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1、ft嵋（醐口筋在的问题及对策研究一、引言土地增值税是国有土地使用权、地面建筑物及其附着物在转让的过程中针对增值额征收的一个税种，其纳税义务 人为取得收入的单位和个人。土地增值税自1994年开征至今，在政策制定、税收征管等方面都出现过不少问题，但经 过税务总局对相关法规和政策不断修订完善以及各地税务机关的贯彻执行，已经成为了比拟成熟的税种并发挥了其职能 作用。土地增值税通常以纳程人通过转让房地产所取得的收入减除条例规定扣除工程金额后的余额,作为增值额，采用 四级超额累进税率进行征收。土地增值税是针对房企产企业进行征收的,对房地产开发过程中土地增值的局部进行征收. 适用税率较高。近年来房企产行业开
2、展较快，在“房住不妙”的大前提下，国家对房企产行业迸行了屡次调控，其中土地 增值税就是重要调控手段之一，虽然土地增值税会增加房地产企业的税负，提高房价，但针着房地产过高的增值局部进 行征税，可以有效的遏止房地产行业的不良开展，还能确保相关部门及时掌握税收法律中存在的各项问题，进一步完善 税法制度，使得我国现有纳税人个人合法权益得到有效维护，也能促进房地产开发资源优化配置以及产业结构调整，最 大程度突出国家税收经济杠杆的应用价值。但土地增值税,清算过程中涉及内容较多，梢有疏忽就可能计算错误，导致税 务损失或者税务风险。为完整准确的计算缴纳土地增值税，相应的税务筹划就显得尤为重要了。对于企业而言，
3、土地增 值税的筹划工作也可以促进企业相关管理部门强化自身经营管理，使得企业财务管理以及会计核算水平不断提升，更好 地适应市场经济开展要求。此外，还能扩大收益降低本钱，有助于于提升房地产企业市场竞争力。二、土地增值税扣除项的构成因素国家税收相关法律法规规定，土地增值税以出售国有土地使用权、地上迂筑物及其附着物的收入，扣除法律法规 规定的允许抵扣额后，按照相应的税率计算税额。那么对企业来说，清楚区分法律法规允许扣除的本钱费用是非常里要 的。土地增值桎的扣除项分为以下几项：一是土地本钱,主要是取得土地支付的价款, 各项税费、与取得土坨有关的各 项规费等内容;二是开发本钱，主要是开发建设过程中的前期费
4、，设计费.工程施工费用等;三是开发费用，主要是直接 人员薪酬、计入开发本钱的各项费用、折旧等泗是与转让有关的税金，主要是增值税、印花税、教肓附加等税金及附加 税费。按照影响范围将土地增值税扣除项影响因素简单分为宏观因素和微观因素两大局部。其中宏观因素为可以在整体 上影响房地产企业各项本钱费用是否可以顺利在土地增值税前扣除的事项，主要分为票据合规性和罚没支出两个方面。 而微观因亲就是根据相关税收法律法规要求可以在土地增值税前扣除的具体本钱费用工程，例如土地本钱.开发本钱、 开发费用几个因素。三、土地增值税扣除存在的问题-）票据不合规合规发票是指发票既真实又有效。真实是指发票是根据真实的交易而开具
5、的，不是伪造的、虚开的，必须与合同、 计价材料等证明信息一致。有效性是指企业取得的发票要符合法律法规的要求，主要是抬头完整不得随意使用简称，税 率与业务相符，备注清新，必须加盖发票专用章等。但是，在房地产企业开发建设过程中，一是开发本钱涉及工程、设 计、测量、广告筹划法律咨询、材料采购等多个方面，涵盖了 6%、9%及13%等增值税税率，发票种类繁多;二是其供 应商既有资质齐全、管理规范的一般纳税人，也有规模不大，管理粗暴的小规模纳税人，甚至还有很多个体户、自然人。 以上原因导致在房地产企业开发建设运营过程中一不小心就可能收到不合规的票据，甚至某些零星小额业务压根无法取 得合规票据，这使得企业在
