《河北省建安企业所得税征管办法.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《河北省建安企业所得税征管办法.doc（18页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、关于印发河北省建筑安装企业所得税征收管理办法（修订稿）的通知冀地税发201029号 发布日期： 2010-07-16 市地方税务局、省直属征收局：现将省局制定的河北省建筑安装企业所得税征收管理办法(修订稿）印发给你们,请认真贯彻执行.附件:1。单项施工项目比对计算单2。周转材料摊销计算单二一年六月三十日河北省建筑安装企业所得税征收管理办法（修订稿)第一章 总 则第一条 根据中华人民共和国企业所得税法及其实施条例、中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则、跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法、企业所得税汇算清缴管理办法、企业所得税核定征收办法和其他法律、法规的有关规定，结合建筑安装企业的
2、经营特点，制定本办法。第二条 本办法适用于由河北省地方税务机关负责征收企业所得税的从事建筑安装劳务的企业所得税纳税人（以下统称纳税人）。第三条 建筑安装劳务主要包括：（一)建筑.指新建、改建、扩建各种建筑物、构筑物的工程作业、包括与建筑物相连的各种设备或支柱、操作平台的安装或装设工程作业,以及各种窑炉和金属结构作业在内.（二)安装。指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备及其他各种设备的装配、安置工程作业,包括与设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业和被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业在内.（三）修缮。指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善、使之恢复
3、原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。(四)装饰。指对建筑物、构筑物进行修饰,使之美观或具有特定用途的工程作业。(五）其他工程作业.指上列工程作业以外的各种工程作业,如园林、绿化工程、代办电信工程、水利工程、道路修建、疏浚、钻井（打井）、拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业。第二章 纳税管理 第四条 纳税人及其分支机构自领取工商营业执照之日起30日内，持有关证件,向地方税务机关申报办理税务登记。税务登记内容发生变化的，自工商行政管理机关办理变更登记之日起30日内或者在向工商行政管理机关申请办理注销登记之前，持有关证件向主管地方税务机关申报办理变更或者注销税务登记。第五条
4、实行查账征收方式缴纳企业所得税的纳税人发生的下列事项，应按有关规定报经主管地方税务机关备案（审批）：(一）财务会计制度； （二）周转材料摊销方法;(三）固定资产折旧方法、预计净残值、;（四）成本核算方法；(五）存货核算方法；（六)会计核算软件；(七）“五险一金提取比例；（八）符合条件的资产损失扣除;（九）税收优惠事项；（十）主管地方税务机关要求备案的其他事项。第六条 账簿、记账凭证、报表、完税凭证、发票以及其他有关涉税资料应完整地保存10年以上。第七条 纳税人必须在地税机关依照法律、法规规定的申报期限内办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表及地税机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料
5、.第八条 纳税人按河北省地方税收业务工作规程（2010版)“1。1.1.7 建筑业项目登记”的要求办理项目登记后，为加强企业所得税源泉控管，纳税人在进行年度纳税申报时，必须编制单项施工项目比对计算单（附件1）、周转材料摊销计算单（附件2），作为企业所得税汇缴申报表的附表一同报送主管地方税务机关。第九条 纳税人应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则.属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用,即使款项已经在当期收付,也不作为当期的收入和费用。第十条 纳税人在计算应纳税所得额时，其财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的,应当按照税收法律、法
6、规的规定进行调整。第三章 收入总额管理第十一条 纳税人的收入包括以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，分为营业收入、营业外收入和税法上视同销售的收入。营业收入包括工程价款收入，劳务、作业收入，产品销售收入,设备租赁收入,材料销售收入以及其他业务收入。营业外收入包括固定资产盘盈和出售净收益，因债权人缘故确实无法支付的应付款项、罚款收入以及其他非营业收入。视同销售收入是指纳税人将自产或外购产品（商品）用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、职工福利或者利润分配等用途，按税法规定应确认的收入。第十二条 纳税人的会计核算应当以权责发生制为基础。建筑企业从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳务等,持
