《财务会计与土地增值税管理知识分析法myh.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《财务会计与土地增值税管理知识分析法myh.docx（25页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、第八章 土土地增值税法法第一节 土地地增值税基本本原理一、概念 土地增值税是对对有偿转让国国有土地使用用权、地上建建筑物及其附附着物并取得得增值收入的单单位和个人征征收的一种税税。对土地征税的税税基：财产性性质的土地税税、收益性质质的土地税。二、特点1、以转让房地地产的增值额额为计税依据据2、征税面比较较广3、实行超率累累进税率4、按次征收 第第二节纳税税义务人与征征税范围一、纳税义义务人土地增值税的纳纳税义务人是是转让国有土土地使用权、地地上建筑物及及其附着物并并取得收入的的单位和个人人。包括内外外资企业、行行政事业单位位、中外籍个个人等。简单说：就是征征税范围内的的所有单位和和个人。判断：
2、土地增值值税的纳税义义务人是转让让土地使用权权、地上建筑筑物及其附着着物并取得收收入的单位和和个人。答案：错误。解析：必须是国国有土地使用用权，才属于于土地增值税税的征税范围围。二、征税范围（掌掌握）（一）基本征税税范围1、转让国有土土地使用权2、地上建筑物物及其附着物物连同国有土土地使用权一一并转让。3、存量房地产产买卖。国家（出让土地地）-甲甲（转让国有有土地）-乙（开发房房屋出售）-丙（出出售存量房）-丁常以三个标标准来判定：标准之之一：转让的的土地使用权权是否国家所所有。如是集体土土地必须先由由国家征用变变为国有才可可以。标标准之二：土土地使用权、地地上建筑物及及其附着物是是否发生产权
3、权转让。注意意：转让和出出让不同。标准之之三：转让房房地产是否取取得收入。（二）具具体情况的判判定（可以归归纳为应征、不不征、免征三三种情形）： 有关事项是否属于征税范范围1.继承、赠与与继承不征（无收收入）。公益性赠与、赠赠与直系亲属属或承担直接接赡养义务人人不征；非公公益性赠与征征。防止纳税税人逃税。2.出租不征（无权属转转移）3.房地产抵押押抵押期不征（无无权属转移）；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，应征。4.房地产交换换单位之间换房，有有收入的应征；个人之间间互换自有居住住用住房免征。5.以房地产投投资、联营房地产转让到投投资联营企业业，免征；将将投资
4、联营房房地产再转让让，应征。2011年新增增：但投资、联营的的企业属于从从事房地产开开发的企业的的，或者房地地产开发企业业以其建造的的商品房进行行投资和联营营的，应当征征收土地增值值税。（目的的：防止避税税）6.合作建房建成后按比例分分房自用，免免征；建成后后转让，应征。7.企业兼并转转让房地产免征8.代建房不征（无权属转转移），实际际为提供建筑筑劳务。9.房地产重新新评估不征（权属未转转移）06单项选择题题：下列各项项中，应当征征收土地增值值税的是（ ）。 A、公司与与公司之间互互换房产 B、房地产产开发公司为为客户代建房房产 C、兼并并企业从被兼兼并企业取得得房产 D、双方方合作建房后后按
5、比例分配配自用房产答案：A 【20002年试题题】下列各项项中，应征收收土地增值税税的是（ ）。 A.赠予社会公益事业的房地产 B.个人之间互换自有居住用房地产 C.抵押期满权属转让给债权人的房地产 D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案】C【解析】A没有有取得收入不不纳税；B免免税；C抵押押期满转移产产权的,征收收土地增值税税；D免税。 第三节税率率（要求记忆忆）土地增增值税实行四四级超率累进进税率，税率率表如下： 增值额占扣除项项目金额比例例税率速算扣除系数150%以下（含含50%）30%02超过50%1100%（含含100%）40%5%3超过100%200%（含含200%）50%1
6、5%4200%以上60%35%增值额18000=收入50000-扣除除项目金额332001800/32200-税率440%应纳税额=增值值额*对应的的税率应纳税额=增值值额全额*对对应的最高税税率-扣除项项目金额*速速算扣除系数数1800*400%1600（32200*500%）*300%+（18800-16600）*440%=480+800=560=1800*440%-32200*5%=720-160=5560【例题】某房地地产公司转让让写字楼收入入5000万万元，计算土土地增值额准准许扣除项目目金额32000万元，则则适用税率为为（ ）。计算应应纳土地增值值税。AA.30%B.400%C.
