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1、北京*房地产评估有限责任公司地点:北京市* 客户电话: * 图文传真: *房地产评估陈诉项目名称：北京市西城区北玉带胡同5号（产业）房地产现值评估受托估价方：北京*房地产评估有限责任公司委托估价方：北京天泽新颖时装公司估 价 人：*、*、*估价日期 ： 2009年7月30日至2009年8月3日估价陈诉编号：*估字2009第093号卷共 页保管期案 卷 目 录致 委 托 方 函1估 价 师 声 明3估价的假设和限制条件4房地产估价结果陈诉5一、委托估价方5二、受托估价方5三、估价工具表面5四、估价目的5五、估价时点6六、代价界说7七、估价依据7八、估价原则7九、估价要领8十、估价结果9十一、估价
2、人员9十二、估价作业日期9十三、估价陈诉应用的有效期9附 件101致 委 托 方 函北京天泽新颖时装公司：承蒙委托，我公司对贵单元所有位于北京市西城区北玉带胡同5号产业用房在现状条件下的房地产代价进行了评估，为企业重组所产生的房地产变更治理免税手续提供代价参考依据。评估人员凭据估价目的，遵循估价原则，凭据评估事情步伐，利用科学的评估要领，在认真阐发现有资料的底子上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产代价的各项因素，确定估价工具在估价时点2009年7月30日的估价结果如下： 一、估价工具估价工具为坐落于北京市西城区北玉带胡同5号，依据衡宇所有权证【西集字第003437号】、企业改制文件，
3、估价工具衡宇所有权人为北京天泽新颖时装公司，所有权性质为团体，证载用途为工交，实际用途为商业，依据国有土地使用证【京西国用（2009出）第20632号】，估价工具土地使用权类型为出让，证载用途为产业，本次评估修建面积为1635.50 平方米，土地面积为2355.06 平方米。在估价时点，估价工具未设抵押、典当、包管等他项权利。二、估价时点2009年7月30日三、估价目的为企业重组治理免税手续提供代价参考依据。四、估价结果评估人员凭据估价目的，遵循估价原则，凭据评估事情步伐，利用科学的评估要领，在认真阐发现有资料的底子上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产代价的各项因素，确定估价工具在估价时点
4、2009年7月30日的代价结果为：房地产总价：人民币万元整大写：人民币捌佰零伍万陆仟圆整房地产单价：人民币4926 元/平方米估价结果汇总表建 筑 面 积（平方米）单 价（元/平方米）总价（万元）4926 北京*房地产评估有限责任公司二九年八月三日估 价 师 声 明我们郑重声明：1、我们在本估价陈诉中报告的事实是真实的和准确的。2、本估价陈诉中的阐发、意见和结论是我们自己公平的专业阐发、意见和结论，但受到本估价陈诉中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价陈诉中的估价工具没有利害干系，也与有关当事人没有小我私家利害干系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国度尺度（GB/T 50291-19
5、99）房地产估价范例进行阐发，形成意见和结论，撰写本估价陈诉。5、估价人员*、*、*已对本估价陈诉中的估价工具进行了实地查勘，对其修建、结构、设施的完好水平进行了评估，但修建物及相关设备的质量状况最终应以有相关资质机构的判定结果为准。6、本评估陈诉由北京*房地产评估有限责任公司卖力解释。7、本陈诉估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意,本陈诉的全部或任何一部分均不得向委托方、陈诉使用者、陈诉审查部分之外的单元和小我私家提供，也不得以任何形式公然颁发。到场本次估价的估价师签名：姓 名 估价师注册号 签 字*(注册房地产估价师 *)*(注册房地产估价师 *
6、)*估价的假设和限制条件1、由于本次估价是为企业重组治理免税手续提供代价参考依据的，因此以保持现状为估价前提。2、本陈诉评估出的房地产代价，仅为本陈诉设定的评估目的办事，不得用于其它生意业务。为配合税务部分对涉税陈诉的审查要求，本次估价接纳本钱法、收益法评估房地产代价。3、陈诉评估出的房地产代价，不涉及独立于修建物的设施和设备等(该类设备的有无，不影响修建物的正常使用)。4、房地产估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结果只能适用于特定时期。本次陈诉评估出的房地产代价，为估价工具在估价时点的代价。随着时间的推移和房地产市场的变革，估价工具的代价大概代价可能产生很大的变革，则本估价陈诉需做
