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1、某房地产产项目可可行性研研究一、 项目总论论（一）项项目背景景项目用地地：*项目位置置：*项目开发发背景：*标准准总件厂厂的厂房房位于三三环路内内侧立交交桥下，因因*厂即即将生产产厂区迁迁移至别别处，其其土地可可用于商商品房开开发。（二）承承担可行行性研究究的单位位*国联投投资顾问问有限公公司（三）研研究工作作依据根据政府府有关部部门政策策规划，依依照委托托书和上上述文件件以及相相应的法法律、法法规编写写本项目目可行性性研究报报告。二、项目目投资环环境和市市场研究究（一）市市场宏观观背景1.全国国投资环环境国家信息息中心在在刚刚发发布的220033年经济济预测报报告中指指出，今今年我国国投资将
2、将继续保保持一个个较高的的增长速速度，预预计全社社会固定定资产投投资增长长16%左右，GGDP增增长有望望达到88%。据据介绍，房房地产投投资回落落幅度不不大。预预计20003年年全国房房地产投投资增幅幅在255%左右右，比220022年有所所回落，但但回落幅幅度不会会很大。主主要原因因是投资资体制改改革进一一步深化化，投资资环境继继续改善善。在市市场准入入方面，220033年国家家将继续续清理现现行投资资准入政政策，在在明确划划分鼓励励、允许许、限制制和禁止止类政策策时，体体现国民民待遇和和公平竞竞争原则则，打破破所有制制界限、部部门垄断断和地区区封锁。在在融资体体制方面面，将逐逐步建立立适
3、应民民间投资资需要的的多层次次金融体体系，完完善中小小企业信信贷担保保体系。在在税收优优惠政策策方面，对对企业投投资国家家鼓励发发展的行行业，可可部分抵抵免企业业所得税税，对个个人的实实业投资资可全额额或部分分抵免相相应的个个人所得得税，加加强规范范化管理理和正确确的引导导和服务务。我国国政府将将继续深深化行政政审批制制度改革革，使市市场经济济中的运运行成本本尤其是是“交易易成本”大大幅度下下降。2. 年上半半年全国国房地产产开发投投资情况况开发投资资继续高高速增长长 20022年，全全国房地地产开发发完成投投资77736.42亿亿元，同同比增长长21.9%，高高于同期期固定资资产投资资增长速
4、速度5.8个百百分点，占占同期固固定资产产投资的的比重为为17.9%。今今年上半半年，房房地产继继续保持持强劲发发展势头头，全国国累计完完成房地地产开发发投资338166.811亿元，较较去年同同期增长长34.0%,高于同同期固定定资产投投资增幅幅1.22个百分分点，占占同期固固定资产产投资的的比重为为25.3%。其其中东、中中、西部部地区增增幅分别别为299.2%、555.9%、455.6%，中、西西部地区区增幅高高于东部部，其中中12个个地区增增幅超过过50%。 今年上半半年，商商品住宅宅开发完完成投资资28556.779亿元元，同比比增长228.00%，占占商品房房投资的的67.8%（其
5、其中，经经济适用用住房完完成投资资2277.666亿元，同同比增长长22.6%，占占商品住住宅投资资的比重重为8.8%）；办公楼楼投资完完成1777.221亿元元，同比比增长227.99%，所所占比重重为4.6%；商业营营业用房房完成投投资4558.557亿元元，同比比增长550.00%，所所占比重重为122.0%。东、中中、西部部地区商商品住宅宅开发完完成投资资同比增增长分别别为244.7%、477.7%、344.5%。中部部地区商商品住宅宅开发投投资略高高于东、西西部地区区。 销售情况况良好 今年上半半年，全全国商品品房市场场需求继继续保持持旺盛态态势。全全国商品品房销售售额21101.7
6、7亿亿元，同同比增长长44.8%；其中：销售给给个人119166.022亿元,同比增增长466.8%，所占占比重为为91.2%。 商品房空空置面积积增幅较较大 20022年商品品房空置置面积比比20001年净净增12290.59万万平方米米，其中中，空置置时间在在一年以以上的净净增3002.445万平平方米，占占竣工总总量的114.66%。空空置一年年以上的的住宅、写写字楼、商商业营业业用房的的增长速速度分别别为3.6%、-5.11%和222.44%。东东、中、西西部同比比增幅分分别为66.1%、255.7%和333.2%，中西西部地区区增幅较较大，且且高于同同期竣工工面积增增幅。中中、西部部
