《中国房地产行业金融报告48226.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中国房地产行业金融报告48226.docx（37页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2004中中国房地产产金融报告告央行20005年8月月15日发发布20004中国国房地产金金融报告，在在报告中认认为，20004年房房地产投资资到位资金金增幅下降降，但房地地产贷款增增幅较高。报告内容提提要:20004年，房房屋销售价价格较快上上涨，但土土地价格增增幅下降，房房地产开发发投资增幅幅进一步回回落。中低低价位、中中小套型住住宅供应比比例偏低。投投资性购房房需求增长长较快，部部分境外资资金流入国国内热点地地区的房地地产市场。大大量土地已已经出让，但但开发进度度较慢。房地产投资资到位资金金增幅下降降，但房地地产贷款增增幅较高。从从对房地产产开发商的的贷款看，虽虽然对政府府土地储备备机构
2、贷款款等地产开开发贷款较较快增长，但但住房开发发贷款20004年以以来月增幅幅连续回落落，造成房房地产开发发商贷款增增幅减缓。从从个人购房房贷款看，增增幅虽缓慢慢下降，但但依然维持持高增长。个个人购房贷贷款呈现以以下特征，一一是集中于于少数重点点城市和热热点地区，二二是个人住住房公积金金贷款快速速增长，三三是个人购购房贷款的的不良率较较低。在党中央、国国务院的正正确领导下下，中国人人民银行依依据宏观经经济形势的的变化，为为支持房地地产业的持持续健康发发展，充分分发挥信贷贷政策的作作用，灵活活调整房地地产贷款利利率水平，加加强对住房房公积金信信贷等政策策性房地产产金融的管管理，推进进房地产金金融
3、产品创创新。房地地产金融政政策对房地地产业的支支持力度和和服务水平平得到明显显提高和改改善。房地产金融融风险的防防范进一步步加强。当当前房地产产金融风险险集中表现现为：一是是部分地区区房地产市市场过热加加剧市场风风险，二是是房地产开开发企业高高负债经营营隐含财务务风险，三三是“假按揭”凸显道德德风险，四四是基层银银行发放房房地产贷款款存在操作作风险，五五是土地开开发贷款有有较大信用用风险，六六是房地产产贷款法律律风险加大大。为支持房地地产业健康康发展，发发挥其支柱柱产业的作作用，应坚坚持突出重重点、区别别对待的原原则，利用用税收手段段限制投机机性购房和和短期炒作作行为。要提倡节约约使用住房房的
4、消费理理念，鼓励励中小户型型住房的消消费。加强强城镇廉租租住房制度度建设。走走节约型房房地产业发发展道路，提提倡节地、节节能、节水水、节电，在在房地产开开发和消费费过程中注注重环境保保护。为及时防范范和化解房房地产金融融风险，商商业银行应应加强对房房地产开发发企业的审审查，规避避房贷操作作风险，防防范“假按揭”风险，完完善惩戒机机制，加强强利率风险险管理。完完善住房置置业担保制制度，进一一步研究制制定房贷保保险制度。房地产业是是中国经济济的支柱产产业，产业业链长，关关系千家万万户。近年年来，随着着我国城市市化进程和和城镇住房房制度改革革的不断深深入，国家家出台了多多项支持房房地产发展展的产业政
5、政策和信贷贷政策。房房地产业快快速增长，城城镇居民按按户计算的的住房自有有化率达到到80%以以上，建筑筑和房地产产业增加值值占GDPP的比例接接近10%。房地产产业给居民民提供了新新的资产形形式，住房房成为除金金融资产以以外，居民民持有的最最重要资产产。房地产产业对调整整经济结构构、促进经经济增长发发挥了重要要作用。第一部分 20044年房地产产市场和房房地产金融融形势一、20004年房地地产市场的的基本情况况（一）房地地产开发建建设增幅回回落投资增幅回回落。20004年, 全国共共完成房地地产投资1131588.3亿元元，比20003年增增长28.1%，增增速高于225.8%的全社会会固定资
6、产产增长速度度，房地产产开发投资资占全社会会固定资产产投资中的的比重从11998年年的12.7%提高高到20004年的118.8%。20005年1季季度完成房房地产开发发投资23324亿元元，同期比比增长266.7%，增增幅比上年年1季度回回落14.4个百分分点。图1：中国国房地产投投资累计同同期比增长长率（%）资资料来源：中经网中中国经济统统计数据库库新购置土地地增幅下降降较多。22005年年1季度，全全国房地产产开发企业业累计购置置土地面积积73744万平方米米，同比增增长3.99%，增幅幅同比下降降29.33个百分点点。19998年至22003年年，房地产产开发企业业累计购置置土地面积积
