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1、北京市廉租房、经经济适用房及及两限房建设设技术导则1 总 则1.0.1 为加强我市市廉租房、经经济适用房及及两限房（以以下简称保障障性住房及两两限房）的建设管理，在在现有条件下下提高此类住住房的规划、设设计和建设水水平，依据国国务院关于解解决城市低收收入家庭住房房困难的若干干意见（国国发 20007244号）、经济适用住住房管理办法法（建住房2007258号）、廉租住房保保障办法(建设部等等九部委令第第162号)、北京市经济济适用住房管管理办法、北京市城市市廉租住房管管理办法等文件精神，结结合本市实际际，制定本导导则。1.0.2 保障性住房房及两限房的建建设要符合北京京市“十一五”保障性住房房
2、及“两限”商品住房用地布局局规划（20006年2010年年），要按照发展展节能省地环环保型住宅的的要求，坚持持经济、适用用原则，优选选规划设计方方案，满足使用功能能。1.0.3 保障性住房房及两限房建设设除应严格执行行城市居住住区规划设计计规范、住住宅设计规范范、住宅宅建筑规范、居居住建筑节能能设计标准、公共建筑节能设计标准等国家和北京市现行有关技术规范、标准及相关法律法规外，还应符合本导则的规定。1.0.4 建设中应坚持节约资源、保护环境、保证质质量的原则，合合理选择实用用的建设技术术和建设工程程材料，达到到节地、节能能、节水、节节材和环境保保护的目标要求。2 规划与建筑筑设计2.0.1 保
3、障性住房房及两限房应应选址在地质条件安安全可靠、公公共交通相对对便利区域。2.0.2 保障性住房房及两限房项项目的公共服务设设施应按北京市市居住公共服服务设施规划划设计指标、北京市城市建设节约用地标准进行建设，着重安排老年人、儿童活动场所、社区医疗卫生等服务设施，适当安排运动健身器械区和残疾人助力车、小型三轮车停车位，方便居民使用。2.0.3 建设项目绿化化率应达到330%，绿化化景观应做到到集中与分散散结合，立体体与平面结合合，观赏与功功能结合。2.0.4 市政中水输配配水管线覆盖盖范围内的建建设项目，应应优先使用市市政中水；没没有市政中水水的，建筑面积积5万平方米米以上的小区区，应配套设计
4、、建建设中水系统统。2.0.5 应建设雨水收收集利用设施施和节水设施施。宜设计花台台式绿地。推推广雨水收集集、处理、利利用技术。小区内道路路、场地的竖竖向设计和材材料选择应利利于雨水收集和综综合利用。屋顶或地表表雨水经收集集处理后，用用于绿化、回回补地下水、景景观补水或作作为中水系统统的补充。采用节水设设备和器具、利利用再生水资资源。节水设施应当与与主体工程同同时设计、同同时施工、同同时投入使用用。 2.0.6 小区景观和和绿化应采用节水设施，提高用用水效率。2.0.7 应设置垃圾收收集转运站,保持垃圾封封闭和运转过过程的清洁。推推广应用垃圾圾分类和有机机垃圾生化处处理技术。2.0.8 住宅户
5、型平平面应符合布布局合理，功功能空间关系系紧凑，充分分利用的原则则。应具有良良好的日照、采光和通风，满足居居住的舒适度度和卫生条件件。2.0.9 廉租房单套套建筑面积应应不大于500平方米；经济适用房房单套建筑面面积应在600平方米左右右；两限房单单套建筑面积积不大于900平方米。设计应实现现功能基本齐齐全，并根据据需求确定合合理的户型比比例。2.0.10建建筑节能设计计应符合居住建建筑节能设计计标准（DDBJ11-602-22006）的要求（比19801981年通通用设计标准准节能65），并严格格执行现行的的其它建筑节节能相关技术术标准和规范范。配套公建节能设设计应符合公公共建筑节能能设计标
