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1、中国房地产业健康发展问题及对策研究以上海为例摘 要房地产是我国的支柱产业，但居高不下的房价对居民生活和经济发展都产生了一定的影响，近期房价过高已成为人们关注的一个热点话题。随着城市化及房地产市场的持续快速发展，我国住房供求失衡，出现了区域性投机购房过热现象，房价涨幅远超居民收入增幅。尤其是近几年，部分城市房价连续快速飙升，“房价高、住房难”成为最大的民生问题和社会问题。在连续几年的全国“两会”上，住房问题都是社会关注度最高的民生热点之一。从和谐社会与可持续发展的角度看，住房已成为社会矛盾激化、各方利益冲突的焦点问题。本文针对上海目前的房价现状，分析了房价过高的原因，并将其对房地产的协调健康发展
2、、社会的稳定、金融的稳定运行、经济结构的调整、居民收入差距等方面的影响进行了论述，提出了有关抑制房价的方法和对策。关键字：房地产， 问题，对策The research of China Real Estate healthy developmentThe Case of ShanghaiAbstractThe real estate is a pillar industry in China, but the high prices of living and economic development have produced a certain effect, the recent hig
3、h prices have become a hot topic of attention. With the sustained and rapid development of urbanization and the real estate market, housing supply and demand imbalance in China, there have been overheating of regional speculative buyers, housing prices rose far more than the increase in income. In r
4、ecent years, prices in some cities in quick succession soaring high prices, difficult housing has become the largest livelihood issues and social issues. Consecutive years, two sessions, the housing problems of the community the highest attention to peoples livelihood, one of the hotspots. From the
5、perspective of a harmonious society and sustainable development, housing has become the focus of social conflicts, parties to a conflict of interest. In this paper, the current price situation in Shanghai, has analyzed the cause of the high prices, and coordinated and healthy development of real est
6、ate, social stability, the stable operation of the financial, economic restructuring, income gaps discusses the proposed methods and countermeasures to curb housing prices.Keywords: real estate, questions, countermeasures目 录一、引言1二、上海房地产现状分析1三、上海房地产发展中存在的问题2(一)房地产业的开发利润居高不下2（二）房地产“结构性过剩”2（三）土地财政导致高地价
