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1、第六讲 房地地产行业业税收专专项检查查关于20004年年房地产产行业税税收专项项检查的的文件精精神1、检查查对象辖区内房房地产企企业。2、检查查年度一般检查查20003年度度税款缴缴纳情况况，有涉涉及税收收违法行行为的，应应追溯以以前年度度。3、检查查内容本次专项项检查要要贯彻各各税统查查的原则则，重点点检查营营业税、企企业所得得税、个个人所得得税的申申报缴纳纳情况。（1）营营业税重重点检查查内容1）按合合同规定定时间应应收取而而未收到到的销售售款是否否纳税；2）预收收款（预预收定金金）是否否及时纳纳税；3）各种种换购房房地产、以以房地产产抵债、无无偿赠与与房地产产、集资资建房、委委托建房房、
2、中途途转让开开发项目目、提供供土地或或资金共共同建造造不动产产、拆迁迁补偿（安安置）等等行为是是否按规规定足额额纳税；4）以投投资入股股名义转转让土地地所有权权或不动动产所有有权，但但未与接接受投资资方共担担风险，且且收取固固定收入入或按销销售收入入一定比比例提成成的行为为是否纳纳税。（2）企企业所得得税重点点检查内内容1）各项项应税收收入是否否真实、完完整。重重点是各各种经营营收入、附附件收入入是否全全部按规规定入账账，有无无已实现现收入不不确认、长长期挂往往来或做做账外收收入的情情况；2）税前前扣除项项目是否否真实、合合法。要要结合行行业特点点重点检检查各项项准备金金、风险险金、业业务招待
3、待费、广广告费、租租赁费、工工资及相相关费用用、财产产损失、捐捐赠支出出、改扩扩建及装装修工程程支出、管管理费等等项目。（3）个个人所得得税重点点检查内内容按照个人人所得税税法和国国家税务务总局关关于进一一步加强强对高收收入者个个人所得得税征收收管理的的通知（国国税发20001557号）等等法规、文文件规定定，检查查房地产产行业的的个人所所得税代代扣代缴缴和自行行缴纳情情况，特特别要将将房地产产企业的的经营者者作为检检查重点点。要着着重查处处以下行行为：1）纳税税人和扣扣缴义务务人签定定假合同同、假协协议，少少报收入入少纳税税，共同同实施偷偷税的行行为；2）扣缴缴义务人人故意为为纳税人人隐瞒收
4、收入、进进行虚假假申报，从从而少缴缴或不缴缴个人所所得税的的行为。4、时间间安排（1）本本次专项项检查从从20004年77月1日日开始至至9月330日结结束。（2）220044年100月底前前，各地地以省级级税务机机关名义义向总局局报送本本次专项项检查的的总结报报告。一、营业业税一、关于于纳税义义务人与与扣缴义义务人的的应注意意事项1、企业业租赁或或承包给给他人经经营的，以以承租人人或承包包人为纳纳税人。单位和个个体户的的员工，雇雇工在为为本单位位或雇主主提供劳劳务的，不不构成纳纳税人。2.建筑筑安装业业务实行行分包或或者转包包的，以以总承包包人为扣扣缴义务务人。建筑业的的总承包包人将工工程分
5、包包或者转转包给他他人的，以以工程的的全部承承包额减减去付出出分包人人或者转转包人的的价款后后的余额额为营业业额。二、征税税范围营业税的的征税范范围是：在中华华人民共共和国境境内提供供应税劳劳务，转转让无形形资产或或销售不不动产。只要是在在境内的的不动产产，且不不论其是是否为境境内或境境外单位位、个人人开发，或或是否在在境内或或境外销销售，都都是属于于营业税税的征税税范围。确定应税税行为是是否成立立，可以以从两个个方面把把握：1、是否否提供了了应税劳劳务，转转让了无无形资产产或销售售不动产产；2、提供供劳务，转转让无形形资产或或销售不不动产的的行为是是否属于于有偿或或视同有有偿。只只有同时时符
