肽项目建筑工程系统分析参考.docx
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1、CMC·泓域/建筑工程系统分析肽项目建筑工程系统分析目录第一章 项目基本情况3一、 项目名称及投资人3二、 结论分析3第二章 工程建设程序6一、 竣工验收6第三章 施工阶段工程计价8一、 合同价款调整8第四章 建设工程施工招标投标15一、 施工招标策划15二、 施工招标方式和程序19第五章 招标投标法律法规22一、 招标投标法22二、 招标投标法实施条例28第六章 设计施工总承包合同管理43一、 设计施工总承包合同履行管理43第七章 建设工程勘察设计合同管理48一、 工程设计合同管理48第八章 建设工程监理制度及法律地位55一、 工程监理的含义及性质55第九章 建设工程监理工作内容及
2、主要方式59一、 工程监理工作主要方式59第十章 装配式建筑评价64一、 评价时点与方法64第十一章 装配式建筑特征及发展目标66一、 装配式建筑特征及实施模式66第一章 项目基本情况一、 项目名称及投资人(一)项目名称肽项目(二)项目投资人xxx集团有限公司(三)建设地点本期项目选址位于xx(待定)。二、 结论分析(一)项目选址本期项目选址位于xx(待定),占地面积约57.00亩。(二)项目实施进度本期项目建设期限规划24个月。(三)投资估算本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算,项目总投资29185.38万元,其中:建设投资23534.76万元,占项目总投资的8
3、0.64%;建设期利息463.45万元,占项目总投资的1.59%;流动资金5187.17万元,占项目总投资的17.77%。(四)资金筹措项目总投资29185.38万元,根据资金筹措方案,xxx集团有限公司计划自筹资金(资本金)19727.02万元。根据谨慎财务测算,本期工程项目申请银行借款总额9458.36万元。(五)经济评价1、项目达产年预期营业收入(SP):61200.00万元。2、年综合总成本费用(TC):46463.12万元。3、项目达产年净利润(NP):10803.63万元。4、财务内部收益率(FIRR):29.29%。5、全部投资回收期(Pt):5.15年(含建设期24个月)。6、
4、达产年盈亏平衡点(BEP):18304.77万元(产值)。(六)主要经济技术指标主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积38000.00约57.00亩1.1总建筑面积67804.31容积率1.781.2基底面积22040.00建筑系数58.00%1.3投资强度万元/亩397.502总投资万元29185.382.1建设投资万元23534.762.1.1工程费用万元20370.142.1.2工程建设其他费用万元2567.872.1.3预备费万元596.752.2建设期利息万元463.452.3流动资金万元5187.173资金筹措万元29185.383.1自筹资金万元19727.023.2银
5、行贷款万元9458.364营业收入万元61200.00正常运营年份5总成本费用万元46463.12""6利润总额万元14404.84""7净利润万元10803.63""8所得税万元3601.21""9增值税万元2767.06""10税金及附加万元332.04""11纳税总额万元6700.31""12工业增加值万元22315.33""13盈亏平衡点万元18304.77产值14回收期年5.15含建设期24个月15财务内部收益率29.29%所
6、得税后16财务净现值万元23798.71所得税后第二章 工程建设程序一、 竣工验收建设工程按设计文件规定的内容和标准全部完成,并按规定将施工现场清理完毕后,达到竣工验收标准时,建设单位即可组织工程竣工验收。工程勘察、设计、施工、监理等单位应参与工程竣工验收。工程竣工验收要审查工程建设的各个环节,审阅工程档案,实地查验建筑安装工程实体,对工程设计、施工和设备质量等进行全面评价。不合格的工程不予验收。对遗留问题提出具体解决意见,限期落实完成。工程竣工验收是投资成果转入生产或使用的标志,也是全面考核工程建设成果、检验设计和施工质量的关键步骤。工程竣工验收合格后,建设工程方可投入使用。建设工程自竣工验
