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1、福建闽南南（漳州州）经济济发展股股份有限限公司关于于漳浦房房地产项项目提案案厦门鑫佳佳源房地地产代理理有限公公司20055年6月月8日目录前言2-3第一部分分：漳州州漳浦县县现状分分析4第二部分分：项目目分析 4-5第三部分分：项目目SWOOT分析析5-10第四部分分：产品品策略10-11第五部分分：营销销策略11-16第六部分分：广告告宣传策策略16-20第七部分分：销售售管理策策略21-23第八部分分：企业业品牌建建设244结束语255前言在漳浦县县房地产产处于区区域性竞竞争日益益激烈的的今天，如如何更有有效的传传达出本本项目的的知名度度，短时时间内抢抢占有效效的市场场份额，成成为唤醒醒购
2、买热热情的热热销楼盘盘，是营营销推广广中的一一个关键键的环节节。本策策划案将将通过对对市场的的综合研研究和细细分，充充分挖掘掘产品的的特质，对对产品力力作到位位的解构构定位，使使潜在客客户群转转变成本本项目的的目标客客户群，再再以专业业的营销销手段，牵牵动和累累积其他他领域的的投资者者。近来，漳漳浦县房房地产市市场呈现现出一派派欣欣向向荣的景景象，住住宅与商商铺齐头头并进，投投资规模模不断放放大，价价格稳步步持续上上扬。房房产市场场随着周周边工业业区租房房的需求求保持稳稳健势态态，大大大激发了了购买者者的热情情。纵观漳浦浦县的竞竞争，已已经从产产品同质质化时代代进入更更深层的的产品规规划竞争争
3、时代，直直接以投投资为项项目口号号的项目目层出不不穷，但但是目前前投资户户型已达达到供过过于求的的状态。“购买者者为什么么购买我我们的房房子而不不购买其其它的房房子”，这背背后的原原因是什什么？应应该说答答案是方方方面面面的，是是综合因因素的，但但最主要要的因素素仍取决决于终端端消费者者对产品品的需求求。许多多房地产产项目在在进行规规划时，并并没有根根据市场场的需求求，有针针对性地地进行开开发，产产品功能能严重脱脱离市场场，这也也导致了了项目的的滞销；如果开开发商能能够按照照市场需需求开发发和定位位产品，就就具备了了畅销的的基本条条件，但但是消费费者购买买行为越越来越理理性，他他们会按按照自己
4、己的标准准对同类类型的产产品进行行比较，这这时候比比的就不不单单是是产品本本身，包包括周边边的环境境、配套套、教育育、交通通等因素素，另外外开发商商的实力力也是消消费者关关注的一一个品牌牌卖点。从上面的的分析，我我们可以以看出：随着漳漳浦县房房地产的的逐级升升温，以以房地产产的潜在在投资潜潜力为诱诱因的投投资动力力日益衰衰弱，投投资者在在选择购购买上更更加理性性，对房房地产的的了解也也更专业业了，而而呈现了了自住型型购买者者逐渐增增多的态态势。一一个项目目要取得得成功，不不再只是是盖好房房子，更更要关注注多元化化方面，做做出楼盘盘的特有有气质，整整合出市市场的购购买前景景。本策划案案结合本本案
5、的自自身发展展、项目目核心概概念以及及市场竞竞争态势势而制订订的整体体营销决决策和计计划方案案，其旨旨在为本本案的全全程营销销推广提提供一个个科学合合理的操操作思路路、指导导营销推推广工作作的顺利利开展，是是一个在在缜密的的市场调调查和可可行性分分析研究究的前提提下制定定出的系系统性方方案。方方案力求求紧密结结合销售售力的特特质与优优势，积积极地探探求营销销推广策策略以促促成良好好的销售售业绩，实实现开发发商的预预期目标标。本案的营营销战略略及推售售策划案案是在项项目前期期市场调调查的基基础上，对对项目可可行性综综合研究究，特别别是项目目投资分分析研究究的基础础上拟定定的。主主要包括括整体及及