6、准（DBJ01-621）的要求。2.0.11 户门应采用用防盗门。不采暖楼梯间间户门应有保保温措施，传传热系数不大大于2.0w/mm2k。不得设计落落地窗、外飘飘窗。2.0.12 室内环境境噪声与隔声声应满足住住宅建筑规范范（GB503368）要求。建筑门窗应满满足住宅建建筑门窗应用用技术规范（DBJ01-79）要求。墙体和楼板的隔声性能应达到相关标准、规范要求。水泵房、变电室等动力设备应采取相关措施减少噪声。2.0.13 保障性住住房及两限房房应采取集中中供热方式供供暖，具备条条件的应优先先使用清洁能能源。锅炉房供热出出口、热力站站换热器的二二次水出口以以及各楼栋供热入入口均应配置置热量计量
7、装装置。户内应分室室（户）设置置温控装置，并并应设置分户户热量计量或或分配装置。2.0.14 有条件的的地区可采用用土壤源热泵泵、地下水源源热泵、污水水源热泵技术术，并应充分分考虑冷热量量平衡及对环境的影响。2.0.15 经济适用房房和廉租房应应采用太阳能能热水系统，并并优先使用集集中式太阳能能热水系统。两限房提倡采用太阳能热水系统。当太阳能热水系统不能完全满足需求时，可采用太阳能热水系统与辅助技术系统相结合的方式。太阳能热水系统宜与建筑一体化设计和施工。凡用集中式太阳阳能热水系统统时应设分户户计量装置。2.0.16 热水供应应循环系统应应采用支管或或立管循环方方式，减少热热水系统的无无效冷水
8、量。2.0.17 水、电、气气等应使用ICC卡技术，实现现计量付费一一体化。2.0.18 设计时应遵循模数协协调原则。提倡采用工厂生生产的标准规规格的预制成成品或部品，提高部品化率，减少现场加工材料所造成的浪费和污染。2.0.19 高层建筑筑应优先采用用轻质高强材材料，减小结结构自重和材材料用量。设设计方案中应应提高高强钢钢材使用率，降降低钢材消耗耗量。3 建筑施工及及装饰装修3.0.1 贯彻落实有关关绿色施工的的标准、规范范，采用科学先先进的施工组组织和施工技术，减少施施工现场的垃垃圾排放和环环境污染。 3.0.2 墙体保温施工工应采用北京京市地方标准准的外墙保温系统做法。3.0.3 推广利
9、用工工业废渣、粉粉煤灰、煤矸矸石生产的建建筑砌块和各各种水泥制品品；提倡在混凝土土工程中使用用人工骨料和再生骨料。3.0.4 应使用预拌混凝土和和预拌砂浆。推广使用绿色色节能环保型建筑材料。3.0.5 廉租房装修要一次到位，达达到入住条件件；装修标准准应不低于表3.0.5的基本标准。表3.0.5 廉租房装饰饰装修项目基基本标准序号项 目装饰装修要求1户门钢质防盗保温门门2起居室、卧室墙墙面、天棚面面水性内墙涂料3起居室、卧室地地面水泥砂浆地面、细石混混凝土地面4室门木质门5窗台水泥、预制水磨磨石6窗帘盒简装窗帘杆7生活用水、热水水管线PPR管8阳台地面水泥地面9外窗及封阳台窗窗塑钢窗10防盗栏
10、（首层）铁质护栏11厨卫地面防滑地砖12厨卫墙面瓷砖到顶13厨卫天棚面铝扣板吊顶14厨房灶台不锈钢、复合石石材15厨房橱柜整体式橱柜16厕卫洁具节水型坐便器、洗洗手盆17水暖五金件节水龙头、节水水花洒18水电管线暗装19灯具节能灯具20散热器高效散热器21空调机位统一设置、孔孔洞统一预留留冷凝水系统PVVC管统一安安装22其它项目达到现行住宅设设计标准注：在“装饰装装修要求”中涉及多项项选择的，在在标书中应予予明确。3.0.6 经济适用房房应装修一次到到位，两限房宜装修一次到到位。装修可可采用“套餐或菜单单选择，样板板间引路”的方式，供居居民自由选择择。装修一次到位费费用标准和所所占比例在项项
