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1、本科生毕业论文（设计）调控背景下房地产开发融资策略分析姓名学号专业工程管理指导教师摘 要房地产业是我国国民经济重要的组成部分，其作为在工业化和城市化的过程中新兴发展的现代产业和基础性产业，对我国的社会经济生活起着举足轻重的作用。同时，房地产业具有关联效应，既能拉动工业与制造业的发展，又能促进部分第三产业、园林、旅游等行业的繁荣。发展房地产业，能够迅速增加当地财政收入，为城市的公共基础设施建设乃至文教卫生等福利事业提供稳定的资金来源。 目前我国的房地产市场还尚未成熟，房地产资金来源主要依赖于银行，这样的运作模式给我国房地产金融带来很大风险，一旦房地产公司负债经营出现了问题，那么房地产业的风险最终
2、就会波及到银行，从而把一个行业风险转化为金融市场的风险。由此可见，这种融资模式很不稳定，存在很大的隐患。在新的宏观调控背景下，随着一系列房地产银行信贷的政策和措施相继出台，获取银行贷款的门槛大大提高，而我国的股票及债券市场又不能发挥出其应起的作用。传统融资渠道的弊端逐渐显露出来，并且已经影响了房地产金融的持续、健康发展。面对融资困局，房地产企业纷纷开始探求多元化的融资渠道，诸如房地产信托、私募基金、买方信贷等等，纷纷进入我国房地产市场并起了重要作用。能否尽快建立健全多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。为此，本文从房地产融资渠道若干问题着手展开探讨。首先，本文从我国房地
3、产企业传统融资渠道的现状入手，并针对近年来出台的房地产调控政策，对当下我国当前房地产行业的融资策略进行分析。我国房地产能否突破融资困境，实现规模化发展，有赖于我国房地产金融工具的创新及融资渠道的完善。其次，本文借鉴发达国家成熟的房地产融资渠道，为房地产融资模式提供资金保障的一些具有代表性的可选渠道进行分析，我国房地产融资体系有待健全，金融体制还需进一步完善。总之，在我国房地产宏观背景下，房地产业开发建设的资金遭遇到瓶颈时，其相关产业也将会受到重大影响，进而对我国国民经济的发展产生相当大的阻碍。因此，房地产开发融资策略分析已迫在眉睫。关键词：房地产；调控；融资渠道；多样化AbstractThe
4、real estate industry in China is the important component of the national economy, as in the process of industrialization and urbanization of the development of modern industry and emerging fundamental industry, and plays an important role on Chinas social and economic life. At the same time, the rea
5、l estate industry has a Correlation effect, both stimulating the development of industrial and manufacturing sector, but also to promote prosperity of some tertiary industry, landscape, tourism and other industries. Development of real estate can quickly increase local revenue for the citys public i
6、nfrastructure, even the welfare of culture, education, and health .It provides a stable source of funding.At present our countrys real estate market is not yet mature, real estate capital source mainly dependent on banks. Thus the mode of operation of real estate in our country brings a lot of finan
7、cial risks. Once the real estate company debt management problems, the risk of real estate industry eventually spread to the bank, then the industry risk transform into financial market risk. This shows, the financing mode is not stable, theres a hidden danger. In the new macro-control background, w
8、ith a series of real estate bank credit policies and measures have issued. Its really not easy to get a bank loan. However, in China the stock and bond markets cant play out its role. The disadvantages of the traditional financing channels gradually come to light, and have affected the sustainable a
