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1、思源房地产电子商务解决方案一、概述 和其它所有行业一样，房地产业也正在受到全球电子商务化趋势的影响。商务的运作方式将会发生变化，并且将会产生新的模式和流程。越来越多的地产发展商认为，今天开始涉足该领域的公司将成为未来地产业的领导者。 电子商务实际上就是在网络上进行的商务，就是借助强大的数字信息技术来了解每个客户的需求和倾向，为他们提供个性化的产品和服务，然后尽可能快速、便捷地实现交易并将产品和服务交付给用户。个性化、自动化的服务特征，为商业机构增加收入、降低成本、建立和加强与客户之间的关系。 尽管电子商务系统的好处是如此诱人，但作为房地产企业如何实现真正意义的电子商务，开发、部署以及管理这些系
2、统，并成功获得电子商务所带来的巨大益处却并不容易。除了要应用快速发展的最新技术之外，如何针对房地产业务的具体特性，融合与调整现有的传统业务处理过程，最大限度地发挥电子商务的优点成为问题的关键。思源房地产电子商务解决方案，就是为此产生的一系列方法和建议，以及依此开发出来的整套应用系统。解决方案的目标在于在为房地产企业有效、快速地成功构建电子商务系统，支持从客户资源的扩展、楼盘的吸引力、各种相关商业因素的交互式洽和、促使成交的各种手段，直至实现交易的全部业务过程。 思源的解决方案包括了为发展商创建的发展商形象网站，网上楼盘展示交易系统，房屋装修顾问系统，售楼现场促销系统，数字化社区系统，销售管理系
3、统，光盘电子楼书等等。 在具体规划、构建以及部署实施这些系统的过程中，思源的方案始终强调新的商业模式需要即时为企业创造效益，这包括：与报纸等传统媒体广告相配合，最大化传播效应，形成更多的准客户群体；利用互联网这个世界上最大的传播媒体，吸引更多买家的光顾；更动感精彩、更丰富翔实的内容展示，准确而完整表现发展商的创意和楼盘优势，让客户更多认同；从传统缺乏针对性的“推”营销模式，转化为客户个性化地“拉”以及交互式的模式，从而最大程度把握客户的需求，有效促成购买；“任何时候、任何地点”的商务方式，有效缩短购买考察周期，减少外来机会冲击，地提高成交率；将广告投入效果的“纵向窄幅递减”，转化为“横向宽幅迭
4、加”，迅速地形成人气，缩短楼盘售罄周期，加快资金周转率，使业务进入良性循环。二、房地产与电子商务目前中国的房地产业的效益仍然不尽如人意，在上市公司中，地产行业的收益率低于平均水平3个百分点，房地产业的基本状况是大部分发展商市场规划、定位比较模糊，虽然一般地产企业都拥有高资产，但同时差不多也都高负债、高存量，虽然大部分有较高的回报，但是风险高，未知的不稳定因素特别多。这些年来，开发商为促进销售，找专业公司策划楼书，大手笔的广告攻势，制作楼盘模型，有魄力的不惜工本建样板房甚至大型售楼处。虽然这些传统的套路曾经有效，往后可预见的时期也一样不可或缺。但是，业内人士，尤其是专业的大型房地产商，深感这些模
5、式已经很难发挥根本性的效应来帮助企业走出困境，并带来持续发展的能力和乐观的前景。在地产界寻求突破，甚至变革的需求下，时下如火如荼的互联网经济和电子商务热潮自然成为人们首选的解决方案，建楼盘网站、网上房屋拍卖，甚至连“房.COM”的概念也被提了出来。然而，大部分的地产商目前仍处于观望状态，一方面还搞不清电子商务到底是怎幺回事以及如何与传统的地产业务结合，另一方面主要是怀疑建一个网站能否真正为楼盘的销售带来实际的效益？目前地产界较普遍的做法是建一个只有静态内容的网站，有的拿出一、两套出售单位在某一个网站上拍卖一下，起一点轰动效应，基本上是将互联网概念作为一种炒作的内容，谈不上什幺电子商务，也没有对
