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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作新南城芙蓉南路板块房地产市场报告新南城基本情况： 目前，长沙房地产开发已进入板块竞争阶段，消费者往往先认同板块的共性，后再选择项目的个性。新城南板块以新省政府为圆心，以新芙蓉南路为纵轴，湘府路为横轴，辐射南北四个方向形成一个椭圆形区域。新南城位于长株潭对街的核心区域，在长株潭一体化，城市轻轨，半小时经济圈的背景下，根据长沙市城市总体规划（20032020）文件规划，新南城将建设成一个基础设施完善、区域布局科学、生态环境优美、产业结构合理的新城区。建成后，新南城将成为21世纪人与自然和谐发展的新型生态城、生态型的省级行政文化中心、长株潭核心区
2、域的高尚住宅区和长沙最富吸引力的城市休闲场所。 新南城发展前景广阔。首先，南城有着得天独厚的发展优势：南郊公园、省森林植物园均是天然“绿肺”，山林水体保持完好，傍湘江长达公里，生态环境十分优美；其次，南城的自然环境也使得其他地段望而兴叹，高岗丘陵与凹陷平原交错，植被丰富，山水相映，目前人口密度相对较低，但据省统计局预测，未来数年内，将有数十万人迁居城南；再者，南城的城市基础设施条件好，路网初具规模，基础设施齐备，水电供应充足。 另根据位于新南城板块内的天心区长沙天心生态新城20042007年规划建设发展纲要，在天心生态新城范围内，将由中南大学铁道学区、湖南广播电视大学、经济干部管理学院，以及市
3、委党校、湖南女子大学等多座全日制大学形成一个高等教育区，对该片的规划严格管理，确保建设的品位和优势，提升天心生态新城文化档次；同时，将以省政府机关新址和文化广场为核心，陆续建设省青少年活动中心、省文化厅群众艺术馆、地质博物馆、科技馆、省交通厅指挥运输大楼、武警边防部队、国家审计署长沙站、省地税局、省工商局等办公楼，从而形成有较强辐射作用的行政文化区域。 特别是2004年在省府南迁及韶山南路改造扩建通车后，南城土地价格上涨迅速，8年以前，一亩地才8万块钱，现在已达近100万一亩。2005年下半年南城房地产的推出量约为50万平方米，而2006年上半年的供应量就目前估算已有63万平方米，其上涨的幅度
4、将超过20，未来一段时间内，该板块所面临的竞争环境将日趋激烈。 芙蓉南路基本情况： 2004年3月，全长10.4公里，路幅宽达100米的芙蓉南路正式通车。芙蓉南路中贯南城环线，南至大托铺机场口与107国道相接，与五一大道、劳动路等交织成四通八达的交通网络。今年3月8日，全长6.5公里的长沙市芙蓉南路暮云段正式动工建设。芙蓉路号称全国最长的城市主干道，待暮云段今年年底建成后，其总长度将达到60公里左右，直接株洲、湘潭主轴线。芙蓉南路暮云段工程建设总投资3.5亿元，北起芙蓉南路第四段，南至规划中的四环线，今年12月31日全面竣工。按照规划，芙蓉南路暮云段将于2007年与湘潭市岳塘区的昭山大道、板塘
5、大道实现对接。这一主通道南北走向，长约10公里，总投资4.8亿元，将于2007年全部建设完毕。它将成为贯穿长沙市南北的城市主干道，接壤株洲、湘潭主轴线，加速长株潭一体化建设，成为促进三市经济社会发展的快车道。 目前，芙蓉南路板块楼盘价格区间在每平方米2500元至3100元左右，价格涨幅平稳。该板块周围目前已集中了上庭苑、华菱香墅美地、高峰锦园、满庭芳、都市绿洲、天际湘府、佳鑫园、天鸿小区、新华盛丽园、鑫远名邸、东方名都、中洋橘郡、标志商务中心、比华利山、新城国际公馆、君临青园花都、鹏程小区、天下城、长沙奥林匹克花园、柠檬丽都、申奥美域、天城泰祥苑、湘府东苑、富景园、宏宇南国嘉苑等26个地产项目
6、。这26个地产项目在2006年的推出的总建筑面积将达180多万平方米。其中，长沙奥林匹克花园、中洋橘郡、比华利山、柠檬丽都、华菱香墅美地、天下城的供应量占据总量的40，26个地产项目共占整个长沙市2006年预计供应量的1/4左右。 同时，芙蓉南路板块也是长沙地产版图中产品最为丰富的板块之一，类型囊括高层住宅、多层住宅、花园洋房、别墅以及商务楼，差异化竞争态势日渐显现。以下是该板块内几个主要地产的项目的基本情况： 项目名称：BOBO天下城 工程进度：在建中 开发商/发展商：长沙金秋房地产开发有限公司 公交线路：134、105路 项目概况：项目位于天心区芙蓉南路，与中南大学等高校隔路相望，座拥三市
