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1、河南城建建学院成人高等等教育建建筑工程程技术专专业（信阳）（专科）毕业论论文题目：房房地产开开发理论论与实务务姓名：左左 林二一一一年二月月二十日日房地产开发理论与实务摘要房地产开开发是指指从事房房地产开开发的企企业为了了实现城城市规划划和城市市建设（包包括城市市新区开开发和旧旧区改建建）而从从事的土土地开发发和房屋屋建设等等行为的的总称。本文从房地产开发的概述、房地产投资研究、房地产投资决策、房地产资金筹措与风险分析、住宅的建筑设计与规划设计等几个方面阐述了房地产开发理论和实务。关键词：房地产产开发 理论 实务目录第一章 概述1.1 房地产产开发的的类型与与特点III1.2 房地产产开发程程
2、序III1.3 房地产产企业管管理制度度IIII1.4 房地产产开发法法规和管管理IIII第二章 房地产产投资研研究2.1 房地产产投资的的概念及及重要地地位IVV2.2 房地产产投资环环境分析析IVV2.3房房地产投投资可行行性分析析中的成成本及投投资估算算V第三章 房地产产投资决决策3.1 房地产产投资决决策的概概念VI3.2房房地产投投资决策策过程VI3.3房房地产投投资的市市场调查查VI3.4房房地产投投资决策策目标VI3.5房房地产投投资可行行方案VI3.6确确立衡量量房地产产投资效效益的标标准VIII3.7房房地产投投资方案案评估及及方案选选择VIII3.8实实施房地地产投资资决策
3、方方案VIII3.9追追踪调查查方案实实施保证证目标的的实现程程度VIII第四章 房地产产资金筹筹措与风风险分析析4.1 房地产产项目投投资费用用的构成成与估算算IX4.2 房地产产项目经经营税费费IXX4.3 房地产产开发资资金筹措措特征及及模式X4.4 房地产产资金筹筹措渠道道X4.5 房地产产资金筹筹措XI4.6 房地产产投资风风险分析析XII第五章 住宅的的建筑设设计与规规划设计计5.1 建筑设设计与规规划设计计的概念念XIVV5.2 居住区区规划设设计XIVV引言房地产开开发是指指从事房房地产开开发的企企业为了了实现城城市规划划和城市市建设（包包括城市市新区开开发和旧旧区改建建）而从
4、从事的土土地开发发和房屋屋建设等等行为的的总称。房地产产开发是是指在依依法取得得国有土土地使用用权的土土地上，按按照城市市规划要要求进行行基础设设施、房房屋建设设的行为为。因此此，取得得国有土土地使用用权是房房地产开开发的前前提，而而房地产产开发也也并非仅仅限于房房屋建设设或者商商品房屋屋的开发发，而是是包括土土地开发发和房屋屋开发在在内的开开发经营营活动。简简言之，房房地产开开发是指指在依法法取得国国有土地地使用权权的土地地上进行行基础设设施、房房屋建设设的行为为。第1章 概述1.11 房地地产开发发的类型型与特点点房地产开开发类型型包括土土地开发发和房屋屋开发。 土地开开发主要要是指房房屋
5、建设设的前期期工作，主主要有两两种情形形：一是是新区土土地开发发，即把把农业或或者其他他非城市市用地改改造为适适合工商商业、居居民住宅宅、商品品房以及及其他城城市用途途的城市市用地；二是旧旧城区改改造或二二次开发发，即对对已经是是城市土土地，但但因土地地用途的的改变、城城市规划划的改变变以及其其他原因因，需要要拆除原原来的建建筑物，并并对土地地进行重重新改造造，投入入新的劳劳动。房地产开开发的特特点在于于它与城城市规划划紧密相相关，是是城市建建设规划划的有机机组成部部分。为为了确定定城市的的规模和和发展方方向实现现城市的的经济和和社会发发展目标标，必须须合理地地制定城城市规划划和进行行城市建建
6、设以适适应社会会主义现现代化建建设的需需要。房房地产开开发是房房地产活活动中一一项重要要制度，属属于房地地产生产产、流通通、消费费诸环节节中的首首要环节节。所谓谓房地产产开发，是是指在依依据中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法取取得国有有土地使使用权的的土地上上进行基基础设施施、房屋屋建设的的行为。作作为不动动产，与与其他商商品的开开发相比比，房地地产开发发投资大大、耗力力多、周周期长、高高赢利、高高风险的的特点，使使房地产产开发活活动在人人们的生生活中占占居越来来越重要要的地位位，经济济越发达达，时代代越进步步，房地地产开发发的范围围越广，程程度越深深，内容容越丰富富。1.2 房地产产开
