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1、房地产开发项目治理一、房地产开发项目治理的内涵与意义（一）房地产开发项目治理的寄义房地产开发项目治理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理卖力制为底子，运用系统工程的看法、理论和要领，开发项目建立的全历程按其内在运行纪律进行有效的筹划、组织、协调、监视和控制的治理系统。具体讲，房地产项目开发建立要实现的目标主要包罗结果性目标和约束性目标。结果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功效要求；约束性目标指建立工期、投资限额、质量尺度等。除此之外，房地产开发项目还受都会筹划、土地利用筹划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、筹划、设计、施工、
2、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、办事、情况等几十个部分，近百个单元，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建立是一项庞大的系统工程，必须要有一整套完整、范例和科学的治理包管体系，来统筹和协调开发项目的全历程和确保总体目标的实现。（二）房地产开发项目治理的意义房地产项目治理的意义主要体现在筹划、组织、协调和控制四个方面等。1.房地产开发项目的筹划治理。对房地产开发项目进行筹划治理，能使项目的开发建立有筹划、按顺序有条不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态筹划治理，将工程项目全历程和全部开发运动纳入筹划轨道，项目有序地到达预期总目标。2.房地
3、产开发项目的组织治理。这是指通过职责分别、授权、条约的签订与执行，以及凭据有关执法法例，创建种种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。3.房地产开发项目的协调治理。其意义是为开发项目提供协调调和的大众情况，包管项目开发建立顺利进行。协调治理的主要任务是对开发项目与外部情况、项目各子系统之间，以及项目差别阶段、差别部分、差别条理之间的干系进行相同与协调。这种相同与协调将更有利于睦邻大众干系，吸纳融通资金，寻找质料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工步队，得到市场竞争优势，促进产物销售。在种种协调之中，人际干系协调最为主要，项目经理在人际干系协调历程中处于焦点职位。4.
4、房地产开发项目的控制治理。其意义是有利于对项目的质量、工期和本钱进行控制，并得到最大的综合效益。控制治理主要是通过筹划、决策、反馈和调解等手段，接纳项目剖析，种种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与查验等步伐，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、本钱造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，得到最大的经济效益、社会效益和情况效益。二、房地产开发项目的工程治理房地产开发项目的工程治理是指从项目开工准备到竣工验收的全历程所进行的治理。由于房地产开发项目修建施工与安装任务通常是委托承包给修建施工单元来完成的，所以开发项目的工程治理，主要是以条约治理为手段，运用筹划、组织、协调、控制、查抄、
5、验收等要领，对开发项目施工建立中的技能运动和经济运动，凭据国度尺度、范例和条约划定的目标，进行严格监视、控制和治理，以确保开发项目总体目标的最终实现。（一）工程施工治理对付房地产开发企业来说，开发项目的修建施工和修建工程安装是生产阶段最主要的任务，它不但决定开发企业能否为社会提供优质的房地产产物，并且从经济角度阐发，施工阶段的投入和开支远高于准备阶段。因此，有效的施工治理也是公道节约开支、提高房地产开发项目投资效益的要害环节。鉴于上述特点，房地产开发商的工程施工治理运动可以总结归纳为一个系统模型，如图所示。这一工程项目治理系统包罗人、财、物控制系统，工程进度筹划控制系统，质量控制，条约履行包管
6、系统，经济效益包管系统等五个子系统。所以，只有五个子系统的协调有效运转，才气使一个房地产开发项目的施工顺利进行。房地产开发商在工程施工治理中的主要任务如下。1.项目组织与协调事情。一方面，选择施工、供给等参建单元，明确各自在业务往来中应遵守的原则；另一方面，落实项目施工阶段的各项准备和组织事情，包罗落实设计意图、选定施工方案、审定质料与设备供给品种及供给方法。2.用度控制。主要包罗体例用度筹划，审核用度支出，研究节支途径。3.进度控制。主要进行进度阐发，适时地调解筹划，协调各参建单元进度。4.质量控制。提出质量尺度，进行质量监视，处置惩罚质量问题，组织工程验收。5.条约治理。对施工前签订的施工
