《物业经营管理教材复习和习题(DOC73页)XXXX0817083117778gwqh.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业经营管理教材复习和习题(DOC73页)XXXX0817083117778gwqh.docx（67页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、目录第一章物物业经营营管理概概述3一、概念念3二、物业业经营管管理的层层次与工工作内容容4第二章房房地产投投资及其其区位选选择5一、房地地产投资资5二、房地地产投资资的风险险6三、房地地产投资资区位的的选择66第三章房房地产投投资分析析技术88一、投资资分析的的基本概概念8二、现值值与现值值计算99三、设备备更新中中的经济济分析110四、房地地产投资资财务评评价指标标12第四章收收益性物物业价值值评估113一、收益益性物业业、价格格、特征征13二、收益益性物业业价值和和价格重要要13三、影响响收益性性物业价价格的因因素课堂掌掌握155四、收益益性物业业估价基基本方法法重要要16第五章房房地产市
2、市场与市市场分析析19一、房地地产市场场课堂堂掌握119二、房地地产市场场的供求求关系119三、房地地产市场场结构与与市场指指标重要199四、房地地产市场场的特性性与功能能20五、房地地产市场场分析221六、物业业经营管管理计划划22第六章租租赁管理理25一、物业业租赁概概述255二、租赁赁管理与与租赁方方案266三、房屋屋租赁合合同277四、租户户关系管管理288第七章成成本管理理29一、物业业管理重重的成本本及其分分类掌握299二、物业业管理成成本的分分类重要299三、成本本估算方方法300四、成本本预算330五、成本本控制了解解31第八章合合同与风风险管理理32一、物业业管理中中的主要要
3、合同类类型322二、物业业服务合合同重要322三、招标标投标阶阶段的合合同管理理34四、风险险管理理理论344五、保险险与物业业保险335第九章财财务管理理与绩效效评价336一、财务务管理概概述366二、财务务报告分分析377三、物业业管理绩绩效评价价38四、绩效效评价的的主要方方法了解400五、物业业管理报报告411第十章写写字楼物物业经营营管理442二、写字字楼租赁赁管理442三、写字字楼安全全与风险险管理443四、写字字楼物业业管理企企业的选选择与评评价433第十一章章零售商商业物业业经营管管理455一、零售售商业物物业及其其分类445二、零售售商业物物业经营营管理中中的经济济学原理理4
4、5三、零售售商业物物业的租租赁管理理45四、零售售商业物物业的现现场管理理、风险险与安全全管理446第十二章章物业经经营管理理的未来来发展447一、房地地产组合合投资管管理477二、大型型企业物物业资产产管理略47三、设施施管理447四、不良良物业资资产管理理48五、可持持续的物物业管理理49大纲544考试样题题65物业经经营管理理第一一次复习习题677物业经经营管理理第二二次复习习题688物业经经营管理理第三三次复习习题700第一章物物业经营营管理概概述第一节 一、概念念1.1存存在理由由：房地产资资产保值值增值的的要求vvs.专专业化分分工1.2物物业管理理内涵：为满足业业主的目目标，综综
5、合利用用物业管管理、设设施管理理、房地地产资产产管理和和房地产产组合投投资管理理的技术术、手段段和模式式，以收收益性物物业为对对象，为为业主提提供的贯贯穿于整整个寿命命周期的的综合性性管理服服务。1.3管管理对象象：1）写字字楼：依依据地理理交通+建筑物物状况+收益能能力分甲甲乙丙三三类，具具体判断断标准包包括五大大类，十十二个因因素；2）零售售商业物物业：区区域购物物中心（功功能复合合、管理理一致、设设施完整整、范围围大）、市市级、地地区、居居住区商商场、邻邻里服务务性商店店、特色色店；单单一业态态vs.综合业业态3）出租租型别墅墅或公寓寓：院落落规模、独独立性。4）工业业物业：开发区区、园
