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1、绿城房地产集团团有限公司全面预算及经经营计划表编制指引绿城房地产集团团二零零九年十月月全面预算及经经营计划表编制指引一、全面预算算及经营计划划表各表格分类类1项目公司概概况及进度计计划表1 公司司概况表2 项目目建筑面积统统计表表3 项目目整体开发计计划表表4 20010年主要要开发工作计计划表表5 20010年规划划设计计划表表表6 20010年工程程建设进度计计划表表7 20010年材料料设备采购计计划表2收入、成本本预算表8 项目目销售计划（面面积）表9 项目目销售计划（金金额）表10 项目目销售计划（单单位）表11 结转转收入预算表表表12 土地地费用总预算算表13 前期期费用预算表表
2、表14 工程程费用预算表表表15 项目目成本支付计计划表3三项费用预预算表16 营销销推广费预算算表表17 管理理费用预算表表表18 财务务费用预算表表42010年年预算报表表19 20010年预算算现金流量表表表20 20010年预算算利润表5项目整体预预算利润表表21 项目目预算利润表表（整体）二、经营计划划表填写基本原则则1填报表格前前，请认真阅阅读、理解各各表格中的备备注内容2预算表格中中所要求填报报内容必须填填写完全。3各项目要求求按分期标准作作好项目分期期工作，且按按期填写表格格内容；所有有预算表格的的项目分期应应保持前后一一致，并且应应与公司整体体经营计划保保持一致。如果有酒店店
3、或其他独立立的不用于出出售的商场等等租赁物业，需需要单独当作作一期看待。4实际已发生生的数据按实实际情况填报报，涉及收入入成本结转的的数据均按国国际会计准则则口径填列,与按国际会会计准则编制制的报表数据据一致。5需分期填列列的表格，如如表2项目建筑面积积表、表8-表10销售售计划表（面积/金金额/套数）、表表14工程费费用表等，预留分期期均为18期，其中第第7-18期隐藏，若若需填列请选选中上述行“解除隐藏”即可；尚若若分期多于118期的，请在在“合计”行前自行插插入行予以增增加，并注意意表格中数据据的公式与逻逻辑关系。6.各片区费用用预算要落实到具体体项目公司，并并在项目公司司预算中予以以说
4、明；7表格中标注注颜色的部分分为公式自动动计算，不需需填写；请尽尽量不要进行行表格的删除除操作，以便便影响表格的的计算。三、全面预算算及经营计划划表中主要的定义1. 分期标准准：指在不同同时间开工、开开盘销售，但但计划在半年年内，不跨年年交付的工程程为同一期。2. 建筑面积积：（1）建筑面积积为该期总建建筑面积，包含地下建建筑面积（2）建筑面积积数据的参考考顺序为建设设规划许可证证、施工图、已已审批的政府府规划设计方方案、规划设设计方案、合合作开发协议议或土地出让让合同。其中中项目已取得得建设规划许许可证的,以以许可证面积积为准;已经经完成施工图图设计部分，以以施工图面积积为准；没有有完成施工
5、图图设计，但已已通过政府规规划设计方案案审批，则以以审批后的建建筑面积为准准；如果没有有完成规划设设计审批，有有规划设计方方案的，以规规划设计方案案为准；没有有规划设计方方案的，有合合作开发协议议或土地出让让合同的，以以土地出让合合同或合作开开发协议等上上面的建筑面面积为准。（3）地下车库库面积按建筑筑面积（含公公摊面积）填填写，如无则则按40平方方米/个进行行匡算。3. 可售面积积：包括地上上可售面积、地地下可售面积积。车库（位）面积积和库房面积积必须填写面面积；若车库面积积尚未明确，按40平方方米一个匡算算。4. 项目开工工面积：为本本年项目实际际新开工面积。5. 项目在建建面积：为项项目
