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1、论城市综合开发论城市综合开发 中文摘要 城市综合开发是整个城市的每一个发展过程都涉及方方面面，环环相扣。是指城市从提出项目设想到整个过程完成之后的投产运用过程中，通过合理的专业设计方式、探讨遇到的每一个难题并解决和城市功能区和土地开发，实行科学发展观，加强基础设施的完善，合理规划设计城市的开发方案，提高城市土地、空间功能、基础设施、等的开发利用综合效益，以及利用城市所在的区位优势和历史人文，在保证城市经济稳定发展、人们生活须要和生态环境的前提下，降低城市资源的奢侈，合理、有效地开发城市资源，从而达到持续发展的效果，与此同时，也要有市政府的决策和有关各方面的重视、支持和充分协作协作。在此基础上，
2、通过综合评估分析而得出的综合性结论，从而为项目决策者供应能够反映项目整体状况的科学决策依据。一座城市的综合开发是城市发展的根本道路，而发展是人们所能想到的最好的生存方法，因为落后就要挨打，不进步就会被灭族，所以我们始终在进步、成长。城市综合体的建设统一实施布局合理、因地制宜、综合开发、配套建设、统一规划的原则，这个原则很好的解决了规划与建设之间的很多问题。关键词：城市；综合开发；城市综合体 Abstract The city comprehensive development is the whole city each development process involves each as
3、pect, is linked together. Refers to the city from the proposed project is that the whole process has been completed and put into operation in the process of using, through the reasonable way of professional design, research of each problem and resolve and urban functional areas and land development,
4、 carrying out scientific development view, strengthen the improvement of the infrastructure, reasonable planning and design the development plan of the city, improve the urban land, space, function, infrastructure, such as the development and utilization of comprehensive benefits, and the use of the
5、 citys location advantages and cultural history, in the guarantee the stability of urban economic development, peoples living needs and under the premise of the ecological environment, reduce the waste of resources, of the city development of city resources reasonably and effectively, To achieve sus
