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1、详解营改增后假设开发法中增值税测算详解营改增后假设开发法中增值税测算 二、开发建设成本 开发建设成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的干脆费用，主要包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。1.前期工程费 前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、水文地质勘察、测绘、 三通一平等前期费用。包括：筹建费、可行性探讨费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。表：前期工程可抵扣项目分析表项目可抵扣不行抵扣税率前期工程费通平费用前期的规划、设计、项目可行性探讨和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等
2、 11%围挡施工费 11%可行性探讨费 6%市场调研费 6%设计费 6%水文地质勘察费 6%测绘费 6%行政规费及规划报建费 报批报建费：安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、拆迁管理费、招投标管理费等向政府部门缴纳的行政规费，一般能够取得行政事业单位收费凭证，无法取得增值税专用发票，这些费用无法进行增值税进项税额抵扣。2.建筑安装工程费用 建安工程费用主要包括土建工程费、安装工程费、装修装饰工程费、样板房（售楼部）装修装饰费用、监理费、检验检测费和工
3、程等询问费用等项目。大部分项目在取得增值税专用发票前提下，可根据表中相应税率进行抵扣即可。 表：建安工程可抵扣项目分析表 项目适用税率可抵扣不行抵扣税率备注建筑安装工程费土建工程费√ 11%不考虑甲供材状况安装工程费√ 11%装修工程费√ 11%样板房/售楼处装修费√ 11%工程监理费√ 6%此项目也有的在开发间接费用考虑检验检测费√ 6%工程造价询问费√ 6%土建（主体）工程费、安装工程费和装修工程等费用接受供应建筑服务，可向施工单位取得 11%的进项税额发票，则适用税率为 11%。此外，须要留意的是一些电梯
4、、门窗、空调、玻璃幕墙等工程，一般属于混合销售行为，假如供应商是以生产、批发、零售为主，则适用抵扣税率为 17%，估价时，为便于处理，宜设定按以安装服务、施工为主，则建安费用部分均按适用税率为 11%处理。3.基础设施建设费 基础设施建设费主要为开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 表：基础设施建设费可抵扣项目分析表项目可抵扣不行抵扣税率基础设施费供电工程费√ 11%给排水工程费√ 11%燃气工程费√ 11%电视工程费√ 11%通讯工程费√ 11%通讯线路及设备安装费√ 1
5、1%小区道路工程费√ 11%环卫工程费√ 11%绿化工程费√ 11%其他费用√ 11%4.公共配套设施建设费 游泳池、业主会所、幼儿园、学校、儿童游乐设施、公共用房和其他社区配套用房建立费以及地下人防工程建设费用等。表：公共配套建设费可抵扣项目分析表 项目可抵扣不行抵扣税率配套设施费居委会√ 11%物业管理用房√ 11%幼儿园√ 11%警务室√ 11%活动用房√ 11%会所√ 11%自行车棚√ 11%露天停车场√ 11%水塔√ 11%文化游
6、乐设施√ 11%人防工程* *11%，如为缴纳易地建设费，则不能抵扣说明：依据各地开发项目实际状况和估价测算来看，人防工程有两种形式，一种是按规划要求进行人防工程建设，一种是项目不配建人防工程，经批准改为向人防部门缴纳人防异地建设费。假如进行人防工程建设，该部分费用可以简洁参照建安费进项税额抵扣。如采纳缴纳人防异地建设费，则该费用不能在进项税额中抵扣。5.管理费用及销售费用 包括为管理和组织房地产业开发经营活动所发生的各种费用管理费用和开发建设销售的市场营销、广告宣扬费和代理佣金等销售费用。此部分费用项目最为困难，发生内容众多，适用税率也难以区分。详细如下：表：期间费用可抵扣项目分
7、析表 1项目可抵扣不行抵扣期间费用管理费用劳务费、询问顾问费、广告费和业务宣扬费、佣金、办公费、通讯、车辆维护、水电气暖、会议费和专业询问服务费用等职工薪酬、业务款待费、资产折旧摊销费、盘亏及毁损损失、董事会费、除住宿费中差旅费等销售费用 表：期间费用可抵扣项目分析表 2序号项目能否抵扣税率备注1办公费√17% 2差旅费√6%仅限住宿费3通讯费√6%11% 4车辆费用√6%11%17% 5水电气暖√17%13% 6会议费√6%11% 7广告宣扬费、代理费√6%17% 8审计、评估法律等询问费√6%
8、9应酬费×* 评估时，实际难以区分得如此具体，在不影响评估结果客观性前提下，也无必要如此细分。为便于计算，建议销售费用按代理方式考虑，进项税额该部分统一按 6%税率抵扣销项税额。管理费用以组织房地产开发所发生的费用为主，很大部分为开发企业人工薪酬，该部分不行抵扣，当然一些零星办公费用，在取得专票状况下是有部分可以抵扣的，但总体不并不影响评估结果客观性，建议该项目按不考虑可抵扣项目处理。6.投资利息 财税201636 号其次十七条第（六）款规定，购进的贷款服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。贷款服务，以供应贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。接受贷款服务向贷款方支付的全部
9、利息及利息性质的费用、以及与该笔贷款干脆相关的投融资顾问费、手续费、询问费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。7.其他补充说明哪些进项税额可从销项税额中抵扣：(1)从销售方取得的增值税专用发票(含税控机动车销售统一发票)上注明的增值税额。(2)从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。(3)购进农产品，全部取得增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书，可以根据注明的增值税额进行抵扣。未全部取得的，实行农产品增值税进项税额核定扣除方法进行抵扣。(4)从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。企业取得增值税专用
10、发票是抵扣进项税的前提条件，但是，并非取得了专用发票就能够抵扣进项税。如以上提到的应付职工福利费、业务款待费、交通费和非正常损失等。 三、测算举例 1.项目基本状况 待开发项目净用地面积 42,427 平方米，规划设计可售总建筑面积 250,598平 方 米。经估算，预料开发完成后房地产总值（项目销售收入）为2,120,898,232.00 元。 表：项目主要指标 土地面积可售总建面积开发完成后房地产总值42,427.00250,598.002,120,898,232.002.项目开发成本各项开发费用估算如下表。以下开发成本为某房地产开发企业会计及相关开发建设合同数据，成本费用不具有客观性，仅
11、用于本次测算举例说明，实际估价测算项目参考以上各项目适用税率测算。 表：开发成本估算表 3.管理费用：按不行抵扣处理，略。4.销售费用：按房地产销售收入的 3%计，即销售费用为 63,626,947.00 元。5.投资利息：不行抵扣，略。6.销项税额=（2,120,898,232.00-V）/(1+11%)*11% 7.销项税额 综上，计算可抵扣进项销额。详细见下表：表：进项税额计算表（1） 表：进项税额计算表（2）项目金额税率进项税额管理费用18,606,882.00+0.015V*-销售费用63,626,947.006%3,601,525.00 8.增值税 增值税=销项税额-进项税额 =（2,120,898,232.00-V）/(1+11%)*11%-125,617,385.00 =84,561,719.00-0.099V 注：以上测算方法适用于纳税主体为一般纳税人且采纳一般计税方式的房地产开发企业。在经营性项目、土地评估中涉及到增值税估算，可抵扣项目为在市场同等条件下应取得增值税专用发票及相关可抵扣凭证。不适用于小规模纳税人和采纳简易计税方式的估算。