7、50%D.60%【解析】增增值税扣除项项目金额比例例=（50000-32000）3200100%=56.255%，适用第第2级税率，即即40%。应纳税=18000*40%-32000*5%=7720-1660=5600第四节 应税收入与与扣除项目的的确定（掌握握） 一、应应税收入：包包括转让房地地产取得的全全部价款及有有关的经济利利益。 包括货币币、实物、其其他收入。 二、扣除项项目的确定 根据转让让项目的性质质不同，可进进行以下划分分： 转让项目的性质质扣除项目（一）对于新建建房地产转让让1.取得土地使使用权所支付付的金额2.房地产开发发成本3.房房地产开发费费用4.与转转让房地产有有关的税
8、金：营业税、城城建税、教育育费附加5.财政部规定定的其它扣除除项目（二）对于存量量房地产转让让1. 取得土地地使用权所支支付的地价款款和按国家统统一规定缴纳纳的有关费用用2房屋及建筑筑物的评估价价格。评估价价格=重置成成本价成新度折扣扣率3.转让让环节缴纳的的税金。营业业税、城建税税、教育费附附加和印花税税（一）对于新建建房地产转让让，可扣除：1.取取得土地使用用权所支付的的金额，包括括：（11）纳税人为为取得土地使使用权所支付付的地价款；（2）纳纳税人在取得得土地使用权权时按国家统统一规定交纳纳的有关费用用。2.房地产开发发成本33.房地产开开发费用期间费用，即即销售费用、管管理费用、财财务
9、费用。 （1）纳税人人能够按转让让房地产项目目计算分摊利利息支出，并并能提供金融融机构的贷款款证明的：房地产开开发费用=利利息+（取得得土地使用权权所支付的金金额+房地产产开发成本）5%以内财务费用中的利利息支出，凡凡能够按转让让房地产项目目计算分摊并并提供金融机机构证明的，允允许据实扣除除，但最高不不能超过按商商业银行同类类同期贷款利利率计算的金金额。此外，财政部、国国家税务总局局还对扣除项项目金额中利利息支出的计计算问题作了了两点专门规规定：一是利利息的上浮幅幅度按国家的的有关规定执执行，超过上上浮幅度的部部分不允许扣扣除；二是对对于超过贷款款期限的利息息部分和加罚罚的利息不允允许扣除。【
10、例题】支支付的地价款款为280万万元，开发成成本为5200万元，则其其他开发费用用扣除数额不不得超过400万元，即（2280+5220）5%，利息息按实际发生生数扣除。（2）纳纳税人不能按按转让房地产产项目计算分分摊利息支出出，或不能提提供金融机构构贷款证明的的：房地地产开发费用用=（取得土土地使用权所所支付的金额额+房地产开开发成本）10%以内内【例题题】仍以上例例数字，房地地产开发费用用总扣除限额额为80万元元，即（2880+5200）10%，超超限额部分不不得扣除。2011年新增增：全部使用自有资资金，没有利利息支出的，按按照以上方法法扣除。房地产开发企业业既向金融机机构借款，又又有其他
11、借款款的，其房地地产开发费用用计算扣除不不能同时适用用上述（1）、（22）两种办法法。土地增值税清算算时，已经计计入房地产开开发成本的利利息支出，应应调整至财务务费用中计算算扣除。 思考：计算算土地增值税税时扣除的房房地产开发费费用与企业所所得税中计算算应纳税所得得额扣除的期期间费用是否否是一回事？ 答：二者是是有区别的。 在土地增值值税中，利息息可能据实扣扣除，而销售售费用、管理理费用和其他他财务费用按按照总体扣除除，有限额比比例。 在企业所得得税中，为开开发房地产而而借入资金的的借款利息费费用，在项目目完工前计入入房地产开发发成本，不得得计入财务费费用扣除。销销售费用、管管理费用按具具体项
12、目分项项计算扣除，如如广告费等。4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税5%，城市维护建设税（7%、5%、1%），印花税0.5。因转让房地产交纳的教育费附加3%，也可视同税金予以扣除。房地产开发企业业只能扣“两税一费”，因为其印花花税通过管理理费用扣除了了。非房地产产开发企业扣扣“三税一费”。2005年考题题：房地产开开发企业在确确定土地增值值税的扣除项项目时,允许许单独扣除的的税金是( )。A.营业税、印印花税 B.房产税、城城市维护建设设税C.营业税、城城市维护建设设税 D.印花税、城城市维护建设设税 答案：C 解析：房地产开发发企业从土地地增值税扣除
