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1、深圳市南山区爱心大厦物业服务合同 甲方：深圳市南山区政府公共物业管理中心 地址：深圳市南山区桃园东路2号区政府大楼6楼 法定代表人：林平 乙方：深圳市陆港物业管理有限公司 地址：深圳市福田区园岭街道华林社区八卦二路八卦岭工业区543栋231 法定代表人：管新奎 根据中华人民共和国经济合同法、物权法、物业管理条例、深圳经济特区物业管理条例等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对南山区爱心大厦实行专业化、规范化的物业服务订立本合同。第一条 物业基本情况管理物业名称：南山区爱心大厦 座落位置：深圳市南山区前海路； 占地面积：3977平方米； 建筑面积
2、：28130.60平方米，其中地上22794.95,地下面积为5338。 物业类型：办公楼。大厦主体为一栋15层高的综合服务楼，大厦主要用途是政府行政办公、残疾人康复中心。第二条 物业管理服务范围与内容1、物业管理服务范围为南山区爱心大厦及其红线内区域的物业管理及相关的服务。2、本物业管理范围内的房屋建筑本体的维护、维修、养护和管理：（一）房屋建筑本体共用部位（含楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房及室外非机电设备设施）；（二）房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的
3、维修、养护、管理和运行服务。3、本物业管理范围内的机电设备设施（包括配电系统、给排水系统、强弱电、消防系统、室内外照明、空调、电梯、人防等各专业的整个系统及发电机）的运行管理、日常维护保养、定期维护、故障维修（含材料）。4、本物业管理范围内的智能系统的运行管理、日常维护保养、定期维护、故障维修（含材料）。5、本物业管理范围内所配套的服务设施（如商业网点等）的管理、日常维护保养、定期维护、故障维修（含材料）。6、本物业管理范围内的公共清洁卫生、“四害”消杀；室内清洁、地毯吸尘护理及相关消杀、装修及生活垃圾收集清运（含材料，包含洗手间洗手液、纸巾等）。7、本物业管理范围内的绿化的养护和管理，日常、
4、节假日、迎宾摆花。8、本物业物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、自行车房棚、停车场等）的维修、养护和管理。 9、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。10、本物业管理范围内24小时安全保安管理。（一）实行24小时的门岗、车库、消防监控（应严格按照消防部门的要求配备相关专业人员）和安全防范，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件；（二）门卫的保安根据要求对出入大楼的车辆、人员、物品进行登记检查；（三）保安员要穿着统一的制服，工作规范，作风严谨；（四）负责每天报纸杂志、信件派送；（五）按照甲方要求完成
5、临时性勤杂工作；（六）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。11、本物业管理范围内的交通、车辆行驶和停泊管理。（一）24小时值班，指挥车辆的行驶、停泊；（二）制定应急防范措施，及时处理突发事件。12、物业档案资料管理。确保南山区爱心大厦物业档案资料的完整、完好。入驻后应在一个月内提交书面档案资料名录给甲方备案。13、建立严格规范的应急体系，以便应对突发的传染性疾病、火灾、治安等紧急情况。入驻后应在一个月内提交书面应急体系给甲方备案。14、本物业的外墙每年清洗一次，污水井管保证畅通，化粪池视情况每年抽1-2次。15、为各类残疾人士提供便利服务。16、大厦文体活动。17、招标文件所要
6、求的内容及乙方投标文件所承诺的内容。 18、物业及物业管理档案、资料。 19、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。 第三条 合同期限本合同期限为两年，自2020年12月01日起至2022年11月30日止。第四条 甲方的权利和义务一、甲方权利 （一）审定乙方拟定的物业管理方案、年度管理计划、维修养护计划、监督检查乙方各项方案计划的实施；（二）检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；不定期对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定；（三）依据法律、法规规定享有的其他权利。二、甲方义务（一）甲方在本合同期内向乙方提供具备使用条件的管理用房约80平方米，供乙方无偿使用（不包括乙方员
