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1、恐龙园项目定位及策划案 项目总论6第一章 市场研究与与项目定定位7第一节 项目市场研研究77一、 常州市房地地产市场场走势分分析（宏宏观）7二、 常州新北区区房产市市场走势势分析（中中观）77（一） 回顾与展望望77（二） 市场情况88（三） 结论99三、 本项目临近近地段房房产市场场走势分分析（微微观）9（一） 区位特点99（二） 区域内供需需分析110（三） 对收盘个案案分析111第二节 项目环境分分析221一、 地块环境条条件21（一） 地块性质综综述211（二） 地块周围景景观211（三） 环境卫生、社社会治安安情况22（四） 地块周围的的交通条条件222（五） 配套设施222二、 项
2、目地块（SSWOTT）分析析23三、 结论226四、 地块建设条条件226第三节 项目市场定定位266一、 项目市场细细分和目目标客户户定位226二、 目标客群分分析228 （一）目目标客群群购买力力分析228 （二）目目标客群群成交要要素分析析228 （三）目目标客群群购买习习惯、购购买心理理分析229三、 楼盘概念导导入和形形象定位位229 （一一）目标标客户分分析29 （二二）项目目差异化化优势分分析30 （三三）楼盘盘概念设设计30 （四四）楼盘盘概念的的演绎与与发挥30四、 项目案名的的考虑331五、 项目的推广广定位331六、 项目VI的的导入31七、 项目市场价价格定位位332（
3、一）成本本单价测测算32（二）目标标市场心心理价格格测算34（三）同区区域同质质楼盘定定价情况况分析35（四）我项项目的定定价策略略36第二章 项目构思与与方案策策划36l 总体构思：337l 空间关系处处理337第一节 规划设计方方案388一、 规划设计目目标338二、 项目规划设设计要点点338三、 规划构思338（一） 主体风格定定位38（二） 功能分区39（三） 环境结构（景景观设计计）339（四） 规划特点39（五） 道路系统规规划39（六） 停车场规划划40（七） 绿化系统规规划40（八） 公建设施规规划40（九） 配套设施规规划40（十） 住宅的户型型设计40四、项目技技术经济济
4、指标411第二节 项目投资经经营方案案（略）42第三节 项目开发建建设方案案422一、 建设方式442二、 开发方案设设想和分分析442三、 建设进度442四、 项目工程进进度网络络图442第四节 项目推广策策略422一、 推广主题及及主打广广告语442二、 推广阶段的的分期（选选择媒体体、阶段段主题安安排）433第五节 项目营销方方案444一、 营销策划444（一） 卖点策划44（二） 营销策略44（三） 销售形式46（四） 促销手段46二、 场地布置446（一） 售楼卖场布布置46（二） 工地现场布布置46第六节 物业管理方方案466一、 物业管理的的前期介介入447二、 管理费的确确定4
5、47三、 具体对本项项目物业业管理的的建议447l 调研附录 常州项目目微观市市场调查查说明48附录一 消费者者问卷调调查分析析48附录二 消费者者访谈记记录63附录三 客户分分析66附录四 客户重重点要求求记录69l 项目总论一、 项目基本情情况1、项目地地块概况况该地块位于于常州新新北区东东北区域域，地块块东至龙龙源路（临临近于中中华恐龙龙园），南南至汉江江东路，西西至藻江江河，北北至东支支河。地地块地形形相对规规整，西西北两侧侧均临近近大型城城市河道道（藻河河、东支支河），项项目场地地平整，无无拆迁，项项目地势势略低于于南侧汉汉江东路路。项目目区域人人居环境境良好，居居住氛围围浓郁，是是
