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1、新小区物业上半年工作总结四篇新小区物业上半年工作总结四篇_ _物业半年物业半年的工作总结的工作总结在今年上半的物业安保工作中，自己也照旧保持这这几年来的工作习惯和工作方法，在依据自己在这段时间，安保工作中遇到的工作问题，在自己的物业安保工作中也做出相应的调整，让自己上半年的安保工作，的确爱护到我们小区的业主，同时自己的安保工作也受到了我们业主的多次赞扬。首先，在自己每天的值班过程中，自己要留意到的不仅仅只有我们小区大门进门口，同时我也通过监控，去时不时的观看我们小区的侧门，以及小区的围墙四周的区域。由于相比如小区大门，更多的可疑分子会选择在这两个地方下手。由于这两区的人流量不仅更少，而且这两处
2、地方也相对隐藏，更简单发生一些盗窃案件。这两区的安保措施也比较少，所以在我们安保工作的日常值班工作中，我们作为小区物业安保，应当对大门外的这两个地方更加多的警惕，时时刻刻要将自己的一份目光，放在监控中这两个不简单惹人发觉的区域。在上半年发觉的几起偷盗案件中，都是在这个两个地方发觉的，所以做好小区内隐藏区的安保工作，是最能检验我们平常的在小区内的工作状态的。然后，在我们上半年的安保工作中，我们物业公司的上级，要求我们加大每天的巡察量，所以在上年的的安保工作中，自己在安保的巡查上的工作量增加了不少。并且我们每次早巡查玩小区内的平安状况之后，还要写下当天的巡查记录，每天都会有特地的物业领导来检查我们
3、的平安工作巡查日志。一方面是依据我们每天的日志，来检查我们当天的小区安保巡查工作，另外一点就是依据我们在巡查日志中，提到的有关问题，准时作出改进，便利我们小区业主的生活。所以说我们安保工作中的巡查日志，可以关心我们物业公司，更好的了解到我们小区里的平安状况。可以让我们物业公司可以依据这些平安问题，准时作出相应的平安解决措施，将小区内有可能发生的平安问题，在没有发生之前就得到特别有效的解决，让我们小区的平安系数变得更高。新小区物业上半年工作总结(篇二)回顾这半年的工作，嵩景花园物业公司在集团公司各级领导的关怀下，全体员工时刻以饱满的热忱来做好了各项工作，发扬爱岗敬业，吃苦耐劳精神，先后顺当的完成
4、了各项工作，取得了较好的成果，现将半年来的工作总结如下：一、客服部：1、费用收缴工作20 xx 年的工作重点是费用的收缴工作。嵩景交房 1174 房，已入住 1192 户，已收取物业费 978241 元，收费率 100%。由于工程遗留问题，一部分业主以各种借口推迟或拒交物业管理费和相关的一些费用。管理处服务中心耐心地、深化细致地做每一户业主的工作：准时协调各部门解决业主的户内存在问题；常常上门走访业主，了解业主的需求，并准时予以跟进处理，得到业主的赞许与认可，从而提高了费用的收缴率。2、业主（住户）满足度调查及投诉处理 今年上半年，嵩景物业管理处服务中心，紧紧围绕修理工作进行跟进。依据实际状况
5、，回访业主，记录在档。（1）每周二召开一次工作例会，在总结工作的同时，乐观充分听取基层员工的呼声看法或合理化建议或批判。（2）不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生爱惜小区周边环境的宣扬等活动，增加员工的凝聚力和向心力。3、社区活动开展上半年，嵩景物业管理处服务中心除了扎扎实实地解决好业主的切身问题，做好业主的服务之外，有否开展适合业主喜爱的社区活动也是一个重要的因素。分别开展了一系列社区活动：依据广阔老年业主的需求，想方设法地为其支配了活动场地，在餐厅外为老年业主们供应一个消遣场所，受到老年业主们的好评。二、秩序部秩序部的主要工作就是做好治安管理、消防管理的“三管”工作。一是在治安管理工作中
6、，今年 1 月份至今，加大了管理力度，制定了多份管理方案，在园区内掌握发贴广告，与相关部门协作为业主家中移动各类家具和其它物品。二是在交通管理工作中，1 月份至今，做好了对进出地下停车场临保车辆的收费管理，加大了对进入小区地下停车场、停放的车辆巡查监管和登记管理。三是在消防管理工作中，1 月份至今，公司对小区楼宇内的消防器材做了全面的检查，并做好记录有效的消防事故的发生。三、环境维护部（绿化养护、卫生清洁）一是绿化养护工作上，开春之际，我们细心地养护园区内的花草树森，定时喷水，依据周边实际地形以及苗木的生长习性，注意细节的将园区内部分苗木品种进行更换。并在养护工作中，施肥、打药、甚至浇水都是对
