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1、中华全国律师协会律师办理拆迁法律业务操作指引（六届全国律协七次常务理事会审议通过）二七年七月二十六日目 录 第第一章 总总则 第二章章 房屋拆拆迁前期准备备中的律师实实务 第一节节 一般规定定 第二节 律师代理拆拆迁人、拆迁迁单位在房屋屋拆迁前期准准备阶段的工工作 第三节节 律师代理理被拆迁人、房房屋承租人在在房屋拆迁前前期准备阶段段的工作 第第三章房屋拆迁评评估中的律师师实务 第一一节 一般规规定 第二节节 拆迁估价价机构的确定定 第三节 拆迁估价过过程中律师法法律业务的工工作内容 第第四章 城市市房屋拆迁补补偿与安置中中的律师实务务 第一节 一般规定 第二节 拆拆迁补偿安置置协议 第三三节
2、 被拆迁迁房屋面积的的确定 第四四节 被拆迁迁房屋安置标标准 第五节节 特殊对对象的补偿与与安置 第六六节 货币补补偿款的分配配 第五章房屋拆迁迁行政裁决过程程中的律师实实务 第一节节 一般规定定 第二节 裁决申请请与受理阶段段 第三节 裁决审理理阶段 第四四节 行政强强制执行阶段段 第六章农村房屋拆拆迁中的律师师实务 第一一节 一般规规定 第二节节 集体土地地的征收征用用及补偿 第第三节 农村村房屋拆迁补补偿安置 第第四节 农村村房屋拆迁评评估 第七章章行政复复议与诉讼的律师实实务 第一节节 一般规定定 第二节拆迁行政复复议 第三节节拆迁诉讼讼 第四节 律师在拆迁迁诉讼中的举举证 第八章附则
3、则 第一章 总则 1. 制制订目的 为为提高律师承承办房屋拆迁迁业务的服务务水平，指导导律师办理与与房屋拆迁相相关的诉讼和和非诉讼业务务，依据中中华人民共和和国物权法中中华人民共和和国土地管理理法等法律律、法规、规规章和最高人人民法院相关关司法解释，结结合拆迁业务务操作流程和和经验，制定定本指引。本本指引供律师师在办理拆迁迁法律服务业业务中参考和和借鉴，并非非强制性规定定。 2. 概念界定 2.1 城城市房屋拆迁迁，是指经依依法许可，拆拆迁人对城市市规划区内国国有土地上的的房屋所有者者或使用者给给予补偿安置置的前提下予予以迁出，对对房屋及附属属物进行拆除除的法律行为为。 2.22 农村房屋屋拆
4、迁，是指指经依法许可可，拆迁人对对城市规划区区外农民集体体所有土地上上的房屋所有有者或使用者者给予补偿安安置的前提下下予以迁出，对对房屋及附属属物进行拆除除的法律行为为。 2.33 拆迁人，是是指依法取得得房屋拆迁许许可证的单位位。 2.44 拆迁单位位：取得依法法拆迁资质的的房屋拆迁企企业。 2.5 被拆迁迁人，是指被被拆除房屋的的所有人和使使用人。 22.6 房屋屋承租人，是是指与被拆迁迁人具有合法法租赁关系的的单位和个人人。 2.77 违章建筑筑，是指依法法应予以无偿偿拆除的违法法建筑物。 3. 律师师办理拆迁法法律业务的基基本原则 拆拆迁关系到社社会稳定和广广大被拆迁人人的切身利益益，
5、律师办理理拆迁法律业业务应遵循如如下原则： 3.1 忠忠诚负责原则则。律师办理理拆迁法律业业务，应不受受任何单位及及其他组织和和个人的非法法干涉，依法法维护国家法法律的正确实实施和委托人人的合法权益益。 3.2 专业业精湛原则。律律师办理拆迁迁法律业务，应应掌握拆迁专专业知识和业业务操作的相相应能力和水水平，以扎实实的专业知识识和技能为委委托人提供优优质的法律服服务。 3.3 勤勉敬敬业原则。律律师办理拆迁迁法律业务，应应勤于学习、勤勤于思考，恪恪尽职守，根根据委托人的的要求，在与与委托人约定定的期限内完完成各项受托托法律业务。 3.4 支支持合理补偿偿原则。律师师办理拆迁法法律业务，应应当支
6、持被拆拆迁人的合理理补偿要求，其其合理补偿的的底线是：被被拆迁人原有有居住水平不不因拆迁而降降低。 4. 律师办理理拆迁法律业业务的前提和和要求 4.1 律师办办理拆迁法律律业务，应在在核实委托人人的主体资格格并充分了解解受托事项的的具体情况后后，与委托人人制作谈话笔笔录，分析利利弊，告知法法律风险。 4.2 律律师须与委托托人签订委托托协议，在取取得委托人的的合法授权后后，在受托权权限内依法履履行职责，不不得损害委托托人的合法权权益。 4.3 律师办办理拆迁法律律业务，应把把有利于社会会稳定作为自自己的社会责责任，把维护护被拆迁人的的合法权益、促促进矛盾化解解、构建和谐谐社会作为办办理拆迁法