6、常州“新北板板块”重点发发展的集集中居住住区域，区区域未来来升值潜潜力明显显。根据土地出出让公告告，该地地块总计计占地规规模6.25万万（合合93.82亩亩），规规划总建建筑面积积11.26万万，项项目规模模相对适适中，适适宜建设设开发中中型居住住生活社社区。该该场地原原为恐龙龙园停车车场，因因考虑到到恐龙园园国庆期期间旅游游停车需需求，政政府计划划国庆旅旅游高峰峰过后交交地。2、规划指指标及其其它要求求地块占地规规模约66.255万，规规划指标标要求容容积率不不大于11.8，建建筑密度度不高于于25%，绿地地率不小小于300%，建建筑高度度小于880m，要要求900以下下的住宅宅面积不不少于
7、总总住宅面面积500%，其其它要求求见地块块控制性性详细规规划。二、 项目模式与与合作方方式本项目由本本公司独独资开发发，项目目的经营营方式为为：住宅宅部分全全部销售售，商铺铺和车位位可考虑虑先租后后售。三、 项目可行性性报告结结论项目具有较较高的经经济收益益，获利利能力较较强，且且通过盈盈亏平衡衡点分析析得知项项目虽然然投资风风险相对对较小，具有较高的投资价值。项目从建设规模、规划用途、地价、投资规模、投资机会等方面看，都适合公司发展战略的要求。同时项目符合市场需求，目标客户明确。第一章市场研究与与项目定定位第一节 项目目市场研研究一、常州市市房地产产市场走走势分析析（宏观观）自国家的宏宏观
8、调控控实现“软着陆陆”后，全全国的房房产市场场进入低低迷，成成交量急急速下降降。受全全国影响响，常州州市房产产市场开开始进入入整合阶阶段。常常州市地地处江南南一隅，其其房产市市场存在在较为稳稳定的需求，但但房产市市场放量量逐年增增加，累累计存量量居高不不下。从从近三年年的常州州对预售售商品房房的消化化情况看看，情况况堪忧。常州市房产产供求关关系变化化表：2005年年2006年年2007年年2008（截截至7月月底）累计批出量（万平米）4216117062021940成交量（万平米）2364235281071294剩余存量（万平米）18518817895646同期消化比例56%69%75%53%
9、67% 从从上表可可看出，房房产预售售的批出出量和成成交量都都稳中有有升，但但逐年累累积的房房产存量量不容忽忽视。二、常州新新北区房房地产走走势分析析（中观观）（一）回顾顾与展望望本项目所属属的新北北区板块块发展迅迅速，是是目前常常州颇受受关注的的一个板板块。自自20006年至至今该区区域有着着突飞猛猛进的发发展。一方面面 由于于市政府府北迁入入驻、京京沪高铁铁常州站站等大型型市政规规划的落落实，另另一方面面别是通通江大道道一线CCBD商商业圈的的逐步完完善，人人气汇集集，周边项项目价格格拉升相相对明显显。此外外，新龙龙生活区区即将完完全启动动，京沪沪高铁常常州站与与轻轨线线的规划划，将加加快
10、新龙龙生活区区居住氛氛围的早早日形成成，新北北区仍是是目前购购房者除除市区以以外认可可度较高高的板块块。随着着长江路路的全线线通车和和市民广广场的开开发，新新北区板板块市政政建设日日益变化化，直接接影响新新北区板板块房地地产市场场的发展展。（二）市场场情况 新北区区是常州州“一城南南北两翼翼”战略发发展的北北翼，也也是规划划发展的的市中心心区域。区区域近年年来发展展力度大大，基础础配套设设置建设设较快，区区域价值值升值前前景明显显，房地地产发展展火爆。通通过对区区域市场场的重点点深入调调研，综综合分析析得出如如下几点点： 1区区域市场场供需两两旺 近年来来新北区区房地产产市场供供给相对对充足，