11、目招标时确确定。3.0.7 推广工业化化集成装修方方式，做到装装修物品工厂厂批量生产，成成套供应，现现场组装。3.0.8 推广应用高高性能、低材材（能）耗、高高耐久性、污污染低、可再再生循环利用用的建筑材料料，提倡因地制宜宜，就地取材材。3.0.9 在高层建筑筑中，三层以以上不宜采用外墙贴贴瓷砖和石材材的装饰做法法。4 建筑工程材材料选用4.0.1 保障性住房房及两限房使使用的建筑材材料必须符合合国家和行业业产品质量标标准，符合设设计、施工规范要要求。所选用用建筑材料应应符合国家放放射性和有害害物质限量要要求。4.0.2 围护结构宜使用轻集料料混凝土小型空空心砌块、加加气混凝土等等新型墙体材料
12、料。禁止使用用粘土砖。4.0.3 保温隔热材材料应采用阻燃性符合合要求的聚苯苯乙烯泡沫塑塑料、硬质发发泡聚氨酯等等高效保温材材料。屋面保温隔热应应采用符合阻阻燃要求的挤挤塑聚苯乙烯烯保温板、防防水保温一体体化的硬质发发泡聚氨酯等等保温材料。4.0.4 隔墙宜使用轻轻质隔墙材料料。4.0.5 建筑外窗应应采用传热系系数不大于2.88w/m2k的平开窗窗。封闭阳台台材料的传热热系数和质量量要求应与外窗一致致。4.0.6 建筑给水(热水)塑料料管道系统宜宜采用交联聚聚乙烯（PEE-X）管、无无规共聚聚丙丙烯（PP-R）管、耐耐热聚乙烯（PPE-RT）管管、聚丁烯（PPB）管等。禁止用铅盐做稳稳定剂的
13、PVVC管作为饮用水水管材、管件件，禁止采用用冷镀锌管作为为上水管。4.0.7 宜采用高强强度、低噪声声的排水管道道，降低水锤锤噪声。有条条件的情况下下应考虑层间间隔振、减振振系统。4.0.8 电气干线及及楼内动力系系统管线应选选用厚壁金属属导管；有线线电视、电话话、对讲系统统导线宜穿紧紧定管；照明明及户内配电电宜采用PEE阻燃电线导导管（半硬质质）或PVCC阻燃（硬质质）管。4.0.9 宜使用高分分子类防水材材料、改性沥沥青类防水材材料。禁止使使用沥青复合合胎柔性防水水卷材、再生生胶改性沥青青防水卷材、焦焦油聚氨酯防防水涂料。4.0.10 室外地面应减少地面硬硬铺装，采用具有透透气性和透水水
14、性的铺装材材料。4.0.11 集中供热热系统在选用用高效锅炉的的基础上，应应采用气候补补偿器、烟气气热回收、静静态平衡阀、变变频泵、直埋埋供热管道等等技术；采暖暖系统应采用用双管系统，使使用轻型优质质高效散热器器并加装温控阀。4.0.12 应选择带带变频调速装装置的水泵加加压设备，保保障用户水压压稳定。4.0.13 应采用节水型型用水器具和和配件，用水水器具节水性性能指标须达达到用水器器具节水技术术条件（DDB11/3343-20006）要求求。应采用双双档排水控制制的坐便器且且出水量6L，各类水水嘴流量须0.15LL/s（进水水动压力为00.1MPaa时）。公共场所应采用用延时自闭式式水嘴、
15、非接接触式用水器器具等。公厕厕禁止采用手接接触式（按钮钮、扳手）大大便冲洗阀。4.0.14 应使用防防止串气、返返臭的地漏，水水封不小于55厘米。4.0.15 推广应用用先进、成熟熟、适用、安安全的新材料料、新设备，禁止或限制使用表4.0.155所列的落后技技术和产品。表4.0.155 禁止和限制制使用的建材材产品及施工工工艺一、禁止类序号 禁止使用产品名名称 禁止使用原因1混凝土多功能复复合型（2种种或2种以上上功能）膨胀胀剂多种功能复合质质量控制难度度大，造成混混凝土质量不不稳定2氧化钙类混凝土土膨胀剂生产工艺落后，过过烧成分易造造成混凝土胀胀裂3高碱混凝土膨胀胀剂（氧化钠钠当量7.55以