13、除的税金是不不包括房产税税的，由于印印花税已经包包括在房地产产开发费用中中，不再单独独扣除。注意：通常不会会直接告诉税税金金额，需需要自己去计计算。思考：房地产转转让中缴纳的的契税是否可可以在计算土土地增值税时时作为税金项项目扣除？答：契税是房地地产转让活动动中，不动产产的承受方按按照成交金额额和规定的税税率计算缴纳纳的，而不是是转让房地产产企业缴纳的的，因而不存存在扣除问题题。如果是转转让项目在开开发过程中承承受土地使用用权已缴纳的的契税，应计计入取得土地地使用权支付付的金额，转转让时是可以以扣除的，但但不是作为税税金项目扣除除。5.财政部规定定的其它扣除除项目从事房地地产开发的纳纳税人可加
14、计计20%的扣扣除：加加计扣除费用用=（取得土土地使用权支支付的金额+房地产开发发成本）20%注意：其他纳税税人不适用该该规定。【例题】某某房地产开发发公司整体出出售了其新建建的商品房，与与商品房相关关的土地使用用权支付额和和开发成本共共计100000万元；该该公司没有按按房地产项目目计算分摊银银行借款利息息；该项目所所在省政府规规定计征土地地增值税时房房地产开发费费用扣除比例例按国家规定定允许的最高高比例执行；该项目转让让的有关税金金为200万万元。计算确确认该商品房房项目缴纳土土地增值税时时，应扣除的的项目的金额额为（）。【答案】10000+1000010%+200+1000020%（二）
15、对于存量量房地产转让让，可扣除：20111年内容有变变化：1.房屋及建筑筑物的评估价价格。区别与与原始价值，实实际净值。评估价格格=重置成本本价成新度折扣扣率评估价格需经当当地税务机关关确认。2011年新增增：纳税人转让旧房房及建筑物，凡凡不能取得评评估价格，但但能提供购房房发票的，经经当地税务部部门确认，可可以按照发票票所载金额并并从购买年度度起至转让年年度止每年加加计5%计算算扣除。起止止时间均以发发票上的日期期为准。每满满12个月计计1年。超过过一年，未满满12个月但但是超过6个个月的，可以以视同为1年年。对于转让旧房及及建筑物，既既没有评估价价格，又不能能提供购房发发票的，地方方税务机
16、关可可以按照规定定实行核定征征收。假设某城市工业业企业20008年2月33日买房子，发发票买价10000万，22011年55月2日卖出出，卖出15500万，已已提折旧2000万假设能提供重置置成本价20000万，成成新度六成增值额=15000-20000*60%（评估价格格）-（15500-10000）*55%（1+77%+3%）-1500*0.00005假设不能提供评评估价格增值额=15000-10000*1155%-（15500-10000）*55%（1+77%+3%）-1500*0.000052.取得土土地使用权所所支付的地价价款和按国家家统一规定交交纳的有关费费用对取得土地使用用权时未
17、支付付地价款或不不能提供已支支付的地价款款凭据的，在在计征土地增增值税时不允允许扣除。3.转让让环节缴纳的的税金。包括括营业税、城城建税、教育育费附加、印印花税（产权权转移书据的的印花税税率率为万分之五五）。 注意：销售售自行开发的不不动产，营业业税以销售收收入为营业额额；销售或转转让其购置的不动产产或受让的土地使使用权，营业业税以全部收收入减去不动动产或土地使使用权的购置置或受让原价价后的余额为营业额额。2011年新增增：对纳税人购房时时缴纳的契税税，凡能提供供契税完税凭凭证的，准予予作为“与转让房地地产有关的税税金”予以扣除，但但不能作为加加计5%的基基数。续上例，假设买买房子时按照照买价