7、症下药。二是环境员工作上，首先对员工进行了培训，巡查员每日督促跟进环境员各区域的卫生清洁，监管改正他们不合理的作业，发觉问题准时解决，促使他们环境工作达到公司的标准和要求。四、下半年工作方案：1、弘扬源纬物业企业文化，打造物业管理品牌，努力使嵩景物业走上正规的管理轨道。2、进一步完善内部考勤管理制度，提高员工素养，尽现企业良好形象，努力完成上级下达的各项工作任务。使小区的物业费收缴工作上了一个新的台阶，在前半年的工作任务目标责任中，圆满完成公司领导交给的各项工作任务。3、开展员工物业管理专业学问培训，增加员工物业管理服务意识。新小区物业上半年工作总结(篇三)自从今年份调入物业管理处任职物业部经
8、理以来，我努力适应新的工作环境和工作岗位，虚心学习，埋头工作，履行职责，较好地完成了各项工作任务，我们校区的物业管理取得了辉煌的成果，下面将上半年的工作状况汇报如下：一、自觉加强学习，努力适应工作我是初次接触物业管理工作，对综合管理员的职责任务不甚了解，为了尽快适应新的工作岗位和工作环境，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，现已基本胜任本职。一方面，干中学、学中干，不断把握方法积累阅历。我注意以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观看、摸索、查阅资料和实践熬炼，较快地进入了工作状况。另一方面，问书本、问同事，不断丰富学问把握技巧。在各级领导和同事的关心指导下，从
9、不会到会，从不熟识到熟识，我渐渐摸清了工作中的基本状况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。二、心系本职工作，仔细履行职责（一）耐心细致地做好财务工作。自接手管理处财务工作的半年来，我仔细核对上半年的财务账簿，理清财务关系，严格财务制度，做好每一笔账，确保了年度收支平衡和盈利目标的实现。一是做好每一笔进出账。对于每一笔进出账，我都依据财务的分类规章，分门别类记录在案，登记造册。同时仔细核对发票、账单，搞好票据管理。二是搞好每月例行对账。根据财务制度，我细化当月收支状况，定期编制财务报表，按公司的要求准时进行对账，没有出现漏报、错报的状况。三是准时收缴服务费。结合的实际，在进一步了解把握服务费
10、协议收缴方法的基础上，我仔细搞好区分，根据xx 公司、业主和我方协定的服务费，定期予以收缴、催收，20 xx 年全年的服务费已全额到账。四是合理掌握开支。合理掌握开支是实现盈利的重要环节，我坚持从公司的利益动身，乐观帮助管理处主任当家理财。特殊在常常性开支方面，严格把好选购关、消耗关和监督关，防止铺张铺张，同时提出了一些合理化建议。（二）乐观主动地搞好文案管理。半年来，我主要从事办公室的工作，的文案管理上手比较快，主要做好了以下 2 个方面的工作：一是资料录入和文档编排工作。对管理处涉及的资料文档和有关会议记录，我仔细搞好录入和编排打印，依据工作需要，制作表格文档，草拟报表等。二是档案管理工作
11、。到管理处后，对档案的系统化、规范化的分类管理是我的一项常常性工作，我实行平常维护和定期集中整理相结合的方法，将档案进行分类存档，并做好收发文登记管理。（三）仔细负责地抓好绿化维护。小区绿化工作是 x 月份开头交与我负责的，对我来讲，这是一项初次打交道的工作，由于缺乏专业学问和管理阅历，当前又缺少绿化工人，正值冬季，小区绿化工作形势比较严峻。我主要做了以下 2 个方面的工作：一是搞好小区绿化的日常维护。二是仔细验收交接。三、主要阅历和收获完成了一些工作，取得了肯定成果，总结起来有以下几个方面的阅历和收获：（一）只有摆正自己的位置，下功夫熟识基本业务，才能尽快适应新的工作岗位（二）只有主动融入集
12、体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态（三）只有坚持原则落实制度，仔细理财管账，才能履行好财务职责（四）只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。四、存在的不足由于工作实践比较少，缺乏相关工作阅历，工作存在以下不足：（一）对物业管理服务费的协议内容了解不够，特殊是对以往的一些收费状况了解还不够准时；（二）食堂伙食开销较大，宏观上把握简单，微观上掌握困难；（三）绿化工作形势严峻，自身在小区绿化管理上还要下更大的功夫五、下步的准备针对工作中存在的不足，为了做好下半年的工作，突出做好以下几个方面：（一）乐观搞好与公司、业主之间的协调，进一步理顺关系；（二）加强业务学问的