6、区区，注重重交通与与能源供供应。5）酒店店和休闲闲娱乐设设施：商商务、休休闲、娱娱乐、餐餐饮、住住宿。1.4管管理的目目标：实现业主主各期净净收益最最大化基基础上，保保持和提提高物业业的市场场价值以及及未来发展展潜力。1.5物物业经营营管理企企业的类类型专业型：维护保保养维修修等专门门操作层层面分包；管理型：策划营营销评估估核算等等管理层层面总包；综合型：策略性性管理+现场作作业第二节 二、物业业经营管管理的层层次与工工作内容容2.1经经营管理理分类物业管理理：日常常维护与与维修、保保安等；设施管理理：保洁洁、专门门设施的的维护等等；资产管理理：监督督、指导导、策划划各物业业/设施管管理公司司
7、的运行行；房地产投投资组合合：构造造投资组组合，评评价绩效效，及时时更新与与调整。2.2战战略性工工作确定战略略，明确确标准，搜搜集信息息，决策策分析（预预期收益益vs.风险水水平），资资产组合合（可行行集、有有效集与与最优组组合）2.3常常规性工工作日常维修修与维护护、未来来维修和和维护、设设施设备备管理、物物业保险险管理。现金流管管理：日日常维修修费用、计计提维修修准备金金、设施施维护费费用、保保险费、法法律和财财务费用用、工作作成本、地地方性税税收。第二章房房地产投投资及其其区位选选择第三节 一、房地地产投资资1.1概概念：是是指以获获得未来来的房地地产资产产收益或或增值为为目的，预预先
8、垫付付一定数数量的货货币或实实物，直直接或间间接的从从事或参参与房地地产开发发经营活活动的经经济行为为。1.2形形式1）直接接投资开发投资资：从购购置土地地到转让让物业的的完整过程程，获取取开发利利润为主主；置业投资资：购置置存量或或增量房房地产，转转租或自自用，以以获取持持续收入入流和消费流流为主。2）间接接投资：股票、债债券、房房地产投投资信托托基金、房房地产抵抵押支持持证券依据据金融关关系不同同，收益益性质各各有出入入。1.3房房地产投投资的特特性位置固定定、周期期长、适适应性、各各异性、政政策影响响显著、专专业管理理依赖程程度高、相相互影响响性突出出。1.4房房地产投投资的利利弊利：高
9、收收益（相相对其他他投资）、税税收抵扣扣（仅利利息部分分真正抵抵扣）、可可抵押（杠杠杆投资资）、提提升资信信等级（银银行一般般自有物物业）、抵抵消通胀胀影响；弊：流动动性差、投投资规模模大、回回收期长长、需专专门知识识和经验验。第四节 二、房地地产投资资的风险险2.1风风险：可可测度的的损失发发生的可可能性，2.2风风险的测测度：期期望与方方差具体到房房地产投投资风险险：各种种可能的的收益结结果及各各自发生生的可能能性大小小，由此此得知预预期收益益的高低低，及预预期收益益的变动动性大小小。风险的态态度：圣圣彼得堡堡悖论2.3房房地产投投资风险险的具体体体现投入资金金的安全全性期望收益益的可靠靠
10、性投资项目目的流动动性资产管理理的复杂杂性2.4风风险的分分类1）系统统风险：通胀（CPI、PPI）、市场供求、利率（折现率与融资成本）、周期（经济周期与房地产周期）、变现（流动性）、政策、政治、或然损失风险（灾害）。2）个别别（非系系统）风风险：预预期收入入、经营营费用、资资本价值值波动、机机会成本本、时间间风险。第五节 三、房地地产投资资区位的的选择3.1区区位的含含义狭义：某某一具体体投资场场地在城城市中的的地理位位置；广义：在在狭义的的基础上上，还包包括该区区位所处处的社会会、经济济、自然然环境或或背景。古古北、静静安vss.杨浦浦闸北3.2不不同类型型房地产产投资对对区位的的要求1）
11、居住住物业：市政公公用和公公建配套套设施、公公共交通通、环境境、居民民；2）写字字楼：商商业设施施聚集程程度、周周边环境境、交通通；3）零售售商业物物业：潜潜在目标标市场规规模、交交通；4）工业业物业：交通、能能源供应应。第三章 房地地产投资资分析技技术第六节 一、投资资分析的的基本概概念1.1现现金流：现金流流出（土土地费用用、建造造费用、还还本付息息、运营营费用、税税金）和和现金流流入（销销售收入入、租金金收入、利利息收入入、贷款款本金收收入）。常常用现金金流量图图来简练练的表示示。学习习画现金金流量图图1.2置置业投资资购置投资资：用于于购置房房地产和和机器设设备等固固定资产产的投资资，