11、商商品住宅宅20004年、220055年和220066年分别别为455.800万、774.993万和588.666万，220077年上半半年商品品住宅供供给299.488万，预预计20007年年全年商商品住宅宅供给量量将超过过20006年。同同期市场场去化相相应较快快， 2区区域价格格平稳 006年下下半年片片区商品品住宅整整体价格格48000元/，尚尚未突破破50000元/，007年55月份和和6月份份分别新新开盘的的开天润润园、中中央花园园整体均均价分别别达到550000元/和51100元元/。08年5月份开盘的吟枫苑均价达到5500元/。总体而言区域商品房价格稳步上升，价格上涨相对较慢。
12、其一是区域市场内市场供给量相对较大；其二是区域内地理位置差异化较大，产品价格区分相对较大，临近于原中心市区和市政府区域房价水平相对较高，整体价格水平在5800元/,如中央花园均价5800、，藻江河东部区域整体房价相对要低些，整体价格水平在4500元/，如景秀世家和彩虹城均价4500元/，而项目所属的恐龙园片区整体价格水平5000元/以上，如世贸香槟湖高层5500元/（小高层7000元/）、天润园5380元/、天安新城均价5100元/、香树湾福园板式小高层均价52005300元/，塔式高层45004600元/。区域产品价格区分度较高，在市场供给相对充足的基础上，在较大程度上抑制项目所属区域的价格
13、上涨。 3 产品类类型价格格差异明明显。 项目目所属恐恐龙园片片区项目目同质化化相对明明显，但但所有项项目不同同产品的的价格差差异化明明显，世世贸香槟湖湖板式高高层55500元元/，而而板式小小高层770000元/，香树树湾福园板板式高层层均价55200053000元/，塔塔式高层层均价44500046000元/。 4 楼盘同同质化严严重： 常州州房产市市场竞争争激烈，同同期在售售楼盘同同质化严严重。从从各项目目操盘手手段上看看比较平平铺直叙叙，未注注意树立立差异化化优势、打打造差异异化概念念，产品品对于客客户的根根植度不不够。 5 客户群群同质化化 区域域内项目目目标客客户群体体同质化化明显
14、，以以在新北区区旧有居居民或工工作的职职员为主主，以周周围片区区迁居新新北区的的居民为为辅。（三）结论论 “新北板板块”是常州州规划发发展的居居住生活活区，城城市生活活区域东东向发展展是必然然趋势，其其将成为为未来常常州人居居生活的的核心区区。随着着藻河和和东之河河的治理理和河景景观带的的不断规规划建设设，项目目区域未未来价值值将明显显提升。该该片区房房产市场场竞争激激烈、目目标客群群同质化化严重。总之，我们针对该项目的开发，既存在机遇又面临威胁，市场要求我们采取高水平的操盘手端，销售切合市场需要的房子。可以预见会有更多的开发商来到“新北”，“新北”市场将成为常州众多开发商激烈角逐的战场。三、
15、项目临临近地段段房产市市场走势势分析（微微观） （一）区区位特点点 项目所所属区位位为常州州市新北北区，该该区作为为政府“一体两两翼”规划的的北翼和和苏南辐辐射苏北北、苏中中的门户户，地理理位置优优越。区区域内以以常州软软件园为为核心的的高薪技技术产业业主导区区，预示示着新北北区的产产业未来来；“一心、一一轴、三三脉、多多园、多多点”的绿色色生态系系统框架架，更展展示着常常州新居居住核心心的未来来。旺盛盛的人气气、完善善的配套套，必将将使该区区域成为为未来常常州的CCBD。 从具体体规划来来看，高高速、高高铁、BBRT概概念的引引入，新新北区未未来将形形成“一纵一一横”的高速速公路骨骨架、“两
16、纵两两横”的一级级公路干干线网，及及“三纵一一港”的水运运主通道道骨架。目目前在建建的京沪沪高铁常常州站也也坐落于于新北区区，足见见新北区区不容忽忽视的地地理交通通重要性性。新北北区是国国家批准准的高新新技术产产业开发发区。目目前已建建成了完完善的工工业基础础设施和和配套服服务设施施，成为为外商在在常投资资最密集集的区域域，这种种形态的的产业结结构催生生了高端端收入人人群，同同时拉大大了整个个新北区区的升值值空间。 （二）区区域内供供需分析析1.区域内内供应情情况分析析： a.新新北区目目前在售售楼盘数数据分析析：据我我部调查查统计，目目前区域域内在售售楼盘楼楼盘122个（含含在售存存量楼盘盘
