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1、重庆医科科大学职职工小区区物业管管理方案案目 录录一 序序言部分分 4 1 重重庆医科科大学职职工住宅宅小区基基本情况况概述 2 投投标承诺诺书 3 法法定代表表人授权权书二 新新锐物业业介绍 88 1 公公司简介介 2 公公司组织织架构图图 3 新新锐物业业执业的的资格 4 新新锐相关关服务项项目介绍绍三 新新锐的服服务 112 四 新新锐对重重庆医科科大学职职工住宅宅小区的的服务理理念 114 五 新新锐对重重庆一颗颗大学职职工住宅宅小区提提供的基基本服务务项目 166 人人力资源源管理 财财务管理理 前前期介入入 前前期介入入的工作作内容 设设备、设设施及房房屋的管管理 公公共秩序序维护
2、工工作 环环境与绿绿化管理理 公公众关系系与精神神文明建建设六 项项目处各各岗位工工的任职职要求 266 七 物物业管理理用房及及相应设设施的配配备 229 1 物业管管理用房房使用计计划八人员的的培训 30 九 物物业服务务分项标标准与承承诺 335 1 物业服服务分项项标准与与承诺 2 承诺依依据及保保证措施施 3 日常服服务要求求及工作作流程十 物物业的设设备设施施养护管管理、保保洁、公公共秩序序、护绿绿工作的的常规实实施方案案 399 工工程类：1 对业主、使使用人自自用部位位提供维维修服务务的措施施2 对业主所所有的设设备设施施维护措措施 环环境类： 1 卫卫生保洁洁及绿化化管理 2
3、 清清洁标准准 公公共秩序序维护类类： 1 物物业管理理区域内内保安224小时时值勤，巡巡视重点点部位224小时时监控 的的岗位责责任描述述 2 停停车库管管理的制制度和措措施 绿绿化类： 1 绿绿化按季季节维护护、保养养项目和和措施十一 突发事事件应急急措施 553 1 业业主、使使用人自自用部位位突然断断水、断断电、无无煤气的的应急措措施 2 小小区物业业管理范范围突然然断水、断断电、无无煤气的的应急措措施 3 业业主与使使用人自自用部位位排水设设施阻塞塞的应急急措施 4 雨雨、污水水管及排排水管网网阻塞的的应急措措施 5 电电梯突然然停运或或机电故故障的应应急措施施 6 消消防事件件的应
4、急急措施 7 刑刑事、治治安事件件处理程程序 8 燃燃气泄漏漏、触电电事故处处理程序序 9 其其他突发发事件的的应急处处理程序序十二 丰富社社区文化化，加强强业主、使使用人相相互沟通通的措施施 660 1 构构建社区区文化 2 建建立社区区信息平平台 3 根根据业主主需求组组织各类类社区活活动 4 节节日布置置 5 社区区文化活活动策划划 6 社社区文化化的动作作与实施施十三 重庆庆医科大大学职工工住宅小小区前期期物业服服务介入入方案及及预算 633十四 接管管验收 655 1 验验收依据据 2 验验收标准准 3 合合同约束束 4 验验收计划划 5 验验收接管管动作流流程 6 验验收表单单十五
5、入住住 775 1 接接房办理理现场选选址 2 接接房办理理时间 3 接接房办理理环境布布置 4 接接房办理理人员配配置 5 接接房办理理资料内内容 6 接接房办理理流程十六 结束语语 777附件一 员工通用礼仪规范 一 序序言部分分 非常感感谢重庆庆医科大大学教职职员工对对重庆新新锐物业业管理有有限公司司的信任任，我公公司非常常珍惜这这次合作作的机会会，为更更好的把把握这次次机会，充充分体现现我公司司的实力力和诚意意，我们们针对重重庆医科科大学教教职员工工住宅小小区专项项管理特特点，认认真制定定了重重庆医科科大学教教职员工工住宅小小区前前期物业业服务方方案。为为使该方方案更好好的为后后期物业
