录、照片等4、订有突发火灾的应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通，保障消防车作业场地不被占用1、火灾预案、火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实情况3符合3分；未建立应急预案扣1.5分,建立但内容不完善或未严格落实扣1分；照明设施发现一处不符合要求扣0.3分；每发现一处通道有杂物或不畅通扣0.5分；消防车作业场地被占用扣0.5分；各种标志或示意图每缺少一个扣0.2分第 5 页2、安全疏散通道、疏散标识或示意图在醒目位置明示3、消防设备分布图
25、、消防报警点位对照图4、消防通道内照明设施完好，适当配备应急灯和安全出口情况5、消防通道开通，通道内无杂物等6、保障消防车作业场地不被占用5、消防设施设备完好，对易燃易爆等危险品设专人专区管理，危险场所设立警告标志，无火灾安全隐患1、消防设施设备完好情况2符合2分；消防设施设备发现一处不符合要求或易燃易爆危险品未设专人专区管理扣0.5分；防火防盗措施落实不到位扣0.3分；危险警告标志每缺少一个扣0.2分；安全隐患发现一处扣0.5分2、易燃易爆等危险物品设专人专管，无火灾安全隐患3、危险警告标志，包括禁止燃放烟花爆竹标志等（五五）电电梯梯系系统统71、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备、有
26、效1、电梯准用证（安全许可证）1符合1分；每缺一项或发现一处不符合扣0.3分；证书（证明）未在醒目位置明示每发现一处扣0.2分2、电梯年检证（在有效期内）3、准用证、合格证、年检证在醒目位置明示4、电梯维修保养合同2、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好，运行平稳，停层准确；轿厢、井道、机房保持清洁1、电梯运行时间明示（如24小时运行可不公布）3符合3分；每发现一处不符合或一起不合格扣0.4分2、电梯机房通风、照明情况3、电梯轿厢照明情况4、运行、停层情况5、电梯保养计划及记录6、电梯检修记录7、三方通话正常8、现场保持清洁9、机房内有平层标识图3、电梯委托具有专业
27、资质维修保养单位进行定期保养，维修、保养人员持证上岗1、维保人员上岗证书1符合1分；每发现1人无上岗证书扣0.2分；维保单位无营业执照或资质证书各扣0.3分2、维保方的企业营业执照、资质证书4、订有出现故障或险情的应急处理预案，电梯运行出现故障或险情后，维修人员应在规定时间内到达现场维修，并按预案采取措施予以排除1、接到故障或险情报修后20分钟内到达现场1.5符合1.5分；无应急处理预案扣1分，有预案但内容不完善或相关人员不熟悉处理措施扣0.3分，记录与预案不符合扣0.2分；维修人员未按规定时间到达现场每一次扣0.2分；未公布急修或维修热线电话扣0.2分；记录不完善、不规范、缺项扣0.1分2、
28、电梯故障或险情应急处理预案、措施3、急修或维修电话在醒目位置明示4、故障维修或险情排查记录5、电梯日常运行维护费用单独列账，制定支出明细列表，并每半年向业主公布电梯运行维护费用的支出情况1、电梯日常运行维护费用支出明细表0.5符合0.5分；缺费用支出明细表扣0.5分；有费用支出明细表未定期公布扣0.2分2、每半年向业主公布电梯运行维护费用的支出情况（六六）给给排排水水系系统统81、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助业主（使用人）安排合理的用水和节水计划1、大厦节水计划1符合1分；用水、供水管理制度未建立扣0.5分，制度未上墙、内容不完善或执行不到位扣0.25分；节水计划与措施未建立扣0.5分
29、，内容不完善或执行不到位扣0.25分2、大厦节水措施2、定期对给排水系统进行检查、维护和保养，保证各种设备、阀门、管道工作正常，无明显异味和噪声；阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏现象；污水不得入河1、设备日常巡检记录1符合1分；每发现一处不符合扣0.2分；因污水排放入河被相关行政部门通报扣0.5分2、设备现场工作正常、仪表显示正确3、设备、阀门状态标识清晰、无锈蚀4、订有突发火灾的应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通，保障消防车作业场地不被占用3符合3分；未建立应急预案扣1.5分,建立但内容不完善或未严格落实扣1分；照明设施发现一处不符合要求扣0.3分；每发现
30、一处通道有杂物或不畅通扣0.5分；消防车作业场地被占用扣0.5分；各种标志或示意图每缺少一个扣0.2分第 6 页4、污水不得排放入河3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染1、蓄水池清洗、消毒管理制度2符合2分；未建立清洗、消毒制度扣0.5分,度未上墙、不完善或未落实扣0.25分；每缺一项单、证扣0.5分；记录不完善、不规范、缺项以及未加盖、加锁扣0.2分；操作人员无健康证每人扣0.1分2、蓄水池清洗、消毒记录3、二次供水水箱清洗单位出具的卫生许可证及资质证明4、水质化验单5、水箱清洗人员健康证6、