7、收合格之日起即进入工程质量保修期。工程质量保修期内发现存在工程质量缺陷的,应及时修复,费用由责任方承担。投资主管部门或者其他有关部门应当按照国家有关规定选择有代表性的已建成的政府投资项目,委托中介服务机构对所选项目进行后评价。后评价应当根据项目建成后的实际效果,对项目审批和实施进行全面评价并提出明确意见。非政府投资项目是否进行后评价由项目单位决定。第三章 施工阶段工程计价一、 合同价款调整在合同履行期间,若发生法律和法规变化、工程变更、项目特征描述不符、工程量清单缺项、工程量偏差物价变化、不可抗力、提前竣工工程索赔等事项,承包双方应当按照合同约定调整合同价款。经承包双方确认的合同价款调整,作为
8、追加(减)合同价款,应与工程进度款同期支付。如在工程结算期间发生合同价款调整,应在竣工结算款中支付。建设工程工程量清单计价规范(GB50500-2013)中关于合同价款调整的规定如下。(一)法律和法规变化招标工程以投标截止日前28日,非招标工程以合同签订前28日为基准日;其后国家的法律、法规、规章和政策发生变化引起工程造价增减变化的,承包双方应当按照有关规定调整合同价款。(二)工程变更1、分部分项工程费的调整工程变更引起已标价工程量清单项目或其工程数量发生变化,应按照下列规定调整(1)已标价工程量清单中有适用于变更工程项目的,采用该项目的单价。但当工程变更导致该清单项目的工程数量发生变化超过1
9、5%时,应调整项目单价。(2)已标价工程量清单中没有适用但有类似于变更工程项目的,可在合理范围内参照类似项目的单价。(3)已标价工程量清单中没有适用也没有类似于变更工程项目的,由承包人根据变更工程资料、计量规则和计价办法、工程造价管理机构发布的信息价格和承包人报价浮动率提出变更工程项目的单价,并报发包人确认后调整。(4)已标价工程量清单中没有适用也没有类似于变更工程项目,且工程造价管理机构发布的信息价格,由承包人根据变更工程资料、计量规则、计价办法和通过市场调查等取得有合法依据的市场价格提出变更工程项目的单价,并报发包人确认后调整。2、措施项目费的调整工程变更引起施工方案改变,并使措施项目发生
10、变化,承包人提出调整措施项目费的,应事先将拟实施的方案提交发包人确认,并详细说明与原方案措施项目相比的变化情况。拟实施的方案经承包双方确认后执行。3、因非承包商原因删减合同工作的补偿如果发包人提出的工程变更,因为非承包人原因删减了合同中的某项原定工作或工程,致使承包人发生的费用或(和)得到的收益不能被包括在其他已支付或应支付的项目中,也包含在任何替代的工作或工程中,则承包人有权提出并得到合理的补偿。(三)项目特征描述不符合同履行期间如出现实际施工设计图纸(含设计变更)与招标工程量清单任一项目的特征描述不符,且该变化引起该项目的工程造价增减变化的,应按照实际施工的项目特征重新确定相应工程量清单项
11、目的综合单价,计算调整的合同价款(四)工程量清单缺项合同履行期间如出现招标工程量清单项目缺项,承包双方应调整合同价款。招标工程量清单中出现缺项,造成新增工程量清单项目的,应按照工程变更有关规定确定单价,调整分部分项工程费。新增分部分项工程清单项目,引起措施项目发生变化的,也应计算调整措施费用。(五)工程量偏差合同履行期间如出现工程量偏差,承包双方应调整合同价款。当工程量增加15%以上时,其增加部分的工程量综合单价应予调低;当工程量减少15%以上时,减少后的剩余部分工程量综合单价应予调高。(六)物价变化1、调整原则合同履行期间,因人工、材料、工程设备、机械台班价格波动影响合同价款时,应根据合同计
12、约定调整合同价款。承包人如要采购材料和工程设备,应在合同中约定主要材料、工程设备价格变化的范围或幅度;当没有约定,且材料、工程设备单价变化超过5%时,超过部分的价格应按照价格指数调整法或造价信息差额调整法计算调整材料、工程设备费。2、调整方法(1)价格指数调整法。因人工、材料和工程设备、施工机械台班等价格波动影响合同价格时,应按下式计算差额并调整合同价款。以上价格调整公式中的各可调因子、定值和变值权重,以及基本价格指数及其来源,应在投标函附录价格指数和权重表中约定。价格指数应首先采用工程造价管理机构提供的价格指数;缺乏上述价格指数时,可用工程造价管理机构提供的价格代替。(2)造价信息差额调整法