7、续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现.第十三条 企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度(完工百分比）法确认提供劳务收入。(一)提供劳务交易的结果能够可靠估计,是指同时满足下列条件：1收入的金额能够可靠地计量;2交易的完工进度能够可靠地确定；3交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核算。(二）企业提供劳务完工进度的确定，可选用下列方法:1已完工作的测量；2已提供劳务占劳务总量的比例；3发生成本占总成本的比例。（三）企业应按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税
8、年度累计已确认提供劳务收入后的金额,确认为当期劳务收入;同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本.第十四条 对建筑合同约定由建设单位提供主要材料的纳税人，不论财务会计上如何核算，均应以材料拨付单（调拨单）或单项工程取费表上记载的内容来确定当期实现的营业收入。第十五条 当纳税人提供劳务的结果不能可靠估计时，主管地方税务机关应核定其工程进度，并按照完工百分比法确认当期收入.第四章 税前扣除管理第十六条 纳税人发生的与其取得收入直接相关且符合经营常规,应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。具体包
9、括：(一)成本，即生产、经营成本。是指纳税人提供劳务过程中发生的销售成本、销货成本、业务支出以及其他耗费; （二）费用，即纳税人提供劳务过程中发生的经营费用、管理费用和财务费用，已经计入成本的有关费用除外； (三)税金，即纳税人发生的除所得税和允许抵扣的增值税以外的准予税前扣除的各项税金及其附加； （四）损失,即纳税人提供劳务过程中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。(五）其他支出,即纳税人在提供劳务过程中发生的除成本、费用、税金、损失以外的有关的、合理的支出。第十七条 纳税人所得税前允许扣除的项目，应遵循真实、合法
10、、合理的扣除原则.准予扣除的成本和费用支出,应遵循与应税收入相配比的原则，并按税法规定的扣除标准执行。第十八条 实行查账征收企业所得税的纳税人施工成本的确认与计量。(一)人工费用的管理1。主管地税机关应要求纳税人在汇算清缴时,提供施工预算定额、生产人员和管理人员的名单及工资计算单等资料.雇用临时工的，企业还应将其身份证复印件和劳动合同关系证明存档备查。在企业所得税汇算清缴时，要详细审查施工项目中的人工费定额是否与工资计算单中的工薪额有差异，对符合工薪条件的支出允许扣除。2.对无劳动合同关系的临时用工支付的费用，不得作为工资支出，而应作为劳务费支出，并到主管地税机关代开发票，否则不予扣除。3。建
11、筑企业在次年汇缴申报结束前（次年5月31日前)补发报告年度已经提取但尚未实际发放的工资,应当视同报告年度实发工资，准予在计算报告年度应纳税所得额时予以扣除。（二)材料费用的管理 1。主管地税机关应要求纳税人提供单项施工项目预算定额，并存档备查。2.纳税人要实行定期盘点制度，年终向主管地税机关报送“结存材料汇总表”,并作为企业所得税申报表的附表，以便地税机关准确核查经营成本中的材料费用。3.纳税人应将周转材料的摊销方法及时向主管地税机关提供,同时主管地税机关要建立企业周转材料摊销台账,以监督企业是否按照财务会计制度规定的方法进行摊销。4.严格审查企业原始凭证的真实性、合法性、合理性,对不符合规定
12、条件的,一律不得扣除.第十九条 纳税人超过税法规定标准扣除的各项成本、费用和损失，应调增其纳税年度的应纳税所得额。主要项目包括:工资薪金支出、职工福利费、职工教育经费、工会经费、业务招待费、广告费和业务宣传费、公益救济性捐赠、提取的折旧费、无形资产及长期待摊费用等。第二十条 纳税人报经地方税务机关批准已作为坏账扣除的应收款项，在以后年度全部或部分收回时，一律调增收回年度的应纳税所得额。第二十一条 对税法不允许扣除但纳税人已作为扣除项目扣除的税收滞纳金，罚金、罚款和被没收财务的损失，自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分,非公益性捐赠支出，与生产经营活动无关的赞助支出，未经核定的准备金支出，与取得
13、收入无关的各项支出等，应一律调增其纳税年度的应纳税所得额.第五章 资产的税务处理第二十二条 纳税人的各项资产，包括固定资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等,以历史成本为计税基础。纳税人持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础.第二十三条 纳税人根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值，一经确定,不得变更;按照直线法计算的固定资产折旧，准予税前扣除。第二十四条 纳税人房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产、以经营租赁方式租入的固定资产、已提足折旧仍继续使用的固定资产、与经营活动无关的固定资产、单独估价作为固
14、定资产入账的土地,不得计算折旧在税前扣除.第二十五条 纳税人发生的以经营租赁方式租入固定资产的装修支出，应作为长期待摊费用，按照不低于3年的期限分期摊销.第二十六条 纳税人按直线法计算的无形资产摊销费用，准予税前扣除.无形资产摊销年限一般不得低于10年；作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。第二十七条 纳税人存货的成本计算方法，可以在先进先出法、加权平均法、个别计价法中选用一种;计价方法一经选用，不得随意变更。纳税人使用或者销售存货按照上述方法计算的成本，准予税前扣除.第六章 总分支机构管理第二十八条 纳税人在中国境内跨地区设立