18、缴纳了了3%的契税税，则增值额额为多少？假设不能提供评评估价格增值额=1500-11000*1115%-11000*33%-（15500-10000）*55%（1+77%+3%）-1500*0.00005 2008年年单选：某国国有企业20006年5月月在市区购置置一栋办公楼楼，支付价款款8000万元元。20088年5月，该该企业将办公公楼转让，取取得收入100000万元元，签订产权权转移书据。办办公楼经税务务机关认定的的重置成本价价为12 0000万元，成成新率70%。该企业在在缴纳土地增增值税时计算算的增值额为()。 A.4000万元 B.14485万元 C.14990万元 D.2000万
19、元 【参考答案案】 B 【解析】评评估价格11200070%=88400（万万元），有关关的税金=（110000-8000）5%（1+7%+3%）+100000.5=115（万元）， 增值额110000-8400-115=11485（万万元） 第五节应应纳税额的计计算 土地增值额额的计算应按按以下步骤进进行： 第一步：计算转让收收入； 第二步：计算扣除项项目； 第三步：计算增值额额 第四步步：计算土地增增值额占扣除除项目的比率率，确定适用用税率和速算算扣除系数； 第五五步：计算应应纳税额注意：土地增值值税额可以在在纳税人计算算企业所得税税时作为销售售税金扣除。因因此，其计算算关系到企业业所得税
20、的计计算。一一、增值额（计计税依据）土地增值值额=转让收收入-扣除项项目金额在实际的房房地产交易过过程中，纳税税人有下列情情形之一的，则则按照房地产产评估价格计计算征收土地地增值税：1.隐瞒瞒、虚报房地地产成交价格格的；（此时时取评估价格格）2.提供扣除项项目金额不实实的；（此时时由评估机构构按照重置成成本价乘以成成新度折扣率率计算的房屋屋成本价和取取得土地使用用权时的基准准地价进行评评估）33.转让房地地产的成交价价格低于房地地产评估价格格，又无正当当理由的。（此此时，由税务务机关参照房房地产评估价价格确定转让让房地产的收收入）二二、应纳税额额计算方法应纳纳税额=增值值额适用税率-扣除项目金
21、金额速算扣除系系数20055年考题：22004年，某某房地产开发发公司销售其其新建商品房房一幢，取得得销售收入11.4亿元，已已知该公司支支付与商品房房相关的土地地使用权费及及开发成本合合计为48000万元，该该公司没有按按房地产项目目计算分摊银银行借款利息息，该商品房房所在地的省省*规定计计征土地增值值税时房地产产开发费用扣扣除比例为110%，销售售商品房缴纳有关税税金770万万元。该公司司销售商品房房应缴纳的土土地增值税为为( )。 A.2256.5万元 B.24445.5万元元 C.3070.5万元 DD.30800.5万元 答案：B 解析析：销售收入入140000(万元) 土地使使用权
22、费及开开发成本44800(万万元) 房地产产开发费用4800104480(万元元) 税金770(万万元) 加计扣扣除费用44800209960(万元元) 扣除项项目合计44800+4480+7770+960070100(万元) 增值额额140000-7011069990(万元) 增值额额与扣除项目目比例69990/70010999.71 100% 土地增增值税额6699040-77010524445.500(万元)【例题】某房地地产开发公司司转让一幢写写字楼取得收收入10000万元。已知知该公司为取取得土地使用用权所支付的的金额为500万元，房地地产开发成本本为200万万元，房地产产开发费用为
23、为40万元（经经税务机关批批准可全额扣扣除），与转转让房地产有有关的税金为为60万元。该该公司应缴纳纳的土地增值值税为（）。A.180万元B.240万元C.300万元元D.3360万元【答案】BB。 09计算题题：某房地产产开发公司于于2008年年6月受让一一宗土地使用用权，依据受受让合同支付付转让方地价价款8 0000万元，当当月办妥土地地使用证并支支付了相关税税费。自20008年7月月起至20009年6月末末，该房地产产开发公司使使用受让土地地60(其其余40尚尚未使用)的的面积开发建建造一栋写字字楼并全部销销售，依据销销售合同共计计取得销售收收入18 0000万元。在在开发过程中中，根据