7、发程程序房地产开开发项目目的主要要程序分分为三个个步骤，第第一，房房地产开开发公司司的准备备工作在在报行政政机关审审批之前前，房地地产开发发公司应应办理好好土地出出让手续续，委托托有资质质的勘察察设计院院对待建建项目进进行研究究并制作作报告书书,应附附有详细细的规划划设计参参数和效效果图，并并落实足足够的开开发资金金。第二二，行政政审批部部分根据据我国当当前法律律、法规规、规章章，房地地产建设设项目的的行政许许可程序序一般共共分六个个阶段：1）选选址定点点；2）规规划总图图审查及及确定规规划设计计条件；3）初初步设计计及施工工图审查查；4）规规划报建建图审查查；5）施施工报建建；6）建建设工程
8、程竣工综综合验收收备案。第第三，房地地产项目目权属初初始登记记阶段，由由房管局局核准新新建商品品房所有有权初始始（大产产权证）登登记。开开发商应应提交材材料： 申请书书、企业业营业执执照、用用地证明明文件或或者土地地使用权权证、建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证、施施工许可可证、房房屋竣工工验收资资料、房房屋测绘绘成果、根根据有关关规定应应当提交交的其他他文件。 以上上几个阶阶段，需需增加或或减少的的相关事事项及时时限，各各地根据据实际情情况，会会有不同同的差异异。各个个程序的的办理时时间，绝绝大部分分都少于于15天天，一般般在7天天内。所所需要的的费用，由由于相当当部分属属于
9、地方方收费，所所以就不不再明细细列表，更更何况相相对于房房地产开开发所获获得的利利润，行行政审批批费用可可以忽略略不计。 1.3 房地产产企业管管理制度度房地产企企业的管管理制度度包括三三个层面面：最高高层面是是指企业业的基本本管理制制度，包包括公司司体制及及公司治治理结构构、管理理机制、薪薪酬制度度、基本本会计制制度等；第二层层面是企企业的工工作流程程管理制制度、规规章等，包包括行政政事务、法法律事务务、财务务、人力力资源、采采购、工工程管理理、销售售、客户户关系等等方面的的管理规规章，可可以形成成文件的的有1000-1150项项；第三三层面的的管理制制度主要要包括岗岗位、部部门和项项目部(
10、项目公公司)内内部使用用的、没没有纵向向和横向向工作接接口关系系的工作作规程。 一个企业业的成功功往往是是制度的的成功。如如民营企企业比传传统的国国有企业业更具竞竞争力，二二元结构构、三元元结构的的股份制制民营企企业比一一元结构构的民营营企业更更具竞争争力，具具有完善善的法人人治理结结构的股股份制企企业比“换汤不不换药”的“股份制制”企业更更具竞争争力，职职能设计计合理、职职责清晰晰、工作作接口关关系明确确的组织织机构设设计比经经常推诿诿、扯皮皮、内耗耗的企业业更具竞竞争力，有有健全的的管理制制度且制制度适宜宜的企业业比虽然然建立了了一堆制制度(如如管理制制度汇编编、ISSO90000质质量管
11、理理体系文文件)、但但制度不不适宜、执执行不力力的企业业更具竞竞争力。 房地产企企业要提提升竞争争力，必必须建立立一套全全面、适适宜的管管理制度度，并确确保各项项制度的的有效施施行。1.4 房地产产开发法法规和管管理房地产开开发所涉涉及到的的法律法法规是相相当广，而而且结构构层次多多，如建建筑职业业注册条条例办法法、建筑筑行业各各类资质质管理办办法、规规划法、绿绿化条例例及各类类线管理理办法、招招标投标标的规定定、有关关勘察设设计的规规定、有有关工程程监理的的规定、涉涉及到施施工领域域的法规规、有关关造价的的法规、有有关销售售方面的的法规、有有关环保保方面的的法规、有有关节能能方面的的法规、涉