7、工宿舍）；（二）负责公共用水、电及发电机燃油费用；（三）协助乙方开展本物业管理服务有关工作。第五条 乙方的权利和义务一、乙方权利（一）乙方可自主开展各项管理活动并制定相关管理规约，但不得侵害甲方、非业主使用人的合法权益，不得利用权利事项获取不当利益；（二）乙方可采取劝阻、报告有关行政管理部门、诉讼等必要措施。制止甲方、非业主使用人违反本合同、管理规约、管理制度的行为；（三）依据法律、法规规定和本合同约定享有的其他权利。二、乙方义务（一）根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的管理方案、年度管理计划、维修养护计划，以及物业管理规约（各项管理办法、规章制度、实施细则）；（二）有权聘请具有
8、相关资质的专业机构承担物业及附属设施、设备日常维护，但不得将本物业项目分包或转包给任何单位和个人；（三）在承接物业时，应对物业及附属设施、设备进行查验，并做好书面记录和签认工作。（四）对本物业的附属设施、设备维保、消杀服务等合同、相关资质和记录上报给甲方备案；（五）对本物业的附属设施、设备维保、安装、更新改造资料妥善保存，相关记录文件、运行记录及台帐均属甲方所有，在物业更换移交时须无条件配合，若在移交过程中产生纠纷以政府有关部门裁定为准；（六）及时向甲方通告有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方、物业管理主管部门及非业主使用人的监督；（七）协助大厦相关单位开展安全生产、文化活动和便
9、民服务工作；（八）未经甲方同意，不得擅自在物业管理区域内从事物业管理相关服务以外的经营活动；（九）保持各项设施设备各类标识、钥匙、密码、随机配件、厂家信息完整有效并妥善保管；（十）本合同终止或解除时，乙方必须无条件配合向甲方移交本物业的物业管理档案、附属设施、设备维保合同等资料；（十一）乙方应在入驻后购买保额在人民币壹仟万元的公共责任险，并将保单复印件加盖公章提供给甲方备案；（十二）对本物业的水电气等进行管理，并按相关规定做好本物业节能减排工作；（十三）乙方对物业管理区域内的消防安全责任负责。由于乙方管理失职、渎职或乙方其他原因导致出现消防事故的，乙方应当承担相应的法律责任；第六条 管理目标乙
10、方须按照全国物业管理示范大厦及深圳市物业管理优秀大厦的标准为本物业项目提供物业管理服务，在合同期内保持深圳市物业管理优秀大厦称号。第七条 管理和服务人员要求乙方必须对本物业项目实施管理和服务的人员不少于40人（具体要求详见附件），并严格按照相关劳动法规配备足够的人员。 第八条 管理服务费用本物业管理服务费由甲方按照每月197500元（大写：壹拾玖万柒仟伍佰圆整元），每年2370000元（大写：贰佰叁拾柒万圆整）的标准支付给乙方。每月10日为上月管理服务费结算日（节假日顺延），乙方凭完税发票报甲方后，由甲方按深圳市南山区财政局相关规定支付。 第九条 违约责任 1、如因乙方原因，造成不能完成管理目
11、标或直接造成甲方经济损失的乙方应给予甲方相应赔偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。2、因房屋建筑或设施设备质量或安装技术原因，造成重大事故的，其责任承担按法律法规处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）。3、如因乙方原因导致重大消防及安全生产责任事故的，由乙方负责，造成甲方经济损失由乙方负责赔偿。4、乙方不得将本物业管理项目非法分包或转包给任何单位和个人。否则，甲方有权即刻解除合同，并要求乙方赔偿相应损失。 5、甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损
12、失的，应当承担全部责任。第十条 其它事项1、服务期内，甲方不定期聘请第三方进行服务测评，甲方根据测评结果决定是否与乙方续约。2、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。3、单项维修费用在500元以下（含500元）的由乙方承担，涉及重大维修、设施设备更新、改造等费用由甲方专项维修资金承担。3、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时可提交甲方所在地人民法院依法判决。4、本合同之附件均为合同有效组成部分，本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照有关法律、法规和政策执行。5、本合同正本连同附件共9页，一式肆份，甲、乙双
13、方各执贰份，具有同等法律效力。6、本合同自双方签字盖章之日起生效。附件：1、爱心大厦物业管理分项标准 2、管理和服务人员要求甲方（盖章）： 乙方（盖章）：负责人： 负责人： 年 月 日 年 月 日爱心大厦物业管理分项标准序号项目服务标准1房屋日常养护维修确保房屋，门窗的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%2室外场地、道路养护维修确保室外场地、道路的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%3给排水设备运行维护管理保证给排水系统正常运行。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏。对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检