17、），008年截截至7月月底，新新北区房产预预售批出出量1220万平平米，占占常州市市08年年总批出出量的559%。b.新北区区在售存存量分析析：调查查数据显显示，自自20005年至至20008年77月，常常州新北北区的房房产预售售批出量量累计达达到4770万平平米，累累计成交交量2880万平平米。可可知目前前新北区区商品房房在售存存量约1190万万平米；c.要想了了解新北北区准确确的市场场情况，还还要进行行对新北北区批出出土地存存量的分分析。根根据国土土资源局局提供数数据，剔剔除乡镇镇项目不不算，目目前待开开发的住住宅项目目7个，待待建土地地约888公顷，合合8.88万平米米。这些些地块均均为
18、20007年年6月份份前后取取得，预预计088年5月月左右将将陆续推推向市场场。地块名称开发单位面积（公顷）藻江河以西西、龙城城大道以以北地块块常州市三井井房地产产开发有有限公司司12.0116G11066-8地地块常州市三优优房地产产开发有有限公司司1.04黄河路南、庐庐山路东东侧地块块常州河海经经济发展展有限公公司0.42666通江北路以以西、赣赣江中路路以北地地块常州长宏房房地产开开发有限限公司16.7445中华恐龙园园南侧地地块九龙仓（常常州）置置业有限限公司41.13353建东路西侧侧、长江江公寓南南常州锦绣山山水房地地产开发发有限公公司1.06558奥园路东侧侧地块南京东渡房房地产
19、开开发有限限责任公公司15.4338由以上分析析可知，目目前在售售楼盘存存量1990万平平米，待待开发土土地存量量8.88万平米米，按22.3的的容积率率计算折折合200.244万建筑筑平米。因因而，008年55月份我我项目面面市时，应应有不低低于2110万平平米的竞竞争压力力。 2.区区域内需需求情况况分析：据常州市政政府20006年年统计，新北区辖区面积 439平方千米，共有人口40万人。按每家3.5人算，新北区约有11.5万户固有居民需要择换新居或为其子女喜择婚巢。另新北区属发展新区，依据市政府关于新北区“九大居住区、72万人口”的规划，该区域会极大的扩充人口，长远考虑，新北区房产市场面
20、临着较大的市场需求。 根据据问卷调调查显示示：有555%的的被访者者三年内内有购房房计划。因此，新北北区消费费者对房房产市场场仍然存存在着相相对稳定定的刚性性需求。预计新北区的房产市场在09年应该具备不低于100万平米的吞吐量。 3.整整体供需需情况分分析：市市场存在在需求，竞竞争压力力巨大。在在有限的的需求下下面临着着众多的的竞争，要用最快的时间抢占市场份额是我们的主要任务！ （三）对对手盘个个案分析析 1楼楼盘名称称： 香树湾湾福园地理位置：恐龙园园正门口口基本情况：开发商九州福源房房产开发发有限公公司行销代理上海丹堂堂营销策策划有限限公司建筑形态社区采取意意大利式建建筑风格格，物业业形态
21、包包罗了多多层、小小高层、花花园洋房房、意式商商业风情情街。香香树湾福园基基地平缓缓,东侧侧、南侧侧和西侧侧均有市市政道路路环绕，44栋166层蝶形形高层排排列于北北面，紧紧靠东支支河；44栋7至至11层层小高层层坐落在在西侧，离离主入口口最近；2栋55层花园园洋房、11栋100层小高高层建筑筑沿东部部排列，与与高尔夫夫球场邻邻近；南南部一排排有5层层的花园园洋房和和3层的的会所，与与中华恐恐龙园相相对应；还有33栋花园园洋房以以及小高高层则位位于中央央区域，占占据天然然优势。小小区主入入口位于于西侧藻藻江东路路，次入入口位于于南侧汉汉江东路路。小区区整体布布局由南南向北，由由东向西西，形成成
