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1、深圳外销项目经典策划报告 目 录 一一、经济济分析 二二、项目目工程进进度模拟拟 三三、项目目销售进进度模拟拟 四四、营销销计划排排期表 五五、广告告宣传计计划工作作排期表表 六六、销售售文件工工作排期期表 七七、其它它销售准准备工作作排期表表 八八、售楼楼处装修修排期表表 九九、样板板房装修修排期表表十、楼盘及及围墙装装饰排期期表一、经济分分析 （一）本部分是以以房地产产市场分分析与最最新的建建筑价格格信息两两大主要要因素为为基础，在在分析过过程中设设定了如如下的基基本数据据：1、地价标标准以皇皇岗口岸岸平均地地价15500元元/m2计算。2、建造成成本参照照我市公公布的建建筑价格格信息第第
2、四期提提供的参参考指标标，再按按惯例予予以大幅幅度下调调的原则则去选定定。根据据营销策策划的意意见产品带带装修，因因此加了了装修成成本一项项。工程造价部部分，每每项总金金额均是是按计入入容积率率的建筑筑面积计计算，而而最终算算出单位位成本为为地上建建筑面积积的指标标，每一一项单位位成本已已含地下下室及一一、二层层架空层层及第三三层管道道层工程程所分摊摊的费用用。3、根据工工程进度度、销售售进度、各各项费用用估算及及资金回回笼计划划的安排排，为保保证工程程进度和和销售计计划的顺顺利进行行，计划划投入资资金的数数量按总总投资的的45%设定。当达到该投投资比例例时，设设定楼盘盘已全面面开展发发售工作
3、作，并能能以售楼楼收入作作为支付付各项投投资含工程程进度款款的后续续资金，这这样，银银行按揭揭的各项项工作必必须提前前进行安安排，以以保证资资金滚动动投入的的时间得得以衔接接。（二）根据项目的的所在位位置、条条件和皇皇岗口岸岸片区的的发展规规划，结结合市场场调研的的综合分分析，住住宅平均均按80000元元/m2的外销销价格定定位。按照设定的的条件和和价格定定位，对对本项目目的经济济技术指指标进行行了综合合分析（附附表三），其其效果是是不错的的，理论论投资回回报率达达52.9%，实实际投资资回报率率（税后后利润实际投投入资金金）更高高达844.4%，保本本销售价价格49932.5元/m2，保本本
4、销售比比例为558.00%。（三）资金金回笼计计划（按按销售率率90%计）时 间预计销售率计划回笼资资金（万元）实收资金（万元）余留资金（万元）2000.12.18至至2001.1.1155%145322.6459.881072.82001.2.114至2001.6.33060%183911.2156011.83862.22001.7.11至2001.9.11515%4597.86850.81609.22001.9.116至2001.10.3010%3065.22528.82145.6总计90%275866.8254411.22145.6说明：（11）第一一阶段为为内部认认购期，由由于此阶阶段
5、为淡淡季，且且主要任任务是预预热市场场并为下下一阶段段的强销销做准备备和加温温，同时时对计划划的销售售方案进进行试探探性检验验，以做做调整和和改进，故故对广告告宣传不不做计划划。因此此，此阶阶段的销销售量暂暂定为55%，同同时这一一阶段的的实收回回笼资金金在拿到到预售许许可证之之前只收收订金，全全阶段的的实收资资金暂按按30%的首期期款计算算，另外外70%的按揭揭款滚入入下期。（2）第二二阶段为为强销期期，这一一阶段正正值年后后的高峰峰期，同同时借清清明节和和春交会会的推动动，计划划销售660%，考考虑到这这一阶段段的时间间跨度（四四个半月月），计计划其770%的的销售款款能够回回笼，另另外3
6、00%的销销售额只只能收到到三成的的首期款款，其770%的的按揭款款滚入下下期。（3）第三三阶段为为持销期期，在第第二阶段段热度尚尚未完成成散去之之时计划划销售115%，考考虑到这这一阶段段的时间间跨度（三三个半月月），计计划其550%的的销售款款可以回回笼，另另外500%的销销售额只只能收到到三成的的首期款款，其770%的的按揭款款滚入下下期。（4）第四四阶段为为扫尾期期，利用用国庆节节前后的的一段时时间争取取达到110%的的销售量量，考虑虑到这一一阶段的的时间跨跨度（一一个半月月），计计划只能能收到330%的的首期款款，其770%的的按揭款款滚入下下期。（四）在对各项经经济指标标进行技技术