15、不具有法人资格的营业机构、场所（以下称分支机构）的，其企业所得税可实行汇总缴纳。第二十九条 实行总、分机构体制的跨省经营纳税人应严格执行跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法（国税发200828号）规定，按照“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的办法计算缴纳企业所得税.对省内跨市总分机构，按总机构统一计算的企业所得税款进行分配，总机构缴纳50%，各分支机构缴纳50，分支机构具体分摊比例按总局办法规定确定，财政不再设立专户。居民企业在同一设区市内跨县（市、区）设立不具有法人资格营业机构、场所的，其企业所得税征收管理办法，由各设区市地方税务局自行制定.第三十条 既跨省又省内跨
16、市经营的总分支机构,按国税发200828号文件的规定执行，不执行省内跨市经营企业所得税征收管理的相关规定;既省内跨市又市内跨县（市、区）经营的总分支机构,按省局跨地区经营企业所得税征收管理的规定执行,不执行市内跨县(市、区）经营企业所得税征收管理的相关规定。第三十一条 二级分支机构是指总机构对其财务、业务、人员等直接进行统一核算和管理的领取非法人营业执照的分支机构。总机构应及时将其所属二级分支机构名单报送总机构所在地主管税务机关，并向其所属二级分支机构及时出具有效证明（支持证明的材料包括总机构拨款证明、总分机构协议或合同、公司章程、管理制度等）.二级分支机构在办理税务登记时，应向其所在地主管税
17、务机关报送非法人营业执照（复印件）和由总机构出具的二级分支机构的有效证明。其所在地主管税务机关应对二级分支机构进行审核鉴定，督促其及时预缴企业所得税。以总机构名义进行生产经营的非法人分支机构，无法提供有效证据证明其二级及二级以下分支机构身份的，应视同独立纳税人计算并就地缴纳企业所得税，不执行国税发200828号文件的相关规定。第三十二条 纳税人设立的跨地区经营的项目部(包括与项目部性质相同的工程指挥部、合同段等,下同），其企业所得税按下列规定进行征收管理.（一)跨省、省内跨市经营的项目部的税收管理1纳税人总机构直接管理的跨地区设立的项目部,应按项目实际经营收入的0.2%按月或按季由总机构向项目
18、所在地预分企业所得税,并由项目部向所在地主管税务机关预缴。2纳税人所属二级或二级以下分支机构直接管理的项目部不就地预缴企业所得税，其经营收入、职工工资和资产总额应汇总到二级分支机构统一核算，由二级分支机构按照国税发200828号文件规定的办法预缴企业所得税。（二)设区市内跨县（市、区）经营的项目部的税收管理，由各设区市地方税务局自行确定.第三十三条 纳税人总机构应汇总计算企业应纳所得税，按照以下方法进行预缴：（一)总机构只设跨地区项目部的，扣除已由项目部预缴的企业所得税后，按照其余额就地缴纳; （二）总机构只设二级分支机构的，按照国税发200828号文件规定计算总、分支机构应缴纳的税款；（三）
19、总机构既有直接管理的跨地区项目部，又有跨地区二级分支机构的，先扣除已由项目部预缴的企业所得税后，再按照国税发200828号文件规定计算总、分支机构应缴纳的税款。第三十四条 纳税人总机构应按照有关规定办理企业所得税年度汇算清缴，各分支机构和项目部不进行汇算清缴。纳税人总机构在办理企业所得税预缴和汇算清缴时，应附送其所直接管理的跨地区经营项目部就地预缴税款的完税证明。总机构年终汇算清缴后应纳所得税额小于已预缴的税款时，由总机构主管税务机关办理退税或抵扣以后年度的应缴企业所得税。第三十五条 跨地区经营的项目部（包括二级以下分支机构管理的项目部）应向项目所在地主管税务机关出具总机构所在地主管税务机关开
20、具的外出经营活动税收管理证明，未提供上述证明的，项目部所在地主管税务机关应督促其限期补办；不能提供上述证明的，应作为独立纳税人就地缴纳企业所得税.同时,项目部应向所在地主管税务机关提供总机构出具的证明该项目部属于总机构或二级分支机构管理的证明文件。第三十六条 跨地区经营汇总缴纳所得税的纳税人，其分支机构的各项财产损失，应由分支机构所在地主管地方税务机关审核并出具证明后，再由总机构向所在地主管地方税务机关申报扣除.第三十七条 总机构实行核定征收方式缴纳企业所得税的，其分支机构（项目经理部）就地缴纳企业所得税。征收管理第三十八条 对财务会计制度健全、能正确核算收入、成本费用，真实准确核算应纳税所得
21、额的企业，由纳税人提出申请，经主管地税机关审查，报县级地方税务机关审批后，实行查账征收。第三十九条 对财务会计制度不健全，不能准确核算应纳税所得额的纳税人，一律实行核定征收。核定征收包括定应税所得率征收和定期定额征收两种方式.建筑安装企业的应税所得率为5%至20，具体由县级地方税务机关根据当地实际确定。第四十条 纳税人的征收方式(不包括定期定额征收方式）实行一次性确认制度，以后年度征收方式不变的纳税人，不再履行核定手续。若以后年度纳税人要求变更所得税征收方式的,由纳税人在每年6月底之前提出申请，县级地税机关在5个工作日内重新核定完毕。定期定额征收方式直接通过纳税事项辅导记录确定，并按冀地税函2
22、008169号的相关规定执行.第四十一条 实行查账征收的建筑安装企业，应同时符合以下条件：（一)会计核算制度符合国家颁布的企业会计准则、企业会计制度和小企业会计制度及相关会计制度的要求，其经营收入和经营成本严格按照权责发生制原则进行核算;(二）经营核算工作程序规范、合理.1.从单位施工合同签订到工程竣工收回全部决算工程款止，能够实行全程监控；2。工程项目施工设计、质量控制、财务收支、成本控制计划等资料完整;3。年度终了，能够准确提供已完工程量、未完工程量、竣工决算等情况；4.单个工程项目的成本必须单独核算，并在账簿上单独反映；5。建立材料、存货定期盘点制度（每年至少盘点一次）。第四十二条 具有