6、合这这两个条条件，应应税行为为才能成成立，否否则，就就不成立立。具体征收收范围1、建筑筑业：是是指建筑筑安装工工程作业业。其征征收范围围包括：建筑、安安装、修修缮、装装饰、其其他工程程作业。2、服务务业：是是指利用用设备、工工具、场场所、信信息或技技能为社社会提供供服务的的业务。其其征收范范围包括括：代理理业、旅旅游业、饮饮食业、仓仓储业、租租赁业、广广告业、其其他代理理服务业业。租赁业，是是指在约约定的时时间内将将场地、房房屋、物物品、设设备或设设施等转转让他人人使用的的业务。但但融资租租赁不属属于“租赁业业”的征收收范围，应应按“金融业业”征税。凡凡从事房房地产出出租业务务的单位位和个人人
7、，以其其租金收收入为征征税对象象，按本本税目征征收营业业税。3、转让让无形资资产，是是指转让让无形资资产的所所有权或或使用权权的行为为。其征征收范围围包括：转让土土地使用用权、转转让商标标权、转转让专利利权、转转让非专专利技术术、转让让著作权权、转让让商誉。转让土地地使用权权，是指指土地使使用者转转让土地地使用权权的行为为。土地地所有者者出让土土地使用用权和土土地使用用者将土土地使用用权归还还给土地地所有者者的行为为，不征征收营业业税。以无形资资产投资资入股，参参与接受受投资方方的利润润分配、共共同承担担投资风风险的行行为，不不征收营营业税。但但转让该该项股权权，应征征税。4、销售售不动产产，
8、是指指有偿转转让不动动产所有有权的行行为。其其征收范范围包括括：销售售建筑物物或构筑筑物，销销售其土土地附着着物。（1）销销售建筑筑物或构构筑物，是是指有偿偿转让建建筑物或或构筑物物所有权权的行为为。以转转让有限限产权或或永久使使用权方方式销售售建筑物物，视同同销售建建筑物。（2）销销售其他他土地附附着物，是是指有偿偿转让其其他土地地附着物物的所有有权的行行为。凡从事房房地产开开发经营营的单位位和个人人，在房房地产销销售后，以以其销售售收入额额为征税税对象，按按“销售不不动产”税目征征收营业业税。单位将不不动产无无偿赠与与他人，视视同销售售不动产产。在销售不不动产时时连同不不动产所所占土地地的
9、使有有权一并并转让的的行为，比比照销售售不动产产征税。以不动产产投资入入股，参参与接受受投资方方利润分分配、共共同承担担投资风风险的行行为，不不征营业业税。但但转让该该项股权权，应征征税。三、计税税依据（一）建建筑业1、建筑筑业的营营业额为为承包建建筑、修修缮、安安装、装装饰和其其他工程程作业取取得的营营业收入入额，即即建筑安安装企业业向建设设单位收收取的工工程价款款（即工工程造价价）及工工程价款款之外收收取的各各种费用用。其中中，工程程价款由由下列四四项内容容组成：根据实实际完成成的工作作量和预预算单价价计算的的直接费费；根据据直接费费数额和和管理费费收费标标准计算算的间接接费；根根据直接接
10、费、间间接费和和规定标标准计算算的计划划利润；根据直直接费、间间接费、计计划利润润，按国国家规定定的税（费费）标准准计算的的营业税税、城市市建设税税和教育育费附加加。用公公式表示示为：工程价款款直接接费间间接费计划利利润税税金因此，建建筑安装装企业向向建设单单位收取取的临时时设施费费、劳动动保护费费和施工工机构迁迁移费，以以及施工工企业收收取的材材料差价价款、抢抢工费、全全优工程程奖和提提前竣工工奖，都都应并入入营业额额征收营营业税。2、纳税税人从建建筑、修修缮、装装饰和其其他工程程作业，无无论与对对方如何何结算，其其营业额额均应包包括工程程所用原原材料及及其他物物质和动动力的价价款在内内。3
11、、纳税税人从事事安装工工程作业业，凡所所安装的的设备的的价值作作为安装装工程产产值的，其其营业额额应包括括设备的的价款在在内。4、建筑筑业的总总承包人人将工程程分包或或者转包包给他人人的，以以工程的的全部承承包额减减去付出出分包人人或者转转包人的的价款后后的余额额为营业业额。5、自建建行为的的营业额额根据同同类工程程的价格格确定，没没有同类类工程价价格的，按按下列公公式核定定计税价价格：计税价格格工程程成本（1成本利利润率）（1营业税税率）上列公式式中的成成本利润润率，由由省、自自治区、直直辖市人人民政府府所属税税务机关关确定。6、包工工包料、包包工不包包料工程程的营业业额。7、招标标，投标标