7、12.99亿平方米米，年平均均增长355%；支付付土地购置置费61449亿元，年年均增长442.6%。土地购购置面积在在19999年4月以以前，快速速增长，增增长率最高高达91%，20000年至22004年年初保持445%以上上的增长，22004年年6月份以以后，土地地购置面积积的增长速速度降到77%以下。新开工面积积增幅下降降。20005年1季季度新开工工面积144096万万平方米，同同比增长99.3%，增增幅同比下下降13.2个百分分点。专栏1：中中国房地产产市场发展展的历史第一阶段： 理论突突破与试点点起步阶段段（19778至19991年）1978年年理论界提提出了住房房商品化、土土地产
8、权等等观点。11980年年9月北京京市住房统统建办公室室率先挂牌牌，成立了了北京市城城市开发总总公司，拉拉开了房地地产综合开开发的序幕幕。19882年国务务院在四个个城市进行行售房试点点。19884年广东东、重庆开开始征收土土地使用费费。19887至19991年是是中国房地地产市场的的起步阶段段。19887年111月26日日，深圳市市政府首次次公开招标标出让住房房用地。11990年年上海市房房改方案出出台，开始始建立住房房公积金制制度。19991年开开始，国务务院先后批批复了244个省市的的房改总体体方案。第二阶段：非理性炒炒作与调整整推进阶段段（19992至19995年）1992年年房改全面
9、面启动，住住房公积金金制度全面面推行。11993年年“安居工程程”开始启动动。19992年后，房房地产业急急剧快速增增长，月投投资最高增增幅曾高达达146.9%。房房地产市场场在局部地地区一度呈呈现混乱局局面，在个个别地区出出现较为明明显的房地地产泡沫。11993年年底宏观经经济调控后后，房地产产业投资增增长率普遍遍大幅回落落。房地产产市场在经经历一段时时间的低迷迷之后开始始复苏。第三阶段：相对稳定定协调发展展阶段（11995至至20022年）随着住房制制度改革不不断深化和和居民收入入水平的提提高，住房房成为新的的消费热点点。19998以后，随随着住房实实物分配制制度的取消消和按揭政政策的实施
10、施，房地产产投资进入入平稳快速速发展时期期，房地产产业成为经经济的支柱柱产业之一一。第四阶段：价格持续续上扬，多多项调控措措施出台的的新阶段(20033年以来)2003年年以来，房房屋价格持持续上扬，大大部分城市市房屋销售售价格上涨涨明显。随随之而来出出台了多项项针对房地地产行业的的调控政策策。（二）房地地产市场的的供求关系系得到改善善供给增速减减缓。20003年22月份以来来，商品房房和住宅竣竣工面积累累计增长率率逐步下降，20004年商商品房和住住宅竣工面面积增长率率只有2.1和22.3。需求增长较较快。20004年全全年商品房房累计销售售3.8亿亿平方米，销销售面积较较20033年增长1
11、13.7，其中商商品住宅销销售3.44亿平方米米，增长113.9。图2: 商商品房和住住宅竣工面面积增长率率（累计同同期比）资料来源：中经网中中国经济统统计数据库库供给与需求求趋于均衡衡，出现了了供需基本本平衡的局局面。商品品住宅竣工工面积与销销售面积之之比由20002年的的1.2比比1下降到到20044年的1.03比11，供求之之间的差距距持续下降降。商品房空置置面积得到到消化。22000年年至20003年，全全国商品房房空置面积积逐年增加加，20003年时达达到1.228亿平方方米，20004年该该趋势出现现了逆转，全全国商品房房空置面积积为1.223亿平方方米，比22003年年下降了33
12、.8。我国商品房房供求关系系见图3。图3：我国国商品房供供求关系（三）房屋屋销售价格格上涨较快快全国商品房房和商品住住宅价格稳稳中趋升，但但是上升幅幅度逐年加加快。以11997年年第4季度度为基期（11997年年4季度100），可可以得到11997年年第4季度度至20004年第44季度全国国商品房和和商品住宅宅销售价格格定基比指指数，见图图3。从价价格指数图图中可以看看出，全国国商品房和和商品住宅宅的销售价价格逐年上上升，且上上升幅度逐逐年加快。2005年年1季度，全全国商品房房平均销售售价格同比比增长122.5%，增增幅同比提提高5.88个百分点点，其中住住宅售价增增长13.5%，增增幅提高
