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1、 财务会计自学指导第八章 投资资性房地地产一、基本本内容框框架投资性房地产投资性房地产概述投资性房地产的分类投资性房地产的确认和计量投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的转换和处置投资性房地产的后续计量投资性房地产的概念投资性房地产的处置投资性房地产的转换二、重点点、难点点讲解知识点一一 投资资性房地地产概述述（一）投投资性房房地产的的概念投资性房房地产，是是指为赚赚取租金金或资本本增值，或或两者兼兼有而持持有的房房地产。投投资性房房地产应应当能够够单独计计量和出出售。（二）投投资性房房地产的的分类属于投资资性房地地产的项项目包括括：1、已出出租的建建筑物（经经营租赁赁方式出出租）2、已出
2、出租的土土地使用用权（经经营租赁赁方式出出租）3、持有有并准备备增值后后转让的的土地使使用权注意事项项：第一，此此处的“出出租”是是指以经经营租赁赁方式出出租的土土地使用用权和建建筑物；第二，企企业对土土地使用用权已依依法取得得（通过过出让或或转让方方式取得得）、建建筑物要要拥有产产权； 第三，按按照国家家有关规规定认定定的闲置置土地，不不属于持持有并准准备增值值后转让让的土地地使用权权；第四，能能单独计计量或出出售：如如部分用用于赚取取租金或或资本增增值、部部分用于于生产商商品、提提供劳务务或经营营管理，能能够单独独计量和和出售的的、用于于赚取租租金或资资本增值值的部分分，应当当确认为为投资
3、性性房地产产；不能能够单独独计量和和出售的的、用于于赚取租租金或资资本增值值的部分分，不确确认为投投资性房房地产。第五，下下列各项项不属于于投资性性房地产产：(1)自自用房地地产，即即为生产产商品、提提供劳务务或者经经营管理理而持有有的房地地产。例例如，企企业拥有有并自行行经营的的旅馆饭饭店，其其经营目目的主要要是通过过提供客客房服务务赚取服服务收入入，该旅旅馆饭店店不确认认为投资资性房地地产。(2)作作为存货货的房地地产。知识点二二 投资资性房地地产的的的确认和和计量（一）投投资性房房地产的的确认和和初始计计量1、投资资性房地地产的确确认按照企业业会计准准则的规规定，投投资性房房地产同同时满
4、足足下列条条件的，才才能予以以确认：（1）与与该投资资性房地地产有关关的经济济利益很很可能流流入企业业。（2）该该投资性性房地产产的成本本能够可可靠计量量。2、投资资性房地地产的初初始计量量初始计量量原则：投资性性房地产产按照成成本进行行初始计计量，投投资性房房地产来来源不同同，入账账价值也也有所不不同：投资性房房地产取取得方式式入账价值值会计处理理外购买价、相相关税费费、可直直接归属属于该资资产的其其他支出出借：投资资性房地地产 贷：银行行存款 自行建造造建造该资资产达到到预定使使用状态态前所发发生的所所有必要要支出1、发生生的成本本：借：在建建工程贷：银行行存款等等2、工程程达到预预定可使
5、使用状态态，开始始办理经经营租赁赁手续，按按在建工工程余额额 借：投资资性房地地产 贷：在建建工程 注意事项项：(1)外外购的房房地产，只只有在购购入的同同时开始始出租，才才能作为为投资性性房地产产。如果果购买后后，过一一段时间间才对外外出租，则则不能作作为投资资性房地地产。(2)投投资性房房地产的的核算，要要开设“投资性性房地产产”总分类类账户，采采用公允允价值模模式进行行后续计计量的，还还要开设设两个二二级科目目：“成本”和“公允价价值变动动”。(3)自自行建造造的投资资性房地地产，建建造过程程中发生生的非正正常损失失，直接接计入当当期损益益，不计计入建造造成本。（二）投投资性房房地产的的
