《新编物业管理案例分析大全（.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新编物业管理案例分析大全（.docx（169页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、物业管理案例分析编辑：zz代收煤气费是方便业主吗？一物业公司与煤气公司同属于团体下属单位，恒久以来一直是物业公司代收煤气费，已经形成一种习惯，因此物业公司并未与业主签定代收代缴协议，而宽大业主恒久也担当了这种办事。一直也没有业主提出异议，物业公司自认为是为业主提供了方便。一天，一位业主气势汹汹打来电话，责问为什么帐上被多扣了1000多元，物业公司告之是扣的煤气费，业主很生气，说我有授权你们了吗？我有委托你们了吗？要求尽快赐与复兴。物业人员马上去确定煤气公司是否与物业公司签订委托协议，在确定后，打电话给该业主：首先体现诚挚的歉意，物业公司在手续不完备的前提下扣款，是不当当的，如果业主同意，我们可
2、以把扣的款推给他，让他自己去交煤气费，并体现今后以后，物业公司不再代扣煤气费，由煤气公司自行收取，并征求业主的意见，另有哪些事情需要完善。在听了这一席话之后，业主立即体现既然扣了，并且他也用了煤气，就不消再推了，把发票开给他就好了，态度也和缓了许多。反思：物业公司做事一定要有执法依据，不能想固然的以为是为业主提供方便而忽略了执法手续。非典消毒灯管的控制 一个周日的早上，接到治理处电话，说因为电梯内用于消毒的紫外线灯管在消毒后未定时封闭，早上六点一业主送老婆去上班，出电梯时才发明紫外线灯未关，非常气愤，投诉到治理处，说紫外线灯照射对人体是有害的，可能对他们的身体造成了伤害，并且他们正筹划要孩子，
3、要求治理处给一个说法。在我们小区内的所有电梯都安装了紫外线灯管，专门用于消毒，是非典时期的重要预防手段。每天午夜无人收支时定点对电梯进行消毒，消毒时电梯门必须封闭，并且要有标识。这一次是一位新交班的保安人员消毒以后在打开电梯门时忘记关灯，造成不应该的问题产生。 如果你是治理处主任：如果处理惩罚比力恰当？案例很好。紫外线灯这个案例说明：1、治理处平时与这位业主的相同不错；2，员工事情有明显的失误；3，治理处主任处理惩罚恰当。事实上短时间的紫外线照射对身体是没有什么影响的，对孕妇也没有什么干系的，固然，如果直接肉眼看了会引起电光性眼炎。业主只是要个说法，也非常容易理解。第二个我想该强硬时就强硬，不
4、然治理总是做不下去的。如果我是治理处主任，我是不会致歉的，赔偿更是无从谈起。做物业治理，被威胁出门小心也不是一次二次的事了，呵呵，自己的事做得正，没有什么可怕的。一定要致歉吗？ 一高层楼宇门前的消防通道上经常停有许多摩托车和自行车，为此，治理处多次出通知都不见成效，于是，决定对停放在消防通道上的车辆进行锁车，以缓解消防通道被占用的问题，并事先在大堂通告栏贴出通知，明确从克日起将对停放在消防通道上的自行车和摩托车接纳锁车治理。一业主为了自己方便，经常喜欢顺手把摩托车停在楼栋门前的消防通道上，该日，又象以往一样停在了通道了，下午治理处锁住了他的摩托车，他来骑车时发明车被锁，非常生气，当保安员打开锁
5、后，他拿起铁锁欲砸保安员，被旁边的业主给制止住了。并冲进治理处大吵大闹，要求主任给他赔礼致歉，并赔偿他的损失。并威胁主任说如果不满足要求，主任出门就会有危险。如果你是这位治理处主任，你会怎么处理惩罚？接纳的解决步伐是：眼看那位业主短时间内是不会妥协，一直喋喋不休的在喧华，见此情景，治理处主任摆设两个治理人员陪着他，一边听他颁发不平，一边慰藉劝解他，主任自己则悄悄的走开了，因为对持下去是不能解决问题的。过了一会，两位治理人员连哄带推的把业主给送走了。第二天，一看到这位业主，主任非常热情的和他打招呼，就当什么事都没有产生过，今后和这位业主相处得很好。钥匙治理需谨慎 D栋陈小姐反应在装修期间家里曾丢
6、失东西，而治理处生存有她的一把钥匙，因此治理处有偷盗的嫌疑。原来该业主在治理入伙时治理处只交付给她四把入户门钥匙，她一直以为入户门一共就四把钥匙，在装修结束入住时换门锁才知道应该有五把钥匙，来治理处查询，前台人员报告她是应该有五把钥匙，并为她找出了另一把钥匙。她感觉自己被蒙骗了，说装修期间曾有一把电钻和一桶油漆被盗，而治理处一直还存有她的钥匙，因此对付被盗治理处是有责任的。对付此类事件，你筹划如那边理惩罚？接上一案例：其时业主留下钥匙是为了方便租户看房，在看房的历程中治理处发明该房有严重的返水现象，由于还在保修期内，因此摆设修建单位维修，希望尽快在短时间内解决问题，就没有通知业主，希望能不惊动