12、主要要通过折折旧的方方式逐期期回收；流动资金金：出租租前垫付付，出租租经营后后用于购购买原材材料、燃燃料动力力、备品品备件、支支付工资资和其他他费用的的周转资资金，生生产周期期结束退退出生产产与流通通，当期期得以回回收。1.3房房地产置置业投资资的现金金流重要1）潜在在毛租金金收入：等于租金金水平乘乘以可租租面积；物业可可以获取取的最大大租金收收入。并并不代表表物业实实际收入入！2）空置置和收租租损失：空置未未出租或或出租未未收到租租金；3）其他他收入：物业中中的收费费设施收收入（注注：专业业代理机机构或依依法律程程序催缴缴拖欠租租金所获获收入也也列入其其中）；4）有效效毛收入入：=1-2+3
13、3 ；5）运营营费用：抵押贷贷款还本本付息以以外发生生的所有有费用；如人员员工资6）净运运营收益益（净收收益）：=45；7）抵押押贷款还还本付息息：来自自物业营营运收益益（以房房养房），不不属于运运营费用用，本金金逐渐转转变未业业主对物物业拥有有的权益益价值，本本金部分分须纳入入税基。8）准备备金：大大修理基基金，定定期提存存，用于于支付未未来费用用的资金金，多用用于资本本性支出出，如房房屋、设设备、设设施的大大修、更更新等。9）税金金经营税金金及附加加：营业业税（销销售或出出租收入入5）、城城市维护护建设税税（营业业税7）、教教育费附附加（营营业税3），简简称两税税一费注意意税基；城镇土地地
14、使用税税和房产产税：占占用国土土和拥有有房产所所需缴纳纳的税收收，在所所得税前前列支。所得税：（利润润可扣扣除项目目）33应纳税税所得额额税率所得税税10）经经营现金金流税前现金金流净净运营收收益抵抵押贷款款还本付付息税后现金金流税税前现金金流准准备金所得税税收益性物物业现金金流：11-2+3-44-5=6-77=税前前-8-9=税税后第七节 二、现值值与现值值计算2.1资资金的时时间价值值：现在在vs.未来2.2利利息与利利率1）单利利vs.复利：利滚利利，无理理数e的由来来；2）名义义利率vvs.实实际利率率：掌握握计算方方法，注注意p447的5点总结结。2.3复复利计算算公式（房房地产抵
15、抵押贷款款按复利利计算）1）一次次支付终终值系数数：，现现值系数数：；2）等额额序列支支付现值值系数：未来来定期等等额收入入折算为为现值的的转化比比率。3）等额额序列资资金回收收系数：现期期支出所所获未来来定期等等额收益益的转换换系数。4）等额额序列支支付的终终值系数数：5）等额额序列支支付储存存基金系系数：6）等差差序列现现值系数数：7）等差差序列年年费用系系数：8）等比比序列现现值系数数：9）等比比序列年年费用系系数：*推导导及证明明见纸质质笔记2.4复复利系数数的应用用例题见pp55-51第八节 三、设备备更新中中的经济济分析3.1磨磨损及补补偿1）有形形磨损第一类有有形磨损损：外力力，
16、实体体磨损、变变形或损损坏；第二类有有形磨损损：自然然力所致致“户枢不不蠹”。2）无形形磨损第一类无无形磨损损：工艺艺改进，降降低生产产成本；第二类无无形磨损损：技术术进步，新新型设备备出现。3）补偿偿局部补偿偿：有形形磨损修理；无形磨磨损现现代化改改造；完全补偿偿：更换换新设备备。3.2设设备更新新的特点点1）设备备寿命：自然寿寿命（取取决于有有形磨损损），技技术寿命命（取决决于无形形磨损）；经济寿寿命（运运营成本本最低或或净收益益最高的的年限）；2）沉没没成本；3）费用用为主、一一般假定定收益相相同；4）费用用年值法法为主。3.3经经济寿命命的确定定1）静态态计算方方法：运营费用用（递增增
17、）与年年等额资资产恢复复成本（递递减）之之间的消消长关系系。*p555图示有有误。2）动态态计算方方法即：现值值乘以等等额序列列资金回回收系数数最小化化。3.4设设备更新新对物业业运行服服务质量量的影响响能否提升升物业运运行质量量第九节 四、房地地产投资资财务评评价指标标4.1投投资回收收与回报报上式中，和分别表示投资人投入资本后所获得的投资回报和投资回收部分。4.2财财务评价价指标盈利利能力静态指标标vs.动态指指标时间价价值净现值：未来净净现金流流按基准准收益率率折为现值值；财务内部部收益率率：将未未来净现现金流折折成零现现值的收收益率；动态回收收期：累累计净现现值等于于零的时时期。静动两