6、业管理奠奠定基础础，我公公司还根根据物业业现况，并并结合多多年来对对相同类类型物业业管理的的丰富经经验，又又提出了了较高的的管理目目标和服服务理念念，并致致力共同同塑造一一个精品品物业，充充分体现现标志性性精品工工程的示示范效应应。 由于掌掌握的资资料不够够全面，本本方案仅仅作为重重庆医科科大学教教职员工工住宅小小区前前期物业业管理的的专项方方案，不不妥之处处敬请指指正，我我们将随随时根据据贵单位位所提出出的建议议和要求求不断完完善，更更改该方方案。 新锐锐物业目前服服务的顺顺祥.壹壹街区、新新锐地带带等项目目与本项项目非常常相似，其其服务经经验也将将为重重庆医科科大学教教职员工工住宅小小区物
7、物业服务务的发展展提供借借鉴，并并为其今今后的服服务奠定定比较扎扎实基础础，我们们所开展展的是全全方位的的、专业业化的管管理服务务。 新锐物物业如如能承担担重庆庆医科大大学教职职员工住住宅小区区之全全权物业业管理工工作，我我们承诺诺：按照照ISOO90001：220000的规范范要求建建立一套套完整物物业管理理方案并并渗入到到日常的的管理中中开展一一系列符符合小区区特色的的服务，以以真正体体现高品品质物业业的意义义。 诚挚地地感谢贵贵单位给给与我们们参与重重庆医科科大学教教职工住住宅小区区小区区物业管管理的机机会。新新锐全体体同仁将将全力以以赴，致致力使本本小区成成为重庆庆地区的的物业管管理品
8、牌牌项目。新锐将以此此为契机机，提升升与展现现自身的的管理能能力和服服务水准准。1 重庆医科大学教职工住宅小区住宅物业基本情况概述 重庆庆医科大大学教职职工住宅宅小区住住宅小区区由重庆庆顺祥房房地产开开发有限限公司开开发建设设，地处处重庆沙沙坪坝区区大学城城。 重庆庆医科大大学教职职工住宅宅小区的的物业类类型为：花园式式住宅小小区 项目目建设用用地面积积23559011.533平方米米。 项目目总建筑筑面积22437766.17平平方米，住住宅建筑筑面积22109903.21平平方米，服服务用房房建筑面面积2222188.788平方米米，配套套设施建建筑面积积17998.441平方方米，幼幼儿
9、园建建筑面积积15113.996平方方米，车车库及配配套设备备用房建建筑面积积73331.881平方方米，建建筑密度度 %，绿绿化率 %。 本项项目建筑筑物共 幢幢， 幢 层, 幢 层, 幢幢 层, 幢幢 层,； 本项项目规划划建设机机动停车车位 个； 注：上述数数量将作作为本投投标方案案制作参参考数据据。2 投投标承诺诺函致：重庆庆医科大大学职工工住宅小小区物业业管理招招标组（或建建设筹备备组）重庆医医科大学学教职工工住宅小小区物物业管理理项目招招标邀请请函现已已收悉，现现正式决决定参加加此次投投标活动动。我们们根据重重庆医科科大学教教职工住住宅小区区物业业管理项项目之投投标邀请请意向，经经
10、研究相相关文件件后决定定应标，现现提交本本投标书书1份； 据此函函，投标标人兹宣宣布承诺诺如下： 1、我我们已经经详细审审核了投投标邀请请意向之之全部内内容。 2、我我们将按按照邀请请意向的的规定，承承担相应应的责任任和义务务，并严严格遵守守政府相相关 的法律律法规。 3、我我们将提提供招标标文件中中要求提提供的其其他证明明材料。 4、我我们将严严格审核核全部招招标文件件，包括括招标文文件的解解释材料料和附件件、招标标文件 的修改改（如果果有），并并按照招招标文件件的规定定，严格格遵守政政府相关关的法律律法规，承承 担完成成管理合合同规定定的责任任和义务务。 公司名名称：重重庆新锐锐物业管管理