7、出相应的调解，甚至重新评估。5、凭据委托方介绍及评估人员现场勘查，估价工具现状为产业本次评估按产业用途进行测算。修建面积以衡宇所有权证【西集字第003437号】为准进行测算。6、未经估价机构书面同意，任何单元或小我私家不得以任何形式公然本陈诉内容，本评估陈诉只对委托估价方卖力，不对第三方负担当何责任。7、自出具陈诉之日起，本陈诉的有效期为壹年。房地产估价结果陈诉一、委托估价方委托估价方：北京天泽新颖时装公司二、受托估价方受托估价机构：北京*房地产评估有限责任公司估价机构地点：北京市*资格证书编号：京建房估资准字*第*号法定代表人：*联 系 人：*联系电话：*三、估价工具表面1、房地产位置地理位
8、置：北京市西城区北玉带胡同5号。四至为：东至青塔胡同；南至北玉带；西至北玉带9号；北至青塔胡同25号；西距西二环路约100米。2、房地产权利状况依据衡宇所有权证【西集字第003437号】、企业改制文件，估价工具衡宇所有权人为北京天泽新颖时装公司，所有权性质为团体，衡宇用途为工交；依据国有土地使用证【京西国用（2009出）第20632号】，估价工具衡宇所有权人为北京天泽新颖时装公司，土地使用权类型为出让，土地用途为产业，土地终止使用日期2059年5月25日。3、房地产现状凭据委托方介绍及评估人员实地勘查，估价工具修建物为砖木、混淆结构的平房，五十至九十年代陆续建成，修建面积为1635.50 平方
9、米，修建物结构、装修、设备及现状使用情况如下：结构类型：砖木、混淆结构。外装修：外墙为砖墙，大门为卷帘门，铁窗部分有护栏。内装修：室内为水泥地，墙面刷白，日光灯。设备：修建物内设有电力、照设施，未设卫生间、采暖设施。现状使用情况：估价工具建成于五十至九十年代，现状用途为商业（花鸟鱼虫市场），装修维护情况一般。具体情况如下表：修建物详细列表序号幢号间数结构建成年代层数修建面积（）备注113砖木七十平房衡宇所有权证【西集字第003437号】222砖木七十平房332砖木六十平房442砖木六十平房552砖木五十平房6621砖木五十平房772混淆五十平房16.0 882砖木六十平房16.4 9912砖木
10、六十平房474.4 10102砖木六十平房38.0 11116砖木六十平房129.0 12125混淆七十平房193.8 131313混淆九一平房201.8 14142砖木七十平房14.8 15154砖木七十平房78.4 合计估价工具土地面积为2355.06 平方米，土地开发水平宗地外“七通”（即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气），宗地内“五通”（即：通路、通电、通上水、通下水、通信）。四、估价目的为企业重组治理免税手续提供代价参考依据。五、估价时点2009年7月30日。六、代价界说本次评估接纳的是公然市场代价尺度，估价结果中的房地产代价是指估价工具于估价时点2009年7月30日的
11、衡宇所有权、产业用地使用权剩余年限为50年，宗地开发水平为宗地外“七通”（即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气），宗地内“五通”（即：通路、通电、通上水、通下水、通信）条件下的使用权市场代价。七、估价依据、有关执法、法例、政策文件和技能规程(1)中华人民共和领土地治理法； (2)中华人民共和国都会房地产治理法； (3)房地产估价范例； (4)城镇土地估价规程。、委托方提供的资料(1) 衡宇所有权证【西集字第003437号】；(2) 国有土地使用证【京西国用（2009出）第20632号】；(3) 企业改制文件；(4) 委托方营业执照。、受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、观察
12、得到的资料。八、估价原则1、正当原则房地产估价应以估价工具的正当使用、正当处分为前提。本陈诉遵守这一原则。2、替代原则具有相同使用代价、有替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使其代价相互牵制而趋于一致，因此，在房地产估价中，可以通过对房地产各个条件的比力来评估代价。3、最高最佳使用原则房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。本陈诉是为委托估价方治理房地产生意业务提供代价参考依据，因此以保持现状为前提。4、估价时点原则房地产市场是不停变革的，房地产代价具有很强的时间性和时效性，它是某一时点的代价，在差别的时点上，同一宗房地产往往会有差别的代价。本陈诉的估价时点为2009年7月30日。九、估
