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1、关于房地产住宅价格表的制作第一页，讲稿共四十三页哦中原你给我卖高点中原你给我卖高点价，可以不用开盘价，可以不用开盘当天就卖完当天就卖完现在穷啊！现在穷啊！房子都买不起了！房子都买不起了！定价唔好太高或者太低，发展定价唔好太高或者太低，发展商同个客都接受就得啦，快商同个客都接受就得啦，快D D卖晒收钱卖晒收钱发展商客户代理商第二页，讲稿共四十三页哦快速、均衡、销售控制合理的价位定价方法取得发展商认同目 标第三页，讲稿共四十三页哦一、定价目标二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内内 容容 导导 航航第四页，讲稿共四十三页哦 销售总额销售总额折
2、前折前综合折扣综合折扣 实收均价实收均价 =总建筑面积总建筑面积原 理注意：折前销售总额不能用均价总建筑面积 单价单价折后折后单价单价折前折前 =综合折扣综合折扣 单价单价折前折前单位建筑面积单位建筑面积 综合折扣综合折扣 =总建筑面积总建筑面积第五页，讲稿共四十三页哦2种常用的方法方法一、水平系数方法一、水平系数层差法层差法单价单价折后折后=总价总价建筑面积建筑面积 =（总价（总价不考虑赠送面积不考虑赠送面积+总价总价赠送面积赠送面积）建筑面积建筑面积 =（单价（单价不考虑赠送面积不考虑赠送面积建筑面积建筑面积+单价单价赠送面积赠送面积赠送面积）赠送面积）建筑面积建筑面积 =试算价试算价（1
3、+水平系数）水平系数）层差层差 干扰干扰建筑面积建筑面积 +单价单价赠送面积赠送面积赠送面积赠送面积 建筑面积建筑面积修正基准与修正标准不统一，规律性不强修正基准与修正标准不统一，规律性不强 或或=单价单价已考虑赠送面积已考虑赠送面积（建筑面积（建筑面积+折算后的赠送面积）折算后的赠送面积）建筑面积建筑面积 =试算价试算价（1+水平系数）水平系数）层差层差 干扰干扰 （建筑面积（建筑面积+赠送面积赠送面积折算率折算率实用率）实用率）建筑面积建筑面积第六页，讲稿共四十三页哦方法二、系数修正法方法二、系数修正法单价单价=均价均价综合系数综合系数 =均价均价（1+水平系数）水平系数）（1+垂直系数）
4、垂直系数）（1+特殊系数）特殊系数）（1+增值系数）增值系数）=均价均价（1+水平系数）水平系数）（1+垂直系数）垂直系数）（1+特殊系数）特殊系数）（1+赠送面积赠送面积折算率折算率实用率实用率建筑面积）建筑面积）（推荐）（推荐）公式源自市场比较法；公式源自市场比较法；以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）；以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系数的规律性更强；系数的规律性更强；通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；注意：综合系数需进行平均值归1处理借鉴：市场比较法公式借鉴：市场比较法公式评估价格评估价
5、格=参照物市场价格参照物市场价格交易情况修正系数交易情况修正系数交易日期修正系数交易日期修正系数 区域因素修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数个别因素修正系数 第七页，讲稿共四十三页哦参数释义均价均价 项目要实现的均价。项目要实现的均价。水平系数水平系数 反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户型、朝向、景观、噪反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；声、畅销度五大因素；垂直系数垂直系数层差层差反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视
6、野、通风、灰尘、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。特殊系数特殊系数干扰干扰反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、带带4、8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。增值系数增值系数反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等（注：送装修的金额应反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等（注：送装修的金额应以总装修款加到总房价中）。以总装修款加到总房价中）。赠送面