13、。施工期内,因人工、材料和工程设备、施工机械台班价格波动影响合同价格时,人工、机械使用费要按照国家或省级建设行政管理部门、行业建设管理部门或其授权的工程造价管理机构发布的人工成本信息、机械台班单价或机械使用费系数进行调整。需要进行价格调整的材料,其单价和采购数应由发包人复核,发包人确认需调整的材料单价及数量,将其作为调整合同价款差额的依据。(七)不可抗力如因不可抗力事件导致的人员伤亡、财产损失及其费用的增加,承包双方应按下列原则分别承担并调整合同价款和工期。(1)合同工程本身的损害、因工程损害导致第三方人员伤亡和财产损失以及运至施工场地用于施工的材料和待安装的设备的损害,应由发包人承担。(2)
14、发包人、承包人人员伤亡应由其所在单位负责,并应承担相应费用。(3)承包人的施工机械设备损坏及停工损失,应由承包人承担。(4)停工期间,承包人应发包人要求留在施工场地产生必要的管理人员及保卫人员的费用应由发包人承担。(5)工程所需清理、修复费用,应由发包人承担。不可抗力解除后复工的,若不能按期竣工,应合理延长工期。如发包人要求赶工,则赶工费用应由发包人承担。(八)提前竣工(赶工补偿)招标人应依据相关工程的工期定额合理计算工期,压缩工期的天数不得超过定额工期的20%,超过定额工期应在招标文件中明示增加赶工补偿费用。发包人要求合同工程提前竣工的,应征得承包人同意后与承包人商定采取加快工程进度的措施,
15、并应修订合同工程进度计划。发包人应承担承包人由此增加的提前竣工(赶工补偿)费用。承包双方应在合同中约定提前竣工每日历天应补偿额度,此项费用应作为增加合同价款列入竣工结算文件中,应与结算款一并支付。(九)工程索赔施工过程中承包人索赔时,当承包人的费用索赔与工期索赔要求相关联,发包人在作出费用索赔的批准决定时,应结合工程延期,综合作出费用赔偿和工程延期的决定。索赔费用的组成要素可涉及人工费、材料费、施工机具使用费、施工现场管理费、总部管理费、利息和利润等。索赔费用的计算方法分为分项法、总费用法和修正总费用法三种。(1)分项法。分项法是指按每个索赔事件所引起的费用损失项目分别计算索赔金额的一种方法。
16、在实践中,绝大多数工程索赔均采用该方法。(2)总费用法。当发生多次索赔事件后,重新计算出该工程的实际总费用,再从这个实际总费用中减去投标报价总费用,计算出索赔金额,这样的索赔金额计算方法叫作总费用法。采用这种方法计算索赔金额,往往包含许多不合理因素。因此,只有当多个索赔事件混杂在一起,难以准确地进行分项记录和资料收集,不易计算出具体费用损失时,才会采用总费用法计算索赔金额。(3)修正总费用法。这种方法是对总费用法的改进,即在总费用计算的基础上,去掉一些不合理因素,使之趋于合理。修正方法是:将计算索赔款时段和工作项目限定于受影响的部分,并对投标报价费用重新进行核算。第四章 建设工程施工招标投标一
17、、 施工招标策划施工招标策划是指建设单位及其委托的招标代理机构在准备招标文件前,根据工程特点及潜在投标人情况等确定招标方案的过程。施工招标策划的好坏直接影响投标人的投标报份乃至施工合同价。施工招标策划主要包括施工标段划分、施工合同计价方式及施工合同类型选择等内容。(一)施工标段划分工程施工是一个复杂的系统工程,影响标段划分的因素有很多。应根据工程内容、建设规模和专业复杂程度确定招标范围,合理划分施工标段。对于工程规模大、专业复杂的工程,建设单位管理能力有限时,应考虑采用施工总承包招标方式选择施工队伍。这样,有利于减少各专业之间因配合不当造成的窝工、返工、索赔风险。但采用这种承包方式,有可能会使