12、工程的的营业额额。（二）销销售不动动产1、代收收代付费费用2、以房房换地的的营业额额在一方出出地，一一方出资资合作建建房过程程中，出出资方发发生了销销售不动动产的应应税行为为，出地地方发生生了转让让土地使使用权的的应税行行为，由由于双方方是通过过比较原原始的“以物易易物”方式进进行交易易的，所所以必须须正确核核定其营营业额。例 假设在在一合作作建房事事件中，出出地方出出地10000平平方米，建建成的房房屋总面面积为1100000平方方米，双双方按55：5的的比例房房屋，那那么对出出资方来来说，就就相当于于将50000平平方米的的房屋销销售给了了对方，其其营业额额就是那那50000平方方米房屋屋
13、的价值值，对出出地方来来说，就就相当于于将5000平方方米的土土地使用用权转让让给对方方，其应应税营业业额就是是5000平方米米的土地地使用权权的价值值。由于于双方未未进行货货币结算算，就应应按营营业税暂暂行条例例实施细细则第第十五条条的核定定房屋的的营业额额。即：（1）按按纳税人人当月销销售的同同类不动动产的平平均价格格核定；（2）按按纳税人人最近时时期销售售的同类类不动产产的平均均价格核核定；（3）按按下列公公式核定定计税价价格：计税价格格营业业成本或或工程成成本（1成本利利润率）（1营业税税率）对以房换换地行为为征税时时，如果果没有可可供参照照的同类类不动产产，只能能核定计计税价格格。假
14、定建造造房屋共共耗资110000万元，建建成后的的房屋以以5：55比例分分成，则则等于是是出资方方将工程程成本为为5000万元的的房屋销销售给了了对方。5500万万只是投投资方的的工程成成本，并并不能作作为投资资方销售售不动产产的营业业额。而而应按组组成计税税价格计计算投资资方的营营业额。假假定当地地税务机机关核定定其成本本利润为为20%，那么么其销售售不动产产的营业业额为：5000万元（120%）（15%）6322万元。3、以不不动产抵抵顶贷款款的营业业额核定不动动产原所所有人（以以下简称称借款人人）的营营业额时时，应根根据不同同情况分分别核定定，如果果在贷款款期满以以前，不不动产仍仍归借款
15、款人使用用，这是是借款人人的营业业额并非非其所欠欠银行的的贷款本本金，而而是其尚尚未归还还银行的的本息合合计。如如果在贷贷款期间间就已将将不动产产与银行行使用，以以不动产产租金抵抵充贷款款利息，那那么借款款人销售售不动产产的营业业额就为为其所欠欠银行的的贷款本本金。当当然在实实际借贷贷业务中中，所抵抵押的不不动产，其其价值往往往大于于贷款金金额。这这时一般般通过公公开拍卖卖或银行行估价用用大于欠欠款金额额的部分分，再扣扣除拍卖卖费用后后，将剩剩余部分分归还借借款人，对对此就应应按实际际拍卖价价格作为为借款人人销售不不动产的的营业额额，不能能扣除拍拍卖费用用。如果果是由银银行和借借款人双双方估价
16、价，由银银行将不不动产实实际价值值大于所所欠款项项的部分分补给借借款人，则则借款人人销售不不动产的的营业额额就为欠欠款金额额加上银银行支付付的不动动产余款款。例 某借款款人以房房屋作抵抵押，向向某银行行贷款110万元元，贷款款期限为为5年，年年贷款利利率为220%，则则5年后后银行应应收本息息合计220万元元，因该该借款人人无力归归还，银银行将所所抵押的的房屋收收归已有有，经双双方协商商，核定定该房屋屋价值225万元元，银行行又向借借款人支支付了55万元，那那么借款款人销售售不动产产的营业业额为220万元元加上55万共计计25万万元。4、以“还本”方式销销售建筑筑物营业业额5、单位位将不动动产