13、学习提高，创新工作方法，提高工作效益；（三）管好财、理好账，掌握好常常项目开支；（四）想方设法管理好食堂，处理好成本与伙食的关系；（五）抓好小区绿化维护工作。物业主管上半年工作总结 20 xx（二）由于客服部经理调动，我受公司领导指派，负责客服部近一时期的全面工作，依据我们公司客服工作的工作重点，结合我多年从事物业客服管理工作的阅历，现把 20 xx 年上半年尤其是这段时间所做的工作及下一步工作工作。支配及设想总结如下：一、强化部门制度建设1、由于部门人员变动，结合实际状况，对本部门工作分工进行调整，加强管理，提高工作效率。2、针对客服部管理制度空白的实际状况，对制度进行起草和修订。制度建设共
14、七则：例会制度、投诉处理规定、物业服务收费管理制度、修理处理规定、资料档案管理制度、巡楼制度、前台管理制度。并将应用表格重新根据统一标准制作，并下发使用。4、定期召开客服部全体人员会议，对现阶段存在的问题进行总结并准时整改，完善和提高部门员工素养，改进工作作风，提高服务意识。5、有针对性地开展部门培训工作，组织学习物业管理条例、物权法等相关法律法规的学习，使各项制度得到落实。6、对 B 区新进员工的聘请培训工作。二、收费管理1、对前期因房屋质量问题而要求物业公司赔偿的 xx 户进行沟通，经过客服部管理员、主管、经理直至物业总经理的多次困难协商沟通，现已经集团批准同意已妥当解决 xx 户。2、对
15、 20 xx 年上半年到期物业费进行为期一个月的清缴工作，收缴率达 xx%，收缴金额为 xx 元。不含前期因赔偿未成而拒交物业费的 xx 户，并将物业费、采暖费收取及赔偿金额进行统计整理上报，明细附后。3、家政创收收入 xx 年方案为 xx 万元，截止至 x 月末共收入 xx 元，于方案相距很大，主要缘由首先为物业公司今年预备开展一些创收项目，如配送，为业户接送小孩等，但上半年始终未实行；其次是保洁人员数量精减一半，调整流淌性比较大，造成方案完成率比较低。下半年由于二期开头交屋也是家政服务开展的时机，力争创收达 x 万元。4、下半年收费分三部分，一是对 xx 年 x 月 x 日到期因各种缘由迟
16、迟不交的 xx 户进行清缴；二是进行 xx 年 x 月末到期物业费的收取工作，针对公寓多为出租户的特点，主要以电话通知辅以书面的形式进行催缴；三是对前期索赔未达成协议的 xx 户进行跟进，尤其是重点解决始终将来协商的 x户，力争 xx 年底前将此项遗留问题妥当解决。物业费收缴率力争达 xx%以上，采暖费收缴率达 xx%。三、服务管理1、对前期物业档案和资料进行整理，并规范档案借用制度，支配专人管理，实行借用登记制。对客户基本信息进行重新整理；重点对 4 号、5 号公寓分布状况汇总成平面图，将业主与租赁住户分开，便利查阅和日常管理；对业主及各外协单位的联系方式进行更新整理；对维保厂家资料进行统计
17、整理，联系地产办公室确定验收合格日期，为客户修理供应有利依据；将前期信报箱钥匙、电磁炉、门禁卡领用状况逐一进行状况统计，核实剩余数量，查找缺损缘由，为今后工作的开展做好预备；对现有空房钥匙及室内设施设备进行整理，支配联系修理及室内清洁工作，为销售做好预备，并实行定期空房巡察制。2、对客户前期房间的工程质量问题进行修缮，重点处理了防水、门槛石、墙面裂纹、水浸修理、地板裂纹、淋浴屏漏水、卫生间渗水及卫生间地砖倒坡、更换室内门锁、修理入户门、修理洗水盆下水等问题。3、对 xx 因洗衣机水龙头在未关的状况下断裂造成漏水导致地板、墙面等受损要求赔偿进行处理，多次沟通业主及相关责任单位，在未果的状况下致函
18、要求责任单位限期答复，现已做出书面承诺于 x 月底对业主进行地板进行恢复处理。同样的问题针对不同的责任单位进行不同处理，如 xx 同样的缘由业主因漏水受损后，由物业公司将业主及责任单位约见面谈，双方达成修理意向，即为业户尽到了责任，也维护了物业公司的利益不受损失。4、加强走动式管理，规范日常大堂岗位及巡楼工作，组织多次集体巡楼，发觉问题、准时处理。并将近期未能解决的问题进行拍照统一整理以书面的形式，转相关部门处理，并进行回访跟进。5、管理小区内养犬问题，一是下发“小区内加强管理养犬规定”的通知，并公示举报电话；二是请民主广场派出所协作，清理整顿违反养犬规定的业主并下发清理通知；三是特地设一部电