6、各阶段段销售策策略、传传播策略略及媒体体策略、销销售管理理等方面面的内容容。并就就上述主主要内容容做出初初步安排排，确立立项目营营销推广广执行方方案，并并为未来来的各项项营销推推广运行行作出准准备。第一部分分：漳浦浦县现状状分析（本节省省略）第二部分分：项目目分析1.本案案概况地理位位置本项目开开发地块块位于漳漳浦县工工业园仂仂园工业业区旁。技术经经济指标标A) 总用地面面积：B) 总建筑面面积约：C) 容积率：2.117D) 建筑密度度： %户型配配比根据漳浦浦房地产产的现状状分析，现现将本案案的面积积配比安安排如下下：单身公寓寓 300 5 供一一个人租租住一房一厅厅 400-500 10
7、 供供一个或或二人租租住二房二厅厅 700-800 30 可可供多人人合租住住三房二厅厅 900-1110 400% 可供供家庭居居住楼 中 楼 1150-2000 5% 可可供家庭庭居住别 墅 1800-2550 100% 可供家家庭居住住 主力户型型：二房房二厅 、三房房二厅店面规规划地块规划划：一层层为沿商商业街的的店面；小区内内不设店店面第三部分分：项目目SWOOT分析析一、项目目SWOOT分析析A. 优势S1. 漳浦县是是除晋江江外福建建省两翼翼工业区区之一，比比邻构筑筑龙海市市重点区区域中银银开发区区、龙池池开发区区，本案案的性价价比优势势强于漳漳州、厦厦门目前前市场，有有利于楼楼
8、盘的推推广及销销售。2. 依托区内内享誉国国内的茶茶叶企业业天福集集团、黄黄仓工业业园、旧旧镇工业业园造就就一个新新工业县县的崛起起，对房房地产开开发的辐辐射！提提供了丰丰富的出出租客源源，漳浦浦县房地地产展示示了前所所未有的的投资潜潜力。3. 漳浦县房房地产的的知名度度已由周周边项目目预热，只只需稍微微加温，项项目短时时间便可可借势吸吸引厦门门、漳州州和周边边潜在投投资者。4. 漳浦县内内的乐园园工业园园、黄仓仓工业园人人脉的炒炒热，能能够有效效带动底底层商铺铺的销售售。B. 劣势W1. 漳浦县作作为新兴兴现代工工业区，在在创造城城市文明明价值的的同时对对居住环环境也带带来了一一定的负负面影
9、响响，如繁繁复的交交通秩序序，复杂杂的人口口结构，环环境治理理上困难难，空气气质量指指数不高高等因素素。2. 无比较有有特色的的中庭景景观和建建筑规划划，不能能满足有有效刺激激市场对对生活质质量的长长远需求求。3. 在楼盘同同质化较较强的状状况下，本本案与其其它楼盘盘相比并并不具备备非常突突出规划划性能优优势，且且在生活活活配套套上较别别的楼盘盘更弱。4. 第一个开开发项目目，开发发商不具具备市场场知名度度，投资资者可能能存在信信心不足足。C. 项目市场场机会OO1. 本案可以以依托周周边逐渐渐完善的的配套及及日渐增增大的人人气，利利用对于于薪资生生活方式式的进行行引导塑塑造，引引发龙池池开发
10、区区低价拥拥有属于于自已的的家的热热点的生生活态度度。2. 以龙池开开发区企企业薪资资群体量量身定做做的户型型配比规规划，二二房二厅厅为项目目主打，能能够唤起起目标客客户对新新生活方方式追求求的热望望。3. 建议以低低首付的的姿态及及时切入入市场，力力求在短短期内引引起龙池池开发区区周边不不同于以以前的销销售方式式。4. 建议制定定集体购购房的优优惠策略略，可以以有效调调动集体体采购的的规模，在在销售上上形成以以面带点点的骨牌牌效应。D. 项目威胁胁分析TT作为一个个房地产产开发新新区，本本案所面面临的主主要外力力来源于于整个漳漳浦县房房地产市市场。其其主要表表现为区区域性的的竞争，同档期、同