6、后续计计量企业通常常应当采采用成本本模式对对投资性性房地产产进行后后续计量量，也可可以采用用公允价价值模式式对投资资性房地地产进行行后续计计量。但但是，同同一企业业只能采采用一种种模式对对所有投投资性房房地产进进行后续续计量，不不得同时时采用两两种计量量模式。1、成本本计量模模式（1）企企业一般般采用成成本模式式对投资资性房地地产进行行后续计计量（2）建建筑物采采用成本本模式后后续计量量参照照固定资资产进行行后续计计量的有有关规定定，按期期计提折折旧，存存在减值值迹象的的，按照照资产减减值的有有关规定定处理。（3）土土地使用用权采用用成本模模式后续续计量参照照无形资资产进行行后续计计量的有有关
7、规定定，按期期摊销，存存在减值值迹象的的，按照照资产减减值的有有关规定定处理。（4）财财务处理理科目设设置：“投资性性房地产产”、“投资性性房地产产累计折折旧（摊摊销）”、“投资性性房地产产减值准准备”；对投资资性房地地产计提提折旧或或进行摊摊销时，借借记“其他业业务成本本”科目，贷贷记“投资性性房地产产累计折折旧（摊摊销）”科目。 2、公允允价值计计量模式式（1）采采用公允允价值模模式的前前提条件件企业只有有存在确确凿证据据表明投投资性房房地产的的公允价价值能够够持续可可靠取得得，才可可以采用用公允价价值模式式对投资资性房地地产进行行后续计计量。企业一旦旦选择采采用公允允价值计计量模式式，就
8、应应当对其其所有投资资性房地地产均采采用公允允价值模模式进行行后续计计量。（2）采采用公允允价值模模式进行行后续计计量的会会计处理理科目设设置：“投资性性房地产产成本本”“投资资性房地地产公允价价值变动动”注意事事项：企企业采用用公允价价值模式式进行后后续计量量的，不不对投资资性房地地产计提提折旧或或进行摊摊销。以资产负负债表日日投资性性房地产产的公允允价值为为基础调调整其账账面价值值，公允允价值与与原账面面价值之之间的差差额计入入当期损损益（公公允价值值变动损损益）。会计处理理如下：借：投资资性房地地产公允价价值变动动 贷贷：公允允价值变变动损益益或者借：公允允价值变变动损益益贷：投资资性房
9、地地产公允价价值变动动投资性性房地产产取得的的租金收收入，确确认为其其他业务务收入。若若投资性性房地产产属于企企业主营营业务的的，应通通过“主营业业务收入入”和“主营业业务成本本”科目核核算相关关的损益益。知识点三三 投投资性房房地产的的转换和和处置（一）投投资性房房地产的的转换1、投资资性房地地产转换换形式及及转换日日的确定定（1）投投资性房房地产转转换为自自用房地地产转换日为为房地产产达到自自用状态态，企业业开始将将其用于于生产商商品、提提供劳务务或者经经营管理理的日期期。（2）自自用房地地产转换换为投资资性房地地产企业原本本用于生生产商品品、提供供劳务或或者经营营管理的的房地产产改用于于
10、出租，相相应的将将固定资资产或无无形资产产转换为为投资性性房地产产，转换换日为租租赁期开开始日。（3）作作为存货货的房地地产转换换为投资资性房地地产转换日为为租赁期期开始日日（4）自自用土地地使用权权改为投投资性房房地产转换日为为该项土土地使用用权停止止自用，确确定用于于资本增增值的日日期。企业对投投资性房房地产的的计量模模式一经经确定，不不得随意意变更。存存在确凿凿证据表表明投资资性房地地产的公公允价值值能够持持续可靠靠取得且且能够满满足采用用公允价价值模式式条件的的情况下下，才允允许企业业对投资资性房地地产从成成本模式式变更为为公允价价值模式式计量。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不
11、得从公允价值模式转为成本模式。成本模式公允价值模式2、采用用成本模模式计量量的投资资性房地地产的转转换将房地产产转换前前的账面面价值作作为转换换后的入入账价值值（成本本成成本）按账面价值转投资性房房地产 非非投资性性放地产产投资性房房地产向向非投资资性房地地产转换换的账务务处理：借：固定定资产/无形资资产投资性房房地产累累计折旧旧投投资性房房地产减减值准备备贷贷：投资资性房地地产累累计折旧旧/累计计摊销固定资资产减值值准备/无形资资产减值值准备非投资性性房地产产向投资资性房地地产的转转换做上上述相反反的分录录。3、采用用公允价价值模式式计量的的投资性性房地产产的转换换（1）投投资性房房地产转转