13、77个百分点点。国家统统计局统计计的全国335个大中中城市的住住宅销售价价格，1季季度同比上上涨10.5%，环环比上涨22.8%，其其中有8个个城市的住住宅销售价价格同比涨涨幅超过110%，分分别是上海海19.99%，厦门门16.55%，成都都14.77%，青岛岛13.77%，杭州州12.44%，济南南11.99%，宁波波11.44%，南京京11.22%。房价价上涨幅度度明显高于于居民消费费价格和住住房租赁价价格的涨幅幅，见图44。图4：商品品房和住宅宅销售季度度同期比价价格指数（上上年同期=100）（四）住宅宅供应结构构性问题凸凸现中低档普通通商品住房房供应不足足。突出表表现为中低低价位、中
14、中小套型住住宅比例偏偏低。从房房地产开发发投资完成成额来看，别别墅和高档档公寓类住住宅20000年、22001年年和20002年投资资增长率分分别为511.2%、337.0%和39.7% ，连连续三年显显著高于全全部住宅的的投资增长长率。从竣工套数数来看，22000、22001和和20022年的别墅墅和高档公公寓类住宅宅竣工套数数增速分别别为36.0%、220.6和35.4，而而同期住宅宅竣工套数数增速分别别为9.99%、122.8和和8.9。别墅和和高档公寓寓的竣工套套数占比由由19999的2.33上升到到20033年的3.6。（五）投资资性购房需需求增长较较快尽管20000年以来来房屋租赁
15、赁价格年涨涨幅不到22%，但租租金收益在在多数地区区仍高于银银行存款利利率以及个个人住房贷贷款利率，在在其他投资资渠道不畅畅的情况下下，特别是是面对房价价的快速上上涨，大量量社会资金金为实现保保值增值，转转向购房投投资。据建建设部20004年调调查，北京京市商品住住宅投资性性购房比例例约17%，在投资资购房中，228.5%在短期内内转手，223.5%用于出租租，48%空置待涨涨价。长三三角主要城城市商品住住宅投资性性购房比例例在20%左右。部分城市和和项目存在在一定的投投机炒作现现象。表现现为一些楼楼盘短期内内价格上升升较快，部部分购房者者转手牟利利；部分城城市次新房房（购买后后不到两年年）短
16、期炒炒作现象突突出，如上上海市20004年次次新房转让让占二手房房交易量的的46.66%。六）境外资资金进入热热点地区房房地产市场场受房价快速速上涨和人人民币升值值预期的影影响，境外外资金通过过多种渠道道进入上海海、北京等等热点地区区房地产市市场，一是是直接设立立外资房地地产投资公公司或参股股境内房地地产开发企企业，20004年全全国房地产产开发利用用外资2228.2亿亿元，同比比增长344.2%，占占开发资金金来源的11.3%。二二是间接投投资，购买买房地产开开发企业的的债券或外外资房地产产中介公司司以包销的的方式批量量买入楼盘盘，再进行行商业性销销售。三是是外资银行行对房地产产开发企业业和
17、个人发发放贷款。四四是非居民民外汇流入入，结汇购购买房产。据据人民银行行金融市场场司调查，上上海境外资资金占全部部购房资金金的比例从从20033年1季度度的8.33%上升到到20044年4季度度的23.2%。据据人民银行行上海分行行统计，22004 年1-111 月，境境外资金流流入上海房房地产市场场的总量超超过2222 亿元，较较20033 年增长长13.55%，其中中用于房地地产开发的的约1500 亿元，占占全年房地地产开发总总额的122.8%；用于购房房的外资约约70 亿亿元。境外外资金购房房集中于别别墅、公寓寓等高价位位商品房，22005年年前两月，境境外资金购购买上海单单价11000
18、0元/平方米以以上新建商商品住房的的面积和金金额同比增增长47.6%和773%，购购买单价1110000元/平方方米以上二二手住房面面积、金额额同比增长长2.8倍倍和3.11倍。土地价格增增幅下降。22005年年1季度全全国主要城城市地价同同比增长55.9%，增增幅同比下下降0.22个百分点点。19998年1季季度至20001年33季度，土土地交易价价格较为平平稳，20001年44季度开始始，土地交交易价格开开始攀升，其其中居民住住宅用地交交易价格在在20022年4季度度至20003年4季季度，各季季增长幅度度都在100以上，22004年年1季度增增幅虽稍有有回落，但但20044年2季度度以后