11、有限限公司 传真真号码：8611558868 公司地地址：重重庆市高高新区科科园一街街25号号新锐地地带B栋栋13-4 邮政编编码：44000039 电话号号码：66879950330 申请请日期：20009年 月 日日3 法法定代表表人授权权书致：重庆庆医科大大学职工工住宅小小区物业业管理招招标组（建设筹筹备组） 本授权权书声明明：注册册于中华华人民共共和国重重庆市新新锐物业业管理有有限公司司在下面面签字的的李红董董事长，代代表本公公司授权权在下面面签字的的 为本公公司的合合法代表表人，就就重庆市市沙坪坝坝区重重庆医科科大学教教职工住住宅小区区项目目物业管管理服务务招标招标编编号为： 的的投
12、标和和合同执执行，以以我方的的名义处处理一切切与之有有关的事事宜。 本授权权书于贰贰零零玖玖年 月 拾拾 日签字字生效。 特此声声明。投标人(法人公公章)：重庆新新锐物业业管理有有限公司司地 址：重庆市市高新区区科园一一街255号新锐锐地带BB栋133-4法定代表表人(签签字或盖盖章)：职 务：董事长长被授权人人(签字字或盖章章)：职 务：二 新新锐物业业介绍1 公司司简介重庆新锐锐物业管管理有限限公司成成立于220011年3月月，现注注册资金金为人民民币3000万元元。是一一家专业业化的具具有国家家二级物物业管理理资质的的物业管管理公司司。公司始终终将“用心服服务、诚诚实守信信、服务务到家、
13、业业主满意意”的服务务宗旨贯贯穿于服服务全过过程。用用心做事事、踏实实做人、细细致入微微的为业业主做好好每一项项服务，在在物业服服务过程程中，始始终倡导导“服务以以人为本本”的理念念，实行行人性化化、个性性化服务务，不断断满足业业主日益益增长的的物质文文化需要要。公司司努力提提高员工工忠诚度度，使其其有归属属感和成成就感，并并用我们们的真诚诚和专业业承载业业主一生生的重托托，使物物业不断断保值、增增值，赢赢得广大大业主的的高度赞赞誉，更更赢得一一定的美美誉度和和知名度度，树立立起“新锐物物管”品牌。 公司致致力于推推行ISSO90001:20000质量量管理体体系，建建立健全全了各项项规章制制
14、度，并并一如既既往的贯贯彻执行行，我们们专业从从事中高高档商品品住宅、公公寓、办办公楼宇宇、商场场等综合合性物业业项目的的全权委委托物业业管理、物物业顾问问服务及及驻场物物业顾问问服务业业务等；新锐锐倡导导员工与与公司同同成长，公公司与客客户共发发展的企企业价值值观，我我们遵循循的企业业文化为为：新锐物业业的宗旨旨：用心心服务、诚诚实守信信、服务务到家、业业主满意意新锐物业业的精神神：铸造造诚信、构构建和谐谐、服务务社区、奉奉献社会会 新锐物物业的服服务理念念崇尚以以人为本本，追求求及维护护社会、业业主、企企业三方方共得利利之根本本需求。公公司目前前公约管管理面积积已逾660余万万平方米米，项