11、产品规划、同价位的竞争项目不断推出,具体表现为本案和其他区域项目的同期整体楼盘素质的综合竞争。因此，如何打造出享誉漳浦县的经典楼盘，将是本案面对该区域大环境威胁的主动应对策略。附：主要要竞争楼楼盘概况况（由于于时间原原因，以以下数据据日后提提供）开发商开发项目目项目规模模富丽房地地产开发发(漳浦浦)有限限公司富丽花园园二期总建筑面面积 万万漳浦盈丰丰房地产产开发有有限公司司盈丰花园园总建筑面面积 万万富丽花园园二期住 宅工程进度度/均价元/户型面积积别墅%公摊率%二房%交房日期期20066年月三房%销售率%楼中楼%物业管理理元/月月店 面面积范围围，主力力： 左左右层高米销售价格格内街： 元/
12、商业街： 元元/ 其它它： 元/销售率%盈丰花园园住 宅工程进度度/均价元/户型面积积/公摊率%二房%交房日期期20066年 月月三房%销售率%楼中楼%物业管理理元/月月店 面面积范围围-，主力力：左左右层高米销售价格格商业街：元/销售率%根据以上上资料表表明，该该区域房房地产在在定位上上从早期期居住型型到现在在居住与与投资并并重的转转变，在在户型上上从早期期的三房房二厅或或二房一一厅过渡渡到现在在的一房房、二房房与三房房甚至楼楼中楼，因因此，今今后居住住型产品品很值得得投资。富富丽花园园是高起起点的社社区规划划，小区区内配套套完善，住住家和投投资明确确分离，但但是在漳漳浦县随随之而来来的不仅
13、仅是县城城的居民民，还有有更多的的产业工工人将穿穿行于漳漳浦县的的大街小小巷，要要满足年年轻人的的居住问问题，首首当其冲冲的产品品还是小小户型。所所以可以以断言，虽虽然目前前漳浦县县已兴建建一批小小户型，但但是从长长远讲，小小户型在在漳浦县县还有较较大的生生存与发发展空间间。无论是小小户型还还是居家家产品，无无论是从从投资收收益还是是自已居居住来看看，漳浦浦县的楼楼盘都还还有相当当大的吸吸引力。小结根据上述述项目的的SWOOT分析析，本案案在地段段、环境境、交通通及规模模都具备备了较强强的优势势，建议议因地制制宜采用用合理规规划方案案和销售售策略优优势来淡淡化劣势势，寻找找最佳的的项目定定位，
14、对对目标消消费者和和投资者者同时进进行有效效的引导导。选择择合适的的入市时时机切入入，把握握好定价价方略，深深入细致致的做好好营销工工作，通通过各方方面的群群策群力力，在综综合素质质上从竞竞争者中中脱颖而而出，本本案一定定会成为为漳州经经济发展展股份有有限公司司第一个个经典热热销力作作！二、本案案消费群群体分析析1. 目标消费费者市场场定位据本案的的初步市市调显示示，随着着漳浦县县居住型型项目的的大量释释放和完完工，原原先以投投机的客客户需求求将转化化为投资资、自住住需求的的状态；换个角角度来说说就是投投资的产产品在该该区域未未达到饱饱和状态态。据分分析可得得购买本本项目的的目标消消费群大大概