6、楼盘的销售业务带来实际的效益。另外一种做法则非常激进，即所谓的“房.COM”，标榜要给地产界带来一场革命，彻底摆脱传统的地产经营模式，将经营土地开发转为经营房产供应的互联网ICP，甚至将建筑材料的采购供应全部网络化运作，这些网站的兴起也有一、两年的历史，没有太多的公司追随，目前不是偃旗息鼓，就是完全没有实际运作，成为互联网泡沫在地产界的典型体现。思源的解决方案在于利用互联网和数码先进技术构建真正的电子商务系统，改造传统的地产商业模式和必要地重组部分业务流程，将传统的地产业务与电子商务模式有机地结合起来，即时促进商业效益。三、思源解决方案的产生思源公司是最早将计算机技术引入房地产物业管理行业的软
7、件开发商之一。自1994年首先推出 “1+1=1”物业管理软件以来，思源相继推出了从3.0、5.0到6.0版本的思源物业管理系列软件，房产销售、租赁管理软件以及为大型房地产企业或集团化物业管理公司开发的7.0版MIS管理系统。经过6年来不懈的努力，思源公司及其软件产品得到了行业和社会的广泛认同。目前，全国二十多个城市、近五百家专业的房地产、物业管理公司已经使用思源的管理软件系统。思源的软件还通过了国家科委、建设部的鉴定，正式发文在全国推广。拥有最多的客户、最高的市场占有率，在房地产、物业管理行业，思源成为名副其实的最大软件开发、提供商。作为房地产、物业管理行业软件的领跑者，思源还努力成为行业发
8、展的推动者。思源历次软件版本的更新都体现了我们对房地产、物业管理的最新理解和解决方案。思源是最早开始研究将业务流程的计算机化转向基于Internet的软件开发商之一，我们不是从科技文献，而是与客户一起，在对房地产、物业管理模式的共同探索和实践中，逐步认识和理解到房地产电子商务的势在必行及其巨大的发展前景，从而开始投入了大量的资金，历时一年半研发并成功推出了完整的房地产电子商务解决方案及其应用系统。2000年3月，思源率先推出了数字化社区系统，并于5月份在北京天鸿集团开发的回龙观文化居住区成功实施。数字化社区系统的成功，奠定了思源房地产电子商务解决方案的基础，并成为完整应用系统的重要组成部分。因
9、为，数字化社区所实现的网上社区服务与管理、网上购物、生活资讯、社区大家谈（BBS）等，不仅仅是电子商务技术在物业管理行业的成功应用，更重要的市改变了地产商的产品楼盘的本身。具有巨大附加值的楼盘将大大提高客户的认同并成功提升营销的业绩，并且将改变传统地产经营的理念和营销模式。思源六年来曾先后为苏州易通“独墅苑”、北京“现代城”、北京曙光花园、回龙观通达花园以及北京天创世缘等项目提供房地产营销或物业管理顾问，还协助其中的一些企业成功地实施了重大的管理架构调整和业务流程重组。这使思源对房地产、物业管理的具体运作模式、业务需求和内涵有了深刻的理解，对数字化技术在地产业务中的应用掌握了大量的第一手数据。
10、另外，思源集团的成员公司，深圳仲衡商务在这个方案的讨论前期，对北京、上海、广州和深圳共200家房地产公司进行了专题抽样调查。所有这些都为思源房地产电子商务系统的可靠性和实用性打下了坚实的基础，并确保了思源所提出的是真正面向行业、全面可行的解决方案。思源房地产电子商务系统的综合优势还在于，其不仅拥有大量最新技术所开发的新系统，同时还集成了思源房地产MIS管理、房地产销售管理以及数字化社区等已有的、功能强大、性能稳定可靠的应用系统，这将确保用户组建的是成本经济、高效率、高效益的真正实用的电子商务系统。四、思源房地产电子商务系统的功能电子商务，电子是手段，商务才是主体，因此必须支持从客户资源的扩展、