15、目目分布在在渝中区区、高新新区、大大渡口区区等主城城区。 2 公司司组织架架构图总经理总经理助理助理助理副总经理助理助理经营拓展服务质量行政后勤人事管理信息管理机电技术土建技术财务部（集团监管）品质管理部行政人事部技术保障部壹街区服务中心新锐地带服务中心巴蜀大厦服务中心3 新锐锐物业的的资格 企企业组织织机构代代码证 工商商营业执执照企业物业业管理从从业资质质证企业通过过中国质质量认证证中心贯贯彻ISSO90001:20000的认认证4 新锐锐与重重庆医科科大学教教职工住住宅小区区相似似项目及及介绍本公司博博采众长长，独具具特色，推推行标准准化管理理模式，在在每个不不同的管管理项目目中采取取统
16、一管管理体系系下的不不同管理理手段，取取得了很很好的成成效，与与发展商商、业委委会和业业主均建建立了良良好的合合作关系系，得到到各方的的充分认认同。项目名称称：顺祥祥.壹街街区项目特色色：大型型综合社社区 项目位位于大渡渡口区核核心地带带，紧邻邻大渡口口区府，建建筑面积积50万万平方米米，拥有有小区中中庭花园园、水景景、健身身设施、地地下车库库、商业业用房、幼幼儿园等等配套设设施。图片项目名称称：顺祥祥.新锐锐地带项目特色色：商住住综合小小区 项目位位于高新新区石桥桥铺科园园1街，建建筑面积积9万余余平方米米，拥有有小区花花园、篮篮球场、车库等配套设施，在2007年被评为高新区“物业管理优秀小
17、区”，2006年被评为重庆市“全民健身示范小区”。三 新新锐的服服务客户服务务（需补补充图片片）1、接待待咨询服服务2、房屋屋交接服服务3、住户户关系协协调4、租赁赁管理受受理5、家政政服务6、装修修服务及及现场监监控.每一种服服务手法法的设计计都体现着着我们以客户需需求为关关注焦点点用心完善善每一个个服务细细节的理理念公共秩序序维护（需需补充图图片）1、全天天候小区区公共秩秩序维护护2、区内内道路交交通管理理3、车辆辆进出及及停放管管理4、消防防安全管管理5、中央央监控系系统管理理6、二次次装修管管理7、突发发应急事事件处理理.具备专业业技能、丰丰富经验验，经过过系统培培训的员员工真诚的为为
18、业主提提供服务务以规范的的管理体体系、强强大的责责任感、高高效的机机制满足您的的所需设施设备备维护（需需补充图图片）1、楼宇宇单元可可视对讲讲系统2、红外外线防盗盗探测器器3、公共共设备监监视监控控系统4、公共共照明系系统5、背景景音响广广播系统统6、家庭庭安全防防范系统统7、给排排水系统统监控宁静的小小区，优优雅的生生活环境境睿智的人人群，便便捷的生生活我们将用用我们的的汗水为为您全情情维护保洁绿化化服务（图图片）1、公共共区域地地面清扫扫2、公共共区域玻玻璃擦拭拭3、外墙墙定期清清洗4、小区区开荒清清洁服务务5、地板板打蜡、大大理石抛抛光6、水景景定期清清洗7、植物物修剪、养养护.配备先进
19、进、齐全全的保洁洁工具为业主提提供优质质、高效效、全面面的清洁洁保养服服务营造干净净整洁、幽幽雅舒适适的环境境社区文化化建设及及社区活活动组织织、开展展（图片片）丰富多彩彩的业主主活动篮球、舞舞蹈、登登山.重点节日日庆祝.无时不刻刻地体现现着新锐人对对业主及及家人的的关心、尊尊敬四 新新锐对重庆医科大学教职工住宅小区的管理服务理念4.1 新锐锐物业所所倡导的的服务理理念 我们认认为服务务是一种种承诺，是是一种对对服务对对象体现现关爱和和真诚的的承诺，更更是一种种责任，我我们将以以关爱的的心态，郑郑重的兑兑现我们们的“诺言”。本公司以以“铸就诚诚信、构构建和谐谐、服务务社区、奉奉献社会会”的企业