6、实际已开开工面积减去去已交付面积。四、各表格注意意要点及注意意要点（一）表1 项目公司概概况表1.目的:了解解项目公司的的基本概况及及人力资源情情况。2.注意要点：人力资源编编制情况需根根据项目公司司目前实际情情况及招聘计计划填写。（二）表2 项目建筑面面积统计表1目的：面积积统计表（一一）：明确项目占地面积积、建筑面积积、分期、各期物业构成成以及可售物物业；面积统计表表（二）自动动计算占地面面积、建筑面面积比例，为为成本分摊提提供依据。2注意要点：（1）按“分期期原则”做好项目分分期。（2）建筑面积积、地上建筑筑面积、可售售面积、地上可售建筑面积要认认真区分填写。（3） 地下车车库面积按建建
7、筑面积（含公摊面积积）填写，如无无则按40平平方米/个进进行匡算。（4）对各期中中的物业分类类应尽量细化化。（三）表3 项目整体开开发计划表1目的:（1）披露占地地面积、建筑筑面积、地上上可售面积（2）披露开工工、预售、交交付时间。2注意要点：（1）已完成工工作，请按实实际情况填写写完全。 （2）公公共配套设施施单独建设的的必须单列，分分布在其他建建筑物内的不不用单独分列列。 （3）项项目有多次评评审，多次权权证（包括规规划许可证、施施工许可证、预预售证等）申申领、多次开开盘等情况请请在备注中注注明时间、面面积等相关信信息。（4）分期原则则：指在不同同时间开工、开开盘销售，但但计划在半年年内，
8、不跨年年交付的工程程为同一期；所有的预算算及经营计划划表格中的分分期都要与表表3一致。特别别注意表8-10销售计划划表，表12-14土地/前前期/工程费费用表分期尤尤为重要。分期举例：某项项目一期中多多层预计20007年122月交付，小小高层部分预预计在20008年5月交交付，这种情情况应该看作作两期。虽然然都在半年内内交付，但是是跨年度了。只只有在竣工交交付时，风险险责任才发生转移，会会计上要结转转收入，需要要结转竣工物物业中已售物物业的收入已已经相对应的的成本。（5）要注意表表格内“时间格式要要用年月表示”。（6）签署土地地协议或合同同的时间需要要填写。（四）表4 2010年主主要开发工作
9、计划划表1目的：掌握项目20110年度主要工作作计划。2注意要点：（1）年初状态态要根据实际际情况填写。（2）表格中各各数据要根据据所要求格式式填写。（3）其中开工工计划以实际际开工面积为为准。（4）各期数据据要与附表22中的保持一一致。（五）表5 项目20100年规划设计计计划表1目的：掌握项目20110年度规划划设计计划。2注意要点：（1）用横线图图表示工作内内容时间跨度度； （2）公共配配套设施所包包含内容如有有单独进行设设计的必须单单列。 （3）重要评评审节点在备备注中标明具具体时间。（4）项目分多多期的，将以以上表格加以以复制填写；未涉及的单单项以及产品品类型，可做做适当删减。（六）
10、表6 项目20100年工程建设设进度计划表表1目的：掌握项目20110年工程建建设进度计划划。2注意要点：（1）一般以用用横线图表示工工作内容时间间跨度；当项项目内容为时时间则在相应的时时点填写对应应的面积。（2）年初状态态是指20110年初该项项工作的进展展情况。（3）单项工作作跨年度开始始和跨年度完完成时，需在在备注栏中注注明开始或结结束的时点。（4）备注中标标明当地政府府规定的预售售许可证领取取条件，不同同物业类型的的银行按揭放放款对于建设设进度的要求求。（5）各项工程程进度计划要要与附表3中中相对应。（七）表7 项目20100年材料设备备采购计划表表备注中说明该项项采购合同状状态,即是
11、否否签订合同、洽洽谈中、意向向中。（八）附表8-10 项目销售售计划明细表表（面积、金金额、套数）1附表8目的：了解销售售情况：单价、金额以及销售售进度。金额=单价*面面积 方方便敏感性分分析注意要点：（1）销售面积积指签订正式式销售合同的的面积，不包包括仅签订销销售协议的面面积。（2）“未来总总可售面积”，是指截止止09.122.31尚未未签订正式销销售合同的面面积；亦即22010-项项目结束预计计可销售面积积之和。（3）车库（位位）面积和库房房面积必须填填写，车库（位位）面积不能能确定的，可可按“40平方米米/个”进行匡算。（4）本表预留留分期为188期，其中第第7-18期期（73-113