19、季度度同期比增增长率又恢恢复到100以上。2005年年1季度地地价增幅开开始回落。图5：土地地交易价格格指数（季季度同期比比，上年=100）（七）已出出让存量土土地没有及及时得到开开发土地供应总总量虽大幅幅下降，但但存量用地地盘活力度度加大。22005年年1季度全全国建设用用地供应总总量为233602.0公顷，同同比下降228%，其其中新增用用地占344%，存量量用地占666%。普普通住宅用用地供应量量占比逐步步加大，在在1季度77877.9公顷房房地产开发发用地中，普普通商品住住房等中低低档普通住住宅用地55706.9公顷，占占房地产开开发用地总总量的733%。开发商手中中掌握大量量已出让土
20、土地，没有有及时转化化为市场有有效供应。11997年年以来，全全国土地开开发面积占占全国土地地购置面积积的比例持持续降低，22000至至20044年一直维维持在600-700%的水平平，20004年该比比值降到550%以下下，已完成成土地开发发面积绝对对数比20003年有有所下降。全全国土地购购置面积和和土地开发发面积的差差额也逐年年增大，22004年年该差额达达到200044.55万平方米米，这意味味着仅20004年全全年就形成成了两亿平平方米的土土地等待开开发商开发发或继续开开发。从全国待开开发土地面面积来看，11999年年以来，该该指标呈持持续增长趋趋势（除22001年年比20000年小
21、幅幅下降以外外），20003年全全国待开发发土地面积积为217782.66万平方米米。参见图图6：图6：全国国土地开发发情况专栏2：土土地政策是是调控房地地产开发的的重要手段段2002年年5月9日日，国土资资源部签发发11号文文件招标标拍卖挂牌牌出让国有有土地使用用权规定，要要求从20002年77月1日起起，商业、旅旅游、娱乐乐和商品住住宅等各类类经营性用用地，必须须以招标、拍拍卖或者挂挂牌方式进进行公开交交易。招、拍拍、挂制度度实施使得得开发商基基于对土地地价格上升升的预期加加快土地储储备。2004年年3月311日，国土土资源部、监监察部联合合下发了关关于继续开开展经营性性土地使用用权招标拍
22、拍卖挂牌出出让情况执执法监察工工作的通知知(即771号令)，从严查查处20004年8月月31日后后仍以历史史遗留问题题为由，采采用协议方方式出让经经营性土地地使用权的的行为。2004年年4月299日国务院院办公厅发发布关于于深入开展展土地市场场治理整顿顿严格土地地管理的紧紧急通知，用用半年的时时间治理整整顿，整顿顿期间暂停停审批农用用地转非农农建设用地地，暂停涉涉及基本农农田保护区区调整的各各类规划修修改。对新新批的县改改市（区）和和乡改镇，要要暂停修改改涉及土地地利用的各各类规划。2004年年6月6日日国务院下下发关于于控制城镇镇房屋拆迁迁规模严格格拆迁管理理的通知，严严格控制房房屋拆迁面面
23、积，凡拆拆迁矛盾和和纠纷比较较集中的地地区，除保保证重点建建设项目，以以及重大社社会发展项项目、危房房改造、经经济适用房房和廉租房房项目之外外，一律停停止拆迁。这些措施停停止了已沿沿用多年的的土地协议议出让方式式，据国土土资源部统统计，20002、22003年年全国出让让土地总面面积12.4和199.4公顷顷，分别增增长37和56，20004年出让让土地面积积17.99万公顷，比比20033年下降77.7。二、20004年房地地产金融的的基本情况况（一）房地地产投资到到位资金增增幅下降据国家统计计局统计，22004年年房地产开开发资金共共筹措177168.8亿元，其其中第一大大资金来源源为“定
24、金和预预收款”，达到77395.3亿元，比比上年增长长44.44%，占房房地产开发发投资资金金来源的443.1%；第二大大资金来源源是房地产产开发企业业自筹资金金，为52207.66亿元，增增长了388%，占全全部资金来来源的300.3%；第三大资资金来源是是银行贷款款，为31158.44亿元，增增长了0.5%，占占资金来源源的18.4%。图7：19997年以以来房地产产开发企业业资金来源源构成（亿亿元，%）资料来源：根据国家家统计局的的统计数计计算但实际际上，房地地产开发资资金来源中中，自筹资资金主要由由商品房销销售收入转转变而来，大大部分来自自购房者的的银行按揭揭贷款，按按首付300%计算
