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1、房地产开发发报建流程程1、土地证证、建设用用地规划许许可证、规规划要点批批复阶段土地证证和建设用用地规划许许可证这两两个证，加加上规划要要点批复，是是进行房地地产开发的的前提.但是,这几样东东西领取的的先后顺序序，非常的的有学问。有有经验的同同志，一看看这几样东东西的发出出时间，基基本上就可可以判断出出地块背后后的故事。这这三样东西西涉及到国国土部门和和规划部门门旷日持久久的权力斗斗争。目前前我国法律律也没有很很好的规范范这个问题题。恩，简简单的说一一下，土地地证由国土土部门颁发发，是土地地权属证明明，载明了了土地用途途及使用期期限（只是是载明）；建设用地地规划许可可证由规划划部门颁发发，是核
2、定定土地用途途及用地界界线的法律律依据；规规划要点批批复由规划划部门颁发发，是确定定土地使用用强度指标标的法律依依据，如容容积率啊建建筑密度啊啊停车位配配置要求啊啊这些指标标都在这个个批复里体体现出来，包包括现在的的那个小户户型比例限限制要求，也也会在这个个文件里体体现出来。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土
3、部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系
4、那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土
5、地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不
6、属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料
7、那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都
8、没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。3、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，
9、总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障
10、居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。其他的地方，譬如消防通道的设置
11、，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只
12、要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）4、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。说了半天，管线综合是啥
13、？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电， 线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之
14、间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万
15、别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明
16、天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。5、单体审审查、建筑筑工
17、程规划划许可证规划部部门对单体体设计的审审查那也是是非常严格格的，但是是总体来说说，相对于于总平面规规划，就比比较容易通通过一点。单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45
18、平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。
19、我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得
20、多说。我就一笔带过了。不过这个建设工程规划许可证，在新的城乡规划法中被提到非常高的位置，反复的强调。我个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思，在搞什么玄虚。6、消防和人防专项审查这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，
21、我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规