23、下列情形之一的纳税人，实行核定应税所得率方式计征企业所得税.(一）能正确核算收入总额,但不能正确核算成本费用总额的。（二)能正确核算成本费用总额,但不能正确核算收入总额的.(三）通过合理方法,能计算和推定纳税人收入总额或成本费用总额的。第四十三条 实行核定应税所得率征收方式的纳税人，其应纳税所得额的计算按以下规定执行：应纳所得税额=应纳税所得额适用税率应纳税所得额=应税收入额应税所得率或 应纳税所得额=成本（费用）支出额/（1应税所得率）应税所得率第四十四条 纳税人的生产经营范围、主营业务发生重大变化,或者应纳税所得额增减变化达到20的，应及时向税务机关申报调整已确定的应税所得率。经主管地方税
24、务机关或稽查部门检查确定,纳税人的应纳税所得额增减变化超过20的，应及时调整应税所得率。第四十五条 纳税人取得工程收入时，必须凭所在地设区市地方税务机关统一监制的建筑业专用发票结算工程款.纳税人未按规定使用专用发票收取工程款的，税务机关应按发票管理办法的有关规定进行处罚。第四十六条 纳税人外出经营，在施工所在地办理报验登记时，除提供外管证以外，还需提供机构所在地主管税务机关核定的企业所得税征收方式核定表.在河北省地方税收业务工作规程（2010版)的“1。1。1。4 报验登记”中增加相应内容。第四十七条 对企业所得税在国税管辖或者实行查账征收方式、办理报验登记的外埠纳税人，施工项目所在地地税机关
25、在代开发票时，一律不得预征企业所得税。对其他的外埠纳税人，施工项目所在地地税机关在代开发票时,应预征企业所得税.第四十八条 纳税人应按照征管法和企业所得税法的规定在月份或者季度终了之日起15日内预缴税款。在年度终了起5个月内向税务机关报送企业所得税年度申报表，并办理汇算清缴，结清应缴应退税款。第四十九条 纳税人在规定期限内不缴、少缴税款，或者提供虚假资料、拒绝提供有关纳税资料的，主管地方税务机关应按照税收征收管理法及其实施细则的相关规定进行处罚.第五十条各设区市、县（市、区）地税机关之间，应建立规范的企业纳税信息资料传递制度，将总分机构信息、代开发票、征收流转税、所得税等情况及时传递，以加强对
26、流转税、所得税的控管.附 则第五十一条 本办法未明确的有关应税收入、税前扣除项目 的确定及其他未尽税务事宜，应依照有关税收法律、法规的规定执行.第五十二条 本办法由河北省地方税务局负责解释。第五十三条 本办法自2010年8月1日起执行。原河北省建筑安装企业所得税管理暂行办法（冀地税发200484号）同时废止.关于印发河北省房地产开发企业所得税征收管理办法(修订稿)的通知冀地税发201028号 发布日期: 2010-0716 来源： 省地税局办公室各市地方税务局、省直属征收局：现将省局制定的河北省房地产开发企业所得税征收管理办法（修订稿）印发给你们，请认真贯彻执行。二一年六月二十五日河北省房地产
27、开发企业所得税征收管理办法（修订稿）第一章 总 则 第一条 为加强房地产开发企业所得税征收管理，规范房地产开发企业纳税行为，根据中华人民共和国企业所得税法及其实施条例、中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则、房地产开发经营业务企业所得税处理办法、跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法、企业所得税汇算清缴管理办法、企业所得税核定征收办法和其他法律、法规的有关规定，结合房地产开发企业的经营特点，制定本办法。 第二条 本办法所称房地产开发企业（以下简称纳税人）是指由河北省地方税务机关负责征收企业所得税的各类从事房地产开发经营业务的企业。不包括独立从事房地产管理、房地产中介和物业管理的企业。
28、第二章 纳税管理 第三条 纳税人要根据本单位实际,健全财务会计机构，配备专职会计人员，按地方税务机关要求，凭合法、有效凭证记账，依据企业财务、会计处理办法的规定进行核算,按期编制并报送财务会计报表。财务会计报表应当包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表、附注五部分。第四条 实行查账征收方式缴纳企业所得税的纳税人发生的下列事项，应按有关规定报经主管地方税务机关备案（审批)：（一）财务会计制度； (二）固定资产折旧方法、预计净残值；（三）“五险一金”的提取比例；(四）成本核算方法；（五)存货核算方法；（六）会计核算软件;(七）符合条件的资产损失扣除;（八）税收优惠事项；（九）主管地方
29、税务机关要求备案的其他事项。第五条 纳税人取得下列资料，应将复印资料报当地主管地方税务机关备案：（一）建设用地规划许可证；(二）建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证;（三）商品房预售许可证或商品房销售许可证；(四）经济适用房的批复文件；（五）主管地方税务机关要求报送的其他资料。第六条 纳税人进行纳税申报时,应同时报送以下资料:(一）财务会计报表；（二）投资性房地产明细资料；(三）主管地方税务机关要求报送的其他资料。第七条 主管地方税务机关对房地产开发企业报送的财务会计报表及纳税申报表等有关纳税资料要进行认真审核，并分类建立纳税资料档案，随时掌握纳税人涉税信息变化情况。同时，要根据当地实际,确
30、定重点税源大户，建立联系点，及时掌握税源变化情况。第三章 收入总额管理第八条 纳税人的收入为以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入。主要包括开发产品销售收入、转让财产收入、代建工程收入、提供劳务收入、租金收入、股息(红利）等权益性投资收益、利息收入、特许权使用费收入、接受捐赠收入以及其他收入.非货币形式取得的收入，应当按照公允价值(市场价格）确定收入额。第九条 开发产品销售收入为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由