15、可分分为两大大类型的的人群，一小部分人群为炒房的投资者，预计占本案目标客户的2成以下，主要来自漳州、厦门及周边的一些投资客，从投资的角度，他们还是看中漳浦县所在区域的大中型企业，所带来的庞大出租客源；另一个层面是因为相较于不远的漳州市其它区域地价不高，漳浦县作为漳州新兴的现代化工业区所具备的无限增值潜力。因此，对于这大部分目标消费者，我们应着中挖掘本区域、本项目的升值前景，细分市场，从终端消费者市场入手，给投资者予明确的导向。另一部分为本地企事业员工，占8成以上，他们有一定的积蓄支付首付款，希望通过购买新房实现一种全新的生活方式，享受不再寄人屋檐的优越感，他们注重良好的生活品质，还有丰富的社区
16、文化，买房就是圆一种人生梦想。由于自身经济的局限，所以他们特别关注购房的首付款和月付款的承受能力，在这一方面我们的策略是以综合性价比的优势吸引这部分客群，这部分客户将是本案的主要消费对象。第四部分分：产品品策略一、 项目理念念定位：综合上述述，针对对本案为为投资居居住型项项目所潜潜在的双双重身份份，本策策划案根根据市场场分析和和消费者者分析，建建议开发发商以大大亭路中中心为分分割点，分分为东、西西两个住住宅区，其其中东区区为普通通住宅区区，该小小区将小小学安排排其中，以以多层为为主，户户型为单单身公寓寓，一房房一厅、二二房二厅厅、三房房二厅多多种综合合，西区区以连体体别墅、小小高层、星星级酒店
17、店、幼儿儿园、户户型为以以二房二二厅、三三房二厅厅、楼中中楼为主主。东区区里的配配套设施施以健身身器材为为主，户户外配备备运运场场所，所所有的住住宅底层层设置架架空停车车场，打打造漳浦浦县首席席户外健健身运动动休闲住住宅小区区。西区区以水景景、树木木、花草草、结合合造坡来来营造气气氛，小小区内设设休闲活活动场地地和儿童童游戏场场地，营营造一个个层次丰丰富、变变化多样样、休闲闲舒适的的居住空空间。东东、西小小区各设设南、北北两个入入口，以以人车分分流为理理念减少少人车干干扰。二、项目目分期开开发建议议由于本项项目离县县城较远远，各种种生活配配套设施施较差加加上邻近近仂园工工业区，就就此建议议以大
18、亭亭路为中中心，开开发建设设两侧的的商住楼楼，沿路路两侧一一层为商商铺，层层高为55.1MM，夹层层为2.5M，面面积在440-880m22二层以以上为住住宅，朝朝向为南南北或依依地势而而建设，两两侧可建建设多层层住宅楼楼可达116幢，户户型以一一房一厅厅、二房房二厅、三三房二厅厅为主，单单身公寓寓适当。理理由是以以大亭路路为依托托，打造造本社区区的商业业街，将将基本生生活配套套设施先先建设，让让住户解解决日常常用品，开开设社区区超市等等其它日日用商品品商店吸吸引人所所，因为为在工业业区旁有有不少租租房者和和工薪阶阶层的购购买者，这这样离上上班近可可以吸引引一大批批潜在客客户来购购房，大大亭路
19、现现已形成成美食一一条街，本本社区的的商业街街可借助助其优势势推广销销售，建建议商铺铺均价为为30000元每每平方米米，住宅宅均价为为12000元每每平方米米。以上上是我公公司根据据这一年年在漳浦浦县销售售西湖湖花园总总结出的的结论。第五部分分：营销销策略一、价格格策略依据本案案的地理理位置和和竞争对对手。本本案在定定价方面面适合应应用成本本导向定定价方法法（开发发商按照照所开发发物业成成本加上上一定百百分比的的加成制制定房地地产地销销售价格格）和购购买者导导向定价价方法（就就是开发发商根据据购买者者对物业业的认知知价值来来制定价价格的一一种方法法）相结结合。好好的开端端往往也也意味着着成功了
