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1、XXXX置业有限公司财务管理制制度汇编编二八年年二月 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。目 录录XXXX（中中国）置置业有限限公司财财务管理理制度1第一章 总 则1第二章 财务管管理机构构设立及及管理职职责1第三章 主要制制度与办办法及其其修订3第四章 对外会会计报表表的编制制3第五章 财务检检查与监监督4第六章附附则4附件 5附件1 XXXXXX（中国国）置业业有限公公司会计计核算制制度1第一章 总则 66第二章 中国会计准准则下的的主要会会计政策策 66第三章 美国公认
2、会会计准则则下的主主要会计计政策 7第四章 会计科目的的设置 112第五章 会计凭证和和账簿 112第六章 资产 144第七章 负债 211第八章 所有者权益益 222第九章 收入 233第十章 成本费用管管理 26第十一章 利润及利润润分配 288第十二章 财务报告 299第十三章 附则 30附件2 XXXXX（中中国）置置业有限限公司集集团财务务人员管管理办法法32第一章 总则 322第二章 财务人员的的任命、聘聘用与培培养 322第三章 财务人员的的培训与与考核 333第四章 财务人员的的轮岗 334第五章 财务人员的的工作交交接 34第六章 财务人员业业务处理理及报表表的上报报时间安安
3、排 35第七章 附则 388附件3 XXXXX（中中国）置置业有限限公司预预算管理理及控制制办法40第一章 总则 400第二章 编制预算的的原则 440第三章 预算的编制制 411第四章 预算的内容容 433第五章 预算的执行行和控制制 444第六章 预算的调整整 466第七章 预算的反馈馈、分析析和预测测 477第八章 附则 488附件4 XXXXX（中中国）置置业有限限公司销销售收款款管理办办法1第一章 总则 499第二章 认筹、退筹筹 499第三章 解筹、下大大定、退退大定与与换定 550第四章 现场财务操操作流程程 511第五章 应收款和违违约金收收取 53第六章 退房、换房房、合同同
4、变更 556第七章 销售现场工工作管理理 588第八章 销售合同的的管理 660附件5 XXXXX（中中国）置置业有限限公司资资金调配配与管控控办法62第一章 银行账户管管理 62第二章 银行账户管管理 62第三章 资金调度 663第四章 附则 666附件5 XXXXX（中中国）置置业有限限公司货货币资金金管理办办法67第一章 总则 677第二章 现金的管理理和监督督 677第三章 银行存款的的管理和监监督 699第四章 备用金和业业务借支支的管理理 700第五章 监督和考核核 711第六章 附 则 711附件7 XXXXX（中中国）置置业有限限公司财财务分析析管理办办法72第一章 总则 72
5、2第二章 财务分析的的内容和和方法 772第三章 财务分析的的上报 773第四章 附 则 744附件8 XXXXX（中中国）置置业有限限公司财财务档案案管理办办法75第一章 总则 755第二章 会计档案的的分类和和归集 775第三章 会计档案的的整理装装订 76第四章 会计档案的的排列编编目 77第五章 会计档案的的归档 779第六章 会计档案的的借阅 779第七章 会计档案保保管责任任人 80第八章 会计档案的的保管期期限 80第九章 附 则 811附件9 XXXXX（中中国）置置业有限限公司资资产管理理制度82第一章 固定资产管管理制度度 822第二章 低值易耗品品管理办办法 86第三章