9、nd healthy development of the real estate. Face the dilemma for financing, real estate enterprises have started to search for diversified financing channels, such as real estate and private equity fund trust and the buyers credit, and so on, which have entered into the real estate market and played
10、an important role. As Soon as possible establishing the financing system, to get enough capital support, has become the key of the development of real estate industry. Therefore, this paper starts a simple discussion of real estate financing channels. First of all, the paper analyses the current rea
11、l estate finance strategy under recent control policy of real estate. Whether Chinas real estate can overcome the financing difficulties relies on the innovation of financial tools and the improvement of the financing channels. Secondly, the paper in the developed countries for reference of the matu
12、re real estate channels of financing, financing model for real estate fund some of the security is representative of the optional channels of analysis, Chinas real estate finance system needs to be perfect, the financial system still need to be further perfected. In short, under Chinas real estate m
13、acroscopic background, while bottlenecks of real estate development and construction funds is encountered， its related industries will also be significantly affected. Then the development of our national economy has considerable obstacles. Therefore, the real estate business to diversify the financi
14、ng channels for development has become an inevitable trend.Keywords: real estate; Regulation; Financing channel; diversification 朗读显示对应的拉丁字符的拼音目 录引 言1一、目前我国房地产融资的研究现状2（一）房地产开发企业的资金来源41.银行贷款42.房地产信托43.房地产抵押贷款证券化54.房地产私募股权融资55.房地产项目融资76.房地产投资资金77.海外基金88.买方信贷89.房地产期权销售9（二）我国房地产企业融资渠道的现状9二、调控背景下房地产企业融资的
15、现状11（一）近年来房地产调控政策分析11（二）国家宏观调控对房地产企业的影响151.国家宏观调控对我国房地产市场的影响152.宏观调控对房地产企业融资的影响16三、我国房地产企业融资渠道存在的问题17（一）发展历史较短18（二）资本市场有效性差19（三）房企自身融资结构不合理20（四）外部环境的影响201.土地取得成本较高202.金融市场法律体系不健全21四、宏观调控下我国房地产开发融资的具体对策分析21（一）新形势下房地产企业开发融资的应对之策211.调整心态和思路，制定多元化融资发展战略222.探索有效的民间融资方式223.建立中小房企发展基金和互助担保制度224.寻求合作开发225.积
16、极进行房地产企业融资创新23（二）对当前房地产宏观调控的政策建议23结束语23参考文献24VI 引 言 房地产业是国民经济的重要组成部分，在整个国民经济中属于基础性、先导性支柱产业。从现实经济社会生活看，房地产业是社会生产和生活的基本载体，房地产业作为一个在工业化、城市化过程中发展起来的现代产业，在社会经济生活中起着十分重要的作用。近年来中国房地产业对 GDP 的贡献率达到 30%左右。80 年代是房地产业起步的阶段，到了 20 世纪 90 年代，房地产业进入了成长期。这样，我国的房地产业一下成为了经济发展的热点，支撑了我国经济快速持续的增长。另外，房地产业有十分强大的关联效应，大大推动国民经
17、济的发展的影响力不容小觑。但就目前来看，我国的房地产市场还仍然不是一个成熟的市场，企业规模偏小、开发商持续开发和规模化运作的能力较弱，与房地产规模型、资金密集型的行业特点不相适应，同时依靠银行信贷、融资渠道单一的弊端亦造成潜在的金融风险加大。其具体表现如下：房地产项目开发成功的关键是资金、土地和营销方案。其中，资金的融通渠道是房地产开发的产业链中的首要环节。我国大多数开发商的运作模式通常是一种滚动开发的模式。这种模式就是指开始的时候开发商投入一些自有资金，而且本身极有可能是从金融机构借来的。开发商用这笔钱购买土地，之后以这块购来的土地作为抵押物，向银行进行抵押贷款，再用这笔贷款来进行房地产开发