7、业主。由于施工队的拖延，还未完成维修时，业主来看房发明衡宇被打了一个洞，非常生气，认为是侵犯了他的权利，要治理处给一个说法，并说要请律师，要求赔偿。治理处把该情况与生长商的售后办事中心协商，与业主约好时间一起去现场查察，但未告竣一致的解决方案。业主对峙要赔偿，预计开发商是不会赔的，最后又是物业公司的事。治理处犯了一个低级的错误.1.如果业主主动将钥匙放在治理处，治理处也按要求作了登记，那么钥匙问题就不是个问题.2.如果治理处首先发明了泛水之事,并实时与业主取得联系，待征求意见后在行事,相信不会是这个结果。“钥匙治理需谨慎”的下文：该业主的衡宇已经装让，而返水的问题是因为施工质量造成，理所固然应
8、该由修建单位来赔偿，业主要求比力夸张，张口就要80万的赔偿，但这是不可能的，虽然现在还没有告竣最后的结果，但公司已决定免去该业主入伙一年多的治理费，共计3万多元，至于最后的处理惩罚方案，地产售后办事中心和修建单位正在商谈之中。消防通道的车辆治理 某小区是一个高层住宅小区，由于设计时小区的楼宇电梯没有连接到地下停车场，小区实行人车分流，因此要求业主回家时要先把车停进停车场，再从各栋楼宇的出口走回大堂电梯，这种设计给小区的车辆治理带来了一些困难。经常有业主因为要卸下重物大概要把老人和小孩下到楼口，而把车直接开上地面，停在消防通道了，大多数车主都能尽快的把车开走，但小区的路面照旧经常停有许多车辆，为
9、此，治理处想了许多步伐，对停车时间凌驾15分钟的车辆就要求车主把车停进停车场，通往停车场和进入小区路面共用一个入口，治理处入口处设置了断绝物，阻止车辆直接开进小区路面，如果要进入小区路面，必须在停车场去调头，再从停车场的出口开进小区路面，这就给一些经常要直接将车开到楼门口的业主增加了麻烦，因此惹恼了少数几个不肯走路的大老板，并为此提交书面意见给治理处。而另一方面，又有许多业主在公司对外的网络留言板上严厉批评小区的车辆治理不善，致使地面消防通道经常停放许多车辆，治理处很难做到让两类业主都满意，保安员还经常因为对峙车辆治理原则与长时间停放在小区路面车辆的车主产生争执，很让人伤脑筋。 对付治理中出现
10、的问题，只能疏不能堵。为了妥当的解决好车辆治理问题，要利用业主自己的力量来治理，治理处专门针对该问题做了一次业主意见视察，听取业主的意见，接纳大多数业主的意见来治理。最后意见视察的结果和治理处一直接纳的治理要领完全一致，说明大多数人照旧赞成治理处的治理要领的，今后我们就可以名正言顺、大胆的去制止乱停车的业主了。原来是下水管上有个洞！ 中午12：30分刚开完例会，走到办公室门口时B栋值班员反应E栋13A业主打来电话说他们家漏水。 我急遽赶到E栋打对讲给业主，但业主说你们照旧找专业人员来，你又不懂来了也处理惩罚不了，我说我虽然不懂，可我也要看一下具体的位置才气知道找哪些人来处理惩罚。我进去一看，客
11、人卫生间的管道井下面离地面五公分处已凿开了一个长约六公分的口，水从小口里面流出来，走廊、主人房衣帽间、主人房卧室的木地板已掀起一部分，装修公司的人在现场已查了一个上午。我一看情形不对，赶紧打电话给修建单位的卖力人、水工来查找问题。其时把管道井的上面和下面打开查找都无结果，猜疑是地上埋了水管，经询问装修公司工人和现场人员的查找都确认没有。经过一一排察，直到下午6点时，阐发出有可能是楼上的地漏下水时管道漏水，果不其然，到14A做试验发明，只要上面下水，连到13A卫生间的下水管就会漏水，问题就出在14楼到13楼这一段下水管，找到了漏水的源头就好办了。我马上找电话给地产客户办事中心，同时对现场进行了拍
12、摄。客户办事中心来人寓目现场后，我们立即把坏的那段管道换掉，先把漏给堵住。当坏的管道被取下时发明管道反面有一个不规矩的小口，旁边有几条清晰的裂痕。经客户办事中心介入，修建单位、地产、物业公司三方代表加入进行阐发，确认这是在施工历程中造成的问题，一切损失由修建单位包袱（包罗墙纸、木地板、瓷片、人工费共一万多元）。由于处理惩罚实时，较快的找出了原因，淘汰了业主的损失，也掩护了物业公司的利益，并与业主进行了很好的相同,业主非常满意，高度赞扬我们治理人员办事非常抵家。如那边理惩罚停车场的监控盲点？一业主李小姐向中心投诉，车在停车场内停车期间，车被刮花了。经中心有关卖力人查察录像，车停放的位置为闭录监控