7、地区增增长较快快，有原原有基数数较小的的原因，但但增幅扩扩大，隐隐含着潜潜在的市市场风险险。 今年上半半年，这这一趋势势仍在持持续。仅仅1-55月份，全全国商品品房空置置面积同同比增长长9.22%，其其中，商商品住宅宅空置面面积同比比增长110.00%。 价格稳中中有升 20022年，全全国商品品房平均均销售价价格22291元元/平方方米，同同比增长长了2.92%，其中中：商品品住宅销销售价格格为21130元元/平方方米，同同比增长长3.000%。下下半年商商品房销销售价格格增幅明明显高于于上半年年。据国国家统计计局城调调队对335个大大中城市市调查显显示，220022年商品品房价格格上涨33
8、.7%，土地地交易价价格上涨涨6.99%，房房屋租赁赁价格上上涨0.8%。房房价上涨涨幅度远远远低于于居民可可支配收收入的增增幅。 20033年上半半年，商商品房销销售价格格24224元/平方米米，同比比增长了了5.44%，其其中东、中中部地区区价格涨涨幅较高高。 有21个个地区商商品房销销售价格格有不同同程度的的上升，44个地区区涨幅在在20%以上，分分别为：青海339.66%、湖湖南255.7%、浙江江23.7%、陕陕西233.3%。 有9个地地区商品品房销售售价格有有不同程程度的下下降，分分别为：新疆-12.0%、河河北-111.66%、四四川-44.4%、广西西-4.04%、北京京-3
9、.7%、云云南-22.4%、辽宁宁-2.0%、内内蒙古-0.77%、贵贵州-00.4%。 3.*市投资资宏观背背景房地产开开发投资资规模继继续扩大大。上半半年，商商品房在在建规模模达17758.4万平平方米，增增长277%，房房地产开开发投资资96.6亿元元，增长长35.2%，其其中住宅宅投资668.66亿元，增增长266.8%。大项目成成为投资资增长主主要拉动动力。从从1-55月全国国城镇5500万万元以上上项目的的统计情情况看，超超过1亿亿元的项项目1330288个，占占全国全全部城镇镇5000万元以以上施工工项目个个数的222.66%，完完成投资资52662亿元元，占全全国全部部城镇55
10、00万万元以上上施工项项目完成成投资的的65.4%。商品房销销售继续续保持良良好势头头。上半半年，在在房地产产投资快快速增长长的同时时，全国国实现商商品房销销售额221022亿元，同同比增长长44.8%，高高于同期期投资增增速100.8个个百分点点。其中中销售给给个人119166亿元，增增长466.8%；销售售面积886722万平方方米，增增长377.4%。新开工规规模迅速速扩大。上上半年，全全国除房房地产开开发、城城乡集体体和个体体投资外外的新开开工建设设项目5518776个，同同比增加加96557个；新开工工项目计计划总投投资1669211亿元，增增长700.5%。上半半年施工工项目个个数
11、达9946661个，同同比增加加119915个个；施工工项目计计划总投投资7335966亿元，增增长266.2%。资金到位位情况良良好。上上半年，国国有及其其他经济济类型投投资累计计到位资资金1884111亿元，同同比增长长47.4%,比同期期投资增增速高114.66个百分分点。其其中，国国家预算算内资金金增长112.77%，国国内贷款款增长555.99%,利利用外资资增长444.11%，自自筹资金金增长551.22%。4、*1-77月房地地产开发发统计从*市市统计局局获悉，77月，*房地地产开发发继续保保持迅速速发展势势头，117月月累计完完成开发发投资1116.98亿亿元，增增长333.1
12、%，其中中住宅投投资866.922亿元，增增长300.7%；写字字楼投资资5.223亿元元。增长长1.88倍；商商业营业业用房投投资133.299亿元，增增长366.7%。17月月，*商品房房在建规规模比同同期扩大大4255万平方方米，总总量达119188.122万平方方米，增增长288.4。其中中写字楼楼的开发发规模达达58.53万万平方米米，增长长35.5，增增长速度度超过商商品房和和商业营营业用房房。商品品房销售售方面在在7月也也呈现出出良好的的势头和和发展潜潜力，117月月，*市累计计销售商商品房3325.23万万平方米米，比同同期增加加销售448.777万平平方米，增增长177.5%