16、上和掺掺入量占水泥泥用量8%以以上）碱含量高，易造造成混凝土碱碱集料反应；掺入膨胀剂剂量过大影响响混凝土早期期强度4以角闪石石棉（即即蓝石棉）为为原料的石棉棉瓦等建材制制品危害人身健康5未用玻纤网布增增强的水泥（石石膏）聚苯保保温板强度低、易开裂裂6粘土珍珠岩保温温砖、充气石膏板板保温效果差，达达不到建筑节节能50%要要求7菱镁类复合保温温板、隔墙板性能差、产品翘翘曲、产品易易泛卤、龟裂裂8粘土砖，包括掺掺加其它原材材料，但粘土土用量超过220%的实心心砖、多孔砖砖、空心砖粘土砖的生产毁毁坏耕地，污污染环境，不不符合国家产产业政策9手工成型的GRRC轻质隔墙墙板质量不稳定10非节水型用水器器具
17、（包括水水嘴、便器系系统、便器冲冲洗阀、淋浴浴器）浪费水资源11高层楼房二次供供水水泥水箱箱、普通钢板板水箱表面粗糙、易生生锈污染水质质129升水以上的座座便系统（不不含9升）浪费水资源13进水口低于水面面（低进水）的的卫生洁具水水箱配件不防虹吸14水封小于5公分分的地漏易返异味15质轻可锻铸铁类类脚手架扣件件(重量11.10kgg/套的直角角型扣件；重重量1.225kg/套套的旋转型扣扣件和对接型型扣件）可锻铸铁类脚手手架扣件若重重量过轻，其其产品尺寸不不合理，影响响扣件的力学学性能，难以以达到国家标标准要求16聚醋酸乙烯乳液液类(含EVA乳液)、聚乙烯醇醇及聚乙烯醇醇缩醛类、氯氯乙烯-偏氯
18、乙烯共共聚乳液内外外墙涂料低档落后产品（耐耐老化、耐沾沾污、耐水性性差）17以聚乙烯醇、纤纤维素、淀粉粉、聚丙烯酰酰胺为主要胶胶结材料的内内墙涂料低档落后产品（耐耐擦洗性能差差，易发霉、起起粉等）18以聚乙烯醇缩甲甲醛为胶结材材料的水溶性性涂料有害气味大，对对施工人员及及用户健康有有不良影响19沥青复合胎柔性性防水卷材拉力和低温柔度度低、耐久性性差、性能低低劣20改性聚氯乙烯（PPVC）弹性性密封胶条弹性差，易龟裂裂21再生胶改性沥青青防水卷材抗老化、耐低温温性能差22焦油聚氨酯防水水涂料23焦油型冷底子油油（JG-11型防水冷底底子油涂料）24焦油聚氯乙烯油油膏（PVCC塑料油膏、聚聚氯乙烯
19、胶泥泥、塑料煤焦焦油油膏）25圆翼型、长翼型型、813型型灰铸铁散热热器26水暖用内螺纹铸铸铁阀门锈蚀严重二、限制类序号限制使用产品（施工技术术）名称限制使用原因限制使用的范围围1施工现场搅拌混混凝土使用袋装水泥，浪浪费资源、污污染环境，不不符合国家产产业政策发展展方向中心城区、新城城建设工程2施工现场搅拌砂砂浆使用袋装水泥，浪浪费资源、污污染环境，不不符合国家产产业政策发展展方向中心城区、市经经济技术开发发区新开工的的建设工程中中3沥青类防水卷材材热熔法施工工操作不当易造成成火灾,存在在安全隐患 不得用于空气流流动性差及非非露天的施工工部位4袋装水泥不符合国家产业业政策预拌混凝土、预预拌砂浆
20、、预预制构件等水水泥制品5喷射混凝土用粉粉状速凝剂碱含量高，回弹弹大，喷射混混凝土损失大大；扬尘大，污污染环境，易易对施工人员员的身体健康康造成损害不得在规划市区区内建筑工程程、所有重点点工程中使用用6氯离子含量00.1%的混混凝土防冻剂剂易锈蚀钢筋，危危害混凝土结结构安全预应力混凝土、钢钢筋混凝土7含尿素的混凝土土防冻剂污染环境，长期期散发异味住宅工程、公建建工程8蹲便器用手接触触式（按钮、扳扳手）大便冲冲洗阀公共场所易交叉叉感染新建公共厕所、公公共场所卫生生间9普通水嘴公共场所易交叉叉感染新建公共厕所洗洗手池、公共共场所卫生间间洗手池10螺旋升降式铸铁铁水嘴在住宅工程的室室内部分中11聚苯