13、的肓点，无法查获结果。最后，中心卖力人只能如实说明原因，此处为停车场的肓点，只能很歉仄的向业主解释。业主最后也很不情愿的担当这事实。不幸的事，总是接踵而至，半个月已往，同一业主，在同一个停车场，但这次却在差别的位置上，车又一次给另一辆车刮花了。最后，经过查录像带，发明此停车位又为一个监控的肓点。对付停车场的盲点，监控器总是照不到，在现有设施无法进一步革新的情况下，如何淘汰该类事故的产生？处理惩罚业主投诉的本领（一） 某物管人员在欢迎一业主投诉，因业主所提问题欠好赐与明确复兴，业主不满意，情绪比力冲动，这时，该物管人员的上司过来向业主询问情况，物管人员见来了救星，如释重负般的赶紧脱身，把问题甩给
14、了他的上司。 评析： 物管人员的上司见业主情绪冲动，自己的下级又很被动，原来是过来平缓气氛，但由于下级的处理不当，而上司又不了解情况，业主不得不又把投诉重复一遍，气氛只能是火上加油。该物管人员的正确做法是：先把上司介绍给业主，然后向上司介绍业主情况，并把业主的投诉内容复述给上司，同时试着与业主聊些其他话题，平息业主情绪，给上司一些思考的缓冲时间，这样才有利于小车将小区门堵了之后昨晚9：00许，突接到值班人员电话陈诉：一无车位的业主（小区内仅能停放40辆机动车，已有40位业主缴纳了停车办事费，除此以外无任何可临时停放位置）欲将小车停进小区内，门卫将其拦在小区外，告之，小区内没有车位，请将车停到其
15、他地方。该业主就地泊车，扬长而去回家了。值班人员再三请他移车让路，他都不予理睬。45分钟后，笔者赶到现场，了解了情况后径直去造访事件主人翁堵车业主。女主人开门后，笔者作了自我介绍，话锋一转说道：小区是我们大家的，业主都有权停放车辆。但是小区的泊位已满，这个问题我们事前已向业主委员会陈诉并书面提请业主注意。所以，您今晚不能站用其他业主的车位，对此，我体现歉意，请予理解；小区的秩序，我们都有维护的义务，您将车堵住小区大门，一旦小区内有事，因您的车辆的堵塞造成问题，谁也包袱不了这个责任；您的车辆在门外，夜间车辆被损、被盗、被公安部分拖走，我们不能包管。女主人在我再三劝说下，发动男主人翁（男主人翁一直
16、未露面，说话）动车。在内外劝说下，男主人翁不得不下楼动车！节外声枝，堵车业主到达现场时，受堵的业主早已报警，民警恰好抵达，民警对其进行了严肃批评，并说清障即将到达（110指挥中的电台指令，在场的业主都能听到）。反过来，笔者又做民警事情，说堵车业主就动车了，请予理解，不要派车。在外界压力下，堵车业主在笔者摆设下将车移到另一个停车场。一场风浪得到解决。业主和保安产生辩论这是个真实的故事，时间：1999年9月X日 所在：北京丰台区怡海花圃 事件产生起因： 26号楼7楼某住户结婚大喜之日，其一朋友将汽车停在大堂的入口，保安员前去要求其将汽车改停其它位置（此大楼正在装修期间），结果得到无理漫骂。保安员在
17、忍无可忍的情况下回应了几句，然后就遭到拳脚伺候。物业公司考虑到业主大喜，就实时处理惩罚并将事态平息下来。下午5：30分，7楼业主领导20多人冲进了物业治理公司，冲进总经理办公室，跳上办公桌，将总经理抵在墙角，并放言谁敢进办公室放到谁。还要求物业公司赔款致歉（晕，保安员连碰也没碰他们）。物业公司总经理临危不乱，有理有节处理惩罚此事。直到110的到来。 事件产生结果： 大家去想 我认为要有以下几点去处理惩罚：1、要先给其讲小区是不允许停车的，虽然结婚是功德但你要想想一个小区，它的地方有限，如果人人都把自己的车停在里面，那你可以想想有什么结果？2、可以这样给业主解释，结婚我们治理处要先祝贺（口头上的
18、），要先把自己的位置放底，在给其讲我们可以破例一次，可以让你停在里面，但有个前提条见就是要听从我们保安的摆设。3、如果车主的车没停好，保安应该礼貌的给其讲，这里是什么消防通道或是人行道不能停，但我们要给他找个地方停车。4、就算他们冲到办公室也不能和他们吵架，必竟我们是搞治理的。1、这件事我看事情的来龙去脉不会那么简朴，因为不管是谁，中国人一般都不会在自己的大喜之日为一些芝麻小事大动兵戈的，在这历程中物业人员或保安很可能说了不应说的忌语。2、对付一些特殊的业主以及一些特殊的场合，我们应该注意处理惩罚的方法要领及语言本领，象这种场合，如果在处理惩罚问题前先恭喜一下客人，我想应该不会有这种事情吧？所