13、。实现现商品房房销售额额64.98亿亿元，增增长188.2。最为为可喜的的是，从从上月开开始，商商品房空空置得到到初步抑抑制，77月末，超超过一年年期的空空置房面面积为778.775万平平方米，比比六月末末仅新增增3.997万平平方米。从*市市统计局局获悉，77月，*房地地产开发发继续保保持迅速速发展势势头，117月月累计完完成开发发投资1116.98亿亿元，增增长333.1%，其中中住宅投投资866.922亿元，增增长300.7%；写字字楼投资资5.223亿元元。增长长1.88倍；商商业营业业用房投投资133.299亿元，增增长366.7%。17月月，*商品房房在建规规模比同同期扩大大425
14、5万平方方米，总总量达119188.122万平方方米，增增长288.4。其中中写字楼楼的开发发规模达达58.53万万平方米米，增长长35.5，增增长速度度超过商商品房和和商业营营业用房房。商品品房销售售方面在在7月也也呈现出出良好的的势头和和发展潜潜力，117月月，*市累计计销售商商品房3325.23万万平方米米，比同同期增加加销售448.777万平平方米，增增长177.5%。实现现商品房房销售额额64.98亿亿元，增增长188.2。最为为可喜的的是，从从上月开开始，商商品房空空置得到到初步抑抑制，77月末，超超过一年年期的空空置房面面积为778.775万平平方米，比比六月末末仅新增增3.99
15、7万平平方米。5.区域域发展及及前景预预测城西房地地产市场场发展前前景分析析A、“城城西是上上风上水水的宝地地”，*人如如是说。城城西是*的历历史文化化保护区区和风景景旅游区区，杜甫甫草堂、青青羊宫、文文化公园园、永陵陵等风景景名胜区区，清水水河、摸摸底河两两条主要要水系以以及去年年发掘的的金沙遗遗址，共共同构成成了城西西的独特特人文景景观。由由此，也也造就了了城西房房地产开开发独有有的川西西民居特特色，近近年来城城西房地地产的开开发热潮潮也充分分说明了了这一点点。B、如今今在城西西三环以以内的房房地产开开发，已已初步形形成了某某线、金金沙、双双楠、成成灌路、浣浣花风景景区、光光华路和和清水河
16、河等七大大版块争争锋的局局面。锦锦城苑、齐齐力花园园、置信信逸都花花园、金金房苑、浣浣花溪山山庄、*花园园、会所所花园成成为这七七大版块块的代表表。C、城西西近邻高高新西区区，今年年又有三三大利好好消息，一一是成温温路要建建成高速速公路，而而且外环环路内的的路段不不封闭，不不收费。二二是光华华大道要要开工建建设，三三是整治治清水河河。城西西的发展展将很快快，温江江、郫县县很快会会和*连接起起来，明明年城西西三环路路外的开开发将升升温。D、一个个充满生生机和活活力的大大都市，总总是在不不停地运运动着，其其中“人流”的迁移移又是最最活跃的的因素。在在*的城城西，人人流的变变迁又有有何特征征？调查查
17、表明，城城西初现现“中产”痕迹，中中产逐步步向城西西靠拢。鸟鸟瞰*住宅格格局，在在三环路路内，城城南、城城西集中中了*住宅区区总量的的 700。在在城南，人人们观念念中的“富人区区”，以棕棕北、棕棕南为代代表，而而后形成成的桐梓梓林区，更更是“富中之之富”；在城城西，则则以天府府广场为为圆心，以以城西南南的双楠楠居住区区和城西西北的花花照居住住区分别别为起点点和止点点，从而而形成了了一个扇扇形状的的居住带带。在这这个居住住带内，已已形成了了双楠居居住区、抚抚琴居住住区、白白果林居居住区、青青羊居住住区等相相对成熟熟的居住住区，其其余都为为在建居居住区。E、在整整个城西西住宅中中，以多多层建筑筑
18、为主，建建筑密度度低，人人口密度度相对也也低，绿绿化率高高，小区区环境相相对较好好，商业业配套完完善，不不失为居居家过日日子的理理想场所所。与旧旧有的居居住区不不同的是是，在正正在兴建建的居住住小区中中，城西西新楼盘盘的主格格调是，打打造市民民买得起起的高品品质住宅宅。一方方面，要要保持城城西整体体的川西西建筑风风格，保保持区域域建筑特特色；另另一方面面，新建建小区中中的楼盘盘大都定定位在中中高档住住宅上。这这种定位位，无疑疑是打上上了“中产”的标签签。F、从金金牛区获获悉，城城西北经经济圈规规划方案案正式出出台。其其中，33条新改改造干道道将组建建3道新新型产业业带，成成为经济济圈的主主要骨
19、架架。预计计5年内内，城西西北经济济圈将基基本建成成。 川陕陕路：重重塑川西西古镇 解放北北路驷马桥桥段，沿沿道路两两侧发展展精品饰饰材市场场；天回回段主要要发展农农工机械械产品销销售市场场带等，同同时建设设充满天天回古镇镇文化氛氛围的特特色城镇镇，形成成居民住住宅、休休闲旅游游协同发发展。沙沙西线：打造花花卉世界界 二环环路金府路路段，两两侧发展展餐饮服服务、休休闲娱乐乐等；金金府路以以西，沿沿府河两两侧，发发展集花花卉培育育、销售售、观光光为一体体的现代代生态农农业观光光带。成成灌路：建*最大石石材城 金牛宾宾馆以东东，发展展中高档档的居民民住宅；金牛宾宾馆以西西，高标标准建设设金府石石材
