我的房地产课程设计gsdy.docx

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1、湖南农业业大学东东方科技技学院课程设计计课程名称称： 房房地产开开发、工工程经济济学 题目名称称： 建建设项目目经济性性分析与与评价班 级： 20011级级工程管管理2班班 姓 名： 倪兴旺旺 学 号： 2001144191152227 指导教师师：李明明孝、王王文萱 评定成绩绩：教师评语语：指导老师师签名： 年 月月 日1.项目目概论1.1 基本情情况项目名称称：依一一世家 建设设地点：长沙市市岳麓区区含光路路与谷丰丰路交汇汇处西南南角 建设设单位：长沙“一一”房地产产开发公公司 性 质：私私有 公司司类别：专营企企业 企业业资质：城市综综合开发发一级项目介绍绍：依一一世家住住宅小区区，由长

2、长沙“一一”房地产产开发有有限公司司投资开开发建设设。位于含光光路与谷谷丰路交交汇处西西南角，其其南面为为金峰小小区北院院金星村村安置小小区；东东面为谷谷丰路以以及周石石坝一直直依托至至岳麓区区政府；西面为为西二环环轮廓线线；北面面为含光光路以及及硾坊小小区和枫枫雅名苑苑。该用用地南北北高差均均匀，具具有良好好的朝向向及景观观视野空空间。根根据地形形特点，在在用地范范围内布布置5栋建筑筑物，每每栋233层，每每层4户户，层高高3米，限限高1000米。结构为为框架结结构（带带地下室室），总总建筑面面积5001055.844平米，其其中地下下车库338555平米，房房屋建筑筑面积4462550平米

3、米；总车车位3661个，地地下1220个车车位，地地上2441个车车位。1.2 各项经经济技术术指标序号项目名称称单位数量1总占地面面积148555.3322总建筑面面积501005.8843建筑容积积率% 2.9554小区绿化化率%405户均面积积1016总户数户4607总停车位位位3618内部收益益率（税税后）%28.889投资回收收期（税税后）年2.9661.3 周边配配套设施施周边配套套：公园：道道坡公园园，北京京御园，周石石坝等幼儿园：新世纪纪幼儿园园，小区区院幼儿儿园，金金色梯阶阶幼儿园园等商场：4400米米金峰商业业街，世世盛超市市，锦和连连锁百货货，等银行：建建行，交交行，招招

4、行，商商业银行行，农行行，中国国银行等等学校：博博才金峰峰小学，长长沙市扬扬帆学校校,长沙市市实验小小学，商商学院等等医院：望望岳社区区卫生服服务中心心，金星星路社区区卫生站站，湘雅三三医院，协盛医院院其它：小小区内有有室内游游泳馆和和会所幼幼儿园以以及娱乐乐配套设设施等周边景观观： 道道坡公园园，北京京御园，周石石坝，咸咸嘉公园园等;周边医院院： 望望岳社区区卫生服服务中心心，金星星路社区区卫生站站，湘雅三三医院，协盛医院院，爱尔眼眼科;周边学校校： 博博才金峰峰小学，长长沙市扬扬帆学校校,长沙市市实验小小学，商商学院等等2.市场场分析与与需求预预测 2.1 投投资环境境分析长沙房地地产业同

5、同全国一一样，伴伴随着改改革开放放的进程程，从无无到有，不不断发展展壮大。随随着住房房制度改改革的深深化和住住宅建设设步伐的的不断加加快，房房地产业业已成为为经济发发展的重重要增长长点，并并逐步成成为国民民经济中中的支柱柱产业。 一、宏宏观调控控的影响响 调控政政策见底底后，政政策落实实是关键键，政策策调整是是必然。去去年以来来全国有有30多多个城市市相继出出台楼市市调政策策，主要要从税费费减免、购购房政策策、公积积金贷款款额度等等方面进进行“补充减减压”，鼓励励刚需，而而所有执执行限购购政策的的城市均均末松动动。即使使有个别别省份、城城市触及及调控“红线”、限购购规定，但但也立即即被叫停停取