12、涉及土地地方面的的法规、标标准化规规定、诉诉讼、复复议、物物业、合合同示范范文本（房房地产行行业）、最最高人民民法院有有关问题题解释、涉涉及房地地产的税税收法律律、房地地产行业业涉及到到的其他他法律，以以及部分分施工导导则。房地产开开发同时时还涉及及诸多的的政府相相关职能能部门，如如国土、规规划、消消防、房房管等部部门的管管理。第2章 房地产产投资研研究2.1 房地产产投资的的概念及及重要地地位所谓房地地产投资资，是指指资本所所有者将将其资本本投入到到房地产产业，以以期在将将来获取取预期收收益的一一种经济济活动。一一般我们们一些小小型个人人的投资资无非是是期望可可观的投投资收益益，这样样来获得
13、得更多的的资本，所所以我们们更看重重升值的的空间和和发展的的潜力。对对于投资资房地产产，首先先要分析析市场，一一个没有有发展潜潜力的市市场，或或者一个个饱和了了的市场场，是没没有投资资的意义义的。高高投入无无非就是是想换来来高回报报，所以以说对市市场的考考察和分分析一定定要全面面而且严严谨。比比如现在在说重庆庆的发展展前景比比较广阔阔，就是是因为整整个重庆庆的定位位，它的的五大定定位：我我国重要要的中心心城市之之一，国国家历史史文化名名城，长长江上游游经济中中心，国国家重要要的现代代制造业业基地，西西南地区区综合交交通枢纽纽。加上上两江新新区的设设立，让让重庆有有着更多多的发展展机遇。而而重庆
14、的的协信公公馆，就就抓住了了这些机机遇。一一般而言言，CBBD的配配套居住住区，最最好是在在CBDD核心周周边三公公里范围围内，即即车行不不超过55分钟。由由此划出出的一个个圆圈，就就是CBBD配套套居住区区的黄金金圆。如如果我们们将解放放碑和江江北嘴两两大CBBD的黄黄金圆放放置在地地图上可可以看到到，协信信公馆正正是两个个圆的重重合部分分。作为为发展中中的城市市，这样样的楼盘盘应该还还不算太太不能接接受，但但是当城城市整体体发展起起来之后后，我相相信大家家都明白白，协信信公馆的的价格就就不是现现在这个个价格可可以买到到的了。加加上协信信公馆如如此这般般中西文文化交融融的经典典建筑，既既有中
15、式式楼宇的的古朴，又又有西洋洋公馆的的气派，更更成为众众多楼盘盘中的佼佼佼者，凸凸显出来来。所以以说投资资房地产产，就应应该有这这样的分分析能力力和眼光光，买贵贵的，不不一定会会不升值值，好的的就是好好的，在在哪里它它都是无无法比拟拟的！2.2 房地产产投资环环境分析析一般所说说的投资资环境是是指直接接投资的的环境。直直接投资资是指一一个经济济体系内内的某居居民投资资购买或或设立在在另一经经济体系系内的企企业，兼兼并对该该企业有有持久利利益或在在管理方方面具有有相当程程度的影影响力和和控制权权；投资资决策包包括宏观观和微观观两个层层次，其其中微观观投资决决策是单单个投资资者或单单个投资资项目的
16、的决策，其其基本问问题是如如何使单单个投资资者或单单个项目目在投资资额一定定的条件件下，获获得最大大的投资资收益。这这就需要要着重社社会消费费水平结结构、产产品物价价和市场场利息率率等因素素对投资资者个人人或单个个项目的的影响和和制约，即即投资环环境，它它具有系系统性、区区域性和和动态性性的基本本特点。房地产投投资环境境分析包包括房地地产行业业市场运运行状况况、发展展现状、行行业技术术特点、产产品供需需结构、价价格变化化、销售售渠道价价格管理理、行业业标杆企企业并重重点分析析了企业业的前景景与风险险、以及及上下游游现状对对房地产产的影响响；已经经全球房房地产行行业发展展现状与与经济环环境并对对
17、国内外外行业现现状进行行对比，预预测房地地产行业业在大环环境中的的发展前前景以及及潜在机机会。 并以市市场竞争争为基础础深入分分析了房房地产行行业投资资风险、投投资环境境、投资资壁垒、投投资收益益、投资资策略、营营销策略略、经营营管理和和竞争战战略以使使更多未未进入和和已进入入的企业业把握投投资机会会及投资资价值。房房地产投投资环境境分析对对投资风风险的建建议与策策略，为为战略投投资者选选择恰当当的投资资时机和和公司领领导层做做战略规规划提供供准确的的市场情情报信息息及科学学的决策策依据。2.3房房地产投投资可行行性分析析中的成成本及投投资估算算房地产的的特殊的的投资特特性决定定了项目目投资前