11、产品的吸引力、各种相关商业因素的交互式洽和、促使成交的各种手段，直至实现交易的全部业务过程。 因此，房地产电子商务系统，绝不只是建一个网站那幺简单！思源房地产电子商务解决方案包括了为发展商创建的发展商形象网站，网上楼盘展示交易系统，房屋装修顾问系统，售楼现场促销系统，数字化社区系统，销售管理系统，光盘电子楼书等。这些基于互联网和数码技术的系统，将有效地帮助地产商迅速树立品牌，提升管理水平，从而大幅度地提高楼盘的销售业绩。发展商形象网站介绍发展商实力和开发经营理念，使客户对地产商品牌产生信心和认同。网上楼盘展示销售系统网上实景浏览采用最新VR360度旋转影像浏览技术，客户可以在网上身临其境地观看
12、楼盘样板房及各种现场实景。买家还可以通过网站浏览楼盘不断更新的外观图片，从而了解楼盘的建设进度。网上选房客户既可以直接进入某栋楼、某层及某一套房查看相关资料，也可以设定楼层、朝向、面积、首期金额等条件，迅速查找到适合自己需求的单元。客户可以查看到房间的平面布置、户型点评、装修效果、售价、各种付款方式的比较表等详细资料。环境规划展示以电子地图结合三维动画技术，展示楼盘基本资料介绍社区周边环境介绍、社区智能化、会所情况、社区内部环境及市政、商业、文化配套设施、分级展示楼盘的区位、交通、周边等的电子地图、楼盘的建筑外观形象的工程进度情况的动态展示等。在线订房客户可以通过互联网远程查询楼盘的单位销售状
13、况并随时下订，系统支持客户信用卡在线支付交易。按揭理财客户可以根据自身的财务情况，查询、计算各种按揭方式的付款情况，便于安排资金计划及确定合适的置业投资策略。发展商还可以通过这一系统向客户提供本楼盘投资回报的分析资料等。数字化社区系统对于已建成或拟建数字化社区的发展商，可以让买家和准买家通过这个系统了解和体验从网上社区服务到网上超市，从社区BBS系统到无所不包的网上生活杂志的数字化社区生活新模式，充分认可物业的高附加值。网上装修顾问系统每一种户型都提供高、中、低三种档次的装修方案，客户可以观看不同的装修效果图以及装修材料说明和参考报价。客户可以自由组合不同房间的装修方案，并获得系统提供的相应报
14、价组合。售楼处现场促销系统通过售楼处现场局域网络的电脑配置，更丰富、动感地介绍楼盘的资料，既可以由客户自行操作，也可以作为售楼人员楼宇推介、说服的强效辅助。光盘电子楼书不仅仅是楼书的电子版本，除了三维动画模拟实景等动态展示效果外，系统还设置了各种功能可以让客户随时通过互联网远程连接，查询楼盘销售的最新动态和资料，成为不会过期的“活”的楼书。房产销售管理系统 结合不同类型的房地产公司和房地产代理公司的先进经验，借鉴优秀的销售管理模式，涵盖房地产销售从定价、潜在客户管理、成交合同管理、模拟成交、收款管理到销售佣金管理的全过程，采用前、后台管理，即方便销售又有利于资料的保密，并且可以在后台随时灵活地
15、发布和更新网上展示的楼盘房间资料和定价。五、电子商务如何为发展商带来效益评价商业模式的标准只有一个，那就是能否为企业带来效益。房地产电子商务的模式的前景，在于其能即时地推动楼盘的营销，增加成交机会，创造更多的销售额。1、世界首富已经不在是某个钢铁大王或石油大王，而是比尔盖茨软件公司创始人，而最近国内著名IT企业北大方正领导人则宣称，其公司内在今年底将会出现数以百计的百万富翁。在已经到来的新经济时代，与IT相关的企业管理人和白领阶层越来越将成为置业人群中的主流。 因此，基于互联网构建的电子商务模式，不仅变革、扩展传统的房产营销方式和手段，更是创造了一个符合时代精神与传播氛围的营运形态，更能够获得