24、建筑筑承包合同支支付给建筑公公司的劳务费费和材料费共共计6 2000万元，开开发销售期间间发生管理费费用700万万元、销售费费用400万万元、利息费费用500万万元(只有770能够提提供金融机构构的证明)。 (说明：当当地适用的城城市维护建设设税税率为55；教育费费附加征收率率为3；契契税税率为33；购销合合同适用的印印花税税率为为0.3；产权转移移书据适用的的印花税税率率为0.5。其他开发发费用扣除比比例为4) 要求：根据上述述资料，按照照下列序号计计算回答问题题，每问需计计算出合计数数。 (1)计算该房房地产开发公公司应缴纳的的印花税。 (2)计算该房房地产开发公公司土地增值值额时可扣除除
25、的地价款和和契税。 (3)计算该房房地产开发公公司土地增值值额时可扣除除的营业税、城城市维护建设设税和教育费费附加。 (4)计算该房房地产开发公公司土地增值值额时可扣除除的开发费用用。 (5)计算该该房地产开发发公司销售写写字楼应缴土土地增值税的的增值额。 (6)计算该房房地产开发公公司销售写字字楼应缴纳的的土地增值税税。 【答案】(1)计算该房房地产开发公公司应缴纳的的印花税=880000.5+1800000.5+0.00005+622000.3=14.886（万元） (2)计算该房房地产开发公公司土地增值值额时可扣除除的地价款和和契税=8000060%+880003%60%=44944（万
26、万元） (3)计算该房房地产开发公公司土地增值值额时可扣除除的营业税、城城市维护建设设税和教育费费附加=1880005%（1+5%+3%）=972（万万元） (4)计算该房房地产开发公公司土地增值值额时可扣除除的开发费用用=50070%+（44944+66200）4%=7995.76（万万元） (5)计算该房房地产开发公公司销售写字字楼应缴土地地增值税的增增值额=18000-4944-6200-972-7795.766-（49444+62000）20%=22859.444（万元） (6)增值率=2859.44（180000-28559.44）100%=18.89% 计算该房地产产开发公司销销售
27、写字楼应应缴纳的土地地增值税=22859.44430%=8857.833（万元） 2010年年计算题：某某房地产开发发公司于20009年1月月受让一宗土土地使用权，根根据转让合同同支付转让方方地价款60000万元，当当月办好土地地使用权权属属证书。20009年2月月至20100年3月中旬旬该房地产开开发公司将受受让土地700%（其余330%尚未使使用）的面积积开发建造一一栋写字楼。在在开发过程中中，根据建筑筑承包合同支支付给建筑公公司的劳务费费和材料费共共计58000万元；发生生的利息费用用为300万万元，不高于于同期限贷款款利率并能提提供金融机构构的证明。33月下旬该公公司将开发建建造的写字
28、楼楼总面积的220%转为公公司的固定资资产并用于对对外出租，其其余部分对外外销售。20010年4月月6月该公公司取得租金金收入共计660万元，销销售部分全部部售完，共计计取得销售收收入140000万元。该该公司在写字字楼开发和销销售过程中，共共计发生管理理费用8000万元、销售售费用4000万元。（说明：该公公司适用的城城市维护建设设税税率为77%；教育费费附加征收率率为3%；契契税税率为33%；其他开开发费用扣除除比例为5%.）要求：根据上上述资料，按按照下列序号号计算回答问问题，每问需需计算出合计计数。（1）计算该该房地产开发发公司20110年4月6月共计应应缴纳的营业业税。（2）计算该该