20、城，使使之成为为*最大大的现代代化石材材贸易专专业经销销区。 届时，位位于城西西北的33个产业业片区金金牛高科科技产业业开发区区、会展展商务区区、药品品配送中中心区将将通过新新型产业业，形成成城西北北的新亮亮点。城西房地地产市场场发展的的趋势A、 无论是自自然环境境，还是是生活环环境，或或是人文文环境，都都是非常常适合居居住的区区域。*市房房产管理理局的有有关调查查显示，有有购房需需求的消消费者中中有3993的人人选择在在城西购购房，比比例高出出有“富人区区”之称的的城南99个百分分点，远远远高于于城东和和城北。B、 自古以来来*人就就对居住住城西有有特别的的偏爱，再再加上其其道路、交交通条件
21、件的日趋趋改善，更更多的人人选择住住在城西西。在城城西，某某线周边边的楼盘盘当仁不不让地成成了主力力。某区的居居住环境境有很强强的商业业配套环环境：*市黄黄金旅游游通道某某线是房房地产项项目聚集集较多的的地方，也也是城西西最先成成熟的区区域。当当年因锦锦城苑打打造城西西高档社社区一举举成功后后，某线就成成了高档档楼盘云云集之地地。从高高层电梯梯公寓到到别墅项项目，绿绿杨新村村的江南南味园林林，德意意馨苑的的德式园园林环境境设计，锦锦城花园园名贵树树木营造造的“营养村村”，御都都花园的的欧式建建筑让*人有有了更多多的选择择。在*，没没有哪一一个新兴兴区域像像某线这般般几乎在在一夜之之间让人人感觉
22、灯灯红酒绿绿的。现现在某线因为为房地产产业的拉拉动，介介入了*最高高档的消消费场所所。有消消费就会会有需求求，某线的房房地产业业与餐饮饮业在某某种程度度上相互互满足，令令其有了了不可替替代的地地位。C、新的的住宅正正在加速速向中产产靠拢。博博瑞房产产、高频频房产、武武海置业业、托普普集团等等上百亩亩的土地地开发，倾倾力打造造“新*生活活样板区区”的形成成，使得得西区一一片繁荣荣景象。有有调查报报告显示示：在购购房方位位上倾向向于城西西。选择择城西者者为 337.88，城城南为 25，城北北为 222，城城东为 15.2，在在问及“购房目目的”时，有有 900.6的被调调查对象象选择了了“改善居
23、居住环境境”。为了了对城西西新楼盘盘的业主主整体构构成状况况有个清清晰认识识，我们们对目前前的几家家楼盘进进行了摸摸底，如如蜀风花花园城北北丽苑等等。摸底底显示，该该地区的的业主年年收入基基本在 6万元元到 220多万万元之间间；从职职业上看看，业主主的构成成结构是是：金融融业 77.8，外企企 5.6，个个体户 15，职业业经理人人 3，特特殊职业业 111.6，其他他 577的业业主主要要是积蓄蓄基础较较好的中中年买房房者。可可以看出出，新经经济下正正在崛起起的这部部分高收收入的精精英阶层层已成为为城西居居住人群群的主流流。（二） 区域市市场分析析1.供给给分析通过历年年城西的的房地产产开
24、发情情况比较较，可以以看到有有如下趋趋势：A、社区区规模化化规模化是是城西一一大特色色，除了了少数几几个楼盘盘在 1100亩亩以下外外，其余余的都在在 1000亩以以上，而而*花园园、蜀风风花园城城甚至达达到了千千亩以上上。自从从 20000年年*花园园率先进进入城西西这块领领地，紧紧接着置置信实业业、武海海置业、博博瑞房产产、万博博置业、天天邑房产产、天合合房产、中中房集团团等一大大批有实实力的开开发商陆陆续进入入。B、社社区主题题化城西作为为*后起起之新贵贵，近年年来发展展迅猛，加加之政府府部门有有意识地地配合片片区内的的企业加加快金沙沙、光华华的开发发建设以以及城西西原有的的餐饮优优势，
25、而而今的城城西已经经成为中中产的代代言，成成为*又一张张闪亮的的名片。片片区内的的品牌发发展商显显然也是是有意打打造整个个城西的的社区主主题，使使之得以以如此迅迅速崛起起。打出出“时光随随意，生生活由我我”的博瑞瑞都市花花园除了了打造都都市文化化社区外外，更提提出了“健康、快快乐、文文明、时时尚”的新都都市生活活的典范范。C、社区区生态化化原有的金金沙公园园、杜甫甫草堂，加加之后起起之秀清清水河市市政公园园使城西西的绿化化更上一一个台阶阶；而今今浣花公公园的落落成又再再次为城城西的生生态环境境添上浓浓墨重彩彩的一笔笔。片区区内，率率先打出出“绿色生生态住宅宅”锦城豪豪庭为城城西的绿绿色生态态打