7、分析析的基础础上，我我们同时时做了工工程造价价及销售售价格的的敏感性性分析，测测算了工工程造价价或销售售价格的的变动对对税后利利润、成成本利润润率的影影响程度度，以供供开发商商在施工工和销售售销售过过程中进进行针对对性的控控制。（五）结论是：从从经济分分析结果果来看，其其各项指指标均属属可行。结结合市场场调研的的情况，我我们认为为该项目目有较好好的市场场发展前前景，亦亦具有可可操作性性，但是是也不能能否认存存在一定定的市场场风险，有有关风险险可通过过严格的的管理和和严谨的的市场营营销手段段进行弱弱化，力力争达到到预期的的投资目目标。龙珠项目基基本情况况数据序号项 目数 量单 位一基本情况1总占
8、地面积积446911.8平方米2总建筑面积积1325000平方米3住宅建筑面面积1245000平方米4商场建筑面面积5000平方米5其他3000平方米6建筑容积率率2.967建筑覆盖率率25%二可变因素1建筑管理费费3%（占总造价价）2销售及广告告费4%（占总销售售额）3不可预见费费4%（占总造价价）三单位成本价价2546.0元/平方米米1地价578.11元/平方米米2工程造价1482.5元/平方米米3综合费用383.00元/平方米米4利息102.44元/平方米米四平均销售价价格住宅4000元/平方米米商场8000元/平方米米五资金来源1计划投入资资金172077.9万元2贷款150000万元
9、六税金1营业税加城城建税5.25（占总销售售额）2土地增值税税20%（占销售净净收入）2所得税15%（占税前利利润）表二 港港田花园园高层层住宅项项目总投投资概算算序号项目单位成本元/平方米米总额万元占总投资比例备注一综合楼面地地价建筑面地价价15005747.332.1%按住宅面积积计算二工程总造价价24109818.854.8%按计入容积积率的建建筑面积积计算1工程土建造造价12705174.2其中：地上上建筑11504685.3 桩基础础及土方方120488.992装饰装修工工程5501018.53消防工程602240.84给排水工程程100407.445通讯、电器器照明、防防雷工程程6
10、5264.886电力110448.227通讯及智能能化工程程60244.558空调通风工工程50203.779煤气管道1561.110电梯及安装装工程90366.7711对讲监视系系统40163.00三综合费用348.771420.97.9%1小区配套及及园林绿绿化费用用60244.552勘察设计费费60244.553水电增容费费60244.554建设管理费费72.3294.66按总造价33%5不可预见费费96.4392.88按总造价44%四销售及广告告费225.77919.665.2%按销售额33%五合计(一至至四项)4484.4179066.6六可售面积成成本4673.5179066.6说
11、明：1、工工程总造造价按计计入容积积率的建建筑面积积计算。 2、项项目地价价按皇岗岗口岸周周边地区区平均价价15000元/平方米米计算。 3、第第六项单单位成本本是按地地上建筑筑面积计计算，则则含地下下室工程程及一、二二 架空空层及第第三层管管道层成成本分摊摊在内。 4、以以上工程程造价和和综合费费用部分分的数额额均参照照我市公公布的建建筑价格格信 息第第四期的的参考指指标，再再按惯例例予以大大幅度下下调的原原则来选选定。表三 港港田花园园高层层住宅项项目经济济技术分分析序号项 目金额（万元元）一销售收入住宅 880000383315.02306522.0二总投资179066.6三营业税153
12、2.6四城建税76.6五增值税0六税前利润111366.2七所得税1670.4八税后利润9465.8九理论投资回回报率52.9%十实际投资回回报率84.4%十一总建设周期期 20000.3至220011.5 约114个月月时间十二总成本回收收期 20000.112至220011.6 约6个个月十三利润回收期期 20001.6至220000.122 约约6个月月盈亏平衡分分析：一保本销售价价格（元元/平方方米）100%售售完的保保本销售售价格可售面积单单位成本本+税金金4932.5二保本销售比比例（占占计入容容积率的的建筑面面积）58.0%平均售楼价价格8000敏感性分析析基准数数据（1）总开开
13、发价值值即预计计销售收收入：3306552.00万元（2）土地地成本：57447.33万元（3）工程程总造价价：98818.8万元元（4）综合合费用：14220.99万元（5）销售售及广告告费：9919.6万元元 总开发发成本：179906.6万元元 税前利利润：1111336.22万元 所得税税：16670.4万元元 税后利利润：994655.8万万元 成本利利润率：52.9%工程造价的的敏感性性分析（单位：万万元）工程造价变化百分比比-10%-5%-1%1%5%10%总开发价值值306522.0306522.0306522.0306522.0306522.0306522.0土地成本工程造价
