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1、房地产小区园林景观营建成本的控制孙震1，孙湖燕2(1 天地源股份有限公司西安分公司，陕西西安7 1 0 0 7 5；2 陕西省西安市沪灞生态园林景观有限公司，7 1 0 0 2 4)摘要：随着房地产行业的迅速发展，房地产园林景观越来越得到人们的重视，而园林景观的造价会对房价有直接的影响。作者针对园林景观的设计过程、施工过程、养护过程，阐述了如何在小区园林工程设计、建设及后期养护过程中节约资金，合理计算园林工程造价，建设耗费少、成果大，又使居民获得满足的园林景观。关键词：房地产；园林景观；成本控制近年来，随着房地产行业如火如茶地发展，与之相应的房地产园林景观行业也取得了快速发展。小区园林建设的升
2、级，对于美化环境和改善业主生活质量起到了很大的作用，房地产园林环境不经意中成为消费者判别住宅产品优劣的重要标准，而房地产商则往往把景观规划建设视作塑造楼盘营销环境的最有效手段，好的园林景现规划建设，能促使楼盘附加值得到全面提升。于是各开发项目纷纷加大力度打造各式风情的园林广场、花园景现，点缀得一座座小区美轮美奂。但是，在房地产园林景观营建的过程中，如果只讲究质量和艺术效果，而不有效控制成本，无形中会引起房价猛增。因此，如何在园林工程设计、建设及后期养护过程中节约资金，合理计算园林工程造价，建设耗费少、成果氍妻笼、i 白；!1 9 7 6 。-毒，。：。1 I。I 蔓旁专囊冬i j 量磐踅t 三
3、S 源熙毋布艰争，毒害窖拳童尊曼每嬉曼!15 4万方数据大，又使居民获得满足的园林景观，成了营建商十分关注的问题。1设计过程成本控制好的设计造就了好的园林建设与美好的环境。房地产对于园林的设计是与经济相挂钩的，如果园林造价低，就会影响效果，而造价过高，又会给开发商增大成本。因此，在规划设计阶段进行充分论证，对设计的思路、特色、功能，各项绿化指标，中长期及四季观赏效果，树种配置原则，建设成本及维护管理费用的计算等内容作出详细评价，可减少园林建设的浪费，尤其在景观作品的设计要素地形、水景、道路、小品、植物等方面要结合楼盘实际情况进行分析论证，对这些设计元素进行综合取舍合理配置，减少不必要的成本支出
4、，是控制成本的一个有力手段。1 1 地形设计在小区环境地形设计过程中，首先要满足园林功能的要求，其次要考虑到实现园林功能的成本。这就要求做到“利用为主，改造为辅，因地制宜，顺其自然”的原则，避免进行大规模地形改造工程。地形设计中不一定要把地面都堆平，要充分考虑与楼盘环境的和谐统一，充分保护与合理利用楼盘环境5 5中原有的地形、地貌、地物，对原有的自然地形尽量从现状出发加以利用，通过“以山就势”、。以坡就势”的设计理念，因地制宜，就地取材改造地形。通过保持场地原有的地貌特征，尽量做到土方就地平衡，既节省了工程费用，又能够凸现自己的特色。1 2 水景设计水景的设计，可以使社区环境充满灵气，平添休闲
5、气氛。近年来，各类楼盘都以自然或人造水景、湖泊为主要卖点，更为能以“未来亲水景观”楼盘自居而自豪，房地产开发中水景住宅成为一大热点。但在住宅环境水景的设计中，如果只考虑到水景营建初期的美观、豪华，而忽视了水体景观较高的运行成本以及后期较高的维护管理费用，长此以往，由于发展商难以支撑而就会导致园林水景逐渐变成石板旱溪景观，而且由于目前大多设计做不到循环利用，对水资源的浪费很大。因此，小区在营造水景时，要有长远考虑，不能图一时之亮点，设计中的水景面积在整体环境景观中所占比例不宜过大。1 3 道路设计道路是住宅区环境的构成框架，它除了具备疏导居住区交通、组织居住区空间的功能外，还由于各式各样的道路铺