20、业精神，符符合国人人需求的的标准化化、规范范化的服服务方式式，为各各业主带带来“快节奏奏、高效效率、简简洁、安安宁、舒舒适”的现代代都市生生活。“专业化化管理”即我公公司将根根据重庆庆的实际际情况，组组建一支支专业化化的管理理服务队队伍，我我公司大大部份员员工都具具有各专专业的中中、高级级职称，并并有丰富富的操作作经验，能能使所辖辖小区的的各种配配套设备备在最佳佳状态下下运转，也也能提供供各种设设施最完完善的养养护措施施，大量量优秀的的复合型型人才能能使小区区的服务务真正做做到“高效、简简洁、安安全、舒舒适”。“社会化化服务”是针对对重庆实实地的建建筑风格格和接房房业主所所提出的的“以人性性化
21、的社社区服务务为主，穿穿插个性性化服务务”的总服服务模式式。我们们将着力力实施品品牌战略略和形象象工程，倡倡导一种种“小区大大家庭”的文化化、经营营、科技技、环保保等观念念，坚持持“挑战平平凡，无无限创新新”的精神神，信守守“用心做做好每个个细节”的服务务理念，让让每一位位业主领领略到真真正意义义上的安安居，享享受舒适适人生。“企业化化经营”物业公公司作为为一个企企业，就就必然有有其自身身生存、发发展的基基础。为为了能够够长期使使小区各各业主生生活在一一个“快节奏奏、高效效率、简简洁、安安全、舒舒适”的现代代都市生生活中，作作为保障障公司正正常运作作的资金金是必不不可少的的。我公公司通过过多方
22、面面调查及及反复、精精确的预预算，在在保质量量，博信信誉、创创名牌的的方针指指导下，我我们将在在各小区区管理服服务中将将以尽量量保平,略有盈盈余的基基调，真真正做到到把服务务作为物物美价廉廉的商品品提供给给业主。4.2 新锐锐服务中中已导入入了管家家式服务务内涵 最舒适适的生活活是在辛辛勤工作作之余，有有专人为为您的生生活提供供所有的的支持，使使我们的的业主能能够有更更多的时时间、心心情去感感受生活活、品味味生活，感感受到更更多的生生活情趣趣。我们们将在重重庆医科科大学教教职工住住宅小区区的物物业管理理服务中中，把新新锐已积积累的成成功经验验导入现现场管理理中。4.3 站在在业主的的角度发发现
23、并解解决问题题在日常工工作中服服务者必必须以角角色换位位的方式式考虑、分分析制度度及流程程是否合合理，是是否给业业主造成成了不便便，先于于业主去去发现并并改进工工作中的的缺陷和和不足。我我们认为为这样才才能体现现真正专专业的管管理服务务水准，才才能创造造真实的的客户满满意。4.4 突出个个性化服服务：在小区大大门口设设立形象象佳、态态度好、熟熟悉小区区物业概概况的安安全管理理员，224小对对进入小小区的业业主或来来访亲友友进行引引导，提提供便捷捷的办事事咨询服服务，同同时负责责维护小小区大门门口的公公共秩序序。作为“品品牌小区区”树立者者，重庆医医科大学学教职工工住宅小小区物业服服务中心心将有
24、制制定一系系列的为为小区整整套的服服务，确确保小区区的整体体物业服服务水平平处于较较高的水水平。4.5 体现零零干扰服服务“零干扰扰服务”是我司司在长期期的物业业管理实实践中总总结的一一种人性性化的管管理方法法其就是是充分尊尊重业主主的私密密空间，在在为业主主提供服服务时，把把对业主主的干扰扰降到最最低，实实施零干干扰工作作方式。4.6 开通专专项服务务热线为了保障障业主需需求得到到及时的的响应和和满足，我我司将开开通244小时专专项服务务热线，接接受业主主的咨询询、报事事和投诉诉，专项项服务热热线在接接到咨询询、报事事和投诉诉应在标标准文件件规定时时间内作作出反应应，及时时解决业业主需求求。
