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1、农村房屋买卖合同效力之分析伴随中国经济的高速发展，城市化进程加快、拆迁进程加快、农村人口城市化，农村房屋买卖合同引起的利益纠纷渐渐浮出水面。有些是几年前发生的买卖行为，有些甚至是十几、几十年前的买卖行为;购买者中有本村或外村村民，也有的是城镇非农业户口居民;出卖方中有的仍在农村生活，有的本身也已经成为城镇非农业户口居民。农村房屋买卖合同是否有效，规定杂乱、理解各异，导致在司法实践中判决千差万别，笔者在此尝试对农村房屋买卖合同的法律效力作一探讨。一、目前处理该问题的司法现状。目前，人民民法院在审理理农村房屋买买卖合同纠纷纷时，对其效效力的认定主主要有三种观观点：一、合合同有效。理理由是合同同法规
2、定，违违反法律、行行政法规的强强制性规定的的合同方为无无效;合合同法解释释进一步规规定，人民法法院确认合同同无效，应当当以全国人大大及其常委会会制定的法律律和国务院的的行政法规为为依据，不得得以地方性法法规、行政规规章为依据。我我国对农村房房屋买卖至今今未进行专门门立法，我国国法律、行政政法规对农村村房屋买卖行行为亦未作禁禁止性规定。二二、合同无效效，但不返还还。理由是出出卖方的行为为本身可以视视为对宅基地地使用权的一一种放弃，而而法律并不禁禁止这种放弃弃行为;另外外，合同法法第58条条中规定：“不能返还还或者没有必必要返还的，应应当折价补偿偿”。其其中“不能返返还”是指事事实上的不能能返还，
3、“没没有必要返还还”是指根据据实际情况的的需要，而使使用扩张解释释来理解“没没有必要返还还”能更好的的倡导诚实信信用原则，维维护交易安全全，保障农村村环境稳定。三三、合同无效效，相互返还还，但反悔一一方对另一方方作出赔偿，处处理原则是不不诚信者不得得益。二、我国相相关法律规定定的历史演变变。1982年年时国务院制制定过村镇镇建房用地管管理条例，该该条例第四条条规定“严禁禁买卖、出租租和违法转让让建房用地”;第十四条规规定“农村社社员、回乡落落户的离休、退退休、退职职职工和军人，建房需要要宅基地的，应应向所在生产产队申请报公社管理理委员会批准准;确实需要要占有耕地、园园地的，必须须报经县级人人民
4、政府批准准。批准后，由由批准机关发发给宅基地使使用证明”。第第15条规定定“由于买卖卖房屋而转移移宅基地使用用权的，应按按第14条的的规定办理申申请、审查、批批准手续。”“出出卖、出租房房屋的，不得得再申请宅基基地”“社员员迁居并拆除除房屋后腾出出的宅基地，由由生产队收回回，统一按排排使用”。从从上述规定看看，当时的法法律禁止建房房用地的直接接买卖，并不不禁止房屋的的买卖，只是是规定了房屋屋的买卖需要要经过有关机机关申请、审审查、批准。但但该条例于11986年被被土地管理理法明令废废止。1986年年的土地管理理法：第三十十八条规定(1988年年未修改)“农农村居民建住住宅，应当使使用原有的宅宅
5、基地和村内内空闲地。使使用耕地的，经经乡级人民政政府审核后，报报县级人民政政府批准;使使用原有的宅宅基地、村内内闲地和其他他土地的，由由乡级人民政政府批准。”“出出卖、出租住住房后再申请请宅基地的，不不予批准。”1999年年第二次修正正的土地管理理法：第六十十二条“农村村村民一户只只能拥有一处处宅基地”“农农村村民出卖卖、出租住房房后，再申请请宅基地的，不不予以批准”。第第六十三条“农农民集体所有有的土地的使使用权不得出出让、转让或或者出租用于于非农业建设设”。有关司法解解释：19663年最高法法院关于贯贯彻执行民事事政策几个问问题的意见规规定“社员的的宅基地，包包括有建筑物物和没有建筑筑物的
6、空白宅宅基地都归生生产队集体所所有，一律不不能出租和买买卖。但仍归归各户长期使使用，长期不不变。宅基地地上的附着物物如房屋、树树林、厂棚、猪猪圈、厕所等等永远归社员员所有，社员员有买卖或租租赁房屋的权权利。房屋出出卖以后，宅宅基地的使用用权即随之转转移给新房主主，但宅基地地的所有权仍仍归生产队所所有。”1984年年最高法院关关于贯彻执行行民事政策法法律若干问题题的意见则则认为，村镇镇公民之间由由于买卖房屋屋转移宅基地地使用权而发发生的纠纷，应应根据国务院院村镇建房房用地管理条条例中规定定的审查、批批准手续处理理。1991年年全国人大法法工委给浙江江省人大的回回复中称，不不宜将农村房房屋买卖行为