7、条约进行治理，并处置惩罚工程量增减、条约纠纷、索赔等事宜。（二）开发项目的工程施工控制无论是开发住宅小区照旧金融、商业区等，开发的内容组成了一项系统工程。而施工控制是整个开发项目治理的主要内容，也是项目经理的主要职责。因此，必须增强施工控制，以包管开发项目按筹划有序地实施。1.工程进度控制。工程进度干系到建立工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过工程筹划来具体实现。（1）进度筹划的形式。凭据工程项目阶段分别，进度筹划一般分成三类：第一类，客观进度筹划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度筹划，常用横道图法和网络图法表不。横道图法。在时间坐标上用一种直线条表现出各项工程内容和进度的要领，如图所
8、示，空白横道表现某项事情实际耗费的时间。图中A工序已按筹划要求时间完成；B工序已完成约莫60，虽然B的生产按筹划时间开始，但在第四周末中断了，半周后继承事情；C工序第一部分按筹划完成，但事情时间推迟了周，第二部分提前完成。横道图法简朴明了，但看不出各项事情之间相互依赖和相互制约干系，看不出某项事情的提前或落后对整个工期的影响步伐度，看不出哪些属于要害事情。网络图法。其根本原理是首先应用网络形式来表现筹划中各项事情的先后顺序和相互干系；其次通过盘算找出筹划中的要害事情和要害路线，在筹划执行历程中进行有效的控制和监视，包管公道地使用人力、物力、财力，完成目标任务。具体例子见图。图中表现该工程分为两
9、段施工，即段、段；施工为四个工序：土方工程、底子工程、结构工程、装修工程。第二类，总进度筹划。由承包单元的技能部分、筹划部分、质量监视部分等，在项目卖力人领导和羁系工程师主持下体例。凭据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况，求出施工工期，进而体例整个工程的施工进度筹划。总进度筹划也可通过横道图和网络图表现。第三类，单元工程进度筹划。以单元工程为工具进行体例。（2）进度筹划的监测防备进度滑动。定期取得工程实际进展情况，与原进度筹划比拟、查抄，找出进度滑动原因，包管工期定时完成。“进度滑动”虽然是一种司空见惯的现象，但应该引起工程治理人员的高度警惕。（3）进度筹划的权衡、阐发和修订。权衡工程进度
10、的指标有实物量、形象进度、事情量（完成投资额）大概工时数。权衡、阐发与修订事情一般每月一次。2.质量控制。工程项目的质量是设计意图被实现的水平。质量控制是指开发项目治理机构以条约划定的质量目标或以国度尺度、范例为目标所进行的监视和治理运动。质量控制的任务主要是在施工历程中实时发明施工工艺等是否满足设计要求和条约划定，对所选用的质料和设备进行质量评价，对整个工程中的事情质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的水平，与国度有关范例、技能尺度、划定进行比力，并作出评判。工程质量控制事情主要包罗以下几项：（1）对原质料的查验。为包管质料质量，应当在订货阶段就向供货商提供查验的技能尺度，并将
11、这些尺度列入订购条约。有些重要质料应当在签订购货条约前取得样品，质料到货后再与样品比较查抄。未经查验或不及格的质料切忌与及格的质料混装入库。（2）对工程中的配套设备进行查验。工程建立中应确立设备查抄和试验的尺度、手段、步伐、记载、查验陈诉等制度；对付主要设备的试验和查抄，可考虑到制造厂监视和查抄。（3）确立施工中控制质量的具体步伐。查抄各项施工设备、仪器，包管在丈量、计量方面不出现严重误差；严格控制混凝土质量，设立水泥、沙、石和水配比的严格计量手段，专人卖力查验混凝土试块制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的质量查抄和评定要领，以便包管砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按条约划定的技能要求实
12、施。（4）创建有关质量文件的档案制度。3.本钱控制。实施本钱控制是在不影响工程进度、质量、生产操纵宁静施工的前提下，将工程的实际本钱控制在预算范畴内。通常在施工阶段，要不停进行直接用度监测阐发和间接用度监测阐发。（1）直接用度监测阐发。直接用度包罗工程量、工时、机器台班、质料泯灭、工程其它用度支出。对直接用度逐月提出统计报表。将实际用度与工程预算进行比力，并且凭据实物工程量和耗费的比力，盘算出实际工程单价，最后与预算工程单价比力，研究存在的问题。（2）间接用度监测阐发。间接费的预算数量是以直接费为底子，凭据间接费率盘算出的。一经确定就要不停进行监测，接纳步伐来低落施工治理用度的支出，用度支出时