18、工程报价相对较高。对于工艺成熟的一般性工程,涉及专业不多时,可考虑采用平行承包的招标方式,分别选择各专业承包单位并签订施工合同。采用这种承包方式,建设单位一般会得到较为满意的报价,有利于控制工程造价。划分施工标段时,应考虑的因素包括工程特点、对工程造价的影响、承包单位专长的发挥工地管理以及其他因素等。1、工程特点如果工程场地集中、工程量不大、工程技术不太复杂,由一家施工单位总承包易于管理,则一般不划分标段。但如果工程场地不太集中、工程量大,有特殊技术要求,则应考虑划分为若干标段。2、对工程造价的影响通常情况下,一项工程由一家施工单位总承包易于管理,同时便于劳动力、材料、施工机械设备调配,因而可
19、得到交底造价。但大型复杂工程对承包单位的施工能力、施工经验、施工机械设备等有较高要求,在这种情况下,如果不划分标段,就可能使有资格参加投标的承包单位大大减少。竞争对手减少,必然会导致工程报价上涨,反而得不到较为合理的报价。3、承包单位专长的发挥在划分施工标段时,既要考虑不会产生各承包单位施工的交叉干扰,又要注意各承包单位之间在空间和时间上的衔接。4、工地管理从工地管理角度来看,划分施工标段时应考虑两方面问题,一是工程进度的衔接,二是工地现场的布置和干扰。工程进度的衔接很重要,特别是工程网络计划中关键线路上的工程-定要选择施工水平高、能力强、信誉好的承包单位,以防止影响其他承包单位的进度。从现场
20、布置角度来看,承包单位越少越好。划分标段时要对几个承包单位在现场的施工场地进行细致周密的安排5、其他因素除上述因素外,还有许多其他因素影响施工标段划分,如建设资金、设计图纸供应等。资金不足、图纸分期供应时,可先进行部分招标。总之,施工标段划分是选择招标方式和编制招标文件前的一项非常重要的工作,需要考虑上述因素综合分析后再确定。(二)施工合同计价方式施工合同计价方式可分为三种,即总价方式、单价方式和成本加酬金方式。相应地,施工同也被称为总价合同、单价合同和成本加酬金合同。其中,成本加酬金的计价方式又可根据酬金的计取方式不同,分为百分比酬金、固定酬金、浮动酬金和目标成本加奖罚四种计价方式。不同计价
21、方式的特点比较见(三)施工合同类型选择施工合同有多种类型。合同类型不同,则合同双方的义务和责任也不同,各自承担的风险也不尽相同。建设单位应综合考虑以下因素来选择合适的合同类型1、工程复杂程度建设规模大且技术复杂的工程,承包风险较大,各项费用不易准确估算,因而不宜采用固定总价合同。最好是对有把握的部分采用固定总价合同,估算不准的部分采用单价合同或成本加酬金合同。有时,在同一施工合同中采用不同的计价方式,是建设单位与施工承包单位合理分担施工风险的有效办法。2、工程设计深度工程设计深度是选择合同类型的重要因素。如果施工图设计已完成,工程量清单详细而明确,则可选择总价合同;如果实际工程量与预计工程量可
22、能有较大出入,应优先选择单价合同;如果只完成工程初步设计,工程量清单不够明确,则可选择单价合同或成本加酬金合同。3、施工技术先进程度如果在工程施工中有较大部分采用新技术、新工艺,建设单位和施工承包单位对此缺乏经验,又无国家标准时,为了避免投标单位盲目提高承包价款,或由于对施工难度估计不足而导致承包亏损,不宜采用固定总价合同,而应选用成本加酬金合同。4、施工工期紧迫程度对于一些紧急工程(如灾后恢复工程等)要求尽快开工且工期较紧时,可能仅有实施方案,还没有施工图纸,施工承包单位不可能报出合理的价格,则选择成本加酬金合同较为合适总之,对于一个工程项目而言,究竟采用何种合同类型不是固定不变的。在同一个
23、工程项目中不同的工程部分或不同的阶段,均可采用不同类型的合同。在进行招标策划时,必须依据实际情况,权衡各种利弊,然后再作出最佳决策。二、 施工招标方式和程序(一)施工招标方式根据招标投标法,工程施工招标有公开招标和邀请招标两种方式。1、公开招标公开招标又被称为无限竞争性招标,是指招标人按程序,通过报刊、广播、电视、网络等媒体发布招标公告,邀请具备条件的施工承包商投标竞争,然后从中确定中标者并与之签订施工合同的过程。公开招标的优点是,招标人可在较广范围内选择承包商,投标竞争激烈,择优率更高,有利于招标人将工程项目交予可靠承包商实施,并获得有竞争性的商业报价,同时也可在较大程度上避免招标过程中的行
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