25、，企企业自筹资资金中有大大约70%来自银行行贷款；“定金和预预收款”也有300%的资金金来自银行行贷款，以以此计算房房地产开发发中使用银银行贷款的的比重在555%以上上，见图77。（二）房地地产贷款增增幅较高2004年年底，房地地产贷款余余额达到2263066.3亿元元人民币，比比上年同比比增长222.8%。22003和和20044两年房地地产贷款的的增幅呈下下降的走势势，但20005年一一季度房地地产贷款余余额达到2276500.6亿元元，余额同同比增长225.7%，增幅比比上年末提提高2.99个百分点点。 房地产贷款款增长率继继续高于全全部金融机机构人民币币贷款增长长率。20003年底底房
26、地产贷贷款增长率率比金融机机构全部人人民币贷款款增长率高高20.11个百分点点，20004年这个个差距有所所减小，但但仍高111.3个百百分点，22005年年1季度房房地产贷款款增长率与与全部人民民币贷款增增长率的差差距为144.9个百百分点。22003年年以来各季季度金融机机构房地产产贷款余额额同期比增增长率和金金融机构全全部人民币币贷款余额额同期比增增长率的对对比见图88：图8 ：房房地产贷款款与金融机机构人民币币贷款的对对比（余额额亿元, 同期比增增长率）资料来源：中国人民民银行调查查统计司 0.0110.0220.0330.0440.0550.0660.0770.01199811999
27、22000220012200222003.0320003.00620003.09920033.1222004.0320004.00620004.09920044.1222005.03金融融机构人民民币贷款余余额增长率率房地产贷贷款余额同同期比增长长率房地产贷款款占金融机机构中长期期贷款的份份额逐步增增加。20002年33月末，这这一份额为为27.22%，20003年66月底达到到32.11%，20004年底底达到344.3%，22005年年3月底上上升到344.5%, 见图88。（三）房地地产开发商商贷款增幅幅减缓2004年年底房地产产开发商贷贷款为78810.99亿元，22005年年1季度末
28、末达到81177.55亿元。从从增长速度度看，20004年33月份以前前，房地产产开发商贷贷款增长速速度在400%以上。22004年年4季度开开始房地产产开发商贷贷款增长速速度下降到到20%以以下，20004年底底增速降低低到17.3%，22005年年1季度增增速进一步步下降到115%，与与金融机构构全部人民民币贷款的的增长速度度靠近，房房地产开发发商贷款增增长得到了了初步控制制。图9： 对对房地产开开发商的贷贷款增长率率（余额同同期比，%）2005年年1季度末末81777.5亿元元房地产开开发商贷款款包括：（11）住房开开发贷款44601.8亿元，占占56.33%，其中中经济适用用房开发贷贷
29、款14668.3亿亿元，占房房地产开发发商贷款的的17.99%；（22）房地产产开发企业业流动资金金贷款16605.44亿元，占占19.66%；（33）地产开开发贷款11586.4亿元，占占19.44%，其中中政府土地地储备机构构贷款9550.2亿亿元，占房房地产开发发商贷款的的11.66%；（44）商业用用房开发贷贷款3833.9亿元元，占4.7%。1、住房开开发贷款扭扭转了20003年快快速增长的的势头，22004年年以来增幅幅连续回落落住房开发贷贷款占房地地产开发商商贷款的比比重最大，住住房开发贷贷款20003年快速速增长，22003年年底余额同同比增长率率超过了1100%，22004年
30、年之后开始始下降，到到20044年底增长长率下降到到22.22%，20005年11季度末增增长率进一一步下降到到19.33%。在住住房开发贷贷款中约有有三分之一一的贷款用用于经济适适用房建设设。2、地产开开发贷款和和政府土地地储备机构构贷款高速速增长2004年年底和20005年11季度末地地产开发贷贷款余额分分别达到11471.6亿元和和15866.4亿元元，其中对对政府土地地储备机构构贷款余额额分别达到到828.4亿元和和950.2亿元。地地产开发贷贷款在20003年底底增长544.3%的的基础上，22004年年继续在高高位攀升，22004年年底余额同同期比增长长63.88%，20005年1