7、律律业务的工作作要求。 44.4 律师师在办理拆迁迁法律业务中中应保守所知知悉的国家秘秘密、委托人人的商业秘密密和个人隐私私。 5. 本操作指引引的业务适用用范围 本操操作指引适用用于律师代理理与拆迁相关关的诉讼和非非诉讼法律业业务。主要适适用于律师在在提供拆迁法法律咨询、受受托调查、起起草并修改拆拆迁计划与方方案、起草并并修改各类法法律文书、出具专专项法律意见见书、培训拆拆迁管理与实实施人员、代代理政府、拆拆迁人、拆迁迁单位、被拆拆迁人、房屋屋承租人、房房屋同住人、房房屋使用人参参与拆迁评估估活动、参与与听证及谈判判活动、参与与行政裁决活活动、参与强强制拆迁活动动、参与行政政复议活动、参参与
8、仲裁活动动、参与诉讼讼活动等法律律服务。 涉涉及军事设施施、教堂、寺寺庙、文物古古迹以及外国国驻华使（领领）馆房屋的的拆迁法律服服务不适用本本操作指引。 第二章 房屋拆迁迁前期准备中中的律师实务务 第一节 一般规定定 本章所称称前期准备阶阶段是指截至至房屋拆迁许许可证公告之之日前的阶段段。 1房房屋拆迁的前前提条件 国国家法律规定定，凡需要拆拆迁房屋的建建设单位应当当向拟拆迁房房屋所在地的的县、市拆迁迁主管行政机机关提出申请请，取得行政政许可后，方方可实施拆迁迁房屋。其中中在城市拆迁迁许可的形式式为房屋拆拆迁许可证，农农村为拆迁许许可证或征收收批准文件。 2概念界界定 2.11 搬迁期限限，是
9、指被拆拆迁人和拆迁迁人在拆迁补补偿安置协议议中约定或者者行政裁决中中规定的被拆拆迁人腾出房房屋完成搬迁迁事宜的期限限。 2.22 拆迁期限限，是指拆迁迁许可证设立立的实施拆迁迁活动的期限限。 第二节 律师代理拆拆迁人、拆迁迁单位在房屋屋拆迁前期准准备阶段的工工作1. 律师代理理拆迁人、拆迁迁单位在房屋屋拆迁前期准准备阶段的工工作： 1.1 核实拟拟拆迁地段的的土地性质，以以确定是适用用城市还是农农村房屋拆迁迁的程序。 1.2 核核实拆迁人、拆拆迁单位的主主体资格与资资质，核实拆拆迁工作人员员的上岗证并并核实拆迁人人与拆迁单位位签订的拆迁迁委托合同。 1.3 核实拆迁人人是否已合法法取得国有土土
10、地使用权或或土地征收征征用批准文件件且是否依法法公示。 11.4 核实实拆迁人是否否已合法取得得建设项目批批准文件且是是否依法公示示。 1.55 核实拆迁迁人是否已合合法取得建设设用地规划许许可证且是否否依法公示。 1.6 调调查被拆迁人人的基本情况况（拆迁的四四至范围、房房屋类型、面面积、户数、人人口、老弱病病残特殊对象象等）。 11.7 核实实在规划管理理部门核发建建设用地规划划许可证、确确定拆迁范围围后，拆迁范范围内的单位位和个人有无无进行下列活活动： 1.7.1 新新建、改建和和扩建房屋及及其附属物； 1.7.2 改变房房屋和土地用用途； 1.7.3 建建立新的房屋屋租赁关系； 1.7
11、.4 分列房房屋租赁户名名。 1.88 参与制定定拆迁方案的的听证会，发发表律师意见见。 1.99 核实拆迁迁计划与拆迁迁方案的合法法性、完整性性、可行性，拆拆迁方案应载载明如下事项项： 1.99.1 拆迁迁四至范围； 1.9.2 拆迁房房屋总建筑面积（分分别列出居住住房屋与非居居住房屋的具具体数量及公公房、私房、宗宗教产和代管管产的具体数数量）； 11.9.3 拆迁户数； 1.9.4 拆迁期期限； 1.9.5 拆拆迁范围分期期实施拆迁的的情况； 11.9.6 拆迁补偿安安置资金总额额的预算； 1.9.7 申请拆迁许许可证时首期期补偿安置资资金到位数额额、产权调换换房屋的面积积量与价值量量，及
12、后续资资金分期到位位计划； 11.9.8 实施拆迁的的方式； 11.9.9 拆迁计划是是否已经列入入本地经济发发展计划和本本省（市）的的拆迁计划。 1.9.110核实拆迁迁人是否有足足额的拆迁补补偿安置资金金专用存款账账户，前述存存款金额不得得低于省市政政府规定的补补偿安置资金金总额的比例例。该存款金金额与安置用用房价值之和和不足补偿安安置资金总额额的，建设单单位应当在拆拆迁方案中明明确资金分期期到位的时间间。 1.99.11 核核实用于产权权调换房源的的产权是否清清晰、无权利利负担。 11.9.122核实用于产产权调换房源源的数量是否否达到拆迁范范围被拆迁人人总户数的770%，用于于产权调换