21、颗粒、玻化化微珠等颗粒粒保温材料与与胶结材料混混合而成的保保温浆料单独使用难以达达到65节节能要求 不得单独作为保保温材料用于于外墙保温工工程12水泥聚苯板（聚聚苯颗粒与水水泥混合成型型）产品保温性能差差不得用于各类墙墙体内、外保保温13以膨胀珍珠岩、海海泡石、有机机硅复合的墙墙体保温浆（涂涂）料热工性能差，手手工湿作业，不不易控制质量量 混凝土及混凝土土砌块外墙内内、外保温工工程14墙体内保温浆料料（海泡石，聚聚苯粒，膨胀胀珍珠岩等）易脱落，保温性性能差、热工工性能达不到到建筑节能550%要求混凝土墙（含混混凝土砌块墙墙体）的内保保温工程15建筑用普通单层层玻璃和简易易双层玻璃外外窗单玻保温
22、性能差差，普通双玻玻不能有效密密封，易结露露、进尘土、进进水，不易清清理新建、改建住宅宅工程外窗1680系列以下（含含80系列）普普通推拉塑料料外窗强度低、密封性性能差，五金金件使用寿命命短17铝合金、塑料（塑塑钢）外平开开窗大风情况下安全全性能差）楼房7层以上（含含7层）18单层普通铝合金金窗保温性能差住宅及宿舍楼房房19普通实腹、空腹腹钢窗（彩板板窗除外）外观差、易锈蚀蚀，已列入建建设部淘汰产产品目录住宅工程和公建建工程20小平拉玻璃生产过程能耗高高、质量不稳稳定，国家明明令淘汰新建工程和维修修工程2132系列实腹钢钢窗住宅工程和公建建工程22粘土和页岩陶粒粒及以粘土和和页岩陶粒为为原材料
23、的建建材制品破坏土地和植被被，不符合国国家产业政策策2008年开始始城八区禁止止使用，20010年其他他郊区县禁止止使用23低强度的轻集料料混凝土砌块块强度低，运输过过程损失大，施施工易破损不得在框架结构构填充墙中使使用24实心砖产品生产过程不不能满足节约约资源要求，与与同厚度多孔孔砖、空心砖砖相比，墙体体保温隔热性性能差建筑工程基础（0）以上部位（包括临时建筑、围墙）25厚度为60毫米米的隔墙板隔声和抗冲击性性能差居室分室墙26溶剂型建筑防水水涂料（含双双组分聚氨酯酯防水涂料、溶溶剂型冷底子子油）挥发物危害人体体健康；易发发生火灾室内和其它不通通风的工程部部位27厚度2mm的的改性沥青防防水
24、卷材高温热熔后易形形成渗漏点，影影响工程质量量热熔法防水施工工的各类建筑筑工程（不含含临时建筑）28石油沥青纸胎油油毡住宅工程和公建建工程29聚丙烯酰胺类建建筑胶粘剂耐温性能差，耐耐久性差，易易脱落内外墙瓷砖粘结结及混凝土界界面处理30不耐水石膏类刮刮墙腻子耐水性能差，强强度低住宅工程31聚乙烯醇缩甲醛醛胶粘剂（1107胶）低档聚合物，性性能差，产品品档次低粘贴墙地砖及石石材32直径600mmm平口混凝凝土排水管(含钢筋混凝凝土管) 、直径6000mm刚性性接口的灰口口铸铁管易泄漏，造成水水系和土壤污污染住宅小区和市政政管网支线用用的埋地排水水工程33承插式刚性接口口铸铁排水管管挠度差，接口部
25、部位易损坏、渗渗水住宅工程34用铅盐做稳定剂剂的PVC饮用水水管材、管件件危害人体健康饮用水管材、管管件35冷镀锌上水管污染饮用水，国国家已明令淘淘汰新建开发小区住住宅工程36普通承插口铸铁铁排水管（手手工翻砂刚性性接口铸铁排排水管）多层住宅37镀锌铁皮室外雨雨水管38光面混凝土路面面砖产品不渗水，防防滑性能差，影影响行人安全全人行辅路、户外外广场、公园园甬道39普通水泥步道砖砖（九格砖）外观差、抗压强强度低城区、近郊区、远远郊区县政府府所在地新建建小区40平口混凝土排水水管（含钢筋筋混凝土管）易渗漏污水、造造成水系和土土壤污染住宅小区和市政政管网用的埋埋地排水工程程41内腔粘砂灰铸铁铁散热器内腔结砂影响计计量器具的使使用新建、改建住宅宅工程42钢制闭式串片散散热器产品热工性能差差新建、改建住宅宅工程5 附 则5.0.1 本导则自发布之之日起实施，在在建项目也应应参照本导则则执行。5.0.2 本导则所及内容作为为发标内容，纳纳入标书文件件中。18