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1、第六章、项目产品定位分析一、项目产品和投资组合总体方案根据项目市市场定位位、规划划控制条条件以及及产品功功能设计计的要求求，以“项目规规划设计计方案一一”为基础础，确定定四个项项目产品品组合可可能性方方案：技术经济指指标方案A（）方案B（）方案C（）方案D（）总体安排总建筑面积积1983000198300021440002240000多层公寓182000012390001036000936000高层公寓364000560000情景洋房316000316000316000叠加别墅265000265000265000公共建筑等等合计163000163000163000163000会所2000200
2、020002000幼儿园2100210021002100商业服务3900390039003900农贸市场2500250025002500小户型公寓寓2800280028002800错复式商住住300030003000车库100000120000130000140000一期总建筑面积积481000481000481000481000多层公寓339000339000339000339000公共建筑等等142000142000142000142000车库1800180018001800二期总建筑面积积655000630000630000630000多层公寓6550003140003140003140
3、00情景洋房316000316000316000车库3600380038003800三期总建筑面积积492000482000482000482000多层公寓471000196000196000196000叠加别墅265000265000265000幼儿园2100210021002100车库2600420042004200四期总建筑面积积355000390000551000647000多层公寓3550003900001870008700高层公寓364000560000车库2000220032004200备注：车库库层高按按2.118米，不不计入建建筑面积积二、构建投投资分析析模型1、项目产产品定
4、位位工作流流程项目前期研研究市场定位的的可行性性方案 项目用用地潜力力分析项目产品组组合分析析投资效益分分析与测测算项目产品定定位规划设计建建议2、投资效效益分析析工作模模型项目开发计计划投资成本测测算 销售售收入预预测 分期期投资计计划 分期销销售收入入静态投资效效益评介介动态投资效效益评介介各方案效益益指标比比较提出产品定定位方案案三、投资分分析相关关参数1、依据安徽省建建筑和装装饰工程程预算定定额；巢湖市同同类工程程竣工决决算的指指标；主要设备备和材料料的现行行价格。文件规定定的相关关报建规规费2、投资成成本构成成与支付付遵循原原则项目土地地费，期期初支付付土地费费1000%；前期费用用
5、，勘察察设计费费、工程程前期费费项目开开始时支支付费用用总价的的30%，至正正式开始始动工前前支付剩剩余的770%；项目报报建费按按工程量量每期初初分别支支付；建安工程程费，按按分期实实施进度度付款，期期中支付付50%，完工工支付550%；基础设施施费，按按主体工工程封顶顶后半年年完成，其其款项支支付进度度与工程程进度基基本相同同； 管理费用用，按工工作的进进展分期期适当增增加； 财务费用用，按22年本金金一次偿偿付，利利息分期期支付； 不可预见见费，按按2-44项费用用当期发发生额占占其费用用总额比比例的33%； 销售费用用，按营营销前半半年占330%，其其余按时时均摊；营业税金金及附加加，
6、按销销售收入入分期支支付。四、A方案案投资效效益测算算1、投资成成本测算算序号项目名称单位数量费用单价(元)金额(万元)备注1土地费用6435.5土地出让金金亩23826000006188.0契税4%247.552前期工程费费2630.9勘察设计费费万39355地堪费万15.877115.9规划方案费费万19.8336119.00施工图设计计费万19.8338158.66景观设计费费万10.010100.00相关报建费费2087.4城市基础设设施配套套费万19.83340793.22人防费万19.83330594.99白蚁防治费费万19.8332.549.6规划技术服服务费万19.833239
7、.7散装水泥基基金万19.8331.529.7档案管理万19.8330.59.9图纸抗震审审查费万19.833119.8质检费万19.833239.7监理费万元147255.51.2%176.77招投标费万元147255.5688.4墙改基金万19.8338158.66土地登记及及测量费费19.8334.487.2工程前期费费150.00按建安工程程费1%取3建安工程费费万19.833147255.5多层砖混指指多层公公寓；多层框架包包括情景景洋房、叠叠加别墅墅及公建建。多层砖混万18.2700127400.0多层框架万1.638501385.5高层住宅万1000半地下车库库万1.060060
8、0.004基础设施费费万19.8331001983.05直接建设成成本257744.96管理费用580.00按2-4项项3%7财务费用贷款50000万元元2年，年年利率66%600.008不可预见费费580.00按2-4项项3%9销售费用762.00销售收入2.00%10营业税与附附加2095.8销售收入5.55%11总成本费用用303922.7单方成本1488按可售面积积20.42万万2、投资计计划 时间间项目20052006200720082009合计下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年合计6823.51365.53452.16312.66047.44283.81902.220