22、逐层递递升的天天际线布布局，建建筑布置置错落有有致、丰丰富多样样，使整整个小区区更加富富有立体体感和纵纵深感。占地面积656000建筑面积1050000容积率1.6绿化率35%周边配套毗邻中华恐恐龙园，周边配套设施齐全区内配套景观绿化优优美、游游乐场、活活动场、运运动场开盘日期一期多层006年110月份份；一期期小高层层07年年3月份份；二期期部分塔塔楼077年111月份；剩余008年44月266日开盘盘交付日期08年9月月28均价5300元元/平米米折扣现房93%、期房房98%销售面积主力面积120销售户数899销售率主要卖点花园洋房，环环境优美美毗邻恐恐龙园客户分析以新北区居居民或在在新北
23、工工作的员员工为主主楼盘概况：该案位于常常州市新新北区中中华恐龙龙园正门门口，与与35万万平方米米生态领领地，国国家AAAAA级级风景度度假区为为邻，拥拥有得天天独厚的的外围环环境。项项目占地地面积约约为6556000平方米米，总建建筑面积积约为11050000平平方米，绿化率35%，容积率1.6，总户数约为899户。高层、小高层、花园洋房有序排列，景观设计采用意大利式宫廷园林风格。一期多层220066年100月底以以48550元/平米开开盘，推出588套（11楼1228、225楼1135、顶楼楼1700），112月单单价上调调80元元，077年2月月单价上调调50元元，077年3月月单价上调
24、调50元元，尾盘盘顶楼553000元/平平米，大大概077年4月月销磬；一期小小高层1111套套景观房房07年年3月开开盘，均价价4700048000元/平米，年年前单价价上调1120元元；一期期普通小小高层1128套套开盘44200043000元/平米，开开盘100天单价价上调330元，年年前单价价上调550元（此时时剩700套），目目前均价价53005400元/平米（剩剩15套套，剩223楼）。一期256套塔楼高层开盘价3980元/平米，十天单价上调30元，年前单价上调50元，07年9月份达到4300元/平米。2期80套塔楼07年11月开，最高价4700元/平米，剩余高塔08年5月份开盘，
25、主力户型120平方米三室一厅。目前均价52005300元/平米。产品分析： 该该案优势势：靠近近恐龙园园，环境境优美，小小区内配配套设施施齐全：运动场场，游乐乐场。 该该案劣势势：地理理区位较较偏，项目周周边社会会配套设设施不全全。 2楼楼盘名称称： 世茂香槟湖湖地理位置：太湖东东路基本情况：开发商常州世茂行销代理无建筑形态简约古典主主义风格格，扇形形围合式式分布，板板式为主主，点式式为辅占地面积89万平米米建筑面积150万平平米容积率1.4绿化率65%周边配套常州工学院院、国际际学校、河河海大学学、体育育中心、大大剧院等等区内配套开盘日期2008年年3月交付日期2010年年6月均价5800折
26、扣98%销售面积主力面积128元/平米，1135元元/平方方米销售户数销售率主要卖点周围有翠竹竹公园环环境优美美，规划划菜场，靠靠近外环环路，规规划中的的BRTT5号线线经过项项目客户分析以常州市年年家庭收收入在88万元以以上的家家庭为主主楼盘概况：常州世茂香槟湖湖项目地地块位于于江苏省省常州市市高新区区东南部部，北邻邻恐龙园园，南临临青龙生生活区，东东西侧均均为教育育科研用用地。规规划范围围东至东东经1220度，南南至北塘塘河，西西至老藻藻江河，北北到河海海东路。该项目总用用地面积积约为889万平平方米，建建筑总面面积约为为1500万平方方米，绿绿化率约约为655%。住住宅部分分由高层层、小