13、房房源是否符合合国家质量安安全标准及是是否达到当地地公共建筑设设施配套要求求。 2律律师代理拆迁迁人、拆迁单单位在城市房房屋拆迁前期期准备阶段应应当谨慎注意意的问题： 2.1 律律师应提示委委托人，拆迁迁主管行政机关不得得作为拆迁人人，也不得接接受委托实施施拆迁。 22.2 律师师应提示委托托人，不得采采用恐吓、胁胁迫以及停水水、停电、停停止供气、供供热等非法手手段实施拆迁迁。 2.33 律师应提提示委托人，须须按照房屋拆拆迁许可证确确定的拆迁范范围实施拆迁迁，不得擅自自扩大或者缩缩小。确需扩扩大或者缩小小拆迁范围的的，应当按规规定办理规划划、土地批准准手续，并向向颁发该拆迁迁许可证的拆拆迁主
14、管行政政机关申请变变更拆迁范围围。 2.44 律师须提提示委托人，要要在拆迁期限限内完成拆迁迁。确需延长长拆迁期限的的，应当在拆拆迁期限届满满日的15日日前，向拆迁迁主管行政机机关提出延期期拆迁申请，区区、县房地局局应当在收到到延期拆迁申申请之日起110日内给予予答复。 22.5 律师师应提示委托托人建设项目目若在拆迁期期限内发生转转让，应当经经拆迁主管行行政机关同意意后，办理房房屋拆迁许可可证变更手续续；拆迁主管管行政机关应应当将变更后后的房屋拆迁迁许可证的相相关内容予以以公告。建设设项目转让人人尚未将拆迁迁补偿安置协协议或者裁决决载明的有关关权利、义务务履行完毕的的，由受让人人继续履行；项
15、目转让人人与受让人应应当书面通知知被拆迁人、房房屋承租人，并并自转让合同同签订之日起起30日内予予以公告。 2.6 律律师应提示委委托人，拆迁迁补偿安置方方案要符合党党的方针政策策和国家法律律规定的及本本地的实际情情况。如存在在可能严重侵侵害被拆迁人人合法权益的的情况，经提提示，委托人人拒绝调整的的，律师应解解除委托。 第三节 律师代理理被拆迁人、房房屋承租人在在城市房屋拆拆迁前期准备备阶段的工作作 1 核核实拆迁人、拆拆迁单位的主主体资格与资资质，核实拆拆迁工作人员员的上岗证。 2核实拆拆迁人是否已已合法取得国国有土地使用用权批准文件件。 3核核实拆迁人是是否已合法取取得建设项目目批准文件。
16、 4核实拆拆迁人是否已已合法取得建建设用地规划划许可证。 5核实拆拆迁许可证是是否载明拆迁迁人、拆迁范范围和拆迁期期限等事项并并准确无误，且且委托人在该该拆迁范围内内。 6参参加制定拆迁迁方案或是否否作出拆迁许许可的听证会会，发表律师师意见。 77核实拆迁迁计划与拆迁迁方案的合法法性、合理性性、完整性、可可行性，拆迁迁计划与方案案除了说明拆拆迁依据之外外，还应说明明如下事项： 7.1 拆迁四至范范围； 7.2 拆迁房房屋总建筑面面积（分别列列出居住房屋屋与非居住房房屋的具体数数量，公房、私私房、宗教产产和代管产的的具体数量）； 7.3 拆迁户数； 7.4 拆迁期限； 7.5 拆迁范围有有无分期
17、实施施拆迁的情况况； 7.66 拆迁补偿偿安置资金总总额的预算； 7.7申申请拆迁许可可证时首期补补偿安置资金金到位数额、用用于产权调整整房屋的面积积量与价值量量，及后续资资金分期到位位计划； 77.8 实施施拆迁的方式式。 8核核实拆迁人是是否有足额的的拆迁补偿安安置资金专用用存款账户，前前述存款金额额不得低于省省市政府关于于应占补偿安安置资金总额额的比例，该该存款金额与与安置用房价价值之和不足足补偿安置资资金总额的，建建设单位应当当在拆迁方案案中明确资金金分期到位的的时间。 99核实用于于产权调整房房源的产权是是否清晰、无无权利负担。 10核实实用于产权调调整房源的数数量是否达到到拆迁范围
18、被被拆迁人要求求调换的数量量，安置房源源是否符合国国家质量安全全标准及是否否达到当地公公共建筑设施施配套要求。 11奖励励措施。 112对特殊殊问题的应急急方法。 第三章 房屋拆迁评评估中的律师师实务 第一节 一般规定 概念界定定 1. 房房屋拆迁估价价，是指为确确定被拆迁房房屋货币补偿偿金额，根据据被拆迁房屋屋的区位、用用途、建筑面面积等因素，对对房地产市场价价格进行的评评估。 2. 房屋拆迁迁估价时点为为房屋拆迁许许可证颁发之之日（农村房房屋拆迁评估估为征地公告告发布之日）。拆拆迁分期实施施的，以当期期房屋拆迁许许可证颁发之之日为房屋拆拆迁估价时点点。 3. 房屋屋拆迁估价报报告的有效期期