12、8行）隐隐藏，若需填填列请选中上上述行“解除隐藏”即可；尚若若分期多于118期的，请请在“合计”行前自行插插入行予以增增加。2附表9目的：了解所有有未结转物业业的总金额，以以及未售物业业的未来销售售单价。注意要点：（1）本表所指指销售金额指指签订正式销销售合同的金金额，不包括括仅签订销售售协议的协议议金额。（2）“未来总总可售销售金金额”，是指截止止09.122.31尚未未签订正式销销售合同的金金额；亦即22010-项项目结束预计计可销售金额额之和。（3）同一期房房源分批开盘盘的,请在相相应的开盘时时间增加批注注,说明本次次为当期第几几次开盘,推推出物业面积积金额套套数 。（九）表11 结转收
13、入入预算表1目的：掌握项目20110年收入结转预预算。2注意要点：（1）本表所指指的“结转”是指财务上上按国际会计计准则结转销销售收入，以以物业实际交交付给客户为为标准（包括括领房通知书书已发出，业业主未领取的的情况）。 （2）本表所指指销售面积和和金额均指签签订正式销售售合同的面积积和金额，不不包括仅签订订销售协议的的面积和金额额。（3）“未来总总可结转的销销售面积/金金额”截止09.12.311已售未结转转的面积/金金额+20110年至项目目结束预计销销售面积/金金额。（4）“截止009.12.31已售未未结转”是指截止009.12.31已经签签订销售合同同，但在财务务上未结转利利润表之销
14、售售收入的合同同面积和金额额；（5）“20110年是否交交付”需根据下拉拉框选择“No”或是“YES”，默认情况况为不交付，该该列必须自行行选择；（6）“20110年总可结结转金额”： 如当年年无交付，“2010年年可结转金额额”“0；有交交付的，“2010年年总可结转金金额”“截止09.112.31已已售未结转”+“2010年年预计销售”；（7）“20110年预算结结转面积和金金额”原则上应与与“2010年年总可结转面面积和金额”一致，若有有特殊情况导导致“本年预算结结转面积和金金额”小于“本年可结转转面积和金额额”（如预计工工程竣工滞后后/样板房未未交等原因），请请在备注栏中中说明不一致致
15、产生的原因因。 （十）表12 项目土地地费用预算表表1目的： （1）土地费用用表（一）：了解土地成成本的构成，如如有其他栏目目，自行添加加。如 ：青岛公司司的拆迁安置置房成本。（2）土地费用用表（二）： 土地成本本分摊，各期期土地预估总总成本根据占占地面积分摊摊，引用表二二的占地面积积比例，如有有不同的合理理的分法，可可以删除公式式，手工填写写。2土地费用表表（一）注意意要点：（1）土地费用用表（一）和和（二）两张张表的合计应应该相等。（2）对不确定定或暂估的土土地费用请在在备注栏中予予以说明，并并注明暂估依依据。3土地费用表表（二）注意意要点：（1）假设项目目各期土地成成本按占地面面积分摊，
16、某某一期结转土土地成本该该期总未结转转土地成本/该期总未结结转可售面积积*该期20010年预计计结转面积；若项目公司司采用其他分分摊方法，请请直接修改相相应公式，并并在备注栏中中说明方法及及原因。（2）“账面剩剩余成本”为存货科目目下包含的土土地费用，即即完工产品品、在开开发物业和和待开发物物业中土地地成本的合计计数；（3）各期总未未结转土地成成本各期预预计总成本-累计已结转转成本。（4）“累计已已结转销售成成本”由财务管理理部根据国际际会计准则报报表口径填写写，需与报送送集团的国际际会计报表一一致；“账面剩余成成本”请注意与国国际会计准则则报表核对是是否一致。（十一）表133 项目前期期费用