18、。这其中存在着很大的运营隐患，一旦企业资金链断裂，企业则很难继续生存。虽然在这十年间我国房地产开发企业的融资结构有所优化，自筹资金和其他资金来源的比重在不断上升，但依赖国内贷款的现象仍是十分严重。为此，国家近年来陆续出台了一系列关于房地产融资的政策。这些文件政策出之后，无疑开发商面临的就是资金链断裂的严峻形势了。整个房地产业因此受到了巨大的影响。这种重大影响主要表现在：现房的价格上涨，短期内对房地产的投资下降，有关房地产业的金融市场里的创新数量增多，本就存在的大小房地产企业的分化加剧等等。前文已提到房地产业在我国国民经济中的重要地位，若是房地产业遇到资金瓶颈无法进行房地产的建设开发，其相关的产
19、业便会遭受到十分大的影响，此时国民经济发展势必受到严重的阻碍。这一情况已有历史教训，在 17 世纪到 20 世纪末发生的 40 多次波及到全球的巨大经济危机中有约一半都涉及到房地产业的非理性投机。分析其主要因其原因有以下三点：第一，单一融资模式使银行暴露于金融风险之中；第二，房地产开发企业高负债经营也隐含了财务风险；第三，仅靠银行难以满足房地产业持续的资金需要。我国对银行依赖度过高的房地产企业在其发展中一遇到干扰就会将此波动引起的风险转嫁给银行，房地产企业的的风险一旦变成银行的风险就很容易影响到整个国家的金融，给国家经济带来威胁。所以要扶持房地产业的发展，必须尽快拓宽房地产多元化融资渠道，分散
20、和化解房地产金融风险。综上所述，在我国房地产业发展的大背景之下，无论未来是扶植还是抑制房地产业的发展，房地产企业融资渠道多元化的发展都是一个必然的趋势。解决房企融资困境是当前促进房地产行业发展的核心问题，也是改善民生、促进社会和谐的重要途径。基于此，融资渠道问题的研究就具有极为重要的现实意义了。近年来在房地产业已成为我国国民经济的支柱产业和新的经济增长点的同时，部分城市的房地产市场出现了过热的现象，表现为价格的不合理持续上涨，房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存，市场运作不规范，房地产的投机性需求日益增长等。这些问题不仅威胁着房地产金融的安全，也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康
21、运行。虽然经过五年多的调控，但房地产市场存在的问题并没有根本改善，部分城市仍然存在着房价持续走高、房地产供求结构失衡等问题。现在此背景下深入分析中国房地产市场宏观调控政策效果，探究其发展过程中产生的偏差及问题症结，为下一步宏观调控政策提供参考（张美涛，2010）。在国际上多国发展的历史上，都曾出现房地产行业发展的高峰。譬如日本，在泡沫破裂前，日本东京的一个地标式建筑东京帝国广场一带的地面每平方英里价格曾经远远超过了美国加利福尼亚的地块价格，而整个东京都地区的地价，相当于美国全国的土地价格，但接下来的房地产泡沫的破裂迅速把日本拉入经济大萧条的谷底。因此，我国有必要实行一系列的宏观调控对房地产行业
22、进行约束和规范，既可以保护房地产市场的健康发展，又可以防止房地产市场出现泡沫（贾晶晶，2012）。在这样一个宏观背景下，房地产开发商该何去何从，又该如何解决自身的融资之困境？新形势下的融资策略研究就显得极其重要了。 本文运用系统分析法，比较法和规范分析法等研究方法，分析了在我国目前的金融环境下房地产企业融资的现状及国家调控政策对房企融资的影响，并借鉴国内外房地产行业发展的经验和教训，集中讨论了相关的合理化建议和解决方法，从而促进我国商品房开发的进一步发展。一、目前我国房地产融资的研究现状在我国计划经济时期，房地产资金是由国家财政拨款以及少量的自筹资金组成。改革开放以后，国家的宏观调控逐渐加强，
23、房地产资金的短缺问题也由此出现了。于是，我国通过研究国外已有成熟的房地产融资理论后，结合国情提出了符合我国的房地产融资渠道。目前，解决房地产企业融资渠道问题有很多，可从以下方面来看:第一，房地产融资规模的持续增长。作为资金密集型的房地产行业，其开发资金需求量是相当大的。据国家统计局公布的数据显示，2009年全国房地产开发到位资金5.7万亿元，同比增长4吸.2%认2010年全国房地产开发企业资金来源7.2万亿元，同比增长25.4%。第二，房地产企业的自有资金不足，而其资产负债率又很高。我国房地产企业的自有资金比例普遍存在不足，基本在30%左右。同时，由于自有资金的不足，大部分房地产企业只能靠高负
24、债进行开发建设与经营。第三，房地产融资方式比较狭窄，银行借款所占比重偏高。房地产开发资金主要来源是银行贷款，除直接银行贷款外，开发资金主要由前期开发的产品销售收入结转而来，其中大部分又是来自购房者的银行按揭贷款;其它资金来源诸如工程垫付款或预收款，部分资金也是来自银行贷款。这样综合推算，房地产企业直接和间接来自银行的贷款资金额，基本上达到总资金来源的70%左右（见下表）。另外，目前由于我国对公司发行债券的政策要求相当严格，房地产企业通过发行债券进行融资是非常少的。房地产开发企业(单位)资产负债单位：亿元年 份地 区实收资本资产总计累计折旧负债总计所有者权益资产负债率合 计#国 家#本年折旧(%
25、) 资本金19985778.73 841.90 19526.18 191.04 39.02 14857.25 4668.92 76.119994520.88 302.45 18744.80 208.79 39.82 14263.88 4480.93 76.120005302.91 215.57 25185.99 299.28 57.72 19032.10 6153.88 75.620016019.86 471.73 28566.81 354.46 67.47 21435.72 7131.10 75.020026750.91 325.59 33043.13 390.53 81.74 24764.