19、为房屋拆迁迁许可证的拆拆迁期限。 第二节 拆迁估价机机构的确定 1房屋屋拆迁估价机机构的从业资资格 律师应提示示委托人：从从事房屋拆迁迁估价的房地地产估价机构构，应当具有有经拆迁主管管机关依法核核准的房屋拆拆迁估价资格格。未取得房房屋拆迁估价价资格的房地地产估价机构构，不得接受受房屋拆迁估估价委托、出出具估价报告告或价格咨询询报告。跨省省市从事房屋屋拆迁估价的的房地产估价价机构，应当当向当地拆迁迁主管机关依依法备案。 2房屋拆拆迁估价机构构的产生 根根据有关规定定，估价机构构的产生有三三种方式，一一般采取被拆拆迁人投票的的方式，也可可以由拆迁当当事人通过协协商一致或者者抽签方式确确定估价机构构
20、。 采取投投票方式的，根根据投标结果果，按照简单单多数的原则则，一般情况况下得票数第第一位的为拆拆迁范围的估估价机构，第第二位的为重重新估价机构构。拆迁人应应将投票结果果进行公告。采采用协商或抽抽签方式确定定估价机构的的，可同时确确定重新估价价机构。 33拆迁估价价委托 同一拆迁迁范围内，一一般情况下只只能委托一家家估价机构进进行估价，并并与其签订书书面的房屋拆拆迁估价委托托合同。在签签订房屋拆迁迁估价委托合合同时律师应应核实如下内内容： 3.1 核实双双方当事人的的主体资格。 3.2 委委托范围是否否是在房屋拆拆迁许可证确确定的拆迁范范围内。 33.3 委托托估价的被拆拆迁房屋的性性质、用途
21、、面面积。 3.4 估价价的价值标准准及估价方式式。 3.55 需要双方方当事人提供供的资料及提提供方式。 3.6 估估价报告的交交付日期。 3.7 酬酬金及支付方方式。 3.8 违约责责任。 3.9 争议的解决决方式。 33.10 其其他需要约定定的事项。第三节 拆迁估估价过程中律律师法律业务务的工作内容容 1. 拆拆迁估价过程程中律师工作作的一般内容容： 1.11 核实估价价机构及估价价人员的资质质、综合实力力、社会信誉誉。 1.22 对估价机机构确定程序序的合法性进进行核实。律律师应提示委委托人投票确确定估价机构构的，拆迁人人有将投票结结果进行公告告的义务。而而拆迁主管机机关可对投票票、
22、抽签过程程进行监督，并并可以要求纪纪检监察机关关和基层组织织等共同监督督。 1.33 对拆迁估估价委托合同同的真实性、合合法性进行核核实。 1.4核实估价价机构和估价价人员与拆迁迁当事人是否否有利害关系系，或者是否否是拆迁当事事人。 1.5 对估价价报告的形式式与内容进行行核实。包括括履行拆迁估估价委托合同同的情况、估估价内容的真真实性与合法法性、房屋拆拆迁估价时点点及估价报告告的有效期限限以及是否由由专职注册房房地产估价师师签字。 11.6 对估估价机构公示示初步估价结结果和送达分分户估价报告告的程序合法法性进行核实实。 1.77 如委托人人对估价报告告有疑问或异异议的，协助助委托人向原原估
23、价机构询询问、申请复复核，或者另另行委托估价价机构重新评评估。 1.8 对委托托人就原估价价机构的估价价结果、复核核结果有异议议，或者另行行委托估价的的结果与原估估价结果有差差异，且协商商达不成一致致意见时，律律师可以协助助委托人在收收到估价报告告、复估结论论或重估报告告后的15日日内向房地产产价格评估专专家委员会申申请技术鉴定定。 1.99 对房地产产价格评估专专家委员会成成员是否与原原估价机构、拆拆迁当事人有有利害关系，或或者是否是拆拆迁当事人进进行核实。 1.10律律师应提示委委托人，若房房地产价格评评估专家委员员会认为估价价报告不合法法、不规范、不不合理的，由由专家委员会会指定其中一一