6、往来账管理理制度 992第四章 样板间资产产管理办办法 96第五章 其他资产管管理办法法 1000XXXX（中中国）置置业有限限公司财财务管理理制度第一章 总 则第一条 为加强XXXXX（中中国）置置业有限限公司（以以下简称称集团公公司）的的财务管管理工作作，根据据中华华人民共共和国公公司法、中中华人民民共和国国会计法法，参参照企企业会计计准则、企企业会计计制度、施施工、房房地产开开发企业业财务制制度，以及有关法规、政策和制度，结合实际情况，制定本制度。第二条 XXXX（中中国）及及其控股股分子公公司和关关联公司司是独立立法人，依依法享有有民事权利利，承担担民事责责任，在在其授权权范围内内自主
7、经经营，独独立核算算，自负负盈亏。分子公司是指XXXX（中国）直接或间接控股的公司，关联公司是指XXXX（中国）不直接或间接控股的公司。第三条 XXXX（中中国）及及其控股股分子公公司和关关联公司司必须依法法设立会会计机构构，根据据内部控控制制度度及授权权制度规规定合理理配备合合格会计计人员，任命财务负责人，严格履行岗位职责，及时、准确、真实地核算企业所发生的各项经济业务，并实行有效的会计监督。第四条 本制度适用用于集团团公司及及其分子子公司和和关联公公司（以以下简称称各公司司）。第二章 财务管理机机构设立立及管理职责责第五条 集团公司设设财务管管理中心心，各分子子公司及及关联公公司下设设财务
8、部部。第六条 财务管理中中心的职职能是全全面负责责集团和和分子公公司的财财务管理理、资金金管理、财财务指标标管理和和财务风风险预警警与调控控、融资资决策；负责集集团整体体资金投投资安排排与调剂剂；负责责各项财财务管理理制度及及办法的的修订、完完善；负负责汇总总、编制制集团合合并会计计报表与与集团财财务分析析；指导导、检查查、监督督分子公公司的所所有财务务管理工工作；负负责集团团对外财财务资料料的审核核报送；外部审审计的支支持、配配合；负负责集团团及分子子公司主主要财务务人员的的招聘、培培训、考考核及调调度。财务管理中中心对所所属分子子公司及及关联公公司的财财务进行行统一管管理和会会计核算算，制
9、定定并确保保各分子子公司及及关联公公司财务务部贯彻彻执行集集团公司司的各项项管理办办法；拟拟定集团团及其下下属分子子公司的的会计核核算制度度；对分分子公司司经营结结果及财财务数据据进行认认定和评评价。第七条 分子公司及及关联公公司的财财务部主主要负责责其本公公司的财财务风险险预警与与调控、融融资决策策与资金金调度；对外投投资决策策的支持持；公司司融资渠渠道建设设；营运运资金管管理与整整体资金金的预测测、年度度财务预预算管理理与控制制；财务务管理制制度与内内部控制制制度的的拟定并并贯彻执执行；财财务分析析与会计计核算的的审核、监监督；贯贯彻落实实集团财财务管理理的制度度和办法法；财务务部行政政管
10、控；外部关关系管理理。各分子公司司及关联联公司的的财务部部须严格格贯彻执执行国家家的财务务会计政政策法规规，在集团公公司的相相关规定定框架内内制定本本公司的的具体实实施办法法并组织织实施，同同时报送送集团公公司财务务中心备备案，接接受集团团公司的的财务中中心的监监督。第八条 各公司应不不断完善善会计人人员岗位位责任制制、内部部牵制制制度、稽稽核制度度以及原原始记录录、计量验验收、财财产清查查等方面面的规章章制度，建建立健全全内部经经济责任任制和科学的的内部业业务流程程和操作作规范。第三章 财务管理的的主要制制度与办办法及其其修订第九条 集团财务管管理的制制度、办办法主要要有：（一）会计计核算制
11、制度（二）财务务人员管管理办法法（三）预算算管理办办法（四）销售售收款管管理办法法（五）资金金调配与与管控办办法（六）货币币资金管管理办法法（七）财务务分析管管理办法法（八）财务务档案管管理办法法第十条 财务管理中中心每半半年对各各公司进进行一次次财务制制度执行行情况的的全面检检查，并并根据检检查结果果完善各各项财务务管理制制度和办办法。第十一条 各项财务管管理制度度和办法法的修订订调整，由由集团公公司财务务管理中中心拟定定，经CCFO审审核、CCEO审审批后方方可执行行。第四章 对外会计报报表的编编制第十二条 各公司须按按照国家家的有关关会计准准则和会会计制度度编制各各类会计计报表并并上报。