29、房地产开发发公司20110年4月6月共计应应缴纳的城建建税和教育费费附加。（3）计算该该房地产开发发公司的土地地增值税时应应扣除的土地地成本。（4）计算该该房地产开发发公司的土地地增值税时应应扣除的开发发成本。（5）计算该该房地产开发发公司的土地地增值税时应应扣除的开发发费用。（6）计算该该房地产开发发公司销售写写字楼土地增增值税的增值值额。（7）计算该该房地产开发发公司销售写写字楼应缴纳纳的土地增值值税。【参考答案】（1）营业税=605%+1400005%=3+7000=703（万万元）（2）城建税和和教育费附加加=703（7%+33%）=700.3（万元元）（3）土地成本本=（6000+6
30、0003%）770%800%=34660.8（万万元）（4）开发成本本=5800080%=4640（万万元）（5）开发费用用=300800%+（34460.8+4640）5%=2440+4055.04=6645.044（万元）（6）写字楼土土地增值税的的增值额=14000-3460.8-46440-6455.04-1140005%（11+7%+33%）-（33460.88+46400）20%=28644（万元）（7）增值税率率2864（114000-2864）100%=25.722%应缴纳的土地增增值税=28864300%=8599.2（万元元）三、房地产开发发企业土地增增值税清算（此此部分内
31、容22011年发发生变化）(一)土地增值值税的清算单单位土地增值税以国国家有关部门门审批的房地地产开发项目目为单位进行行清算，对于于分期开发的的项目，以分分期项目为单单位清算。 开发项目中同时时包含普通住住宅和非普通通住宅的，应应分别计算增增值额。 2010年单选选：对房地产产开发公司进进行土地增值值税清算时，可可作为清算单单位的是（ ）。A.规划申申报项目B.审批备备案项目C.商业推推广项目D.设计建建筑项目【参考答案案】B【答案解析】(二)土地增值值税的清算条条件 符合下列情形之之一的，纳税税人应进行土地增增值税的清算算： 1.房地产开发发项目全部竣竣工、完成销销售的； 2.整体转让未未竣
32、工决算房房地产开发项项目的； 3.直接转让土土地使用权的的。 符合下列情形之之一的，主管管税务机关可可要求纳税人人进行土地增增值税清算： 1.已竣工验收收的房地产开开发项目，已已转让的房地地产建筑面积积占整个项目目可售建筑面面积的比例在在85%以上上，或该比例例虽未超过885%，但剩剩余的可售建建筑面积已经经出租或自用用的； 2.取得销售（预预售）许可证证满三年仍未未销售完毕的的； 3.纳税人申请请注销税务登登记但未办理理土地增值税税清算手续的的； 4.省税务机关关规定的其他他情况。 08年多选：下下列各项中，房房地产开发公公司应进行土地增增值税清算的的有（）。A.直接转让土土地使用权的的B.
33、房地产开发发项目全部竣竣工完成销售售的 C.整体转让未未竣工决算房房地产开发项项目的 D.取得销售（预预售）许可证证满2年仍未未销售完毕的的【参考答案】AABC 【解析】取得销销售(预售)许可证满三三年仍未销售售完毕的，主主管税务机关关可要求纳税税人进行土地地增值税清算算。09多选：下列列情形中，纳纳税人应当进进行土地增值值税清算的有有（） A.直接转让土土地使用权的的 B.整体转让未未竣工决算房房地产开发项项目的 C.房地产开发发项目全部竣竣工并完成销销售的 D.取得销售(预售)许可可证2年仍未未销售完的 【答案】ABCC (三)非直接销销售和自用房房地产的收入入确定 1、房地产开发发企业将
34、开发发产品用于职职工福利、奖奖励、对外投投资、分配给给股东或投资资人、抵偿债债务、换取其其他单位和个个人的非货币币性资产等，发发生所有权转转移时应视同同销售房地产产， 其收入入按下列方法法和顺序确认认： （1）按本企业业在同一地区区、同一年度度销售的同类类房地产的平平均价格确定定； （2）由主管税税务机关参照照当地当年、同同类房地产的的市场价格或或评估价值确确定。 2、房地产开发发企业将开发发的部分房地地产转为企业业自用或用于于出租等商业业用途时，如如果产权未发发生转移，不不征收土地增增值税，在税税款清算时不不列收入，不不扣除相应的的成本和费用用。 3、土地增值税税清算时，已已全额开具商商品房