22、范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社
23、会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。7、节能审查、施工图审查在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计
24、算书，就可以开始这两项审查了。节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的90
25、70政策说两句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆
26、在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开
27、发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图
28、纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我
29、知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、po。lice，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的
30、。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线
31、城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。9、质量监监督、安全全监督我为了把把施工许可可证这一节节赶紧搞出出来，已经经写得不耐耐烦了。但但是没法子子。程序是是这么一步步步走过来来的。施工工许可证完完了之后，我我随便这么么一想，我我靠，后面面不知道还还有多少程程序。放验验线、白蚁蚁防治、防防雷、预测测绘、预售售、各专业业验收、项项目备案验验收，一直直到交楼。这这得写死我我啊。为
32、什什么我会突突然发这种种神经写这这种东西呢呢？不明白白自己啊不不明白自己己。特牢骚骚百余字。谢谢谢各位。质量监监督站和安安全监督站站都是建设设部门下属属机构。拿拿施工许可可证之前，必必须得去两两个站办审审批手续。这这两个站的的分工，我我跟各位说说老实话，我我分不清楚楚。在我看看来，质量量问题都是是安全问题题。我就不不明白为什什么要搞两两个站，分分着管。譬譬如我打桩桩没按规定定程序打，导导致桩荷载载不达标，这这个到底是是安全问题题还是质量量问题？我我反正说不不清楚。总总之两个机机构都得好好好的哄着着。当然在在若干细节节上这两部部门还是有有所区别。比比如有些安安全问题的的确跟建筑筑质量关系系不大，
33、譬譬如工人不不戴安全头头盔啦，物物料堆放不不按规定乱乱堆啦，这这些。但在在我看来，安安监把质监监吃掉，并并成一个机机构，没有有任何逻辑辑和操作上上的困难。在现实实的操作中中，但凡涉涉及到检测测的，就由由质监办；不需要检检测，一般般用肉眼就就能发现毛毛病的，就就属于安监监的职责。由由于质监搞搞检测，比比如桩荷载载检测、水水泥检测，这这些东西，都都是收费项项目，所以以质监在管管理上就没没那么的严严，为什么么呢，因为为质监大多多得靠这些些收费项目目养活自己己。收人钱钱手软，云云云。安监监基本不收收费，但是是他们也能能想出非常常多的收费费服务出来来，譬如安安全生产培培训，工人人佩带平安安智能卡上上班，
34、等等等，总之各各有各的门门路啦。现在在在有些城市市，质量检检测的功能能已经开始始市场化了了，有资质质的检测单单位都能做做检测了。我我见过最好好的城市是是广州。做做个桩检测测的费用，只只是周边城城市的3分之1。恩，在在这里，为为了避免有有些人看不不懂，我说说一句，打打完桩必须须做检测。检检测合格了了，才能做做承台，继继续往上建建。各位的的，明白？不过过呢，绝大大多数的城城市，这个个功能被质质量监督站站牢牢的把把持着。这这个也是建建设部门的的生财主道道啊。我要要是局长我我也不肯放放。嘿嘿110、施工工招投标、监监理报建还还是没写到到施工许可可证，写死死我了，啊啊啊啊我为为什么会想想到写这个个题材？
35、我我现在内心心深处泛滥滥着一写到到施工许可可证就太监监掉的冲动动啊。首先先，我必须须说明，按按照我国现现行招投标标法，私营营房地产公公司（无国国有经济成成分），其其房地产项项目不需要要做建筑施施工招投标标，他们可可以直接发发包。但在在某些大城城市，譬如如广州，无无论什么企企业施工，都都必须做招招投标。这这是广州在在管理上严严重违反行行政许可法法的地方。我我个人对此此一直持非非常反感的的态度。在在大多数城城市，私营营企业只要要能提供私私营企业证证明，既可可免除施工工招投标手手续。啥是是私营企业业证明呢？去工商局局打一张股股东结构书书就行了。在在必须要做做施工招投投标的时候候，我必须须得说，这这个