26、57 8278.56 74.920038471.02 408.26 40486.49 450.82 96.83 30698.56 9787.93 75.8200412545.80 1974.73 61789.19 598.02 139.18 45783.63 16005.56 74.1200513926.98 1596.45 72193.64 737.01 157.35 52520.71 19672.93 72.7200616172.37 2010.03 88397.99 875.67 191.58 65476.67 22921.32 74.1200719438.00 1966.99 1110
27、78.20 1025.65 231.59 82680.23 28397.97 74.4200827561.90 2903.42 144833.55 1414.14 340.19 104782.31 40051.24 72.3200928966.02 2906.75 170184.24 1469.96 320.41 125042.73 45141.51 73.5201036767.41 3189.78 224467.14 1758.34 379.81 167297.41 57170.12 74.5各项数据来源于中国统计年鉴在学术研究上，从1996年开始，宏观经济研究、中国房地产等国内杂志上刊登了
28、房地产融资渠道研究方而的相关文节。关于资产证券化的文章中，吴福明发表的房地产证券化探索影响比较大，这些文章都系统地介绍了资产二证券化在国外的实践经验，这些研究对我国发展房地产行业具有积极的引导意义。 （一）房地产开发企业的资金来源相对于高速发展的房地产市场来说，我国的房地产资本市场的发展还处于非常初级的阶段，且越来越不能适应房地产市场发展的需要。根据房地产资本市场结构划分，我国的房地产资本市场，是以私人债务融资子市场上的商业银行融资为主，公众权益融资子市场中的上市融资为辅。房地产投资信托基金、抵押贷款证券化、保险公司和社保基金等机构投资者的进入等，仍然停留在研究探索阶段。1.银行贷款商业银行的
29、贷款是典型的债务融资，需要足够的抵押或担保措施，贷款额度比较高，贷款时间不长，是商业房地产融资的最主要通道。但当前形势下，面临通货膨胀，紧缩货币政策，存款准备金率不断提高，在未来的一段时间内，商业银行的贷款资金额度有限。当然，商业房地产企业在条件允许的前提下应当首先考虑从商业银行获得资金支持。一直以来，我国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。企业自筹资金中有大约 70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有 30%的资金来自银行贷款，如果
30、将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达 70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出策调控，为了收缩流动性、压制通胀压力，这对房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。2.房地产信托信托制度具有高度的灵活性与弹性空间，这种特性为其发展提供了广阔的平台。一方面，随着信托的现代化发展，已经使
31、其与商业紧密结合，从而更加地具有了生命力。另一方面，作为金融机构，信托可以发挥中长期的金融功能，从而推动了国民经济发展。现代信托的金融化和商业化，也是其与银行、证券及保险成为现代金融业的四大支柱。我们看看美国的房地产信托投资基金，它们一般采取的都是公司制形式，发行股票在证券交易所进行交易，以吸收市场上分散的股东资金，再投资到房地产项目中去。股东们在无需承担无限责任风险的情况下直接投资房地产，另一方而通过随时变现又可以解决流动性差的问题。美国房地产投资信托基金的主要特点有:第一，75%的信托基金资产必须投到房地产项目或政府发行的房地产之类的证券，同时75%的毛收入来源必须是房地产抵押贷款利息收入