6、消。而而近期国国家层面面的降息息，下调调存进率率等政策策调整引引来了楼楼市调控控是否放放松的疑疑惑，不不过国家家高层已已多次公公开表态态坚持调调控不会会放松。因因此，下下半年楼楼市调控控大局不不变，但但各层面面政策适适度微调调可能常常态化，如如下半年年央行还还有可能能多次下下调存准准金率，刺刺激经济济增长。二、商品品房入市市加快，大大户型滞滞销明显显 上半年年，长沙沙楼市商商品房供供销同比比双降。而而目前市市场面临临着几个个难点，一一是紧缩缩的信贷贷开发商商资金链链紧张；二是商商品房销销售不理理想，开开发商资资金回笼笼较慢；三是上上半年商商品房供供过于求求的状态态越发明明显。库库存积累累也明显

7、显增多。基基于这些些，估计计下半年年开发商商们将会会增加商商品房的的推出量量，加快快入市速速度，特特别是“金九银银十”旺季和和年末两两个节点点上，以以此来改改善资金金压力，消消化库存存。但是是，目前前待售的的套型主主要集中中在900以上上的中大大户型，占占总量的的73.70%，而今今年市场场又以中中小户型型刚需为为主，供供需产品品不对口口，因此此下半年年大户型型房库存存去化压压力仍然然十分大大，滞销销局面难难以全面面扭转。 三、商商品房交交易可能能出现转转机，局局部热销销 从交易易数据来来看，目目前，长长沙房地地产市场场上仍然然以首次次，二次次置业的的刚性需需求，改改善性需需求为主主。一方方面

8、，各各层面调调控政策策的重压压，已经经很好的的抑制了了长沙市市上的投投机性需需求。另另一方面面，国家家和地方方政府为为鼓励刚刚性需求求而做出出的政策策微调，为为观望多多时的刚刚性需求求都释放放出了买买房好时时机的利利好信号号，因此此，预计计下半年年由于刚刚性需求求者可能能陆续入入市，商商品房成成交将出出现向好好的转机机，同时时，开发发商为消消化库存存而带来来的一系系列营销销促销手手段将吸吸引渴望望房价优优惠的刚刚需客户户，各大大楼盘的的各显神神通带来来局部热热销的频频现，66月以来来长沙出出现的几几个“日光盘盘”便是这这一趋势势最好的的证明。 四、商商品房价价格将保保持稳定定 年初长长沙商品品

9、房均价价呈现“稳中微微降”的趋势势，3月月份以后后，房价价又基本本保持稳稳定，无无明显波波动。预预计下半半年长沙沙房地产产市场景景气指数数基本在在低景气气空间运运行，先先抑后扬扬，6月月份卯足足劲冲入入高景气气空间的的发展势势头，表表明景气气指数有有一般上上升动力力。基于于对半年年节点上上市场行行情小幅幅回升的的考虑，预预计下半半年长沙沙房地产产市场景景气度可可能会略略有上升升，较上上半年略略显活跃跃。 五、二二手房市市场仍然然比较低低迷 相较于于国内一一级城市市，长沙沙二手房房市场交交易一直直是较劲劲，多年年来发展展势头不不理想。半半年，长长沙二手手房成交交规模仍仍在继续续萎缩。据据官方统统

10、计，全全市房产产一、二二级市场场累计交交易量之之比为44.500：1，虽虽较去年年上半年年缩小00.455，但新新旧房市市场交易易差距仍仍然较大大，下半半年这种种差距还还将持续续。鉴于于长沙存存量房交交易税收收征收新新规出台台、商品品房均价价止涨，长长沙房产产税未有有音讯，多多套房持持有成本本未见增增加，二二手房房房主观望望等因素素，预计计下半年年长沙二二手房市市场仍然然保持冷冷清局面面，缺乏乏刺激市市场的利利好，短短时间的的内难以以追赶新新房市场场规模。 六、市市场竞争争越来越越激烈长沙逐渐渐强大的的竞争力力引来众众多国内内外实力力开发商商纷纷入入驻长沙沙，促使使长沙房房地产市市场竞争争不断