6、tainable development results, at the same time, there should also be the decision-making of the municipal government and the attention, support and full cooperation of the relevant parties. On this basis, the comprehensive conclusions obtained through comprehensive evaluation and analysis can provid
7、e the project decision-maker with scientific decision-making basis that can reflect the overall situation of the project. The comprehensive development of a city is the fundamental path of urban development, and development is the best way of survival that people can think of, because the backward w
8、ill be beaten, without progress will be exterminated, so we have been making progress and growing. The unified implementation of the principle of reasonable layout, local conditions, comprehensive development, supporting construction, and unified planning for the construction of urban complex has we
9、ll solved many problems between planning and construction. Key words：City; Comprehensive development; Urban complex目录 一绪论 . 1 二城市开发和城市综合体 . 3 （一）城市建设综合开发的定义 . 4 （二）城市建设综合开发的途径. 4 （三）城市综合开发的新型模式城市综合体. 4 （四）城市综合体的开发模式. 5 1科学选址是城市综合体项目胜利的关键 . 5 2分期开发、商业先行是城市综合体开发的基本途径 . 5 3快速胜利运营商业地产是城市综合体开发的核心 . 5 （五）
10、城市综合体开发模式的不足. 6 1投资巨大、技术含量较高，对开发商的实力要求比较严格 . 6 2订单式开发的商业模式不利于各商家的公允竞争 . 6 （六）城市综合开发的问题的解决措施. 6 三城市经济、城市承载力与城市开发 . 8 （一）城市经济与城市开发 . 8 （二）城市承载力与城市开发 . 8 四城市综城合开发 . 10 （一）城市开发项目策划与调控 . 10 （二）城市交通轨道与土地的综合开发 . 12 （三）城市资产证券化与基础设施 . 13 （四）城市宏观投资环境评及综合评估 . 14 五城市综合体得以开发胜利的要素分析 . 16 （一）城市综合体开发胜利的外部条件 . 16 （二
11、）城市综合体开发胜利的内部条件 . 16 结论 . 16 参考文献 . 17 致谢 . 181 一绪论 论城市的综合开发的含义主要是对打算进行开发建设的城市的用地统一进行城市基础设施和生产建设项目级涉及到生活服务的设施建设状况。城市建设的设施建设项目要相互之间要相互协作、相互连接、相互协调才能在效益上取得良好的成果。城市综合开发的主要方式有两种，其中一种是用地的开发，而另一种是建设开发。用地开发的形式是由政府统一组织的进行统一征地，发包的形式是组织招标，由政府统一进行招标规划。建设开发是建立在用地开发的基础之后，进行统一建设开发用地。如住宅、园林、绿地、公共的建筑物、工业厂房、公用设备等1 。