24、家估价单位位进行再估价价；而拆迁当当事人对再估估价仍有争议议的，可以重重新向专家委委员会申请鉴鉴定。 2. 拆迁估价价过程中律师师为拆迁人提提供法律服务务的注意事项项： 2.11 律师应提提示委托人，须须如实向估价价机构提供估估价所需资料料，协助估价价机构开展现现场查勘等工工作。 2.2 律师应应提示委托人人，将分户估估价报告送交交被拆迁人。 2.3 律律师应提示委委托人，拆迁迁估价的价值值标准为公开开市场价值，不不考虑房屋租租赁、抵押、查查封等因素的的影响。委托托拆迁估价，应应当明确被拆拆迁房屋的性性质（包括用用途，下同）和和面积。 被被拆迁房屋的的性质和面积积一般以房屋屋权属证书及及权属档
25、案的的记载为准；各地对被拆拆迁房屋的性性质和面积认认定有特别规规定的，从其其规定；拆迁迁人与被拆迁迁人对被拆迁迁房屋的性质质或者面积协协商一致的，可可以按照协商商结果进行评评估。 对被被拆迁房屋的的性质不能协协商一致的，应应当向城市规规划行政主管部门门申请确认。对对被拆迁房屋屋的面积不能能协商一致的的，可以向依依照房产测测绘管理办法法设立的房房屋面积鉴定定机构申请鉴鉴定；没有设设立房屋面积积鉴定机构的的，可以委托托具有房产测测绘资格的房房产测绘单位位测算。 22.4 律师师应提示委托托人处理好与与被拆迁人的的关系切忌态态度生硬，不不得授意评估估机构作出偏偏离客观公正正的评估结果果。 3. 拆迁
26、估价过过程中律师为为被拆迁人提提供法律服务务的注意事项项： 3.11 律师应提提示委托人，须须充分调查候候选估价机构构的资质与信信誉，调查估估价机构及估估价人员与拆拆迁人是否有有利害关系或或者是否是拆拆迁人，建议议被拆迁人慎慎重选择评估估机构。 33.2 律师师应提示委托托人，如实向向估价机构提提供估价所需需资料，配合合估价机构开开展现场查勘勘等工作。拆拆迁估价的价价值标准为公公开市场价值值，不考虑房房屋租赁、抵抵押、查封等等因素的影响响。 委托拆拆迁估价，应应当明确被拆拆迁房屋的性性质（包括用用途，下同）和和面积。被拆拆迁房屋的性性质和面积一一般以房屋权权属证书及权权属档案的记记载为准；各各
27、地对被拆迁迁房屋的性质质和面积认定定有特别规定定的，从其规规定；拆迁人人与被拆迁人人对被拆迁房房屋的性质或或者面积协商商一致的，可可以按照协商商结果进行评评估。 对被被拆迁房屋的的性质不能协协商一致的，应应当向城市规规划行政主管管部门申请确确认。对被拆拆迁房屋的面面积不能协商商一致的，可可以向依照房房产测绘管理理办法设立立的房屋面积积鉴定机构申申请鉴定；没没有设立房屋屋面积鉴定机机构的，可以以委托具有房房产测绘资格格的房产测绘绘单位测算。 3.3 律律师应提示委委托人拒绝评评估或拒绝申申请重新评估估、鉴定的法法律后果。 4. 拆迁迁估价过程中中律师为估价价机构提供法法律服务的注注意事项： 4.
28、1 对对估价工作程程序的合法性性进行核实。核核实包括房地地产估价人员员是否持证上上岗；对被拆拆迁房屋进行行实地查勘是是否有实地查查勘记录、和和被拆迁房屋屋状况的照片片及录像；实实地查勘记录录是否由实地地查勘的估价价人员、拆迁迁人、被拆迁迁人签字认可可。 4.22 律师应提提示委托人接接受房屋拆迁迁估价委托后后，处理好与与拆迁人、被被拆迁人的关关系，客观公公正评估。未未经许可不得得转让、变相相转让受托的的估价业务。 4.3 核核实委托人是是否按照拆迁迁估价委托合合同约定的时时间和要求完完成估价，向向拆迁人出具具估价报告（包包括分户估价价报告）。律律师应提示委委托人，如未未按照约定的的时间和要求求
29、完成估价，或或者估价失实实的，应当承承担相应的责责任。 4.4 律师应应提示委托人人，拆迁估价价的价值标准准为公开市场场价值，不考考虑房屋租赁赁、抵押、查查封等因素的的影响。估价价一般应当采采用市场比较较法。不具备备采用市场比比较法条件的的，可以采用用其他估价方方法，并在估估价报告中充充分说明原因因。对拆迁人人、被拆迁人人就估价报告告提出的疑问问向其作充分分解释，解释释内容包括拆拆迁估价的依依据、原则、程程序、方法、参参数选取和估估价结果产生生的过程。 4.5 律律师应提示委委托人，估价价机构应当配配合专家委员员会的鉴定工工作，向专家家委员会提供供估价报告、估估价技术报告告及鉴定所需需的其他有