25、同时我们们提出“3655天天天天不断服服务”的理念念，强调调服务的的持续性性，在重庆医科大学教职工住宅小区推行“365天工作制”和“24小时值班制度”，形成系统的“36524”服务模式，物业管理服务的一切工作每时每刻都在进行，所有的职能都处于运行或待命状态，服务电话全天候向业主开放。在业主需要物业服务的时候，都能得到有效的响应和处理。4.7 推行“早巡制制”管理模模式小区的管管理应保保障人力力，重庆医医科大学学教职工工住宅小小区物业服服务中心心主要负负责人每每天到岗岗后后，将将组织相相关专业业负责人人，对辖辖区进行行巡视、检检查设施施设备、人人员在岗岗、小区区清洁和和绿化项项目，发发现问题题强
26、调迅迅速处理理，并保保持对情情况的有有效跟进进和监控控，确保保服务工工作有秩秩序的开开展。五 新锐锐对重庆庆医科大大学职工工住宅小小区提供供的基本本服务项项目 重庆庆医科大大学教职职工住宅宅小区的的管理要要在“精、细细、严”上着手手，充分分体现委委托方和和物业管管理公司司的要求求及业主主的期望望。 精要有精精品意识识。在小小区绿化化景点布布置、公公共活动动场馆设设计和布布局、各各类标牌牌、标识识制作及及摆放要要精致；注重服服务过程程、服务务对象、项项目的差差异性，在在不断提提高劳动动效率服服务质量量、技能能和服务务的内容容，与业业主生活活更贴切切。要有有精品意意识，坚坚持“业主第第一，服服务至
27、上上”，树立立公司形形象，提提高公司司信誉。 细每一项项事、每每个环节节都要做做到位，使使各项工工作有效效地展开开，从管管理着手手，公司司每年两两次通过过问卷、交交谈、专专访了解解小区客客户要求求和意见见。在安安保方面面，力争争小区内内不发生生任何刑刑事案件件；清洁洁卫生没没有死角角。开展展形式多多样的服服务，要要想业主主所想，业业主想到到我们保保证做到到，业主主没有想想到的，我我们要想想在前面面。 严管理中中要体现现高效、精精干、全全方位，内内部管理理坚持能能进能出出、优胜胜劣汰、奖惩分明的工作机制。严格的管理，严密的组织，严谨的执行，确保把物业管理的各项工作做好，做到位。5.1 针对重重庆
28、医科科大学教教职工住住宅小区区的66项特式式服务设施施设备定定期巡查查维保服服务科学学、合理理的节能能降耗服服务循环环操作的的高质量量保洁服服务松紧紧相宜的的人性化化安保服服务温馨馨热情的的微笑规规范服务务有针针对性的的各项应应急预案案设置5.2 新锐物物业公司司有将派派专业的的骨干人人员对重重庆医科科大学教教职工住住宅小区区进行行物业管管理，并并定期对对公司骨骨干人员员及新进进人员进进行专业业培训，保保证公司司服务人人员的能能力成长长，及后后备人才才业务素素质。5.3 专业条条块管理理服务 人人力资源源管理 在在一段时时间内加加强集中中培训工工作，包包括公司司宗旨、理理念、规规章制度度、礼仪
29、仪规范、物物业管理理市场化化动作等等，尽快快使员工工接受新锐物物业的的企业文文化，融融进新新锐大大家庭中中。 严严格执行行员工工行为规规范（附附件一），根根据不同同工种和岗位位统一着着装，佩佩证上岗岗，使用用礼貌用用语等。 员员工的服服饰标识识、工作作状态、礼礼仪规范范和服务务态度保保持相对对稳定的的状态。 经经常组织织有益于于团结协协作和身身心健康康的集体体活动，如如联欢会会、读书书交流、技技术操练练比赛、公公益劳动动等。 财务管管理 新新锐将为为重庆庆医科大大学教职职工住宅宅小区项项目开设设独立的的管理帐帐户并由由公司财财务部负负责管理理，该项项目所有有物业管管理费收收入均存存该帐户户，而