12、城市的综合开发要把规划设计整合起来进行建筑施工，进行多渠道的多方融资并且进行统一的管理运营。城市的综合开发必需以资本的运营作为城市综合开发的运作资源，完成这一目的必需要有异于常人的商业头脑、发展的眼光、要有深思熟虑的思想和源源不断的创意。城市的综合开发的一个重点是城市综合体的开发与建设经营。城市综合体的含义是指在一个城市中，人们须要进行活动时产生的衣食住行及消遣须要，例如大型购物中心、各类快餐饮食、高级酒店公寓、各种各样的写字楼、休闲消遣中心等。城市综合体是须要通过这种各种各样的建筑来表现，并且与交通进行相互协调才能发挥其综合体的性质和功能。不同种类的须要就产生不同的功能，不同的功能之间是存在
13、着相互赖以生存、相互进行价值互补的关系的2 。由这些关系结合起来，就形成了一个多功能、高效率且好用性强的城市综合体。城市综合体在种类上可以划分为三类：一是比较成熟发达的城市中心区、二是今年兴起的新型中心区、三是将来要建成的卫星城。全部不同类型的城市综合体在它进行自己的开发运营状态时都会有自己独到的见解和侧重点，但是全部的见解和侧重点都会是围围着综合二字进行的，决不会超出这个范围，否则城市综合体的开发的含义就会有所扭曲。(1)超大的空间尺度 空间尺度的定义要从两方面来说，一是平面上，城市综合体的占地面积一般来说都是特别浩大的规模的。二是空间上，城市综合体的开发不行能只在地面上开发，这样明显不能满
14、意人们活动空间的要求，要各方位开发要尽可能的最大空间限度利用土地的资源。所以城市综合体的空间开发要涉及到上中下三部分，即为高处、地面和地下。(2)协调的建筑风格 城市综合体的建筑风格要分两个范围进行协调。在整体的范围看来，城市综合体的2 建筑物须要与城市的外部整体的环境进行统一的协调，这样看起来才不会觉得建筑物不协调，才避开显得特殊唐突。从局部的范围看来，城市综合体的在设计的方面，须要和城市风格设计一样，甚至有的时候，城市综合体在风格设计上要衬托本座城市的风格，二者形成相应的联系，形成相互的影响3 。(3)立体的交通体系 要打造城市综合体立体的交通体系必需要把内外部交通的关系协调好，要把立体的
15、交通体系多样化，要开通地下地面和人行天桥，并把他们统一协调，做好良好的协作。车辆和行人对道路的运用保持平衡,一般激励步行系统和街面活动,激励公共交通,各种交通方式协调共存。(4)现代的景观设计 城市综合体的景观设计必需现代化，随着社会的不断改变，人们的审美也越来越高追求，现在城市综合体的设计要更迎合大众的审美，应当多掺杂一些城市的传统文化因素，顺应历史发展的潮流，把好的都留下并大力发展。要顺应城市发展的潮流，应多加入一些美丽的东西，相互融合贯穿，做到合二为一。在考虑这些因素的同时，也要考虑人性化的因素要多为平安方面着想，做到美与平安同在。(5)复合的功能配置 在城市综合体的建设过程中在功能配置
16、这方面的要求极具严格性。功能的配置必需多样化、人性化、更加齐全完备。复合的功能配置是要把不同的功能的东西集中在一起，复合起来，从而形成一个功能完备、设备齐全的综合体。一座城市的综合体要有复合的功能配置，才会有接着经营发展下去的机会。所以说只有城市综合体的功能设置完备齐全才能满意现代人对高品质生活的追求，才能使城市发展越来越旺盛，才会是一座城市长兴不衰。3 二城市开发和城市综合体（一）城市建设综合开发的定义 城市建设综合开发是近几年在大会上才被提出的，所以在国内城市的综合开发还在不断的摸索成长。城市建设综合开发的定义的重点就在于综合这两个字，并且全部的开发都必需是围围着这二字进行的。城市综合体的
17、开发要求要有一套完整的开发程序设计方案，要进把地利用的合理化、项目支配的合理化、项目资金运用状况的合理化、项目限制工期的合理化编写进实施的方案中，要不断的摸索前进，要建设出一个合理、平安、舒适的生存环境和居住空间。即要在肯定的范围内，以最优秀的安排进行城市的综合开发建设，在肯定的时间空间上给与我们最好的建筑4 。 （二）城市建设综合开发的途径城市建设开发的途径有许多种，但综合开发的目的却只有一个，目的是要给人们供应他们自己想要生活，给他们一个梦寐以求的温馨的家。俗话说：顾客至上。所以在某种程度上要最大限度的满意顾客的要求，这关系到开发旺盛建设有地能否完全被充分利用，也干脆关系到一座城市综合开发