17、预算表表1目的：（1）前期费用用表（一）用用途； 了解解前期成本的的构成。（2）前期费用用表（二）用用途： 前期期成本分摊，各各期前期预估估总成本根据据地上可售建筑筑面积（含持持有物业）分分摊，引用表表二的建筑面积积比例，如有有其他合理的的方法亦可。2前期费用表表（二）注意意要点：（1）前期费用用表二和表一一的合计数应该相等。（2）假设项目目前期费用按按建筑面积分分摊，某一期期结转前期费费用该期总总未结转前期期成本/该期期总未结转可可售面积*该该期20100年结转可售售面积；尚若若项目公司采采用其他分摊摊方法，请直直接修改相应应公式，并在在备注栏中说说明方法及原原因。（3）“账面剩剩余成本”为
18、存货科目目下包含的前前期费用，即即完工产品品、在开开发物业和和待开发物物业中前期期费用的合计计数。（4）“总未结结转前期费用用”预计总成成本-累计已已结转成本。（5）“累计已已结转销售成成本”由财务管理理部根据国际际会计准则报报表口径填写写，需与报送送集团的国际际会计报表一一致；“账面剩余成成本”请注意与国国际会计准则则报表核对是是否一致。（十二）表144 项目工程费费用预算表1目的：了解解各期工程成成本以及公建建配套成本。2注意要点：（1）其他与表表12、表13一致，多了了一项公共配配套工程成本本的分摊。（2）一般公共共配套物业采采用谁享用谁谁分摊的原则则，如果各期期的业主都享享用，则均要要
19、分摊，分摊摊原则按照各各期地上可售售面积（含持持有物业）所所占比例分摊摊。（十三）表155 项目成本本计划表（整整体）1目的：了解解各项成本的的支付计划。2注意要点：（1）成本支付付计划填报期期间为20110年1月至至项目结束，其其中20144年及以后年年度（若有）计计划支付数可可汇总填列。（2）因公司规规划设计或成成本预算不确确定以及各项项原因造成的的成本支付时时间不能确定定的，也必须须在现有条件件下作出估计计，以便对项项目整体现金金流做出初步步测算。（3）B列数字字都从表122-14链接过来，土土地、前期、工工程的未付总总数应该和前前面各表一致致。（十四）表166 项目20100年营销推广
20、费用表 1目的：掌握项目20110年度营销销推广费用预预算。2注意重点：（1）样板房装装修费用不列列入销售推广广费预算，在在“表14工程程费用-精装装修成本”中填报。（2）招商费用用请列入“其他营销活活动费”，并在备注注栏中予以说说明。（十五）表177 项目20100年管理费用用预算表1目的：对22010年管管理费用分明明细作出详细细预算。2注意要点：（1）管理费用用预算表以及及后面1-222费用明细细表，先由费费用发生或控控制单位填报报预算，再由由人力资源部部/综合管理理部及财务管管理部审核汇汇总后填报；其中各费用用明细表“上年实际发发生数”“列支科目目”由财务管理理部提供数据据或负责填写写
21、。（2）管理费用用“上年实际数数”合计数，原原则上应与财财务管理部上上报集团公司司还原后的费费用报表合计计数一致，存存在差异的请请在备注栏中中说明原因。（3）各费用明明细表填列说说明详见表117-1至表表17-200的编制说明。（十六）表188 项目20100年财务费用用预算表1目的：对22010年财财务费用分明明细作出详细细预算。2注意要点：（1）表18 项目20010年财务务费用预算表表：借款利息息净支出用正正数，净收入入用负数填列列；银行存款款利息收入用用负数填列；汇兑损益及及其他财务费费用净支出用用正数、净收收入用负数填填列。（2）表18-1 金融机机构借款利息息支出表A.按不同金融融