30、相相应的所所有支出出也于该该帐户内内列支，一一切支出出项目将将以年度度预算为为依据予予以核准准。财务务部每月月出具物物业管理理收支报报告，对对照比较较物业实实际收支支与预估估收支，以以供管理理处及委委托方清清晰了解解并掌握握物业财财务收支支状况。 前前期介入入（重点点部分） 要要管好重重庆医科科大学教教职工住住宅小区区，在在对设施施、设备备及房屋屋建筑的的了解是不不可忽视视的；对对设施、设设备及房房屋建筑筑的了解解在于物物业管理理的前期期介入。这这就离不不开物管管的相关关技术人人员介入入规划设设计、建建筑施工工、设备备采购定定型、设设备安装装、工程程建设、房房屋交付付使用过过程中，新锐要从业主
31、的角度和未来物业服务的角度出发，客观分析规划、设计、安装、验收、交房等方面的情况，为业主及施工单位提出中肯意见和建议，以减少业主未来对物业功能与配置方面的遗憾。 新新锐针对对重庆庆医科大大学教职职工住宅宅小区项项目前期期介入工工作的工工作内容容新锐本着着对委托托方负责责的精神神，将我我们多年年从事物物业服务务工作的的经验与与开发单单位共享享，根据据重庆庆医科大大学教职职工住宅宅小区项目的规划设计情况，提出相对系统和务实的建议。 前前期介入入工作内内容 研研究小区区之设计计及总体体规划，并并从使用用者及物物业服务务的角度度，提供供顾问意意见及报报告，并并接受业业主委托托，协助助审查图纸； 研研讨
32、机电电设备的的配置和和设计，在在用量、型型号、预预见的潜潜在问题题及日后后维护等等问题向向委托方方提出管管理方面面意见，并并协助审审核方案案； 对对停车场场及配套套建筑和和设施的的规划和和设计提提出有帮帮助的意意见；为节能降降耗，向向委托方方提供合合理调节节区域内内公共照照明及供供水的点点位布置置的建议议； 根根据项目目的实际际情况对对日后维维护的原原则向委委托方提提供设施施设备安安装、配配套小品品布置、智智能化设设备选型型及安装装等方面面建议； 在在委托方方同意的的情况下下，对工工程招标标的内容容提供顾顾问建议议； 定定期参与与委托方方工程会会议； 对对工程用用品及首首次物料料的购置置提供相
33、相关之清清单供委委托方参参考； 对对日后的的计划性性维修，提提供初步步的预防防性维护护项目，以以供参考考； 了了解施工工过程中中的预埋埋及修改改情况，为为后期管管理积累累资料； 初初步制定定整套工工程维护护的工作作程序，包包括所有有日常检检修的工工序、检检修的报报告及应应用表格格以预备备交付使使用后的的应用或或修订。（一）物物业管理理前期介介入阶段段划分1、项目目规划设计计阶段由于项目目规划设计计的遗憾憾容易导导致物业业使用中中产生难难以整改改和修正正得到问问题，因因此我们们再重重庆医科科大学教教职工住住宅小区区项目的的前期介介入,将将主要以以建议修修改、优优化规划划设计方方案为主主，将我我们
34、多年年从事物物业服务务实践中中掌握的的信息及及时反馈馈给设计计单位，力力求在规规划设计计阶段就就充分考考虑到业业主使用用与未来来物业服服务的实实际需求求，让设设计更加加人性化化，更具具前瞻性性。2、项目目施工阶阶段在项目施施工阶段段，物业业公司的的介入能能起到在在前期确确保功能能定位和和物业使使用功能能完善的的作用，为为未来业业主的使使用降低低潜在风风险，并并为今后后物业服服务的设设备安装装、调试试，物业业接管验验收，设设备设施施的维护护保养扫扫清障碍碍。同时时通过派派工程技技术人员员到施工工现场，熟熟悉基础础隐蔽工工程、机机电设备备安装调调试、管管道管线线的铺设设及走向向等这些些日后难难以从