27、高高层、TTOWNNHOUUSE三三部分组组成。项项目一期期地块位位于常州州高新区区软件园园西北角角，地块块北临河河海东路路，南临临太湖东东路，西西接老藻藻江河，东东侧为规规划小区区道路。一一期项目目以住宅宅为主，由由高层、小小高层公公寓、ttownnhouuse及及少量沿沿街商铺铺组成。高高层公寓寓沿老藻藻江河及及河海东东路呈弧弧形排列列，商铺铺沿太湖湖东路呈呈一字排排列，小小高层围围绕中心心湖呈UU性排列列，联体体别墅坐坐落在小小区景观观湖中央央。可以以有效避避免阳光光阻隔，户户户充分分享受阳阳光照射射。产品分析：该案优势：项目属属大盘操操作，存存在不可可比拟的的规模效效应。另另外1550
28、万平平米原生生湖为项项 目目独特买买点。开开发商操操盘立足足大气，聘聘请澳洲洲柏涛设设计公司司担纲总总设计， 聘聘用自有有物业公公司世茂茂第一太太平物业业管理公公司负责责本社区区物业。地理位置 优优越，周周边道路路畅通，交交通便利利，生活活配套齐齐全，环环境优美美。 该该案劣势势：高价价运行，曲曲高和寡寡。市场场根植度度做的不不够。 33楼盘盘名称： 吟 枫枫 苑地理位置：新区公公园基本情况：开发商河海房产行销代理江苏盛阳房房产经纪纪建筑形态一期四栋占地面积923511建筑面积2000000容积率2.2绿化率45%周边配套中华恐龙园园，香格格里拉大大酒店、金金陵江南南大饭店店等星级级酒店区内配
29、套地下车位（11：1）开盘日期2008年年5月225日交付日期2010年年下半年年均价5450折扣98%销售面积主力面积115125平方米米销售户数700多户户销售率主要卖点靠近新北区区中心，周周边商业业设施齐齐全客户分析该项目对客客户定位位宽泛，有有多层面面的客户户群，客客户到访访量较高高楼盘概况：吟枫苑，一一个以公公园、景景观、生生态、健健康为主主题的定定位高高端的的住宅社社区。面面对紫荆荆园（原原新区中中心公园园），畅畅享鲜氧氧，感受受生态健健康生活活。皇家家园林景景观，中中华恐龙龙园，香香格里拉拉大酒店店、金陵陵江南大大饭店等等星级酒酒店，抬抬足即达达；每家家玛超市市、五星星电器、太太
30、阳城、英英派斯健健身俱乐乐部，近近在咫尺尺。周围围配套齐齐全，生生活便利利。产品分析： 该案案优势：环境优优美、配配套齐全全，强调调生活的的舒适和和便利。 该案案劣势：尽管区区位优势势很突出出，但主主力户型型较大，造造成总价价过高，很很大程度度上限制制了销售售。 4楼楼盘名称称：常发豪豪庭国际际地理位置：晋陵北北路太湖湖东路交交界处基本情况：开发商常发地产行销代理嘉瑞机构建筑形态14栋，224层、228层占地面积788722建筑面积2045775容积率2.2绿化率35%周边配套距行政中心心1500米，博博物馆2200米米，周边边有常州州大剧院院、体育育中心、市民广广场、常常州大剧剧院、河河海大
31、学学、常州州工学院院新北校校区、每每家玛大大型超市市、华联联吉买盛盛等。区内配套花园广场、儿儿童乐园园、水景景花园、大大草坪开盘日期2008年年6月18日交付日期2010年年10月月均价6500折扣98%销售面积主力面积90、1220销售户数1428销售率主要卖点周边配套齐齐全，英英伦风情情，品牌牌物业，多多种市内内唯一的的技术系系统客户分析收入较高的的人群楼盘概况：该案位于新新北区太太湖东路路晋陵北北路交界界处，靠靠近行政政中心地地理区位位非常优优越，由由常发地地产倾力力打造、五五星级建建筑设计计。是由由大型主主题商业业、高档档住宅组组成的高高品质复复合型社社区。其其中商业业建筑面面积111