22、机构按不同同贷款逐笔填填列，同一笔笔贷款计划分分多次归还亦亦需分开列示示，以方便计计算利息。B.金融机构是是指经国家批批准从事货币币信用活动的的组织，包括括银行、信托托投资公司、保保险公司、财财务公司等。C.请根据国际际会计准则区区分贷款利息息是否满足资资本化条件，不不能资本化的的部分在“财务费用”科目列支，资资本化部分在在“开发间接费费”科目列支。（3）表18-2 资金占占用费支出/收入预算表表A.集团及所属属子公司是指指上市公司报报表范围内需需要合并抵消消之全部子公公司，具体范范围同按照国国际会计准则则编制报表时时所认定之范范围。B.公司借入金金额用正数填填列，借出金金额用负数填填列；对同
23、一一公司既有借借入又有借出出的，可以分分开填列，也也可以汇总填填列。C.请根据国际际会计准则区区分贷款利息息是否满足资资本化条件，不不能资本化的的部分在“财务费用”科目列支，资资本化部分在在“开发间接费费”科目列支。（4）表18-3 其他借借款利息支出出/收入:其他借款是是指除金融机机构借款及计计提资金占用用费以外的单单位及个人借借款，包括公公司少数股东东借款。（十七）表199 项目20100年资金计划表表根据资金管理中中心要求填写写。（十八）表200 项目20100年预算利润润表1目的：对22010年预预计可实现利利润作出详细细预算。2注意要点：（1）表20 项目20110年预算利利润表：本
24、表无需单单独填列，均均取自各明细细表数据。（2）表20-1 开发间间接费预算表表A.考虑开发间间接费需按分分期在不同年年度结转的需需要，本表分分期填列。B.考虑集团及及所属子公司司占用资金在在集团合并中中会合并抵销销，开发间接接费中利息填填列时需区分分资金占用费费及外部借款款利息。关联联方定义见表表18-2。C.“预算年度度新增开发间间接费”之“金融机构及及外单位贷款款利息/关联联方资金占用用费”合计数需于于表18-11、18-22和表18-3保持一致致。（3）表20-4 计提土土地增值税（预预征部分）预预算表A.仅当年有结结转收入的公公司需要填列列；计税基础础为财务上销销售收入结转转额，并非
25、预预算年度销售售合同签订金金额。B.结转收入类类别：根据不不同的预征税税率填列。（十九）表211 项目整体预算算利润表1目的：对项项目未来预计计可实现利润润作出详细预预算。2注意要点：（1）表21 项目整体预算利润润表：本表无需单单独填列，均均取自各明细细表数据。（2）表21-1项目营销销策划费预算算表（整体） ：2010年预算营销策划费直接等于“表6营销策划费预算表”合计数；2011-2014年及以后预算费用，公司有分年预算的，按分年预算填列，没有分年预算的，可以按当年预计销售额的一定比例暂估。（3）表21-2项目管理理费用预算表表（整体）：2010年年预算管理费费费直接等于于“表7管理费费
26、用预算表”合计数；22011-22014年及及以后管理费费用，公司有有分年预算的的，按分年预预算填列，没没有分年预算算的，可以按按当年预计销销售额的一定定比例或其他他认为合理的的方法进行暂暂估。（4）表21-3项目利息息预算表（整整体）：项目利息包包括金融机构构及外单位借借款和关联方方资金占用费费利息两部分分。区分不同同利息主要是是考虑关联方方资金占用费费内部抵销。（5）表21-4项目贷款计计划表（整体体）：A.贷款计划编编制时间为22010年11月到项目结结束，未来年年度贷款计划划不确定的，也也必须按照最最有可能的取取得的情况进进行预计。B.因成本分期期结转的原因因，项目贷款款（包括20009年贷款款余额及以后后各期变动）必必须分至每一一期，不允许许全部填在某某一期。如果果贷款系多期期共同取得，可可以按照各期期资金占用情情况或贷款对对应抵押物情情况或是其他他认为合理的的方法进行分分摊。C.归还贷款用用负数表示，增增加贷款用正正数表示，最最后每一期的的贷款余额应应为零。存在在酒店经营性性贷款的，余余额可以不为为零。- 17 -