13、价要领房地产评估中常用的估价要领有收益还原法、市场比力法、剩余法、重置本钱法、基准地价法等，凭据估价工具的特点及掌握的市场资料，在遵循有关法例、政策和评估技能尺度的底子上，经过评估人员的实地查勘和认真阐发，本次估价接纳重置本钱法（基准地价法、重置本钱法）、收益还原法对估价工具进行评估，最后经过综合测算确定估价工具的现时市场代价。运用收益还原法求取估价工具房地产代价。运用适当的资本化率，将估价工具房地产未来每年的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价工具房地产代价。重置本钱法中，基准地价修正法是凭据替代原则，就估价工具的区域条件和个体条件等与其所处区域的平均条件相比力，并比较修正系
14、数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价工具在估价期日的土地代价；重置本钱法是以制作估价工具修建物或类似修建物所需的各项必须用度之和为底子，再加上正常的利息、利润和相关税费，得出估价工具的重置代价并考虑成新，以此估算估价工具房产代价。十、估价结果评估人员凭据估价目的，遵循估价原则，凭据评估事情步伐，利用科学的评估要领，在认真阐发现有资料的底子上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产代价的各项因素，确定估价工具在估价时点2009年7月30日的代价结果为：房地产总价：人民币万元整大写：人民币捌佰零伍万陆仟圆整房地产单价：人民币4926 元/平方米估价结果汇总表建 筑 面 积（平方米）
15、单 价（元/平方米）总价（万元）4926 十一、估价人员姓 名 估价师注册号 签 字*(注册房地产估价师 *)*(注册房地产估价师 *)*十二、估价作业日期2009年7月30日始2009年8月3日止。十三、估价陈诉应用的有效期 本陈诉的有效期，自出具陈诉之日起壹年。即自2009年8月3日至2010年8月2日。附 件附件 1 衡宇所有权证【西集字第003437号】；附件 2 国有土地使用证【京西国用（2009出）第20632号】；附件 3 企业改制文件；附件 4 委托方营业执照；附件 5 宗职位置示意图；附件 6 估价工具现场照片；附件 7 估价机构营业执照；附件 8 估价人员资质证书；附件 9
16、 估价机构资质证书。估 价 技 术 报 告一、个体因素阐发1、房地产位置地理位置：北京市西城区北玉带胡同5号。四至为：东至青塔胡同；南至北玉带；西至北玉带9号；北至青塔胡同25号；西距西二环路约100米。2、房地产权利状况依据衡宇所有权证【西集字第003437号】、企业改制文件，估价工具衡宇所有权人为北京天泽新颖时装公司，所有权性质为团体，衡宇用途为工交；依据国有土地使用证【京西国用（2009出）第20632号】，估价工具衡宇所有权人为北京天泽新颖时装公司，土地使用权类型为出让，土地用途为产业，土地终止使用日期2059年5月25日。3、房地产现状凭据委托方介绍及评估人员实地勘查，估价工具修建物
17、为砖木、混淆结构的平房，五十至九十年代陆续建成，修建面积为1635.50 平方米，修建物结构、装修、设备及现状使用情况如下：结构类型：砖木、混淆结构。外装修：外墙为砖墙，大门为卷帘门，铁窗部分有护栏。内装修：室内为水泥地，墙面刷白，日光灯。设备：修建物内设有电力、照设施，未设卫生间、采暖设施。现状使用情况：估价工具建成于五十至九十年代，现状用途为商业（花鸟鱼虫市场），装修维护情况一般。具体情况如下表：修建物详细列表序号幢号间数结构建成年代层数修建面积（）备注113砖木七十平房衡宇所有权证【西集字第003437号】222砖木七十平房332砖木六十平房442砖木六十平房552砖木五十平房6621砖
18、木五十平房772混淆五十平房16.0 882砖木六十平房16.4 9912砖木六十平房474.4 10102砖木六十平房38.0 11116砖木六十平房129.0 12125混淆七十平房193.8 131313混淆九一平房201.8 14142砖木七十平房14.8 15154砖木七十平房78.4 合计估价工具土地面积为2355.06 平方米，土地开发水平宗地外“七通”（即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气），宗地内“五通”（即：通路、通电、通上水、通下水、通信）。二、区域因素阐发1、交通条件（1）对外交通便捷度：估价工具所在区域紧邻阜成门北顺城街，西距西二环路约100米，对外交通较