17、无偿偿赠送他他人的行行为，营营业额由由主管税税务机关关确定。四、营业业税的纳纳税义务务发生时时间（一）一一般规定定营业税的的纳税义义务发生生时间，为为纳税人人收讫营营业收入入款项或或者取得得索取营营业收入入款项的的凭据的的当天。这这一规定定明确了了纳税人人在何时时发生纳纳税义务务，即只只有具备备了下面面两个条条件中的的一个，纳纳税义务务即告发发生：1、纳税税人收讫讫营业收收入款项项的当天天；2、纳税税人取得得和索取取营业收收入款项项的凭据据的当天天。（二）特特殊规定定1、纳税税人转让让土地使使用权或或销售不不动产，采采用预收收款方式式的，其其纳税义义务发生生时间为为收到预预收款的的当天。2、纳
18、税税人自建建建筑物物后销售售的，纳纳税义务务发生时时间，为为其销售售自建建建筑物并并收讫营营业额或或取得索索取营业业额的凭凭据的当当天。3、纳税税人将不不动产无无偿赠与与他人的的，其纳纳税义务务发生时时间，为为不动产产所有权权转移的的当天。五、销售售不动产产征税的的若具体体问题（一）以以不动产产作抵押押向金融融机构贷贷款的征征税问题题（二）以以不动产产投资入入股的界界定问题题（三）伴伴随企业业兼并、合合并发生生的不动动产所有有权转移移行为是是否征税税问题（四）销销售不动动产的纳纳税义务务发生时时间（五）个个人将不不动产无无偿赠与与他人的的行为征征收营业业税问题题（六）以以“还本”方式销销售建筑
19、筑物的征征税问题题（七）关关于个人人从事房房地产经经营业务务征收营营业税问问题（国国税函199967718号号）（八）外外商投资资企业从从事城市市住宅小小区建设设征收营营业税问问题 对外外商投资资企业从从事城市市住宅小小区建设设，应当当按照中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例的的有关规规定，就就其取得得的营业业额计征征营业税税；对偿偿还面积积与拆迁迁建筑面面积相等等的部分分，由当当地税务务机关按按同类住住宅房屋屋的成本本价核定定计征营营业税，对对最终转转让时未未作价结结算的住住宅区配配套公共共设施（如如居委会会用房、车车棚、托托儿所等等），凡凡转让收收入已包包含在住住宅房屋屋转让价价格中并并
20、已征收收营业税税的，不不再征收收营业税税。（九）中中外合作作开发房房地产征征收营业业税问题题 1、关关于中外外双方合合作建房房的征税税问题 中方将将获得的的土地与与外方合合作，办办理土地地使用权权转移后后，不论论是按建建成的商商品房分分配面积积，还是是按商品品房销售售后的收收入进行行分配，均均不符合合现行政政策关于于“以无形形资产投投资入股股、参与与接受投投资方的的利润分分配、共共同承担担投资风风险的行行为，不不征营业业税”的规定定，因此此，应按按“转让无无形资产产”税目征征收营业业税；其其营业额额为实际际取得的的全部收收入，包包括价外外收费；其纳税税义务发发生时间间为取得得收入的的当天。 同
21、时，对对销售商商品房也也应征税税。如果果采取分分房（包包括分面面积）各各自销房房的，则则对中外外双方各各自销售售商品房房收入按按“销售不不动产”征营业业税；如如果采取取统一销销房再分分配销售售收入的的，则就就统一的的销售商商品房收收入按“销售不不动产”征营业业税；如如果采取取对中方方支付固固定利润润方式的的，则对对外方销销售商品品房的全全部收入入按“销售不不动产”征营业业税。 2、关关于中方方取得的的前期工工程开发发费征税税问题 外方提提前支付付给中方方的前期期工程的的开发费费用，视视为中方方以预收收款方式式取得的的营业收收入，按按转让土土地使用用权，计计算征收收营业税税。对该该项已税税的开发
22、发费用，在在中外双双方分配配收入时时如数从从中方应应得收入入中扣除除的，可可直接冲冲减中方方当期的的营业收收入。 3、对对中方定定期获取取的固定定利润视视为转让让土地使使用权所所取得的的收入，计计算征收收营业税税。（十）房房地产境境外代销销、包销销征收营营业税问问题自年月日日起，从从事房地地产业务务的外商商投资企企业与境境外企业业签订房房地产代代销、包包销合同同或协议议，委托托境外企企业在境境外销售售其位于于我国境境内房地地产的，应应按境外外企业向向购房人人销售的的价格，作作为外商商投资企企业房地地产销售售收入，计计算缴纳纳营业税税和企业业所得税税。六、服务务业-关于于房产开开发企业业销售不不