32、或租金收入。也就是说，房地产投资信托基金除了直接开发房地产项目外，还可以放贷给其他开发商以谋取利息收入或者投资持有物业以赚取额租金收入。第二，盈利部分的95%必须分派股息，且这部分盈利不用缴纳所得税。要知道美国的公司所得税比较高，在30%至35%的水平，而有了以上这个规定后，对公司特别是那些投资者来说，绝对是重大的利好消息。第三，出发点是解决融资问题和个人投资房地产渠道的问题，出于以上动机美国1960年特地颁布了房地产投资信托基金法。随着多年的不断发展，截止2005年末，美国约有300多只房地产信托基金在运作之中，整个房地产投资信托市值达到3307亿美元，累计总回报率达到了 134%，年平均收
33、益率5%。其中，近三分之二在证券交易所公开上市交易，197只上市房地产投资信托中152只为权益型，其市值占房地产投资信托总市值91.2%。别的国家看到美国房地产信托对房地产业产生如此之大的推动作用，于是纷纷效仿开始引入房地产信托投资基金。目前，我国政府频繁调控楼市，面临着房贷紧缩政策，银行机构纷纷对房地产企业提高贷款的门槛，而国内资本市场却又是那些房地产大鳄仃独享的融资渠道。此时，对于那些房地产中小企业来说，信托融资方式开始日益火爆起来。首先，信托发行的方式比较灵活。在房地产企业遇到资本金不够的情况下，可以在拿地后并正在办理各项审批时，信托计划先运作，待筹集到房地产企业所需资金后，房地产企业可
34、以用来作为项目的前期开发投入，大大地节约了时间。其次，为满足客户需求与喜好，房地产信托基金利用自身的专业技术和资金优势，不断开发不同的收益风险组合的房地产投资产品，对金融业而言可以促进竞争、提高运行效率。再次，可以利用一些小额融资工具，将大规模的房地产投资项目转变为中小投资者可以参与的标准化产品，更加紧密地将公司融资者与中小投资者联系在一起，充分发挥了房地产信托基金在金融市场上的中介职能作用。最后，当房地产信托凭证可以与银行存款一较高下，并在资本市场上直接融资时，就打破了传统商业银行在房地产业的垄断地位，商业银行面临挑战时必须创新金融工具，从而有效地促进了金融资产多样化。总的来说，房地产信托融
35、资应该是一种相对比较好的融资渠道。房地产信托基金综合财务费用相对一其他融资方式来说不算高，并且可以为房地产项目开发过程各阶段提供资金支持。同时，由于我国房地产业风险越来越显露，政府对金融业的风险控制管理明显加大了力度，房地产信托融资渠道的门槛也逐渐被抬高，只有那些预期收益较高的房地产项目才能够采取该渠道。3.房地产抵押贷款证券化房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在融资业务中占据了重要地位。在房地产抵押贷款中，不转移房屋的占有权、使用权、处分权和收益权，但产权人和受押者都不能随意处理房屋。房地产抵押贷款的贷款额度由
36、贷款人根据借款人的资信程度、经营状况、申请借款金额和借款时间长短确定，一般最高不超过抵押物现行作价的70%。房地产抵押贷款的期限主要有两种:短期建设贷款以建设周期为限，一般3年至5年;长期经营贷款15年至30年左右。贷款利息实行按季结息的办法，利息的收取方法是由贷款人按季直接从借款人的存款账户中收取。房地产抵押贷款证券化的优点主要如下:第一，它给住房抵押贷款发放开辟了新的融资渠道，便于贷款发放者按照资产负债进行管理;第二，可以有效分散银行的经营风险:第三，有利于提高资金配置率，从而打破住房信贷区域不平衡性;第四，在证券化实施过程中，包括投资人、银行、信用机构、资产管理机构、服务券商等众多环节参
37、与和历练，这样对我国资本市场的健全和规范发展也是有益的。随着土地制度的逐步完善和房地产市场的迅猛壮大，我国发展房地产证券化的有利条件也已部分具备，包括高速发展的房地产业和房地产金融市场、逐渐走向成熟的证券市场、相对发达的银行组织体系以及信托公司等许多非银行金融机构的长期经营。当然，我们也要清醒地认识到，在我国发展房地产抵押贷款证券化还是存在很多障碍的。首先，国内现有体制的制约。众所周知，国内的房地产土地所有权与使用权是分离的，不同价格的房屋拥有的产权及利益关系也是不同的，可以想象到这样的房地产交易从简单化变成复杂化，显然这是不太适应证券化所要求的产权法律化、独立化等条件。即使国内已经出台了一些