31、企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。第十条企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现,具体按以下规定确认。（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日,确认收入的实现.（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。（四）采取委托方
32、式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现。1。采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实
33、现。3.采取基价（保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。4。采取包销方式委托销售开
34、发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。第十一条 转让财产收入是指企业转让固定资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。转让财产收入按照从财产受让方已收或应收的合同或协议的价款确定收入金额.第十二条 代建工程收入是指纳税人为委托方代建房屋、建设场地或市政工程取得的收入。代建工程在一个纳税年度内的，按照权责发生制的原则确认收入的实现；代建工程持续时间超过12个月的,按照纳税年度内完工进度（完工百分比)确认收入的实现.完工进度（完工百分比）是指企业应按照从接受劳务方已
35、收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本。第十三条 租金收入是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据收入与费用配比原则，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租
36、赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现.第十四条 股息、红利等权益性投资收益是指企业因权益性投资从被投资方取得的收入.股息、红利等权益性投资收益，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，应以被投资企业股东会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期，确定收入的实现。被投资企业将股权（票）溢价所形成的资本公积转为股本的，不作为投资方企业的股息、红利收入，投资方企业也不得增加该项长期投资的计税基础。第十五条 利息收入是指企业将资金提供他人使用但不构成权益性投资，或者因他人占用本企业资金取得的收入，包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息等收入。利息收入，
37、按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。第十六条 其他收入包括企业资产溢余收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。第十七条纳税人将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润)的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二)由主管地方税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;（三）按开
38、发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管地方税务机关确定。第十八条纳税人销售未完工开发产品的计税毛利率由各设区市地方税务局按下列规定进行确定。(一)开发项目位于省会所在地城市城区和郊区的，不得低于15。(二）开发项目位于其他设区市城区及郊区的，不得低于10%.(三）开发项目位于其他地区的，不得低于5。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。第十九条纳税人销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,纳税人应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与
39、其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时,纳税人须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。第二十条 纳税人房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工。（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案.（二） 开发产品已开始投入使用。（三） 开发产品已取得了初始产权证明. 第二十一条 纳税人在房屋拆迁过程中，返还拆迁户的面积内的房屋,按房屋的市场价格确认收入，同