26、响了了旗号，紧紧接着各各大楼盘盘也尾随随其后，无无论是御御都花园园、草堂堂之春还还是置信信金沙园园、博雅雅庭韵、中中华家园园、齐力力花园、*花园等等名盘都分别在生态绿化上各具特色。毗邻金沙公园的置信金沙园在川西民居风格上引入水景，结合社区内的绿化精心地勾勒出清水河边的亲水家园。*花园社区内 7大主题园林、 7大景观河滨公园、 1个中心文化广场、 0.9的容积、 6的绿化率（不含河滨公园）构筑了一个天然氧吧。中华家园为大家带来了北美风情的尖屋顶、维多利亚的花园小区，这一切都始终将中产阶层的眼球牢牢抓住。D、社区区景观化化园林、水水景、植植物、建建筑构成成了城西西社区一一道道精精彩的风风景线。*花
27、园通过水、植物、雕塑建造了 9大主题公园；都市水乡置信金沙园通过水景、雕塑、环境设计塑造了“园林水景”“健康水景”“休闲水景”三大主题；蜀风花园城则通过名贵植物把自己社区划分为兰苑、竹苑、菊苑、梅苑、桂苑 5个各具特色的现代川西民居小区E、价格格呈上升升趋势。从上个世纪80年代末到90年代末，十年的时间内，城西的住宅由青羊小区的安居型向锦城苑为代表的康居型转变。房价也由666元/平方米一路上扬冲高到了2500元3000元/平方米。F、投资资价值高高。随着着高新西西区规划划的出台台、清水水河的治治理、金金沙遗址址公园的的规划修修建，城城西的房地地产开发发变得异异常火暴暴，土地地也随之之升值，特特
28、别是某某线一带带。以餐餐饮娱乐乐而知名名的某线，其其成熟的的配套和和浓厚的的商业气气氛，使使它成为为投资人人的乐土土。G、户户型趋向向于小康康型。城城西早期开开发了不不少的安安居户型型，主要以以套二、套套三为主主。新近近开发的的项目在在进行充充分的市市场调查查基础上上，户型型设计趋趋向小康康型。I、城西西在售楼楼盘综合合状况。目目前城西西在售楼楼盘722个，总总建筑面面积311359908mm2，其中中电梯住住宅111739970mm2，占337.444%，多多层住宅宅122257007m22，占339.009%，营营业用房房19005544m2，占66.088%；综综合均价价32777.44
29、4元/m2，其中中电梯住住宅均价价29443.559元/m2，多层层住宅均均价33308.58元元/m22，营业业房均价价51333.99元/mm2。2.需需求分析析需求特点点 A、城城西房地产产需求市市场大。城西目前有120个专业市场和众多的经营餐饮娱乐的个体户，造就出了大量富人。另外，高新西区内的企业定位于电子信息及生物医药等高新技术产业，在这里工作的一般都是高学历人士，从目前高新西区一些企业引进的人员来看，博士生、研究生所占比例高，这些人有较高的收入，有较高的消费能力。这些人还会有新的生活方式，他们一般不愿进城，会在工作地周围生活休息，从而带动这一带的消费，改变这一带的住宅消费方式。 B
30、、有效购买力充足。城西的新经济产业工人、白领、商人、高校教师，他们收入高且稳定，且有多年的积蓄，随着城西人口的增多和经济的进一步发展，就业机会增加，居民生活水平提高，住房消费支出将进一步增多。 C、投资人对城西升值潜力看好。城西目前的房价处于中等水平，随着宏观政策的支持、高新西区工业园区的建立、成灌高速的建通和温江、郫县经济的互动发展，将使城西房地产具有较大的升值潜力。需求构成成A、*的中等等收入层层是购房房的主力力。包括括新经济济的产业业工人、白领、高校教师、商人等。B、郊区居民。城西房价虽高于郊区，但其完善的配套、优质的环境、交通便捷、购物方便使越来越多的郊区人向城西看齐。C、外地来蓉人员
31、。从城西城南的消费者构成情况看，外地消费者具有很大的购买潜力。包括外地来蓉经商人员、外地机构驻蓉办事处职员和“三资”企业的外地人员。D、房地产投资者，相对于跌宕起伏、充满投机和风险的股票市场，房地产具有低风险、保值增值性强等特点，具有很好的投资价值。城西房地产巨大的发展潜力，投资者更不会忽视。3.竞争争分析城西目前前在售楼楼盘总开开放规模模约3220万平平方米，高于城东和城南总开发规模。价格主要在2500-3200元/平方米之间，高于城东低于城南的平平均价格格水平。建筑形态多以高层和小高层为主，户型多以小康型的三室、四室为主，110-260平方米为主。某线在售售楼盘情情况表（见见附表11）4.
