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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作房地产开发程序(济南)第一节项目立项一、概述 开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市计划发展委员会）对项目的批准文件。 对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市计委或市房地产开发管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报计委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。（国家计委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制。山东省及济南市暂延续原立项制度。）二、实施程序1.工程建设项目立项审批（1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处（2）申报资料：书面申请；提供资
2、金落实证明；土地使用权证明；由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案；房地产开发公司的资质证明.（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭中标确认书或拍卖成交确认书和国有土地使用权出让合同。与
3、其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。（5）收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。2.建设项目年度投资计划审批（1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处（2）申报资料：书面申请；国家或省、市计委批复项目可行性研究报告；规划部门出具的建设项目规划许可意见；跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投资计划。（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门
4、的开发商，可直接上报市房地产开发管理办公室，申报资料由该办转报市计委。市计委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批复。（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。（三）项目立项审批程序图（见程序图一）第二小节 规划许可证的取得字节第二小节规划许可证的取得（一）概述为加强城市规划管理，保证济南市整体规划的实施，对新建、改建、扩建项目实施建设工程规划许可证制度。开发商在办理建设工程规划许可证时，应持当年的建设计划、土地使用证件、建设工程用地规划许可证、建设工程拟建位置的地形图、建设工程总平面图、符合审定设计方案的施工图及消防、设计质监部门对施工图的批复意见、建设工
5、程用地规划许可证，向市规划管理部门提出建设申请，经审查批准后，核发建设工程规划许可证。（二）实施程序1.建设用地规划许可证的取得(1)承办部门：济南市规划局(2)申报资料：书面申请（含建设要求和内容）；计委年度计划投资批文；1：500地形图；已批准的可行性研究报告。(3)申办程序：持所需材料向市规划局提出申请；规划局现场勘察，审查、核对相关规划，在15个工作日内给予答复；规划局对符合城市规划的申请签发建设用地规划许可通知书，开发商凭该通知书向国土资源局申请办理建设用地计划批准手续；需制订详细规划的，在7个工作日内签发规划设计要求通知书；委托有资质的设计单位作总平面规划设计；规划局审查规划设计方
6、案；到市规划局规划管理处办理建设用地规划许可证。对具备审批条件且符合详细规划的，7个工作日内核发建设用地规划许可证和建设用地规划意见。2.建设工程设计招投标程序（1）承办部门：开发商或其代理机构（2）申报资料：建设项目计划批文；建设工程设计规划要求通知书及附图；招标投标工作计划及方案；设计任务书；招标人或代理机构工作能力证明材料及资格证书；委托代理协议或合同。（3）申办程序：招标人或其代理机构按规定提交申报材料（包括：计划批文、设计规划要求通知书、设计任务书等）；填报工程设计招标投标申报表；审核项目情况及招标条件，登记备案；对发标、评标及方案评审等活动实施现场监督；中标方案确定后，招标人提交招