38、证券、担保、抵押等等方面基础性的法律法规，这还没有完全能够满足房地产证券化对法律环境的要求。其次，我国市场机制尚不成熟，房地产投机现象盛行，常常是短期炒作取代了中长期投资，市场风险很高。最后，我国基本具备了证券化的技术环境，但实际操作中的技术问题仍将是一个重要的制约因素。4.房地产私募股权融资在20世纪90年代初期，美国的储蓄与贷款行业发生危机，其房地产市场也遭受重创，而市场信息和流动性的缺乏可能带来超额回报的现象凸现。投资银行和私募股权基金在此情况下向大型机构的投资者进行融资，涉足房地产业，房地产私募股权基金也由此产生，比较典型的有高盛、摩根上丹利等房地产基金。房地产私募股权基金，是由基金公
39、司发行收益凭证，向机构投资者或有钱人募集资金，再将募集到的资金交给专业从事房地产投资的管理机构进行运作，最终投入到房地产企业或房地产项目，通过资本增值获取收益。这些项目主要是未上市的房地产产业链中的项目，那些基金公司给项目提供资金后，进行经营并长期监督。私募股权基金一般投资期限较长，这就要求它的资金来源主要是长期投资者。总体来看，我国发展房地产私募股权基金的可行性还是很大的。这种基金比外汇、期货、股票等投资方式风险小，又能保证一定的高收益，很好地满足了投资者的需要和房地产企业的融资需求。在资金投资主体上，民间资本、国外资本、社保资金、保险资金或者个人、企业等都可以参与，资金来源比较广泛，这对优
40、化经济结构和形成新的战略投资者是卡分有利的。在房地产业宏观调控的压力下，传统的融资渠道已经举步维艰，房地产企业现金回笼压力与日俱增，资金链一紧再紧，这样的背景下私募股权房地产基金灵活多样的投融资方式再次得以体现。5.房地产项目融资房地产项目融资是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而开展的融通资金的活动。项目融资理沦起始于上世纪八十年代，运用实践于九十年代，也是国际金融界一直关注的热点。房地产项目融资的特点主要包含以卜方面:首先，这种渠道的融资过程中，所有运转环节都是围绕着该项目为核心。其次，通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金，使其进入社会生产流通领域，
41、达到扩充社会资金来源、缓解企业资金压力的目的。最后，房地产项目融资中的投资决策是由该项目的发起人做出，该项目成立的法人公司不需要承担项目投资决策责任，只承担建设责任。同理，公司是在项目发起人筹资、登记注册之后成立的，不需要承担项目的筹资责任。由此可见，房地产项目一般是以其资产进行担保，并以该项日的未来收益产生现金流去偿还融资债务，债权人对项目的发起人不具有追索权或仅有有限的追索权。另外，房地产项目融资又称结构融资，项目的未来现金流的评估风险越大，那么要求的股本所占比例就越高。因此，我国房地产企业在选择这种融资渠道时，必须要根据自身实际情况，合理安排股本与债务比例，确保末来产生的现金流能够按期偿
42、还债务。6.房地产投资基金房地产投资基金是一种主要投资于房地产或者房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。它以房地产业为投资对象，发行基金份额或收益凭证，当不确定的多数投资者的资金汇集到一起后设立基金公司，之后基金资产交由专业机构或人员进行投资，最后按照投资份额比例分配收益或承担风险。按照是否直接投资于房地产，可以将房地产投资基金划分为两类:一是直接投资房地产公司发行的股票;二是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产的基金(即房地产抵押基金)。美国是最早成立房地产投资基金的国家之一，也是金融制度相对健全的国家。在上世纪六十年代，为了解决房地产投资的专业性高要求、资金大需求量、流动性不强等诸多因素