19、谓“伸手不打笑脸人”。3、对付实在蛮不讲理的业主，物业公司应做到有理有节，而不是一味的退让，如果物业公司没有任何不对而业主实在太太过，做出有违法行为的事情的，发起物业治理人员积极地拿起执法武器，用我们的国度呆板维护我们的正当利益！4、此事与本地物业治理照旧外地物业治理应没有任何干系，要害是看你怎样处理惩罚。装修工未带收支证被打昨天下午，在铁营医院放射室外，记者见到了三位被打的装修工。装修工江志义说，三人都是久新装饰公司的工人，这些天都在政馨故里做装修。其时三人在小区外吃过午饭后准备进去，但是被保安阻拦要求查抄收支证，此时只有江炳炉一人带有收支证，保安便差别意另两人进入，“一保安开口骂人”，江炳
20、炉回了一句后，六七名保安冲出对三人拳打脚踢，其中一保安还拿有“1米来长、荧光灯管粗”的铁管“猛砸”。三人中，朱宝峰的伤势最重，右脸颊肿起了一块。铁营医院出具的诊断证明表明，他的颈部、面部、腹壁、右上肢、眼部、鼻部多处软组织挫擦伤。朱宝峰其时被四名保安围攻，“铁管、拳头、脚，都动了，另有人揪头发”。江志义说，大家在政馨故里做了近一个月，“从来没有查抄收支证，这是第一次”。政馨故里一吕姓业主曾在现场对双方予以劝解，他说，其时保安很凶，铁管都打折了，还追出去五六十米打人。吕先生的夫人称，亲眼目睹过好频频保安与装修工人的打斗。保安被骂后才动的手政馨故里一保安报告记者，其时原本是让带证的工人上去，把另两
21、人的收支证带下来接上去，但是“他们不肯，还骂人”。该保安说，因为对方骂人，所以保安才动的手。记者问，谁先动的手？保安说，“简直是我们先动的手，但是他们先骂人也不对”。进展物业赔礼又赔钱政馨故里物业部一秦姓事情人员称，自己对整个事件不是特别了解，但是有划定装修工必须持证进出，同时他体现，无论如何，“打人总是不对”，他体现，安保卖力人正在协助警方视察，“返来后一定会批评保安的”。三工人的工长徐洪志说，按划定工人们收支简直要带收支证，但是“有什么问题可以好好说，可以和装修公司、和业主谈判，但是不能动手打人啊！”昨天下午4时15分，记者在东铁匠营派出所采访时，政馨故里的两位物业卖力人正在派出所担当视察
22、，处理惩罚此事的民警吴先生称，是否立案及如何定性还要看伤情陈诉。在医院查抄时，物业方面没有人员出头。晚8时许，记者与徐洪志联系时被见告，其正在与物业方面协商医疗用度问题。昨晚8时40分，徐洪志联系记者称，在警方协调下此事已解决，物业公司卖力人致歉，并支付了几人的医药费。 厦门水务团体状告物业治理公司一案一审败诉 本报讯厦门水务团体将4家物业治理公司告上法院，要求他们为小区欠下的近百万元水费“埋单”。前几天，思明区法院作出一审判决，驳回了水务团体的诉讼请求，因为物业治理公司只是卖力代收代缴小区水费，不是欠用度户，因此不必为欠费业主缴纳水费。 2001年9月29日，厦门水务团体与福美莱公司、明发物
23、业、长兴物业等4家物业公司签订了一份同城特约委托收款结算水费协议书，约定双方接纳同城特约委托收款的结算方法，用户对当月水费数据有疑问的，可在接到收款凭证5日内到自来水公司治理有关事宜。因此水务团体认为，被拖欠的巨额水费应该由4家物业公司来包袱。 对付水务团体的起诉，福美莱公司黄经理在法庭说，“水务团体告错东西了，欠费的是业主，不是我们物业公司。他们应该考虑和我们配合向欠费的用户催缴，而不应告我们。”黄经理还说，包罗文屏山庄二期在内的许多小区已经水表出户了，具备了直接抄表到户的条件，水务团体可以直接接纳向用户收费的治理方法，而不必再委托物业代收代缴了。其余三名被告也持根本相同的看法。 法院经审理
24、认为，水务团体与物业签订的同城特约委托收款结算水费协议书，虽然约定了双方水费的结算，但实际上用水户并非仅是物业，而是小区内的所有业主。而物业公司履行的只是代收代缴职责，不对整个物业小区所有业主的用水水费负缴纳义务。另外，在本案审理历程中，水务团体并没有提出有关业主已向物业交付水费以及物业自己挪用水费的相关证据。因此，水务团体要求物业公司缴纳水费和滞纳金，不能创建。 业主强占他人车位如那边理惩罚 案例：一天夜里10点左右，某小区地下车库值班保护员小张从监控器里发明，刚开车返来的X号楼的一位业主，将自己的车停在了别人的车位上，该业主有两辆车但只购买了一个车位。小张急遽赶已往劝其将车开走或停到临时车