7、投标情况报告；签发工程设计招标投标意见书。（4）办结时限：2个工作日。（5）应注意的事项：单体10000平方米以上的建筑工程，必须进行设计招标，行政监督部门为市建委设计处。3.施工图设计消防审批（1）承办部门：济南市公安消防分局建审科（2）申报资料：计委立项批文；市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查意见书；有关部门审核意见表（加盖开发商公章）；施工图1套（含建施、结施、设施、电施）；室内装饰工程需正式装饰设计图纸1套；设有自动消防设施的建筑物应备有图纸光盘。（3）申办程序：开发商领取并填报建筑工程设计防火审核申报表、自动消防设施设计防火审核申报表或建筑内部装
8、修设计防火审核申报表，并将申报表连同设计图纸向市公安消防分局送审办理建筑消防设计审批手续。（4）办结时限：自收到图纸资料之日起，一般工程10个工作日内；国家、省重点工程20个工作日内审核完毕。（5）收费标准：执行鲁政发200116号的有关规定，按建筑面积计，收取消防设施设备费2元/平方米。4.施工图设计质量审查（1）承办部门：济南市建设工程勘察设计质量监督站（2）申报资料：施工图设计文件2套（含建施、结施、设施、电施）；计委立项批文；市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；工程勘察、设计合同（原件）；地质勘察报告2份（原件）；设计招标的相关证明；结构计算软件名称和热工计算书；房屋鉴定报告（仅
9、限于加层、改造项目）。（3）申办程序：开发商领取、填报开发商报审施工图设计文件登录表；将登录表连同施工图及其它申报资料送勘察设计质量监督站进行技术性审查，并出具审查意见；勘察、设计单位对审查意见进行答复；勘察设计质量监督站向市建委提交技术性审查报告；核发施工图设计文件审查批准书。（4）办结时限：自收到图纸资料，并缴纳设计质量审查费用之日起，15个工作日内，提出图纸审查意见。（5）收费标准：执行国家计委、建设部计价格200210号文件和省物价局、鲁价费发200245号文件的有关规定，按建筑面积计，分为住宅、商住楼、办公写字楼、医院、托幼、中小学教学楼、高等院校教学楼、综合楼、商场、宾馆、酒店、超
10、市、工业项目、仓库等9类建筑按不同标准计取。收费标准详见附表一。（6）应注意的事项：该项审查的该项办结时限是15个工作日内提出图纸审查意见，然后由设计、勘察单位根据其意见对施工图作相应的修改。整个手续办理通常需要30个工作日。5.地下人防工程设计与审查（1）承办部门：济南市人民防空办公（2）申报资料：施工图设计文件2套（地下人防部分）；计委立项批文；市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；人防结建手续证明。（3）申办程序：地下人防工程的设计应由具有相应资质的设计单位来承担，如由济南市人防设计院或省人防设计院来设计，达到人防保护等级，并办理了人防结建手续证明，则无须再缴纳人防易地建设费。如为人
11、防系统以外的设计院设计，则须经过市人防办设计处的审查后方可通过。（4）办结时限：如办理了人防结建手续证明，则无须办理人防设计审查手续；如未办理人防结建手续证明，图纸审查时限在10个工作日以内。（5）收费标准：根据鲁价费发（2001）181号关于调整人防建设收费的通知和济价费字（2001）259号市物价局、财政局、人防办转发省物价局、财政厅、人防办关于调整人防建设收费的通知的通知的规定，人防易地建设费的标准为，按总建筑面积计，30元/平方米计取。6.规划许可证的办理（1）承办部门：济南市规划局（2）申报资料：申请阶段：书面申请（含建设要求和内容）；1：500地形图；已批准的详细规划；取证阶段：建
12、设工程规划许可证申报表一式两份；建筑工程总平面图（加盖工程设计单位证书专用章）一份；建筑和结构施工图的主要部分、室外工程平面图，装订成册，一式两套；当年年度投资计划；有关部门的审核手续；已取得建设用地规划许可证的，须附土地使用权批准文件。涉及房屋拆迁的，须附拆迁验收证明；按规定由专业主管部门审查的，应附其书面审查意见。（3）申办程序：申请阶段：持申报材料向市规划局提出申请；到市规划局规划管理处办理建设工程设计规划要求通知书；省会规划专家组评审；到市规划局规划管理处办理建设工程设计方案规划审查意见书。取证阶段：开发商领取、填报建设工程规划许可证申报表，并将申报表连同施工图及其它申报资料送规划局办
13、理审批手续。资料审核完毕，执由规划局开具的济南市城市建设基金管理办公室收费联络单，到基金办缴纳市政设施配套费。同时，在市规划局缴纳城市规划技术咨询服务费和建筑放线费。在缴纳上述费用后，方可领取建设工程规划许可证。（4）办结时限：批准办证申请，15个工作日内；办理建设工程设计规划要求通知书，7个工作日内；办理建设工程设计方案规划审查意见书，7个工作日内；办理施工图审查，20个工作日内。（方案或施工图修改时间不计入办结时限内）（5）收费标准：根据济价非字（1996）154号文的规定，市政设施配套费的收费标准为：自建自用项目，111元/平方米；房地产开发项目，180元/平方米；根据鲁建规字20013