7、融城规划地带的桥头堡位置，由4栋接近100米高度的高尚住宅、商务综合楼组成，建成后将成为新长沙和南长沙的地标建筑。BOBO天下城的产品设计采用先进的环保思想，住宅采用9米层高的空中庭院和近100米高的双通风天井，成为长沙首例“会呼吸的住宅”，商务综合楼采用框架结构的“蒙太奇”设计思想，并开创长沙“百变商务空间”的先河。 技术指标： 总建筑面积：约20万M2 总户数：近800户 容积率：4.2 户车比：1：1.5 绿化率：40% 层数：31层 项目类型：综合用房 面积区间 约40260 M2 主力面积 90130 M2 主力户型 三房二厅 均价 待定 周边配套： 中南大学、省电大、经济管理学院、
8、南郊公园。 特色： 位置得天独厚，产品有特色，营销有亮点。项目名称：长沙奥林匹克花园 工程进度：在建中 开发商/发展商：湖南湘天房地产开发有限公司 公交线路：805、134路 项目概况：项目位于长沙市中央政务区的核心地段湘府路中段，紧邻湖南省政府、天心区政府等政府职能部门。本项目自北向南呈长方型布局，住宅依山而建，户户朝南，以小高层为主，是独一无二的城市中心地社区。 技术指标： 总建筑面积：5.2万M2 总户数：366户 容积率：1.7 户车比：1：1 绿化率：50.5% 层数：12层 项目类型：商品房住宅 面积区间 85220 M2 主力面积 112122 M2 主力户型 三房二厅 均价 待
9、定 周边配套： 体育公园、奥林匹克博物馆、天心区政府、农博会展中心、地质博物馆、省青少年活动中心、音乐厅、环保工业园。 特色： “科学运动，健康生活”，是全国奥林匹克花园的升级版。项目名称：柠檬丽都工程进度：在建中 开发商/发展商：长沙汇丰鸣翠山庄置业有限公司 公交线路：134、105路 项目概况：项目位于天心区芙蓉南路一段418号，长沙大道经济管理干部学院对面。小区用地条件良好，交通便利、原始环境优美，是一个理想的居住用地。柠檬文化，健康住宅；生态型住宅，发展潜力巨大。 技术指标： 总建筑面积：20万M2 总户数：1500户 容积率：1.83 户车比：1：0.5 绿化率：41.7% 层数：6
10、17层 项目类型：商品住宅房 住宅 商铺 面积区间 50260M2 面积区间 1380M2 主力面积 120 M2 主力面积 4060 M2 主力户型 三房二厅 主力户型 70个 均价 2800元/ M2 均价 4750元/ M2 周边配套：小区内幼儿园、小区中央广场、省政府、区政府、经济干部管理学院、铁道学院、电大、42中学、新姚小学。 特色：大学、中学、小学（规划中）、幼儿园等教育一体化。各户型拥有大开间、方正实用的特点，户户南北通透，采光通风良好。项目名称：满庭芳 工程进度：在建中 开发商/发展商：湖南省中欣房地产开发有限公司 公交线路：134、145路 项目概况：项目位于地质402队的
11、西侧，地块西临刘家冲路，北临友谊路，南临邵高路，三面环路。用地周边多为商品住宅小区和单位自建的职工住宅，沿友谊路已经基本形成天心住宅街区的雏形。定位为中高档住宅小区，整个住宅小区都采用18层的板式住宅楼和点式住宅楼相结合的布局方式来组织住宅区的室外空间。 技术指标： 总建筑面积：约12万M2 总户数：780户 容积率：2.8 户车比：1：0.8 绿化率：40% 层数：18层 项目类型：商品房住宅 面积区间 68。31166。24 M2 主力面积 116138 M2 主力户型 三房二厅 均价 2900元/ M2 周边配套：省政府、天心区政府、青园宾馆、42中学、青园小学、铁道学院、经济干部学院、
12、市中心医院、女子大学、井湾子家具城。 特色：南城中央人文大宅、八大主题景观，两梯两户，板式结构，节能设计。项目名称：申奥美域（二期）工程进度：在建中 开发商/发展商：长沙申奥房地产开发有限公司 公交线路：134、105路 项目概况：项目位于新姚路之南，临芙蓉南路，是政府对于三市融城构思的具体实施者；社区地基呈梯形状、地势北高南低。小区景观设计汲取江南园林精髓，以对景、借景、衬托等典型江南园林的造园技法来极力营造“曲径通幽，别有洞天”的纯正江南园林。 技术指标： 总建筑面积：12万M2 总户数：1016户 容积率：2.47 户车比：1：0.75 绿化率：40.7% 层数： 17层 项目类型：商品