11、自自然化。除除了在商商品房市市场以住住房品质质、个性性、概念念等方面面的转变变提升来来取悦客客户，赢赢得市场场以外，寻寻求地产产开发类类型的不不断转型型逐渐盛盛行起来来，旅游游地产、老老年地产产、商业业综合体体、工业业地产等等的成功功开发案案例已经经屡见不不鲜。成成为破解解楼市调调控困局局的最大大突破口口，相信信未来这这些新兴兴业态将将成为房房地产市市场不可可或缺的的一部分分。2.2 市场分分析据政府部部们统计计资料，从在售楼盘来看，2013年上半年长沙市内六区在售楼盘441个，河西为主售地段，呈现出区域分布特征鲜明、楼盘品质有所提升的特点。在区域分布上，岳麓区和雨花区在售楼盘数占据半壁江山，

12、占总数的51.46%。雨花区在售102个，占比23.13%；岳麓区在售131个，占比29.7%。接着依次为天心区在售72个，占比16.33%；开福区在售61个，占比13.83%；芙蓉区在售38个，占比8.62%；望城区在售37个，占比8.39%。在楼盘品质上，上半年在售楼盘物业类型多样，注重提升宜居品质，以此来充分满足刚性需求。（以下数数据来源源长沙市市房产信信息中心心 、长长沙市房房产研究究中心）一、 新建商品品房批准准预售情情况表1 220133年16月长长沙市新新建商品品房、住住宅供应应情况区域新建商品品房其中：住住宅批准预售售面积万同比%批准预售售面积万同比%全市749.8214.90

13、591.9926.52其中芙蓉区18.11158.8715.11564.86天心区86.00416.33665.3354.551岳麓区100.4334.7668.00950.87开福区69.55739.7441.11861.18雨花区175.9615.552144.760.777望城区78.55789.77136.77176.333长沙县105.5647.4399.11348.45浏阳市52.11923.11838.88012.440宁乡县63.33811.55355.88037.554图1 近一年年来长沙沙市新建建商品房房批准预预售走势势图（单单位：万万）小结：上上半年全全市商品品房新批批准

14、预售售同比仍仍降低，月月新增量量除4月月外，均均低于1150万万二、 二手房成成交情况况 表2 20113年116月月长沙市市新建商商品房、住住宅供应应情况区域新建商品品房其中：住住宅批准预售售面积万同比%批准预售售面积万同比%全市599.3639.64505.8643.43其中芙蓉区24.22951.0315.22764.41天心区41.11761.0034.88460.68岳麓区110.3328.2190.33337.28开福区88.22537.4569.55647.96雨花区107.2855.7889.00559.31望城区41.66722.8939.44219.97长沙县116.021

15、9.46110.2918.74浏阳市35.7750.88329.4445.223宁乡县34.55947.7927.66544.86图2 近近一个来来长沙市市二手房房成交走走势图（单单位：万万）小结：上上半年全全市二手手房成交交量同比比减少三三分之一一，月成成交量低低于355万20133年16日全全市二手手房成交交面积1133.30万万，成成交套数数为1334.224套，同同比分别别减少333.557%；其中住住宅成交交84.43万万，成成交套数数108899套套，同比比分别减减少400.433%、229.000%。分分区域来来看，内内六区二二手房成成交面积积1011.866万，成成交套数数为8

16、9976套套，同比比分别或或少244.066%、226.886%；其中住住宅成交交62.46万万，成成交套数数为75554套套，同比比分别减减少388.744%、330.994%。从从走势来来看，上上半年各各月二手手房成交交量均较较低，仅仅半数月月份成交交量高于于20万万，且且单月最最高成交交量也末末超过335万。三、 房产一、二二级市场场交易量量对比分分析区域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区望城区长沙县浏阳市宁乡县全市比值1.1221.9006.3447.5224.4337.91110.8882.3776.0664.5 表3 20013年年166月长沙沙市房产产一、二二级市场场交易量量对比小结