9、5.66303922.7直接建设投投资888.992772.95330.05162.93541.71480.0257744.9管理费用70.070.075.075.080.080.080.050.0580.00财务费用150.00150.00150.00150.00600.00不可预见费费5.026.683.2159.99154.88106.2244.3580.00销售费用230.0090.090.090.090.090.082.0762.00营业税与附附加281.00507.77559.77465.99207.9973.62095.8 单单位:万万元3、预计销销售收入入序号项目名称单位数量销
10、售单价（元/M22）合计总计万20.4221866381066.01多层公寓万18.2001800327600.02高层公寓万20003情景洋房万22004叠加别墅万25005底层商业万0.3945001755.06小户型公寓寓万0.282200616.007错复式住宅宅万0.30850.00住宅部分万0.202000400.00商业部分万0.104500450.008农贸市场万0.252500625.009半地下车库库万1.0015001500.0单位:万元元4、分期销销售收入入 时间项目2006200720082009合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年合计5109.09230.
11、4101766.68471.43780.61338.0381066.0一期5109.03065.42043.6102188.0二期6165.03699.02466.0123300.0三期4434.02660.41773.68868.0四期3345.02007.01338.06690.0单位:万元元5、静态投投资效益益评价项目预计计实现销销售总额额381106万万元项目总成成本3003933万元项目所得得税前利利润77713万万元所得税前前投资利利润率为为（77713303393）100%=25.4%项目实现现净利润润51668万元元所得税后后投资利利润率为为（51168303393）100%=
12、17.0%6、动态投投资效益益评价项目现金金流量分分析 时间间项目20052006200720082009合计下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年一、现金流流入5109.09230.4101766.68471.43780.61338.0381066.0销售收入5109.09230.4101766.68471.43780.61338.0381066.0二、现金流流出6823.51365.53452.16312.66047.44283.81902.2205.66303922.7直接建设投投资888.992772.95330.05162.93541.71480.0257744.9管理费用
13、70.070.075.075.080.080.080.050.0580.00财务费用150.00150.00150.00150.00600.00不可预见费费5.026.683.2159.99154.88106.2244.3580.00销售费用230.0090.090.090.090.090.082.0762.00营业税与附附加281.00507.77559.77465.99207.9973.62095.8三、税前净净现金流流量-68233.5-13655.51656.92917.84129.24187.61878.41132.47713.3四、税前累累计净 现金流流量-68233.5-8189
14、9.0-65322.1-36144.3514.994702.56580.97713.3五、所得税税169.991381.9619.99373.772545.4六、税后净净现金流流量-68233.5-13655.51656.92917.83959.32805.71258.5758.775167.9七、税后累累计净 现金流流量-68233.5-81899.0-65322.1-36144.3345.003150.74409.25167.9项目财务务评价指指标所得税前财财务内部部收益率率 399.2%所得税前财财务净现现值（IIc=8%） 53447万元元所得税后财财务内部部收益率率 28.0%所得税
15、后财财务净现现值（IIc=8%） 32884万元元五、B方案案投资效效益测算算1、投资成成本测算算序号项目名称单位数量费用单价(元)金额(万元)备注1土地费用6435.5土地出让金金亩23826000006188.0契税4%247.552前期工程费费2658.7勘察设计费费万393.55地堪费万15.877115.9规划方案费费万19.8336119.00施工图设计计费万19.8338158.66景观设计费费万10.010100.00相关报建费费2105.2城市基础设设施配套套费万19.83340793.22人防费万19.83330594.99白蚁防治费费万19.8332.549.6规划技术服