7、积赠送面积不计容积率部分的水平投影面积。不计容积率部分的水平投影面积。折算率折算率反映赠送面积的可利用价值性。反映赠送面积的可利用价值性。实用率实用率等于套内建筑面积等于套内建筑面积建筑面积。建筑面积。第八页，讲稿共四十三页哦一、定价目标二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内内 容容 导导 航航第九页，讲稿共四十三页哦水平系数水平系数=各因素的价格差幅各因素的价格差幅分值分值10100打分标准好9-10分较好7-8分一般5-6分较差3-4分差1-2分水平系数修正项目一、平面设计1.1客厅尺寸布局1.2餐厅尺寸布局1.3卧室尺寸布局1.4厨
8、房尺寸布局1.5卫生间尺寸布局1.6户内过道合理性1.7入户门私密性1.8实用率1.9户梯比二、景观视野2.1客餐厅2.2主卧2.3次卧2.4厨卫三、朝向(日照通风)3.1客餐厅3.2主卧3.3次卧3.4厨卫3.5电梯间采光通风四、噪声灰尘4.1客餐厅4.2主卧4.3次卧4.4厨卫4.5阳台入户花园五、其他调整6.1户型面积调整6.2供求关系调整操作：操作：以中间的标准层作为打分基准层；以中间的标准层作为打分基准层；10分制，分分制，分5个等级；个等级；项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分；项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分；各因素的价格差幅等于本楼盘打分项目中最好与
9、最差的价格差幅；各因素的价格差幅等于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅；好处：好处：10分制相对于分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观；分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观；只需调整各因素价格差幅，便可使水平系数合理化，无需再调分值；只需调整各因素价格差幅，便可使水平系数合理化，无需再调分值；方法一：直接取系数方法一：直接取系数水平系数方法二：各因素的价格差幅方法二：各因素的价格差幅分值分值（推荐）（推荐）评价：系数取值和调整繁锁评价：系数取值和调整繁锁第十页，讲稿共四十三页哦四大水平因素重要性景观景观户型户型朝向朝向噪声噪声普通住宅普通住宅一般公寓一般公寓高档住宅高
10、档住宅第十一页，讲稿共四十三页哦朝 向南南北北东东西西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮动1%广东节能标准广东节能标准窗墙比窗墙比 东西东西0.3 北向北向 0.45 南向南向 0.5假设：同一户型的厅、房、厨卫为同一朝向第十二页，讲稿共四十三页哦水平系数各因素差幅取值参考打分项目取值范围考虑因素一、平面设计0-21%1.1客厅尺寸布局0-4%开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性；1.2餐厅尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.3卧室尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.4厨房尺寸布局0-2%开间、进深、位置的合理性；1.5卫生间尺寸布局
11、0-3%开间、进深、位置的合理性；1.6阳台入户花园0-1%开间、进深、位置的合理性；观景阳台与生活阳台设置的必要性1.7户内过道合理性0-1%有没浪费现象1.8入户门私密性0-3%是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等1.9实用率最大与最小实用率之差1.10户梯比0-1%二、景观视野看园林好15%、看园林中等10%、看园林一般5%，无景观02.1客餐厅有观景阳台（50-60%）/无观景阳台（30-40%）2.2主卧有观景阳台（30%）/无观景阳台（20-25%）2.3次卧（15%）2.4厨卫（5%）三、朝向(日照通风)单边户型一般比中间户型高1-2%3.1客餐厅（50%）3.
12、2主卧（25%）3.3次卧（15%）3.4厨卫（10%）3.5电梯间采光通风0-1%四、噪声灰尘0-10%需考虑是否采取了隔音措施4.1客餐厅0-3%4.2主卧0-3%4.3次卧0-2%4.4厨卫0-0.5%4.5阳台入户花园0-1%五、其他调整6.1户型面积调整0-2%小户型建造成本相对较高，可提高单价6.2供求关系调整0-10%项目内部竞争；与其他项目现户型的竞争第十三页，讲稿共四十三页哦沙漏矩形梯形倒梯形椭圆5种基本垂直系数模式第十四页，讲稿共四十三页哦矩形模式的应用价格分布：价格直线（价格分布：价格直线（y=x+by=x+b）上升）上升,层差相同，各楼层单位价格适中；层差相同，各楼层单