32、某线线的消费费认可度度和典型型物业调调查通过对城城西居民民的随机机调查，得得出他们们选择某线8个完完美理由由：吃吃在某线，安安逸！住住在某线，舒舒服！历历代贵人人住城西西，能住住在城西西的某线就是是贵中之之贵了。想赚钱就住城西，城西有120余个专业市场，餐饮娱乐火爆异常，市场总成交额上百亿元，能够赚个零头就够了。*人喜欢喝茶，住某线三步一茶坊，五步一茶楼，像圣淘沙、水景湾，随便选一家都很有品位。许多人有了钱就想长命百岁，那最好选择城西，尤其是某线，这里是*市的天然氧吧，你每天早上都能呼吸新鲜空气。家庭需要经营。周末领着自己的妻子和心肝宝贝开着奥拓车来一场“家庭蜜月”，从这里到都江堰、青城山、西
33、岭雪山都很方便，路上没有红绿灯。周末休闲，花十几块钱就可以在某线上找到一家“农”得够味的农家乐耍上一天，吃不完还可以打包。将24小时进行到底的“夜猫子”喜欢在这一带闲逛，他们沉醉于这里夜晚闪烁的霓虹灯所营造出的都市情调。这里有24小时营业的情人吧、休闲中心和娱乐场所。具体典典型物业业调查见见附表：某线在售售楼盘销销售价格格表见见附表22 某某线在售售楼盘物物业构成成表见见附表33城西在在售楼盘盘综合情情况表见见附表44*市市某线住宅宅市场消消费者调调查5.市场场分析有有关结论论A、 项目位于于*市某线中，某某线是*新兴的的知名餐餐饮一条条街，它它的人气气非常旺旺，是*市的的一条“黄金旅旅游通道
34、道”。随着着高新西西区的建建设已初初具规模模、成灌灌高速的的建设和和各个专专业市场场的发展展壮大，城城西这一一带已经经越来越越显示出出它的发发展潜力力。对于于本项目目我们可可以从城城西的生生态绿化化角度营营造天然然绿色氧氧吧，让让小区真真正和绿绿色生态态圈融为为一体。城城西近年年来新建建楼盘的的档次、价价格多以以大规模模和中、高高档次为为主，本本项目可可以作为为跟进者者进入中中、高楼楼盘市场场。B、 消费者对对某线住宅宅产品蕴蕴含较为为强烈的的潜在购购买欲。C、 费者对某某线生活活价值具具备较高高的选择择性认知知。由于于某线于近近几年住住宅开发发的骤热热、餐饮饮休闲经经济的推推动以及及整体宣宣
35、传力度度的加强强，使消消费者在在广度层层面上对对其悠闲闲个性、增增值潜力力及上风风上水等等特征形形成较高高认同率率。D、 线整体生生活环境境的发展展不均衡衡，消弱弱了该区区域住宅宅产品之之消费者者由潜在在购买欲欲转变为为现实购购买行为为的市场场可得性性。发展展不均衡衡存在于于“形象不不统一”与“生活不不配套”，外显显于消费费者评价价即为“生活不不舒服”。三、项目目用地分分析及评评价（一）地地块解析析1.交通通条件本区域的的交通、道道路网络络较为完完善，*路，330*路、11*路等等公交车车和郊区区中巴车车均在区区域内经经过，而而紧邻项项目的三三环路更更是交通通快速通通道。2.用地地现有状状况本
36、项目占占地约448亩，整整体地形形较为方方正，地地势平坦坦。现土土地为厂厂房，被被其他厂厂家租用用。3.水电电气保障障随着近几几年城西西房地产产的大量量开发和和市政基基础设施施的不断断修建及及完善，城城西的水水电气网网络从根根本上得得到改善善。本区区域从硬硬件和软软件上构构建了极极为有力力的保障障。4.规划划限制条条件虽然长期期以来规规划限制制是制约约城西房房地产开开发不可可忽略的的因素，根根据政府府各类规规划方案案和针对对本项目目所处的的位置，我我们在规规划局进进行了了了解，其其基本的的控规要要求如下下：A、建筑筑高度440m以以下；B、项目目的总体体绿化本本应在330以以上；C、项目目的容