19、便捷。（2）公交便捷度：估价工具所在区域紧邻阜成门北顺城街，公交便捷水平较好。（3）门路状况：估价工具紧临阜成门北顺城街，门路通达能力一般。2、底子设施条件及大众办事设施估价工具位于官园地域，周边有文教、卫生、学校等大众办事设施完善，底子设施到达“七通”。 3、情况条件估价工具周边自然情况、人文情况较好, 噪音及空气污染较轻。4、财产集聚状况据评估人员实地观察，项目周边多为商业、住宅项目，原有产业用途已不具有集聚形态。5、计划限制估价工具有一定计划限制，但不影响宗地利用。三、市场配景阐发1、地理位置北京是中华人民共和国首都，是全国政治、文化、经济、贸易、教诲的中心。北京位于北纬39度，东经11
20、6度。雄踞华北大平原北端。北京市南北直线距离170公里，工具直线距离为160公里，全市总面积16808平方公里。周围均与河北接壤，与天津市相距100公里。2、自然情况地质、地貌：北京的西、北和东北，群山围绕，东南是徐徐向渤海倾斜的大平原。北京平原的海拔高度在20-60米，山地一般海拔1000-1500米，与河北接壤的东灵山海拔2303米，为北京市最岑岭。境内贯串五大河，主要是东部的潮白河、北运河，西部的永定河和拒马河。北京的阵势是西北高、东南低。西部是太行山余脉的西山，北部是燕山山脉的军都山，两山在南口关沟相交，形成一个向东南展开的半圆形大山弯，人们称之为“北京弯”，它所围绕的小平原即为北京小
21、平原。综观北京地形，依山襟海，形势雄伟。诚如昔人所言：“幽州之地，左环沧海，右拥太行，北枕居庸，南襟河济，诚天府之国”。土地面积：北京全市土地面积16410平方公里。其中平原面积6338平方公里，占38.6%。山区面积10072平方公里，占61.4%。城区面积87.1平方公里。气候水文：北京的气候为典范的暖温带半湿润大陆性季民风候，夏季炎热多雨，冬季严寒干燥，春、秋短促。年平均气温10-12摄氏度，1月-7-4摄氏度，7月25-26摄氏度。极度最低，极度最高42摄氏度以上。全年无霜期180-200天，西部山区较短。年平均降雨量600多毫米，为华北地域降雨最多的地域之一，山前迎风坡可达700毫米
22、以上。降水季候分派很不均匀，全年降水的75%会合在夏季，7、8月常有暴雨。3、2009年上半年北京经济生长情况今年以来，市委市政府认真贯彻落实中央“保增长、扩内需、调结构、促民生”一系列政策步伐，全市经济在经历了止跌企稳后，出现回升趋势。开端核算，上半年全市实现地域生产总值5308.4亿元，按可比代价盘算，比上年同期增长7.8%，增速比一季度加速1.7个百分点。经济生长出现如下特点：1惠农政策成效显著，农业生产形势较好。2产业生产降幅继承收窄，利润降幅趋缓。3第三财产生长稳定，主要行业增长加速4投资增长明显加速，房地产市场生意业务量成倍增长5消费品市场增势较好，汽车销售保持较快增长6对外贸易和
23、入境旅游仍呈降势，利用外资增长加速7市场代价同比连续走低，生产代价同比降幅较大，房价环比出现涨势8财务收入降幅缩小，居民收入增长稳定9金融形势活泼，信贷投入快速增长10城镇单元就业岗亭根本稳定，社会预期继承改进全市企业家和消费者信心指数均连续两个季度回升。其中，二季度企业家书心指数到达104点，比上季度提高12.5点，并重新步入景气区间；消费者信心指数为110.1点，比上季度提高4.5点。总体来看，上半年尤其是二季度以来，保增长、扩内需、调结构、重民生等一揽子宏观调控政策步伐效果进一步显现，全市经济主要领域出现苏醒上升的趋势。但必须看到，当前经济回暖主要靠政府推动、政策作用，经济自主苏醒和增长
24、动力仍不敷，外需不敷及代价走低状况没有明显改进，微观经济效益与宏观经济转暖之间存在较大反差，经济回升的领域还不均衡，回升的底子尚不稳固，经济上升历程中还存在不稳定因素，总之，全市经济生长面临的挑战和困难仍很大。4、底子设施状况政府为举办奥运而投资的1800亿元，主要用于兴建大型体育馆及市政配套设施，如门路交通、建材、危改、场馆等方面，其对房地财产的拉动非常明显。5、交通状况完善路网结构，提高都会门路通行能力。加速都会快速路和南北向主干路建立，根本建成14条放射型快速路与3条快速环路组成的快速路网系统。加速都会微循环系统建立，提高路网密度。到2010年使中心城区快速路总里程到达280公里以上，地