16、服务费万19.833239.7散装水泥基基金万19.8331.529.7档案管理万19.8330.59.9图纸抗震审审查费万19.833119.8质检费万19.833239.7监理费万元157177.01.2%188.66招投标费万元157177.0694.3墙改基金万19.8338158.66土地登记及及测量费费19.8334.487.2工程前期费费160.00按建安工程程费1%取3建安工程费费万19.833157177.0多层砖混指指多层公公寓；多层框架包包括情景景洋房、叠叠加别墅墅及公建建。多层砖混万12.3997008673.0多层框架万7.448506324.0高层住宅万1000半地
17、下车库库万1.2600720.004基础设施费费万19.8331001983.05直接建设成成本267944.26管理费用610.00按2-4项项3%7财务费用贷款50000万元元2年，年年利率66%600.008不可预见费费610.00按2-4项项3%9销售费用830.00销售收入2.00%10营业税与附附加2283.9销售收入5.55%11总成本费用用317288.1单方成本1538按可售面积积20.62万万2、投资计计划 时间间项目20052006200720082009合计下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年合计6826.51392.63444.06496.36522.14
18、716.12084.6245.99317288.1直接建设投投资6601.5895.992755.55471.45549.43894.51626.0267944.2管理费用70.070.075.080.080.080.080.075.0610.00财务费用150.00150.00150.00150.00600.00不可预见费费5.026.782.5164.00166.44116.7748.7610.00销售费用250100.00100.00100.00100.0090.090.0830.00营业税与附附加281.00530.99626.33524.99239.9980.92283.9单位:万元
19、元3、预计销销售收入入序号项目名称单位数量销售单价（元/M22）合计总计万20.6222014415255.01多层公寓万12.3991800223022.02高层公寓万20003情景洋房万3.1622006952.04叠加别墅万2.6525006625.05底层商业万0.3945001755.06小户型公寓寓万0.282200616.007错复式住宅宅万0.30850.00住宅部分0.202000400.00商业部分0.104500450.008农贸市场万0.252500625.009半地下车库库万1.2015001800.0单位:万元元4、分期销销售收入入 时间项目200620072008
20、2009合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年合计5109.09652.4113877.39544.74361.61470.0415255.0一期5109.03065.42043.6102188.0二期6587.03952.22634.8131744.0三期5391.53234.92156.6107833.0四期3675.02205.01470.07350.0单位:万元元5、静态投投资效益益评价项目预计计实现销销售总额额415525万万元项目总成成本3117288万元项目所得得税前利利润97797万万元所得税前前投资利利润率为为（97797317728）100%=30.9%项目实现现净
21、利润润65664万元元所得税后后投资利利润率为为（65564317728）100%=20.7%6、动态投投资效益益评价项目现金金流量分分析 时间间项目20052006200720082009合计下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年一、现金流流入5109.09652.4113877.39544.74361.61470.0415255.0销售收入5109.09652.4113877.39544.74361.61470.0415255.0二、现金流流出6826.51392.63444.06496.36522.14716.12084.6245.99317288.1直接建设投投资6601.5
22、895.992755.55471.45549.43894.51626.0267944.2管理费用70.070.075.080.080.080.080.075.0610.00财务费用150.00150.00150.00150.00600.00不可预见费费5.026.782.5164.00166.44116.7748.7610.00销售费用250100.00100.00100.00100.0090.090.0830.00营业税与附附加281.00530.99626.33524.99239.9980.92283.9三、税前净净现金流流量-68266.5-13922.61665.03156.14865
23、.24828.62277.01224.19796.9四、税前累累计净 现金流流量-68266.5-82199.1-65544.1-33988.01467.26295.88572.89796.9五、所得税税484.221593.4751.44403.993232.9六、税后净净现金流流量-68266.5-13922.61665.03156.14381.03235.21525.6820.226564.0七、税后累累计净 现金流流量-68266.5-82199.1-65544.1-33988.0983.004218.25743.86564.0项目财务务评价指指标所得税前财财务内部部收益率率 477.