18、者者根本的的区别，是是否考虑虑了资金金的时间间价值4.3财财务评价价指标清偿偿能力1）计息息方法：一次还还本利息息照付、等等额还本本利息照照付、等等额还本本付息、一一次性偿偿付、气气球法；2）借款款偿还期期（房地地产开发发项目用用于销售售不计算算该指标标）3）偿债债备付率率：可用用于还本本付息资资金/当期应应还本付付息金额额4）资产产负债率率*实例见见p633-733第四章收收益性物物业价值值评估第十节 一、收益益性物业业、价格格、特征征1.1收收益性：直接产产生收益益（租赁赁或其他他）的物物业依据本质质上是否否能产生生收益，而而不是以以是否正正在产生生收益为为标准。*有租约约限制的的物业或或
19、附带有有租约的的物业，已已出租物物业的价价值评估估租赁赁物在租租赁起见见发生所所有权变变动，不不影响租租赁合同同的效力力1.2价价格：有有用、稀稀缺、有有支付能能力的需需求空气、钻钻石。1.3价价格特征征：区位位影响很很大、权权益价格格、租赁赁和交换价格格（两者者关系）、个个别因素素影响明明显、形形成时间间长。以下属于于非收益益性物业业的有（ ）A.空置置的写字字楼 B.闲置的的公寓 CC古塔 D.亏损损的酒店店 E军军队办公公楼 第十一节 二、收益益性物业业价值和和价格重要要2.1使使用价值值vs.交换价价值2.2投投资价值值vs.市场价价值1）投资资价值：某个特特定的投投资者基基于个人人的
20、需要要或意愿愿，对该该物业所所评估出出的价值值。主观的的、受个个人影响响的、因因人而异异的！2）市场场价值：该物业业对于一一个典型型的投资资者的价价值客观、唯唯一、非非个人的的价值。同一物业业对于不不同投资资人来说说，其投投资价值值不同的的区别来来自投资资人自身身的区别别，当主主观评定定之投资资价值大大于市场场价格时时，买进进，反之之反是。2.3成成交价格格、市场场价格和和理论价价格1）成交交价格：买卖双双方一致致的价格格个别别、具体体、市场场势力。土地成交交价按交交易方式式分为：出让、招招标、拍拍卖、挂挂牌、协协议成交交价。2）市场场价格：一般、短短期、平平均水平平的价格格。3）理论论价格：
21、长期均均衡，市市场价格格围绕其其波动。2.4总总价格vvs.单单位价格格：货币币单位、面面积单位位2.5实实际价格格vs.名义价价格p811-822 例题题2.6现现房价格格vs.期房价价格p833例题期房价格格现房房价格预期净净收益折折现风风险补偿偿2.7起起价（虚虚）、标标价（高高）、成成交价（实实）、均均价（均均）2.8评评估价、保保留价、起起拍价、应应价、成成交价传统式vvs.荷荷兰式拍拍卖、公公开vss.密封封、最高高价vss.第二二高价2.9买买卖价格格、租赁赁价格（）房租构成成：地租租、折旧旧、维修修、管理理、利息息、保险险、物业业税、租租赁费用用、租赁赁税费、利利润。2.100
22、市场、政政府指导导、政府府定价2.111原始价价值、帐帐面价值值、市场场价值物业业常出现现市场价价值远超超原始价价值的情情况*p877疑有错错第十二节 三、影响响收益性性物业价价格的因因素课堂掌掌握各因素影影响方向向、程度度、时间间、方式式各不相相同人口（数数量+、素质质+、家庭庭规模-）、收收入+、物价价+、利率率-、汇率率+、物业业税收（名名义价格格+-，卖卖方实收收-，买方方实付+）、城城市规划划、交通通、心理理物业第十三节 四、收益益性物业业估价基基本方法法重要要4.1市市场法近期期同类物物业的交交易情况况1）含义义：将估估价对象象与估价价时点的的近期发生生过交易易的类似似物业进进行比