7、3（四）政府官员腐败3四、上海现阶段解决房产发展问题的相关对策4（一）宏观调控，抑制房地产市场的投机需求4（二）改革土地财政，弱化地方抬高地价的冲动5（三）建立、健全住房管理制度，保障房市活动的理性6（四）建立行之有效的管理监督机制，保障房产发展6（五）打击房地产业的偷税漏税，清除房价中的腐败成本6五、结束语7参考文献8一、前言众所周知，房地产业是我国国民经济的支柱产业之一，是城市工业化进程中的新兴产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，已经成为我国国民经济体系中不可缺少的一部分。房地产业为我国国民经济的发展提供了巨大的物资保障，并为我国的各个产业提供了资金上的支持。房地产业能否健康正
8、常的发展，事关我国经济能否平稳快速的发展。近几年来，我国的房地产市场分外火爆，房价不断创下新高，全国各地四处可见购房热。2011年房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，2012-2013年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20。市场供求
9、不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。在当前我国居民居住水平普遍较低，房地产市场以首次购房与改善住房等真实需求为主的背景下，以上政策对2012-2013年房地产市场的真实需求影响不大。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，2012-2013年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。因此可以预测，2012-2013年我国房地产市场的需求将继续迅速增长。二、上海房地产现状分析改革开放的30年，是上海房地产快速发展的30年，得益于政府和各行业的大力支
10、持，上海的房地产发展由小变大，由弱变强，逐步形成体系健全、运作有效地房地产市场，对上海的经济产生了极大地助推作用。2007年国务院24号文明确了政府在住房保障方面的职责，这不仅标志着住房改革明确了“兼顾效率与公平”的新方向，同时也标志着“市场机制和政府保障相结合”的住房建设新模式开始得到确立。上海提出每年400万平方米、五年2000万平方米的经济适用房建设计划，房地产市场开始进入市场和保障相结合的第三阶段。在这一阶段，以市场为主导，多渠道、多层次的住房供应体系开始建立，上海房地产也将迎来新的发展阶段。2008年上海房地产投资、开发和供应平稳，商品住宅价格没有较大波动。因为受国内外宏观经济变化的
11、影响，市场化新建商品住房和存量房交易量下降，2008年10月下旬国家和上海市出台有关完善住房保障、促进房地产市场发展的措施后，市场反应比较积极，交易量有所回升。2011年上半年上海房地产业实现增加值784.77亿元，比2010年同期增长24.6，增幅同比提高32.6个百分点。商品房销售面积2872.21万平方米，比2010年同期增长39.9。其中，商品住宅销售面积2015.12万平方米，增长43.8。但房地产开发投资846.63亿元，下降8.1。对上海房地产业而言，世博会的“后发效应”或许比“先发效应”更大。如根据国际展览局的规定和历届世博会的惯例，所有的外国国家馆均为临时建筑，因此世博会建筑
12、中的大部分都将被拆除，取而代之的将是几百万平方米的新建筑，那么这对于开发商来说，就隐藏着巨大的商机。事实上，后世博时期的发展已在筹划中。根据“浦东新区世博周边区域后世博时期（2010-2020）发展战略研究”，以三林世博功能区为代表的浦东世博周边区域，计划未来建成一个“世博新城”，成为上海的第五个城市副中心。世博园区未来二次开发时的这些土地供应将是许多地产巨头的争夺对象，当然，基于世博建设带来的成熟格局，地价也会因此提高。三、上海房地产发展中存在的问题(一)房地产业的开发利润居高不下房地产作为一种商品与其他的商品相比它还具有自己的特性，房地产出了能满足顾客的一般要求以外，还可以作为一种投资行为
13、，可以出租或是待价而沽。这样，房地产的“需求”就包含了两个不同的内容：一个是消费需求，一个是投资需求。而房地产价格的上涨主要是由于不合理的投资需求推动了房价的居高不下。房地产日益成为一种投机产业，人们购买多套房产用以投资，无形中增加了市场需求，造成了供大于求的局面，使得真正想买房的人买不起房。高额的房地产超额利润是推动社会资金大量涌入房地产的巨大利益推动力。2011年3月25日，上海房地产公司城投控股股份有限公司发布其2010年年度报告，报告显示，2010全年，公司实现营业收入38.98亿元，同比增长16.6%；净利润8.49亿元，同比增长11.54%，净利润率达到21.8%，由此可见，房地产