13、住宅房 住宅 商铺 面积区间 84172M2 面积区间 27166M2 主力面积 120 M2 主力面积 30 M2 主力户型 三房二厅 主力户型 3040个 均价 3000元/ M2 均价 待定 周边配套：小区内幼儿园、小区中央广场、省政府、区政府、经济干部管理学院、铁道学院、电大、42中学、新姚小学。 特色：人车分流，江南园林，营造“曲径通幽，别有洞天”的景观意境。项目名称：鑫远湘府东苑 工程进度：在建中 开发商/发展商：湖南鑫远投资集团有限公司 公交线路：134、105、805路 项目概况：项目位于长沙市湘府中路天心区政府东侧，项目设计秉承以人为本的宗旨，整体设计采用半围合试，富于湖湘文
14、化意蕴的自然式艺术园林和周边环境浑然一体。所有户型均是大开间小进深，坐北朝南，南北双阳台，客厅及主卧室全部南向。该项目建成之后将是南城为数不多的精品生态住宅小区。 技术指标： 总建筑面积：8.38万M2 总户数：412户 容积率：3.12 户车比：1：0.8 绿化率：40.8% 层数：117层 项目类型：商品房住宅 面积区间 84.89272.88 M2 主力面积 120130 M2 主力户型 三房二厅 均价 待定 周边配套：省政府、天心区政府；项目配套有南城首座五星级大酒店鑫远国际大酒店、大型会所、购物中心。 特色:毗邻省政府、天心区政府，位于中央政务区最尊崇的地段，具有良好发展前景。项目名
15、称：君临青园花都工程进度：在建中 开发商/发展商：湖南君临投资置业有限公司 公交线路：145、134、107路 项目概况：项目位于长沙市天心区，南临友谊路，西邻青园宾馆，东抵青园路，北邻友园山庄，临街长度为110米，南北纵深120米，东距韶山路900米，西距芙蓉南路750米，距离省政府新址和天心区政府距离仅1.5公里。 技术指标： 总建筑面积：4万M2 总户数：242户 容积率：3.29 户车比：1：0.8 绿化率：42.6% 层数：1117层 项目类型：商品住宅房 住宅 商铺 面积区间 130320M2 面积区间 20.58541.49M2 主力面积 140 M2 主力面积 待定 主力户型
16、三房二厅 主力户型 待定 均价 2600元/ M2 均价 待定 周边配套：经济干部管理学院、林学院、井岗小学、湖南广播电视大学、中国成套设备集团、省电力科技院。 特色：环境优美，交通便利。项目名称：新城国际公馆 工程进度：在建中 开发商/发展商：湖南天心实业发展有限责任公司 公交线路：134、105、805路 项目概况：项目位于长沙市湘府中路天心区政府东侧，项目设计秉承以人为本的宗旨，整体设计采用半围合试，富于湖湘文化意蕴的自然式艺术园林和周边环境浑然一体。所有户型均是大开间小进深，坐北朝南，南北双阳台，客厅及主卧室全部南向。该项目建成之后将是南城为数不多的精品生态住宅小区。 技术指标： 总建
17、筑面积：23.4万M2 总户数：1500户 容积率：2.5 户车比：1：1 绿化率：46% 层数：15层 项目类型：商品房住宅 面积区间 90160 M2 主力面积 110160 M2 主力户型 三房二厅 均价 待定 周边配套：省政府、铁道学院、经济干部管理学院、36中、24中、市中心医院。 特色： 毗邻省政府、天心区政府，未来城市中心核心地段，具有较大升值潜力.到目前为止，作为连接长沙现有主城区和新南城的芙蓉南路，还没有形成一个成熟的生活区，地产项目大多正在筹建和建设当中，也致使该路段暂时比较冷清。同时，芙蓉南路板块商业配置还比较缺乏，该板块内目前现仅有一新芙蓉家具广场、一个加油站，在建项目
18、中除湘中海星之都和建工集团住宅区预留若干沿街商业配套及BOBO天下城规划中的近5万平方米的综合商业外，很少有项目规划一定规模的商业生活配套。居而无商或小商林立，将是该板块居民入住后可能面对的主要生活难题。商业配套的规模档次和业态丰富程度，将直接决定本片区居民的生活质量，同时对于本片区的物业价值产生长远影响。 新南城芙蓉南路板块作为长沙城市规划中大长沙的核心板块，有政府机构，有生态，有配套，其未来成长的空间必定非常广阔。而目前占据在此的既有本土实力开发商也有外来地产品牌，在未来项目产品的差异化竞争中，也会不可避免的出现同质产品的激烈竞争，但无疑的是长沙新南城的建设发展的步伐将不可阻挡。 个人建议： 对于已在芙蓉南路板块内拿到地的开发商，建议开发商不要先急于动工建设，要注意做足前期产品定位研究，还可以考虑延长建设期，加强建筑本身的品质。新南城未来的升值前景虽已被普遍认可，一些新楼盘也纷纷推出，但据长沙楼市第一季度销售数据表明，新南城芙蓉路板块还没有一个项目进入销售面积、销售金额及销售套数十强，该板块目前商业配套的不完善和生活社区的不成熟，对此影响很大,人们还在期待着真正成熟的项目出现，希望能有更多的挑选空间。