16、潜在客户群体的品牌认同感。可以说，无论是高尚住宅还是经济适用的楼盘开发，谁赢得了这部分的购房消费群体，谁就获得了在地产业生存与发展的机会。2、与报纸等传统媒体广告相配合，最大化传播效应，形成更多的准客户群体。根据相关的市场研究，在传统媒体广告的攻势下，被抢夺到的“眼球”基本上分为形成拥有欲望的、有兴趣的以及引起注意的三类群体。第一类群体差不多都会现场看楼，而且最终成交的买家只能在这类群体中产生，而大部分的第二类群体和全部的第三类群体，则由于没有足够的驱动力去安排时间和跨越空间去现场看房，成为了大量的无效广告受众。问题在于，这些被流失的群体中实际存在着大量适配的准买家。 互联网 “任何时候、任何
17、地点”的特点，将使第二、三类群体中大量人士通过网站“亲临楼盘”，而一个优秀的楼盘展示交易网站将尽可能地使浏览者升级为有拥有欲望的群体，有效增加现场看楼准客户的数量。3、互联网本来就是世界上最大的传播媒体，通过与房地产专业信息网站的链接，以及准客户通过搜索引擎查询，都会使楼盘有更多的机会吸引买家的光顾。4、发展商初始的规划以及楼盘策划所形成的卖点和优势概念，由于媒体篇幅的限制、销售人员的素质及其流动性等各种因素，往往造成大量的信息流失，严重影响客户对楼盘的认同率。而售楼现场展示促销系统、光盘电子楼书等更动感精彩、更丰富翔实的内容展示，准确而完整表现发展商的创意和楼盘优势，更多认同必然得到更多的商
18、业机会。5、买房作为大宗商品的消费行为，其必然要经历理性考量的过程。其实每一位准买家都在寻找自身需求状况与楼盘之间的 “适配点”，找不到这个“适配点”就不会有成交。然而，买家的需求是完全个性化的，很难由发展商宣传的有限的主题卖点来解决。比如，客户的预算可以买到同一个楼盘高层的两房单位或低层的三房单位，而这个决定只有买家自己最清楚应该如何选择。 思源的房地产电子商务系统中网上展示、现场促销系统以及电子楼书，提供了强大的联机查询、搜索功能。客户完全可以根据自己的预算、面积、朝向、户型等检索到相应的单位，迅速定位“适配点”。这就从传统的营销模式缺乏针对性的“推”，转化为由客户有针对性地“拉”，以及交
19、互式的模式，从而最大程度把握客户的需求，有效促成购买。6、除了极个别的旺销楼盘，大部分买家的购买过程都会有一定的周期，包括亲朋多次看房、交订考虑等等，这个周期会流失大量的成交客户。网上看房、电子楼书的联机查询以及网上交订等，可以有效地缩短购买考察周期，减少外来机会冲击，极大地提高成交率。7、发展商投入传统媒体广告会有“效果递减”的现象，即同样的广告效果越来越差，这是由于同一受众群体反馈不可抗拒的自然规律。然而，当楼盘仍然高存量，广告又趋于零效果时，发展商就会陷入尴尬的困境。电子商务的方案实施，在于将广告投入效果的“纵向窄幅递减”，转化为“横向宽幅迭加”，迅速地形成人气，缩短楼盘售罄周期，加快资
20、金周转率，使业务进入良性循环。六、电子商务带来商业模式和业务流程的变化 房地产电子商务模式为地产业带来了巨大的发展前景，但同时也提出了挑战，要求企业在商业模式和业务流程上做出变革，主要表现在以下几个方面：经营内容的扩展商业模式不再仅仅是传统房地产从圈地到销售的过程，还在于通过网络的服务将业务内容扩展和延长，经营的资源也不再是与买家一次性的交易，而是建立了永久的客户关系。 虚拟资产的经营 虚拟空间的价值开始进入地产商的经营范畴。就如同北京天鸿集团董事长李法增在回龙观数字化社区建成开通时所说的：“建数字化社区等于再造一个回龙观，虚拟的社区今后将比现实的社区更值钱！” 跨区域的经营和管理互联网真正的