25、铁4号线、5号线、10号线一期、奥运支线、首都机场轨道交通线全面建成投入运营，同时力争建成地铁9号线、10号线二期和亦庄轻轨线，力争使全市轨道交通线网运营总里程到达270公里以上。6、北京市房地财产总形势北京市经济生长和都会建立借助于举办奥运会的契机日新月异。但由于北京房地产市场自身存在的特殊性和庞大性，在生长历程中，面临着市场高度开放与有限的资源条件之间的矛盾、当地居民根本的住房需求与房价上涨的矛盾、综合供给增量市场与存量市场的结构性矛盾等问题。同时，住房保障体系还不敷完善，解决中低收入家庭住房困难的任务还相当困难。7、2009年上半年北京牢固资产投资及房地产市场状况上半年，全市全社会牢固资
26、产投资加速提速，完成投资1902.5亿元，同比增长19.3%。分季度看，一季度完成投资529.2亿元，下降6.5%；二季度完成投资1373.3亿元，增长33.5%。投资提速主要是由于加大政府土地储备力度使得土地一级开发投资大幅增加，上半年完成土地一级开发投资418.9亿元，同比增长6.2倍。完成房地产开发投资901.8亿元，增长13.5%，占全市投资的比重为47.4%；完成底子设施投资575.4亿元，增长12.5%，占全市投资的比重为30.2%。分经济类型看，上半年，国有内资经济完成投资961亿元，增长65.7%，占全市投资的比重为50.5%；非国有内资经济完成投资791.9亿元，下降2%，占
27、比为41.6%；外商及港澳台经济完成投资149.6亿元，下降27.6%，占比为7.9%。分财产看，第一财产完成投资28.5亿元，增长2.4倍；第二财产完成投资143.9亿元，增长5.5%，其中产业投资140.5亿元，增长4.6%；第三财产完成投资1730.1亿元，增长19.3%。上半年，全市销售商品房992.9万平方米，同比增长1.2倍，增幅比一季度提高36个百分点；比2007年同期增长14.8%。销售商品住宅845.8万平方米，增长1.4倍，增幅高于一季度31个百分点。其中，期房销售674.7万平方米，增长1.5倍；现房销售171.1万平方米，增长1.2倍。6月末，全市商品房施工面积8130
28、.4万平方米，同比下降1.7%，比上年末淘汰1884万平方米，下降18.8%；其中住宅4598万平方米，同比增长0.2%，比上年末淘汰940万平方米，下降17%。上半年，商品房新开工面积831万平方米，同比下降31.5%；其中住宅465.7万平方米，同比下降46%。6月末，全市商品房（现房）空置面积1384.6万平方米，比上年末淘汰53.7万平方米，下降3.7%。其中商品住宅空置面积485万平方米，比上年末淘汰37.7万平方米，下降7.2%。8、北京市产业用房市场阐发近年来，北京市整体实力和竞争力明显增强，产业财产的生长情况越来越好，高新技能财产生长所需的投资基金、包管基金相继创建，产业生产快
29、速增长。目前，交通运输设备制造业、专用设备制造业、通信设备制造业对全市产业增长的孝敬率均凌驾10%，医药制造业、化学原料及化学制品制造业的孝敬率靠近10%，这5大行业对全市产业增长的孝敬率凌驾60%。随着产业财产的不停生长，产业用途的房地产生意业务日益增多，主要生意业务方法有：土地拍卖、挂牌、企业改制中土地作价入股、企业破产清算中房地产拍卖、污染扰民企业搬家旧厂址房地产转让、企业供地互助建房等。随着北京市都会计划的调解，北京产业的战略性结构调解和产业结构的不停改进，北京市逐步实施以解决污染扰民为目的的企业搬家，并致力于组建漫衍在郊区县的产业科技园区，北京产业开发区逐步成为产业项目的集聚地，吸引
30、外资的主力军以及都市产业的新亮点。随着北京产业现代化步调的不停加速，产业开发区日益成为首都财产经济生长的重要载体。经过多年的建立，各产业开发区逐步形成了政策齐全、设施完善、办事配套的区域经济格式，出现出开放型、功效型、范围型和综合型并存的良好态势，起到了区域经济协调生长的龙头作用。四、最高最佳使用阐发房地产估价要以最高最佳使用为前提。估价工具房地产位于北京市西城区北玉带胡同5号土地衡宇的使用，切合北京市的都会计划和有关审批要求。并且本陈诉是为委托估价方了解衡宇重置成新价提供代价参考依据，因此以保持现状为前提进行评估。五、估价要领选用房地产评估中常用的估价要领有收益还原法、市场比力法、剩余法、重