18、的胜利与否。城市的综合开发不仅仅止于城市的住宅功能建设，现在随着城市的发展和人们需求的日益壮大，已经渐渐的从小规模配套发展到大规模的配套，如城市边缘的别墅等。城市建设的综合开发旺盛途径有许多，比如在资金方面，有必要额时候可以发股票上市，也可以发行债券、吸引外资融合外资、贷款等方法进一步进行投资贸易。（三）城市综合开发的新型模式城市综合体城市综合体是城市开发的新型模式。进入二十一世纪以来，城市的经济发展的越来越快，而经济就是城市化进程的动力，经济的发展进而使城市化的进程也越来越快。城市综合体从客观上来看就是一座城市的城中城，它比这座城市的其他地方要更加旺盛昌盛。就城市这座城市来讲，城市的许多地方
19、都有这个现象，就是一个地区的总有一个比较繁华的中心，然后四周都是那种比较旧的城区5 。城市的海珠区是一个正在开发建设的区域，除了商业、景区和高级住宅意外的都是比较旧的旧城街道。所以城市要发展到额又快又好，首先要变更这种普遍的城中村现象，其次要大力提高人们的生活水平和4 收入，才能彻底变更现状。城市综合体比一般的城市要更快更好更全面的推动城市的发展，城市综合体的优势在于功能多样化。就是在一座城市中或者一个中心区域，找到你想要的东西是一件特殊简单的事情，交通便利，省时省事。城市综合体的开发建成的最有利的地方还在于可以推动国民经济的飞速增长，提高当下严峻的就业率，还可以改善人们的居住环境，真的是一举
20、三得的好模式，就应当在城市大力提倡、发扬、并且实行。（四）城市综合体的开发模式放射性的开发模式是我国现阶段的城市综合体开发的的最基本模式。城市建设综合体的详细开发模式如下详述。1科学选址是城市综合体项目胜利的关键 城市综合体项目胜利的关键在于科学的选址方法。城市综合体项目选址的条件是特别严格的，跟一般的老旧的房地产项目有所区分。一座城市的综合体的选址是城市发展的关键要素，科学的选址关乎到许多方面的条件，而这些条件又干脆确定了城市综合体的商业项目的精确定位。所以在肯定意义上，城市综合体的科学选址是综合体能否快速胜利进入运作的必定条件6 。2分期开发、商业先行是城市综合体开发的基本途径 综合体开发
21、的基本途径是分期开发和商业先行开发。城市综合体的开发的占地面积都是非常浩大的数字，这么大的工程明显不行能一次性就可以完成的，是须要比较长一段时间的建设才可以完成的。这就表现出城市综合体的开发的基本途径是须要分期开发来完成的。分期开发的目的就是为了削减工作压力，但是分期开发时必需要商业先行，即以商业目的为重。意思就是现在的许多商业楼盘或者居民大型楼盘，都是还没有盖顶就起先分期销售的，建成模型一个价格，做到中期一个价格，等收顶了有是一个价格，这样的销售方式销售阅历就是以商业先行为原则的，实行的淋淋尽致的，特别值得学习7 。5 3快速胜利运营商业地产是城市综合体开发的核心 城市综合体开发建设的核心就
22、是比传统的一般的房地产要更快的胜利的进行运营。快速的胜利进行商业房地产的运营的优点有许多，其中最大的优点为可以快速的回笼前期的投资成本资金，从而进行下一步的投资，循环渐进。而且还有利于提高后期房地产开发的利润，做到利滚利、钱生钱要想城市综合体胜利的有好又快，首先建成以后要快速的投入运营。（五）城市综合体开发模式的不足城市综合体的开发模式同样是一把锐利的双刃剑，它不仅仅只有优点，还有缺点还须要不断的摸索新的道路不断完善不足。1投资巨大、技术含量较高，对开发商的实力要求比较严格 城市综合体开发对开发商的实力有比较严格的要求，因为城市综合体的投资巨大而且要求的技术含量还很高。一般的城市综合体随随意便