21、魅力和发展前景就在于其提供了超越空间的经济模式。电子商务的实现和深化，将使得地产的跨区域经营和管理成为现实。整个系统的资源共享和协同运作，将使商业组织的效率和利润最大化。 直销化的模式由于网络经济中房地产企业架构的中间层次作用减弱，行政结构逐渐趋向扁平化。信息化商业模式每宗交易或准买家的访问点击相关资讯的记录都会由系统保存下来，这些信息将会由知识管理和数字神经系统进行处理和分析，地产商的规划和产品定位将会变得清晰而准确。 服务个性化网络经济的特征是任何的商业模式都将成为一种服务模式，而个性化服务是其中的精髓。购房者与发展商在网络端点的直接交互，因此发展商将更需要实时的掌握客户的思维、喜好和他们
22、对价格的承受能力，从而根据人们个别的特点来专门设计，制造的个性化居住空间和氛围。七、系统的架构与技术说明 这部分介绍系统的物理配置、技术平台、开发工具、网络安全及系统的总体框架。1、系统配置图：2、技术平台与开发工具：经过充分的论证和比较，思源的房地产电子商务解决方案选用微软的平台和开发技术，这不仅因为微软的平台和技术具有运行稳定可靠、开发工具齐全高效等优点，还因为思源与微软的合作伙伴关系，这将在开发技术、培训、服务等方面获得全方位的支持。Microsoft BackOffice 服务器应用程序平台提供了大量的实施电子商务系统的产品。其中包括：用于应用程序服务器和网络共享的 Windows N
23、T Server 或者Windows 2000 Server；用于商业Web站点管理的 Commerce Server 2000；以及用于保存公司产品和客户信息的大型数据库产品Microsoft SQL Server?。 思源的应用层软件开发主要运用了微软的Visual Studio系列开发工具，这其中包括了：Visual Basic?、 Visual C+?、 Visual FoxPro?、 Visual InterDev?，以及 Visual J+? 开发系统。Visual Studio可以帮助程序员更容易、更快地在应用程序间转换代码和内容。其强大之处在于商务系统开发需求的核心?-网络内容
24、的自定义和管理；用户界面设计；数据访问；与现有系统集成；以及程序间通讯等。鉴于与思源目前系列应用软件的组合、接口，在系统的一些管理端的应用软件的开发方面，也会选用优秀的前端开发工具Delphi 5以及 PowerBuilder 7.0来进行部分的开发。3、网络安全：微软公司在创建用于解决安全性、安全支付、保密性以及数据交换的标准计划非常积极。新版本的 Microsoft Wallet 将实施安全的电子交易（SET）标准，该标准用于安全的、经过验证的支付信息的传输。在这方面采用的技术与标准分别包括：SSL协议，用来对网络上传输的所有关键数据进行加密，保证用户、地产商的利益不受损失。隐私优先权（P3P）的Windows 支持平台，3W联盟（World Wide Web Consortium）设计的一种用来确保对客户隐私权保护的软件规范。4、系统的总体构成框架思源房地产电子商务系统是一个完整的体系，它几乎集成了思源为房地产行业开发的所有应用管理系统以及基于Internet的最新应用开发。下图是系统的总体构成框架简图：下图是系统的总体构成框架简图：