12、第十三条 外部投资者者需要的的会计报报表应以以中国会会计准则则的会计计报表为为基础，按按照外部部投资者者需要的的会计准准则进行行转换。第十四条 各公司的会会计报表表必须及及时、准准确和真真实的反反映本公公司的经经营成果果和财务务状况。第五章 财务检查与与监督第十五条 集团财务管管理中心心有权对对各公司司的财务务状况和和经营成成果进行行检查和和监督，确确保经营营成果真真实、合合法。第十六条 集团财务管管理中心心每半年年应对各各公司进进行一次次财务制制度执行行情况的的全面检检查，并并提出书书面检查查意见。具具体时间间可根据据公司业业务实际际进行安安排，检检查内容容包括各各分子公公司会计计账务处处理
13、的规规范性和和各项制制度的执执行情况况。第十七条 集团财务管管理中心心每季度度应进行行一次财财务预决决算会议议，对需需结转的的收入和和成本进进行提前前的规划划计算；各公司司每季度度应对大大额的资资产、负负债和往往来挂账账的费用用进行清清查、清清收，确确保财务务预算的的可靠性性和会计计制度执执行的严严肃性。第六章 附则第十八条 本制度的解解释权归归财务管管理中心心。第十九条 本制度自下下发之日日起执行行。XXXX（中中国）置置业有限限公司 二八年年二月二二十五日日附件：1. 集团会计核核算制度度2. 集团财务人人员管理理办法3. 集团预算管管理办法法4. 销售收款管管理办法法5. 资金调配与与管
14、控办办法6. 货币资金管管理办法法7. 财务分析管管理办法法8. 财务档案管管理办法法第 5 页 共 102 页附件1XXXX（中中国）置置业有限限公司会会计核算算制度第一章 总 则第一条 为了规范XXXXXX（中国国）置业业有限公公司（以以下简称称“集团公公司”）会计计核算制制度,根根据会会计法、企业会计准则及行业会计制度，结合本公司的具体情况，特制定本制度。第二条 集团公司会会计机构构设财务管管理中心心，在总总经理和和总会计计师的领领导下，开开展具体体的财务务会计工工作，并并对总经经理、总总会计师师负责。各分子公司及关联公司设财务部，在财务部经理和总经理的领导下开展具体工作。分子公司及关联
15、公司财务部的业务受财务管理中心指导。第三条 集团公司、分分子公司司及关联联公司须须配备合合格的财财务会计计人员处处理财务务会计工工作。第四条 财务会计人人员须严严格履行行会计岗岗位职责责,遵守守集团公公司的各各项规章章制度。第五条 本制度适用用于集团团公司、分分子公司司及关联联公司（以以下统称称各公司司）。第二章 中国会计准准则下的的主要会会计政策策第六条 本公司执行行的会计计及财务务制度为为会计计法、企企业会计计制度、施工企业会计制度、房地产开发企业会计制度等。第七条 会计年度自自公历月日日起至月日止止。第八条 记账原则和和方法是是以权责责发生制制为原则则，实行行借贷记记账法。第九条 公司的
16、会计计核算以以人民币币为记账账本位币币。第十条 公司合并会会计报表表按照企企业会计计制度和和财政部部颁布的的合并并会计报报表暂行行规定编编制。第十一条 公司的固定定资产按按直线法法计提折折旧。第十二条 存货按实际际成本计计价。出出租开发发产品按按直线法法进行摊摊销。第十三条 公司对应收收款项按按年末余余额的55计提坏账账准备。第三章 美国公认会会计准则则下的主主要会计计政策第十四条 对投资者公公布的合合并财务务报表是是按照美美国公认认会计准准则(UUS GGAAPP)编制制的。第十五条 列报及合并并的基础础：子公公司和其其他受控控实体均均从控制制权转入入集团之之日起划划入合并并范围，从从控制权