25、位上，该业主对小张的劝阻不予理睬，将车子锁好后扬长而去。无奈，小张只好求助该业主所住楼宇大堂保护员使用对讲系统同其联系，该业主对大堂保护员的行动先是接纳了不接对讲的方法，厥后对保护员进行谩骂，甚至扬言谁再打他家的对讲，他就下来和谁没完。 再多次对讲无效后，小张陈诉了治理处值班室，办公室值班人员了解到这些情况后，立即同该业主联系，在得到他的同意后，登门造访。首先对保护员重复打对讲对他的影响体现致歉（有理也要先说自己的不是，给足对方面子和台阶，为双方的进一步交换创造了条件），然后向他说明车库内的大多数车位已售出，一个车位只允许停放一辆车，如果占用别人车位，别的业主就会有意见。接着，又特别指出这样事
26、情多了，大家相互效仿，总有一天他自己的车位也会被别人占用的。看到他不绝颔首，值班人员一气呵成，发起他再租个车位来从底子上解决停车问题（不但着眼一时一事，并且争取一劳永逸，这样去做事情就更有效率）。该业主听了这番话，觉得入情入理，便提出要求，让值班人员替他找一个空位租下来。值班人员立即满口允许。 第二天一早，治理人员就同他联系，报告他车位已找好，请他抓紧到办公室来治理。公然，他没有食言，当天下午便来到办公室，顺利地治理了租位手续。 点评： 从该案例中可以看出，办公室值班人员解释开导事情做的很好，以自己的真诚办事和帮业主实际解决问题的态度，把事情圆满的解决了。同时车库保护员小张也做的不错，事情中警
27、惕性很高，在发明该业主违规时，实时上去制止；在业主不予理睬自己时，还能对峙原则继承让大堂保护员资助联系业主，试图让其下来将车开走，今后可以看出小张对事情很认真卖力，但相同方面还欠缺，说话态度有点生硬，虽然多次努力但最终照旧没能将该业主说服。细微之处显灵活一业主投诉，前天刮大风时，他的衣物被吹到二楼露台，求助当值保安，保安称找不到梯子，等清洁工扫除时，顺便把衣物送还业主，但今天业主查察时，衣物已经没有了，问大堂保安，说上午被清洁工扔掉了，业主十分不满，强烈要求中心赐与说法，并要求赔偿。理由是大堂保安没有按他的要求把衣物收回。 此件事虽然是小事,足可以显示出保安员处理惩罚问题的死板，不灵活，原来其
28、时就可以解决的事，最后却弄成了不满意投诉，显示出内部培训的欠缺。感到灯安装案例：小区楼道里的灯要逐步换成感到灯了，但对付成原来说，非常高，所以，治理处决定，逐步调换，如果原有的灯没有坏，业主也不是很要求换的话，暂时推迟换灯。有一业主，发明别的楼层换灯了，自己楼层的灯尽管没有坏，但她喜欢感到灯，于是电话呼来治理员，大声呵叱“为什么我们的灯不给换？”治理员答复了上述理由。说是逐步调换。业主说，要换大家一起换，我就是要换。治理员很生气，一扭头走了，临走时，说，要换就给你换好了，叫什么叫？灯是换了，事情也做了，但业主在年终视察满意度的时候，将此事情提出，并为此将满意度的分数打的很低。住户暂放大众部分物
29、品遗失，治理公司是否有责任？某出租公寓产生一起租户暂存于后楼梯前方的一箱私人物品，被治理公司视为垃圾处理惩罚。物主要求治理公司赔偿2万元，到底治理公司应否负上责任？ 物主为该出租公寓租客，两伉俪租住一个面积约120平方的单位，在其搬入该单位时，由于男租户到外地出差，物业治理公司派员协助女租户搬运行李。在整理其小我私家物件时，女租户想治理公司员工提出要求因有一箱私人物品，包罗一些公司档案资料、小花瓶及电脑软盘等不方便放于单位内，希望能暂时摆放于大众走廊通往后楼梯的前室。其时治理处员工体现该处为大众部位，亦属于消防通道，不能搬放任何物件，但做出通融最多可摆放一星期。女租户遂将该纸箱物品用封条封好，
30、在纸箱外写上租户单位号，以资识别。 一星期很快便已往，该箱物品仍旧放于原位，物业治理公司员工无跟进,“要租户将物品搬离。” 约一个月后的某一天，物业经理作出大楼整体大众部位杂物处理惩罚的摆设，要求保安员在巡视的同时作出违例弃置在大众部分杂物的清点，然后在第二天摆设清洁工将所有杂物作为垃圾处理惩罚，固然，上述的一箱物件亦在处理惩罚之列。 据保安员查抄时所见，有关的一箱物件在其巡视时状态已曾被人打开，内里的东西曾被人翻过，文件及电脑软盘被弃置于地上，因此无考虑到这是一箱有用的物件，因此无特别向物主提出收回的要求。 三天后，物主发明其物品丢失，向治理公司作出投诉，治理公司在接报后，立即到垃圾房寻找但