14、开发的利润是非常客观的。（二）房地产“结构性过剩”长年研究上海楼市的中国指数研究院副院长陈晟说，住宅空置的现象在上海或多或少都存在，尤其是在高档住宅领域更为突出。他说，他身边有两三套房子的人已很普遍，有些投机者甚至拥有几十套乃至上百套房源，房源全部交给中介打理，有些房屋自己看都没看到过。2011年，国家和地方陆续出台多项宏观调控政策遏制房价过快上涨。各项政策措施作用下，上海房地产市场的投机投资需求得到有效遏制，房地产市场销售大幅下降。全年本市商品房销售面积2055.53万平方米，比上年下降39%，降幅有所扩大。其中商品住宅销售面积下降42.4%，全年新建商品住宅全市平均销售价格14213元/平
15、方米。去年本市存量房交易面积比上年下降30%，其中存量住宅交易面积下降38.9%。从区域分布看，全市新建商品住宅中，外环线以外区域新建商品住宅销售面积占近七成。去年内环线以内区域销售面积占全市新建商品住宅的4.1%；内外环线之间区域销售面积占26.6%；外环线以外区域销售面积占69.2%。全年各环线区域新建商品住宅平均销售价格分别为：内环线以内为48032元 /平方米，内外环线之间为14831元/平方米，外环线以外为11961元/平方米。剔除经济适用住房和动迁安置住房等保障性住房，单看市场化新建商品住宅的区域分布，外环线以外区域新建商品住宅销售面积也占近七成，全年各环线市场化新建商品住宅平均销
16、售价格分别为：内环线以内为48032元/平方米，内外环线之间为23634元/平方米，外环线以外为17227元/平方米。开发商经常渲染的“房荒”是对新增房源供求形势的过度渲染，一个成熟的房地产市场是不可能出现“无房可卖”的情况的，因为其存量房的成交量完全可以占据主导，关键是如何“激活”。一直以来，我国的住房市场结构过度倚重一手房市场，二手房市场培育相对滞后，此种局面应引起重视并逐渐调整。专家认为，近年来我国的房地产市场调控多着力于直接供应，即通过增加土地供应、督促闲置地块开工、处置捂盘惜售等手段，加大新建房源的供给。但随着一些城市住宅用地资源的日益稀缺，一手房市场调控的空间已越来越小。此外，现实
17、也多次证明，在投资投机性需求旺盛、房屋持有成本低廉的情况下，新增再多房源都可能被投资客买入囊中成为获利“锦上之花”，而难以成为自住者的“雪中之炭”。一些开发商和利益机构则会不断借故“喊渴”，一味呼吁增加土地供应，为炒房者不断提供“投资工具”。（三）土地财政导致高地价面对高企的房价，消费者只能“望房兴叹”，分析原因，一直被冠以“暴利”之名的开发商难辞其咎。不可否认，开发商确实存在捂盘惜售、待价而沽等炒作行为，他们通过期房销售抬高房价，从而赚取高额利润。但这只是房价上涨的表面原因，深究其幕后推手却是上海各级地方政府。政府有关部门从土地上取得的收入已占地方财政收入的一半以上。有些地方甚至达到全部财政
18、收入的70%而成为名副其实的“土地财政”，地方政府也成了名副其实的“土地政府”。而且从房地产的成本构成来看，土地成本占企业开发成本的比例最高，已达58.2%。据REICO工作室对北京、上海、广州等一线城市的调查显示，土地成本+总税收比例最高的上海达到64.50%，最低的广州也有46.94%。种种数据表明，土地成本是造成高房价的重要原因，是房价一路上涨的“助燃剂”。而且由于土地价格的上涨会直接带来地方政府财政收入的增加，地方政府在房价上涨过程中充当推手也就不足为奇了。（四）政府官员腐败从全国来看，据最高人民检察院2010年8月通报的查办城镇建设领域商业贿赂犯罪案件情况显示，2009年至2010年
19、，全国检察机关共查办城镇建设领域商业贿赂犯罪案件12374件18043人，案件主要发生在房地产开发、土地出让等领域，共9690件；共查处国家公务员3567人，其中土地管理部门501人。上海市房产管理部门腐败现象也是屡禁不止。2008年，原上海市房地局副局长、上海市土地学会会长殷国元案，已由上海市检察院第一分院向上海市第一中级人民法院提起公诉，一审被判死缓。中共上海市纪律检查委员会2007年5月通报称，殷国元在担任上海市房地局副局长期间，利用职务上的便利，为他人谋取利益，非法收受他人钱财、公司股份、商品房及轿车等，数额特别巨大。殷国元曾长期担任上海市房地局副局长，分管土地工作，2005年担任上海
20、土地学会会长。同样由上海社保案牵出的，上海市房地局土地利用处原处长朱文锦，正是其直接下属。2007年9月，朱文锦被诉受贿400万元以及非法批准征用土地两项罪名，获刑15年。2011年2月21日上海市第二中级人民法院开庭审理上海市住房保障和房屋管理局原副局长陶校兴受贿案，公诉人指控其受贿财物共计人民币1045万余元。调查显示，陶校兴利用职务之便，为开发商获取土地打开方便之门，同时收受巨额非法利益。 四、上海现阶段解决房产发展问题的相关对策（一）宏观调控，抑制房地产市场的投机需求2006年“国六条”和九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见出台后，上海银监局已根据九部委“意见”中的相关要求，提