31、1季度增幅幅虽有所回回落，但仍仍维持300%以上。土土地储备贷贷款快速增增长，20005年前前3个月余余额同比分分别增长552%、557.7%和54.9%，成成为拉动房房地产开发发商贷款增增长的重要要力量。（四）个人人购房贷款款维持高增增长2002年年以来，居居民个人购购房贷款余余额直线上上升，20004年底底和20005年1季季度末分别别达到155922.3亿元和和167443.7亿亿元，余额额同比分别别增长355.1%和和30.99%。虽然然20033年以来个个人购房贷贷款的增长长率逐步下下降，但仍仍维持300%以上。图10：个个人购房贷贷款余额和和余额同比比增长率（%）资料来源：中国人民
32、民银行调查查统计司我国居民个个人住房按按揭贷款的的规模与西西方发达国国家相比仍仍偏小，有有较大的发发展空间。22004年年底我国居居民个人住住房按揭贷贷款占GDDP的比例例为11.7%，而而欧盟国家家20011年居民按按揭贷款占占GDP的的比率平均均达到399%，其中中英国为660%，德德国为477%，荷兰兰达到744%。我国国居民个人人住房贷款款的增长潜潜力巨大。从中国住房房按揭贷款款的实践看看，19998年以后后，鼓励银银行向消费费者发放按按揭贷款，有有的银行按按购房额全全额贷款，2001年6月19日，中国人民银行印发了关于规范住房金融业务的通知（银发2001195号）, 2003年6月1
33、3日发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003 121号），这些政策的目的之一是规范个人住房贷款按揭成数，严禁“零首付”个人住房贷款，提出按揭成数最高不得超过80%，对购买第二套或二套以上住房的，适当降低按揭成数。2002年以来各季度住房抵押贷款增加额与住宅销售额增加额的比例，见图11。用住房抵押贷款增加额与住宅销售额增加额比例的趋势值代表中国住房贷款的按揭成数，则从2002年以来，按揭成数逐年下降，但即使这样，中国住房贷款的按揭成数在2005年1季度也为63%。图11：中中国住房贷贷款的按揭揭成数资料来源：根据中经经网中国经经济统计数数据库和人人民银行调调查统计司司数据计算算
34、（五）个个人购房贷贷款集中于于少数重点点城市和热热点地区从居民个人人住房贷款款增长的地地区结构看看，东部地地区增幅与与全国增幅幅相当，中中部地区略略高，而西西部地区偏偏低。地区区分布极不不均衡，从从增加额看看，20004年东部部地区个人人购房贷款款增加31129.11亿元，占占全国全部部增加额的的76.88%，其中中上海、广广东、浙江江、北京、江江苏五省市市增加24452.44亿元，占占全国增加加额的600.2%；从余额看看，东部地地区占766.1，上上述五省市市占59.9，居居民购房贷贷款集中在在这些房地地产热点地地区。图12：22004年年个人购房房贷款增加加额的地区区分布图（%）资料来源
35、：中国人民民银行调查查统计司这些热点地地区的增幅幅也较高，如如20044年江苏增增长50.5%，浙浙江增长445.1%，上海增增长42.4%，天天津增长339.9%，山东增增长39.4%，北北京增长330.5%。在中西西部地区也也有一些省省份个人房房贷高增长长，如安徽徽增长622.6%，湖湖北增长559.9%，江西增增长58.8%，湖湖南增长449.8%，广西增增长44.9%，重重庆和云南南也增长339%以上上。（六）政策策性住房贷贷款快速增增长政策性住房房贷款主要要包括对个个人的住房房公积金贷贷款。20004年底底政策性住住房贷款达达到24993.0亿亿元，其中中个人住房房公积金贷贷款为20
36、096.22亿元，占占84.11%; 22005年年1季度, 政策性性住房贷款款达到26650.11亿元, 其中个人人住房公积积金贷款达达到22223.5亿亿元。20004年底底和20005年1季季度末, 个人住房房公积金贷贷款余额同同比增长442.5和38.8。22004年年以来政策策性住房贷贷款的变动动情况见图图13。图13：政政策性住房房贷款的变变动情况（单单位：人民民币亿元）数据来源：中国人民民银行调查查统计司专栏3： 中国住房房公积金制制度住房公积金金是指各单单位及其在在职职工缴缴存的长期期住房储金金，用于职职工购买、建建造、翻建建、大修自自住住房。住住房公积金金的管理实实行住房公公