7、为按土地管管理法第四四十七条规定定的买卖或以以其他形式非非法转让土地地行为予以处处罚。国务院办公公厅19999年5月6日日发布的关关于加强土地地转让管理严严禁炒卖土地地的通知中中规定：“农农村的住宅不不得向城市居居民出售。2004年年12月244日，国务院院关于深化化改革严格土土地管理的决决定强调：“加强农村村宅基地管理理，禁止城镇镇居民在农村村购置宅基地地。”浙江省高级级法院19992年纪要：“买卖农村村的私有房屋屋，如双方自自愿并立有契契约，买方已已交付了房款款，并实际使使用和管理了了房屋，又没没有其他违法法行为，只是是买卖手续不不完善的，应应认定买卖关关系有效，但但应着其补办办有关手续。
8、”可见，(11)以上法律律只是禁止或或限制农村的的土地使用权权出让、转让让或出租，但但没有直接禁禁止或限制农农村房屋的买买卖和租赁。(2)村民出出卖房屋的后后果是不能再再审批宅基地地。即便到11999年第第二次修正的的土地管理法法后，国务院院办公厅19999年5月月6日发布的的关于加强强土地转让管管理严禁炒卖卖土地的通知知及国务院院关于深化化改革严格土土地管理的决决定也才有有相应的政府府规章对此进进行禁止，但但上述规章均均不是合同同法规定的的法律、行政政法规。三、基于上上述司法现状状及立法演变变，笔者认为为，对农村房房屋买卖合同同的效力认定定，应以有效效认定为原则则，无效认定定为例外;在在19
9、99年年前的农村房房屋买卖合同同一般均应作作有效认定。对对其理由作如如下论述。(一) 从从法律原理层层面进行分析析。首先，中中华人民共和和国合同法(以下称合合同法)第第五十二条规规定：“有下下列情形之一一的，合同无无效：(一)一方以欺诈诈、胁迫的手手段订立合同同，损害国家家利益;(二二)恶意串通通，损害国家家、集体或者者第三人利益益;(三)以以合法形式掩掩盖非法目的的;(四)损损害社会公共共利益;(五五)违反法律律、行政法规规的强制性规规定。”在合合同无效的五五种情形中，农农村房屋买卖卖无效最大程程度上适用的的是第五种情情形，即“违违反法律、行行政法规的强强制性规定。”这这里只强调违违反法律、
10、行行政法规的强强制性规定，除除此外，难以以作扩充解释释。最高人民民法院关于适适用中华人人民共和国合合同法若干干问题的解释释(一)第四四条规定：“合合同法实施以以后，人民法法院确认合同同无效，应当当以全国人大大及其常委会会制定的法律律和国务院制制定的行政法法规为依据，不不得以地方性性法规、行政政规章为依据据。”这进一一步明确了在在实际审判工工作中，利用用“违反法律律、行政法规规的强制性规规定”认定合合同无效的适适用范围。认认定农村房屋屋买卖合同无无效也是这些些规定。“违违反法律、行行政法规的强强制性规定”作作为认定合同同无效的法定定理由，并不不是简单地看看某一个法律律、行政法规规里的强制性性规定
11、，而必必须从无效合合同的法律后后果上去考虑虑是否损害国国家利益、集集体利益或者者第三人利益益，换句话说说，违反法律律、行政法规规的强制性规规定，推导不不出损害国家家利益、集体体利益或者第第三人利益而而去认定合同同无效，这在在理论和实践践上毫无意义义，这就是考考察无效合同同的危害后果果，没有危害害后果，哪来来无效，如果果机械地适用用，相反地会会导致原本合合意的双方中中任何一方的的恶意得到法法律上的支持持，从而破坏坏已经形成的的交易秩序。其次，物物权法将宅宅基地使用权权归于用益物物权编，用益益物权的完整整性是“占有有”“使用”“收收益”，但这这里仅规定了了对宅基地的的“占有”与与“使用”，并并没有
12、规定“收收益”，但又又未作禁止，没没有规定“收收益”并不是是禁止其“收收益”，而要要取得收益就就必须发生流流转，因此，物物权法对宅宅基地使用权权留下了很大大的扩展空间间。第三、宪宪法等均规规定了集体土土地所有权。这这一制度是与与我国的户籍籍制度而相伴伴相随的，我我国土地所有有制就两种情情况，土地分分别属于国家家所有和集体体所有，用于于建造房屋的的土地，因所所有权的不同同而分为建设设用地和宅基基地，建设用用地属于国家家所有，宅基基地属于集体体所有。但是是我们必须注注意到，集体体土地使用权权的流转并不不会动摇集体体土地所有权权属于集体经经济组织这一一规定。第四、解读读相关法条，我我们可以知道道从土