32、4933平米，住住宅建筑筑面积11612202平平米，总总建筑面面积20045775平米米，地下下车库面面积2997800平米。容容积率为为2.22，绿化化率为335%。项目临近市府旁，市民广场、体育中心、体育中心、博物馆、大剧院。新区实验中学和常州国际学校分列东南两侧，与河海大学、常州工学院校区隔路相望，形成优良的学区环境，黄山路、太湖路、BRT三大城市高速动脉节点、道路通畅，在10分钟生活圈内，便可享受各项生活、娱乐、休闲、商业配套。与08年6月开盘，均价6500元，主力户型90、120两室、三室。 项目建筑筑为英伦伦皇家风风格，户户型精致致舒适；地理位位置优越越。项目定定位为亚亚洲领袖袖
33、生活，建建成后必必将成为为常州新新北区的的标志性性建筑。产品分析：该案优势：周围配配套设施施齐全，学学区优势势明显，环环境优美美，靠近近行政中中心，国国 际际人居经经典设计计。五星星级设计计（贝氏氏设计）。 该该案劣势势：主要要适合高高收入人人群居住住，价值值取向较较高，客客户局限限。 5楼楼盘名称称：天 润润 园地理位置：珠江路路南侧，现现代城东东侧基本情况：开发商常信房产行销代理景盛行建筑形态32层，建建筑密度度为133.7%南偏东东15-199占地面积8万平米建筑面积20余万容积率2.5绿化率40%周边配套现代城、局局小分校校、天润润幼儿园园、244中（规规划中）区内配套3700平平方米
34、城城市绿地地，地下下车位开盘日期2007年年5月交付日期2009年年10月月均价5400折扣97%销售面积一期8万平平方米主力面积1201140两两房、三三房销售户数500户销售率80%主要卖点环境优美，学学区优越越，中央央水系，人人车分流流客户分析白领，政府府要员楼盘概况： 该该案位于于新北区区珠江路路南侧、现现代城东东侧。由由常信房房产倾力力打造，周周边配套套设施齐齐全，靠靠近恐龙龙园、学学区优势势明显规规划中的的天幼儿儿园、224中、局局小分校校分布四四周，天天润幼儿儿园已于于07年年9月开开学，业业主子女女就读更更可享受受7折优优惠。建建筑密度度为133.7%空间形形态变化化丰富，水水
35、、草坪坪、森林林为景观观主体，310米中央循环水系，夜间立体玄幻彩灯系统等均成为项目的卖点。项目于07年5月开盘，均价5400元，主力房型120-140平方米两房、三房。产品分析： 该该案优势势：周围围配套设设施齐全全，学区区优势明明显，环环境优美美。 该该案劣势势：顾客客取向比比较单一一适合收收入较高高人群。 6楼盘盘名称：九州花花园地理位置：龙虎塘塘街道办办北侧基本情况：开发商九州集团、道道成置业业行销代理腾鲤企划（上上海）建筑形态规划10000户，以以26层层、188层为主主车位配配比1：1占地面积27万平米米建筑面积68.8万万平米容积率1.96绿化率30%周边配套靠近龙虎塘塘乡政府府
36、周边配配套设施施齐全区内配套开盘日期2007年年12月月1日交付日期09年122月交付付3栋10年4月月交付11栋均价3850折扣97%销售面积80万平方方米主力面积销售户数1000销售率70%主要卖点HOPSCCA国际际花园社社区客户分析新区上班族族，800后较多多楼盘概况： 该该案位于于龙虎塘塘乡政府府北侧，是是九州集集团汇集集20年年精品地地产经验验，巨资资倾力打打造。项项目位于于常州未未来城市市核心新新北区，毗毗邻中华华恐龙园园，紧临临BRTT价值第第一站，前前拥多个个经济开开发区，背背靠通江江大道，区区位优势势得天独独厚；规规划上采采取HOOPSCCA经典典主流人人居理念念，融酒酒店、写写字楼、公公园、购购物、会会所、公公寓等多多种功能能于一体体，全房房屋满足足居住者者对精品品生活的的要求。项项目于007年11月开盘盘，均价价38550元，主主力房型型901220小三三房，销销售率770%产品分析： 该该案优势势：周边边配套设设施齐全全，HOOPSCCA经典典设计理理念 该该案劣势势：地理理区位较较偏 77楼盘盘名称：凯 旋旋 城