17、：上上半年全全市商品品房成交交量为二二手房成成交量的的4.55倍 房产产一、二二级市场场对比来来看，220133年16月全全市房产产一、二二级市场场累计交交易量之之比为44.500：1，其其中内六六区房产产一、二二级市场场累计交交易量之之比为44.055：1，比比20112年全全年比值值分别缩缩小0.24、00.811。从各各区县比比值来看看，除芙芙蓉区、天天心区、浏浏阳市外外，其他他六区县县房产一一、二级级市场比比例均超超正常水水平，这这一方面面反映了了我市仍仍是以新新房交易易市场为为主的扩扩张型房房地产市市场，另另一方面面，二手手房成交交比重偏偏低，也也反映了了我市房房地产市市场困境境，在

18、当当前市场场环境下下，二手手房成交交也比较较严重的的萎缩状状态。四 、结结论 从上半年年的各项项数据来来看，长长沙楼市市商品房房供销同同比双降降。业内内人士分分析，商商品房销销售不理理想、开开发商资资金回笼笼较慢、商商品房供供过于求求等因素素，将极极大限度度促使下下半年特特别是“金金九银十十”旺季季和年末末节点，开开发商增增加商品品房的上上市量，并并加快推推售速度度。在价格格方面，除除了不排排除个别别楼盘高高调涨价价或降价价的情况况，下半半年在调调控政策策持续的的前提下下，商品品房均价价上涨的的可能性性不大，房房价总体体会保持持稳定水水平。整整个房地地产市场场景气度度可能会会略有上上升，较较上

19、半年年略显活活跃。3.规划划设计方方案的优优选 3.1 房房地产目目标市场场选择楼盘所在在位置地地理位置置优越，环环境安逸逸舒适，周周边配套套设施较较完善，方方便居住住人群日日常生活活需求。交交通方便便，便于于居住人人群外出出与办公公企业及及工作人人群离市市中心距距离较近近 ，上上下班方方便。环环境优美美，绿树树成荫，空空气清新新，地理理位置好好，物业业完善，房房子采光光非常好好，楼距距视野开开阔，此此房升值值的空间间很大，不不管是居居住还是是投资都都有很强强的竞争争力。该该楼盘与与城市广广场相互互包容、相相得益彰彰，可形形成较好好的商住住氛围。依依托文化化娱乐广广场和公公园景点点，定位位体现

20、时时尚特性性由于临临近文化化广场。因因此“依一世世家”目标市市场定位位：中高高级年轻轻白领、私私企业主主、企业业管理决决策层、高高级技术术人员。目标市场场特征表表：目标客户户群特征描述述年龄特征征28445岁，处处于事业业的上升升期，购购买能力力最强的的年龄阶阶段。经济能力力特征庭最低月月收入大大于80000元元，有一一定积蓄蓄和投资资。接受教育育特征大专-本本科，大大都受过过良好的的高等教教育。职业特征征私营企业业主、企企业管理理/决策策层、中中高级白白领、高高级技术术人员。置业性质质特征二次置业业，一部部分一次次置业。心里特征征重视环境境、健康康与居住住质量，追追求舒适适、有品品质的生活活

21、，懂得得辨别好好的产品品和有品品位生活活方式，社社会优越越感强，重重视社会会尊重和和文化，重重视群体体氛围认认同。 3.2 房房地产产产品定位位“依一世世家”项目与与周边众众多知名名项目毗毗邻。此此前长沙沙一一房房地产开开发有限限公司在在本区已已经成功功开发数数期产品品，其品品牌形象象得到了了长沙市市民的的的广泛认认同，在在业界和和消费者者心中具具有很好好的口碑碑，也在在长沙是是消费者者心中建建立了良良好的信信誉。“依一世世家”项目将将又会是是一一公公司在长长沙地区区的经典典之作。“依一世家”地段优越，超低的建筑密度、经典超值的户型、优越的自然环境，为您营造有爱、有品质的生活。一一的“依一世家