14、修，水箱保持清洁卫生并定期消毒。定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时性发现并解决故障，零修合格率100%4供配电、供气设备运行维护管理对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%； 加强日常维护检修，公共使用的照明灯具、线路、开关保持完好，确保用电安全；确保供气管道及设施完好无损；管理和维护好避雷设施。5电梯运行维护建立电
15、梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全措施齐全有效，通风，照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证，年检合格证，维修保养合理完备，定期进行维修保养，轿厢，井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后维修人员在30分钟内到达现场维修，并做好记录及时排除故障。乙方必须安排有原厂维修保养资质的单位对电梯进行日常维修保养服务。如果因乙方擅自使用其他品牌零部件替换，导致发生质量安全事故的，一切不利后果由乙方承担，并且甲方有权追究其相关法律责任。6空调系统运行维护建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴
16、漏水现象；制定科学合理的经济运行和节能降耗措施；定期检修养护空调设备，保证空调设备，设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，维修单位及人员（具有资质的）应及时到达现场维修，并做好记录及时排除故障。7消防系统管理建立消防系统运行管理制度和安全操作规程，保证消防系统安全运行和正常使用，乙方须安排有维修保养资质的单位对大厦消防设施设备日常维修保养服务。运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度。8环境卫生管理建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；楼梯，扶手，大厅，走廊，办公室内、电梯间，地下室，天台，内外墙面，停车场（库），道路等所有区域保持清洁。无随意堆放杂物和占用，不见废
17、弃物，污渍。定期对公共区域和办公室内进行清洁、消杀。定期对有地毯的室内吸尘护理。建筑体内所有的水磨石或大理石地面，每年打蜡护理共20次。卫生间洁净无异味，及时清扫积水；纸巾、洗手液及时补充、更换。9绿化管理植物配置合理，绿地充分，无裸露土地；花草树木生长正常。修剪及时，无枯枝死权及病虫害现象；绿地管理和养护措施落实，无破坏，践踏及随意占用现象。须确保有专门的绿化工作人员。10治安和车辆管理确保安全和正常工作环境；环境秩序良好；做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件；无火灾和盗、抢和其他刑事案件；道路畅通，车辆停放有序，无车辆失窃事件。必要时对出入大楼
18、的物品，人员，车辆进行检查。11智能化系统运行维护（含楼宇自控系统、闭路监控系统）定期对各种系统性能状态检查，系统测试和计划性维修，发现隐患及时处理，零修合格率100%。实现对大楼内各种机电设备的统一管理，协调控制，确保楼宇设备运转自动化。12物业档案资料管理做好日常管理台帐记录，必须保证甲方交给的物业管理档案资料的完整，完好。管理和服务人员乙方必须对本物业项目实施管理和服务的人员不少于40人，并严格按照相关劳动法规配备足够的人员。 (1)管理处主任：1人， 5年以上管理经验，中级以上职称，持物业管理经理上岗证。有爱心、协调、组织能力强。经公安部门审核,无不良、违法犯罪记录。（2）事务服务人员
19、：不少于2人，大专学历，2年以上管理经验，持物业管理上岗证，有爱心、服务意识强。经公安部门审核,无不良、违法犯罪记录。（3）会务服务人员：不少于2人，大专学历，2年以上相关经验，形象好，具有服务意识。经公安部门审核,无不良、违法犯罪记录。（4）机电设备、电梯维护人员：不少于2人，5年以上经验，持专业技术资格证、上岗证，技术熟练、专业能力强，责任心强。经公安部门审核,无不良、违法犯罪记录。（5）保安人员：不少于20人，持上岗证，形象好，具有安全、服务意识，文明礼貌、责任心强。经公安部门审核,无不良、违法犯罪记录。（消防值班人员应具备消防部门要求的上岗证等相关证件）（6）保洁人员：不少于10人，朴实肯干、勤快。经公安部门审核,无不良、违法犯罪记录。（包含室内清洁及消杀）（7）绿化工：不少于1人。经公安部门审核,无不良、违法犯罪记录。（8）残疾人服务人员：不少于2人，有爱心、服务意识强，善于与残疾人沟通，有相关残疾人服务管理经验。经公安部门审核,无不良、违法犯罪记录。11