40、时，根据收入与费用配比原则，减除纳税人建造等面积的同类开发产品发生的销售成本、期间费用后的余额，并入其应纳税所得额计征企业所得税。第二十二条 纳税人根据拆迁补偿协议与被拆迁户进行产权交换，收到被拆迁户缴纳的超过补偿面积部分的房价款，应视同预收款按规定的预计计税毛利率计算出毛利额,并入其应纳税所得额计征企业所得税。 第四章 税前扣除管理第二十三条 纳税人的税前扣除一般应遵循以下原则：(一）权责发生制原则。是指企业费用应在发生的所属期扣除，而不是在实际支付时确认扣除。（二)配比原则。是指企业发生的费用应当与收入配比扣除。除特殊规定外，企业发生的费用不得提前或滞后申报扣除。（三）相关性原则。企业可扣
41、除的费用从性质和根源上必须与取得应税收入直接相关。（四)确定性原则.即企业可扣除的费用不论何时支付，其金额必须是确定的。（五)合理性原则。符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。纳税人的财务、会计处理与税收规定不一致的,在进行纳税申报时,应依照税收规定进行纳税调整。第二十四条纳税人在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。第二十五条 纳税人发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予在当期扣除。第二十六条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积
42、和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本第二十七条 纳税人对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。第二十八条 纳税人将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除.第二十九条 纳税人与视同销售收入相对应的视同销售成本,在计算应纳税所得额时准予扣除.第三十条
43、纳税人采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金)不得从销售收入中减除,也不得作为费用在当期扣除。实际发生损失时，准予在当期扣除。第三十一条 纳税人委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予扣除。第三十二条 纳税人发生的利息支出按以下规定进行税务处理:（一)为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配,其中属于财务费用性质的借款费用，准予扣除.（二）在生产经营活动中发生的向金融企业借款和经批准发行债券的利息支出准予
44、扣除；向非金融企业借款的利息支出，不超过按照人民银行同期同类贷款基准利率计算的数额，准予扣除。（三）从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例不超过2：1比例标准而发生的利息支出,准予扣除;超过部分不得扣除。如果纳税人相关交易活动符合独立交易原则的,其支付的利息按照相关扣除规定执行。(四）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。第三十三条 纳税人因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。第三十四条 纳税
45、人开发产品(以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予扣除。第三十五条 纳税人开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的,不得在税前扣除折旧费用。 第三十六条 纳税人在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：（一）向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；（二）企业所得税税款;（三）税收滞纳金、罚金、罚款和被没收财物的损失;（四)非公益性捐赠支出和超过规定标准的捐赠支出；（五)非广告性质的赞助支出；（六)除国家税法规定外，根据财务会计规定提取的任何形式的准备金；(七)与取得收入无关的其他支出。第五章 计税成本的核算第三十七条 计税成本是指纳税人在
46、开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。开发产品计税成本支出的内容包括：（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。（二）前期工程费.指项目开发前期发生的水文地质勘探、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。(三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主
47、要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等.(四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费.(五）公共配套设施费。指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（六）开发间接费.指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。第三十八条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过