13、位价格适中；适用范围：景观视野较佳的单元。适用范围：景观视野较佳的单元。第十五页，讲稿共四十三页哦矩形模式-案例向小区，看水景，视野好价格分布：价格直线（价格分布：价格直线（y=x+by=x+b）上升）上升,层差相同，各楼层单位价格适中；层差相同，各楼层单位价格适中；适用范围：景观视野较佳的单元。适用范围：景观视野较佳的单元。第十六页，讲稿共四十三页哦梯形模式的应用价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。低楼层无景观，价格不能高高层层无景观，视野差，价
14、格不能高中层单位承担主要的价格压力第十七页，讲稿共四十三页哦梯形模式-案例朝社区路，对面拟建厂房或住宅区，楼距较小价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。第十八页，讲稿共四十三页哦倒梯形模式的应用价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格；价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格；适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。低层看园林可拉高其价格中层景观一般，视野较窄，价格不
15、能高高层无景观，楼距小，应压低其价格（此曲线不合理）第十九页，讲稿共四十三页哦倒梯形模式-案例看小区园林，楼距小价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格；价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格；适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。第二十页，讲稿共四十三页哦椭圆模式的应用价格分布：拉高中高层价格价格分布：拉高中高层价格,降低中低层价格降低中低层价格,低层和高层价格适中；低层和高层价格适中；适用范围：向小区外适用范围：向小区外,地面只有小面积园林地面只有小面积园林,外围景观差外围景观差,但视野开阔。但视野开阔
16、。低层看小面积园林，起价可适中中低层无景观视野差，价格不宜高中高层视野好价格开始攀升高层视野好，但无景观，价格不宜太高第二十一页，讲稿共四十三页哦椭圆模式-案例朝龙观路，楼下商业街广场，对面为5-8层汽车维修厂、医院价格分布：拉高中高层价格价格分布：拉高中高层价格,降低中低层价格降低中低层价格,低层和高层价格适中；低层和高层价格适中；适用范围：向小区外适用范围：向小区外,地面只有小面积园林地面只有小面积园林,外围景观差外围景观差,但视野开阔。但视野开阔。第二十二页，讲稿共四十三页哦沙漏模式的应用价格分布：拉高中低层价格价格分布：拉高中低层价格,压低中高层价格压低中高层价格,低层和高层价格适中；
17、低层和高层价格适中；适用范围：向园林适用范围：向园林,楼距适中。楼距适中。低层看小面积园林，起价可适中中低层看园林价格可拔高些中高层景观较差，视野一般应压低其价格高层视野采光较好，价格可适度拉高第二十三页，讲稿共四十三页哦沙漏模式-案例小区中间，看园林，被楼包围，距离适中价格分布：拉高中低层价格价格分布：拉高中低层价格,压低中高层价格压低中高层价格,低层和高层价格适中；低层和高层价格适中；适用范围：向园林适用范围：向园林,楼距适中。楼距适中。第二十四页，讲稿共四十三页哦特殊系数考虑因素：考虑因素：影响垂直方向局部价值突变的因素影响垂直方向局部价值突变的因素干扰干扰：机房噪声、建筑物遮挡、车库入
18、口、平台影响、景观视野突变层；：机房噪声、建筑物遮挡、车库入口、平台影响、景观视野突变层；风水风水：带：带3、4、6、7、8、9的楼层；的楼层；奇偶层差异：奇偶层差异：非赠送面积的奇偶层差异；非赠送面积的奇偶层差异；其他其他：如复式的尊贵感、共享空中花园等。：如复式的尊贵感、共享空中花园等。第二十五页，讲稿共四十三页哦增值系数（折算率）考虑因素：考虑因素：将赠送的面积换算成统一价格口径将赠送的面积换算成统一价格口径凸窗：凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能区的面积比率、必要性；真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能区的面积比率、必要性；阳台：阳台：室外、室内、景观、必要性、私密性；室外、室内、景观、必