31、未果。物主遂通过律师向治理公司提出以下的看法及要求： （一）物业治理公司在明知及已批准的情况下擅自将其产业处理惩罚，须负全责； （二）由于其物品被盗（遗失），认为大楼保安有问题，感触不宁静； （三）由于治理公司失职，因此拒付租金及治理费； （四）要求物业治理公司赔偿其损失，人民币二万元。 物业治理公司作出以下回应： （一）员工只同意其存放一星期，并无同意其恒久存放； （二）存放所在为消防紧急走通道，不应摆放任何物件，以造成通道不流通； （三）治理公司有权依法处理惩罚大众部分违例杂物； （四）后楼梯属大众部分，无证据证明其物件被掀开是非法突入者造成； （五）综合上述各点，治理公司并非失职，以此作
32、为拒付租金治理的理由视为不公道； （六）这箱失去的物品对物主而言可能是有代价，但对外人而言不是有代价的东西； （七）既为有如此珍贵代价的东西不应随便放于大众部分； （八）其租住的单位面积120多平方，不可能无处容纳一个小纸皮箱； （九）既然责任不在治理公司，要求赔偿完全不公道。 物主对此不满意，双偏向法院提出诉讼。最后，在法院面前物主同意撤消起诉，及被判须全额支付所欠的租金及治理费。 客观地阐发此案例，有以下结论： （一）治理公司员工不应同意物主将其私人物品暂放于大众地方，此举底子不能包管其物品的宁静，更者是严重违反消防条例划定； （二）治理公司员工代表了治理公司的行为，治理公司不能说这是纯粹
33、为员工的行为不对； （三）客人有类似要求应以书面向治理公司提出，然后由物业经理作出书面的复兴； （四）治理公司在清理什物前应发出通告警告住户将违例的私人物品限期收回，然后待期限事后才作出处理惩罚。 （五）上文中治理公司所作出的回应根本公道； （六）物主违法在先，应自行负上绝大责任。京贸国际公寓保安不识业主辩论中业主遭殴10月9日早上，京贸国际公寓一名业主在进入公寓大堂时，被保安猜疑不是小区业主，双方产生纠纷。业主遭数名保安追打致伤。9日早上8点左右，京贸国际公寓A座业主郭士亮正要进入A座大堂，由于双手提着东西不方便刷门卡，只好请大堂保安开门。郭先生报告记者，保安问他是干什么的，他答复是业主。但
34、是保安不信，并用对讲机呼唤其他保安。郭先生将手中的东西放在地上，拿出门卡来刷，双方产生争吵。郭先生说：“保安拿着对讲机就砸我的头。我力图还手，约莫二、三分钟后，又过来一个保安从身后抱住我。”郭先生挣脱两人后，从A座西面跑进了紧邻的桑拿中心。其时在桑拿中心值班的事情人员小赵报告记者，郭先生跑进来后，发明另一出口的玻璃门锁着，于是踹开玻璃向外跑去。现场情况正好被小区一位姓王的业主拍摄下来。记者通过DV画面看到，郭先生跑出桑拿中心后，十几名保安追在身后，另有一名女士一边追一边大呼：“抓住他！”郭先生说，被追至A座西面后，一名保安认出他是业主，于是拉住要脱手的保安，可他照旧被几名保安踹了几脚。事发后，
35、北苑派出所警方赶到现场。打人的保安称郭先生先脱手打人，记者随厥后到小区物业保安部，一名事情人员称确实产生了打人事件，但谁先脱手他不知情。据了解，事发其时，京贸国际公寓正在进行地上车位的排队认租，原来一直在A座执勤的保安被调至排队现场维持秩序。A座执勤保安换了人，打人的保安刚来2个月。自己冲破玻璃杯划伤自家小孩的脚，物业公司何错之有？ 案例描述： 2004年8月8日20：30某小区网球场业主（一家三口）正在兴高采烈的打网球，啪的一声球把休闲桌上的玻璃杯打坏了掉到地上，小孩在跑已往捡球的时候，不小心踩上去划伤了自己的脚，哇哇直哭！业主火冒“三仗”的投诉到治理处，要求赔偿小孩的医药费和精神损失费？
36、处理惩罚： 会员办事中心主管背上公司的“抢救药箱”马上赶到网球场，（同时通知清洁工实时到网球场清理现场的玻璃碎片）一看伤势不是很严重，一边为小孩包扎伤口一边向业主致歉；随后会所办事员小周又到超市拿了个小朋友们最喜欢的娃娃送给不小心受伤的小男孩，让他不在一个劲的哭，（表是我们对小孩的受伤是很体贴的，在心理上给业主一种亲切感，）此时业主的火气慢慢的小了。借此良机，会员办事中心主管本着“查验自己，体贴小男孩”的心态，向业主很真诚的体现歉意！说：网球场门口的治理划定上我们已经温馨提示了您，“五岁以下的小孩没有大人的照护不得进入网球场，”可能是您没有注意吧！固然这都是我们的事情没有做细，以后我们会增强这
37、方面的办事意识，在主顾/业主来买票的时候，我们的办事人员一定会提醒您！敬请您监督我们的实际行动！会员办事中心主管又把办事员小周叫到跟前说：王先生冲破的那个水杯就算了吧？对不起，王先生，是我们事情没有做细小周说。此时，业主也没要求赔偿小孩的医药费和精神损失费？且还深情的说“其实这事也没有严重到要投诉的份上，可怜天下怙恃心吗？其时看到小孩哇哇大哭，心痛呀！于气之下就投诉已往了”，现在看到你们一心一意的体贴我们，真的感觉到很内疚的！ 点评： 1、业主要求赔偿小孩的医药费和精神损失费，这能说的已往吗？“五岁以下的小孩没有大人的照护不得进入网球场”，在网球场门口的温馨提示牌上写的很清楚，并且是你自己冲破