23、较较，对这这些类似似物业的的成交价价格做适适当的处处理，以以求取估估价对象象客观合合理价格格或价值值的方法法。2）适用用对象：具有交交易性的的物业（不不适用于于很少发发生交易易的物业业）；3）步骤骤：搜集交交易实例例物业业、交易易方、价价格、付付款方式式、交易易情况；选取可可比实例例类似似、时间间接近、交交易类型型相符、价价格可修修整；对可比比实例成成交价格格进行处处理统统一付款款方式、单单价、货货币、面面积；求取比比准价格格：交易易情况调调整；日日期调整整；物业业状况调调整。P98-99交交易税费费非正常常负担的的交易转转换理解的的关键是是买卖双双方实际际支出和和实际收收到的钱钱，其间间的差
24、额额就是税税费。P1000-1001楼层层价格调调整4.2成成本法1）含义义：物业业价格重新购购建价格格折旧旧2）使用用对象：新近开开发建设设、可以以假设重重新开发发建设或或计划开开发建设设的物业业，特别别适用于于：既无无收益又又很少发发生交易易的物业业估价。3）步骤骤：搜集集资料测算重重新购建建价格测算折折旧求求取积算算价格。4）物业业价格构构成：土土地取得得成本（购购买、拆拆迁、征征地）、开开发成本本、管理理费用、投投资利息息、销售售费用、销销售税费费、开发发利润。5）重置置价格vvs.重重建价格格（复制制）6）折旧旧：不同同于会计计上的折折旧，而而是指市市价与重重新购建建价格之之间的差差
25、额。物物质折旧旧（磨损损老化）、功功能折旧旧（技术术进步）、经经济折旧旧（外在在性和市市场因素素）。PP1099-1110例题题建筑物折折旧建建筑物重重新购建建价格建筑物物市场价价值自然寿命命，经济济寿命，实实际年龄龄，有效效年龄。4.3收收益法1）权益益资本化化法、还还原法：是预测测估价对对象的未未来收益益，然后后用报酬酬率或资资本化率率、收益益乘数将将其转化化为价值值，以求求取估价价对象客客观合理理价格或或价值的的方法。2）使用用范围：有收益益或有潜潜在收益益的物业业，不适适用于：行政办办公楼、学学校、公公园等公公用、公公益性物物业。3）步骤骤：搜集集相似资资料预预测收益益求取取报酬率率或
26、资本本化率、收收益乘数数选择择适宜的的收益法法公式计计算出收收益价格格。4）报酬酬率无无风险报报酬率+投资风风险补偿偿+管理负负担补偿偿+缺乏流流动性补补偿投投资带来来的优惠惠5）直接接资本化化法：未未来某一一年的某某种预期期收益除除以适当当的资本本化率。P1122-1113例题题注意书书本上五五角星处处。某宗物第五章房房地产市市场与市市场分析析第十四节 一、房地地产市场场课堂堂掌握1.1从从事房地地产交易易（买卖卖、租赁赁、抵押押、典当当）的场场所、途途径和形形式（有有形或无无形）。1.2房房地产市市场运行行环境：社会、政政治、经经济、金金融、法法制、技技术、资资源、国国际。1.3影影响房地
27、地产市场场发展的的社会经经济因素素：社会会、经济济、政策策。第十五节 二、房地地产市场场的供求求关系2.1需需求其他条条件不变变时，与与价格成成反比影响因素素：收入入水平+，其他他商品价价格变动动（替代代品+，互补补品），预预期、政政府政策策。2.2供供给其他条条件不变变时，与与价格成成正比影响因素素：开发发成本+、政策策变化、预预期。2.3市市场运行行机制供求求平衡供过于求求vs.供不应应求价格格和交易易量趋于于均衡第十六节 三、房地地产市场场结构与与市场指指标重要3.1市市场结构构1）总量量结构：房地产产总供求求状况；2）区域域结构：不同城城市、不不同区域域间房地地产规模模、类型型与价格格
28、；3）产品品结构：不同类类型的物物业之间间的投资资比例；4）供求求结构：某一物物业类型型内部，不不同档次次物业供供求的关关系；5）投资资结构：投资目目的与投投资方式式。3.2市市场细分分1）按地地域分：地区、城城市、城城市内不不同区域域；2）按用用途分：居住、商商业、工工业、特特殊物业业和土地地市场；3）按存存量增量量分：一一（土地地使用权权出让）二二（土地地转让，新新建商品品房租售售）三（存存量房地地产交易易）级；土地一一二级、房房屋一二二级市场场；4）交易易形式：买卖、租租赁、抵抵押、保保险；5）按目目标市场场细分：从营销销角度设设定营销销层次。3.3房房地产市市场指标标1）供给给指标：存