23、动产征征收营业业税问题题（国税税函1199666884号）在合同期期内房产产企业将将房产交交给包销销商承销销，包销销商是代代理房产产开发企企业进行行销售，所所取得的的手续费费收入或或者价差差应按“服务业业代理业业”征收营营业税；在合同同期满后后，房屋屋未售出出，由包包销商进进行收购购，其实实质是房房产开发发企业将将房屋销销售给包包销商，对对房产开开发企业业应按“销售不不动产”征收营营业税；包销商商将房产产再次销销售，对对包销商商也应按按“销售不不动产”征收营营业税。七、转让让无形资资产-以无无形资产产投资入入股以无形资资产投资资入股，是是指无形形资产的的所有者者，以无无形资产产为资本本，与其其
24、他单位位合资，成成为合资资单位的的所有者者之一，与与合作方方共担经经营风险险，所得得收入从从合资企企业的税税后利润润中分成成。这里里的关键键是看无无形资产产所有者者是否参参与利润润分配，共共同承担担投资风风险。如如果是按按销售额额或营业业额的一一定比例例提取应应提转让让费，或或者取得得固定收收入，不不承担风风险，就就不属于于投资入入股，而而属于转转让无形形资产。 八、合合作建房房 合作建建房，是是指由一一方（以以下简称称甲方）提提供土地地使用权权，另一一方（以以下简称称乙方）提提供资金金，合作作建房。合合作建房房的方式式一般有有两种： 第一种种方式是是纯粹的的“以物易易物”，即双双方以各各自拥
25、有有的土地地使用权权和房屋屋所有权权相互交交换。具具体的交交换方式式也有以以下两种种： （一）土土地使用用权和房房屋所有有权相互互交换，双双方都取取得了拥拥有部分分房屋的的所有权权。在这这一合作作过程中中，甲方方以转让让部分土土地使用用权为代代价，换换取部分分房屋的的所有权权，发生生了转让让土地使使用权的的行为；乙方则则以转让让部分房房屋的所所有权为为代价，换换取部分分土地的的使用权权，发生生了销售售不动产产的行为为。因而而合作建建房的双双方都发发生了营营业税的的应税行行为。对对甲方应应按“转让无无形资产产”税目中中的“转让土土地使用用权”子目征征税；对对乙方应应按“销售不不动产”税目征征税。
26、由由于双方方没有进进行货币币结算，因因此应当当按照中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例实施施细则第第十五条条的规定定分别核核定双方方各自的的营业额额。如果果合作建建房的双双方（或或任何一一方）将将分得的的房屋销销售出去去，则又又发生了了销售不不动产行行为，应应对其销销售收入入再按“销售不不动产”税目征征收营业业税。 （二）以以出租土土地使用用权为代代价换取取房屋所所有权。例例如，甲甲方将土土地使用用权出租租给乙方方若干年年，乙方方投资在在该土地地上建造造建筑物物并使用用，租赁赁期满后后，乙方方将土地地使用权权连同所所建的建建筑物归归还甲方方。在这这一经营营过程中中，乙方方是以建建筑物为为代价
27、换换得若干干年的土土地使用用权，甲甲方是以以出租土土地使用用权为代代价换取取建筑物物。甲方方发生了了出租土土地使用用权的行行为，对对其按“服务业业租赁赁业”征收营营业税；乙方发发生了销销售不动动产的行行为，对对其按“销售不不动产”税目征征收营业业税。对对双方分分别征税税时，其其营业额额也按中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例实施施细则第第十五条条的规定定核定。 第二种种方式是是甲方以以土地使使用权乙乙方以货货币资金金合股，成成立合营营企业，合合作建房房。对此此种形式式的合作作建房，则则要视具具体情况况确定如如何征税税。 （一）房房屋建成成后如果果双方采采取风险险共担、利利润共享享的分配配方式