38、的玻璃杯划伤自己小孩的脚，要明白物业公司不是保险公司，不要以为在小区内买了楼就以为是买了保险，什么事物业公司都要对你卖力任！这完全是业主自己没有照顾好自己的小孩！ 2、从人性化治理办事的角度来讲“为小男孩包扎伤口、送个可爱的娃娃”这是治理公司应该做的，业主/主顾最需要的时候、你能出现资助他，这样同业主之间的干系又迈进了一个新的台阶。 3、最后又当着业主的面，会员办事中心主管把办事员小周叫到跟前说：王先生冲破的那个水杯就算了吧？这也就是在说，王先生，凭据会员办事中心的治理划定，你冲破水杯应该是要照价赔偿，看在你是业主，我们都是“一家”的份上就算了吧！“对不起，王先生，是我们事情没有做细最后小周又
39、说”，这样一来更让王先生无地自容，最后感触很内疚也就是情理当中的事了。关于高空抛物砸坏B座28H疾驰汽车的经过及处理惩罚步伐 事情经过： 2003年4月5日晚21：50，停放在某花圃B座楼下露天车场的粤B58568疾驰汽车被高空抛下的打印机砸坏车门、车窗及车顶，同时抛下的另有折叠式靠背椅、电脑音箱、镜子、小件装饰物等。 应急处理惩罚治理处保护员闻讯后，迅速赶到现场并打电话陈诉给治理处经理。治理处经理立即奔赴事发明场，作出如下反响： 1、立即用警示胶带掩护现场，并派专人治理现场，疏散围观人群。 2、迅速创建突发事件处理惩罚小组并分工：客户办事中心通知车主；技工班安装工程灯协助拍照取证，验证被抛下
40、来的物品种类；保护主管卖力报案到园岭派出所，并在楼下卖力欢迎派出所民警；治理处经理和工程主管分带两名保护员组成走访小组走访B座A型房未装防盗网的住户及上下层业主，录取所闻所见情况，收集证据。 3、将所有情况进行汇总，确立嫌疑人，口头陈诉给上级领导。 4、22：40，民警来到现场，治理处将阐发情况做了报告，强调被抛物品的共性是办公用品的整体性，凭据治理处第一手掌握的资料，民警进入B27A视察取证并录取证词。民警在该户业主家的电脑旁的窗台上，发明一约2cm见方的透明塑料防护罩并照相。 5、将视察结果及历程陈诉分公司领导，并将现场证物收集生存。 6、当天晚上，治理处就视察结果进行阐发验证，发明民警在
41、B27A窗台所取得防护罩的裂痕同现场证物epson C40打印机上的裂痕完全吻合，确认为一个整体，结合当晚走访结果，从而确认该打印机系B27A业主所有并因业主与其家人吵架而被抛下，导致车辆被损（已通知车主对车辆进行维修并告之结果）。 7、第二日，车主修理车辆，维修用度19730元。治理处于4月7日同B座27A业主取得联系，告之事件结果及将要接纳的处理惩罚意见，该业主拒不认可。 相关方的反响该高空抛物事件，小区内业主为之深恶痛绝，为治理处开展视察并取得第一手资料奠基了良好的群众底子。业主在差别的场合都对此行为体现了不满。当治理处人员对现场掩护并拍照取证的时候，B27A业主陈琳小姐来到现场，言楼上
42、可能有人打斗，很吵人。治理处将视察结果告之当事人后，车主认为，车是放在治理地方卖力治理的大众区域被损坏，治理处应履行治理责任，包袱损失赔偿事宜，并体现可以协助治理向责任人追讨。 B27A业主认为，她们没有往楼下丢任何东西，如果派出所或是治理处一定要认为是她们所为，可以接纳任何一种正常的方法来解决。并对治理处人员、派出所人员、车主因视察而进户（已征得对方同意）一事深表不满。 处理惩罚要领阐发 B27A高空抛物行为直接导致B28H业主的产业受损，两户业主成为此产业侵权执法干系的主体。治理处做为大众区域责任治理人，也将进入该侵权执法干系的主体。鉴于此，治理处制定了相应的处理惩罚步伐：上策，将民警所提
43、供的证据向事件双方出示，取得双方当事人的认同，主动履行赔偿和认可赔偿，争取在小范畴内将事件处理惩罚，分身治理处恒久和短期事情开展的顺利性。其次，争取派出所在统领范畴内将此事就地解决。依据刑法的有关划定，当产业侵权额度凌驾一万元的时候，公安部分可以立案并就以刑侦结果为依据，以听证会的形式解决争议。尽量争取派出所出头，将此事迅速处理惩罚。再次，出具证明，由保险公司先行赔付，再提供证据，协助保险公司代位起诉，追究侵权责任人的侵权责任。此法缺点是只能赔付标的额的80，不能全额赔付，差额部分可能要由治理处包袱，而治理处没有包袱此责任的义务。下策，告之被侵权业主B28H，治理处不包袱此次侵权的赔偿责任，但