14、3号文的规定，城市规划技术咨询服务费的收费标准按建筑类别的不同，分别计取不同的费用。（详见表三）；根据国家测绘局测绘产品价目表，建筑放线费的收费标准为649元/点。（6）规划许可证办理程序图（见程序图三）（7）应注意的事项：涉及到跨年度的工程，要在年底到投资计划批复部门办理年度结转计划。第三小节 施工许可证的取得字节第三小节施工许可证的取得一、概述申领建设工程施工许可证,是在办理建筑工程规划许可证后,需要进行的验证工程建设符合开工要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。在市建委办理报建证后,开发商可在济南市建筑有形市场办理施工、监理招投标、质量监督、安全监督、造价、劳保统筹等手续后，向市
15、建设管理部门提出开工申请，经审查批准，核发施工许可证。二、实施程序（一）项目报建1.承办部门：济南市建设委员会2.申报资料：计委批准的当年投资计划；市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查意见书；工程建设项目报建申请表。3.申办程序：到市建设行政主管部门领取报建申请表，根据投资计划填写清楚并加盖单位公章。持投资计划及申请表报市建设行政主管部门，取得工程建设项目报建证。4.办结时限：1个工作日。5.收费标准：报建证工本费：10元。（二）济南市建筑市场需办理的手续1.建设工程施工、监理招投标（1）承办部门：招标代理公司或开发商、市招标办（监督职责）（2）申报资料：计
16、委计划批文；市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查意见书；建设用地规划许可证；建筑工程规划许可证；报建证；施工单位应当具备营业执照、资质证书、安全资格证书等证件；从事招标代理、工程造价咨询及经济咨询业务的中介机构具有相应资格，持有有关证明、证件。（3）申办程序：招标单位提出招标申请；市招标办审查招标单位资格及招标文件；发布建筑工程招标公告；投标单位提出投标申请；招标单位预审投标单位资格并优选投标单位；确定评标和定标方法；向投标单位发放标书；确定评标组织；投标单位投递标书；开标、评标、定标；发布中标公告、取得中标通知书；签订、审查鉴证合同；核定工程定额取费标准；
17、分别办理注册登记施工队伍、审查其他事项；集中收缴有关规费；按照招投标法的有关规定，在市招标办登记备案。备案资料包括招标情况说明、开发商的招标文件、中标单位的投标文件、评标的原始记录、中标通知书。（4）办结时限：审查招标单位资格、招标申请书和招标文件，在三日内完成；评标、定标，一般工程在三日内完成；大、中型工程在七日内完成，特殊工程可适当延长；审查合同，在收到送审文本后三日内完成。（5）收费标准：招标完成后，应缴纳下列费用：工程招标管理费,中标价的0.55；招标公证费，2000元/中标单位。（6）应注意的事项：如开发商自行招标，需提前向招标办申请，经该办同意后方可实施。2.造价、劳保、质量监督、
18、交易信息手续造价、劳保、质量监督、交易信息手续在建筑有形市场仅须交纳费用即可。办结时限，1个工作日。其标准分别为：（1）质量监督费1.4（2）造价管理费0.9（3）交易信息费0.6以上费用的计算基数是：建筑面积*收费基数（收费基数的标准参见济建工字2002第16号文，详见附录五）（5）劳保统筹费该费用由济南市建筑工程劳保费管理办公室收取，收费标准为建安工程总造价的26。工程造价3000万元以内的须一次缴清，3000万元以上首次须缴付50%以上，分期缓交不超过两次。（三）施工许可证的办理1.承办部门：济南市建设委员会2.申报资料：报建证；计委立项批文；市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；施
19、工合同备案登记表；质监委托书；监理合同鉴证；施工单位安全报监书；总包单位中标通知书；建筑工程质量责任卡；施工许可申请表。3.申办程序：开发商领取、填报济南市建设工程施工许可申请表、工程质量责任卡、质监委托书；将上述三表连同其它申报资料送建筑有形市场市建委窗口办理审批手续；交纳墙体材料节能费和散装水泥保证金后，领取施工许可证。4.办结时限：自收到申办资料，并缴纳墙体材料节能费和散装水泥保证金之日起，5个工作日内，核发建设工程施工许可证5.收费标准：在此阶段，需交纳墙体材料节能费，10元/平方米；散装水泥保证金2.5元/吨。6.应注意的事项：施工许可证实行一个单项建设工程，实行一份施工许可制度；施
20、工许可证分为正本、副本，正本由开发商保存，副本由施工企业保存，作为竣工验收资料。7.施工许可证办理程序图（见程序图四）第四小节 房屋预售许可证的取得字节第四小节房屋预售许可证的取得一、概述我国实行商品房预售许可证制度，开发商进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记手续，取得商品房预售许可证。二、实施程序1.承办部门：济南市拆迁管理办公室2.申报资料：商品房预售申报表；土地使用权证书；按提供预售的商品房计算投入建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证明材料；开发资质等级证书和开发经营许可证；工程施工合同；预售商品房分层平面图。3.申办程序：拆迁