19、要性、私密性；露台：露台：景观、朝向、噪声、必要性、私密性；景观、朝向、噪声、必要性、私密性；入户花园：入户花园：景观、朝向、噪声、必要性、私密性、封闭的可能性；景观、朝向、噪声、必要性、私密性、封闭的可能性；隐形衣橱：隐形衣橱：占所在功能区的面积比率、必要性；占所在功能区的面积比率、必要性；夹层：夹层：高度、采光通风、景观视野、布局合理性。高度、采光通风、景观视野、布局合理性。增值系数增值系数=赠送面积赠送面积折算率折算率实用率实用率建筑面积）建筑面积）单位成本单位成本 单位建安成本单位建安成本（1+30%）保底折算率保底折算率=均价均价 均价均价 参数释义：单位建安成本取值参考（多层110
20、0、小高层1600、高层2100）第二十六页，讲稿共四十三页哦R综合=（R一次性P一次性+R按揭P按揭）（R关系P关系+1-P关系）（R前期P前期+1-P前期）=（0.9615%+0.9885%)(0.9910%+1-10%)(0.9740%+1-40%)=0.9770.9990.988 0.9643 =0.964(取整到小数点后取整到小数点后3位位)综合折扣付款方式及优惠付款方式及优惠(实例实例)：一次性付款：一次性付款：96折折(R一次性一次性），假设占），假设占15%（P一次性一次性）银行按揭：银行按揭：98折（折（R按揭按揭），假设占），假设占85%（P按揭按揭）关系户：额外关系户：额
21、外99折（折（R关系关系），假设占），假设占10%（P关系关系）销售前期：额外销售前期：额外97折（折（R前期前期），假定销售率为），假定销售率为40%（P前期前期）注：销售中后期促销优惠也应考虑进去注：销售中后期促销优惠也应考虑进去第二十七页，讲稿共四十三页哦一、定价目标二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内内 容容 导导 航航第二十八页，讲稿共四十三页哦步 骤水平系数水平系数垂直系数垂直系数增值系数增值系数特殊系数特殊系数综合系数综合系数折后单价表折后单价表折后价格表折后价格表折前价格表折前价格表折后单价分析折后单价分析折后总价分析折
22、后总价分析价格统计表价格统计表销售统计表销售统计表折后单价折后单价=均价均价综合系数综合系数折后总价折后总价=折后单价折后单价建筑面积建筑面积折前总价折前总价=折后总价折后总价综合折扣系数综合折扣系数第二十九页，讲稿共四十三页哦一、定价目标二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内内 容容 导导 航航第三十页，讲稿共四十三页哦推售控制目标中期中期产品质素产品质素后期后期自住自住景观型客户景观型客户价格敏感度低价格敏感度低产品质素产品质素前期：价格标杆前期：价格标杆自住为主自住为主完全享受型客户完全享受型客户完全不考虑价格完全不考虑价格，抢到就
23、行，抢到就行产品质素产品质素中期中期产品质素产品质素前期：前期：产品质素产品质素后期后期自住自住中高享受型中高享受型价格敏感度价格敏感度产品质素产品质素前期：低价入市，火爆，前期：低价入市，火爆，快速回笼资金快速回笼资金投资为主投资为主追求空间型客户追求空间型客户价格敏感度高价格敏感度高产品质素产品质素中期中期投资、自住投资、自住空间与高度并重型空间与高度并重型价格敏感度中高价格敏感度中高产品质素产品质素前期：通常的滞销单位前期：通常的滞销单位自住为主自住为主视野空气享受型客户视野空气享受型客户价格敏感度中等价格敏感度中等产品质素产品质素第三十一页，讲稿共四十三页哦面积面积:各单位的建筑面积、
24、套内建筑面积各单位的建筑面积、套内建筑面积各栋建筑面积、套内建筑面积各栋建筑面积、套内建筑面积总建筑面积、总套内建筑面积总建筑面积、总套内建筑面积方法方法:项目组及售楼代表核对各单位面积；项目组及售楼代表核对各单位面积；分栋汇总，将查丈报告分栋汇总面积和总面积标注在旁边核对分栋汇总，将查丈报告分栋汇总面积和总面积标注在旁边核对.价格价格:检查单元格引用是否正确（特别是奇偶层面积）检查单元格引用是否正确（特别是奇偶层面积）;用函数用函数SUM求和时求和时,要注意不要把不应求和的隐藏单元格计算在内要注意不要把不应求和的隐藏单元格计算在内;乘除时是否用函数乘除时是否用函数ROUND进行四舍五入。进行
25、四舍五入。准确性审核价格审核价格审核第三十二页，讲稿共四十三页哦将标准层综合系数标于平面图上价格审核价格审核合理性综合系数1009782839391957684第三十三页，讲稿共四十三页哦价格审核价格审核合理性单价各单元排序是否合理？各单元排序是否合理？同一单元不同楼层价差是否合理？同一单元不同楼层价差是否合理？是否有因误操作造成的明显错误？（曲线突变）是否有因误操作造成的明显错误？（曲线突变）有利于售楼员掌握价格规律，便于引导客户。有利于售楼员掌握价格规律，便于引导客户。注：若有竞争对手价格，可加入比较均价均价5000小区内外价格屏障小区内外价格屏障第三十四页，讲稿共四十三页哦价格审核价格审