31、水箱间卫生检查记录7、现场水箱间清洁，水箱封闭加锁4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患；限水、停水应按规定时间通知业主（使用人）1、供水设备管理措施落实情况记录1符合1分；没有管理措施扣0.5分；水箱周围每发现一处隐患或未及时通知扣0.2分2、供水设备现场保持清洁3、限水、停水通知4、停水的临时供水预案5、排水、排污系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生1、排水系统清淘记录2符合2分；每发现一处不符合扣0.5分2、地下室、车库等排水设施设备的检查记录3、现场符合要求6、订有事故应急处理方案，遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑
32、水、泛水，长时间停水现象1、派工单的到达现场时间符合相关管理制度1符合1分；无处理预案扣0.5分,有预案但内容不完善或相关人员不熟悉处理措施、记录与预案不符合扣0.3分；每发现一起投诉或未在规定时间内到达现场扣0.2分2、无关于严重跑水、长时间停水的投诉3、供水事故应急处理预案4、相关记录与方案相符（七七）中中央央空空调调系系统统31、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏现象1、中央空调系统运行管理制度2符合2分；无空调运行管理制度扣1分,制度未上墙、有制度但不完善扣0.5分；每发现一起噪声有效投诉扣0.2分；无运行和巡视记录扣0.3分
33、；每发现一处仪表不正常、跑、冒、滴、漏现象扣0.1分2、水塔噪声符合要求，无业主投诉3、运行与巡检记录4、设备现场工作正常、仪表显示正确5、现场符合要求2、订有中央空调发生故障应急处理方案，出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修1、中央空调发生故障应急处理预案1符合1分；无应急处理预案扣0.5分,有预案但不完善扣0.3分；记录与预案不符合扣0.2分；管理制度中有到达现场时间规定的为基本符合0.5分,未执行扣0.3分2、相关记录与方案相符3、派工单的到达现场时间符合相关管理制度（八八）锅锅炉炉系系统统11、锅炉系统设备完好，运行正常；汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏现象
34、及事故隐患1、设备检修与保养记录1符合1分；无检修、保养、运行和巡视记录各扣0.3分；每发现一处仪表不正常、跑、冒、滴、漏现象扣0.1分；每发现一处事故隐患扣0.3分2、设备运行与巡检记录3、设备现场工作正常、仪表显示正确4、现场符合要求（九九）避避雷雷系系统统11、大厦避雷设施完好，按规定进行检测并记录完整1、接地电阻测试记录1符合1分；无检测、保养记录各扣0.5分；每发现一处不完好扣0.2分2、日常保养记录四四、公公共共秩秩序序维维护护及及车车辆辆管管理理101、大厦基本实行封闭式管理，主出入口安排24小时值岗；对外来人员实行进出管理；对物品进出实施分类管理，实行大件物品进出审验制度1、大
35、厦基本封闭1符合1分；未封闭或无人值守扣0.5分；未建立管理制度扣0.5分,制度未上墙、内容不完善或执行不到位扣0.25分；每发现一处记录不完善、不规范、缺项扣0.2分2、各主要出入口有人员值守，非主入口公布开放时间3、外来人员、物品进出管理制度与执行情况4、外来人员、物品进出登记记录2、有专业秩序维护队伍，秩序维护员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责；明确巡视工作职责、工作流程，制定相对固定的巡视路线，对重点区域、重点部位、重点设备机房按规定或约定巡视并记录1、专业秩序维护队伍（委托专业保安公司的提供营业执照、分包合同）1.5符合1.5分；无巡逻岗位职责、巡视路线扣1分，
36、内容不完善或执行不到位扣0.3分；值班、交接班及巡视记录等不完善、不规范、缺项每处扣0.1分2、定期对给排水系统进行检查、维护和保养，保证各种设备、阀门、管道工作正常，无明显异味和噪声；阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏现象；污水不得入河符合1分；每发现一处不符合扣0.2分；因污水排放入河被相关行政部门通报扣0.5分第 7 页2、秩序维护员名单、排班及岗位分工3、秩序维护员培训及考核记录4、巡逻岗位工作职责5、巡视路线图及巡视记录（包括电子巡更记录）6、各岗位值班及交接班记录3、监控设施设备运行正常，保持24小时开通，监控记录完整；治安电话畅通，接听及时；收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，