37、积金管理理委员会决决策、住房房公积金管管理中心运运作、银行行专户存储储、财政监监督的原则则。住房公公积金的存存、贷利率率由中国人人民银行提提出，经征征求国务院院建设行政政主管部门门的意见后后，报国务务院批准。直直辖市和省省、自治区区人民政府府所在地的的市以及其其他设区的的市（地、州州、盟）设设立住房公公积金管理理委员会，作作为住房公公积金管理理的决策机机构，并设设立住房公公积金管理理中心。截至20004年底，全全国住房公公积金缴存存余额为44893.5亿元。实实际缴存职职工人数为为61388.5万人人，占在岗岗职工人数数的58.4。22004年年末个人公公积金住房房贷款余额额20966.2亿元
38、元，占住房房公积金缴缴存余额的的比例为442.8，除去个个人住房贷贷款和购买买国债，全全国仍有沉沉淀资金22086.3亿元，占占缴存余额额的比例为为42.66。2005年年3月177日，中国国人民银行行决定将个个人住房公公积金贷款款利率上调调0.188个百分点点，其中，55年（含55年）以下下贷款利率率由3.778%调整整为3.996%；55年以上贷贷款由4.23%调调整为4.41%。调调整后，个个人住房公公积金贷款款利率仍低低于同期限限个人住房房抵押贷款款利率1个个多百分点点。目前，住房房公积金运运作中存在在的主要问问题有：第第一，公积积金贷款有有额度限制制，一般较较难申请，支支持中低收收入
39、职工购购房的效果果不明显；第二，公公积金资金金运用收益益的归属需需要明确。（七）房地地产贷款具具有潜在风风险总体来看，四四大国有商商业银行的的房地产贷贷款质量较较好。除农农行的不良良贷款率相相对偏高以以外，其他他三大行的的不良贷款款率均在33%-5%之间，四四大行汇总总的不良贷贷款率也低低于5，见见表1。四大行房地地产开发商商贷款质量量差异明显显。其中农农行和中行行的不良贷贷款率相对对偏高，分分别达到116以上上和12以上，工工行和建行行的不良贷贷款率则相相对较低，维维持在7左右。四四大行汇总总的房地产产开发贷款款不良贷款款率在100-11之间。四大行个人人购房贷款款资产质量量较好，不不良贷款
40、率率为1.55左右。其其中工行、中中行和建行行的不良贷贷款率均低低于2，农农行的不良良贷款率稍稍高于2。表1：四大大国有商业业银行房地地产贷款不不良状况2005年年1季度末末房地产贷贷款质量比比20044年末有所所提高，这这主要是由由于房地产产开发商贷贷款质量有有所提高。22005年年1季度末末房地产贷贷款不良率率比20004年末降降低了0.1个百分分点，其中中除工行的的不良贷款款率持平以以外，其他他行的不良良率均有所所下降。房地产贷款款存在风险险。一方面面，房地产产开发商贷贷款的不良良率较高；另一方面面，虽然个个人购房贷贷款的不良良率较低，但但随着未来来房屋税收收政策的逐逐步到位和和物业管理
41、理费用的提提高，购房房者的还款款能力可能能受到影响响，按揭贷贷款可能出出现风险。注：本表按按“五级”分类标准准，不良贷贷款包括“次级”、“可疑”、“损失”三类贷款款。第二部分 房地产金金融政策与与房地产金金融风险的的防范一、根据宏宏观经济形形势的变化化，人民银银行及时调调整房地产产金融政策策（一）充分分发挥信贷贷政策的作作用1998年年以来人民民银行根据据宏观经济济的变化，及及时调整了了房地产信信贷政策。1998年4月7日，为扩大国内需求，人民银行发布关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知，要求1998年新增住房贷款按各行当年新增贷款15%掌握。允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品
42、住房办理个人住房贷款业务，支持普通住房建设，对新开工的普通住房项目，只要开发商自有资金达到30%，商业银行均可发放住房建设贷款，符合安居工程条件且销售率（含预售）达到75%，银行可按自筹资金与贷款6：4的比例发放安居工程贷款。这些措施对拉动国内投资和消费需求，起到了积极的促进作用。（二）灵活活调整房地地产贷款利利率水平1998年年，当时贷贷款基准利利率超过110，个个人购房意意愿不强，住住房制度改改革没有根根本性进展展，人民银银行决定对对居民住房房贷款实行行优惠利率率，19999年为刺刺激国内消消费需求，又又进一步扩扩大优惠幅幅度，对拉拉动国内消消费需求发发挥了重要要作用。2005年年3月17