17、权转出集集团之日日起停止止合并。如如果集团团对某子子公司或或其他受受控实体体的控制制权有所所丧失，合合并财务务报表包包括的是是集团拥拥有控制制权当年年的经营营成果。第十六条 会计估计的的使用：按照UUS GGAAPP的要求求编制财财务报表表需要管管理层使使用会计计估计和和假设。会会计估计计被使用用，但并并不仅限限于以下下方面：机器设设备可使使用年限限的选择择、或有有负债的的计提、公公允价值值、收入入的确认认、税费费、预算算成本及及其他类类似的费费用。第十七条 金融工具的的公允价价值：金金融工具具的公允允价值是是金融工工具在自自愿的双双方之间间现时交交易的价价格。现现金、受受限现金金、应收收账款
18、、预预收账款款、其他他应收款款、应付付账款、其其他应付付款、应应收/付付股东/关联方方/员工工款、以以及银行行贷款的的账面价价值约等等于它们们的公允允价值。第十八条 外币折算：会计报报表折算算成美元元时，资资产和负负债项目目按照期期末的汇汇率折算算，收入入和费用用项目按按照平均均汇率折折算，资资本账户户按照资资本业务务发生时时的历史史汇率折折算。第十九条 在建房地产产及已完完工房地地产的期期末计量量：在建建房地产产及已完完工房地地产均按按照成本本与公允允价值孰孰低计量量。第二十条 收入的确认认：房地地产收入入按照SSFASS Noo. 666“房地产产销售会会计”的要求求确认。一、对于建建造工
19、期期在小于于或等于于12个个月的项项目在每每个单元元销售结结束时以以交付确确认收入入，在房房产所有有权转移移给购房房者的时时候确认认收入。只只有同时时满足以以下所有有条件时时，才可可以确认认销售：a. 双方都受合合同条款款的约束束 b. 所有对价价均已交交换 c. 所有卖方负负责的融融资都已已做安排排d. 所有结束销销售前的的条件都都已实现现 e. 卖方在实实质上已已不再对对该财产产有所有有权 f. 与所有权权相关的的通常的的风险和和收益都都已转移移给买方方。此外，买方方的初始始投资和和持续投投资都足足以完成成购买此此房产的的承诺。买买方的应应收款项项，如果果存在，也也不会受受未来的的附属关关
20、系的限限制。若不满足以以交付确确认收入入的任何何一个条条件，收收到的现现金都应应确认为为预收账账款，而而所有的的相关成成本仍应应记录在在存货中中。二、对于建建造工期期大于112个月月的项目目在满足足以下几几个条件件时，在在每个单单元销售售结束时时按照完完工百分分比法确确认收入入。a. 工程已经超超越了初初始阶段段b. 除非不能交交付，否否则买方方不能要要求退款款c. 销售量已经经足够确确保整个个项目不不会被归归于租赁赁房产d. 售价可以收收集到e. 销售总收入入和总成成本能可可靠估计计如果以上条条件中有有一条不不满足，收收到的款款项就应应作为预预收账款款，直到到满足以以上所有有条件，或或者直到
21、到销售完完成。第二十一条 长期投资：若集团团能对被被投资方方施加显显著影响响，集团团用权益益法进行行会计核核算。投投资以成成本计量量，包括括集团应应享有的的被投资资方的净净损益的的份额，再再减去各各项减值值损失。集集团在合合并利润润表中确确认其享享有被投投资方净净利润的的份额。若若集团不不能对被被投资方方施加显显著影响响，这项项投资就就被划分分为其它它长期投投资，并并按照成成本法核核算。在在被投资资方宣告告分配股股利，并并且集团团认为这这项股利利可收到到的时候候，才会会确认投投资收益益。集团团定期评评估成本本法下投投资的账账面价值值，任何何投资价价值的损损失都会会被划为为投资减减值损失失。第二
22、十二条 所得税：采采用债务务法核算算所得税税第二十三条 广告费用：按照SStattemeent of Possitiion No. 933-7“广告费费的报告告”的规定定，广告告费用在在发生时时，或在在广告第第一次播播出时，就就应费用用化。第二十四条 按照SFAAS NNo. 13“租赁会会计”的规定定，租赁赁在开始始之日就就应划分分为融资资租赁或或经营租租赁。对对于承租租人，满满足以下下任一个个条件，都都应作为为融资租租赁核算算：a. 租赁合同到到期时，出出租物的的所有权权将转移移给承租租人b. 有折扣交易易选项c. 租期占出租租物预计计剩余使使用寿命命的755%以上上d. 最低租赁付付款额