6、装形式，使道路本身也构成居住区的一道亮丽风景线。因此，在进行居住区道路设计时，有必要对道路的铺装材质进行科学考虑，根据小区的道路级别和所在各区的特点，选用不同的铺装面层。如区内干路可能较为顺直，由混凝土、沥青等耐压材料铺装；而宅问路则富于变化，由石板、装饰混凝土、卵石等自然材料铺装而成。要避免不考虑实际功能，一味追求华丽气派，不分场合大量使用价格昂贵的花岗岩铺装，以减少前期建设成本和花岗岩遭损毁后的更换成本。1 4 景观小品设计景观小品是指体量小巧，有一定使用价值和装饰作用的建筑、游憩、观赏设施和指示性万方数据标志物，具有组合空间，美化环境、方便居民生活等作用。由于景观小品造价低，对居民区的环
7、境美化作用显著，所以小品设计及运用日益受到重视。但住宅区中景观小品的设计量要少，景要巧，忌讳奢华，切实起到画龙点睛的作用；要分布合理，设置的地点要恰如其分，保证与周边环境相协调。不能无原则滥用，尤其要严格控制雕塑及亭、廊、花架等构筑物的数量，应贯彻“植物造景为主，园林建筑为辅”的原则，以提高园林价值，有效控制建设成本。1 5 绿化设计在住宅区的整体环境中，绿化种植占很大的比例，一般住宅区的绿化比率应在3 0 左右，高档住宅区甚至高达5 0，绿化种植设计是否合理对于住宅区景现成本有较大影响。种植设计中要呸持乔、灌、草结合的配置原则，合理控制草坪所占比例，营建大面积的草坪不仅是不科学，也是不合算的
8、，草坪相对树林而言，观赏性强、实用性弱，而且养护成本较高；设计中要坚持适地适树的原则，不要盲目选用贵重树种，而选择乡土树种绿化小区不仅可以降低住宅区绿化成本，也容易发挥最大的生态效益；设计中选用的大规格苗木数量不宜过大，不搞“高价建绿”，在入口处、中心广场及绿地重要位置适当点缀即可；设计中应控制草花的摆放数量，代之以木本花卉，草花应为点缀，不适合大面积使用。2 施J 二过程成本控制在住宅区景观工程建设过程中，为了通过有效的途径来控制成本、增加收入，就需要工程项目管理人员在施工过程中遵循成本控制的相荚原则，在执行工程质量、工期等合同要求的前提下，合理使用人力、物力、财力，有计划地组织施工过程，合
9、理制订施工方案、控制施工进度、严格加强质量管理、降低材料成本，把各项费用控制在计划成本的范围之内，力求将成本、费用降到最低。2 1 施工方案住宅区园林景观工程建设前期需制订科学实际的施工方5 6案。施工方案不同，工期就会不同，合理的工期，将使项目成本支出控制在合理水平。工期提前或拖后都意味着工程成本的提高。制订施工方案时，要联系工程项目的规模、性质、复杂程度、现场等因素综合考虑。可以同时制订几个施工方案，进行比较，从中优选最合理、最经济的一个，施1 二方案的优化选择足施t企业降低工程成本的主要途径。2 2 施工进度施工进度控制是住宅区园林景现丁程项目管理巾的重点控制目标之一。要求项目经理和工程
10、技术人员在既定的工期内，编制出最优的施工进度计划，在执行该计划的过程中，经常检查施工实际情况，并将其与计划进度相比较，若出现偏差，便分析万方数据产生的原因和对T 期的影响程度，制订出必要的调整措施，修改原计划，不断地如此循环，直至工程竣工验收。它是保证景观工程项目按期完成，合理安排资源供应、节约工程成本的重要措施。2 3 工程质量在景观工程施工过程中，要严把工程质量关，加强施工工序的质量自检和管理工作，真正把质量管理贯彻到整个过程中。采取一切可能的防范措施，消除质量隐患，做到工程一次成型、一次合格，杜绝返t 现象的发生，避免因不必要的人力、物力、财力的投入而加大工程成本。尤其对苗木及苗木栽植质
11、量把关更加严格，否则可能会导致苗木死亡，不仅损害工程形象，还增加了工程成本。2 4 材料成本景观工程材料成本在整个项目成本中的比重最大，一般可达7 0 左右，而且有较大的节约潜力，往往在其他成本项目(如人工费、机械费等)出现亏损时，要靠材料成本的节约来弥补。因此，材料成本的节约，也是降低项目成本的关键。在购买丁程材料时，要通过市场行情的调查研究，在保质保最的前提下，货比三家，择优购料；而且要合理组织运输，就近购料，选用最经济的运输5 7方法，以降低运输成本。同时要安排好材料进出场的时间，加强现场管理，合理堆放、减少搬运，植物方面要尽量减少过夜苗和苗木损耗。3养护过程成本控制小区园林景现的经济性