23、的开发占地面积都达到几十万平方米以上，有些更为大型的甚至达到了上百平方米的占地面积。城市综合体的开发跟地铁的性质是一样的，投资特别的大，回收周期很长，回收资金的速度很慢，这些都是城市综合体开发建设的普遍问题，所以在这里就要求开发商必需具备特别强大的综合实力，才能胜任这个投资。而且建设城市综合体的难度系数特别的大，面积巨大，质量装修要求多，这无疑是对开发商的考验，因此许多大型的公司都望而却步8 。城市综合体还有一个重要的弊端，就是这样对开发商的门槛那么高，就造成了市场的垄断，这样大型的综合体几乎都被垄断与那几家有实力的公司，这就须要今后渐渐发展改进了。2订单式开发的商业模式不利于各商家的公允竞争
24、 订单式的开发模式是指有些开发商实行不售只租的商业模式。使得盈利的主动权在开发商的手里，开发商说不租就不租，这样的模式让小户主很没有平安感。而且这样简单产生很多的私人情感，比如有亲属关系的就可以强势入驻，这样特别有违所谓的公允公正原则。很多商业的后期利润都是靠小商铺和非合作商业的租金支撑的，这样的格局就更加不利于商家的公允竞争性了9 。假如不能解决这个不公允的竞争因素的话，对城市的综合体的许久发展无疑是致命的打击。6 （六） 城市综合开发的问题的解决措施（一）要学会运用学到的学问，利用多方式、多渠道的方法筹集各路合法资金。用来弥补城市综合开发遇到资金不足的主要问题。（二）不断的完善我国现有的土
25、地制度，运用网上和官方有利的资料进行合理化的解决城市用地结构不合理、土地范围布局不合理的问题。（三）要励志于与房地产市场一体化，将城市综合体的开发建设和加快现代城市化进程的脚步结合起来。（四）必需要由深思熟虑的远见和独到的个人见解才能在众多的城市综合体中独树一帜、博采众长。（五）加快城市化建设的步伐的重点是要主动引进外资企业的投资，争取更多的发展投资资金，可以为城市综合体的建成加快进度。总结：城市建设综合开发已然成为现代化城市的重要发展方向，发展着其他房地产所不能替代的作用。城市综合体的建设与发展在总体上来说优大于缺，可以作为一座城市建设的重点发展对象。城市综合的强壮成长有利于人们日益生活的居
26、住环境，也有利于提高人们的生活水平，提高就业率，降低失业率。7 三城市经济、城市承载力与城市开发（一）城市经济与城市开发 城市经济是人类从古到今不断积累提高的目标产物，它是人类整个发展过程的关系纽带，没了它人类就不行能有飞跃的进步。城市经济的发展不仅仅只受到整个社会生产力的制约，还在于社会整体的发展速度。每一个城市由于地理环境和人文环境的不同也会相对产生独立的经济结构，比如市土地资源，耕地面积占总土地面积的 33.8%，森林覆盖率高达 39.19%，这不得不使其成为农业主导的第一产业。其次产业即以电子信息、高端制造和新材料为代表的战略性新兴产业实现较快增长的经济结构。在人口的快速增长之下，明显
27、会给城市带来经济发展的问题，于此同时也产生了生活环境、住房条件、生态环境、公共设施等的新问题。随着社会经济的不断增长，虽然极大改善了人们的生活水平，但是对生活品质和舒适度有了更大的需求，城市的规模扩大应如何保持经济增长又走可持续发展道路呢？ 城市综合开发的重要性在于它的形成，是渐渐演化而来的，城市经济是其核心和动力，而对经济的消极影响特别难以克服。因此，刚好的完善和调整城市经济结构以及合理进行城市综合开发的战略规划是任何一个城市必不行少的重要工作。城市的开发与城市前景的发展休戚相关，在此进步的过程，城市经济发展必定变更经济结构，城市就须要不断的开发与经济结构相适应。城市经济的发展不仅能提高国民
28、经济的总体水平，而且还影响着居民生活条件和综合国力。经过周密策划的城市开发能带动相关的产业发展，吸引更大规模的资本和人口流入，进而促进城市的旺盛。随着城市开发系统不断的完善，基础设施的建设，城市轨道交通与土地的合理安排，必定能使我国城市开发的规划水平和开发阅历得到稳步提升，旺盛发展我国城市综合开发理论10 。政府在城市综合开发中应当占据提倡的重要地位，由专业人员精确地对将来发展进行预料和深化探讨评估，把满意居民生活需求和可持续发展作为经济发展的前提，合理多元化开发利用城市资源，把城市经济发展所带来的效益最大化。（二）城市承载力与城市开发 首先，城市承载力是城市综合开发得以建设的前提条件。随着城