36、领域那那是真黑不不是假黑。黑黑得让人毛毛骨悚然。搞搞施工的就就没几只好好鸟。我在在此随便讲讲个故事哈哈。施工企企业必须把把自己的专专业技术人人员备案到到建筑管理理部门里去去，一般包包括施工员员、质量员员和安全员员。施工投投标的其中中一个材料料是专业技技术人员，根根据项目大大小，配备备的人员多多少也有不不同要求。大大家知道一一下就行。有有一次在广广州，某企企业围一个个标，另外外一个不识识相企业就就想进去，材材料一准备备，然后发发现自己的的技术人员员不够了，于于是马上到到建设局备备案新增人人员资料。本本来这种新新增技术人人员备案实实在是非常常简单的事事情。结果果，连交件件都交不进进去。总之之就是不
37、受受理。后来来求爹爹告告奶奶给受受理了，然然后又因为为其中一个个人的身份份证复印得得不清晰，全全部材料退退件。这个个企业的老老板气得吐吐血。到最最后当然这这个标是投投不进去了了。我这里里讲的还只只是个小手手段。暗地地里啥招数数都用得出出来。我个个人不排除除有些人为为了逼别人人退出投标标会使用黑黑社会的可可能性。恩恩，监理招招标的程序序跟施工招招标的程序序及做法几几乎一致，我我不多说了了。监理报报建是完成成这个监理理免招标或或招标手续续之后的事事情，做一一个监理规规划和监理理细则，交交建设部门门审核一番番，认为OOK了，发发一个监理理审查意见见。通过了了就是下一一步，施工工许可证。监监理规划和和
38、监理细则则，老实讲讲，在我个个人的经验验里面，我我从来没看看到建设部部门真的做做过审核。在在我个人的的从业经验验里面，我我没见过几几个政府官官员能看得得懂的。111、施工工许可证我我怀着万分分激动的心心情，打下下了上面那那5个字。写写完这段我我就开始撒撒娇，啦啦啦啦施施工许可证证所须材料料基本上是是上面全部部手续一个个汇总。缺缺一不可。在在我个人的的职业生涯涯中，我从从来没有经经历过能办办齐上面所所有的手续续，再申领领施工许可可证的。在在我与同行行的交流中中，我也从从来没见过过老老实实实的一步步步完成所有有手续，再再来办施工工许可手续续的。要这这样的话，绝绝对没1年的时间间出不来。不不相信的同
39、同学，请回回头再把前前面10个大项项看一遍，基基本上每个个大项里的的每一个小小项的工作作日不会少少于20个。而而且得一步步一步来。这这是什么概概念？这是是卡死你的的概念。随随便哪个环环节出了任任何问题，直直接就GAAME OOVER。在改革革开发之初初，外资企企业刚进中中国的时候候，有个著著名的段子子，说是有有个企业要要搞一个项项目，前后后盖了2000多个章章，事还没没办成。最最后撤资了了，不干了了。上级政政府震怒，云云云。现在改革革开发这么么多年了，我我们好到哪哪里去了吗吗？我们的的办事流程程方便吗？我们能方方便快捷的的为企业服服务吗？到了今今时今日，还还有什么企企业抱怨过过政府管得得太严，
40、太太死，审批批环节太复复杂吗？听听不到了。为为什么？因因为大家统统统都已经经适应了这这个游戏规规则。大家家已经在这这个圈子中中取得了某某种平衡，达达成了某项项交易。在在这种情况况下，改革革办事流程程，简化办办事程序，反反而会阻碍碍办事效率率。我我知道我这这么说，会会有很多粪粪青完全不不能理解。我我就这么告告诉你们：大家都已已经把潜规规则当成了了规则。这这些规则维维系着房地地产这个产产业。在每每一个程序序中，在每每一个环节节中，都存存在利益分分配，都存存在制衡。这这个系统在在经过100多年的运运做之后，它它本身已经经具有了生生命力，绝绝对是牵一一发而动全全身。因此，我我们经常可可以看到，除除了一
41、些管管理相对规规范和严格格的大城市市，很多的的城市都可可以在未领领取施工许许可证的情情况下就干干上了很多多工作，譬譬如土方工工程，一般般都是先动动的。这就就是一种双双方博弈之之后达到的的平衡。哪哪怕是在这这些管理相相对规范的的大城市，也也有空子可可以钻，比比如基坑支支护可以先先发一个单单独的施工工许可证，然然后再发地地下室部分分的施工许许可证，再再发地上部部分。这么么把一个项项目分割成成很多部分分发证。为为什么？因因为这是双双方一起适适应，互相相妥协的结结果。政府府要是把企企业都给玩玩死了，他他们就没得得玩了。之后的的内容，大大家就开始始熟悉起来来了：我们们终于进入入销售环节节的各项手手续了。