30、关关资料。 44.6 律师师应提示委托托人，拆迁当当事人应当明明确被拆迁房房屋的性质、用用途和面积。被被拆迁房屋的的性质和面积积一般以房屋屋权属证书及及权属档案的的记载为准；拆迁人与被被拆迁人对被被拆迁房屋的的性质或者面面积协商一致致的，可以按按照协商结果果进行评估。 第四章 房屋拆迁补补偿与安置中中的律师实务务 第一节 一般规定定 概念界定定 本章所涉涉的下列词语语的定义分别别为： 1 房屋拆迁迁补偿安置协协议，是指拆拆迁人与被拆拆迁人、房屋屋承租人依照照法律规定，就就补偿安置和和房屋拆除的的有关问题所所达成的协议议。 2. 价值标准房房屋调换，是是指实行与货货币补偿金额额同等价值的的产权房
31、屋调调换。 3 面积标准准房屋调换，是是指拆迁居住住房屋，实行行以房屋建筑筑面积为基础础，在应安置置面积内不结结算差价的产产权房屋调换换。 4 异地安置，是是拆迁人以拆拆迁范围外的的房屋与被拆拆迁人进行产产权调换，所所以又可称为为异地产权调调换。 5 就地安置置，是指拆迁迁人以拆迁范范围内的房屋屋与被拆迁房房屋进行产权权调换，所以以又称为回迁迁安置。 66 最低补补偿单价标准准，是指被拆拆除房屋同区区域已购公有有居住房屋上上市交易的平平均市场单价价，本指引所所称的单价，是是指每平方米米建筑面积的的价格。 适适用范围 本本章适用于城城市房屋拆迁迁补偿与安置置实务操作，集集体土地的房房屋拆迁补偿偿
32、与安置不适适用本章。 第二节 拆迁补补偿安置协议议 1. 拆拆迁补偿的方方式 拆迁补补偿的方式有有两种：既可可以实行货币币补偿，也可可以实行产权权调换；产权权调换可以实实行以房屋建建筑面积为基基础，结算差差价或不结算算差价的就地地安置或异地地产权调换。 律师要提示示委托人，被被拆迁人可以以选择补偿方方式。但是选选择权要受到到以下两种条条件的限制：一是拆迁非非公益事业房房屋的附属物物不作产权调调换，拆迁时时被拆迁人只只能选择货币币补偿；二是是被拆迁人与与房屋承租人人对解除租赁赁关系达不成成协议的，只只能实行产权权调换，被拆拆迁人不能选选择货币补偿偿。 2. 订立拆迁补补偿安置协议议的主体 由由于
33、被拆迁房房屋有私有房房屋与公有房房屋之区别，故故拆迁私有房房屋的，拆迁迁人应当与房房屋所有人订订立拆迁补偿偿安置协议，而而拆迁公有房房屋的，拆迁迁人应当与房房屋使用权人人订立拆迁补补偿安置协议议。 拆迁租租赁房屋的，拆拆迁人应当与与被拆迁人、房房屋承租人共共同订立拆迁迁补偿安置协协议；符合下下列情形之一一的，拆迁人人应当与被拆拆迁人、房屋屋承租人分别别订立拆迁补补偿安置协议议： 2.11 拆迁执行行政府规定租租金标准的公公有出租房屋屋且被拆迁人人选择货币补补偿的。 22.2 拆迁迁执行政府规规定租金标准准的私有居住住房屋的。 2.3 拆拆迁房管部门门依法代管的的房屋的。 2.4 拆拆迁宗教团体
34、体委托房管部部门代为经租租的房屋的。 上述所称的的执行政府规规定租金标准准的私有出租租居住房屋，包包括由房管部部门代为经租租的私有居住住房屋、落实实私房政策后后由房管部门门代为经租的的居住房屋，以以及19833年12月117日城市市私有房屋管管理条例实实施前已经建建立租赁关系系，执行政府府规定租金标标准，且租赁赁关系延续至至今的私有出出租居住房屋屋。 3. 拆迁补偿安安置协议的内内容 签订拆拆迁补偿安置置协议，要注注意协议应包包括以下内容容： 3.1 订立协协议的主体。 3.2 被被拆除房屋的的位置、性质质、建筑面积积。 3.33 补偿安置置方式。 33.4 货币币补偿金额。 3.5 搬搬迁期
35、限。 3.6 违约约责任。 3.7 争议的处理理。 3.88 需要约定定的其他事项项。 律师要要注意，如果果是实行房屋屋调换的，拆拆迁补偿安置置协议的内容容还应当包括括调换房屋的的价值金额、面面积、地点、层层次和房屋交交付时间、是是否补差价等等事项，拆迁迁人应当向被被拆迁人支付付搬家补助费费、设备迁移移费。拆迁居居住房屋以期期房调换的，拆拆迁人应当与与被拆迁人、房房屋承租人在在拆迁补偿安安置协议中，根根据建设情况况约定过渡期期，并遵守过过渡期的约定定。过渡期内内，由被拆迁迁人、房屋承承租人自行安安排住处的，拆拆迁人还应支支付过渡期内内的临时安置置补助费。搬搬家补助费、设设备迁移费和和临时安置补