31、置本钱法、基准地价法等，凭据估价工具的特点及掌握的市场资料，在遵循有关法例、政策和评估技能尺度的底子上，经过评估人员的实地查勘和认真阐发，本次估价接纳重置本钱法（基准地价法、重置本钱法）、收益还原法对估价工具进行评估，最后经过综合测算确定估价工具的现时市场代价。运用收益还原法求取估价工具房地产代价。运用适当的资本化率，将估价工具房地产未来每年的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价工具房地产代价。重置本钱法中，基准地价修正法是凭据替代原则，就估价工具的区域条件和个体条件等与其所处区域的平均条件相比力，并比较修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价工具在估价期日
32、的土地代价；重置本钱法是以制作估价工具修建物或类似修建物所需的各项必须用度之和为底子，再加上正常的利息、利润和相关税费，得出估价工具的重置代价并考虑成新，以此估算估价工具房产代价。六、估价测算历程（一）本钱法求取估价工具房地产代价基准地价系数修正法求取估价工具产业用途地价凭据估价工具所在区域所有的基准地价进行修改，如昌平、房山区的项目要用昌平、房山的基准地价1、基准地价内涵北京市人民政府于2002年12月4日宣布了北京市人民政府关于调解本市出让国有土地使用权基准地价的通知【京政发200232号】，从2002年12月10日起施行新的出让国有土地使用权基准地价。调解后的基准地价是指各土地级别内，土
33、地开发水平为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平”），或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整（简称“五通一平”），在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均代价。其中：基准地价的基准期日为2002年1月1日；土地用途分别为商业、综合、居住、产业等四类；商业、综合、居住用地一至六级的开发水平为“七通一平”，七至十级的开发水平为“五通一平”；产业用地一至五级的开发水平为“七通一平”，六至九级的开发水平为“五通一平”；商业、综合、居住用地一至六级的平均容积率为2，七至十级的平均容积率为1；产业用地的平均容积率为1。基准地价的
34、表现形式为楼面熟地价，同时宣布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每修建面积分摊的完整土地使用权的平均代价。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最超过让年期内的土地出让金、市政底子设施配套建立费的平均楼面代价。北京市基准地价表单元：元人民币/平方米土地用途代价类型土 地 级 别一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级商业基准地价(楼面熟地价）7210-97505680768045306130372050902720400019702900115019805301180250540140260楼面毛地价26604900168
35、0312015002420124018609701450720109050074036054018038090190综合基准地价（楼面熟地价）5540825044406000362049402650390019602790129020808801320430-900200-450140-260楼面毛地价1640-45001460-22001130-1690880-1320660-990500-740400-600250-470140-26090-150居住基准地价（楼面熟地价）4740-70003800-57602730-45902090-36001500-27901060-1820630-1
36、080330-650180-370140-260楼面毛地价1710-3000900-2100550-1300400-930300-680190-430150-350120-280100-22090-150产业基准地价（楼面熟地价）120018001000-1220850-1050600-900420-680310-510220-330150-240100-170楼面毛地价420850430-530340-440270-360195-300135-225100-16060-10020-60凭据上述基准地价，通过对估价期日、年期、容积率及种种因素的修正测算估价工具的土地代价。产业用地宗地地面盘算楼