42、啦啦啦啦，我我开始撒娇娇。12插曲,来讲讲目目前的宏观观房地产调调控恩,不妨说一一下,我出身是是房地产管管理部门。当当年参与了了非常多的的房地产政政策制定。后后来穷得不不行，被迫迫下海至今今。这也是是我为什么么能从事现现在这个工工作的原因因之一啦。在在讲预售和和验收这些些东西之前前，我想先先讲讲现在在的房地产产调控政策策。理解了了这个，才才能对销售售方面的各各项政策有有一个清晰晰的了解。对对现在的调调控，我的的总体评价价是：混蛋蛋。基本上上，现在的的中央层面面的调控政政策分成以以下三个方方面：1、减少土土地供给，紧紧缩地根这这方面的政政策非常的的立杆见影影。如果这这里有国土土部门的朋朋友，看到
43、到了肯定大大有感触。最最近这3年以来，中中央对地方方的用地管管制，一年年比一年狠狠，采取的的措施一年年比一年毒毒。当然，这这里我们必必须有个概概念，用地地量最大的的产业，不不是房地产产，而是工工业。尤其其是各类招招商引资的的工业园区区。目前我我国各类工工业园区总总面积已经经超过了全全国所有城城市市区建建成区的总总面积。这这是一个很很疯狂的概概念。当然然，在这种种宏观性的的打压地方方用地冲动动的趋势下下，房地产产用地不可可避免的受受到了株连连。房地产产用地供给给量逐年减减少是不争争的事实了了。各位不不需要和我我争论什么么各大房地地产公司储储备了多少少多少地，足足以做多少少多少年的的开发，因因此现
44、在供供地不足这这种消息不不准确，等等等。这种种新闻几乎乎都是不良良媒体的外外行报道，连连造谣都没没造出个样样子来。只只要看看现现在各大房房地产公司司储备的那那些地都在在什么位置置，基本上上就可以判判断出来事事情的真伪伪。有哪个个地产公司司手头上没没开发的地地，不处于于偏远得不不行的远郊郊区但是又又发神经拖拖着不开发发的，我立立马把这篇篇东西打印印出来吃掉掉。在另一一个方面来来说，房地地产公司储储备那些目目前来说几几乎没有开开发价值的的远郊土地地，其完全全是寄希望望于中国经经济的健康康稳定发展展，城市逐逐步扩张，富富裕群体人人数总量不不断增长。这这种心态其其实倒真是是一种讽刺刺。唉2、打压购购买
45、需求提提高首付比比例，紧缩缩银根，提提高银行准准备金率，控控制按揭贷贷款，都是是这种考虑虑。就是让让老百姓没没钱买房子子。但是，这这种政策不不是释放和和满足需求求，它没有有解决任何何问题，它它只不过是是将需求延延后。我不不明白为什什么老百姓姓对这种政政策鼓掌叫叫好。有一一种很神奇奇的解释说说，这种政政策的好处处是：老百百姓买不起起房子了，开开发商脆弱弱的资金链链就会断掉掉，开发商商就会自动动降价了。我我个人不对对这种神奇奇的逻辑予予以打击。免免得我的这这个贴沦为为口水之争争的场所。我我只对客观观效果予以以评价。谢谢谢。3、强制性性限制房地地产产品类类型这个很很明确，就就是那个990平方米米以下
46、的户户型占总建建筑面积770%以上上。这个99070的的政策被唱唱得很响，好好象很英明明神武的样样子。我个个人没明白白过来这到到底有什么么效果。户户型选择完完全是市场场化的东西西。我揣摩摩着是不是是这个政策策有这么一一个隐含的的前提在：开发商故故意建大户户型，以获获取高额利利润。但是是，我晕，大大户型或者者小户型，在在单价稳定定的前提下下，单方利利润及总利利润会有任任何差别吗吗？总建筑筑面积不变变，单价稳稳定，户型型变一下，造造成影响无无非是多几几套房子或或者少几套套房子，利利润有区别别吗？除非非是有这样样的逻辑前前提：大户户型的单价价比小户型型高。但在在我的个人人职业经验验里面，我我是没发觉
47、觉过有这种种情况。我我的个人经经验是反过过来：小户户型的单价价一般都比比大户型高高一点点。本本人所经历历的少数几几个公司在在产品定价价上基本上上都是这么么个策略。我我不知道北北京是不是是与我的个个人经验相相反。我个个人总结，房房地产调控控政策，就就在上面这这三样东西西里面玩来来玩去。不不会有别的的什么新花花样出来了了。这个效效果，我就就不多说了了。接下来来，继续讲讲流程吧。啦啦啦啦133、放线、验验线这个就就简单的说说一说吧。图图纸画出来来之后，要要把图纸上上的建筑物物在实地上上落实一个个具体的位位置，这是是个技术活活，要测量量，定坐标标。这个活活就叫放线线。放线一一般是规划划部门下属属的测绘
48、院院或类似的的测绘机构构干，不过过有些发达达城市也已已经把这个个工作半市市场化了。嘿嘿嘿，又来来一个半市市场化。正正式放线的的前提是领领取了施工工许可证。放放线后，测测绘院会发发出一份放放线册。在在工程提前前施工，违违章施工的的场合，都都需要做通通这个测绘绘院的工作作。让他们们提前来做做放线。唉唉，又来一一个“做通通”工作。放放线完毕，施施工单位照照着这个边边角点施工工，完了之之后就做验验线。一看看这个建筑筑的确是按按图纸建起起来的，没没超出边线线，测绘院院就出验线线册。这个个验线工作作跟日后的的验收有莫莫大的关系系。所以测测绘院也得得要像皇帝帝老子一样样供着，尤尤其是在提提前放线的的场合。唉唉