36、补助费标准则则由市价格主主管部门会同同市房地资源源局制定。 如当地对协协议有备案要要求的律师应应提示拆迁人人应当按当地地规定将其订订立的所有拆拆迁补偿安置置协议报拆迁迁主管机关备备案。 第三节 被拆迁房屋屋面积的确定定 1. 被被拆迁房屋面面积的确定标标准 被拆迁迁房屋建筑面面积，一般以以房地产权证证记载的建筑筑面积为准，实实际面积与产产权证不一致致的，除违章章建筑外，应应以实际为准准。无房地产产权证的，以以相关批准文文件记载的建建筑面积为准准，实际建筑筑面积小于相相关批准文件件记载的建筑筑面积的，以以实际建筑面面积为准。相相关批准文件件未记载建筑筑面积的，或或者虽无批准准文件但在城城市规划法
37、实实施以前已经经建造用于居居住的房屋，以以有资质的房房地产测绘机机构实地丈量量的建筑面积积为准。房屋屋所在地的省省市、自治区区在城市规规划法实施施以前对此作作出明确规定定的，从其规规定。 2. 面积争议议的处理 发发生房屋面积积争议的，当当事人之间协协商一致的按按协商结果认认定。当事人人协商不一致致的，以房产产测绘机构按按国家规定测测绘的结果为为据。第四节 被拆迁迁房屋补偿安安置标准 1. 居居住房屋的货货币补偿金额额的确定 由由于很多被拆拆迁人对居住住房屋的货币币补偿金额如如何确定并不不清楚，因此此，作为律师师应提示委托托人，拆迁居居住房屋，货货币补偿金额额一般根据被被拆除房屋的的区位、建筑
38、筑结构、建筑筑面积等因素素确定。当事事人对此应先先行协商，协协商不成的可可委托评估。估估价的结果应应当保证足以以买到与被拆拆迁房屋相同同水平的房屋屋。 被拆除除房屋的房地地产市场单价价为房地产市市场评估单价价，房地产市市场评估单价价低于当地政政府规定的同同类房屋补偿偿单价标准的的，按该补偿偿单价标准计计算。 拆迁迁执行政府规定租租金标准的公公有出租居住住房屋（含由由房管部门代代为经租的宗宗教团体房屋屋、由房管部部门依法代管管房屋），被被拆迁人和承承租人都选择择货币补偿的的，租赁关系系终止，承租租人有权获得得省、市政府府规定比例的的货币补偿款款。出租人与与承租人未达达成解除租赁赁关系的，应应当实
39、行按面面积的产权调调换，以保障障承租人的居居住水平不因因拆迁而下降降。 执行政政府规定租金金标准的私有有出租居住房房屋，按租赁赁合同的规定定处理。 实实行价值标准准房屋调换的的，律师应提提示委托人应应当按照房地地产市场评估估价格确定货货币补偿金额额，再将该金金额与安置房房屋的房地产产市场价结算算差价。需特特别重视的是是，被拆迁房房屋和拟调换换的房屋在评评估时应适用用同一评估时时点、同一评评估方法和标标准。 2. 非住宅房房屋的补偿安安置 拆迁非非住宅房屋的的，应充分考考虑拆迁和当当地工商业水水平和就业的的问题。除国国家产业政策策确定属于淘淘汰的行业外外，不能因拆拆迁导致企业业关闭和工人人下岗。
40、拆迁迁租赁非住宅宅房屋的，被被拆迁人与房房屋承租人协协议解除租赁赁关系的，拆拆迁人对被拆拆迁人给予补补偿安置；被被拆迁人与房房屋承租人对对解除租赁关关系未达成协协议的，拆迁迁人应当对被被拆迁人实行行房屋调换。调调换后的房屋屋由原房屋承承租人承租，被被拆迁人应当当与原房屋承承租人重新订订立房屋租赁赁合同。 另外，拆拆迁非居住房房屋，律师还还应提示委托托人，拆迁人人应当补偿被被拆迁人或者者房屋承租人人下列费用： 2.1 按国家和当当地规定的货货物运输价格格、设备安装装价格计算的的设备搬迁和和安装费用。 2.2 无无法恢复使用用的设备按重重置价结合成成新结算的费费用。 2.3 因拆迁迁造成停产、停停
41、业的适当补补偿。这里的的因拆迁造成成停产、停业业的适当补偿偿，是指拆迁迁非居住房屋屋中用于生产产、经营的房房屋，由拆迁迁人给予被拆拆迁人或者房房屋承租人的的适当补偿。补补偿标准按被被拆除房屋建建筑面积每平平方米3000-400元元，由拆迁当当事人协商确确定。 3. 可以按照照非居住房屋屋补偿标准认认定的情形 律师在实践践中应提示委委托人注意，以以下几种情形形是可以按照照非居住房屋屋补偿标准予予以补偿认定定： 3.11 原始设计计为非居住房房屋或房屋依依法销售时是是非居住房屋屋的，可以认认定为非居住住房屋。 33.2 公房房承租人与所所有人签订了了公有非居住住房屋租赁合合同，建立了了公有非居住住