21、出了具体贯彻意见。上海银监局在贯彻意见中要求对房地产项目开发贷款严格执行“四证齐全”和资本金比例不低于35%的标准，高档商品房、别墅、商业用房开发贷款应实行更高项目资本金要求，而在房地产项目开发贷款以外，房地产企业发放如流动资金贷款、票据融资等其他任何形式的短期贷款和融资则被严令禁止。此外，上海银监局还要求沪上各银行区别对待房地产企业贷款展期要求，对存在销售前景不佳、恶意囤积房源等现象的开发项目要从严控制贷款展期，同时切实加强贷后管理，督促房地产企业及时归还到期的开发贷款。据了解，沪上各银行在房地产开发贷款上的调控措施主要包括：限制高档商品房项目融资，严格限制别墅类项目融资，重点支持优质开发企
22、业的中小套型、中低价位普通商品住宅，严格控制房地产贷款总量，加大到期开发贷款的回收力度；对于经营管理不规范、拥有较多闲置土地和空置商品房的开发企业严格控制其贷款展期或重组项目融资；对于房产项目价格明显高于周边地区，房产商有捂盘、惜售、囤积房源现象的，坚决不予贷款展期，并促使其加快销售进度，尽快收回贷款。在严格控制房地产开发贷款的同时，沪上各家银行也毫无例外地对个人房贷进行了控制。上海银监局在调查中发现，沪上银行在个人房贷首付款比例控制中，一般以销售的建筑面积90平方米为限，超过的首付比例为三成，有的银行对于购买高档住宅、别墅，贷款首付比例更要求不得低于40%。此外，还有银行实行了贷前谈话笔录制
23、度，通过查询借款人个人信用报告上载明的未结清贷款套数，判断和掌握客户的购房用途，并在政策上区别自住、投资类的贷款进行成数控制。随着国六条及九部委意见的实施，上海房地产市场成交量和成交均价总体稳定，上海的个人房贷也有明显回升。不过，政策效应在今后还将继续显现，市场后续走势有待进一步观察。 （二）改革土地财政，弱化地方抬高地价的冲动要使房地产调控真正落实到位,首要问题是要抑制地方政府的投资冲动,不能再靠有限的财政收入来支撑其无限的投资扩张冲动了。当然,也要打通和规范地方政府的融资及再融资渠道。但更重要的是,我们必须建立一个能保障地方政府财政收入的可持续增长机制,如可以通过增加类似“物业税”、财产税
24、等其他税收来源,使地方政府能获得一个稳定、持续的财政收入来源,这样才能让地方政府逐步放弃过度依赖“土地财政”的财政收入模式。所以,要想遏制高房价,实现房地产调控的政策效应,我们必须管住地方政府的“钱袋子”,让类似的契税收入而不是土地出让收益逐渐成为地方财政的主要收入来源。否则,土地财政将大大削弱中央政府的房地产调控政策效果,这已被以往的事实所反复证实。近几年来，房地产价格持续上涨，房地产业成为利润最高的产业之一，企业收益、政府收益，投资和投机者收益都大大增加，但许多以前拥有土地的农民，不仅没有从中获得应该获得的收益，反而因此失去了就业保障和社会保障，这是极其不合理的。因此，改革土地出让金制度，
25、尤其是增大征地拆迁补偿和农民社会保障，将会在一定程度上，减少农民的利益损失，使农民获得一定的补偿，对建立合理土地出让金分配机制是非常有益的一次探索，而更深远的意义就在于，它对中国进行农村土地制度改革，建立城乡统一的土地制度新模式具有巨大的促进和推动作用。当然，具体的土地出让金分配比例和结构的确定，还需要进行认真的分析研究。（三）建立、健全住房管理制度，保障房市活动的理性专家认为，楼市调控政策的重点，在于合理抑制住房的投资品功能，让住房真正回归居住属性。为此，建立长效调控机制显得尤为重要和迫切。 促进房产回归居住属性的另一有效工具就是加强保障性住房的建设。牛凤瑞认为，房地产调控涉及三大领域，除了
26、房地产行业领域和房地产市场调控领域，还包括住房保障建设领域。只有增加这部分供给，才能达到更高水平的平衡状态。 此外，“长期以来，活跃在房地产领域的游资少有出路。”聂梅生建议，长效机制还应涵盖构建多元化的民间资本投资渠道、提高房屋性价比等内容。而若想使这些治本之道得以顺利实施，建立中央与地方、各部门之间的联动协调机制等也是题中应有之义。鉴于住房的特殊商品属性和民生特点，上海将一方面加快发展完善房地产市场体系，另一方面加快建立健全住房保障体系。上海的住房保障体系主要包括四大类廉租房、动迁安置房、经济适用房以及单位租赁房、公共租赁房。2010年元旦，上海市政府出台针对特殊人群的公共租赁房政策，户口限