18、前的可行行性研究究有极其其重要的的作用,而其中中的成本本及投资资估算是是可行性性研究结结论中很很重要的的一部分分.房地地产业作作为国民民经济的的支柱产产业,是是国家宏宏观经济济发展的的晴雨表表.特别别是住宅宅产业作作为新的的经济增增长点,给房地地产业带带来了新新的发展展机遇.面对新新的发展展机遇,必须注注意规范范运作.由于房房地产本本身所具具有的物物理及经经济特性性,房地地产投资资表现出出区别于于其他投投资的固固有特性性,如:不可移移动性、开开发周期期长、投投资额大大等等.一个房房地产项项目的开开发少则则数月,多则数数年甚至至十数年年,投资资额少则则数十万万,高则则数千万万,甚至至数亿元元,而
19、投投资回收收期又远远远长于于一般商商品经营营.基于于这样的的特殊投投资性,房地产产开发商商很重视视投资前前期的可可行性研研究工作作,不惜惜时间和和精力,进行投投资前的的经济分分析与方方案比较较,使失失误的可可能性降降到最低低程度.对于房房地产项项目投资资前的可可行性分分析,其其结论对对项目投投资成败败关系极极大.通通常其结结论部分分至少应应该由以以下4部部分组成成:成本本及投资资估算、经经济效果果预测、资资金筹措措方案及及现金流流量分析析、经济济效益分分析作为为其中有有举足轻轻重作用用的一部部分,当当属成本本及投资资估算.第3章 房地地产投资资决策3.1 房地产产投资决决策的概概念房地产投投资
20、决策策对房地地产业和和房地产产市场的的完善和和发展具具有十分分重要的的意义。房房地产由由于其空空间的固固定性特特征，一一旦决策策完成付付诸实施施，将很很难随意意移动和和变更。另另外，房房地产投投资建设设周期长长、占用用资金量量大，一一旦开工工建设就就不能中中断，要要力求缩缩短工期期，在最最佳时机机投入市市场。房房地产投投资还关关系着人人民的基基本需要要和生活活质量的的提高，又又关系着着经济发发展和城城市建设设，它的的总量水水平、结结构状况况、空间间布局和和时间安安排均十十分复杂杂。房地地产投资资规模在在整个国国民经济济投资规规模中占占有很大大的比重重，它必必须与社社会所拥拥有的人人力、物物力和
21、财财力相适适应。这这些情况况都决定定了必须须重视房房地产的的投资决决策。房房地产投投资决策策的科学学水平直直接表明明了一国国或一个个地区房房地产业业和房地地产市场场发育的的成熟程程度。3.2房房地产投投资决策策过程房地产投投资决策策过程是是指在房房地产投投资决策策中，提提出问题题、分析析问题和和解决问问题的过过程。其其一般程程序包括括分析问问题、设设计方案案、评价价方案、实实施方案案、方案案调整和和反馈的的过程。 3.3房房地产投投资的市市场调查查房地产投投资决策策中以市市场调查查尤为重重要。它它是房地地产项目目投资决决策的前前提和基基础。这这一阶段段的关键键在于明明确问题题，包括括希望解解决
22、的问问题是什什么？它它的关键键因素是是什么？必须在在什么时时间解决决它？为为什么要要解决这这一问题题？为解解决这一一问题愿愿付出多多大代价价？在发发现问题题的过程程中，可可以使用用关键因因素分析析技术。关关键因素素即在做做出任何何行动之之前，必必须改变变、转移移和消除除的因素素。通过过发现这这一关键键因素，我我们通常常可以透透过问题题的表象象把握真真正的问问题所在在。确定定决策的的时机也也是十分分重要的的，无论论是先于于或滞后后于决策策能产生生实效的的时机，都都无法实实现有效效的决策策。3.4房房地产投投资决策策目标合理理的目标标是合理理决策的的前提。决决策目标标的形成成、目标标的大小小、层次
23、次及决策策者对目目标的认认识都会会影响决决策的顺顺利进行行。决策策目标是是由上述述阶段中中所要解解决的问问题决定定的。在在目标确确定过程程中，首首先必须须把要解解决问题题的性质质、结构构、症结结及其原原因分析析清楚，然然后才能能有针对对性地确确定合理理的决策策目标。决决策目标标必须十十分明确确，目标标过分抽抽象或模模棱两可可、含糊糊不清，决决策将无无所遵循循，决策策目标的的实现程程度也难难以衡量量。合理理的决策策目标应应该是可可以衡量量其成果果、规定定其时间间和确定定其责任任的。另另外，决决策目标标往往不不只一个个，而且且多个目目标之间间有时还还会有矛矛盾，这这就给决决策带来来了一定定的困难难
