《河南运河上城项目策划方案2803.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《河南运河上城项目策划方案2803.docx（22页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、商丘 运河上城 项目提案目录一、 开发背景景二、 开发思路路三、 项目定位位四、 产品建议议一、 开发背景1. 项目地块区域与城市市：睢阳阳区大部部分属于于商丘市市的新城城区，基基础设施施相对落落后但处处于不断断的健全全完善之之中，属属于城市市未来发发展的核核心区。帝景北苑金穗观天下锦绣嘉苑阳光水榭花都盛大世纪名城水木清华应天花园新城国际帝和水上公园本 案区域与项目目：位于于中高端端形象居居住区，未未来市场场有较大大供应量量，目前前周围竞竞争对手手较多，且且实力较较强的也也有多家家。客户认知：由于项项目临近近运河和和商丘迎迎宾大道道-神火火大道，客客户对本本区位有有非常高的的认可度。2. 市场
2、环境（1）城市市经济历历史商丘市位于于河南省省东部，面积10658平方千米，人口831万，外部与本省的开封、周口和山东菏泽、徐州，安徽淮北、亳州相邻，1998年建市，属于河南较为年轻的城市之一。近年来商丘市经济发展迅速，2007年综合实力位于河南省第八位，城市化进度不断加快，对城市周边地区的辐射力和吸引力也在不断增强。（2）城市市经济结结构传统农业经经济占有有较大的的比重，但但随着商商丘市经经济结构构的调整整，经济济发展结结构已由由原来的的“二一三三”格局向向“二三一一”格局转转变。城市的发展展方向为为由北向向南，目目前的经经济中心心依然在在老城区区，但新新城区的的迅速发发展正在在逐步取取代老
3、城城区的中中心位置置，新的的市委市市政府已已经迁移移至新城城区。（3）房地地产市场场现状梁园区梁园区大部部分为商商丘市老老城区，区区内配套套成熟，居居住区较较为密集集，是商商丘市目目前经济济最繁荣荣地区。但但随着城城区发展展的南移移，加上上可供开开发利用用土地面面积减少少，本地地区的房房地产开开发热度度在逐日日递减，目目前区内内的开发发项目以以基本进进入销售售尾声。睢阳区睢阳区大部部分为新新城区，除除去部分分较为密密集的旧旧居住区区外，有有大量的的待开发发和在开开发用地地，可供供开发利利用的土土地面积积较为充充足，属属于目前前商丘市市房地产产开发热热度最高高的地区区，主要要开发项项目有“帝和水
4、上公公园”、“ 富饶饶新城国国际”、“ 金穗穗观天下下”、“ 水木清清华”“应天花花园”等楼盘名称帝和水上上公园新城国际金穗观天天下水木清华应天花园阳光水榭榭花都帝景北苑盛大世纪纪名城项目占地（亩亩）113737343650176803680建筑面积（万万）70551160207.9411楼盘形态多层、小高高层多层、小高高层高层、商业业多层花园洋洋房多层、小高高层多层、小高高层多层、小高高层、高高层高层均价（元/）二期27000二期25000290029002500180017902000开盘日期2007.9未开盘2007.12销售情况60%80%40%50%未开盘90%60%80%案名帝和水
5、上上公园地理位置神火大道西西运河两两侧用途住宅开发商/投投资商商丘帝和置置业占地1137亩亩总建筑面积积70万绿化率35%设施配套体育设施、商商业设施施、医疗疗设施、娱娱乐健身身设施、双双语幼儿儿园均价2700元元/定位语运河上的城城邦客源分析市区收入较较高市民民和周边边县市高高收入者者综合评价1. 在售的为二二期现房房，客户户可以随随时实地地参观2. 户型全部南南北朝向向，采光光效果好好3. 建筑密度适适中4. 建筑艺术风风格独树树一帜5. 物业管理企企业的实实力突出出，水准准较高6. 定位为高端端产品，价价格较高高，购买买人群有有限7. 小户型畅销销但数量量太少，大大户型数数量多但但客户购