43、，美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金，汇集投资者的大量资金投资房地产。房地产基金几乎已经渗入美国每一个大中城市的房产经营活动中。房地产投资基金的发展，一方面可以给投资者多一种金融投资工具选择，另一方面也为房地产业提供了高效的融资渠道，起到了房地产与金融两大行业的联接纽带作用。相比而言，房地产投资基金在收益与风险上，比其它融资渠道更大地满足了投资者的需求。因此，房地产投资基金融资渠道，也将成为进行房地产直接融资的一种发展新方向。7.海外基金这里的海外基金是指由国外投资信托公司发行的基金。通过海外基金的方式进行融资，不但可以分享全球投资机会和利得，而且可以达到分散风险、专业管理、节
44、税与资产移转的目的。随着国内房地产业宏观调控政策的相继实施，海外房地产投资基金也已经加快了进入中国市场的步伐，像摩根士丹利、ING地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种渠道陆续进入我国的房地产市场。当然，海外基金的频繁进入，只要风险控制得当，应该说对我国房地产业的发展还是相当有益的。他可以部分缓解我国房地产业对银行信贷的过度依赖，利于我国房地产市场持续发展，又可以丰富房地产融资方式的多样性，一定程度上分散了金融系统风险。8.买方信贷买方信贷原本是一国政府为扶持本国资本性货物出口，通过给予利息补贴、提供信用担保等优惠方式，鼓励本国的银行直接将贷款提供给进口商或者进口商的联系银行，用以支付本
45、国出口商货款。延伸至房地产业，就是房地产企业来出资，通过银行以贴启、委托贷款的方式，最终将资金提供给购房者。国内的银行支配着相当大比例的金融资源，因此在创新一种融资渠道时加入银行是首当其冲，买方信贷也是如此。对银行来说，其在买方信贷中充当中介的角色，这也是一条银行开拓中间业务的途径;对房地产企业与购房者来说，应该是双赢:房地产企业获取资金，而购房者可以获得贷款便利。这样看来，买方信贷是金融业和房地产业更深层次上融合的一个产物。再看看国外发达国家，他们的很多大型房地产企业都拥有自己的财务公司，当银行不能提供按揭时，作为金融机构的财务公司就会为其顾客提供按揭服务，这样可以加速开发项目的销售以及资金
46、回笼。但是，目前国内的房地产企业，若要成立下属财务公司并进行买方信贷还是相当困难的。在我国对财务公司的中请设立条件十分苛刻，即使递交了财务公司成立中请资料，其后的审批过程往往也是相当漫长的。9.房地产期权销售房地产期权销售是将金融风险工具的概念引入到房地产交易，属于买方期权。这种融资方式在国外经常出现和使用，其基本上是在整个房地)饮市场不景气的前提下，特别是那些销售周期长、价格高昂的写字楼项目。一般采取先租后买或者以租代售的形式，交易双方事先约定期限，待资金充裕后再付总价款。当然，这种方式下的租金一般比市值租金略高。对买方来说，房地产期权销售这种方式降低了买方的付款门槛，换句话说也是一种变相的
47、分期付款。当约定的期限内所购买的房地产大幅升值，买方按照当初协议价格购买或者转手，既可以从中获利，又可以规避风险。对卖方来说，房地产期权销作这种方式可以使其更容易将销售困难的项目脱手。很显然，这些购房价格和信托收益的双重优惠，大大提高了这种融资方式成功的可能性，应该说它也是一种比较好的融资渠道。（二）我国房地产企业融资渠道的现状在我国，随着房地产市场的发展，房地产开发企业队伍不断壮大，1986 年全国房地产开发企业仅有 1991 家，到 2002 年却增加到 32618 家左右，是 1986年的 16 倍多；2007 年，房地产企业达到 62518 家。但这其中极大多数企业规模小，资产实力不够，缺乏应有的投入。整个 2009 年，全国 60 余家房企总共完成总额约 4000 亿元的融资，其中前 15 名房企融资总额就超过了 3000 亿元。这其中，中国房地产百强企业得到金融资本的青睐，前 10 名房企总共获得了总额约2400 亿元的银行授信。可见融资总额中的大部分都被大企业占去，而剩下的约50 家中小型房地产企业仅仅只有 1000 亿元左右的融资款。细细算来，大企业的平均每家 240 亿融资和中小企业平均每家 20 亿的融资款一比较，高下立现。这足以显示出我国