29、市的进展速度越来越快，城市人口也对城市承载力提出了更高的要求，当城市承载力达到肯定程度后，城8 市就须要新的综合开发项目，从而弥补其不足。这种从而催生了大量的综合开发建设项目，既推动了城市规模的扩展，但同时也引发大规模的规划改造旧城区，从而催生大量的综合开发建设项目。鉴于什么是承载力，它具有一个极限值，假设超过这个临界点，就会城市造成一个很难治愈的损害，使生态环境失去平衡、城市过度开发而荒废、人口过快增长而经济承载不起等问题。当城市的承载力支持不了项目建设运营时，即就是项目对城市的需求高出了城市承载力的水平，就须要实行改善承载力不足的措施11 。城市综合开发的必要支撑条件就是城市综合承载力，在
30、整个建设过程中须要得到相关的条件协作和基础设施的支持早在2005年1月国家建设部就下发了关于要求各地着重探讨城市的综合承载实力，解决有关生态和资源的爱护措施及城市的主干配套设施问题。2007 年从事国家建设工作的人员也提出了以提高城市综合承载力为核心，推动城市化。由此可见，提高城市的承载力不但可以指导城市综合开发项目的评价实践活动，还有利于国家对城市综合承载力的总体规划落实。如需对城市综合开发项目受城市承载力的影响做评价，则须要对评价指标的改善措施进行有必要的探讨。具体的探讨内容及路径可参考下图：9 四城市综城合开发 （一）城市开发项目策划与调控 城市开发项目策划是一种具有思维过程，在这个过程
31、中总是有建设和逻辑性，目的是总结起全部对项目造成影响的可能，对将来起到科学、客观的指导和限制作用，最终目的以达到预期的目标方向。它以详细的项目活动为对象，可以体现出其功利性、社会性、创建性、时效性和超前性的大型策划活动。如可以敏捷运用策划到城市开发中来，那么将会大大提高城市的综合实力，城市开发项目策划虽然在城市开发中并没有事实上的详细解决问题的方法，但是城市开发离不开策划12 。策划具有超前的科学指导效益作用，其必需要有足够的策划深度和细致深化、客观现实及协作融入政府的政策。城市的发展不能只看到眼前的经济利益，更要注意的是生态环境和社会利益。策划必需在城市建设启动之前做好调查数据分析、背景探讨
32、、分析项目建设环境及编制科学合理的项目策划，能为科学决策供应依据。最好做到能应变预料到城市的经济结构改变，刚好地调整方案，有效规避风险。通过项目的前期策划工作不但可以使项目建设顺当进行，达到三大对立统一的总控目标，还可以使项目后期运营维护带来便利13 。 城市项目的策划思想与手法在不同层次城市开发中的重要性见下表：对象目标 策划内容 策划主体 发呈现状 作用层次 重要性10 城市总体规划布局及调控 把握限制好城市经济的可持续发展 行政政府 概念不统一 缺少相关规定，难以实现 宏观层 响应城市开发总体战略，削减人们生活困扰 成片功能开发区及公共建筑 开发策略，功能结构 探讨市场 有关部门及大型国
33、企 概念较清楚但手段不系统 中观响应宏观层为保证城市足够的承载力做规划 住宅及办公楼等民用建筑 项目定位 管理及经营构思 开发公司 实践中广泛运用 中观微观层次 避开障碍、决策失误和工程进度滞后 独栋别墅及单体底层建筑 目标确立 项目给周边的影响 受业主托付的建筑师 实践中广泛应用 微观层次 保证单位工程的工期因为市场经济具有不稳定性，城市综合开发不能只靠市场的导向限制。城市开发是一个众多因素组成的长时间发展，为了削减开发的失误，须要由专业的人员进行探讨，政府也需对开发的方向进行引导和调控。假如缺少政府从中守衡价量，那么城市经济很简单造成金融风暴，即许多商家以某些手段谋取利益，而导致最终不堪的
34、后果。在市场上许多以价换量等都是因为供求关系的严峻不平衡，须要政府出台相关规定进行宏观调控来限制供需的大致稳定。城市的综合开发在充分驾驭城市各产业对空间需求量的同时，还能不让有需求的领域供不应求，虽然不需制约城市经济的旺盛，但是又不能建设太多资源，导致供过于求，避开奢侈城市资源。得出结论，城市开发过程中，调控起矫正偏离的作用，必不行少。城市开发策划应尽可能改善自己已有的弱点，开发隐藏的优点。比如二流城市最大瓶颈，虽然经济发展速度有所加快，但是在高等教化方面目前还是相当落后，缺少发展的大量高端人才，战略的发展须要一个系统的人才储备。但是优点确是少有的，又如：生态条件优越，达到世界卫生组织设立的清