21、办收到申请后3日内对申请材料进行初审，并进行现场查勘。2.初审和现场查勘合格的，办理预售许可。4.办结时限：收到申报表和申报资料后，7日内办理完毕。第五小节房屋权属证书的取得一、概述我国实行房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书是房屋所有人依法拥有房屋并对房屋行驶占有、使用、处分、收益权利的唯一合法凭证。工程竣工验收合格后，即可办理新建房屋确权登记手续。二、实施程序1.承办部门：济南市房产管理局各区房管局2.申报资料：营业执照或法人代码证；土地使用权证；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；建设工程（质量）竣工验收证明；房屋平面图（房屋坐落平面图、房屋分层分户平面图、房屋分
22、户平面图）。3.申办程序：开发商到房屋所在区房管局填写房产登记申请书，提供规定的资料进行登记；区局房管局对申报资料进行初审，并委托市房屋测绘中心到现场勘测丈量、绘制平面图；符合登记要求的将全部资料一式两份（原件一份，复印件一份），图纸一式三份（有共有权人的按共有人数增加图纸）报市房屋产权登记中心审批签发房屋权属证书。房屋产权登记中心委托区房管局将权属证书发给开发商。4.办结时限：办理各种房屋权属登记，负责初审、复审、审批的区房管局、市房屋产权登记中心等职能部门，应在5个工作日内完成所承担环节的工作事项。对符合规定条件的申报件，权属证书应在15个工作日内办理完毕。5.收费标准：房屋初始登记费80
23、元/套，住宅平房及别墅按每证80元计收。每增加一本权属证书加收10元，地下室不收取登记费。如为自建自用，则不需交纳交易手续费；如进行交易买卖，则须按成交价的0.5%计取交易手续费。第六小节两书制度房地产开发商在商品房交付时，应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书用于明确开发商应承担的保修责任，住宅使用说明书的作用是向业主提示合理使用住房的注意事项。住宅质量保证书的内容：1.工程质量部门核验的质量等级；2.保修范围；3.保修期；4.用户报修的单位；5.答复和处理的时限。住宅使用说明书的内容：1.开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2.结构类型；3.装修
24、、装饰注意事项；4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项的说明；6.门、窗类型，使用注意事项；7.配电负荷；8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项说明；9.其他需要说明的问题；10.住宅中配置的设施、设备，生产厂家的使用说明书。应注意的事项：1.“两书”的交付时间为：商品房交付的时间；2.商品房的保修期以将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算；3.两书制度执行1998年建设部颁布的商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定。第三节与市政设施的接驳一、概述房地产开发项目在项目立项，列入固定资产年度投资计划后，
25、即可与自来水公司、供电公司、热电公司、煤气公司、市政养护部门进行接触商洽，起草协议，办理供水、供电、供热、供气、排污的手续，并按规定支付有关费用。此外，在建设施工过程中，还会涉及到道路挖掘和道路占用等方面的问题，在此一并说明。二、实施程序1.与自来水设施的接驳（1）承办部门：济南市自来水公司（2）申报资料：用水申请报告；总平面图；施工现场周边地形图。（3）申办程序：用水申请报告，到生产技术科办理申请开户手续；申请手续批复后，到规划设计室办理勘察、设计事宜；签订协议并缴纳自来水增容费、勘察设计费。等待工程公司安排施工。（4）办结时限：执行双方协议的有关规定。（5）收费标准：用于销售的房屋所用水表
26、按生产标准收取增容费，自来水公司根据建筑物的性质和体量，配备总表，收费标准以总表表径的大小确定。详见附表三；勘察费50元/表；设计费可协商解决，自来水公司内部标准为取接水工程造价的4.5%；施工费用按自来水工程公司出具的施工结算值计取。（6）应注意的事项：开发商用于居民回迁的水表按生活标准收取增容费；批准开户的用户申请只在当年有效，跨年度的需重新办理申请；对用户规定：一个门牌号只能装一块水表，楼房住房只能以单元为单位安装水表；由自来水公司总水表供水的用户，以进户总水表为界，水表以外的管道及设施归自来水公司负责维护、管理；水表以内的管道及设施归用户或产权单位负责维护管理；对进户总水表及表井，用户