24、，所以以，要处处理好多多目标的的问题。 3.5房房地产投投资可行行方案根据据房地产产投资目目标和有有关的信信息情报报，拟定定可行方方案，并并要求整整体详尽尽性和相相互排斥斥性相结结合，以以避免方方案选择择过程中中的偏差差。整体体详尽性性指拟定定的各种种备选方方案应尽尽量包括括所有可可能找到到的方案案，因为为方案的的数量越越多、质质量越好好，选择择的余地地就越大大。相互互排斥性性指在不不同方案案中只能能选用一一个方案案。分析析者对于于最有潜潜力的方方案，应应依照下下列原则则进行检检查：主主要分析析工作应应致力于于最有效效的几个个方案上上；用在在分析上上的总费费用不可可超过它它的预期期收益。在在拟
25、定备备选方案案的过程程中，还还应考虑虑可能出出现的意意外变动动，并对对主要的的参数及及可能出出现的误误差和变变动，进进行预测测性分析析。 3.6确确立衡量量房地产产投资效效益的标标准确立立衡量房房地产投投资效益益的标准准，测算算每个方方案的预预期结果果 衡量效效益的标标准决定定了最后后的分析析结果。但但这一标标准很大大程度上上取决于于决策者者的主观观判断。在在不同的的决策者者之间，最最佳方案案的选择择很可能能因衡量量效益的的标准不不同而不不同。通通常可以以通过成成本与收收益来衡衡量方案案效益。成成本是方方案实施施过程中中所需消消耗的资资源，如如资金、人人员、设设备等。收收益则是是由某些些行动的
26、的结果而而产生的的价值。在在决定选选择方案案的整体体价值时时，成本本与收益益都要考考虑。确确立了各各可行方方案的效效益衡量量标准后后，就可可据以对对每个方方案的预预期结果果进行测测量，以以供方案案评价和和选择之之用。 3.7房房地产投投资方案案评估及及方案选选择方案案评估就就是根据据确立的的决策目目标所提提出的各各种可行行方案以以及衡量量效益的的标准、预预期的结结果等，分分别对各各方案进进行衡量量。方案案的选择择则是就就每一方方案的结结果进行行比较，选选出最可可能实现现决策预预期目标标或期望望收益最最大的方方案，作作为初步步最佳方方案。方方案评估估的标准准包括方方案的作作用、效效果、利利益、意
27、意义等，应应具有技技术可能能性和经经济合理理性。选选择方案案的方法法通常有有经验判判断法、数数学分析析法和试试验法三三类。经经验判断断法是依依靠决策策者的经经验进行行判断，常常用的有有淘汰法法、排队队法、归归类法等等。数学学分析法法是应用用决策论论的定量量化方法法进行方方案选择择。常用用的有概概率法、效效用法、期期望值法法、决策策树等。试试验法，则则是在管管理决策策中，特特别是新新方法的的采用、新新工艺的的试验中中所采用用的一种种选择方方法，可可视为正正式决策策前的试试验。 3.8实实施房地地产投资资决策方方案方案案的实施施是决策策过程中中至关重重要的一一步，在在方案选选定以后后，就可可制定实
28、实施方案案的具体体措施和和政策。 3.9追追踪调查查方案实实施保证证目标的的实现程程度执行行一个大大规模的的决策方方案通常常需要较较长的时时间，在在这段时时间中，情情况可能能会发生生变化。而而初步分分析只产产生对于于该问题题的一个个初步估估计。因因此，在在进行方方案计划划的设置置及解决决不确定定性问题题时，方方案应不不断加以以调整和和完善。同同样，任任何连续续性活动动过程由由于涉及及多阶段段控制，定定期的分分析也是是必要的的。这是是在变动动的环境境中获取取最优结结果的唯唯一途径径。另一一方面，由由于外部部环境和和内部条条件的不不断变动动，也需需要通过过不断修修正方案案来消除除不确定定性，以以适