14、综合费用销售及广告告费用5747.38836.91352.6919.665747.39327.91386.5919.665747.39720.61413.9919.665747.39917.01427.7919.665747.3103099.71455.2919.665747.3108000.71489.5919.66总开发成本本168555.9173811.3178011.4180111.6184311.8189577.1税前利润121866.9116611.5112411.4110311.2106111.0100855.7税后利润103588.99912.39555.29376.59019
15、.48572.8成本利润率率61.5%57.0%53.7%52.1%48.9%45.2%成本利润率率变化幅幅度8.6%4.1%0.8%-0.8%-4.0%-7.7%说明：由上上述分析析数据可可以看出出，工程程造价增增加（减减少）11%，成成本 利润润率将相相应地降降低（提提高）00.8%，成本本利润率率对工程程造价 的敏敏感程度度比较高高，希望望开发商商在施工工建设过过程中针针对我们们 的基基准造价价进行严严格的控控制。销售价格的的敏感性性分析(单位:万万元)销售价格变化百分比比-10%-5%-1%1%5%10%总开发价值值275866.8291199.4303455.5309588.5321
16、844.6337177.2土地成本工程造价综合费用销售及广告告费用5747.38963.21360.9827.665747.38963.21360.9873.665747.38963.21360.9910.445747.38963.21360.9928.885747.38963.21360.9965.555747.38963.21360.91011.5总开发成本本168999.0169455.0169811.8170000.2170366.9170822.9税前利润9239.5106455.6117700.6123333.0134588.0148644.1税后利润7853.69048.8100
17、055.0104833.1114399.3126344.5成本利润率率46.5%53.4%58.9%61.7%67.1%74.0%成本利润率率变化幅幅度-13.88%-6.9%-1.4%1.4%6.8%13.7%说明：由上上述分析析数据可可以看出出，销售售价格增增加（减减少）11%，成成本 利润润率将相相应地提提高（降降低）11.4%，而且且成本利利润率对对销售 价格格的敏感感程度相相当的高高，希望望开发商商和代理理商在销销售过程程 中针针对我们们的预计计销售均均价（880000元/平平方米）进进行严格格的控 制。二、项目工工程进度度模拟 序号工程进度时间1基础工程施施工2000.3.1120
18、000.99.1552第一、二层层架空层层2000.9.11620000.110.1163第三层管道道层2000.10.1720000.110.2274主体住宅工工程施工工2000.11.120001.55.1(平均6天天一层)5室内外装修修工程施施工2001.5.2220001.99.3006环境工程施施工2001.10.120001.111.1157竣工验收2001.11.1620001.112.3308入伙时间2002.1.11说明：1、该该工程进进度是根根据与开开发商密密切沟通通的基础础上所得得出 的可可接受进进度，同同时，进进度内已已考虑了了不可确确定因素素 对工工期的影影响，希希望
19、双方方在施工工过程中中严格控控制。 2、尽尽量将工工程进度度依照销销售周期期进行控控制，以以实现预预计 的资资金回笼笼计划及及控制成成本。三、项目销销售进度度模拟 销售阶段时 间预期销售率率内部认购期期2000.12.1820001.11.2555%公开发售期期(强销期)2001.2.11420001.66.30060%持销期2001.7.1120001.99.15515%扫尾期2001.9.11620001.110.33010%尾盘销售2001.11.110%说明：1、建建议年前前即开始始内部认认购以预预热市场场，为明明年清明明节和春春 交会会前后的的热销作作准备。 2、经经过7、88月份的
20、的淡季，争争取在220011年9月月份深圳圳房地产产 秋交交会前后后一段时时期达到到楼盘销销售的第第二次高高潮。 3、入入伙时间间建议定定在20002年年元旦前前后。四、营销计计划排期期表 项目内容实施细则周 期责任单位备注营销战略定位策略1、产品定定位2000.9.11前发展商代理商设计院2、价格定定位2000.9.119.1103、客户定定位2000.9.1109.330广告策略2000.10.110.31发展商代理商广告公司销售策略1、价格表表2000.11.120001.112.115发展商代理商2、付款方方式3、优惠措措施4、SP计计划5、PR计计划6、Eveent计计划7、看楼专专