35、外外观上察察觉的工工程情况况，收集集工程资资料，及及时提出出整改建建议，也也为后期期物业接接管做好好充分的的准备。3、物业业管理准准备阶段段通过前期期介入，为为今后物物业的正正常服务务打下坚坚实的基基础。通通过技术术档案建建立，图图纸收集集，工程程施工重重大事件件记录等等方式，我我们能够够清楚的的掌握项项目建设设中的情情况，同同时根据据相关情情况提前前进行机机构设置置、人员员配置、费费用预算算、员工工培训、交交接房准准备工作作，使项项目建设设与物业业服务能能够自然然过度，让让物业的的硬件建建设与软软件服务务相得益益彰。4.前期期介入费费用估算算由于前期期介入时时间长达达1年有有余，且且在这个个
36、阶段我我公司将将组织各各类专业业人员参参与各个个阶段的的介入工工作，并并保持与与设计、施施工、建建设等单单位的充充分沟通通，会产产生较大大的费用用，经过过我们针针对前期期介入工工作量的的初步估估算，需需要约330万元元的费用用，因此此我们希希望前期期介入费费用按规规划建筑筑总面积积1元/平方米米核算，分分阶段支支付，规规划设计计阶段支支付费用用的300%，项项目施工工阶段支支付费用用的500%，接接管验收收及进驻驻阶段支支付费用用的200%。针对本项项目的前前期介入入，我们们要开展展下列工工作：（前期介介入服务务实施分分项表）序号介入阶段段阶段定义义介入项目目分类关注重点点1规划设计计阶段概念
37、设计计阶段了解项目目整体情情况2方案设计计阶段建筑规划划道路人车出入入口垃圾中转转站幼儿园物业用房房设备用房房公共活动动用房健身运动动场所公共卫生生间景观、导导示了解景观观设计风风格、思思路了解导示示设计风风格、思思路项目文件件规划、设设计证件件产品交付付标准初步设计计任务书书初步设计计阶段验证方案设计计阶段被被采纳意意见的修修改情况况建筑平面面布置物业功能能用房布布置封闭管理理条件人流控制制单元楼层层平面布布置（电电梯、管管井位置置、开门门方向）单元大堂堂布置停车库结结构及平平面布置置评估通风风、烟道道、发电电机房、配配电房、水水泵房等等对使用用的影响响围墙设置置（包括括安全周周界）生化池、
38、隔隔油池电、气、给给排水水电计量量方式及及安装车库照明明度及控控制弱电、防防雷系统统配电容量量、给排排水系统统供水方式式及压力力环境高大大乔木与与工程安安装的关关系电缆沟排排水排污管井井及走向向燃气管线线布置绿化保洁洁用水管管线布置置及排水水环境环境照明明点位布布置及控控制灯具选型型单元大堂堂电器控控制室外配电电箱、弱弱电箱、调调压箱等等设置植物搭配配与建筑筑物的风风格匹配配水体设备备用房施工图设设计阶段段验证初步设计计阶段被被采纳的的意见修修改情况况建筑平面面布置周界设置置公共活动动用房布布置空调外机机位置预预留公共活动动区域装装饰装修修图垃圾中转转站弱电客户服务务中心装装修图巡更系统统点位布布置电视监控控点位布布置重要设备备选型施工阶段段环境周界安防防系统点点位布置置中控室设设备布置置健身器材材布置安安装小区内标标识牌设设置重要设备备选型前期介入入工程人人员到岗岗预计交房房日期提提前1880日，22名前期期介入专专员进驻驻施工阶段段门窗安装装按小区成成果要求求跟踪各各施工阶阶段后塞缝、打打胶工艺艺泼水试验验五金件安安装装修工程程楼地面面工程成品保护护收边接口口空鼓裂纹纹检查口房间几何何尺寸单元大厅厅找坡防水施工工车库标志志及划线线弱电、安安防工程程巡更、电电视监控控、周界界施工位位