35、爽空气负氧离子标准上限，产业要素保障力强，配套支撑实力不断攀升和产业支撑基础好。政府部门和大型的企业单位可以做好相关协作工作，为专业人创建更好的环境，使他们有更敏捷的机制和施展空间14 。11 城市开发项目从策划到完成的每一个工作都是关系亲密的，为了大局观要有一个大致的方向和清楚的思路，策划的行动方法应当符合开发建设及市场运作的客观规律，收集相关的资料调查分析；应当与城市总体开发策略大体一样，经过调查分析结合开发项目的自身特点制定目标；应当最大发挥可利用的优势节约不必要的开支。最终，应从经济社会生态环境等多方面来综评价一个策划是否胜利15 。城市内部需求，城市结构，行政区和自然条件都会影响城市
36、的发展，在城市规模不断扩大的同时，单中心城市就会对中心产生很高的依靠度，就会被城市结构所限制其发展速度。因此，城市政府应当有意识的从中引导以及调控城市结构的优化。政府充当城市的管理者，在面对城市开发中遇到一些偏离城市可持续性发展目标的问题时，应主动发挥政府的宏观调控作用。例如随着现在的科技越来越进步，城市须要越来越多的人才，政府部门要洞悉人才发展改变和解读人才的现状。市政府可以增加企业外部的竞争力，加强对外的宣扬力度，为真正有须要的专业技术人员供应施展的平台；提升普升空间和理顺内部竞争机制；增加专业教化人员，为将来专业技术人员所从事的职业作清楚的相识和更深化的学习。（二）城市交通轨道与土地的综
37、合开发 随着市经济发展速度的加快，人口的增多。一系列作为城市基础设施的交通拥挤问题随即而来，不但严峻影响了城市的健康发展。而且随着城市化进程的加快，城市人口的数量不断上涨，人口活跃的地方出行量大大增加，而本身房地产的建设程度就领先于交通轨道，这导致出现大量的出行问题得不到解决，并且市的交通原来就不完善。它和土地的综合开发是自成体系却相互交叉，在两方相互作用之下，城市规划部门更要公允、有序地配置空间资源，引导城市轨道交通建设、土地开发以及其他市政管线埋设的合理有序发展。因为城市交通轨道是一个城市最基本的发展条件，并且其具有许多为其可持续发展的优点。但是城市轨道交通建设对政府财政部造成的压力也特别
38、巨大，因为其生命周期很长，并且须要的资金也是一笔大数目。土地开发目的就是为了更好的适应城市经济结构的改变，在新建、改建和扩建的过程当中不断提高城土地开发策划的成效，利用深度和建设价值，城市土地具有的经济效益。11 土地开发以综合开发为主，相比其他单一的开发模式，其更注意的是协作生态环境、社会和经济现状，土地开发可以很好的的刺激房市场，带动多个相关行业的发展，给就业人员供应了大量的就业平台，有效地稳定城12 市社会秩序，带动经济发展。此外，应保持和政府的价值观相一样，削减了土地开发中的资源奢侈，生态环境破坏等问题，以相互协调、可持续发展和统筹兼顾等政府性原则为开发项目的基础进行开发。最终，土地的
39、综合开发是基于城市交通轨道之上的，应将两者的特性相结合，可以通过交通生成模型验证需求和供应是否匹配，若不匹配，则应调整相关模型系数。因为城市轨道交通的内部效益远小于外部效益，并且作为引导城市走向可持续发展的举措之一，应当探究将外部效益内部化的措施。城市交通轨道与土地的综合开发有利于把土地增值收益部分返还到交通轨道，扩大了城市交通轨道的建设资金筹措途径。两者虽然是不同的经济活动区域，开发主体、资金来源和置地方式等也有明显差异，因此要保证综合开发的顺当开展，必需从开发管理、开发经营、制定政策法规方面进行整合，并切合实际选择最优开发模式。（三） 城市资产证券化与基础设施随着经济的增长，人们对生活的品
