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1、 中国城镇住房发展与展望2003-03-24资料来源：住宅产业2002.12一、城镇住住房发展展 1980年年以来，中中国政府府针对旧旧的住房房体制的的弊端，致致力于推推进住房房制度改改革。119988年，在在全国范范围停止止了住房房实物分分配，大大力启动动居民个个人住房房消费，推推动了住住房新体体制的建建立，带带动了住住房建设设的加速速发展。 （一）基本本形成与与市场经经济体制制相适应应的住房房发展机机制 1、住房分分配： 1998年年底，在在全国范范围内停停止了由由国家和和单位向向职工无无偿分配配住房，并并收取低低房租的的做法，实实行住房房分配货货币化。允允许符合合条件的的地区建建立住房房
2、补贴制制度，向向职工发发放住房房补贴，支支持职工工到市场场上买房房。目前前，居民民个人购购买商品品住宅的的比重达达到944.8，成为为住房消消费的主主体。与与此同时时，800以上上的公房房按照优优惠价格格出售给给职工，公公房租金金也有大大幅度提提高。 2、住房投投资和供供应： 改变由国家家和单位位投入资资金建设设住房的的做法，推推进“统一规规划、合合理布局局、综合合开发、配配套建设设的房地地产开发发模式，初初步建立立了多层层次的住住房供应应体系；高收入入家庭购购买或租租赁市场场价商品品房；中中低收入入家庭购购买经济济适用住住房：最最低收入入家庭租租赁由政政府或单单位提供供的廉租租住房。政政府通
3、过过土地划划拨供应应等措施施，降低低建造成成本，大大力发展展经济适适用住房房，满足足中低收收入家庭庭买房需需求；通通过土地地、税费费等方面面的优惠惠政策，鼓鼓励房地地产开发发企业对对危旧住住房实施施成片改改造。 3、住房市市场： 开放住房二二级市场场，多次次下调住住房交易易和租赁赁税率，鼓鼓励居民民卖旧房房买新房房，初步步形成了了新旧住住房交易易活跃、买买卖与租租赁并举举的局面面。同时时，大力力发展并并规范房房地产中中介服务务业，加加速市场场的流通通。 4、住房金金融： 通过降低贷贷款利率率，延长长还款期期限，鼓鼓励居民民贷款买买房；发发挥住房房公积金金制度的的互助作作用，支支持职工工购房。到
4、到今年99月底，商商业银行行住房个个贷余额额已达到到了76630亿亿元，占占全部贷贷款余额额的8.54，是997年底底的400倍；住住房公积积金个贷贷余额达达到9887亿元元。 5、住房管管理： 改变由单位位自建自自管的旧旧体制，大大力发展展社会化化、专业业化、企企业经营营型的物物业管理理新体制制，由物物业管理理公司对对住宅区区实施专专业化管管理。对对改善居居民居住住质量、维维护社区区安定起起到了积积极作用用。 总体看，通通过深化化住房分分配、投投资、供供应、管管理体制制改革和和发育房房地产市市场体系系、发展展住房金金融，旧旧的住房房体制已已经打破破，新体体制的框框架已经经形成，市市场配置置资
5、源的的新机制制正在建建立。 （二）城镇镇住宅建建设保持持持续增增长 图11990年年，中国国城镇住住宅竣工工面积为为1.773亿平平方米；20001年达达到5.75亿亿平方米米（含全全部建制制镇为77.255亿平方方米），是是90年年代初期期的3.3倍。11990020001年年，新建建住宅446亿平平方米，年年均住宅宅竣工面面积3.84亿亿平方米米（约合合6千万万套）。城城镇住宅宅建设完完成投资资由19990年年的4998亿元元增长到到20001年的的62662亿元元，增长长约111.6倍倍，年均均完成投投资31145亿亿元。其其中，119988年20001年，城城镇住宅宅竣工面面积211.