12、为自用用房地产产应当以转转换当日日的公允允价值作作为自用用房地产产的账面面价值，公公允价值值与原账账面价值值的差额额计入当当期损益益（公允允价值变变动损益益）借：固定定资产 （公允允价值变变动损益益）贷：投资资性房地地产（成成本、公公允价值值变动）（公允价价值变动动损益）资产负债债表日：借：投投资性房房地产公允允价值变变动贷：公允价价值变动动损益 （2）自自用房地地产转为为投资性性房地产产转换当日日的公允允价值作作为投资资性房地地产的账账面价值值转换当日日的公允允价值原资产产的账面面价值差额：计计入当期期损益（公公允价值值变动损损益）转换日：借：投资资性房地地产成本（公公允价值值） 公允允价值
13、变变动损益益 累累计折旧旧 贷贷：固定定资产/开发产产品等资产负债债表日：借：投投资性房房地产公允允价值变变动贷：公允价价值变动动损益转换当日日的公允允价值原资产产的账面面价值差额：计计入所有有者权益益（资本本公积其他他资本公公积）借：投资资性房地地产成本（公公允价值值） 累计折折旧 固定资资产减值值准备/存货跌跌价准备备 贷贷：开发发产品/固定资资产等 资本本公积-其他他资本公公积（二）投投资性房房地产的的处置当投资性性房地产产被处置置，或者者永久退退出使用用且预计计不能从从其处置置中取得得经济利利益时，应应当终止止确认该该项投资资性房地地产。企业出售售、转让让、报废废投资性性房地产产或者发
14、发生投资资性房地地产毁损损时：第一，应应当将处处置收入入扣除其其账面价价值和相相关税费费后的金金额计入入当期损损益；第二，将将实际收收到的处处置收入入计入其其他业务务收入，所所处置投投资性房房地产的的账面价价值计入入其他业业务成本本。1、处置置成本模模式计量量的投资资性房地地产（1）借借：银行行存款 贷：其他他业务收收入 （2）借借：其他他业务成成本 投资性房房地产累累计折旧旧（摊销销） 贷：投资资性房地地产 应交税费费应应交营业业税2、处置置公允价价值模式式计量的的投资性性房地产产（1）借借：其他他业务成成本 贷：投资资性房地地产成本公允允价值变变动（2）借借：公允允价值变变动损益益贷：其他
15、他业务成成本 或做相相反的分分录。（3）借借：资本公公积其他资资本公积积贷：其他他业务成成本三、典型型例题讲讲解【例8-1业务务题】甲甲企业的的一栋办办公楼出出租给乙乙企业使使用，已已确认为为投资性性房地产产，采用用成本模模式进行行后续计计量。假假设这栋栋办公楼楼的成本本为1 8000万元，按按照直线线法计提提折旧，使使用寿命命为200年，预预计净残残值为零零。按照照经营租租赁合同同，乙企企业每月月支付甲甲企业租租金8万万元。当当年122月，这这栋办公公楼发生生减值迹迹象，经经减值测测试，其其可收回回金额为为1 2200万万元，此此时办公公楼的账账面价值值为l 5000万元，以以前未计计提减值
16、值准备。【答案】 甲甲企业的的账务处处理如下下：（1）计计提折旧旧：每月月计提的的折旧：1 88002012=7.55（万元元）借：其他他业务成成本 755 0000贷：投投资性房房地产累累计折旧旧（摊销销） 755 0000 （22）确认认租金：借：银银行存款款（或其其他应收收款） 880 0000贷：其他他业务收收入 80 0000（3）计计提减值值准备：借：资产产减值损损失 3 0000 0000贷：投资资性房地地产减值值准备 3 0000 0000【例8-2业务务题】企企业用于于出租的的楼房，购购买时支支付1 0000万元，07年6月30日此楼房的价格上涨为1 500万元。则购买时：【
17、答案】借：投资资性房地地产成本 100 0000 0000贷：银行行存款 100 0000 000007年66月300日价格格上涨：借：投资资性房地地产公允价价值变动动 5 0000 0000贷：公允允价值变变动损益益 5 0000 0000假如077年122月311日价格格上涨到到1 6600万万元，应应再确认认1000万元收收益：借：投资资性房地地产公允价价值变动动 1 0000 0000 贷：公公允价值值变动损损益 1 0000 0000假如077年122月311日价格格下跌到到1 4400万万元，应应作相反反处理：借：公允允价值变变动损益益 1 0000 0000贷：投资资性房地地产公