22、”属于典型的居住型城市高层，重视园区内部的规划布局和空间形态的变化，建筑形态基本以新古典主义为神韵，园区景观营造清新典雅朝气蓬勃，设置有会所、室外泳池等园区基本配套功能等。4.房地地产开发发销售进进度安排排 4.1 开开发进度度安排 开工工时间：20115年11月 竣竣工时间间：20015年年12月月 开盘盘时间：20116年66月6日日 本项项目计划划在两年年半左右右的时间间完成建建设。 建设设进度计计划如下下：20133年122月122日：项项目建议议书批复复。20133年122月300日-20114年11月100日：编编制可行行性研究究报告并并报批 20014年年3月-20114年66月

23、：建建筑方案案设计 20014年年7月：综合管管网设计计 20014年年8月-20114年110月：施工图图设计 20014年年11月月：报建建、领取取建设规规划许可可证 20015年年1 月月：开工工建设 20015年年3月：工程完完成投资资30%，开始始预售 20015年年12月月：工程程完工 20016年年1月：工程验验收 20016年年7月：正式入入住4.2 销售进进度安排排销售前期期：通过过平面和和电视媒媒体上登登广告，加加强宣传传，让市市民了解解本楼盘盘并 以以此提高高楼盘在在市民中中的知名名度，为为接下来来的销售售做好预预热准备备。 销售售期间：通过举举办一些些互动活活动，把把本

24、楼盘盘的理念念融入其其中，进进一步提提升楼 盘盘的人气气；与看看楼市民民建立有有效的后后期联系系，加强强与潜在在客户之之间 联联系。并并与签约约客户之之间保持持良好的的沟通，树树立楼盘盘口碑。 销售售后期：做好与与已购房房客户之之间交流流，即使使反馈以以及解答答客户相相关疑问问，并 做做好房屋屋的售后后服务工工作。 销售售价格：均价1112000元/平米（预预售价格格为1005000元/平平米，预预售中小小户型）； 最最低价999999元/平平米，最最高价1120000元/平米 销售售计划：开盘第第一年销销售1000套 开盘盘第二年年销售1125套套 开开盘第三三年销售售完 营销销策略：1、预

25、预售期间间享受99.8折折；2、购购买1220平米米大户型型，送学学位；33、全款款享受997折，按按揭999折；44、一次次性购买买两套及及以上送送车位一一个，并并享受全全价966折。5.项目目投资估估算5.1成成本分析析5.1.1项目目成本组组成分析析1土地价价格及其其税费：按照政政府“招、挂挂、拍”等有偿偿出让方方式取得得的土地地价格和和3%契契税之和和； 2建安成成本：包包括土建建、给排排水、采采暖、照照明等建建筑费用用；3与房地地产有关关的费用用：市政政基础设设施配套套费、质质监费、施施工图审审查费、白白蚁防治治费、勘勘测费、设设计费等等；4期间费费用：财财务费用用、管理理费用、销销

26、售费用用；5 税收及其其附加：包括营营业税，城城市维护护建设税税、教育育费附加加，所得得税 5.2 投资估估算根据按本本项目设设计方案案确定的的建筑面面积、结结构、建建设标准准，以及及相关取取费要求求，估算算投资造造价如下下表4-1：序号项目投资估算算/万元元占总投资资百分比比/%备注1土地费用用13633142.111%包含相关关手续费费；地块块无须拆拆迁安置置不含拆拆迁费用用2前期工程程费18033.1885.577%3房屋开发发费用85177.999326.331%4基础设施施建设费费12777.69993.955%5公共配套套设施建建设费255.540.799%6管理费用用355.65