19、梯，通知引导携带宠物者乘坐货梯并做电梯指示，以免人、犬冲突等问题的发生。6、针对前期管理方面存在的一些问题，强调并加大检查公寓业主二次装修状况，一经发觉，按相关规定要求业主停工并到物业公司办理相关装修手续，方可开工，同时请安管部在班后及夜间按公司对装修业户的规定实行严格的监督和管理。四、B 区工作预备1、与地产集团销售中心沟通联络，取得 B 区全部业主祥细资料及户型图，提前做好交屋预备，提高工作效率。2、对 B 区交屋需要的程序、资料进行思索预备，改进完善制定 A 区交屋程序，避开产生同样的错误及失误。依据 A区资料参考 物权法 等法规对 B 区所需文件进行整理预备，并请示集团后预备印刷。3、
20、进入 B 区施工现场，了解进度，对已完工项目进行初验，为正式接管开头预备工作，为 10 月 1 日顺当交屋做好预备。4、下半年进行 B 区全面交屋入伙工作，支配交屋后需要修理项目工作，做好回访。5、B 区交屋入伙资料的存档工作，钥匙的保管借用管理。五、保洁管理1、接管管业部后，针对之前存在的问题，马上对工作状况进行整体支配。一是对人员分工、工作范围、工作标准、作息时间、工作周期和频率等内容统计进行布置，对重组的保洁班进行内部选拔，目前已选出试用班长两名；公寓实行二班制，保证早 8 点前将公寓大堂全部清理完毕，给业主留下清洁光明的视觉享受。二是对公寓及商街工作标准进行提高及细化，加强清洁质量；三
21、是对费用方案进行把握，并在原有工作基础上进行分析，提出新思路，节支增效；四是帮助仓库管理员合理储存和使用保管保洁用具，用品，进行建帐，入库、领用严格实行登记，并由领用人、班长及经理签字后方可出库，并掌握其合理的使用，并进行月底盘点，做到帐实相符。2、日常保洁管理。一是对保洁班目前工作依照考核标准进行每日巡查，对发觉问题进行整改；二是组织班长召开工作布置会议，对其工作提出新的要求，做到工作有方案，事后有总结；三是定期召开全体人员会议，进行阶段性总结，将新标准、新要求在班组内进行贯彻落实提升班组精神面貌。经过一个多月的调整，保洁工作无论从精神面貌还是从工作质量标准上均有明显的改观，多次受到公司领导
22、的确定及表扬。3、B 区商铺及公寓的保洁开荒工作。综上所述，这段时间我虽然在负责客服部全面工作时取得了一些成果，但由于时间所限，有一部分工作仍在连续进行中，我的想法是将前期未完成的工作全部整理并理顺完毕。后期工作支配主要为 B 区的筹备工作，同时在制定落实公司、部门现有规章制度，提升部门工作作风，在努力完成经济效益指标的基础上，有步骤地完善小区的房屋公共设施和综合服务管理。以身作则，调动员工的乐观性，保质、保量的完成各项工作。物业主管上半年工作总结 20 xx（三）回首上半年，我的工作同样经受着不平凡。x 月份带着朴实与奇怪的心情来到了 xx 物业，开头了一段新坏境的里程，工作内容包裹着熟识的
23、和未知的，鞭策着我需要付出更多的努力去学习和挑战。半年时间转瞬就过去了，在部门领导的培育与同事们的关心下我很快熟识和胜任了物业管理员的岗位职责。岁末，每个人都应当梳理过去，筹划将来，此刻就将自己近半年来的工作总结如下：一、物业服务工作物业工作主要有日常报修，投诉处理，收费，基础设施、设备维护，环境卫生，蚊虫、老鼠的消杀；有学习培训，上级部门检查等。催缴管理费及小区公共设施设备问题项目的整改是管理处 20 xx 年度的主要工作，经过与物业公司各个部门的同事通力合作下大部分工作已经顺当完成。二、办公室工作办公室工作对我来说是一个全新的领域，工作千头万绪，有书文处理、档案管理、文件批转等。面对繁杂琐
24、碎的大量事务性工作，需自我强化工作意识，留意加快工作节奏；提高工作效率。冷静办理各项事务，力求周全、精确、适度、避开疏漏和差错。三、存在的不足本着“为自己工作”的职业态度，敬业爱岗，制造性地开展工作，取得肯定效果，但也存在一些问题和不足；主要表现在：第一，物业管理员工作对我而言是一个新岗位，很多工作都要边干边摸索，以致工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步提高；其次，有些工作还不够过细，一些工作协调的不是非常到位；第三，向领导供应有效的决策数据方面有待进一步提高；第四，和部门领导及公司员工间的沟通有待加强。四、努力的方向第一，加强学习，拓宽学问面。努力学习房产业学问和相关物业法律法规的学问。
25、其次，本着实事求是的原则。注意公司各部门间的协调与沟通；有效形成团结全都。群策群力的氛围。第三，向领导供应有效数据。“不积蛙步，无以至千里；不积小流，无以成江海。”上半年，收获了胜利，经受了困难，感受了启迪；下半年我会一如既往，载着百倍的信念和努力做好工作！物业主管上半年工作总结 20 xx（四）时间荏苒，岁月匆忙，转瞬间，上半年即将成为历史，自20 xx 年 x 月 x 日加入 xx 项目以来，得到了公司领导对我工作支持、关怀和照看，让我从中学得到了许多管理、技术等方面的阅历，为我在 xx 项目工作做了铺垫。在此我特别感谢公司领导给我的这个机会。现将工作状况汇报如下：一、回顾调入 xxx 开