29、应变变化了的的情况，进进行必要要的调整整第4章 房地产产资金筹筹措与风风险分析析4.1 房地产产项目投投资费用用的构成成与估算算房地产项项目投入入资金多多，风险险大，在在项目的的规划阶阶段，必必须对项项目的投投资与成成本费用用进行准准确的估估算，以以便作出出经济效效益评价价、投资资决策。 由于房地地产开发发项目的的投资过过程就是是房地产产商品的的生产过过程，因因而其投投资估算算与成本本费用估估算不可可截然分分开，应应合二为为一。房房地产开开发项目目投资与与成本费费用估算算的范围围包括土土地购置置成本、土土地开发发成本、建建安工程程造价、管管理费用用、销售售费用、财财务费用用及开发发期间的的税费
30、等等全部投投资。房地产建建设项目目各项费费用的构构成复杂杂，变化化因素多多、不确确定性大大，依建建设项目目的类型型不同而而有其自自身的特特点，因因此不同同类型的的建设项项目，其其投资和和费用构构成有一一定的差差异。对对于一般般房地产产开发项项目而言言，投资资及成本本费用，由由开发成成本和开开发费用用两大部部分组成成。开发发成本包包括土地地使用权权出让金金、土地地征用及及拆迁安安置补偿偿费、土土地征用用费、拆拆迁安置置补偿费费、前期期工程费费、建安安工程费费 、基基础设施施费、公公共配套套设施费费、不可可预见费费、开发发期间税税费。开开发费用用包括管管理费用用、销售售费用、广广告宣传传费、销销售
31、代理理费、其其他销售售费用、财财务费用用等。开发项目目投资估估算应考考虑项目目在开发发过程中中所负担担的各种种税金和和地方政政府或有有关部门门征收的的费用。在在一些大大中城市市，这部部分费用用在开发发建设项项目投资资构成中中占较大大比重。应应根据当当地有关关法规标标准估算算。4.2 房地产产项目经经营税费费房地产项项目经营营税主要要包含土土地增值值税和企企业所得得税。4.2.1土地地增值税税土地增值值税是以以转让房房地产取取得的增增值额为为征税对对象征收收的一种种税。其其实质是是对土地地收益的的课税。税税额计算算土地增增值税实实行四级级超率累累进税率率。增值值额未超超过扣除除项目金金额百分分之
32、五十十的部分分，税率率为百分分之三十十；增值值额超过过扣除项项目金额额之百分分之五十十、未超超过扣除除项目金金额百分分之一百百的部分分，税率率为百分分之四十十；增值值额超过过扣除项项目金额额百分之之一百、未未超过扣扣除项目目金额百百分之二二百的部部分，税税率为百百分之五五十；增增值额超超过扣除除项目金金额百分分之二百百的部分分，税率率为百分分之六十十。由此此可知，土土地应纳纳税额的的计算，按按下列公公式进行行；土地地增值额额：转让让房地产产的总收收入一扣扣除项目目金额应应纳税额额：土地地增值额额适用税税率若土土地增值值额超过过扣除项项目金额额50%以上的的，即同同时适用用于二档档或二档档以上适
33、适用税率率的，则则需分别别计算。所所谓增值值额，是是指纳税税人转让让房地产产所取得得的收入入减去扣扣除项目目金额后后的余额额。 开发土土地和新新建房及及配套设设拖的费费用，即即“开发费费用”，包括括销售费费用、管管理费用用、财务务费用等等。财务务费用中中的利息息支出，凡凡能够按按转让房房地产项项目计算算分摊并并提供金金融机构构证明的的，允许许据实扣扣除，但但最高不不能超过过按商业业银行同同期贷款款利率计计算的金金额。凡凡不能按按转让房房地产项项目计算算分摊利利息支出出或不能能提供金金融机构构证明的的、房地地产开发发费用按按“开发成成本”之和的的百分之之十以内内计算扣扣除。考虑到我我国房地地产业
34、的的特殊性性及人民民居住条条件的实实际情况况，税法法规定，对对建造普普通标准准住宅出出售，其其增值额额未超过过扣除项项目金额额20%的项目目免税。这这是因为为，这些些房地产产项目大大多是微微利性质质，投入入大、收收益小，应应从税收收政策上上给予支支持和鼓鼓励。同同时也可可避免因因征土地地增值税税后又征征所得税税，使税税负显得得过重。这这里所讲讲的普通通标准住住宅，是是指一般般居住用用住宅。高高级别墅墅、公寓寓、小洋洋楼、度度假村等等以及超超面积、超超标准、豪豪华装修修的住宅宅，均不不属于普普通标准准住宅。免免税的普普通标准准住宅，须须经主管管税务机机关确认认。因国国家建设设需要征征用的房房地产