37、及时报警，并安排人员及时赶到现场进行前期处理1、设施设备运行正常2符合2分；每发现一处不符合扣0.3分2、监控值班记录3、监控保存资料（至少保持7天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行）4、治安电话畅通（铃响三声内宜接听）5、监控岗工作职责6、监控岗的值岗及交接班记录7、异常情况处理预案4、根据大厦情况设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，公开收费标准1、各类交通指示标志齐全，设置合理1符合1分；每发现一处不符合扣0.2分2、车辆行使路线3、划定机动车与非机动车停放区域4、收费标准公开5、秩序维护员对进出大厦的各类车辆进行疏导、管理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放
38、；无堵塞交通现象，不影响行人通行1、车场岗工作职责1符合1分；无岗位职责扣0.5分；内容不完善，执行不到位扣0.25分；值班、交接班记录不规范、缺项，车辆停放不到位、有堵塞现象，每发现一处扣0.1分2、车场岗的值岗及交接班记录3、现场无堵塞4、现场车辆停放入位6、室内停车场管理严格，出入登记；车库场地无渗漏、无积水，通风良好；无易燃、易爆等物品存放，照明、消防器械配置齐全1、固定车辆出入证发放记录1符合1分；每发现一处不符合扣0.2分2、固定车辆登记表3、车辆出入记录4、现场符合要求5、照明、消防器械配置齐全、合理7、非机动车定点停放,管理制度落实，停放整齐，场地整洁1、车辆摆放整齐1符合1分
39、；每发现一处不符合扣0.2分2、管理区域内无随意停放车辆8、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施1、变配电等设备、施工现场等处有明显警示标识1符合1分；无防护措施的扣0.5分；无标识的扣0.5分2、现场有防护措施9、应积极配合新能源电动汽车充电桩的建设安装1、及时确认车位信息0.5符合0.5分；每一项不符合扣0.2分2、提供相关工程竣工图，指认电源位置、管线走向3、确定充电设施配电箱、表箱安装位置、电源走向4、指定专人配合现场勘查、施工五五、环环境境卫卫生生管管理理81、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱等，生活垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀1、设施齐全、配置合理（垃圾箱、果皮箱等）2符
40、合2分；垃圾未分类收集的扣0.5分；未达到垃圾日产日清（无规定时间）的扣0.5分；未定期（无计划和记录）进行卫生消毒灭杀扣0.5分；其他每发现一处垃圾扣0.2分2、垃圾分类收集3、设施保持清洁4、生活垃圾按规定时间清运（日产日清）5、制定消杀计划，定时喷洒、灭鼠、除虫消毒药剂6、定期消杀记录2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁1、岗位责任制（保洁分工及巡查记录）1符合1分；实行责任制的得0.5分,其中无专职清洁人员（名单）和责任范围（区域）的每项扣0.2分；实行标准化保洁的得0.25分，其中无工作标准和时间安排的每项扣0.3分；有巡查记录得0.25分，每发
41、现一处不符合扣0.1分2、有专业秩序维护队伍，秩序维护员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责；明确巡视工作职责、工作流程，制定相对固定的巡视路线，对重点区域、重点部位、重点设备机房按规定或约定巡视并记录1.5符合1.5分；无巡逻岗位职责、巡视路线扣1分，内容不完善或执行不到位扣0.3分；值班、交接班及巡视记录等不完善、不规范、缺项每处扣0.1分第 8 页2、保洁员名单和保洁责任区域3、保洁工作标准、时间安排3、建筑垃圾划定区域堆放，定期清理，场地整洁，做好围护现场符合要求1符合1分；每发现一处不符合扣0.5分4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大
42、堂、楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物现场符合要求2符合2分；每发现一处不符合扣0.3分5、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象现场符合要求1符合1分；每发现一处不符合扣0.2分6、大厦内排烟、排污、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染1、居民投诉1符合1分；每发现一处不合格扣0.2分；发现一次环保部门下放整改通知扣0.5分2、现场符合要求六六、绿绿化化摆摆放放与与养养护护服服务务41、根据业主（使用人）需要或合同约定在公共部位摆放室内绿化，布局合理、均匀、疏密有度；盆栽植物的色彩，形态和气质应与空间大小、装饰氛围及功能相协调1