6、土地增值税汇算清缴过程中陷入被动，导致多缴土地增值税的风险。（二）存在罚没支出等费用由于大局部房地产企业目前还是处于粗放式的管理模式，尤其是在税务管理方面，未能引起重视，配备专业的税 务人员，不能做到有的放矢，精细化运作。再加上税收征管要求愈发严格，稍不注意就容易产生滞纳金或者税收罚款等 事项。除此之外，房地产企业在开发建设过程中还涉及到安叁生产、环境保护、工商管理等多方面的监管，如果企业一 味的追求建设进度，追求销售速度，难免顾此失彼，产生L些违规事项，进而导致企业被政府部门处分。根据相关税收 法律法规规定，企业产生的行政罚款和滞纳金等支出不允许在所得税前扣除，土地增值税的扣除也基本遵循这一
7、原那么， 因此上述行为不但为企业造成了直接经济损失，还可能引发进一步的税务风险。（三）土地本钱归集分撞不合理土地本钱是指取得土地所支付的金额，其中包含为取得土地使用权而支付的土地出让金和按照国家规定缎纳的有 关费用，即土地出让金和与之相关的契税、印花税等。但是在实务中，除了土地出让金之外，企业有时还会被要求缴纳 一些土地清场费、农村建设资金等其他名目的费用，而且多数只能取得收据，如果处理不当，这些费用在土坨增值税清 算过程中将无法作为扣除项。除此之外，房地产企业在开发过程中经常出现一块土地涉及多个工程或者一块土地分多期 开发的情况，如果不能根据工程特点制定合理的分施方式，很容易导致在清算时土地
8、增值税税负升高。（四）开发本钱核算不准确土地增值税扣除项的开发本钱主要包括征地拆迂补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、建筑安装 工程费和开发间接费。开发本钱是土地增值税扣除项中构成内容最多,且时间跨度最长的工程，与土地本钱一起构成了 开发费用和加计扣除的基数，可以说是扣除项中最重要的一环，也是很容易出问题之所在。一是土地征拆往往涉及向个 人支付款项，且在实务操作中通常难以取得发票，如果欠理不当很可能无法在税前扣除;二是在聆工计价付款的时候，由 于要扣留质保金，很多建设单位针对质保金不予开具发票，而是在实际收款的时候才提供发票，而未取得发票的质保金 局部是不能在土地增值税前扣除的;三
9、是很多房地产企业往往故意混淆开发间接费与期间费用，把期间费用大量计入开发 间接费，认为这样一举两得，既增加了开发本钱，又增加了房地产企业加计扣除的基数，但是实际上这样不仅增加了企 业的涉税风险，还大大提高了企业后期对于土地增值税清算的复杂程度。（五）开发费用计算方式不恰当开发费用主要是指利息费用和期间费用，其扣除计算一般有两种方式，一是直接按开发本钱和土坨本钱的10%扣 除，二是按照开发本钱和土地本钱的5%加上实际支出的利息费用扣除。房地产企业在计算开发费用的时候容易产生两 个问题，一是对于小型或者民营房地产企业而言，取得银行贷款往往很困难，其建设资金很多时候来源于其他高本钱的 融资方式，这格
10、导致高于银行同期同类贷款利率局部的利息支出不能在计算土地增值税时扣除;二是在计算开发费用时， 如果不能选择合适的扣除方式,可能会导致土地增值税税负上升，给企业造成损失。四、完善土地增值税扣除的对策建议（一）规范企业票据管理，防止不合规票据流入一是完善房地产企业财务管理制度，把好会计审核关卡，严防不合规票据流入企业。做好全员宣贯，培养员工尤 其是一线业务人员票据敏感性，从源头上堵住不合规票据出现的可能性。二是建立健全供应商管理流程制度，建立供应 商准入白名单，增加供应商资质审核，确保合作方能够提供规范发票.三是在规范合同签订，合同条款中约定增值税税 率及发票种类，从法律上保证获得合规发票。（二）