42、房屋租赁关关系的，可以以认定为非居居住房屋。 3.3 房房地产权证记记载的权利人人为单位，可可以认定为非非居住房屋，但但原始设计为为居住房屋以以及实际用作作职工或者职职工家庭居住住使用的除外外。 3.44 原始设计计为居住房屋屋，改变为非非居住用途，作作为经营场所所并领取营业业执照照章纳纳税的，可以以依据国务院院和省级以上上人民政府的的规定并根据据其经营状况况、纳税情况况，参照当地地非住宅同类类房屋的市场场价值给予适适当的补偿。 4. 拆迁迁居住和非居居住兼用房屋屋的补偿安置置 拆除居住住和非居住兼兼用的房屋，被被拆迁人或房房屋承租人选选择货币补偿偿的，可以按按照居住用建建筑面积和非非居住用建
43、筑筑面积分别计计算货币补偿偿款；被拆迁迁人或房屋承承租人选择房房屋调换的，应应当按照约定定或行政裁决决结算差价。 第五节 特殊对象象的补偿与安安置 1. 对对低收入、居居住困难户的的补偿安置的的特殊保护 实践中，律律师要注意的的是拆迁廉租租住房以及被被拆迁人、房房屋承租人属属于孤老、孤孤残、孤幼的的，拆迁人应应当优先给予予面积标准房房屋调换，并并可适当减免免超过应安置置面积部分的的房价款，使使之达到当地地最低住房保保障标准。 2. 拆迁迁宗教团体所所有房屋的处处理 拆迁宗宗教团体所有有的房屋，律律师应提示拆拆迁人，应当当事先征求宗宗教事务管理理部门意见，并并与宗教团体体签订拆迁补补偿安置协议议
44、。 拆迁由由房管部门代代为经租的宗宗教团体的房房屋，租赁关关系终止。拆拆迁居住房屋屋的，补偿安安置方式与标标准按照政府府规定租金标标准的私有出出租居住房屋屋的规定执行行。拆迁非居居住房屋的，被被拆迁人和房房屋承租人均均可以选择货货币补偿或者者房屋调换。 3. 拆迁迁公益事业房房屋的处理 律师应注意意，如果拆迁迁用于公益事事业的房屋及及其附属物，拆拆迁人应当根根据有关法律律、法规的规规定和城市规规划的要求，按按照原性质和和规模予以重重建或者按照照房地产市场场价补偿。 4. 拆迁迁公共设施的的处理 需要要拆除交通岗亭、交交通标志、交交通护栏、邮邮筒、废物箱箱、车辆站点点、消防栓、人人防等公共设设施
45、以及树木木绿地的，拆拆迁人应当重重建或者给予予适当补偿。 因房屋拆迁迁需要迁移管管线或铺设临临时管线的费费用，由拆迁迁人负担；但但结合道路扩扩建按规划需需要就位或新新建、扩建各各种管线的费费用，拆迁人人不予负担。 5. 拆迁迁由房管部门门依法代管的的房屋的处理理 拆迁房管管部门依法代代管的房屋，拆拆迁人应当与与代管人订立立拆迁补偿安安置协议。拆拆迁补偿安置置协议应当经经公证机关公公证，拆迁房房屋有关资料料应当向公证证机关办理证证据保全。 6. 拆除除违章建筑和和临时建筑的的处理 律师师应提示委托托人拆除违章章建筑、超过过批准期限的的临时建筑，现现行规定是不不予补偿；拆拆除未超过批批准期限的临临
46、时建筑，应应当给予适当当补偿。是否否属于违章建建筑以及是否否应无偿拆除除，应当有法法律依据并依依法确定。 其中，城城市规划法实实施后，未取取得规划许可可证或违反规规划许可证规规定进行建设设的，以及临临时建筑使用用期限届满未未拆除的为违违法建筑。对对违法建筑依依据城市规规划法及地地方城市规划划实施条例规规定处理。城城市规划法实实施前违法建建筑的认定，由由县级以上地地方人民政府府城市规划行行政主管部门门根据历史情情况，依据所所在省、自治治区、直辖市市人民政府规规定处理。 在拆迁公告告依法发布后后，或被拆迁迁人接到有关关部门依法作作出的停止建建设通知后，继继续进行房屋屋及其附属物物新建、改建建、扩建
47、的部部分，不予补补偿。 7. 拆迁争议议房屋的处理理 由于争议议房屋属于“产产权不明确的的房屋”，为为了保障建设设项目的顺利利进行，在拆拆迁人提出补补偿安置方案案，报房屋拆拆迁管理部门门依法核实同同意，向公证证机关办理证证据保全，并并且将拆迁补补偿资金办理理提存或者提提供符合国家家质量标准的的安置用房、周周转用房的，便便可实施拆迁迁。 8. 拆迁设有抵抵押权的房屋屋的处理 律律师应注意，首首先要核实抵抵押的有效性性。 其次，在在拆迁前，应应当通知抵押押权人关于拆拆迁房屋的相相关事项。 再次，经与与抵押权人、被被拆迁人协商商，能解除抵抵押合同的，可可达成一致意意见，将拆迁迁补偿款交付付被拆迁人。 9. 租赁赁期限未满的的房屋