43、、业主（使用人）需要或合同约定情况1符合1分；每发现一处不符合扣0.3分2、现场符合要求2、室内绿化做到正常养护，保持鲜艳；土壤表层无杂物、无枯叶等，发现病变、虫害、枯萎及时更换1、室内绿化养护措施1符合1分；无养护措施扣0.5分，内容不完善或执行不到位扣0.25分；其他项每发现一处不符合扣0.2分2、现场符合要求3、室外绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象1、符合绿地规划图1符合1分；改变用途扣0.5分；每发现一处践踏、破坏面积累计超过1平方米的扣0.2分；有占用现象每处扣0.1分；警示性标识每缺一处扣0.1分2、绿地内无践踏痕迹3、绿地内无占用现象4、设置警示性标识4、室外绿地或花坛内
44、各类乔、灌、草等绿化存活率100%；植物群落完整，层次丰富，黄土不裸露，有整体观赏效果；植物季相分明，生长茂盛，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃、无杂物等1、绿化存活率达到100%1符合1分；无养护措施扣0.5分，内容不完善或执行不到位扣0.25分；其他项每发现一处不符合扣0.2分2、绿地裸露面积不超过1平方米，无死树3、绿化养护措施（修剪、打药、施肥、灌溉、松土等）4、长势良好、修剪整齐七七、社社区区文文化化与与精精神神文文明明建建设设21、全体业主(使用人)能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定业主代表或业主委员会介绍0.5符合0.5分；业委会书面证明的为基本符合0.25分；
45、有业主违约记录的扣0.2分2、设有学习宣传园地，开展有意义、健康向上的社区文化活动1、大厦内设宣传栏等设施1符合1分；有设施和内容的为基本符合0.5分，每缺一项扣0.2分；有记录或照片的得0.5分，每缺一项扣0.2分2、各类宣传资料及宣传栏内容3、举办各类活动的计划、记录、照片等4、社区文化活动建设的介绍及记录3、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件当地派出所证明0.5符合0.5分；有案件发生的扣0.5分2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁1符合1分；实行责任制的得0.5分,其中无专职清洁人员（名单）和责任范围（区域）的每项扣0.2分；实行标准化保洁
46、的得0.25分，其中无工作标准和时间安排的每项扣0.3分；有巡查记录得0.25分，每发现一处不符合扣0.1分第 9 页八八、管管理理效效益益21、本大厦物业管理经营状况1、财务报表1符合1分；公开帐目为基本符合0.5分,亏损的扣0.5分2、物业服务费收缴情况表2、提供便民有偿服务，开展多种经营1、多种经营项目1符合1分；发现一处不符合扣0.5分2、提供便民服务的相关记录九九、室室内内空空气气质质量量管管理理11、建立禁止吸烟或者控制吸烟管理制度，设立控烟监督员；禁止吸烟场所或者区域设置明显的禁止吸烟标识；吸烟区或者专用吸烟室有通风装置1、管理制度、控烟监督员1符合1分；未建立管理制度和设立监督
47、员扣0.5分，建立但未落实扣0.25分；标识或通风装置每缺一处扣0.1分，最多不超过5处2、禁烟、吸烟区与非吸烟区标识十十、安安全全生生产产及及灾灾害害预预防防21、建立健全安全生产规章制度和操作规程，普及燃气、燃油、电力的安全使用知识。如遇台风、暴雨或其他灾害性天气的气象或安全生产事故时，应按相关应急预案采取措施1、安全生产规章制度和操作规程2符合2分；未建立制度与规程扣1分；建立但制度未上墙，未落实各扣0.5分；其他项每一处不符合扣0.4分2、安全使用知识培训记录3、灾害性天气或安全生产事故应急方案与落实情况4、必要的抢险物资 合合计计100备备注注：每每一一小小项项扣扣分分至至多多扣扣完完为为止止，共共用用设设备备考考评评中中实实际际无无此此项项设设备备的的不不扣扣分分。加加分分内内容容检检查查内内容容规规定定分分值值考考评评得得分分评评分分细细则则1、建立节能减排领导小组,制订具体的计划、目标与措施；制定并落实有效的避峰措施1、节能减排领导小组名单1每符合一项得0.2分；全部符合得1分2、具体计划、目标与措施2、加强重点耗能设备的能源计量管理，进行能源消费统计和能源利用状况对比分析，并对异常情况采取措施1、重点耗能设备的能源计量管理与异常情况措施1每符合一项得0.3分；全部符合得1分2、统计与对比分析 合合计计2 考评人：年 月 日第 10 页