37、面价就不消列出地面价的盘算公式熟地价盘算公式宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数因素修正系数2、基准地价修正体系北京市基准地价因素修正系数说明表（产业） 单元：%影响因素土地级别一级二级三级四级五级六级七级八级九级财产集聚水平交通便捷度区域土地利用偏向临路状况宗地形状及可利用水平底子设施状况情况状况注：1.财产集聚水平指相关财产的配套及集聚状况、产业区的生长趋势。2.交通便捷度指对外交通便捷水平、交通管束、距货品集散地（车站、码头、机场）距离及货品集散地的范围档次、门路品级、门路体系等。3.区域土地利用偏向指周边土地利用偏向的一致性。4.临路状况指临路类型、级别
38、和交通管束。5.宗地形状及可利用水平指宗地形状对土地利用的影响水平。6.底子设施状况指水、电、热、通讯等种种底子设施的配套完善水平。7.情况状况指污染物排放及治理状况、距危险设施或污染源的临近水平。3、测算历程（1）估价工具适用的基准地价水平简直定页：20宗地级别确定估价工具位于北京市西城区北玉带胡同5号，凭据北京市领土资源和衡宇治理局关于宣布本市出让国有土地使用权基准地价应用要领的通知【京领土房管出（2002）1121号】，宗地基准地价（楼面熟地价）参照北京市基准地价表，取相应地价区级别崎岖限的算术平均值。估价工具所处区域的级别为产业一级页：21凭据宗地用途与位置，参照北京市基准地价书中的第
39、819页有关级别范畴的划定，确定宗地地价区级别，位于土地级别界限两侧的宗地，按较高土地级别来确定地价区级别。，其基准地价楼面熟地价为1200-1800元/平方米，由于基准地价是以2002年1月1日为估价时点，且多年未作调解，估价工具的楼面熟地价取该级别内的高限1800元/平方米。（2）期日修正系数简直定期日修正系数=宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数北京基准地价确定的基准日为2002年1月1日，至估价基准日2009年7月30日实际地价水平有一定的上涨，以基准地价基准日的地价指数为100，地价增长值以每月增加基数的0.3%估算，则至估价基准日修正系数为1.27 。（3）年期修正系数简
40、直定修正系数= 年期修正系数简直定其中，m：土地使用权法定最超过让年限； n：宗地剩余使用年限； r：土地还原利率。由于估价工具于估价基准日的剩余土地使用年限为50年，法定最超过让年限为50年，故年期修正系数为1 。（4）因素修正系数简直定因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综合修正系数。参照北京市基准地价因素修正系数说明表，凭据宗地种种因素情况确定每种因素的修正系数，详见下表。因素修正系数=1+ki其中ki：第i种因素的修正系数。因素品级说明表 品级影响因素优较优一般较劣劣财产聚集度财产聚集度高财产聚集度较高财产聚集度一般财产聚集度较差财产聚集度差交通便捷度便捷
41、较便捷一般较未便捷未便捷区域土地利用偏向周边土地利用偏向一致零星有其他用地，根本不影响本宗地有部分其他用地，对本宗地略有影响其他用地较多，对本宗地影响较大全为其他用地，对本宗地有大的影响临路状况主干道次干道支路胡同不临路宗地形状及可利用水平宗地形状规矩宗地形状较规矩宗地形状不规矩，但对宗地利用影响较小宗地形状不规矩，对宗地利用有影响宗地形状极不规矩，对宗地利用有大的影响底子设施状况底子设施状况完善底子设施状况较完善底子设施状况一般底子设施状况较少底子设施状况少情况状况情况状况好情况状况较好情况状况一般情况状况较差情况状况差品级系数表等 级影响因素优较优一般较劣劣财产聚集度0-2交通便捷度0-区
42、域土地利用偏向10-1临路状况0.40-0.4-宗地形状及可利用水平0-底子设施状况0-情况状况0.40-0.4-估价工具各因素情况如下：估价工具因素修正表影响因素估价工具情况描述要与因素品级说明表一致分值修正系数（%）财产聚集度较劣-1.00%交通便捷度较好1.60%区域土地利用偏向有部分其他用地0.00%临路状况胡同-0.40%宗地形状及可利用水平宗地形状较规矩0.60%底子设施状况底子设施状况较完善0.50%情况状况情况状况较好0.40%合 计1.70%估价工具因素修正系数=1+1.70%=1.017 （5）估价工具产业用途地价简直定估价工具地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数因素修正系数 =1800 1.27 1 1.017 =2325（元/平方米）熟地总价=23252355.06 10000=547