28、，按按照营业业税“以无形形资产投投资入股股，参与与接受投投资方的的利润分分配、共共同承担担投资风风险的行行为，不不征营业业税”的规定定，对甲甲方向合合营企业业提供的的土地使使用权，视视为投资资入股，对对其不征征营业税税；只对对合营企企业销售售房屋取取得的收收入按销销售不动动产征税税；对双双方分得得的利润润不征营营业税。 （二）房房屋建成成后甲方方如果采采取按销销售收入入的一定定比例提提成的方方式参与与分配，或或提取固固定利润润，则不不属营业业税所称称的投资资入股不不征营业业税的行行为，而而属于甲甲方将土土地使用用权转让让给合营营企业的的行为，那那么，对对甲方取取得的固固定利润润或从销销售收入入
29、按比例例提取的的收入按按“转让无无形资产产”征税；对合营营企业则则按全部部房屋的的销售收收入依“销售不不动产”税目征征收营业业税。 （三）如如果房屋屋建成后后双方按按一定比比例分配配房屋，则则此种经经营行为为，也未未构成营营业税所所称的以以无形资资产投资资入股，共共同承担担风险的的不征营营业税的的行为。因因此，首首先对甲甲方向合合营企业业转让的的土地，按按“转让无无形资产产”征税，其其营业额额按实施施细则第第十五条条的规定定核定。因因此，对对合营企企业的房房屋，在在分配给给甲乙方方后，如如果各自自销售，则则再按“销售不不动产”征税。二、企业业所得税税一、关关于开发发产品销销售收入入确认问问题（
30、一一）采取取一次性性全额收收款方式式销售开开发产品品的，应应于实际际收讫价价款或取取得了索索取价款款的凭据据（权利利）时，确确认收入入的实现现。（二二）采取取分期付付款方式式销售开开发产品品的，应应按销售售合同或或协议约约定付款款日确认认收入的的实现。付付款方提提前付款款的，在在实际付付款日确确认收入入的实现现。（三三）采取取银行按按揭方式式销售开开发产品品的，其其首付款款应于实实际收到到日确认认收入的的实现，余余款在银银行按揭揭贷款办办理转账账之日确确认收入入的实现现。（四四）采取取委托方方式销售售开发产产品的，应应按以下下原则确确认收入入的实现现：11.采取取支付手手续费方方式委托托销售开
31、开发产品品的，应应按实际际销售额额于收到到代销单单位代销销清单时时确认收收入的实实现。22.采取取视同买买断方式式委托销销售开发发产品的的，应按按合同或或协议规规定的价价格于收收到代销销单位代代销清单单时确认认收入的的实现。3.采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。4.采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发
32、产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。（五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：1.将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。2.将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。（六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。二、关关于开发发产品预预售收入入确认问问题预预计营业业利润额额预售售开发产产品收入入利润润率三、关关于开发发产品视视同销售售
33、行为的的收入确确认问题题（一）下下列行为为应视同同销售确确认收入入1.将开发发产品用用于本企企业自用用、捐赠赠、赞助助、广告告、样品品、职工工福利、奖奖励等；2.将开发发产品转转作经营营性资产产；33.将开开发产品品用作对对外投资资以及分分配给股股东或投投资者；4.以开发发产品抵抵偿债务务；55.以开开发产品品换取其其他企事事业单位位、个人人的非货货币性资资产。（二二）视同同销售行行为的收收入确认认时限视同销销售行为为应于开开发产品品所有权权或使用用权转移移，或于于实际取取得利益益权利时时确认收收入的实实现。（三三）视同同销售行行为收入入确认的的方法和和顺序1.按按本企业业近期或或本年度度最近