13、管法法到其他相相关法规、规规章，都没有有禁止与限制制已有的宅基基地使用人处处分放弃宅基基地使用权，取取得设限，弃弃权不禁。物物权法规定定，宅基地使使用权的取得得、行使和转转让，适用土土地管理法等等法律和国家家有关规定。而而能够规范宅宅基地使用权权这一基本民民事法律制度度的只能是法法律规定，而而不能是部门门规章。我国国法律并未规规定集体土地地使用权和房房屋所有权主主体必须一致致，同时，笔笔者认为农村村房屋适用城城市房屋的“地地随房走”更更具有现实意意义。(二)从立立法本意进行行分析。土管法旨旨在加强土地地用途管制，限限制农用地转转为建设用地地，以保持农农用地的数量量。而宅基地地本身即为建建设用地
14、，其其使用权主体体的变更并不不会导致农业业用地的减少少,不会改变变宅基地的性性质，因此显显然不能调整整宅基地使用用权流转问题题。土管法法还考虑到到对农民的基基本保障，避避免农民转让让房屋后流离离失所，但是是在大量劳动动力已经走出出乡村进入城城市、大片的的乡村已经转转变为小城镇镇的今天，认认为农村房屋屋买卖会影响响农民生活已已经没有现实实依据，也不不符合农民实实现闲置农村村房屋的价值值走向城市化化的进程。(三)从社社会效果和立立法趋势进行行分析。该类案件的的发生，大多多是由于农村村土地大面积积面临城市化化，面临拆迁迁，伴随着近近十几年的房房价高涨及高高额的拆迁利利益，原来的的出卖方恶意意翻悔，如
15、果果在立法的模模糊空间，没没有司法的明明确立场予以以干预和调整整，这一区域域的纠纷和矛矛盾将不断激激化和发展，将将使农村的安安定环境和我我国正在建立立的诚实信用用、交易安全全的市场化经经济面临严重重挑战。我们不妨先先来分析一下下将来可能的的立法取向：民法典草案案第一百六十十七条“村民民经农村集体体经济组织分分配取得宅基基地使用权，一一户只能拥有有一处宅基地地”;第一百百六十九条规规定“宅基地地使用权不得得单独转让。建建造在该宅基基地上的住房房所有权转让让的，宅基地地使用权同时时转让。”第第一百七十二二条“宅基地地使用权人转转让或者放弃弃宅基地使用用权的，不再再分配宅基地地”。王利明明主持的物物
16、权法草案第第三百零一条条“宅基地使使用权不得转转让。但房屋屋所有权转移移的，宅基地地使用权应当当随之转移。”这这说明未来的的立法方向并并没有着意维维护“非集体体组织成员不不得购买农户户住房”这一一“既定秩序序”。其次，从有有利于经济发发展的大局出出发。农村城城市化是一种种必然的趋势势，方式上可可能采取就地地城市化;农农村土地使用用权的物权化化，如承包经经营权已为法法律所认可。宅宅基地作为一一种私有财产产进入流通对对于使用权人人有利，不能能流通则会限限制农村经济济发展和城市市化进程。再者，农村村房屋与城市市房屋相比，区区别在于土地地权属不同。就就房屋而言，与与城市房屋一一样，同样可可以继承、出出
17、租、抵押、抵抵债等;但就就土地性质而而言，宅基地地与国有土地地使用权有明明显的区别。宅宅基地的来源源是集体经济济组织的划拨拨或分配，一一般来说是无无偿的，也有有的地方进行行有偿使用。通通过以上分析析，笔者认为为，农村房屋屋与城市房屋屋没有本质上上的区别，买买卖合同如没没有其他无效效事由的情况况下应认定有有效。综合上述分分析，我们可可以确定以下下的处理原则则：以有效认认定为原则，无无效认定为例例外;在19999年前的的农村房屋买买卖合同一般般均应作有效效认定。这一一原则既严格格遵守了基本本的法理、遵遵循了立法本本意和立法趋趋势，同时还还综合考虑到到了相关政策策规章的特殊殊性及此类矛矛盾纠纷发生生
18、的原因力。认定有效的的基本条件：1、房屋买买卖时，买方方家庭成员中中有农村集体体经济组织成成员的;2、在在1999年年土地管理理法第二次次修正之前发发生的农村房房屋买卖;33、出卖方的的现有身份已已经不属于当当地农村集体体经济组织成成员的;4、购购买方在交易易时符合农村村宅基地使用用条件或者已已经审批使用用宅基地的;5、转让行行为已经审批批或者已经当当地农村集体体经济组织认认可的;6、相相关宅基地已已经国有化的的;7、同一一房屋经过多多次买卖，或或者相关房屋屋已经大规模模合法的翻建建、扩建，已已经无法与原原有房屋区分分的;8、相相关的房屋已已经纳入拆迁迁范畴或者已已经拆迁而不不存在的。笔笔者认为，符符合上述任何何一要件的农农村房屋买卖卖，均不会损损害国家利益益、集体利益益或者第三人人利益，均应应作有效认定定，否则，只只会给不诚信信者的恶意得得到法律的支支持，从而破破坏已经形成成的市场交易易秩序及社会会主义新农村村的环境稳定定。例外，单独独买卖宅基地地的;并非为为居住而进行行买卖;19999年以后后、尤其在22004年以以后发生的农农村房屋买卖卖均应一律认认定无效。文章来源：中顾顾法律网 (免费法律咨咨询，就上中中顾法律网)9