29、量、新新竣工量量、灭失失量、空空置量、空空置率、可可供租售售量、房房屋施工工面积、房房屋新开开工面积积、平均均建设周周期、竣工房房屋价值值；2）需求求指标：GDPP、人口口、家庭庭规模、就就业水平平、可支支配收入入、消费费倾向、物物价水平平。3）市场场交易量量指标：销售量量、出租租量、吸吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格指数、房地产价格、租金。第十七节 四、房地地产市场场的特性性与功能能4.1房房地产市市场的特特性1）供给给特征：缺乏弹弹性、不不完全竞竞争；2）需求求特征：广泛、多多样、金金融支持持至关重重要；3）交易易特征：权利的的交易；程序复复杂，时时间久，费费用高；需专业业人
30、员提提供服务务。4）价格格特征：区位影影响大；长期波波动向上上；个别别因素影影响明显显。4.2房房地产市市场功能能1）配置置存量房房地产资资源和利利益2）显示示房地产产市场需需求变化化3）指导导供给适适应需求求4）指导导政府指指定土地地供给计计划5）引导导需求适适应供给给的变化化4.3政政府干预预1）干预预目标：持续健健康发展展；存量量房地产产资源有有效使用用；保证证各类生生产生活活需要提提供适当当的入住住空间；引导新新建项目目的位置置选择；满足特特殊群体体的需要要（经济济适用房房、高新新技术开开发区）。2）干预预手段：土地供供应政策策、金融融政策、住住房政策策、城市市规划、地地价政策策、税收
31、收政策、租租金和价价格控制制。第十八节 五、房地地产市场场分析5.1作作用：对对不同主主体有不不同作用用。5.2房房地产市市场分析析的内容容重要要1）宏观观因素分分析：国国家和地地方的经经济特性性；物业业所处区区域的城城市发展展与建设设情况。2）市场场供求分分析：供供给方面面，需求求方面、竞争分析及市场占有率分析。3）相关关因素分分析：居居住物业业（供求求状况、价价格水平平、满意意程度、对对未来的的希望）；写字楼楼（交通通、周边边环境、商商业设施施、物业业特征）；零售物物业（流流动人口口和常住住人口、购购买力水水平、服服务半径径、竞争争状况）；工业仓仓储物业业。第十九节 六、物业业经营管管理计
32、划划6.1概概念：是是物业管管理规划划一系列列子过程程的结果果，是物物业管理理师思想想的具体体化，体体现了他他们准备备做什么么，什么么时候做做，由谁谁去做以以及如何何做，即即对未来来行动方方案的一一种说明明。6.2计计划的用用途1）指导导物业管管理具体体行动2）记载载物业管管理计划划的目标标、前提提与制约约因素3）加载载选择并并最终确确定物业业管理方方案的过过程4）帮助助利害关关系各方方之间进进行沟通通，有助助于统一一各方面面的认识识5）便于于明确物物业管理理服务的的工作内内容、范范围、时时间安排排、质量量标准、所所需费用用和风险险等重大大问题6）测量量物业管管理活动动，帮助助物业管管理企业业
33、进行相相关的控控制，帮帮助业主主考核物物业经营营管理活活动的绩绩效。6.3计计划的表表现形式式1）年度度计划：战术层层次，运运行计划划；2）中短短期计划划：3-5年，物物业管理理合同有有效期内内的管理理计划；3）长期期计划：策略层层次，覆覆盖物业业剩余使使用寿命命。重要6.4编编制物业业经营管管理计划划的基础础工作1）区域域宏观市市场环境境分析2）房地地产市场场分析3）邻里里分析4）物业业现状分分析5）业主主目标6.5物物业管理理计划的的主要内内容1）建筑筑物管理理计划（维维护标准准、管理理策略、检检查计划划、公共共设施服服务）2）租赁赁计划（租租金方案案、出租租策略）3）财务务收支计计划（预
34、预算是经经营计划划的核心心，最受受业主关关心）4）运行行业绩评评估及与与业主沟沟通计划划第六章租租赁管理理第二十节 一、物业业租赁概概述1.1概概念：房房屋租赁赁，出租租人（自自然人或或法人，所所有权人人或代理理人、代代管人）将将房屋出出租给承承租人使使用（居居住、经经营、联联营、承承包经营营、入股股经营或或合作经经营）。*转租是是附属于于出租的的非独立立的活动动！1.2特特点1）使用用权转移移，所有有权不变变；2）标的的物是作作为特定定物的房房屋不同于于其他商商品同类类可替代代的属性性；3）经济济要式契契约关系系要式式合同、书书面形式式、登记记备案4）房屋屋租赁关关系不因因所有权权的转移移而