26、展工作所得总结1、自觉加强管理、技术学问学习，努力适应新的工作环境为了尽快适应新的工作环境，通过 x 经理了解项目的基本状况，每周工作例会让我对各部门的工作岗位及岗位职责有了不断的了解，为我开展工作把握了第一手资料，在熟识工作的同时，通过与相关施工单位之间的联系学习工程土建修理、消防、排水等学问，虚心求教各部门经理，不断理清工作思路，总结工作方法，使之尽快融入到工作当中。2、严格律己，树立良好的管理人员形象物业管理的项目管理就是现场管理，在日常工作当中，我时刻严格要求自己，以身作则，工作中仔细听取员工的看法，敬重、团结每一位员工，不搞一言堂，不搞特权，不谋私利，始终以堂堂正正做人，踏踏实实做事
27、的原则要求自己，在员工中树立一个良好的管理人员形象。3、加强日常管理工作，提升物业服务水平管理出效益、团结出战斗力。先从紧抓员工思想工作入手，坚固树立项目“一盘棋”的指导思想，引导员工转变服务观念、每日写日志、每周写工作总结及下周工作方案，强化管理人员自身素养及业务培训的不断提高。在经过加收换热站运行费用一事上，业主对于我们现在的管理所出现的问题产生了疑问？事后深知项目目前存在严峻的问题，为秉承“和心物业”的服务理念，加强了对员工服务意识的思想训练，针对于业主提出的问题间续整改，并将整改的状况，反馈给相关业主，通过项目全体员工的努力，现在的管理和服务比以往有了较大进步。4、对待业主投诉，不卑不
28、亢，仔细对待，落实到人，回访跟上，解决问题物业客服中心每天都会接到业主的投诉，客服中心仔细接待每一位投诉的业主，具体记录相关投诉内容并反馈给相关的部门负责人，负责人通过整改状况告知客服中心，客服中心将有关整改状况的进展程度报给业主，最终将投诉问题解决好，根据这个流程我们项目部完成不少工程遗留问题。通过定期回访、责任落实，不但加强了与业主的沟通，还提高了我们服务水平。5、物业费收取工作我小区住户有 xxx 户，从 x 月份物业费收取状况来看，除个别业主因开发公司工程遗留问题不交物业费，（正在协调开发公司处理）大多数业主都按时足额缴纳物业费收缴率在xx%以上。二、在工作中当中存在的问题及整改措施在
29、日常管理工作中，没有把一些工作要求及标准仔细的贯彻好，导致了在工作中出现了诸多问题。1、部门管理人员工作态度、服务意识较差部门管理人员业务学问、自身素养、会议传达、工作相互扯皮等相关问题，已经在工作当中暴露出来，为杜绝这些问题的出现，项目部加强对部门管理人员的培训。20 xx 年项目部将本着努力创建学习型服务团队的基本目标，从部门管理人员到员工定期开展业务培训，以确保项目部服务水平的提升。2、管理人员突发大事的处理应变力量不强从 20 xx 年度发生几起服务投诉、创建文明城、换热站运行费用状况来看，应急预案的培训、突发大事的有效处置仍存在欠缺，随着业主对小区管理及物业服务的要求逐步提高，在明年
30、工作中作为重点内容进行培训。3、作为项目负责人，管理模式及管理方式方法存在不足管理方式有待改善，实践证明粗放型、保守式管理最终将会被抛弃，为适应新的要求，严于律己，不断增加管理业务学习，转变管理模式。以公司的眼光看问题，想问题，对于管理的流程进行在梳理，总结一些好的方法和阅历，通过实践进行应用，定期组织管理人员进行探讨、学习、沟通管理阅历取长补短，鼓舞员工对公司和项目部提出合理化建议，寻求管理工作的阅历。以此带动带动整个项目管理水平。4、物资铺张严峻，增加了支出在物资使用上存在着铺张问题，为了节约支出，杜绝铺张，在今后的工作当中削减物资铺张，加强对物资管理工作，化削减成本支出。5、客服服务意识
31、不够，工程遗留问题未准时处理、工作标准不一、收缴率未达标为了提高客服服务意识，曾强对客服人员培训，严格统一客服人员服务标准，增加与社区业主的沟通，主动服务，了解业主真正所求，提高服务质量，夯实服务基础，以此来提升客服服务水平。在工程遗留问题上，与开发公司联系尽快解决工程遗留问题，对于因工程问题欠费业主，准时处理，情理并上，在原有物业收费率上提高收缴率。6、保安工作责任心不高，要求不严，出现了车辆乱停乱放、丢车、丢鞋大事对于保安工作，加强理论培训与实际操作相结合，在理论培训上通过观看视频“物业管理是怎么炼成的？”实质让每一位保安员了解物业管理服务的工作，在实际操作中把握突发大事预案程序，工作中对