23、的的现值占占出租物物公允价价值的990%以以上。融资租赁的的计量，就就如取得得了该项项资产一一样，在在租赁开开始之时时就有权权利与义义务的约约束。其他所有的的租赁都都作为经经营租赁赁核算，经经营租赁赁下的租租金在发发生时就就费用化化。第二十五条 商誉及无形形资产：商誉是是收购时时投资成成本超过过可辨认认净资产产公允价价值的部部分。SSFASS Noo. 1142 “商誉及及其他无无形资产产”要求至至少每年年在会计计报告单单位（营营业分部部或者营营业分部部的下一一个级别别）层级级上对商商誉进行行减值测测试。商商誉减值值测试包包括两个个步骤。第第一步是是将报告告单位包包括商誉誉在内的的账面价价值和
24、公公允价值值进行比比较。公公允价值值通常是是由此报报告单位位预计未未来现金金流量的的折现值值确定的的。如果果账面价价值大于于公允价价值，商商誉就可可能发生生了减值值。在这这种情况况下，公公司就进进行商誉誉减值测测试的第第二个步步骤，以以确认减减值损失失。报告告单位的的公允价价值按照照与分配配购买价价相似的的方式被被分配到到其资产产和负债债中，以以确认报报告单位位商誉的的内含公公允价值值。商誉誉的内含含公允价价值再与与商誉的的账面价价值相比比较，如如果公允允价值小小于账面面价值，公公司就应应当确认认减值损损失。无形资产包包括在收收购中获获得的物物业权，按按照取得得当日的的公允价价值进行行初始确确
25、认。物业权是指指向居住住型房产产的所有有者提供供长期的的物业管管理所享享有收益益的权利利。无形形资产已已初始成成本减去去累计摊摊销后的的净额列列示。物物业权在在合同规规定的33年期限限内用直直线法进进行摊销销。第二十六条 每股收益：每股收收益按照照SFAAS NNo. 1288“每股收收益”的规定定计算。基基本每股股收益是是用可供供分配给给普通股股股东的的净利润润除以本本期加权权平均发发行在外外的普通通股股数数而得到到的。稀稀释每股股收益反反映了在在行使某某些合同同发行普普通股或或转换普普通股的的情况下下对每股股收益可可能的稀稀释影响响。可转转换可赎赎回优先先股转换换时发行行的普通通股既包包括
26、在基基本每股股收益的的计算中中，也包包括在稀稀释每股股收益的的计算中中，因为为它们是是参与性性证券。或或有行权权价重设设按照与与或有发发行股票票相似的的方法核核算。如如果普通通股的等等价物具具有反稀稀释的作作用，他他们将不不被包含含在稀释释每股收收益的计计算中。第二十七条 股票期权激激励：公公司采用用SFAAS NNo. 1233(R) “Shaare-Bassed Payymennt”。向员员工进行行的股权权激励时时，对发发放的期期权，如如受限股股票及股股票期权权，应按按照授予予日该期期权的公公允价值值确认补补偿费用用，并在在一定的的受益期期内摊销销，收益益期一般般为行权权期。第四章 会计科
27、目的的设置第二十八条 置业类公司司执行企企业会计计准则、企企业会计计制度及及房地地产开发发企业财财务制度度，并并根据具具体经营营特点选选用会计计科目。非非置业类类公司执执行企企业会计计准则、企企业会计计制度及及相应行行业会计计制度。第二十九条 各公司财务务部在具具体账务务处理中中必须正正确使用用会计科科目，在在实际工工作中可可根据实实际情况况增设三三级或四四级科目目，特殊殊情况经经财务管管理中心心批准后后可增设设二级科科目。第五章 会计凭证和和账簿第三十条 原始凭证是是记录经经济业务务、明确确经济责责任、具具有法律律效力的的书面证证明。原原始凭证证的取得得必须真真实、有有效、正正确、完完整。原
28、原始凭证证的使用用应遵守守以下条条款：（一） 从外公司取取得的原原始凭证证必须盖盖有填制制公司印印章；（二） 从个人取得得的原始始凭证，必必须有其其本人的的签名或或盖章；（三） 自制原始凭凭证必须须有经办办人和公公司主要要领导的的签名或或盖章；（四） 对外开出的的原始凭凭证，必必须加盖盖公司的的印章；（五） 凡填有大写写和小写写金额的的原始凭凭证，大大写和小小写金额额必须相相符；（六） 支付款项的的原始凭凭证，必必须有收收款公司司和收款款人的收收款证明明；（七） 一式几联的的原始凭凭证，只只能以一一联作为为报销凭凭证；（八） 一式几联的的发票和和收据，必必须用双双面复写写纸（发发票和收收据本身