27、制被打破，职场新人被纳入。上海住房保障与房管局住房保障处处长李冬说：“解决来沪务工人员，刚刚参加工作的新职工，包含要用特殊政策支持人人才的阶段性住房困难，将采用公共租赁住房制度来改善。”（四）建立行之有效的管理监督机制，保障房产发展加强对上海房地产企业市场行为和质量行为的监管，把是否有不良记录、违规违法行为作为年检和晋级的重要条件。对房地产市场准入的各项条件严格标准，并进行动态评价，对不合格的房地产开发企业将坚决予以注销。同时，政府还建立长效监管机制，以此来加强对整个房地产市场的监管与调控，严厉打击炒房者、投机者，防止房地产价格出现大幅度的波动，维护好房地产市场健康有序的发展态势。在2010年
28、“两会”期间，民革中央向政协会议提交的集体提案内容，建议加快修订城市房地产管理法，并全面取消预售商品房制度，建立商品房竣工入市销售制度。提案中指出，我国已经具备取消商品房预售制度的条件。这主要是因为我国的信贷产业已经达到一定水平，可以为房地产企业提供足够的资金保障。同时房地产开发商的经济实力已经能够承担开发房地产的各种要求和风险，对于资金的运作和协调有了自己的方式和方法，对预售商品房制度的依赖性已减弱。（五）打击房地产业的偷税漏税，清除房价中的腐败成本与以往房地产市场整治重在打击开发企业违法违规行为不同的是，上海市专项行动将市场整顿与反腐倡廉结合，首要目标是严厉打击房地产领域的权钱交易，检查房
29、地产领域涉及的有关部门和工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等环节是否存在违规审批、滥用权力、违法不究、索贿受贿等行为，以及房地产税收政策执行情况。其中规划审批、房屋拆迁、房屋销售、产权办理等环节被列为检查重点。对社会投诉举报案件要严肃查处。据介绍，在今年全国两会上，房地产行业的权钱交易“潜规则”成为不少代表、委员的关注热点，不仅影响了政府的廉政建设，也增加了房地产行业的隐性成本，成为房价居高不下的诱因之一。此次将“反腐”列入整治重点，将可有效压缩房地产领域的“黑色”成本。此外，上海市整治还将检查房地产企业发布违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为;
30、查处中介服务机构及工作人员的违法违规行为。自2005年以来，从央行调息，到“国八条”、“新国八条”、“七部委八条”，以及后来的一些财税和金融政策，上海政府对房地产市场实施了一系列调控措施。不过由于种种原因，部分大城市房价依然高位运行，房地产企业偷税漏税等问题突出。事实上，针对房地产市场中的种种问题，我国近年来在这一领域的行动也一直没有间断，如打击囤积房源等。即将开展的这次整治行动则将矛头指向了反映日渐强烈的官商勾结、权钱交易行为，并且规模和力度引人注目。五、结束语房价的上涨从一定程度上说明了城市的经济发展和人民生活水平的提高，但同时也会对房地产业和社会带来一系列的问题，正确的处理房价上涨同房地
31、产业之间的关系，正确处理房价上涨同市民生活的关系，探究房价上涨的原因并在房地产行业采取必要的抑制房价上涨的措施与对策都会对上海房地产业的良性发展有重要作用。 从以往的地产行业的问题突显来说，及时规范高效的政策出台和有效运做程度控制是目前国家地产行业的重中之重。既然行业管理，宜早不宜迟，主张专家参与变为市长拍板。行业前景能量分析，及时的出台政策，防止政策的滞后性，是行业管理重要的前提。今年往后是上海治理房地产市场的关键时期，相信政府会做出理性强有力的具体措施，来维护房产市场的整体稳定的。参考文献1 张琦. 房价居高不下调控力度不会减弱J. 城市开发，2006，（01）:38-39.2 杨宝晨.
32、对现行房屋销售体制下银行房地产行业贷款风险控制的思考J. 财经界（学术），2010，(04):08-10.3 章驰. 我国房价持续上涨的原因及整治措施J. 致富时代（下半月），2010，（04）:06-08.4 陈真诚. 取消预售制度尚需时日J. 城市开发,2009，（03）:22-23.5 都玲. 重庆房地产业的发展及其风险防范D.重庆：重庆大学，2005:50-52.6 李波. 城市房地产发展系统研究D.天津：天津大学，2003:78-79.7 徐蔷. 上海城镇低收入人群住房保障问题研究D.上海：上海交通大学，2010:10.8 张琦. 关于我国住房消费信贷政策调整的分析与建议J. 消费经济，2007，（03）:22-23.9 马艳玲. 兰州房价上涨的原因及对策D. 发展，2010（01）:38-39.10 王婷. 我国房地产价格的调控方略探讨D.天津：天津大学，2007，12-13. 本科毕业论文（设计）（2012届本科毕业生）题目：中国房地产业健康发展问题及对策研究学生姓名： 刘一夫学生学号： 08901330学院名称： 国际商学院专业名称： 国际金融指导教师： 冯丽二零一二年五月9