35、中止止带租租约的物物业转让让5）租赁赁双方必必须符合合法律规规定的责责任人单位位租赁城城市私房房？1.3物物业租赁赁分类1）按房房屋所有有权不同同：公房房vs.私房；2）按租租赁期限限划分：定期明确起起止日期期自动延期期周期期性租赁赁，自动动顺延每每个周期期，直到到某方提提出中止止合约，一方死亡不能自动失效意愿租赁赁使用用权期限限不确定定，可随随时中止止，死亡亡即刻结结束。2）按租租金内涵涵划分：毛租、净净租（多多见于长长期租赁赁）、百百分比租租金（多多见于购购物中心心或超市市）。净租0+出租单单元内部部能源使使用费（水水、电、煤煤）净净租1+物业管管理费用用（保洁洁、保安安）净净租2+各类税
36、税费（房房产税、保保险费，物物业维护护和修缮缮费用等等）毛毛租1.4物物业租赁赁管理模模式1）包租租转租：物业管管理企业业包租后后转租或或零星出出租，承承担市场场风险，获获得管理理费用和和批零差差价（风风险补偿偿）；2）出租租代理：物业管管理企业业负责租租赁及管管理，业业主承担担市场风风险，物物业管理理企业获获得佣金金和管理理费用；3）委托托管理：业主负负责租赁赁事务，承承担市场场风险，物物业管理理企业仅仅收取管管理费用用。1.5行行政管理理略第二十一节 二、租赁赁管理与与租赁方方案2.1概概念与内内容：租租约签订订前、执执行中、期期满时三三阶段的的工作。2.2方方案或策策略1）确定定可出租租
37、面积和和租赁方方式2）编制制租赁经经营预算算租赁赁管理中中租赁方方案的核核心3）定位位目标市市场4）确定定租金方方案租赁管理理的核心心5）明确确吸引租租户的策策略2.3租租金确定定与调整整1）计算算单位和和所含内内容：每每平米为为基础，毛毛租vss.净租租；2）基础础租金与与附加租租金3）租金金的调整整2.4租租约谈判判与签约约管理、租租赁管理理中的市市场营销销第二十二节 三、房屋屋租赁合合同3.1概概念：债债权合同同3.2法法律特征征1）双务务：权利利vs.义务，债债权和债债务，互互为等价价关系；2）有偿偿：权利利获得与与否及程程度依据据代价付付出情况况；3）诺成成：诺即即成，强强调合同同起
38、始时时间，区区别于实实践合同同；4）要式式：区别别于不要要式合同同，决定定受法律律保护与与否；5）继续续性：时时期内的的过程而而非时点点上的状状态。3.3合合同条款款1）姓名名及住所所2）物业业地址、面面积、状状况3）租赁赁用途不得得变更，或或征得出出租人同同意重新新签订合合同4）租赁赁期限续租租优先、购购买优先先5）租金金及支付付方式6）修缮缮责任7）转租租的约定定附属属性、书书面性8）变更更和接触触合同的的条件9）租赁赁双方的的权利与与义务10）其其他条款款税费分分担、改改建的规规定、保保证金第二十三节 四、租户户关系管管理4.1含含义4.2原原因和必必然性4.3作作用p1777-1178
39、4.4本本质4.5具具体工作作：建立立档案库库、租赁赁期内服服务、租租金缴交交管理、数数据统计计分析、个个性化服服务。第七章成成本管理理第二十四节 一、物业业管理重重的成本本及其分分类掌握1.1含含义：物物化劳动动（材料料和设备备等生产产资料）和和活劳动动的耗费费物业管理理企业各各种生产产费用的的总和构构成物业业管理成成本；一定时期期内的直直接物业业管理成成本称为为物业管管理企业业的营业业成本；为组织和和管理物物业管理理服务活活动会发发生管理理费用；按期间间费用处处理为筹措经经营管理理资金会会发生财财务费用用；不计计入成本本！1.2成成本构成成1）营业业成本：直接人工工、直接接材料费费、间接接
40、费用（未未必单列列）2）期间间费用（经经营管理理费用）：管理费费用和财财务费用用，可以以包括上上述间接接费用。*特别规规定p1184，注意第第五点不不得列入入成本的的5类支出出！第二十五节 二、物业业管理成成本的分分类重要2.1按按经济性性质或内内容分了解解2.2按按经济用用途划分分见营营业成本本、期间间费用和和经营管管理费用用2.3按按照与业业务量的的关系划划分：固固定成本本（与物物业管理理服务量量变动无无关）、变变动成本本（随服服务量变变动而变变动）、半半固定或或半变动动成本（不不呈正比比例变动动关系）。2.4按按照计算算依据不不同划分分：目标标、定额额、计划划、实际际了解解2.5按按照与