6、购买力有有限8. 销售价格上上没有任任何折扣扣优惠，不不利于买买方市场场下的销销售案名新城国际地理位置神火大道“商”字北2200米米路西用途住宅开发商商丘富饶置置业占地373亩总建筑面积积55万绿化率31%设施配套双语幼儿园园、五星星级酒店店、288层商务务公寓、大大型地下下车库、网网球场、篮篮球场、康康体设施施均价2500元元/定位语大象之美，百百年新城城客户来源本市中高收收入者综合评价1. 独特的小区区三维景景观层次次设计2. 集住宅、大大型商业业会所、五五星级酒酒店、228层商商务公寓寓、大型型地下车车库和各各种康体体设施为为一体的的多样化化功能设设计3. 一流的物业业管理企企业4. 作
7、为投资商商的北京京富饶房房地产开开发有限限公司实实力雄厚厚5. 建筑密度较较大，小小区略显显拥挤6. 所处位置为为城市交交通枢纽纽，车流流量大，噪噪音影响响较大，空空气质量量一般7. 虽然有各种种大型的的商场酒酒店和金金融机构构，但关关系居民民日常生生活的普普通商铺铺却极为为稀少案名金穗 观天天下地理位置神火大道南南京路交交汇处“商”字东北北角用途住宅、商用用开发商商丘市中通通房地产产开发有有限公司司占地42亩总建筑面积积11万绿化率30%设施配套天然气均价2900元元/定位语一座城市文文明形象象的最强强代表“音”客户来源2900元元/的的均价，普普通的消消费阶层层很难承承受，加加上配套套的五
8、星星级酒店店和会所所，主要要客户应应为高收收入者综合说明立足于建设设商丘市市未来的的城市标标志性建建筑，极极致的建建筑高度度、高档档的商业业配套无无疑成为为其最大大的卖点点案名应天花园地理位置南京路与归归德路交交汇处用途住宅、商业业开发商河南应天置置业有限限公司占地176亩总建筑面积积20万绿化率42.6%设施配套省级标准小小学、幼幼儿园、高高档VIIP会所所、中央央水景广广场、亲亲子乐园园、健康康按摩步步道、大大型地下下停车场场等均价2500元元/定位语第一居所第一人人家第一生生活客户来源商丘市区中中高收入入人群，郊郊县高收收入者综合评价商丘市最高高档住宅宅小区之之一应天国际广广场的商商业特
9、点点突出，建建成后会会形成一一个新的的购物中中心案名阳光水榭榭花都地理位置归德路与香香君路交交汇处用途住宅开发商商丘美基置置业占地80亩总建筑面积积7.9万绿化率31%设施配套天然气、全全天候供供暖供热热水均价1800元元/定位语来自新加坡坡的国际际风情社社区客户来源商丘市区及及周边郊郊县中低低收入者者综合评价较低的价位位别出心裁的的户型设设计独特的小区区景观规规划案名水木清华地理位置神火大道“商商”字雕雕塑南6600米米路西用途住宅/别墅墅开发商占地650亩总建筑面积积60万绿化率46%设施配套天然气、均价2900元元/定位语区位可观、建建筑可信信、景观观可融、配配套可享享、服务务可亲、文文
10、化可人人客户来源商丘市的高高收入群群体综合评价低建筑密度度，低容容积率高绿化率建筑品质设设计一流流综述从楼盘数量量分布来来看，目目前在售售项目主主要集中中在睢阳阳区，随随着新城城南移，作作为新城城区未来来发展的的核心地地带，日日益完善善的配套套设施，日日益浓厚厚的商业业氛围，使使得这一一地区尤尤其是神神火大道道两侧附附近地区区更是成成为各开开发商的的投资热热点。3. 开发趋势开发规模模近年商丘市市房地产产市场大大规模项项目不断断增加。规规模最大大的是“帝和水上公公园”项目，占占地11137亩亩，水木木清华6650亩亩，新城城国际3373亩亩。随着着一批较较大楼盘盘相继进进入一期期、二期期热销阶