24、6%所得税前财财务净现现值（IIc=8%） 70884万元元所得税后财财务内部部收益率率 35.8%所得税后财财务净现现值（IIc=8%） 44550万元元六、C方案案投资效效益测算算1、投资成成本测算算序号项目名称单位数量费用单价(元)金额(万元)备注1土地费用6435.5土地出让金金亩23826000006188.0契税4%247.552前期工程费费2890.3勘察设计费费万416.00地堪费万15.877115.9规划方案费费万21.4446128.66施工图设计计费万21.4448171.55景观设计费费万10.010100.00相关报建费费2294.3城市基础设设施配套套费万21.4
25、4440857.66人防费万21.44430643.22白蚁防治费费万21.4442.553.6规划技术服服务费万21.444242.9散装水泥基基金万21.4441.532.2档案管理万21.4440.510.7图纸抗震审审查费万21.444121.4质检费万21.444242.9监理费万元179966.01.2%216.00招投标费万元179966.06108.00墙改基金万21.4448171.55土地登记及及测量费费21.4444.494.3工程前期费费180.00按建安工程程费1%取3建安工程费费万21.444179966.0多层砖混指指多层公公寓；多层框架包包括情景景洋房、叠叠加别
26、墅墅及公建建。多层砖混万10.3667007252.0多层框架万7.448506324.0高层住宅万3.6410003640.0半地下车库库万1.3600780.004基础设施费费万21.4441002144.05直接建设成成本294655.86管理费用690.00按2-4项项3%7财务费用贷款50000万元元2年，年年利率66%600.008不可预见费费690.00按2-4项项3%9销售费用906.00销售收入2.00%10营业税与附附加2491.6销售收入5.55%11总成本费用用348433.4单方成本1560按可售面积积22.33万2、投资计计划 时间间项目20052006200720
27、082009合计下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年合计6862.31441.63454.06501.36721.85979.23438.4444.88348433.4直接建设投投资6631.5908.442755.55471.45738.55114.52846.0294655.8管理费用75.080.080.080.080.0100.00100.0095.0690.00财务费用150150150150600.00不可预见费费5.827.282.5164.00172.00153.3385.2690.00销售费用276.00105.00105.00105.00105.00105.00
28、105.00906.00营业税与附附加281.00530.99626.33506.44302.22244.882491.6 单单位:万万元3、预计销销售收入入序号项目名称单位数量销售单价（元/M22）合计总计万22.3332028453011.01多层公寓万10.3661800186488.02高层公寓万3.6420007280.03情景洋房万3.1622006952.04叠加别墅万2.6525006625.05底层商业万0.3945001755.06小户型公寓寓万0.282200616.007错复式住宅宅万0.30850.00住宅部分0.202000400.00商业部分0.104500450
29、.008农贸市场万0.252500625.009半地下车库库万1.3015001950.04、分期销销售收入入 时间项目2006200720082009合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年合计5109.09652.4113877.3114322.75494.42225.2453011.0一期5109.03065.42043.6102188.0二期6587.03952.22634.8131744.0三期5391.53234.92156.6107833.0四期5563.03337.82225.2111266.0单位:万元元5、静态投投资效益益评价项目预计计实现销销售总额额453301万万
30、元项目总成成本3448433万元项目所得得税前利利润1004588万元所得税前前投资利利润率为为（1004588348443）1000%=330.00%项目实现现净利润润70007万元元所得税后后投资利利润率为为（70007348843）100%=20.1%6、动态投投资效益益评价项目现金金流量分分析 时间间项目20052006200720082009合计下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年一、现金流流入5109.09652.4113877.3114322.75494.42225.2453011.0销售收入5109.09652.4113877.3114322.75494.42225
31、.2453011.0二、现金流流出6862.31441.63454.06501.36721.85979.23438.4444.88348433.4直接建设投投资6631.5908.442755.55471.45738.55114.52846.0294655.8管理费用75.080.080.080.080.0100.00100.0095.0690.00财务费用150150150150600.00不可预见费费5.827.282.5164.00172.00153.3385.2690.00销售费用276.00105.00105.00105.00105.00105.00105.00906.00营业税与附附加281.00530.99626.33506.44302.22244.882491.6三、税前净净现金流流量-68622.3-14411.61655.03151.14665.55453.52056.01780.4104577.6四、税前累累计净 现金流流量-68622.3-83033.9-66488.9-34977.81167.76621.28677.2104577.6五、所得税税385.331799.7678.55587.553451.0六、税后净净现金流流量-68622.3