44、可以协助将侵权人B27A诉至法院，并愿意在此历程中以证人的身份出现，并提供派出所出示的证据，使该事件能尽早解决。此法的缺点是，治理处有可能被作为第二被告出现在被告席，对付不明真相的传媒来说，有被歪曲报道的民众风险，公司在对外形象上有受损的可能。上有受损的可能。设计本“一卫” 业主改“两卫” 案情：楼上业主顾某在衡宇的蕴藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某蕴藏室内的储柜及物品受损。物业治理部分两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。 问题：顾某能否在自己的衡宇内添装卫生设备？ 判决：顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按衡宇的
45、原始结构图，将废水立管的下水管恢复兴状。 依据：上海市居住物业治理条例第三十条划定：“住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当切合都市筹划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产治理部分审批。” 衡宇所有权人使用其衡宇时，必须遵守有关的执法法例，不得擅自改变衡宇的使用性质和功效。顾某擅自在自己衡宇的蕴藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使蕴藏室成了卫生间，改变了衡宇的使用性质，使得楼下业主王某的衡宇渗水，顾某应当包袱民事责任。 外墙开一窗 大楼留一疤 案情：住在19楼的业主卫某，在自己物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙
46、打穿。物业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，继承施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告上法庭。 问题：自己的物业是否就有权随意破墙？ 判决：卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户，恢复兴状；清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。 依据：上海市居住物业治理条例第二十八条第一款第一项划定：“物业使用中禁止下列行为：（一）损坏衡宇承重结构和破坏衡宇外貌。” 作为一个业主，应当遵守有关执法、法例及小区物业治理条约。卫某擅自在自己的衡宇东墙破墙开窗，并由此造成外墙面的污染，严重损坏了衡宇的承重结构，破坏了大楼的外貌，影响了周边的情况。物业治理公司凭据物业治理条例
47、及小区治理条约对卫某接纳制止步伐，维护了其他业主的正当权益。 巨型浴缸入室 衡宇不堪其重 案情：业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米，可放水约4.2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈阻挡。物业治理公司向有关专家进行了咨询，以衡宇楼板无法蒙受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。 问题：购买产业是否都可以安顿在自己的物业内？ 判决：顾某要求将自己所有的浴缸搬入自己物业内的诉讼请求不予支持。 依据：上海市居住物业治理条例第二十七条划定：“业主、使用人应当遵守执法、法例的有关划定，凭据有利于物业使用、宁静以及公平、公道的原则，正确处理惩罚供水、排水、通行、通风、采光、维修、情况卫生、情况掩护等方面的相邻干系。”第二十九条第二款划定：“物业治理企业应当对装修住宅运动进行指导和监督，发明违反本条例第十八条的行为，应当劝阻制止。” 百姓只能在执法划定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分小我私家产业的权利。应当本着宁静、公道的原则使用物业，并遵守执法、法例及业主条约的有关划定。恒久使用巨型浴缸一定对大楼的楼板强度及承重结结构成危害，使大楼存在潜在的宁