35、因因国家建建设需要要而被政政府征用用的房地地产，是是指因城城市市政政规划、国国家重点点项目建建设的需需要，而而被政府府征用的的房地产产。4.2.2企业业所得税税企业所得得税是指指对在我我国境内内实行独独立经济济核算的的企业或或组织的的生产、经经营所得得和其他他所得征征收的一一种税。税税费的计计收办法法和标准准：按企企业应纳纳税所得得额的333%计计征。外外资企业业的所得得税计收收办法和和标准同同上。4.3 房地产产开发资资金筹措措特征及及模式项目资金金的基本本筹措模模式主要要有三方方面的特特征：11、在贷贷款形式式上。一个有有限追索索或无追追索的贷贷款；购买项项目一定定的资源源储量和和产品；2
36、、在在信用保保证上。要求对项目的资产拥有第一低押权，对于项目的现金流量具有有效的控制； 要求把项目投资者一切与项目有关的契约性权益转让给贷款银行要求项目成为一个单一业务的实体，除了项目融资安排外，限制该实体筹措其他债务资金； 对于从建设期开始的项目，要求项目投资者提供项目的完工保证；市场方面，要求项目具有类似“无论提货与否均需付款”或“提货与付款”性质的市场合约安排。3、时间结构上。无论融资资方案如如何复杂杂，其包包括的两两个阶段段是：项项目的建建设、开开发阶段段和项目目的经营营阶段。几几种具有有代表性性的融资资模式有有：投资者者直接安安排融资资的模式式； 投资者者通过项项目公司司安排融融资的
37、模模式；以“设施使使用协议议”为基础础的融资资模式；以“杠杆租租赁”为基础础的融资资模式；以“生产支支付”为基础础的融资资模式； 以“黄金贷贷款”为基础础的融资资模式。4.4 房地产产资金筹筹措渠道道房地产资资金筹措措渠道主主要有：汇集自自有资金金、申请请贷款、发发型债券券筹资、发发型股票票筹资、其其它筹资资渠道（例例如：利利用各类类信托基基金融资资、预收收购房定定金或购购房款、利利用各类类企事业业单位的的自有资资金、借借助于有有经济实实力的公公司开发发、由承承包商带带资承包包建设工工程）。应该指出出的是，房房地产开开发商在在进行某某项目的的开发建建设时，通通常要综综合运用用上述各各种筹资资手
38、段。例例如，将将汇集到到的自有有资金用用于支付付地价款款和前期期开发费费用，在在获取土土地使用用权后，可可将其向向银行或或其他金金融机构构抵押以以获取抵抵押贷款款，用于于地上物物建设，当当楼宇建建设进行行到一定定阶段后后可预售售楼盘，用用楼盘预预收款，再再加上用用其他方方式等筹筹集的资资金，将将楼宇开开发完毕毕，在开开发建设设过程中中，还可可能辅之之以短期期银行透透支贷款款等。4.5 房地产产资金筹筹措根据目前前房地产产投资资资金来源源统计显显示：11、自有有资金平平均为115%-200%；22、银行行开发贷贷款、流流动资金金贷款为为15%；3、施施工企业业垫资（由由银行贷贷款转移移的）占占3
39、0%-440%； 4、按按揭贷款款占200%30%；5、其其他预收收款和借借款占110%。4.6 房地产产投资风风险分析析 房地产产投资风风险在房房地产开开发过程程中无处处不在，如如果没有有很好的的风险管管理措施施，开发发商就会会被可能能发生的的损失所所困扰，其其担忧可可能会使使其终止止某些开开发与经经营活动动或者是是改变其其经营方方式。因因此精确确而有效效的风险险管理是是房地产产开发商商最经济济、最有有效地处处理各种种意外损损失风险险的重要要途径。 首先要要加强风风险管理理。房地地产开发发风险管管理是房房地产开开发企业业采用科科学的方方法，对对开发过过程中存存在的风风险进行行预测、识识别、分
40、分析、评评价，选选择最佳佳风险管管理措施施，保证证以较低低的耗费费最大限限度地降降低风险险损失，获获得安全全保障的的过程。加加强房地地产开发发风险管管理对房房地产开开发企业业而言，意意义重大大：风险险管理为为全面、合合理地处处置风险险提供了了可能性性，风险险管理既既能够为为风险损损失的出出现与衡衡量提供供科学、准准确的计计算基础础，又能能够用科科学、系系统的方方法，对对各种风风险对策策的成本本及效益益加以比比较，从从而得到到各种对对策的最最佳组合合；风险险管理能能够促进进房地产产投资主主体决策策的科学学化、合合理化，减减少决策策的风险险性；风风险管理理有利于于房地产产开发商商增强风风险意识识，