11、阶段，220088年的商商丘房地地产市场场竞争会会更加激激烈。规划设计计商丘市最近近开发的的项目在在规划设设计上主主要采取取围合式式、半围围合式的的布局形形式，较较为单一一。道路系统开开始逐渐渐采用人人车分流流的设计计模式，但但真正能能做到人车分分流的项项目还是是极少数数。在车车位设计计上大多多采用地地上、地地下双停停车位。建筑形态态目前市场上上仍以多多层住宅宅为主导导，大多多数项目目均会开开发少量量的小高高层和高高层，个个别项目目开始了了二十多多层甚至至30层层的超高高层尝试试。已经经在建项项目的建建筑形态态有临街街住宅、花花园洋房房、联排排别墅、叠叠加别墅墅等。绿化景观观目前在建项项目普遍
12、遍有较高高的绿化化率，在在30%500%之间间，除了了最常见见的草坪坪、树木木和花坛坛外，一一些规模模较大的的项目开开始注重重中央喷喷泉广场场在社区区景观中中所起的的作用，水水流的运运用也较较为普遍遍。在内内涵上主主要突出出休闲、人人文、生生态。51%42%30%31%35%应天花园新城国际户型设计计 商丘市的的户型在在形式上上丰富多多样，包包括复式式在内，从从一居室室到四居居室均有有，在户户型的功功能上也也体现出出了多样样性，唯唯一不足足的是在在各户型型的配比比上显得得不尽合合理，在在中小户户型为主主流的前前提下，大大户型比比例过大大，中小小户型比比例不足足。15%55%20%10%在市场普
13、遍遍需求1110以下的的中小户户型的形形势下，商商丘市的的在售楼楼盘这些些户型的的比例显显得略为为不足，相相反，1130-1550的的大户型型占据了了太大的的比例。当当然部分分以中小小户型为为主体的的楼盘则则取得了了很不错错的销售售成绩。 建筑风格在建筑风格格的追求求上，很很多楼盘盘体现的的较为超超前，目目前普遍遍流行国国外较为为有名的的艺术风风格，如如西班牙牙风情、新新加坡花花园、海海派风格格等，基基本各个个楼盘都都有自己己的风格格特点，并并不拘泥泥于传统统的几种种风格。 配套设施楼盘名称小区配套生活配套休闲娱乐配配套帝和水上上公园地暖、天然然气、社社区底商商、社区区诊所、双双语幼儿儿园、会
14、会所中心喷泉广广场新城国际地暖、天然然气、会会所、配配套商业业、双语语幼儿园园网球场、篮篮球场、康康体设施施、水系系景观金穗观天天下配套商业、天然气、集中供暖、会所康体设施应天花园配套商业、天然气、地暖、会所购物广场物业管理智智能化水水平方面面发展迅迅速，大大多数项项目都有有一定的的智能化化管理系系统，物物业管理理服务水水平方面面，外地地一流物物业服务务机构的的引进使使得一些些楼盘的的整体品品质又达达到了一一个新高高度。29002300175018001900290025002700都会尚空间帝景北苑锦绣嘉苑新城国际都会尚空间新城国际从上图可以以看出，商商丘市主主要在售售项目中中，中低低端市场
15、场的均价价基本在在17000元/-223000元/之间，高高端市场场的均价价则在225000元/-29900元元/之之间。 客户现状客户来源：本地区区的居民民大多数数为原老老城区的的郊区居居民，附附近工厂厂职工以以及看中中郊区低低租金的的外来务务工人员员。随着着区域中中心作用用的明显显，也会会吸引一一部分较较高收入入客户来来此居住住或投资资。客户职业特特征：原原住居民民、国企企职工或或工薪阶阶层、经经商人员员或个体体户，有有实力的的企业主主。客户年龄：30-55岁岁之间客户人之途途径：朋朋友介绍绍和报纸纸广告、户户外广告告单页派派发为主主。付款方式：一次性性付款和和按揭。 综述整体市场的的供给