11、增强企业风险意识，规避罚没支出等不可扣除工程一是房地产企业应该做好税务管理工作，催促财务人员认真研究学习相关税法，同时聘请税务师事务所做好税务 咨询工作，认真核算各种税费计税基数及应缴税额，及时完成各项纳税申报及税款缴纳;二是注意开发建设过程中的各项 管理，对建设单位加强监管，如平安施工、文明施工等问题，同时与当地建环、安监等部门做好沟通工作，尤其是现场 的一些环境问题，如运筑垃圾清运、施工现场扬尘控制等，尽量涟免违规事项的发生，从而减少行政罚款。（三）优化土地本钱分摊方式，确保本钱真实准确一是在取得土地阶段注意挂牌文件和土地出让合同中约定的所有费用明细，确认是否存在土地出让金以外的其他 费用
12、，尤其是不能取得财政收据的其他费用，如存在类似清场费、建设资金等费用，必须提前沟通，尽量囊括在土地出 让金内，如实在不可行必须取得相应的证明资料，例如协议或合同，支付凭证，签收凭证，收据或者发票等，以备土地 增值税清算时提供足够的支撑依据。二是选择最优土地本钱分摊方式。房地产企业本钱分摊方式有多种，如按占地面积 分推，按建筑面积分摊，按楼层面积及层高分捶等，不同的分撵方式会导致不同业态的增值额不同，适用不同税率，进 而导致应纳税额有很大不同。企业必须提前测算不同本钱分撞方式下的企业电值情况和对应税负，使用对企业最为有利 的方式进行分摧，以最大程度的减少土地增值税。(四)完善开发本钱核算方式，保
13、证本钱费用完整一是针对土地征拆迁补偿费企业必须赛立完善的管理流程，在支付环节必须取得充足的证明性资料，例如拆迁合 同、收款收据、霎收花名册等，以证明业务的真实性，确保可以在土地增值税前扣除;二是关于建安费用质保金扣留问题. 企业必须在验工计价环节做到应计尽计，按照计价金额全额开票。即使需要扣除质保金，也必须全额取得建安费发票， 以备在清算过程中作为扣除依据;三是合理区分开发间接费与期间费用，严格按照会计准那么核算要求应该计入开发间接费 的本钱费用计入开发间接费，周于期间费用核算范围的支出那么纳入期间费用核算，降低企业涉税风险也为后期土坨增值 税的清算工作提供便利。(五)选择开发费用最正确计算方
14、式，寻求企业利益最大化一是积极拓宽房地企业融资方式，尽量首选金融机构贷款融资方式，并取得相关票据(如增值税发票)，保证实 际支出的利息费用可以扣除，如果确实无法取得银行贷款，那么找寻其他低本钱的融资方式，例如垫资等，尽量使得所涉 及的融资本钱不能高于同类同期商业银行贷款本钱;二是所发生的利息费用必须取得银行等金融机构出具的合法证明，并 且按照其开发的工程对利息费用进行合理的分摊;三是房地产企业在实际业务操作中可以将两种扣除方式进行计算比照， 测算利息费用金额与土地本钱和开发本钱之和的5%,如果利息费用高那么采用第一种计算方式，反之那么采用第二种计算 方式，从而降低房地产企业的税负。五、结语综上
15、所述，土地增值税清算制度的复杂性，各项扣除项的条件不同，税法与会计准那么的差异性等诸多原因导致了 土地增值税的清算成为房地产企业必须面对的难点痛点，值得将士地增值柳的筹划纳入工程开发战略之中提前进行统筹 考虑，提前规划以到达合理避税的目的。从宏观方面来看，企业必须规范票据管理，严防不合规票据流入，提升企业风 险意识，尽量规避不可扣除工程支出。从皴观方面来看，企业必须优化本钱归集分版方法，完善本钱核算模式，找到最 适合企业自身的开发费用扣除方式，既要保证土地增值税扣除项真实准确，又要保证其完整全面，只有这样才能实现企 业利益最大化，实现企业长远平稳开展。参考文献：1邢国平.土地增值税与企业所得税税前扣除政策的异同J.税收征纳，2021(03)： 21-23.阳方四珍.关于房地产企业土地增值税纳税筹划的探讨J.纳税，2020, 14 (35) ： 8-9.3夏文俊.房地产土地增值税清算税务筹划及税收风险管控J.纳税,2020. 14 (32) ： 63-64.吴抒.房地产企业土地增值税税务筹划研究目.纳税，2020, 14 (27) ： 59-60.5徐健.房地产开发企业土地增值税清算纳税筹划分析J.财会学习，2020 (24) ： 150-151.