26、核合理性单价12365748均价均价5000小区内外价格屏障小区内外价格屏障均价排序是否合理均价排序是否合理?均价差额是否合理均价差额是否合理?与对手相比价格是否有竞争力与对手相比价格是否有竞争力?各单元最低最高价是否合理各单元最低最高价是否合理?各单元最低最高价差额是否合理各单元最低最高价差额是否合理?竞争性单元差额是否合理竞争性单元差额是否合理?与对手相比价格是否有竞争力与对手相比价格是否有竞争力?了解各户型单价区间的数量分布了解各户型单价区间的数量分布为制定推售方案提供依据为制定推售方案提供依据均价均价5000小区内外价格屏障小区内外价格屏障9均价5000第三十五页，讲稿共四十三页哦价格
27、审核价格审核合理性总价各单元排序是否合理？各单元排序是否合理？同一单元不同楼层价差是否合理？同一单元不同楼层价差是否合理？是否有因误操作造成的明显错误？（曲线突变）是否有因误操作造成的明显错误？（曲线突变）有利于售楼员掌握价格规律，便于引导客户。有利于售楼员掌握价格规律，便于引导客户。注：若有竞争对手价格，可加入比较注：若有竞争对手价格，可加入比较第三十六页，讲稿共四十三页哦价格审核价格审核合理性总价小屏障小屏障:小区内外3房97-10212345678无屏障无屏障:水景3房与园林3+1102 110小屏障小屏障:园林2+1与路边3房78 97大屏障大屏障:园林2+1与路边2房78 659各户
28、型的总价排序是否合理各户型的总价排序是否合理?各户型的最低最高总价及差额是否合理各户型的最低最高总价及差额是否合理?各户型间的竞争度设计是否合理各户型间的竞争度设计是否合理?与竞争对手同类产品是否有竞争力与竞争对手同类产品是否有竞争力?投资性物业的租金能否大于月供投资性物业的租金能否大于月供?第三十七页，讲稿共四十三页哦10栋北面10栋南面6栋北面5栋北面 1栋北面6栋南面5栋南面1栋南面总价位置销售分阶段模拟图销售分阶段模拟图销售前期销售中期销售后期合理性总价(推售控制)第三十八页，讲稿共四十三页哦一、定价目标二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六
29、、实例演示内内 容容 导导 航航第三十九页，讲稿共四十三页哦总体性统计折前价格表统计1栋2栋合计均价0.964折后总面积（）4,270.23 5,089.07 9,359.30 折前销售总额（元）22,773,000 26,681,000 49,454,000 47,673,656 折前销售均价（元）5,333 5,243 5,284 5,094 1栋2栋合计均价0.964折后平层面积（）3,873.67 4,717.77 8,591.44 平层折前总额（元）202160002435400044,570,000 42,965,480 平层折前均价（元）5,219 5,162 5,188 5,0
30、01 1栋2栋合计均价0.964折后复式面积（）396.56 371.30 767.86 复式折前总额（元）255700023270004,884,000 4,708,176 复式折前均价（元）6,448 6,267 6,361 6,132 折后价格表统计1栋2栋合计均价总面积（）4,270.23 5,089.07 9,359.30 折后销售总额（元）21,953,002 25,720,176 47,673,177 折后销售均价（元）5,141 5,054 5,094 1栋2栋合计均价平层面积（）3,873.67 4,717.77 8,591.44 平层折后总额（元）19,488,476 23
31、,476,628 42,965,104 平层折后均价（元）5,031 4,976 5,001 1栋2栋合计均价复式面积（）396.56 371.30 767.86 复式总额（元）2,464,525 2,243,548 4,708,073 复式均价（元）6,215 6,042 6,131 第四十页，讲稿共四十三页哦折前价格表分户型统计2房2+13房3+1合计套数（套）1111591091建筑面积（）713.96 854.39 5,924.09 1099.00 8591.44折前销售额（元）3,503,000 4,537,000 30,522,000 6,008,000 44,570,000 折后
32、销售额（元）3,376,892 4,373,668 29,423,208 5,791,712 42,965,480 折后套均总价(元）306,990 397,606 498,698 579,171 472,148 折后均价（元/)4,730 5,119 4,967 5,270 5,001 结构性统计让项目组和售楼员掌握各房型的价格水平，便于口头报价和引导客户购房，以及促销让项目组和售楼员掌握各房型的价格水平，便于口头报价和引导客户购房，以及促销措施的制定。措施的制定。第四十一页，讲稿共四十三页哦一、定价目标二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内内 容容 导导 航航第四十二页，讲稿共四十三页哦感谢大家观看第四十三页，讲稿共四十三页哦