32、每一位保安员实行岗位落实职责，提高整体安保服务，杜绝各类事故的发生，让业主生活在一个平安舒适的环境中。7、保洁卫生打扫不彻底存在死角保洁对于小区卫生打扫好与坏，直接关系到小区整个门面，在今后工作中以保洁主管为中心，全面培训全部保洁人员的实际操作，培训完毕不管是日常打扫卫生、家庭保洁还是保洁等开荒都能够全面提升保洁工作的流程化。纵观下半年的进展前景，我有足够的理由深信下半年将是不断应对挑战和破解压力的一年。在公司领导的支持和关心下，我认为下半年的工作会在我带领的团队下做的更加精彩。新小区物业上半年工作总结(篇四)上半年，公司在公司董事会决议精神指导下，在以陈达总经理领导的经营班子的带领下，全体员
33、工团结协作，紧紧围绕经营与管理这个中心，以“励精图治、开拓物业市场；众志成诚，再创大厦辉煌；重经营、控成本、提高经济效益；重管理、抓培训、创新服务理念；重品牌、拓市场、增加竞争实力；重人才、创机遇、扩大进展空间”为经营管理方针，克服了目前新建写字楼硬件设施好，价格低所带来的市场冲击，以及厦内几家大客户由于公司自建楼宇和国家政策调整等缘由的搬迁给公司造成的巨大经营影响等困难，加大内部物业管理和对外营销工作力度，双管齐下，遏制了出租率连续下滑的趋势，使经营工作扭转了不利的局面，保持出租率稳定回升，最高达到 86.39%；物业管理也取得较大进展，客户满足率保持在 98%以上；员工队伍建设也实现了人员
34、连续精干，任务不断加大，素养进一步提高，精神面貌实现大改观的崭新局面。一、上半年经营状况及预算执行状况1、营业收入截止 20 xx 年 5 月末完成营业收入 331.12 万元（含能源费58.99万元），占预算815万元（含能源费149万元）的40.63，比上年同期削减 57.98 万元。削减的主要缘由是出租率低于上年同期，20 xx 年 5 月出租率为 83.42，20 xx 年 5 月出租率为 75.95。2、营业成本营业成本完成 3.75 万元，占预算 8 万元的 46.88，比上年同期增加 1.40 万元。营业成本是餐饮的外卖成本，今年餐饮收入高于上年同期收入 1.6 万元。3、三项费
35、用三项费用即营业费用、工资及福利、行政管理及公共费用合计 216.41 万元，占预算 524.50 万元的 41.26，比上年同期削减 10.76 万元。主要是公司通过减员增效，工资削减4.17 万元；公司开展节能降耗节余水电费 2.21 万元，修理费节余 1.81 万元。4、营业税金营业税金完成 14.60 万元，占预算 41.50 万元的 35.18，比上年同期削减 1.81 万元。5、毛利毛利完成 96.36 万元，占预算 241 万元的 39.98，比上年同期削减 46.81 万元。主要缘由是营业收入低于上年同期。6、非经营费用非经营费用为 201.84 万元，占预算 583 万元的
36、34.62，比上年同期削减 49.59 万元。主要缘由是房产税缴税期限的转变，20 xx 年房产税自用部分一次缴纳，20 xx 年改为按季缴纳，此项节余 24.87 万元，业主费用节余 7.09 万元。7、营业外收支营业外支出为 0.45 万元。8、净利润截至 20 xx 年 5 月末净利润为-105.93 万元，占预算-342万元的 30.97，比上年同期减亏 0.32 万元。上半年经营运营状况猜测：依据公司 1-5 月经济运营状况猜测,20 xx 年上半年大厦公司营业收入估计完成 410 万元(含能源费 74.5 万元),占预算815 万元（含能源费 149 万元）的 50.31%;营业成
37、本估计完成 4.5 万元,占预算 8 万元的 56.25%;营业税金估计完成 21万元,占预算41.5万元的50.6%;三项费用估计完成260万元,占预算524.5万元的49.57%;毛利估计完成124.5万元,占预算241万元的51.66%;非经营费用估计完成261万元,占预算583 万元的 44.77%;利润总额预计完成-136.95 万元,占预算-342 万元的 40.04%.二、成本费用掌握及财务管理状况公司严格贯彻执行预算掌握的原则，将费用指标分降落实到每个部门和个人，在预算执行过程中，根据预算完成进度每月上报资金支出方案，报业主审核批准。工程方面在服务水平不降低的状况下，力争节能降