27、有责任进行保护。2.与天然气（管道煤气）系统的接驳（1）承办部门：济南市管道煤气公司（2）申报资料：申请开户书；标准层1：100平面图、剖面图；1：500地形图及用气建筑2个坐标高程点（市测绘院测定的坐标高程点）。（3）申办程序：申请报告，注明开户的地址、用气性质、户数、联系方式，到用户处理处办理申请开户手续；完成开户手续后，签订天然气（管道煤气）工程协议，由煤气公司进行现场勘察和设计；工程施工由煤气公司负责，在规定的工期内完成施工任务；工程竣工后，由管道煤气公司安检人员进行通气点火。（4）办结时限：执行双方协议规定的有关条款。（5）收费标准：开户费：1980元/户，另外还有总额约为50元/户
28、的点火通气费和保险费。此费用通过协商可减免。3.与供电系统的接驳（1）承办部门：济南市供电局（2）申报资料：项目的立项批文；有关的用电资料，包括用电地点、电力用途、用电性质、用电设备清单、用电负荷、保安电力、用电规划等；按市供电局规定的格式填写的用电申请。（3）申办程序：到市供电局服务大厅提交用电申请及其它申办资料，办理手续。签订供用电合同（协议）签约、缴纳相关费用。（4）办结时限：供电企业对已受理的用电申请，确定供电方案，在下列期限内正式书面通知用户：居民用户最长不超过五天；低压电力用户最长不超过十天；高压单电源用户最长不超过一个月；高压双电源用户最长不超过二个月。若不能如期确定供电方案时，
29、供电企业应向用户说明原因。用户对供电企业答复的供电方案有不同意见时，应在一个月内提出意见，双方可再行协商确定。（5）收费标准：新装增容供电工程贴费用户新装或增加用电，在供电方案确定后，向市供电局缴纳供电贴费。2002年初，国家计委经贸委联合下文取消供（配）电工程贴费（参见供电行业信息第182期，中国电力企业联合会供电分会秘书处编），济南市供电局目前的做法是对10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部缓交；特殊用户（双电源、临时用电）须与市供电局签订协议，待正式文件下来后，再按规定执行。（6）应注意的事项：新建受电工程项目在立项阶段，开发商应与供电企业联系，就工程供电的可能性、用电容量和供
30、电条件等达成意向性协议，方可定址，确定项目；供电方案的有效期，是指从供电方案正式通知书发出之日起至交纳供电贴费并受电工程开工日为止。高压供电方案的有效期为一年，低压供电方案的有效期为三个月，逾期注销。用户遇有特殊情况，需延长供电方案有效期的，应在有效期到期前十天向供电企业提出申请，供电企业应视情况予以办理延长手续。但延长时间不得超过前款规定期限。4.与供热系统的接驳（1）承办部门：济南市热电公司各区分支机构（2）申报资料：申请报告，注明开户地址、建筑面积、居住户数等指标。（3）申办程序：提出申请报告；经热电公司同意后，与热电公司签订协议。（4）办结时限：视协议谈判情况而定。（5）收费标准：采暖
31、开户费该费用由区域供热公司收取，按建筑面积计，110元/平米。该费用的标准与区域供热公司有协商的余地。5.与市政排污系统的接驳（1）承办部门：济南市城管局养护处（2）申报资料：给排水施工图（3）申办程序：执图，到城管局养护处办理审批手续。审批结束后，由城管局组织施工。（4）办结时限：视具体情况而定。（5）收费标准：接入市政管网的费用，视具体情况而定。（6）应注意的事项：该部门执行规章有弹性，收费标准可与其商洽。6.道路占用审批手续（1）承办部门：济南市城管局市容处（2）申报资料：临时占用主、次干路审批表一式五份；位置示意图；平面图；临时设施效果图一式二份。（3）申办程序：需要占用主、次干路机动
32、车道、非机动车道、人行道、隔离带及其他附属设施的，应向市公安交通管理部门提出申请。同意占用的，申请人持批准书及申报材料到市城管局办理审批手续；需要占用主、次干路以外城市道路的，到区建委办理审批手续；需要占用街头空地、广场、道路绿地的，按道路分类直接到市城管局与区建委办理手续；占用道路绿地的，还应按有关法律、法规的相关规定办理。（4）办结时限：7个工作日（5）收费标准：视具体情况而定。7.道路挖掘审批手续（1）承办部门：济南市城管局市容处（2）申报资料：建设工程规划许可证；施工图纸；其它有关文件。（3）申办程序：需要挖掘主、次干路机动车道、非机动车道、人行道、隔离带及其他附属设施的，应向市公安交通管理部门提出申请。同意挖掘的，申请人持批准书及申报材料到市城管局办理审批手续；需要挖掘主、次干路以外城市道路且面积小于50M的，到区市政工程设施管理部门办理审批手续；需要挖掘街头空地、广场、道路绿地的，应向市城管局提出书面申请，按道路分类直接到市城管局与区建委办理手续。挖掘道路绿地的，还应按有关法律、法规的相关规定办理。（4）办结时限：7个工作日（5）收费标准：视具体情况而定。