41、从被被动成为为主动管管理型，为为项目开开发提供供安全的的生产经经营环境境。 房地产开开发过程程的风险险类别有有决策风风险、财财务风险险、技术术风险、经经济风险险、不可可抗力风风险、管管理失误误风险、组组织风险险。 房地产开开发企业业要加强强风险的的防范，强强化风险险管理，可可以从以以下几方方面进行行风险管管理：第第一是正正确对待待开发风风险。风风险是一一种客观观存在，是是不可避避免的，只只要房地地产开发发商开展展业务，就就必然伴伴随着风风险。对对待风险险，不能能过于保保守，要要合理承承担，不不能为了了回避风风险，而而降低工工作效率率，从而而失去竞竞争力；但也不不能盲目目乐观，有有的风险险虽然较
42、较少发生生，但它它一旦发发生，带带来的后后果较为为严重，损损失巨大大，甚至至有可能能“拖垮”一个企企业，所所以要正正确衡量量风险的的发生概概率及其其后果，使使“风险与与收益对对等”。第二二是主动动进行风风险识别别。风险险识别是是风险管管理的首首要内容容和基础础工作，任任何风险险，尤其其是重大大风险，如如被忽略略都可能能导致风风险管理理的失误误和失败败。房地地产开发发企业应应周密分分析企业业所处的的社会经经济环境境，剖析析企业在在房地产产开发活活动中客客观存在在的种种种不利因因素和弱弱点，以以及对企企业利益益可能造造成的威威胁。第第三是科科学进行行风险评评估。对对房地产产开发风风险进行行量化和和
43、测定，确确定开发发活动中中各种风风险发生生的概率率及确定定风险可可能给开开发活动动带来的的损失程程度。第第四是强强化风险险防范与与控制。在在市场经经济下，房房地产市市场是瞬瞬息万变变的，风风险无处处不在，制制订一系系统的防防范风险险措施有有利于开开发商管管理业务务、优化化资源。重重视前期期可行性性研究工工作。可可行性研研究是开开发建设设项目投投资决策策的基础础，是防防范开发发风险的的保证，因因此必须须重视加加强项目目的可行行性研究究工作，加加大可行行性研究究的人力力、物力力、财力力和时间间投入；科学、全全面而不不失重点点地开展展可行性性研究工工作，在在进行可可行性研研究时，尤尤其要注注重对市市
44、场需求求预测和和竞争情情况分析析；同时时要保证证可行性性研究工工作的独独立性。研研究小组组按科学学的路子子，独立立、客观观地去调调查、分分析和研研究，从从而保证证项目决决策的科科学化。第第五是合合理安排排项目资资金。根根据可能能的建设设进度和和将会发发生的实实际付款款时间和和金额，同同时考虑虑各种投投资款项项的付款款特点，编编制资金金使用计计划；实实施建设设项目全全过程投投资控制制，这是是实现项项目投资资管理目目标和企企业投资资效益的的有力保保证，要要重视多多方案的的设计和和选择，寻寻求一次次性投入入少而全全寿命经经济好的的设计方方案，严严格控制制施工阶阶段的费费用；协协调好投投资控制制与进度
45、度控制和和质量控控制的关关系，做做到三者者的有机机配合和和相互平平衡。加加强投资资动态管管理，及及时发现现可能导导致未完完工程投投资增加加的现实实问题和和潜在因因素，尽尽早采取取措施加加以防范范和控制制。第六六是加强强合同管管理。严严格执行行建设工工程合同同管理法法律法规规；普及及相关法法律知识识，培训训合同管管理人才才；设立立合同管管理机构构，配备备合同管管理人员员；建立立合同管管理目标标制度；推行合合同示范范文本制制度；重重视合同同分析；建立合合同实施施保证体体系、完完善合同同变更管管理和合合同资料料的文档档管理。第第七是加加强与相相关部门门的协调调沟通。在在内部关关系的协协调中，要要按照职职能分工工和需求求设置部部门和人人员，明明确每个个部门的的目标、职职责和权权限，事事先约定定各个部部门在工工作中的的相互关关系，建建立信息息沟通制制度，使使局部了了解全局局，服从从并适应应全局需需要。在在外部关关系协调调中，开开发商需需要整合合自身资资源，建建立一个个由主管管工程领领导牵头头并整合合工程管管理、开开发、