21、车入市策略1、内部认认购2000.12.1820001.11.255发展商代理商2、公开发发售2001.2.1146.3303、持销期期2001.7.119.1154、扫尾期期2001.9.11610.305、尾盘销销售2001.11.1市场调研1、住宅部部分2000.9.115代理商广告公司2、消费者者部分每月一份五、广告宣宣传计划划工作排排期表 项目内容实施细则周 期责任单位备注广告策划方案整体策划1、市场调调研2000.10.1200010.31发展商代理商广告公司礼仪公司2、消费者者分析3、SWOOT分析析4、周边楼楼盘广告告策略分分析5、项目卖卖点分析析6、广告策策略7、媒体策策略8
22、、广告主主题9、广告诉诉求点10、广告告语11、费用用预算12、SPP建议13、PRR建议14、Evventt建议15、发布布计划16、广告告效果评评估17、广告告效果监监控手段段平面设计2000.10.2010.31电视广告广告创意待定脚本制作VI系统1、标准色色2000.10.112.12、标准字字3、标志4、象征图图案5、灯箱（售售楼处）6、霓虹灯灯（售楼楼处）7、看板8、报板六、销售文文件工作作排期表表 项目内容实施细则周 期责任单位备注销售文件楼书1、初稿2000.11.1120000.112.25开发商代理商广告公司印刷公司2、修改3、确定4、印刷购房须知1、初稿2、修改3、确定4
23、、印刷内部认购书1、初稿2、修改3、确定4、印刷购房协议1、初稿2、修改3、确定4、印刷客户咨询手手册1、初稿2、修改3、确定4、印刷来电来访登登记表1、初稿2000.12.120000.112.1102、确定3、复印房款计算表1、初稿2、确定3、复印价格表付款方式及优惠措施1、初稿2000.12.1120000.112.1172、修改3、确定4、复印七、其它销销售准备备工作排排期表 项目内容实施细则周 期责任单位备注形象设计统一服装1、选服装装公司2000.11.1520000.112.115代理商服装公司广告公司印刷公司2、服装设设计方案案3、服装制制作名片1、名片设设计2、名片制制作销售
24、基础工工作按揭银行1、按揭比比例2000.12.1前发展商代理商2、按揭年年限3、办公方方式公证处2000.12.1前预售许可证证物业投资评评估报告告销售潜力分分析培训计划培训日期2000.11.1512.15开发商代理商建筑商设计院礼仪公司广告公司物业管理公司外聘教师培训内容1、采盘2、基本素素质培训训3、项目概概况培训训4、建筑特特点5、户型布布局培训训6、开发商商实力介介绍7、销售技技巧培训训8、礼仪培培训9、广告诉诉求点培培训10、物业业管理考核1、试卷2000.12.1612.172、口头上岗2000.12.17八、售楼处处装修排排期表 项目内容实施细则周 期责任单位备注售楼处施工图
25、设计1、方案初初定2000.10.1510.24装饰公司2、方案修修改及确确定2000.10.2510.30发展商、代代理商、装装饰公司司装饰施工2000.11.111.15售楼处布置1、大型喷喷绘2000.11.1512.15发展商代理商广告公司2、建筑单单体模型型3、户型模模型4、升值潜潜力图5、户型图图6、周边环环境区位位图7、开发商商简介展展示报8、销售进进度表9、接待总总台10、接待待桌椅11、饮水水机12、电话话九、样板房房装修排排期表 项目内容实施细则周 期责任单位备注样板房装饰设计1、方案初初定2000.10.1510.24装饰公司2、方案修修改及确确定2000.10.2510
26、.30发展商、代代理商、装装饰公司司装饰施工2000.11.112.5样板房布置1、生活用用品2000.12.612.17发展商代理商广告公司礼仪公司装饰公司2、买花3、地面4、墙面5、窗帘6、卫生间间三套件件7、家私8、电器9、装饰品品10、面积积11、户型型指示牌牌12、灯饰饰十、楼盘及及围墙装装饰排期期表 项目内容实施细则周 期责任单位备注围墙包装方案1、初定2000.11.111.5发展商代理商装饰公司2、修改及及确定2000.11.611.10包装效果图图2000.11.1111.20实施2000.11.21楼盘包装导视系统1、进场指指示牌2000.12.512.10发展商代理商广告公司礼仪公司2、进场彩彩旗3、看楼指指示牌广告语条幅1、广告语语初定2000.11.1512.102、广告语语确定3、制作条条幅4、悬挂挂旗及其它它宣传品品1、宣传内内容初定定2、确定3、制作4、悬挂