16、量量在迅速速增加，但但有效需需求的增增长速度度会有所所放缓。未未来区域域开发以以新城区区为主，房房价近几几年来也也呈快速速上升趋趋势，同同时由于于产品在在市场供供给与有有效需求求之间存存在差异异，导致致销售与与成交的的数量上上受到影影响。产品的规模模化和精精品化趋趋势在加加强，产产品现进进的规划划理念和和产品细细节得到到提升，功功能的完完善和附附加值的的设计特特点明显显。在传传统的多多层产品品领导的的市场下下，小高高层、高高层产品品也开始始了一定定的尝试试。二、开发思思路1.项目分分析优劣分析：（1） 优势分析：运河两侧环环境优美美，靠近近水岸，地地区小气气候优良良。北贴长江路路，西临临华夏路
17、路，东依依神火大大道，交交通便利利。处于老城区区新城区区的交汇汇地带，老老城商圈圈与新城城商圈双双重辐射射，地段段升值潜潜力巨大大。离市委市政政府不足足千米，中中心效应应明显。商城广场使使得本地地区有着着浓厚的的商业氛氛围。教育、医疗疗卫生、酒酒店、银银行等成成熟配套套机构较较为完善善。紧邻11337亩的的帝和水上公公园，可可以充分分依托其其项目的的配套及及人气。（2） 劣势分析：本项目周边边有部分分污染较较为严重重的工厂厂如水泥泥厂，在在吹西风风时会对对小区的的空气带带来不利利的影响响。新老城区的的交汇处处，外来来人口流流动量大大。项目周围有有大面积积已进入入前期准准备的施施工现场场，未来来
18、几年内内本地区区的周边边环境不不容乐观观，如噪噪音、粉粉尘、扬扬沙等，这这样就会会和项目目的宣传传主题产产生一定定的差距距，会影影响到客客户的购购买预期期。2.开发战战略通过以上分分析，本本项目在在突出明明显优势势的同时时，劣势势的影响响同样不不可低估估，如何何在充分分发挥项项目优势势的基础础上尽量量弱化劣劣势所产产生的影影响至关关重要。项目紧临商商丘市第第一迎宾宾大道-神火大大道，运运河两岸岸环境优优美，区区域形象象好，在在项目的的宣传上上应突出出这两大大特色，以以吸引客客户，聚聚集人气气。帝和商业街街的建设设，将为为本项目目的日常常生活带带来很大大的便利利，因此此本项目目可以借借此发展展临
19、街底底商的住住宅形式式，使其其与商业业街相连连，形成成一条延延伸的商商业链。在周围楼盘盘突出独独特建筑筑风格、大大打异域域风情牌牌的环境境下，本本项目应应当避其其锋芒，主主推中小小户型和和低价位位，从主主流需求求的角度度切入市市场，定定能收到到良好的的市场效效应。三、项目定定位客户定位：本地区的居居民大多多数为原原老城区区的郊区区居民，附附近工厂厂职工以以及看中中郊区低低租金的的外来务务工人员员。（1）原住住居民随着城市化化进程影影响，这这些居民民也想在在真正的的市区拥拥有属于于自己的的房子，只只要户型型和价格格合理，他他们会尽尽快实现现这一理理想（2）国企企职工或或工薪阶阶层随着福利房房制度
20、的的叫停，国国企职工工的住房房需求一一下子涌涌向了市市场，由由于这一一群体有有着庞大大的数量量，因此此应是购购房的主主力军（3）附近近政府机机构的公公务员这部分人一一般有很很稳定的的收入和和不错的的福利保保障，在在买房上上会显得得很果断断，交通通便利是是他们的的首选因因素（4）经商商人员或或个体户户（5）外来来务工人人员最想成为“城里人人”的他们们，认为为只有在在城里有有自己的的房子才才算是城城市对他他们的认认可（6）投资资者只要有房地地产就会会有他们们的身影影四、产品建建议本区内高端端市场的的竞争异异常激烈烈，已经经有供过过于求的的趋势，建建议本项项目在市市场选择择上应尽尽量避开开高端市市场，主主攻中端端市场。大多数竞争争对手都都在追求求时尚、尊尊贵、商商业街、国国际广场场等产品品形象，随着城市生活节奏的加快，过于浓厚的都市气息会在无形之中增加人们的心理压力，会让人们产生一种疲劳感，建议本项目选择别致舒适的居家生活和绿色健康的居住环境的完美结合作为项目的形象定位，一定会带给人们耳目一新的感觉，定会从其他楼盘中脱颖而出。户型上，目目前商丘丘市场销销售最好好的为1110左右右的二居居室和三三居室，因因此建议议本项目目在户型型配比上上应侧重重于800-1330的的中小户户型。