29、身具备复复写纸功功能的除除外）套套写，并并连续编编号。第三十一条 按规定应该该使用电电子发票票、税控控机打发发票或定定额发票票的必须须按其规规定办理理。第三十二条 记账凭证是是根据原原始凭证证的经济济内容确确定会计计科目填填制的记记账依据据。记账账凭证的的使用应应遵守以以下条款款：（一） 会计人员应应根据审审核无误误的原始始凭证填填制记账账凭证；（二） 填制记账凭凭证时，应应当对记记账凭证证进行连连续编号号，一笔笔经济业业务需要要填制两两张以上上记账凭凭证的，可可以采用用分数编编号法编编号；（三） 填制记账凭凭证应包包括日期期、凭证证编号、经经济业务务摘要、会会计科目目、金额额、所附附原始凭凭
30、证张数数以及填填制人、稽稽核人、记记账人、财财务负责责人等内内容；（四） 除结转损益益的记账账凭证可可以不附附原始凭凭证外，其其他记账账凭证必必须附有有原始凭凭证。如如果一张张原始凭凭证涉及及几张记记账凭证证，可以以把原始始凭证附附在一张张主要的的记账凭凭证后面面，并在在其他记记账凭证证注明附附有该原原始凭证证的记账账凭证的的编号或或者附原原始凭证证复印件件；（五） 一张原始凭凭证所列列支出需需要本公公司以外外的其他他公司共共同负担担的，应应将其他他公司负负担的部部分开给给对方内内部往来来通知单单并进行行结算；（六） 内部往来通通知单必必须具备备通知方方和接收收方的名名称、通通知方的的记账凭凭
31、证号、通通知金额额、业务务内容、附附件名称称和附件件复印件件等基本本内容；（七） 当年内发现现已登账账的凭证证填写错错误时，应应调整相相关科目目；发现现以前年年度记账账凭证有有错误的的，损益益类的应应当通过过“以前年年度损益益调整”科目用用蓝字更更正。第三十三条 根据公司的的具体经经营情况况，公司司设置现现金日记记账、银银行存款款日记账账、总分分类账、明明细分类类账、固固定资产产卡片或或固定资资产台账账、出租租开发产产品台账账等账册册。 第六章 资产资产是指由由以前交交易或事事项形成成并由公公司拥有有和控制制、预期期会给公公司带来来经济利利益、能能以货币币计量的的各种资资源。公公司资产产按流动
32、动性分为为流动资资产、长长期投资资、固定定资产、无无形资产产和其他他资产。第一节 流动资产第三十四条 流动资产是是指可在在一年内内或超过过一年的的一个营营业周期期内变现现或耗用用的资产产，主要要包括：货币资资金、短短期投资资、应收收及预付付款项、待待摊费用用、存货货等。第三十五条 货币资金指指公司的的库存现现金、银银行存款款、在途途资金等等。第三十六条 短期投资指指能够随随时变现现并且持持有时间间不准备备超过一一年(含含一年)的投资资，包括股股票、债债券、基基金等。短短期投资资的现金金股利或或利息应应于实际际收到时时冲减投投资的账账面价值值（已记入入“应收收股利或“应收收利息”科科目的现现金股
33、利利或利息息除外）。公司司在期末末时对短短期投资资按成本本与市价价孰低计计量，对对市价低低于成本本的差额额，应计计提短期期投资跌跌价准备备。处置置短期投投资时，应应将短期期投资的的账面价价值与实实际取得得价款的的差额，作作为当期期投资损损益。短期投资在在取得时时，应按按照投资资成本计计量，并并按以下下方法确确定： （一一）以现现金购入入的短期期投资按按实际支支付的全全部价款款（包括税税金、手手续费等等相关费费用）作为短短期投资资的成本本（实际价价款中包包含已宣宣告但尚尚未领取取的现金金股利或或已付息息但尚未未领取的的债券利利息应单单独核算算，不构构成成本本）； （二二）按投投资各方方确认的的价值将将投资者者投入作作为短期期投资；