41、决决策的关关系划分分：边际际成本（计计算最优优）、差差异成本本、机会会成本（衡衡量用途途）、估估计成本本、沉没没成本（有有关决策策）、可可缓成本本、可免免成本、附附加价值值成本。第二十六节 三、成本本估算方方法3.1主主要对象象1）物业业管理服服务成本本：人工工费、办办公费、物物业公用用部位与与公用设设备的日日常运行行和维护护费、保保安费、清清洁卫生生费、绿绿化养护护费、物物业管理理企业固固定资产产折旧费费、保险险费及经经业主同同意的其其他费用用；2）专项项维修基基金不计入入物业管管理服务务支出或或成本；3）物业业管理费费用的构构成：包包干制（物物业管理理服务成成本、法法定税费费、利润润），薪
42、薪酬制（物物业管理理服务支支出+酬金）。3.2估估算方法法重要要却简单单1）类别别：人工工费、办办公费、物物业公用用部位与与公用设设备的日日常运行行和维护护费、保保安费、清清洁卫生生费、绿绿化养护护费、物物业管理理企业固固定资产产折旧费费、保险险费、专专项维修修基金费费2）单项项：年（月月）各项项费用之之和/年（月月）参与与测算的的物业面面积3）汇总总：分项项费用之之和/参与测测算的物物业面积积第二十七节 四、成本本预算4.1要要求：与与其他预预算（收收入、资资本、现现金预算算等）相相协调；以以各项定定额（劳劳动、消消耗、费费用定额额等）为为基础；应有技技术经济济措施来保保证；全全面权衡衡；留
43、有有余地。4.2编编制方法法1）固定定预算：以过去去为基础础，合理理调整。三大前提提：过去去合理、现现有业务务必须、增增加费用用值得。2）弹性性预算：弥补上上述不足足，对无无法准确确预见的的事项弹弹性对待待。3）零基基预算：各项预预算支出出以零为为出发点点，适用用于产出出难以辨辨认的服服务性部部门费用用预算的的编制。4）滚动动预算（逐逐期更新新）和概概率预算算4.3编编制程序序1）方式式：二下下一上式式，下达达任务讨价还还价下下达命令令。2）程序序：搜集集资料预测成成本编编制预算算。3）类别别：营业业成本、管管理费用用、财务务费用。第二十八节 五、成本本控制了解解5.1含含义：广广义vss.狭
44、义义，包括括对目标标成本本本身的控控制、对对目标成成本完成成的控制制和过程程的监督督、在过过程控制制的基础础上，着着眼于未未来，为为今后成成本的降降低知名名方向。5.2分分类：事事先、事事中、事事后；前前馈性、防防护性、反反馈行控控制。5.3成成本控制制的原则则1）全面面控制2）讲求求经济效效益3）责权权利相结结合4）例外外管理原原则第八章合合同与风风险管理理第二十九节 一、物业业管理中中的主要要合同类类型1.1概概念：契契约，平平等、资资源、公公平、诚诚信、合合法。1.2物物业管理理活动中中主要的的合同类类型1）物业业建设单单位开发发过程中中所订立立的合同同：建设设单位2）前期期物业服服务合
45、同同与物业业服务合合同：建建设单位位物业业管理企企业；业业主大会会选聘之之物业管管理企业业业主主3）业主主所签订订的与物物业管理理活动有有关的合合同：业业主业业主；业业主与物物业公司司；业主主与管理理企业、装装修公司司、保险险公司等等。4）物业业管理企企业与专专营公司司订立的的有关物物业管理理活动的的专项服服务合同同。物业业管理企企业专专营公司司。*以管理理服务为为主的物物业管理理企业，物物业服务务合同是是最主要要的合同同；以管理服服务和出出租经营营并重的的物业管管理企业业，既拥拥有物业业的管理理权，又又拥有物物业使用用权的经经营权。1.3合合同构成成要素物业描述述、合同同期限、管管理者责责任、业业主目标标、管理理者权利利范围、物物业经营营管理服服务报告告的内容容要求、服服务费用用及支付付方式、成成本分配配与使用用。第三十节 二、物业业服务合合同重要2.1物物业服务务合同的的类型1）前期期物业服服务合同同：建设单位位与其选选聘的物物业管理理企业签签订具