38、耗，空调运行依据每天气温的实际状况进行供应调整，从一点一滴节省成本费用，截止 5 月末，节省水电费 2.21 万元；工程部加强设备的日常的维护保养工作，使修理费节余 1.81 万元；保洁部对低值易耗品的消耗，制定了详细的量化标准（如洗涤剂的使用），使低值易耗品节余 3.61 万元；在物品选购上，进一步完善了选购制度，由财务部经理及相关部门负责人组成了选购审核委员会，首先对全部供应商的资格进行严格评定，只有供应商的资质、所供应产品的质量、所供应产品的价格等几项指标都符合标准，才可能成为大厦的供应商；其次计财部与相关部门还随时询价，以便随时调整所购物品的价格，以保证所购物品质优价廉，降低选购成本。
39、公司进一步强化财务电算化管理，保证了财务高效精确及数据平安性与稳定性；准时完成各类报表的上报工作；进一步强化对欠租客户的清缴工作，完善了租金催缴制度，每月编制租金收取状况表，对几家常常交费不准时的客户，进行重点关注，将租金的清缴落实到部门、个人，保证了各类应收款项的准时足额收缴；乐观进行了税收筹划工作，20 xx 年哈尔滨市涉外分局征收自用房产税时，实行一次征收，经与税务局协调争取，今年自用房产税实行按年征收，按季缴纳，为公司节约了资金成本；针对 20 xx 年税务检查提出的关于能源费征税的问题，大厦公司实行了乐观的应对措施，今年年初大厦公司与北京保利物业签订了授权托付合同书，全部销售合同都加
40、盖了北京保利物业的公章，使所签合同更加严密，从而规避了税务风险；公司每月进行一次损益分析，对各项指标按完成预算进度状况、与上年同期进行比较，准时指出经营中应留意的事项，为公司的经营进展献技献策；三、全力抓好销售工作在公司领导的重视和直接指导下，在其它部门的大力支持与协作下，经销售部全体员工的努力，上半年新、扩租面积达 1985.96 平米，仅上半年出租面积即超过 20 xx 年全年新扩租面积,创历史新高。市场形势及销售策略二 00 四年是公司经营工作最为困难的一年，年初厦内有近 10 家客户到期，因各种缘由不再续租，造成公司极大的被动。出租率一再下降，加之哈尔滨市相继投入使用的开发区管理大厦、
41、奥维斯大厦、常青大厦等专业甲级写字楼的低价格招商，给我厦造成了巨大冲击。现厦内的华为公司也是我厦的最大客户之一，但其公司作为 IT 行业受行业政策的影响，可能有搬迁到联通大厦（奥维斯大厦另一半），这无疑将对我厦造成严峻的影响，直接关系到公司全年经营任务的完成。另一方面新建写字楼的低价位冲击市场，也迫使我厦租金价格逐年下降，利润率也随之有所下降，经营难度愈来愈大。鉴于以上状况，公司打算以市场为导向，更新观念，抓住突出重点，突出产品优势，依托强有力的软件服务，坚守地域名牌，坚守高档写字楼这块阵地。年初在经过广泛的市场调研后，制定了今年的营销方案。以此为指导开展工作。1、实行主动出击方法出外寻访客户
42、，摆脱了过去足不出户在厦等客户的被动局面。销售员对哈市写字楼市场进行了一次全方位的调研，公司领导与大家一起针对竞争对手，逐一进行具体分析，真正做到了知己知彼。同时对各大厦内的入驻公司也进行了地毯式访问，积累了大量目标客户，为日后销售工作奠定了良好的基础。2、销售部建章建制，严格管理，在公司领导的直接领导下每周一固定开部门例会，对厦内客户及意向客户逐一分析，不放过任何可能成交的机会。3、完善内业工作，销售部目前已建立了竞争对手档案、目标客户档案、厦内客户档案、每日工作方案表、每日工作记录表、会议纪要档案等，每月月末出台出租率一览表、月租赁状况报告、月租金收入表、月客户变动状况表及下月客户变动状况
43、猜测表等。4、公司依据不同的出租形势，不定期推出特惠房，在小范围内进行宣扬，搞促销活动，收到了良好的效果与收益，大大提高了出租率及销售收入。5、依据不同的出租状况，对空房进行整体规划，从十余米、几十米、上百米至几百米的面积都可供应，以满意不同客户的不同需求，从而增加了客户成交率。6、针对每一个销售案例，对谈判流程进行剖析，让每位销售员从中受到启发，分析谈判技巧，从中积累阅历与教训，提高销售人员的销售和谈判技能，为日后销售工作起到乐观的促进作用。7、对新入驻的公司送礼品、鲜花，以体现大厦的热忱和温情，让客户感到新环境的亲切和温馨。8、进一步完善销售考核方案。公司依据今年的销售指标任务，进行细化，
44、给销售部下达了具体的考核方案，分为季度考核、半年考核与全年考核。同时，依据考核方案制定了不同的奖惩制度，从单价、付款方式等各方面制定不同的嘉奖标准，进一步调动销售人员乐观性，增加集体主义意识，培育团队精神，以促进全年销售指标顺当完成。正是由于业主公司陈总的大力支持以及公司经营班子对市场的精确把握，制定的营销方案和详细销售策略切实可行，因此取得了可喜的成果，出租率由最低时的 71.2%上升到 86.39%。为完成今年的经营指标奠定了良好的基础。四、全面抓好物业管理提高服务水平为全面适应企业“二次创业”的进展需要，实现公司 20 xx年的经营管理目标，经营班子以务实、脚踏实地，抓经营，控成本，加大