37、积积率要不不小于11.2；E、 项目建筑筑间距要要大于11.2。（二）项项目SWWOT分分析1.优势势分析：本区域位位于城西西某线三环环路立交交桥下，紧紧靠三环环路，交交通极为为便利。同同时，周周围的自自然景观观多，其其生态环环境极佳佳。某线区域域内生活活、交通通、公交交等基本本配套较较为完善善，社区区成熟度度高。某线区域域在市民民心中的的认可度度高。区域内教教育配套套设施完完善，业业主子女女求学问问题得到到解决。2.劣势势分析：立交桥下下噪音大大，对居居住有一一定的影影响。项目用地地现为厂厂房，由由于需要要拆迁会使使开发周周期增长长。项目周围围的形象象不佳，需需要进一一步改善善。项目不靠靠近
38、某线的主主干道，不不具有商商业氛围围，对项项目销售售会带来来一定的的影响，销销售回款款也有一一定的压压力。3.机会会分析：高新西区区直接推推动城西西房地产产业发展展。作为为省市“一号工工程”高高新西区区发展迅迅速，近近两年内内吸引了了大量资资金、科科研项目目、科技技人才，对对生活社社区、配配套设施施及服务务的需求求与日俱俱增，特特别是外外企经营营管理者者更需要要环境优优美、设设施完善善、服务务良好的的高档生生活社区区。项目周边边可开发发的用地地不多，使使本项目目更具有有开发开开发机会会。本项目旁旁边住宅宅项目正正在开发发，能够够提升项项目的形形象和消消费者的的认可度度，对项项目周边边的环境境也
39、能得得到一定定的改善善，对市市场有一一定的推推动作用用。4.威胁胁分析：黄忠小区区和某线有一一定的土土地未开开发，使使项目存存在较多多的潜在在竞争者者。区域内的的楼盘在在建筑和和自然景景观上都都达到了了很高的的品质，消消费者对对区域内内的住宅宅比较挑挑剔，为为本项目目的产品品定位带带来难度度。区域内部部分楼盘盘将会分分流本案案客户。 （三）项项目用地地环境评评价本项目位位于某线的成成熟板块块，同时时随着城城西的科科学合理理规划的的实施和和基础设设施的不不断完善善，既为为本项目目的开发发提供了了便捷的的交通，配配套设施施的良好好保障，人人文、生生态环境境得到大大大的提提升。因因为近几几年城西西房
40、地产产开发量量大，出出现了大大量的高高档楼盘盘，提升升区域的的整体形形象，在在消费者者心中的的认可度度较高。综综上概述述，本项项目的开开发具有有良好的的市场环环境，有有成熟的的市场和和较大的的市场需需求，但但竞争也也很激烈烈。总的的来讲，只只要定位位准确，开开发得当当，本项项目仍能能为开发发商创造造良好的的经济效效益、社社会效益益及环境境效益。四、市场场定位及及方案评评价（一）项项目可能能的开发发方案：根据城西西房地产产现有的的市场状状况和本本区域的的控规要要求，结结合本项项目的实实际用地地特性和和状况，项项目不开开发为商商业项目目；我们们提出如如下可能能的开发发方案：方案一：以居住住为住的的
41、多层住住宅小区区开发为以以居住为为主的中中档多层层住宅小小区。项项目开发发形式为为6跃77层砖混混结构围围合而成成的现代代建筑风风格的生生态居住住小区，在在建筑立立面和内内部环境境上进规规划设计计，营造造出特色色小区。户户型以错错层和平平层为主主。方案一的的具体设设想：、 项目的规规划布局局项目的规规划布局局遵循传传统民居居街、巷巷、院的的围合式式格局；、 项目的建建筑设计计建筑立面面强调突突出川西西民居文文化的底底蕴与意意境；建建筑材质质选用环环保建材材，着力力表现自自然色泽泽和纹理理的美观观，使风风格与造造型趋于于和谐统统一，淡淡雅明快快的色调调勾勒出出民居文文化特点点，使之之成为既既符合
42、地地域文化化内涵又又具有时时代特色色的理想想家园，从从而创造造出新的的川西民民居的建建筑风格格；另外外，大量量采用环环保型新新技术、新新工艺、新新产品、新新设备最最大限度度上降低低建筑对对环境的的污染和和破坏。、 项目的户户型设计计充分考虑虑现代人人的居家家理念，采采用砖混混结构的的设计，层数为6跃7层，每个楼层两户人家，复式层高3.9米，其他米。充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；面积从百余平米到近三百平米，以平层、错层、跃层、复式等户型进行合理搭配，充分满足中等收入家庭的居家要求。在户内，客厅和卧室，甚至跃层的上层都要照顾到生态环境的共享，开间5.1米的宽阔客厅与空中露台相连；通过向