35、销售发发票的，按照照发票所载金金额确认收入入；未开具发发票或未全额额开具发票的的，以交易双双方签订的销销售合同所载载的售房金额额及其他收益益确认收入。销销售合同所载载商品房面积积与有关部门门实际测量面面积不一致，在在清算前已发发生补、退房房款的，应在在计算土地增增值税时予以以调整。（四）土地增值值税的扣除项项目 1、房地产开发发企业办理土土地增值税清清算时计算与与清算项目有有关的扣除项项目金额，应应根据土地增增值税暂行条条例第六条及及其实施细则则第七条的规规定执行。除除另有规定外外，扣除取得得土地使用权权所支付的金金额、房地产产开发成本、费费用及与转让让房地产有关关税金，须提提供合法有效效凭证
36、；不能能提供合法有有效凭证的，不不予扣除。2、房地产开发发企业办理土土地增值税清清算所附送的的前期工程费费、建筑安装装工程费、基基础设施费、开开发间接费用用的凭证或资资料不符合清清算要求或不不实的，地方方税务机关可可参照当地建建设工程造价价管理部门公公布的建安造造价定额资料料，结合房屋屋结构、用途途、区位等因因素，核定上上述四项开发发成本的单位位面积金额标标准，并据以以计算扣除。具具体核定方法法由省税务机机关确定。 3、房地产开发发企业开发建建造的与清算算项目配套的的居委会和派派出所用房、会会所、停车场场（库）、物物业管理场所所、变电站、热热力站、水厂厂、文体场馆馆、学校、幼幼儿园、托儿儿所、
37、医院、邮邮电通讯等公公共设施，按按以下原则处处理： （1）建成后产产权属于全体体业主所有的的，其成本、费费用可以扣除除；（2）建成后无无偿移交给政政府、公用事事业单位用于于非营利性社社会公共事业业的，其成本本、费用可以以扣除； （3）建成后有有偿转让的，应应计算收入，并并准予扣除成成本、费用。（4）房地产开开发企业销售售已装修的房房屋，其装修修费用可以计计入房地产开开发成本。房房地产开发企企业的预提费费用，除另有有规定外，不不得扣除。 5、属于多个房房地产项目共共同的成本费费用，应按清清算项目可售售建筑面积占占多个项目可可售总建筑面面积的比例或或其他合理的的方法，计算算确定清算项项目的扣除金金
38、额。 6、房地产开发发企业在工程程竣工验收后后，根据合同同约定，扣留留建筑安装施施工企业一定定比例的工程程款，作为开开发项目的质质量保证金，在在计算土地增增值税时，建建筑安装施工工企业就质量量保证金对房房地产开发企企业开具发票票的，按发票票所载金额予予以扣除；未未开具发票的的，扣留的质质保金不得计计算扣除。7、房地产开发发企业逾期开开发缴纳的土土地闲置费不不得扣除。8、房地产开发发企业为取得得土地使用权权所支付的契契税，应视同同“按国家统统一规定交纳纳的有关费用用”，计入“取取得土地使用用权所支付的的金额”中扣扣除。9、关于拆迁安安置土地增值值税计算问题题（1）房地产企企业用建造的的本项目房地
39、地产安置回迁迁户的，安置置用房视同销销售处理，按按国家税务务总局关于房房地产开发企企业土地增值值税清算管理理有关问题的的通知（国国税发200061887号）第三三条第（一）款款规定确认收收入，同时将将此确认为房房地产开发项项目的拆迁补补偿费。房地地产开发企业业支付给回迁迁户的补差价价款，计入拆拆迁补偿费；回迁户支付付给房地产开开发企业的补补差价款，应应抵减本项目目拆迁补偿费费。（2）开发企业业采取异地安安置，异地安安置的房屋属属于自行开发发建造的，房房屋价值按国国税发200061887号第三条条第（一）款款的规定计算算，计入本项项目的拆迁补补偿费；异地地安置的房屋屋属于购入的的，以实际支支付的
40、购房支支出计入拆迁迁补偿费。（3）货币安置置拆迁的，房房地产开发企企业凭合法有有效凭据计入入拆迁补偿费费。（五）土地增值值税清算应报报送的资料 （六）土地增值值税清算项目目的审核鉴证证 （七）土地增值值税的核定征征收 房地产开发企业业有下列情形形之一的，税税务机关可以以参照与其开开发规模和收收入水平相近近的当地企业业的土地增值值税税负情况况，按不低于于预征率的征征收率核定征征收土地增值值税： 1、依照法律、行行政法规的规规定应当设置置但未设置账账簿的；2、擅自销毁账账簿或者拒不不提供纳税资资料的； 3、虽设置账簿簿，但账目混混乱或者成本本资料、收入入凭证、费用用凭证残缺不不全，难以确确定转让收