40、质要求越来越高，基础设施建设不但是提高居民生活质量的重要因素，它还是城市旺盛发展的基本前提条件，一切的综合开发都已其为基础。目前来看，虽然许多建设项目发展速度快了不少，但是基础设施不能配套城市所运用，制约了城市化的发展速度，导致上下班高峰期交通堵塞，生产效率底下等很多问题。在这个配套策划过程须要强大的市场策划实力、区域规划实力、建设组织实力和招商云营运实力，而这些实力都须要强大融资实力作为保障和支撑。在面临巨大的成果和融资压力时，资产证券化可以奇妙地帮助城市综合开发企业提高经济效益和修复财务报表。于此同时，可以与循环经济相结合，进而再通过资产证券化，可以更好地与 PPP 项目和资本市场相连接，
41、实现拓宽融资渠道和盘活存量资产的目的。城市综合开发的业务涉及到大规模的市政基础设施建设、产业发展服务以及多种公共服务和产品的供应，属于智力和资金密集型的经济活动，须要广泛的社会资原来参加。尤其在建设项目的初期，基础设施还不完善的时候，资金净流出额巨大。由此可推出 PPP项目资产证券化，吸引更多资本市场的投资人对综合开发领域形成的存量 PPP 项目进行投资，既增加了流淌性还优化了结构和盘活存量。同时，证券化意味着无法躲避资本市场的监督，证券投资人对于项目的合规性要求要比 PPP 项目合作双方都要高，因此要通过资产证券化的程序要相当严格要求，事实上13 倒逼提升 PPP 项目的实时过程规范化，迫使
42、政府更具有信用和契约精神。其缺点也是自不待言的，主要有：交易机制不完善，期限不匹配，法律法规尚未健全和项目复合型强，不确定性风险大等。政府要实行措施主动应对 PPP 项目和基础设施建设的一系列难题，既要留意限制好供需关系，又要加强完善，提高基础设施对城市可持续性发展和利用率的推动作用。基础设施完善既可以提高城市的整体形象，又能吸引更多的人口企业涌入，增加城市的综合竞争力。由此可见，城市的开发内容必定包括城市基础设施开发。城市开发的首要任务就是基础设施建设，而基础设施建设完善后可以节约城市开发所须要的资源，时间和人力物力。（四）城市宏观投资环境评及综合评估 由于大型城市综合开发的涉及的子项目特别
43、多，并且其周期天数环环相扣，因而在其整个生命周期的过程中会受到宏观的牵制，对项目的三大对立统一因素都会产生肯定的作用。特殊是对一些自平衡的大型工程来说，基本上每个因素都能干脆影响项目的财务数据。因此，如要对宏观环境进行评价，就必需在了解清晰宏观环境对项目的影响的状况，对宏观环境进行评价，为项目的决策评估供应科学的依据。大型城市综合开发项目的经济环境指标评估指标体系构建主要包括评价方法主要包括评价方法的选择和评估指标体系的确定。对于一般项目而言，要给出明确的方向目标，制定一套完整的方案，而假如是综合开发项目，就要全面利用专业的技术做出科学的决策，就要依靠其进行全面的综合评估。详细来说包括以下几个
44、方面。第一，在项目专项评估基础上进行全面综合评估；其次，形成整体性的项目可行性评估结论；第三，依据综合评估结果提出项目改进型看法和建议。总的来说，宏观经济影响的评估内容包括宏观经济发展水平、宏观经济政策、宏观经济发展速度三个方面,在实际的评估过程中须要利用一系列的指标赖体现，共同组成市综合开发项目的全面评估指标体系。如下图所表达。14 城市综合开发的重要性在它的形成，不是一朝一夕，而对经济的消极影响特别难以克服。因此，刚好的完善和调整城市经济结构以及合理进行城市综合开发的战略规划是任何一个城市必不行少的重要工作。15 五城市综合体得以开发胜利的要素分析 （一）城市综合体开发胜利的外部条件 城市
45、综合体想要开发胜利，必需具有相应的胜利资质与正确的机遇，从外部看开发须要具备以下条件：（1）城市综合经济实力强 城市综合体的建筑规模非常浩大，就一般的建筑规模都两位数以万平方米为单位计算的，一线城市的经济实力都特别雄厚，而且人流量特别大，交通足够便利，所以城市综合体的建设要在一线城市进行更为适合。（2）项目选址合理 一个项目选址是否合理科学干脆影响到这个城市综合体将来的发展道路与前景。就城市南沙新区来讲，建立了许多的购物免税中心，吸引人们前来消费购物，交通便利，马路直达，所以说南沙新区也是一个选址合理且正确的典范。（二）城市综合体开发胜利的内部条件 （1）出入行的交通必需有保障。城市综合体的发展是建立在交通是否便利的基础上的