43、上和向下两道1.3米高的楼梯，活跃室内空间。、 项目的环环境设计计小区环境境主要由喷喷泉、叠叠水、建建筑小品品和绿化化镶嵌组组成，充充分体现现人与自自然的和和谐交融融，突出出浓厚的的川西民民居特色色。设计空空中花园园，使住住户身在在户内都都同样能能感受生生态的美美景和花花鸟鱼虫虫的乐趣趣。、 项目的配配套另建一层层地下室室，用于于小区公公共配套套设施和和停放车车辆，小区无无机动车车行驶；篮球场场、游泳泳池等其其他健身身设施配配套；会会所；安安全、消消防系统统等；、 物业服务务除常规服服务外，可可导入人人性化物物管家政政的服务务项目，在在避免干干扰业主主生活私私密性和和舒适度度的前提提下，设设置
44、保姆姆钟点工工服务，老老人、幼幼儿托管管服务，家家用器具具维修服服务等、 项目的客客户定位位二次置业业的中等等收入者者方案二：以居住住为主的的高层电电梯公寓寓开发为居居住为主主的122层的单单元式框框架结构构中档电电梯公寓寓。可考考虑在中中心地面面修建生生态休闲闲广场，在在室外地地面上修修建绿色色植物走走廊；大大力营造造小区的的内部环环境和建建筑立面面的特色色。方案二的的具体设设想：、 项目的规规划布局局项目的规规划布局局采用矩矩形围合合式格局局，中间间为中庭庭休闲广广场和其其他配套套；、 项目的建建筑设计计建筑外观观采用线线流畅、色色彩明快快的现代代建筑风风格，用用石材及及高档面面砖装饰饰外
45、墙，塑塑钢飘窗窗设计，彰彰显高档档生活品品质。建建筑层数数为122层的单单元式框框架结构构的中档档电梯公公寓，每每层两户户；、 项目的户户型设计计在户型设设计上充充分满足足中高收收入层的的居家要要求，主主力户型型为1220m22-2000m22的三室室两厅和和四室三三厅的错错层、平平层为主主；每户设置置外飘式式窗台延延景入室室；在户型型空间上上，采用通透透式大空空间，运运用移动动式隔墙墙来自由由分隔，达达到空间间与人的的完全互互动；充充分考虑虑居室的的通风、采采光、干干湿与动动静分区区；、 项目的环环境规划划在小区内内规划设设计一个个主要由由绿色草草坪、广广场喷泉泉、景观观游泳池池、流动动水渠
46、、园园艺小品品、体育育设施、儿儿童游戏戏乐园银银杏、榕榕树、茶茶花等名名贵树组组合而成成的休闲闲广场，突出绿意、生态、健康、别致等特色。在小区的的四周设设计一个个流动水水渠让潺潺溪溪流围绕绕小区四四周，使使居家环环境更富富“小桥桥流水人人家”的的生动意意境。在在绿色环环境铺排排之间，设设置健康康通道，满足业主晨练和与家人散步的需要。、 项目的配配套建一层地地下室，用用于物管管配套和和停放车车辆，修修建健身身馆、棋棋牌馆、乒乒乓球馆馆、桌球球馆、多多功能厅厅、家政政服务中中心等多多项康体体设施的的全面配配套；安全系统统：每户户配置红红外线防防盗报警警系统，电电视监控控系统，单单元对讲讲系统，24
47、小小时保安安巡逻；供电系统统：每户户设有配配电箱以以及100A（40AA）或155A(60AA)新型型电表，设设计用电电负荷标标准层为为60000W，跃跃层为880000W，六六回路供供电方式式 ；电讯、电电视：每户直直播电话话户两门门，三个个电话接接口，每户电电视插座座三个 ；网络系统统：每户户均设iinteerneet宽带带网络系系统接口口 ；消防报警警系统：每层均均设有消消火栓系系统，地地下室设设专用消消防水池池，屋顶顶专用消消防水箱箱，每个个消火栓栓配有按按钮接入入消防中中心，实实现防火火安全性性，可靠靠性；三表远远程抄送送系统。、 物业服务务除常规物物业服务务外，可可导入人人性化物物管家政政的服务务项目，在在避免干干扰业主主生活私私密性和和舒适度度的前提提下，设设置保姆姆钟点工工服务