18、允价价值变动动 1 0000 0000【例8-33 业务务题】220088年100月155日，甲甲企业因因租赁期期满，将将出租的的写字楼楼收回，开开始作为为办公楼楼用于本本企业的的行政管管理。220088年100月155日，该该写字楼楼的公允允价值为为4 8800万万元。该该项房地地产在转转换前采采用公允允价值模模式计量量，原账账面价值值为4 7500万元，其其中，成成本为44 5000万元元，公允允价值变变动为增增值2550万元元。【答答案】甲企企业的账账务处理理如下：借借：固定定资产 448 0000 0000贷：投资性性房地产产成本本 45 0000 0000 公公允价值值变动 22 5
19、000 0000 公允价价值变动动损益 5000 0000【例8-4 业业务题】2009年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为2009年4月15日。2009年4月15日，该写字楼的账面余额4500万元，公允价值为4700万元。2008年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为4800万元。【答案】甲企企业的账账务处理理如下：（11）20008年年4月115日：借借：投资资性房地地产成成本 477 0000 0000贷：开开发产品品 45 0000 0000资本本公积其他资资本公积积 2 0000 0000 （2）2008年12月
20、31日：借：投资性房地产公允价值变动 1 000 000贷：公允价值变动损益 1 000 000【例8-5业务务题】甲甲为一家家房地产产开发企企业，2207年33月100日，甲甲企业与与乙企业业签订了了租赁协协议，将将其开发发的一栋栋写字楼楼出租给给乙企业业使用，租租赁期开开始日为为207年44月155日。2207年44月155日，该该写字楼楼的账面面余额445 0000万万元，公公允价值值为477 0000万元元。2007年112月331日，该该项投资资性房地地产的公公允价值值为488 0000万元元。2008年66月租赁赁期届满满，企业业收回该该项投资资性房地地产，并并以555 0000万
21、元元出售，出出售款项项已收讫讫。甲企企业采用用公允价价值模式式计量。【答案】甲企业的的账务处处理如下下：（1）2207年44月155日，存存货转换换为投资资性房地地产：借：投资性性房地产产成本本 4700 0000 0000贷：开开发产品品 4500 0000 0000资资本公积积其他他资本公公积 220 0000 0000（22）2007年ll2月331日，公公允价值值变动：借借：投资资性房地地产公允价价值变动动 10 0000 0000贷贷：公允允价值变变动损益益 10 0000 0000（3）2208年66月，出出售投资资性房地地产： 借借：银行行存款 5550 0000 0000贷贷：
22、其他他业务收收入 5550 0000 0000借借：其他他业务成成本 4800 0000 0000贷：投投资性房房地产成本本 4700 0000 0000公允允价值变变动 ll0 0000 0000 借：资本公公积其他资资本公积积 200 0000 0000 公允允价值变变动损益益 10 0000 0000 贷：其他业业务成本本 30 0000 0000四、复习习思考题题1、举例例说明投投资性房房地产的的范围。2、举例例说明哪哪些房地地产不属属于投资资性房地地产?3、投资资性房地地产的初初始计量量应遵循循什么原原则?4、投资资性房地地产采用用成本模模式进行行后续计计量和采采用公允允价值进进行后续续计量有有何不同同?5、投资资性房地地产采用用公允价价值计量量的条件件是什么么?15