6、6亿亿平方米米，年均均竣工面面积达到到5.44亿平方方米；完完成住房房投资22.1万万亿元，年年均完成成投资552655亿元、年年均增长长13.3。 图2随着住宅建建设和房房地产业业的高速速发展，住住宅与房房地产业业在国民民经济中中的地位位日益突突出，已已经成为为国民经经济的支支柱产业业。住宅宅建设投投资占GGDP比比重由119900年的33增长长到20001年年的7，增长长了4个个百分点点；占固固定资产产投资的的比重由由11增长到到17，增长长了6个个百分点点（见下下图）。房房地产开开发投资资占GDDP比重重由19990年年的1.37增长到到20001年的的6.661，增增长5.24个个百分
7、点点；占固固定资产产投资的的比重由由5.661增增长到117.005，增增长了111.444个百百分点。特特别是近近四年，房房地产开开发投资资年增长长额保持持在固定定资产投投资增长长额的330以以上，每每年带动动GDPP增长11个百分分点以上上，对启启动内需需，拉动动经济增增长作出出了重要要贡献。 图3（三）城镇镇居民居居住状况况得到较较大改善善 1.住房面面积较快快增长 全国城市人人均住房房建筑面面积由119900年的113.44平方米米提高到到20001年底底的211平方米米，净增增7.66平方米米，年均均增长00.699平方米米。户均均建筑面面积达到到65平平方米，户户均住房房2.227
8、间，660以以上的家家庭拥有有23间住住房，可可以满足足基本住住房需要要。 图42.新建住住房功能能较大程程度提升升 90年代以以来，特特别是近近几年来来，新建建住宅的的工程质质量、功功能质量量、环境境质量和和综合配配套水平平都有较较大提高高。总体体看，随随着新建建住房在在整体住住房中的的比重越越来越大大，以及及危旧住住房的改改造，城城镇住宅宅功能有有较大程程度的提提升。 图53.个人住住房自有有率大幅幅度提高高 城镇家庭户户中800拥有有了自有有住房，常常驻城市市的所有有家庭中中70以上的的居民家家庭拥有有了自己己的住房房。据国国家统计计局调查查，城市市家庭户户均住房房资产110.994万元
9、元，占家家庭资产产总额的的47.9，居居第一位位，成为为城镇居居民家庭庭财产的的主要部部分。 二、城镇住住房发展展中的主主要问题题 （一）居住住水平有有待提高高，住房房居住不不均问题题仍较突突出 与发达国家家相比，与与全面建建设小康康社会新新阶段的的要求相相比，城城镇住房房水平还还较低，住住宅功能能还不够够完善。当当前城市市人均住住房建筑筑面积相相当于上上世纪880年代代美国的的1/33，德国国、法国国的1/2；户户均建筑筑面积不不到美国国的1/2，相相当于英英国、日日本的22/3：人均住住房间数数0.775间，不不到美国国的1/3，只只有法国国、日本本的1/2。此此外，城城市家庭庭户中，还还
10、有近115的的家庭无无独立厨厨房或与与其他户户合用，近近30的家庭庭无厕所所或与其其他户合合用，近近13的家庭庭没有饮饮用自来来水。 图6住房居住不不均问题题仍较突突出。目目前城市市家庭户户中，112的的家庭人人均住房房建筑面面积在88平方米米以下，227的的家庭人人均住房房面积在在816平平方米。户户均住房房间数22.277间，人人均不到到1间住住房。其其中，无无房户占占0.11，只只有1间间住房的的家庭占占25。 图7（二）危旧旧房改造造任务还还很艰巨巨 据20011年统计计，目前前城镇尚尚有各类类危旧房房屋1.5亿平平方米，尚尚有3000多万万户家庭庭居住在在危旧房房中。 （三）住宅宅生