13、要做支出陈诉和支出审计，并要定期将实际用度与预算用度比力，进行有效控制。三、房地产开发项目的工程建立监理（一）工程建立监理的看法工程建立监理简称为工程监理。所谓工程监理就是对建立者在工程项目实施历程中的技能运动和经济运动进行治理，使这些运动及其结果切合有关法例、技能尺度、范例和工程条约要求，实现房地产开发商的预期投资目标，同时使房地产开发商能在开发筹划期限内以公道的造价和及格的质量提供房地产产物给市场消费者。（二）工程建立羁系的条理工程建立监理可分为两个条理，即政府对工程建立的监理和社会对工程建立的监理。1.政府对工程建立监理。这是指政府建立主管部分或被授权单元，对当地域、本部分的工程建立项目
14、，进行统一的、强制性的监视治理，以及对由社会卖力的工程建立监理运动实施监视和治理的历程。政府对工程建立项目的监理是从宏观上、纵向上强制性实施的。这一监理事情由国度建立部卖力，在其下设立有建立监理司作为具体办事机构，地方各级政府的建立主管部分，下设建立监理处、科、室作为办事机构。它们的主要职责是：制定法例、规章、条例细则并组织实施；审核批准和治理工程建立监理单元；审核监理工程师资格；到场审批开工陈诉、工程竣工项目验收；到场重大工程事故的处置惩罚等。2.社会对工程建立监理。社会对工程建立监理主要是从微观上、横向上通过委托方法实施工程监理，其主要监理机构有：工程建立监理公司或事务所、工程设计单元、科
15、研单元、工程建立咨询公司等。房地产开发商可以委托一个监理单元，也可以同时委托几个监理单元对其开发项目进行工程建立监理。工程监理范畴可以是开发项目建立的全历程监理，也可以是阶段性监理。社会性工程建立监理单元在担当开发商委托后，须与开发商签订监理委托条约后，方能对开发项目进行工程建立监理。（三）工程监理的内容1.工程进度监理。即监理单元受建立单元或业主委托，对工程进度情况所进行的监视治理运动，以包管施工工程凭据条约中预定方案和支付时间完成。主要任务是对项目建立周期进行具体的论证，体例项目总进度筹划和阶段详细进度筹划，监视阶段详细进度筹划的执行，对施工现场进行调研和阐发。2.工程质量监理。是监视单元
16、受建立单元或业主的委托，以条约划定的质量目标或国度范例对项目质量进行监视和治理的运动。通常涉及的内容如下。（1）委托方与监理方要凭据国度有关划定签订质量监理条约。明确监理目标及监理事项，依照条约划定提供建立项目最终产物。（2）进行质量控制。凭据设计要求和条约划定查抄施工历程中的工艺、质料、设备情况。（3）质量包管。对取得的实际质量数据和施工单元履行质量职责的水平，与国度有关划定、技能尺度进行比力，看其是否合乎要求。3.工程条约监理。可以凭据委托方的意图，代甲方准备招标文件，协助组织招标，并同中标单元商签工程承包条约。但主要任务照旧监视条约的实施执行，实时了解并处置惩罚条约执行历程中出现的问题。
17、需要说明的是，在条约监理历程中，监理方与条约有关方的联系均为执法行为的运动，必须接纳书面形式。（四）工程监理的事情步调1.取得监理事情任务。2.与委托方签订监理条约。3.制定监理筹划。4.编写监理事情总结陈诉。四、房地产开发项目的工程建立竣工验收竣工验收是施工历程的最后一道步伐，是全面查验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量及格的物业即投入使用，可以出售或出租给房户。对付预租或预售的物业，通过投入使用，房地产开发商可以得到扣除预付分外的其它款项。因此，竣工的建立项目和单项工程，都应该实时凭据国度有关划定和质量尺度，组织竣工验收。（一）衡宇建立项目的一般竣工验收尺度1.工程
18、项目凭据设计图纸建成，所有粉刷、装修全部施工完毕。2.所有设备（如电梯、采暖通风装置）均按设筹划定安装完毕，并能正常启动，发挥功效。3.上下水道架设完毕，所有沟道、管道通畅，无渗透现象；照明及动力用电事情回路及控制回路结构清晰，操纵方便；室内、外道均已建成；卫生装备、煤气设施均能正常运转、事情。4.整个工程质量经有关部分评定，到达及格以上。核实修建安装工程的完工水平，列出已交工的工程和未完工程一览表；提出财政决算阐发；对工程质量作出评价，对不及格的提出返复兴修意见。5.要求修建物四周两米以内的园地平整，由本项施工所造成的障碍物已清除。（二）竣工验收的步伐1.工程建立完成后，施工单元向开发商递交
19、竣工陈诉，设计、施工单元向开发商提交图纸。2.开发商验收。开发商凭据图纸、隐蔽工程验收资料、要害部位施工记录，开端查验工程施工质量。3.配合验收。以开发商为主，组织用户、施工单元、设计单元、建立银行、质量监视等单元配合查抄，评定工程质量、技能资料和竣工图纸。单项工程经过配合验收，验收及格者由验收单元填具验收证书，由质量监视部分发给工程质量品级证书。总体开发项目建立完毕后，经过配合验收，还要进行综合验收。4.体例工程决算。竣工决算是反应项目实际造价的技能经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。每项工程完工后，承包商在向开发商提出有关技能资格和竣工图纸的同时，都要体例工程决算，治理财政结算。工程决算应在竣工验收后一个月内完成。5.体例并移交竣工档案。开发建立项目的技能资料和竣工图是使用单元进行治理和进一步改革、扩建的依据，是都会进一步生长的重要技能档案。开发项目竣工后，要认真整理和清绘竣工图纸等，并按划定移交给使用单元和都会建立档案馆。