41、入入或扣除项目目金额的； 4、符合土地增增值税清算条条件，未按照照规定的期限限办理清算手手续，经税务务机关责令限限期清算，逾逾期仍不清算算的； 5、申报的计税税依据明显偏偏低，又无正正当理由的。 （八）清算后再再转让房地产产的处理 在土地增值税清清算时未转让让的房地产，清清算后销售或或有偿转让的的，纳税人应应按规定进行行土地增值税税的纳税申报报，扣除项目目金额按清算算时的单位建建筑面积成本本费用乘以销销售或转让面面积计算。单位建筑面积成成本费用=清清算时的扣除除项目总金额额清算的总总建筑面积 （九）土地增值值税清算后应应补缴的土地地增值税加收收滞纳金问题题纳税人按规定预预缴土地增值值税后，清算
42、算补缴的土地地增值税，在在主管税务机机关规定的期期限内补缴的的，不加收滞滞纳金。 第六六节税收优优惠一、对对建造普通标标准住宅的税税收优惠纳税人建造造普通标准住宅宅出售，增值值额未超过扣扣除项目金额额20%，免征征土地增值税税。增值额超超过扣除项目目金额20%，应就其全全部增值额征征收土地增值值税。注意：20%相相当于起征点点。要把该规规定结合运用用到计算题中中去。建造普通标准住住宅， 出售售收入10000万，扣除除项目金额9900，增值值额100，增增值额占扣除除项目小于220%，免征征土地增值税税收入1000，扣扣除项目8000，增值额额200，增增值额占扣除除项目25%，应纳土地增值税税
43、=200*30%=660“普通标准住宅宅”的认定标准准，同时满足足：1、容积积率1.0以以上；2、单单套建筑面积积在120平方米米以下（最多多可以上浮220%）；33、实际成交交价格低于同同级别平均交交易价格1.2倍以下。【例题】下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）。A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项
44、目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税（2004年）【答案】B、D 二、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。 2011年新增：三、因城市实施施规划、国家家建设需要而而搬迁由纳税税人自行转让让原房地产的的，免征土地地增值税。四、个人因工作作调动或改善善居住条件而而转让原自用用住房，经向向税务机关申申报核准，土土地增值税减减免税优惠如如下： (1)居居住满5年或或5年以上的的，免征； (22)居住满33年未满5年年的，减半征征税； (3)居居住未满3年年的，按规定定计征土地增增值税。财税20088137号号:财政部 国国家税务总局局关于调整房房地产交易环环节税收政策
45、策的通知 一、对个人人首次购买990平方米及及以下普通住住房的，契税税税率暂统一一下调到1%.首次购房房证明由住房房所在地县（区区）住房建设设主管部门出出具。 二、对个人人销售或购买买住房暂免征征收印花税。 三、对个人人销售住房暂暂免征收土地地增值税。本通知自20008年11月月1日起实施施。 2005年年考题：下列列各项中，符符合土地增值值税有关规定定的有()。 A.个个人转让居住住未满年的的自用住房，按按规定计征土土地增值税 B.个个人转让居住住未满1年的的自用住房，加加征50%的的土地增值税税 C.个个人转让居住住满3年未满满5年的自用用住房，减半半征收土地增增值税 D.个个人转让居住住满5年或55年以上的自自用住房，免免予征收土地地增值税答案：ACD 解析：个人转让居居住未满1年年的自用住房房，按规定计计征土地增值值税。0