45、销售力度，严格内部管理，细化各项服务，全面提高管理人员素养为指导思想，同时确定了帮助房开做好小区物业管理的筹备和运作工作，开拓物业市场、创物业品牌的进展目标。加强队伍建设和基础管理，努力向规范化迈进，加速推动各项工作。（一）、完善制度建设加强行政管理公司在年初即着手规范企业内部管理制度，针对日常管理运作中存在的不足，先后完善了旨在加强标准化服务管理的质检工作管理方案，增加了兼职质检人员，加大了工作力度；并组织修订了员工奖惩条例、员工手册，年初完善并下发了人员聘请、入职聘用、培训考核管理规定，推行 360度综合考评制度，中层以上管理人员述职考评制度。建立并修订了员工仪容仪表管理、员工劳动纪律、考
46、勤管理、车辆管理及出车审批制度、企业合格分供方审批制度、统一文件格式管理等。制定并下发了物业管理定置管理、二次装修管理、客户入驻退租管理等，下发并执行大厦员工培训规划等，制定并下发了租金催缴方案、大厦钥匙管理方案、消防应急预案、选购审核制度；建立健全了公司各级例会制度，包括总经理办公会和各部门例会、服务分析会、损益分析会等，使制度建设与公司各项管理同步进展，促进企业向更高的目标迈进。公司进一步强化人力资源管理，坚持减员增效的基本原则，严格掌握人员总数，在用工形式上，尽量使用临时工，以削减人力成本；现公司正式员工 57 人、业主部 3 人；加临时员工合计 90 人，由于接管颐和家园售楼中心暂增加
47、 3 人。（二）、加强企业管理提高服务水平大厦公司始终保持在哈市物业行业尤其是写字楼管理的领先地位，得益于企业在软件服务上保持优势和管理理念的不断超前更新，因此，针对客户服务如何再上台阶，进一步实现服务外延的扩展和内涵的深化，公司实行了一系列措施：从上半年起开头推行服务分析会制度，集中讨论争论、综合分析协调处理服务工作中遇到的困难和问题，使一些难以解决的问题得到妥当落实，服务效率也得到明显的提高。并加强大厦保安、工程的服务力量和处理突发大事力量。使公司整体综合服务水平有了更大的提高。公司今年特殊强调对中层管理人员力量的培育,重在提高中层管理人员的素养，发挥中层管理人员作用,为此年初时公司领导班
48、子即对中层管理人员提出了十项要求：即要有时间观念，要提高工作效能。要务实。要能独当一面。专业技术和学问水平够不够。要仔细负责，勇于担当责任。要做到成熟和专业化，从现象中能看到本质。要具备应付紧急状况的力量。要有思想，有工作的方式方法和工作思路，要能拿出完整的方案，并能组织实施，执行，并跟踪完成状况。各部门间的相互合作和补台。要了解和把握基本的财务学问，学会看财务报表。使管理人员工作有了新目标、新标准和更大的压力。形成了一种学习的氛围，工作干劲有所增加，管理力量也有所提高。1、抓好客务服务与管理公司进一步发挥客务中心的协调作用，定期走访客户，准时听取客户看法和建议，做到准时反馈、准时整改，使客户
49、永久感受到大厦高素养、高效率的服务水平。在内部管理中加强日常巡检频次，做到随时发觉问题随时处理，提高地毯的清洗频率，以解决大厦地毯年久陈旧易脏的问题；提高了送水送报及邮件工作效率，使客户感到了新变化。5 月份又完成了大厦楼体的清洁，使大厦保持了干净美观的良好环境。2、强化工程管理今年上半年公司重点强化工程管理，先后完成大厦程控交换机电脑话务软件升级，变电低压柜保养升级；改造消防掌握电缆等项目。对外楼体部分损坏铝板进行修理更换；修理外车场地面伸缩缝等，并按方案全面搞好各大机电、空调的维护和检修，以一流的完好率保证了大厦的正常运营。在日常服务中进一步推行限时服务制，即要求三分钟必需赶到客户报修现场
50、，对发觉的问题进行全过程的跟踪，对每一步落实的状况或方案执行状况进行反馈，直到落实。与此同时，工程部进一步加强客户二次装修的监理与服务工作，即保证了大厦的平安及正常的秩序，保证了客户的良好办公环境，也保证了装修客户的工期和施工质量，受到客户的全都好评。3、加强餐饮管理增加服务特色公司依据年初客户调查看法反馈，准时调整菜肴的花色品种，转变观念，设计创新了不少新菜品，满意了客户的要求，今年新增加热菜 30 种、凉菜 20 余种，每日 4 热 4 凉轮换；增加主食 10 余种，并增加了早餐品种，丰富了书吧书籍，改善了餐厅的就餐环境，受到了新、老客户的欢迎。仅午餐客流量就由过去的 200 人次/天上升