27、111.100%7销售费用用259008.000%8税金及政政府收费费30866.5339.533%9财务费用用6001.855%10不可预见见费用255.540.799%合计323773.0022100% 表4-1“依一世世家”项目投投资估算算 单位位：万元元注：建筑筑工程安安装费：按每平平米17700元元计算（框框架结构构高层，有有地下室室） 建筑工工程安装装费=5501005.884x 17000=885177.9993万元元详细计算算如下： 1. 土地费用用=1336311万元2. 房屋开发发费：按按每平米米17000元 房屋屋开发费费=5001055.844 X 17000=8851

28、77.9993万元元3.前期期工程费费：按每每平方米米建筑面面积约3360元元/ mm2 计计算： 前期期工程费费=5001055.844 X 3600= 118033.811万元4.基础础设施建建设费：按建安安成本115%估估算 基础设设施建设设费=885177.9993 XX 155%=112777.6999万元元5.公共共配套设设施建设设费：按按建安成成本3%估算 公共共配套设设施建设设费=885177.9993 XX 3%=2555.554万元元6.管理理费用：按前期期工程费费、房屋屋开发费费、基础础设施建建设费、公公共配套套设施建建设 费费之和的的3%估估算。 管理费费用=（8851

29、77.9993+118033.811+12277.6999+2555.554）XX 3% = 3555.6551万元元7.销售售费用：按销售售收入55%估算算 销售售费用=（4662500x1112000）x55%=225900万元8.税金金及政府府收费：30886.553万元元 营业业税=（5501005.884x1112000）xx5%=28005.9927万万元 城市市维护建建设税=营业税税x7%=28805.9277x7%=1996.4425万万元 教育育费附加加=营业业税x33%=228055.9227x33%=884.1178万万元9.财务务费用：本项目目向银行行申请1100000

30、万元元贷款，年年贷款利利息6%，利息息每年支支付一次次，工程程结束（建建设工程程竣工一一年）前前一次还还清。 利息=100000xx6%=6000万元10.不不可预见见费用：建安成成本3%估算 不不可预见见费用=85117.9993xx3%=2555.544万元11.所所需总投投资：土土地费用用 + 房屋开开发费 + 前前期工程程费 + 基础础设施建建设费 + 公公共配套套设施建建设费 + 管管理费用用 + 销售费费用 + 税金金及政府府收费 + 财财务费用用 =3323773.0022万万6.项目目收入估估算6.1 销售收收入估算算“依一世世家”项目总总建筑面面积5001055.844平方米

31、米，其中中地下车车库站338555平米；共4660户，户户均1002平米米；总停停车位3361个个。 按销售售计划计计算，房房屋销售售收入估估算如下下： 预售1120套套：1220套xx1011平米xx105500元元/平米米=1227266万元开盘第一一年销售售收入：1000套x1101平平米x1112000元/平米=113312万万元开盘第二二年销售售收入：1277套x1101平平米x1112000/平平米=1143666.224万元元开盘第三三年销售售收入：1133套x1101平平米x1112000元/平米=127732.56万万元总房屋销销售收入入估算：127726万万元+111311

32、2万元元+1443666.244万元+127732.56万万元 =511186.8万元元 车位出售售收入（分分三年等等额销售售完）： 可可售停车车位2110个，按按每个停停车位8800000元计计算，车车位销售售收入为为16880万元元。6.2 出租收收入估算算“依一世世家”项目所所有楼房房全部用用于销售售，部分分车位用用于出租租。本楼盘可可出租车车位1551个，按按3000元/月月/位计计算，每每年车位位出租收收入为554.336万元元。出租收入入估算：每年554.336万元元 三年总总收入：1633.088万元7.投资资计划与与资金筹筹措计划划7.1 资金筹筹措计划划本项目资资金有长长青房

33、地地产开发发有限公公司自筹筹，使用用本公司司自有996477.0222万作作为项目目本金；银行贷贷款1000000万元；其余余不足资资金，按按国家对对商品房房销售有有关规定定，从预预售房款款中解决决。本项项目需要要利用预预售房款款总计1127226万元元。 本本项目估估计需要要323373.0222万元，筹筹款计划划详见表表5-11. 表5-1 项项目资金金筹措计计划表 单单位：万万元序号项目合计第一年第二年第三年1资金筹措措323773.0022323773.0022-1.11.21.3资本金预售收入入贷款96477.022212722610000096477.022212722610000