12、，既要顾及造园工程近期的建造成本，这关系到售价和开发利润；更要顾及长期的养护成本，这关系到物业管理费用。整体工程项目应以便于养护管理作为必要的标准，尽量使园林景观在日常养护和运营中，减少人力、物力、财力的投入。若忽视养护管理问题，过高的园林维护成本成为压在物业管理公司肩上的重担，进一步又是加压在业主身上的一笔物业管理费用。尤其是在绿化种植方面，由于景观设计师在作种植设计时，往往很少考虑今后养护成本，因此，许多建成的绿地在养护管理时令养护人员叫苦不迭和开支大增。有的小区绿化，由于建设成本和建成后维护管理费用超过单位经济实力，只有低水平维护，最后观赏效果不理想，很多应有的功能丧失，有的草坪被杂草挤
13、占，绿化带太多难以很好修剪，蛀茎害虫易为害难以防治等。一些小区的绿化设计方案广泛采用大色块、大草坪，且大量应用造型植物，这些因素都使后期管理成本有不同程度提高。有的物业公司对小区园林的维护，过分雕饰，而往往忽略了其自然本色，硬是将一些植物修剪成一个方形或球形，是没有必要的。另外住宅区环境中的人工湖维护费用也较高，水费、电费的消耗都很大，若来不及维护，造成蚊虫孳生等，这也会给小区的业主们带来不便。4结语住宅小区的景观要崇尚自然、提倡朴素，应以植物为主体、水土为要素进行营建。景观设计与建设应该符合经济效用原则，从各个环节抓起，用较少的费用建成具有较高功能的园林。万方数据房地产小区园林景观营建成本的
14、控制房地产小区园林景观营建成本的控制作者：孙震，孙湖燕作者单位：孙震(天地源股份有限公司西安分公司,陕西,西安,710075)，孙湖燕(陕西省西安市浐灞生态园林景观有限公司,710024)刊名：南方农业（园林花卉版）英文刊名：SOUTH CHINA AGRICULTURE年，卷(期)：2009，3(3)被引用次数：0次 相似文献(10条)相似文献(10条)1.期刊论文 王庆.Wang Qing 园林景观对房地产的影响-住宅科技2008,28(1)从影响房地产的园林景观类型着手进行分析,得出园林景观对房地产的正负面影响.提出进行园林景观设计时要贯穿因地制宜、节约型园林理论,注重与周边景观和谐统一
15、,营造合理、适用型房地产园林景观.以期对房地产园林景观的营造提出建议.2.期刊论文 陆明哲 浅谈园林企业如何在房地产园林景观工程中做好造价管理-城市建设2010,(3)园林景观无论对一个住宅小区,还是一个别墅群体都是非常重要的,就目前房地产市场来讲,随着住宅不断地向郊区扩展,就显得越来越重要,大家都要买环境,每平方米造价突破200元已经很平常,地产商在提升居住软环境水平、增加楼盘竞争力的同时,在成本上也是严格把控,尤其在2008年全球金融风暴、地产业经历了寒冬后,地产商对其成本控制更加细致,在这种环境下,园林食业只有加强管理水平,开源节流,才能继续生存.3.期刊论文 陈丽莉.CHEN Li-l
16、i 浅谈房地产园林景观工程建造-湖南林业科技2005,32(5)优秀的园林景观可以成为一个房地产项目的标志,甚至可以成为一个品牌的形象.而独特的园林设计和专业的工程管理,是营造标志性的园林景观的重要保证.文章从健康、舒适与休闲的角度,浅议在房地产项目的园林景观工程建造中需要重视的问题.4.期刊论文 戴日军.唐波.韦明新 房地产园林景观工程造价的有效控制-中国园艺文摘2009,25(8)园林景观工程建设程序大体包括项目建议书及可行性研究阶段、设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段以及交付使用阶段.详细论述在建设程序的各阶段如何采用一定的方法和措施把工程造价控制在合理的范围和批准的造价限额内,以求合理使