43、7日，中国国人民银行行调整了商商业银行自自营性个人人住房贷款款政策，将将住房贷款款优惠利率率回归到同同期贷款利利率水平。商商业银行自自营性个人人住房贷款款基准利率率1到3年年期（含33年）为55.76%，5年以以上为6.12%。同同时人民银银行实行下下限管理，下下限利率水水平为相应应期限档次次贷款基准准利率的00.9倍，商商业银行可可根据具体体情况自主主确定利率率水平和内内部定价规规则。以55年期以上上个人住房房贷款为例例，其利率率下限为贷贷款基准利利率6.112%的00.9倍(即5.551%)，仅仅比原优惠惠利率5.31%高高0.200个百分点点。新规定定实行后，对对首次购买买住房的消消费者
44、，四四家国有商商业银行均均执行下限限利率。另外, 对对房地产价价格上涨过过快城市或或地区，个个人住房贷贷款最低首首付款比例例可由200%提高到到30%。具具体调整的的城市或地地区，可由由商业银行行法人根据据国家有关关部门公布布的各地房房地产价格格涨幅自行行确定，不不搞一刀切切。中央银行此此举一可以以不再承担担财政职能能，不再对对住房消费费提供准财财政补贴；二可以理理顺利率关关系，将对对住房贷款款的优惠利利率转变为为更为市场场化的利率率定价机制制，由于贷贷款利率可可以下浮110，仍仍可以在相相当大的程程度上保持持优惠利率率的连续性性；三可以以适当增加加投机购房房者的资金金成本，抑抑制对房地地产的
45、投机机性需求，有有利于消费费者形成利利率风险意意识；四可可以促进银银行学会风风险定价，根根据不同的的风险状况况制定差别别贷款利率率；五可以以充分发挥挥住房公积积金的作用用，引导住住房公积金金制度的健健康发展，六六是与超额额准备金存存款利率下下调同时进进行，可以以发挥货币币政策的组组合效应。（三）规范范住房金融融业务为整顿住房房金融市场场秩序，规规范住房金金融业务，防防范住房贷贷款风险，2001年6月19日，中国人民银行印发了关于规范住房金融业务的通知（银发2001195号）, 2003年6月13日发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003121号），这些政策的出台及时、有效地调
46、控了房地产业发展，防范了金融风险，实现了中央银行预调经济的目标，主要体现在：一是提高了了对房地产产开发商的的自有资金金和资质要要求。1995号文和和121号号文规定，对对开发商贷贷款，企业业自有资金金应不低于于开发项目目总投资的的30%，开开发项目要要求有土地地使用证、建建设用地规规划许可证证、建设工工程规划许许可证、工工程施工许许可证等“四证”。对自有有资金低、应应收账款多多的承建房房地产建设设项目的建建筑施工企企业，建议商业银银行限制对对其发放贷贷款。二是规范个个人住房贷贷款业务。严严禁“零首付”个人住房房贷款，提提出贷款额额与抵押物物实际价值值的比例（抵抵借比）最最高不得超超过80%，对
47、购买买期房的个个人住房贷贷款，所购购期房必须须是多层住住宅主体结结构封顶、高高层住宅完完成总投资资的三分之之二。对购购买第二套套或二套以以上住房的的，适当提提高首付款款比例。三是限制对对开发商的的流动资金金贷款。1121文件件规定只能能用开发贷贷款这一个个科目给开开发商发放放贷款，严严禁以房地地产开发流流动资金贷贷款及其他他形式贷款款科目发放放。对房地地产开发企企业已发放放的非房地地产开发贷贷款，各商商业银行只只收不放。四是强化对对土地储备备贷款的管管理，防止止出现地价价泡沫。对对土地储备备机构发放放的土地储储备贷款必必须以其收收购的土地地作抵押，抵抵押贷款额额度不得超超过所收购购土地评估估价
48、值的770，贷贷款期限最最长不超过过2年。规规定不得向向房地产开开发企业发发放用于缴缴交土地出出让金的贷贷款。（四）加强强对住房公公积金信贷贷等政策性性房地产金金融的管理理2002年年8月155日，中国国人民银行行印发关关于加强住住房公积金金信贷业务务管理的通通知（银银发200022247号），要要求商业银银行严格执执行住房房公积金管管理条例，严严格执行国国务院关于于进一步加加强住房公公积金管理理的通知精精神。（五）推进进房地产金金融产品的的创新随着房地产产信贷规模模的迅速扩扩大，商业业银行迫切切需要提高高房地产抵抵押贷款的的流动性，22004年年底，人民民银行向国国务院提交交了进行信信贷资产证证券化试点点的申请，并并于20005年2月月获得批准准，中国建建设银行成成为首家获获准推出个个人住房抵抵押贷款支支持证券的的银行。人人民银行已已联合100个相关部部委建立了了跨部门协协调小组工工作机