34、0- 7.2 投投资计划划 本项项目建设设所需投投资一次次性到位位，从建建设开工工到销售售完所需需投资一一共分四四年进行行投入。详详情如表表5-22。 表表5-22 投资资使用计计划表 单单位：万万元序号项目合计第一年第二年第三年第四年1总投资323773.0022213667.550925733.711718088.444913699.75571.11.21.31.41.51.61.71.81.9房屋开发发投资土地投资资基础设施施建投资资配套设施施建设投投资管理费用用投资销售费用用投资财务费用用投资前期工程程费其他:包包含税金及政政府收费费不可预见见费用85177.9993136331127

35、77.6999255.54355.65112590060018033.81133422.07780177.999313633110000255.5412560060018033.811835.52500-240.2177-100750-835.52-37.4482-75750-835.52-55.6651490-835.518.经济济评价8.1 成本估估算 根根据项目目的投资资估算来来估计产产品开发发成本，如如表6-1所示示：表6-11“依一世世家”项目总总成本估估算表 单位：万元序号项目总投资估算说明明 1开发建设设投资323773.0022-1.11.21.31.41.51.61.71.8

36、1.9 1.110土地费用用前期工程程费房屋开发发费用基础设施施建设费费公共配套套设施建建设费管理费用用销售费用用税金及政政府收费费财务费用用不可预见见费用13633118033.81185177.999312777.6999255.54355.65112590030866.533600255.54无需拆迁迁安置只计算两两税一费费 2经营金金金- 3项目总投投资323773.0022- 3.11开发产品品成本323773.0022-8.2盈盈利能力力分析本项目在在计算期期内营业业收入5530229.888万元元，可获获利润总总额2006566.8558万元元，扣除除税费330988.5229万

37、元元后，税税后利润润为1775588.3229万元元，需还还银行贷贷款本金金100000万万元，最最后可分分配利润润为75558.3299万元。详详见表66-2和和表6-3。表6-22 售房房收入与与营业税税金估算算表 单单位：万万元序号项目合计第一年（预预售）第二年第三年第四年1售房收入入511886.88127226113112143666.224127332.5561.11.21.3可销户数数/平均面积积/平均售价价/（元元/）460-1201011050001001011120001271011120001131011120002出售车位位收入16800-5605605602.12.2

38、可售车位位/个车位单价价/万元元-7087087083车位出租租收入163.08-54.33654.33654.3363.13.2可出租个个数/个个单位租金金/（元元/个/月）按按年计算算-1513600015136000151360004税金及政政府收费费30866.533852.53651.41806.23776.365合计499443.335118773.447112774.995141774.337125770.556表6-33 损益益表 单单位：万万元序号项目合计第一年（建建设）第二年第三年第四年1经营收入入530229.888127226113112143666.224127332

39、.5561.11.21.3商品房销销售收入入出售车位位收入车位出租租收入511886.8816800163.08127226（预预售）-11311256054.33614366656054.336127332.55656054.3362经营成本本323773.002285177.999379511.677679511.677679511.67752.12.2房屋经营营成本车位出租租成本323118.00225585177.9993-79255.67762679399.67761279399.6776123经营税金金及附加加30866.533852.53651.41806.23776.364利润

40、总额额206556.885851355.688345655.055157977.611551588.50095所得税30988.5229674.0299369.245511555.9114899.34116税后利润润175558.332944611.655441955.800666411.700142599.1668 表6-4 现现金流量量表 单位位：万元元序号项目合计第一年（建建设）第二年第三年第四年1现金流入入530229.888127226113112143666.224127332.5561.11.21.3售房收入入车位出售售收入车位出租租收入511886.8816800163.08127226（预预售）-11311256054.33614366656054.336127332.55656054.3362现金流出出454771.5551178443.996483200.9221