17、用人力、物力和财力,取得较好的投资效益和社会效益.5.学位论文 吴抒玲 城市住宅区园林景观研究以厦门为例 2005 城市住宅区园林景观无疑是体现城市活力、展示城市魅力的最基本、与人最贴近的场所，住宅区可能是人们最能按照自己的意愿进行活动的场所，住宅区景观环境承担了居民大部分的户外活动，它深刻地影响着城市居民的生活质量和品质，并对城市整体景观形成巨大影响，也是目前房地产经济巨大的推动力。虽然当前住宅区园林景观营造处于迅速发展的时期，但在诸多方面表现得不尽如人意，诸如对居民的活动或行为关注不够，没有很好地协调城市整体景观，设计脱离地域自然条件与历史文化而缺乏特色与个性，甚至造成建设和管理方面许多隐
18、患。问题的产生是多方面因素造成的，住宅区园林景观是个多方面要素构成的复合体，需要本着兼顾和协调的原则，使住宅区景观更好地为居民服务，促进住宅营销，并为城市增色。本文的基本结构分为四部分：提出问题；分析问题；确立原则；具体思考如何创造景观特色。具体地通过分析住宅区园林景观发展历程和现状，总结景观营造的影响因素，理性地分析住宅区园林景观的构成、特征、功能以及作用，指出营造良好的住宅区景观，必须树立以人为本的观念，遵循舒适、经济、美观、生态的原则，最大程度地满足居民的需求，综合体现景观环境效益、经济效益、生态效益和社会效益。最后，针对住宅区园林景观特色营造的问题提出具体的思考，通过分析景观特色的影响
19、因素探讨特色营造的思路，得出通过特色源泉的挖掘、特色骨架的构建以及特色风格的强化来创造住宅区园林景观的特色与个性的方法，并以厦门未来海岸与裕发花园进行实例评析。6.期刊论文 雷杰 房地产园林景观工程建造中注意的问题-广东科技2007,(11)本文作者结合多年的工作实践经验,从健康、舒适与休闲的角度,论述在房地产项目的园林景观工程建造中需要重视的几个问题.7.期刊论文 郭峰 运用传统哲学思想于房地产项目的园林景观-重庆建筑大学学报2004,26(4)就如何把中国传统哲学思想的一些精华运用于房地产开发项目居住环境的园林景观设计中进行了一些探讨,着重讨论天人合一的和谐、统一的哲学思想在居住环境的园林
20、景观设计中的应用.对当前园林景观设计中的一些问题进行了分析.8.学位论文 刘冬梅 济南市居住小区园林景观设计研究 2008 在物质文明飞速发展的今天，居住小区的景观环境愈来愈受房地产开发商和居民的重视，园林景观在居住小区中逐渐发挥着更为重要的作用，居住小区环境质量已经直接影响到人们的心理、生理以及精神生活。目前，济南市居住小区的园林景观设计与建设由于地域、历史、社会、经济等因素，虽然近年来有了长足的发展，但依然存在很多需要改进和完善的地方。因此就有必要去理清济南市居住小区园林景观发展的历史脉络，分析和总结它在建设中存在的不足和值得借鉴的经验，并在此基础上有针对性的提出科学、合理的设计建议。本论
21、文首先提出居住小区的概念，论述研究的背景、范围以及研究方法。通过将济南居住小区园林景观做系统的研究，建立居住小区分析和设计的理论框架，应用系统的方法，从整体到局部剖析济南市居住小区园林景观设计和建设的特点，并针对居住小区园林景观设计的发展和趋势提出有效的方法，即满足功能需求，创造艺术的人居环境以及解决居住区中的生态问题。最后采用泉城花园的景观设计实例，更为详尽的讨论如何按照科学合理的居住小区园林景观设计理念、创造一个适宜居住的园林景观模式，希望通过本论文的研究来完善济南居住小区的园林景观设计理论，提高城市居住小区环境的质量。9.期刊论文 陈杰 浅谈房地产园林工程项目-科技资讯2009,(13)优秀的园林景观可以成为一个房地产项目的标志,甚至可以成为一个品牌的形象,而独特的园林设计和专业的工程管理,是营造标志性的固林景观的重要保证.文章从健康、舒适与休用的角度,浅谈在房地产项目的园林景观工程建造中需要重视的问题及其应用实例分析.10.期刊论文 鲍冰波.BAO Bingbo 房地产项目的包装-中外建筑2008,(11)房地产项目成功地推向市场必须经过专业化的包装,它包括两个方面:一是产品本身的工程包装(建筑外立面、园林、装修),二是广告宣传包装.本文简述上述工作的意义、工作内容、通常的做法及工作程序.本文链接：http:/