11、产方方式仍较较为落后后 目前中国住住宅的生生产方式式还比较较落后，仍仍处于粗粗放型发发展阶段段。科技技进步对对住宅产产业的贡贡献率为为31.8，远远远低于于发达国国家60080的水平平。住宅宅生产方方式落后后，据统统计，建建筑工人人的劳动动生产率率约为330平方方米/人人年，相相当于发发达国家家的1/51/66；建筑筑能耗占占总能耗耗的255，但但单位能能耗却相相当于发发达国家家的34倍。 （四）住房房法律法法规建设设落后，住住房市场场有待规规范 80以上上的城镇镇居民拥拥有住房房，急需需从法律律上对住住房的产产权权益益予以保保护。住住房市场场的规范范、监管管、居民民基本住住房权益益的保障障等
12、问题题，也需需要从法法律上加加以明确确。 三、发展展展望 （一）市场场需求分分析 1.中国人人均GDDP今年年可望实实现10000美美元的目目标，居居民消费费的恩格格尔系数数已经降降低到440以以下，按按照国际际经验，住住房消费费处于快快速增长长时期。 2.当前中中国人均均住房水水平211平方米米，约448的的居民希希望在近近几年内内换购住住房，其其中已购购公房的的住户中中希望换换购住房房的家庭庭占到667。与与人民群群众日益益增长的的住房需需求比，住住宅发展展处于快快速增长长阶段。 3.20001年城城镇化水水平已经经达到337.77，预预计今后后每年将将新增城城市人口口接近220000万人
13、，要要求保持持住房建建设的增增长。 （二）多渠渠道解决决中低收收入家庭庭住房 政府工作的的重点 1、大力发发展经济济适用住住房 对经济适用用住房建建设要保保证划拨拨土地的的供应，要要落实配配套费用用和各项项行政事事业性收收费的减减免政策策，以降降低建造造成本，适适应中低低收入家家庭购房房能力。 2、加强廉廉租住房房制度建建设 当前的重点点是完善善廉租住住房制度度，切实实落实资资金，加加快解决决最低收收入家庭庭的住房房困难。 3、规范发发展集资资合作建建房 鼓励困难企企业、独独立工矿矿区利用用自用土土地，在在符合城城市规划划的前提提下，组组织职工工集资建建房，多多渠道解解决职工工的住房房困难。
14、4、加快危危旧房屋屋改造 现有危旧房房屋主要要居住着着城市较较低收入入居民，要要加大对对危旧房房屋改造造的支持持力度。通通过房地地产开发发、成立立住宅合合作社等等多种方方式推进进危旧房房屋的改改造。 （三）进一一步落实实各项改改革措施施，完善善住房政政策体系系 1、建立住住房补贴贴制度，加加快住房房补贴发发放工作作。对符符合条件件的地区区要按照照有关部部门规定定，尽快快将原有有住房建建设资金金转化为为补贴资资金，建建立住房房补贴制制度，加加快补贴贴发放工工作。 2、进一步步搞活房房地产市市常要进进一步降降低存量量住房的的入市“门槛”、合理理调整出出售住房房收益分分配办法法，鼓励励居民通通过换购
15、购住房改改善住房房条件。 3、规范发发展住房房金融，完完善住房房公积金金制度。进进一步创创新个人人住房贷贷款品种种，完善善住房保保险政策策并加快快建立全全国性的的个人住住房贷款款担保体体制，健健全个人人住房贷贷款风险险防范机机制，促促进住房房个贷业业务的进进一步发发展。 4、加快物物业管理理社会化化进程。要要推行物物业管理理项目招招投标制制度，制制定“分等定定级、质质价相符符”的收费费指导标标准，推推动物业业管理的的规范发发展并进进一步扩扩大物业业管理覆覆盖面。 5、建立住住宅产业业现代化化的经济济技术政政策。加加强基础础研究和和关键技技术研究究工作，完完善住宅宅产业标标准化体体系和产产业技术术政策；推行住住宅性能能认定制制度、优优良部品品评优、认认证制度度和强制制淘汰、限限制制度度。 6、加快研研究制订订住宅宅法、物物权法，完完善住宅宅法律体体系，依依法维护护住房投投资人和和产权人人的合法法权益。