34、月月份同类类开发产产品市场场销售价价格确定定；22.由主主管税务务机关参参照同类类开发产产品市场场公允价价值确定定；33.按成成本利润润率确定定，其中中，开发发产品的的成本利利润率不不得低于于15%(含115%),具体体由主管管税务机机关确定定。四、关关于代建建工程和和提供劳劳务的收收入确认认问题房地产产开发企企业代建建工程和和提供劳劳务不超超过122个月的的，可按按合同约约定的价价款结算算日或在在合同完完工之日日确认收收入的实实现；持持续时间间超过112个月月的，可可采用完完工百分分比法按按季确认认收入的的实现。五、关于成本和费用的扣除问题下列项目按以下规定进行扣除：（一）销售成本。房地产开
35、开发企业业发生的的当期准准予扣除除的开发发产品销销售成本本，是指指已实现现销售的的开发产产品的成成本，按按当期已已实现销销售的可可售面积积和可售售面积单单位工程程成本确确认。可可售面积积单位工工程成本本和销售售成本按按下列公公式计算算确定：可售面面积单位位工程成成本=成成本对象象总成本本总可可售面积积销售成成本=已已实现销销售的可可售面积积可售售面积单单位工程程成本（二二）土地地征用及及拆迁补补偿费、公公共设施施配套费费。房地产开开发企业业实际发发生的土土地征用用及拆迁迁补偿费费、公共共设施配配套费，应应按成本本对象进进行归集集和分配配，并按按规定在在税前进进行扣除除。11.属于于成本对对象完
36、工工前实际际发生的的，直接接摊入相相应的成成本对象象。22.属于于成本对对象完工工后实际际发生的的,首先先应按规规定在已已完工成成本对象象和未完完工成本本对象之之间进行行分摊，再再将应由由已完工工成本对对象负担担的部分分，在已已实现销销售的可可售面积积和未实实现销售售的可售售面积之之间进行行分摊，其其中，应应由已实实现销售售的可售售面积分分摊的部部分，准准予在当当期扣除除。（三三）借款款费用。房地产开开发企业业为建造造开发产产品借入入资金而而发生的的借款费费用，如如属于成成本对象象完工前前发生的的，应按按其实际际发生的的费用配配比计入入成本对对象中；如属于于成本对对象完工工后发生生的，应应作为
37、财财务费用用直接在在税前扣扣除。（四四）开发发产品共共用部位位、共用用设施设设备维修修费。房地产开开发企业业按照有有关法律律、法规规或合同同的规定定，因对对已售开开发产品品共用部部位、共共用设施施设备承承担维护护、保养养、修理理、更换换等责任任而发生生的费用用，可按按实际发发生额进进行扣除除，提取取的维修修基金不不得扣除除。（五五）土地地闲置费费。房地产开开发企业业以出让让方式取取得土地地使用权权进行房房地产开开发的，必必须按照照土地使使用权出出让合同同约定的的土地用用途、动动工开发发期限开开发土地地。因超超过出让让合同约约定的动动工开发发日期而而缴纳的的土地闲闲置费，计计入成本本对象的的施工
38、成成本；因因国家无无偿收回回土地使使用权而而形成的的损失，可可作为财财产损失失按规定定进行扣扣除。（六六）成本本对象报报废或毁毁损损失失成本对象象在建造造过程中中如发生生单项或或单位工工程报废废或毁损损，减去去残料价价值和过过失人或或保险公公司赔偿偿后的净净损失，计计入继续续施工的的工程成成本；如如成本对对象整体体报废或或毁损，其其净损失失可作为为财产损损失按规规定直接接在当期期扣除。（七）广告费和业务宣传费新办房地地产开发发企业在在取得第第一笔开开发产品品销售收收入之前前发生的的，与建建造、销销售开发发产品相相关的广广告费和和业务宣宣传费，可可无限期期结转以以后年度度，按规规定的标标准扣除除。（八八）折旧旧房地产开开发企业业将待售售开发产产品按规规定转作作经营性性资产，可可以按规规定提取取折旧并并准予在在税前扣扣除；未未按规定定转作本本企业经经营性资资产和临临时出租租的待售售开发产产品，不不得在税税前扣除除折旧费费用。