20、了一半。因因此，在在楼盘价价格策略略中，开开盘定价价是最为为关键的的一步。在在此我们们拟对价价格走势势进行定定性分析析，讨论论楼盘的的价格走走势与地地产营销销的整体体效果的的关系，以以确定明明确的价价格战略略。 中国最最大的资资料库下下载 建议走“低开高高走”的价格格策略。理由： 1、 价廉物美美是每一一个购房房者的愿愿望。一一旦价格格比消费费者的心心理价格格低，给给消费者者以实惠惠感，就就容易聚聚集人气气。消费费者知道道了发展展商“先先低后高高”的战战略后，因因其中包包含着升升值空间间，也容容易成交交。而开开盘不久久的迅速速成交，又又能促进进士气，提提高销售售人员乃乃至全体体员工的的自信心心
21、，以更更好的精精神状态态开展日日后工作作。2、 本案周周边的总总体素质质一般，目前生活配套方面的卖点不足。3、 低价开开盘，价价格的主主动权在在发展商商手里，何何时调高高，幅度度多少，可可根据市市场反映映灵活操操控。4、 资金回回笼迅速速，有利利于其他他营销措措施的执执行。5、 先低后后高实现现了前期期购楼者者的升值值承诺，有利于发展商首个项目种所形成的良好口碑的进一步提升。二、销售售节奏调调控和焦焦点促销销策略本案首次次推出的的单元必必须具备备代表性性和选择择性，符符合小区区户型的的整体户户型配比比。可以以考虑主主打二房房二厅、三三房二厅厅的主力力户型，优优惠策略略控制在在开盘期期热销的的三
22、天内内，店铺铺可以和和住宅同同期采取取捆绑销销售的优优惠策略略执行。结结合采用用销控的的手法，销销控包括括价格方方面和各各幢之间间的价格格协调，达达到各幢幢均行程程均衡的的销售概概率，避避免冷热热不均的的情况，降降低消费费者的从从众心理理防线，营营造迫切切感，有有利于迅迅速下定定。三、现场场包装策策略售楼处现现场在一一定程度度上传达达着楼盘盘的形象象基调，符符合楼盘盘气质的的现场包包装，能能够最大大限度的的激发投投资者的的热情，调调动购买买欲望，让让终端消消费者产产生美好好的向往往。根据据本案定定位的美美领品性性，现场场包装首首要传达达的是一一种在紧紧张的工工作之余余，可以以放松心心情，具具备
23、温馨馨生活的的氛围。具具体表现现在楼盘盘的售楼楼处、看看板和围围墙等的的功能布布置。其其中售楼楼处就是是宣传楼楼盘特性性的主阵阵营，可可以放置置本案的的形象物物品，营营造一种种亲近的的居家情情景模拟拟，展示示一种触触手可及及的生活活方式，用用软性的的营销利利器占有有消费者者和投资资者的心心。 (一)售楼处处包装建建议1.营销销中心布布置营销中心心呈现出出本项目目的营销销理念和和市场意意识，表表现出楼楼盘特色色，给顾顾客营造造一种温温馨精致致的购房房环境，并并给客户户形成实实力雄厚厚的印象象，对树树立企业业形象、推推介市场场产品有有促进作作用。营营销中心心的主要要功能是是“售楼”，实用用是它的的
24、基本要要求，但但在注重重设计的的朴实、合合理、实实用外，随随着人们们对生活活品质的的提高和和审美情情趣的培培养，她她的功能能已远不不仅仅局局限于销销售，更更是一种种文化营营销的传传达与输输灌。平面的布布局应依依据功能能需要根根据参观观购房的的人流的的流程来来安排，并并切合人人的心理理感受和和整体的的气氛控控制。注注重引导导客户的的参与性性，在整整体的氛氛围中塑塑造不同同的局域域气氛。如如中央沙沙盘区以以强光线线发射吸吸引客户户对楼盘盘模型的的瞩目，以以强对比比手法使使其成为为最吸引引人的区区域。沙沙发休闲闲区则设设计成柔柔和的休休闲气氛氛，可通通过简约约和谐的的静物摆摆设调动动优雅的的情绪，有
25、有助于销销售员与与客户在在缓和的的氛围下下沟通交交流，达达成共识识。 2.营销销功能分分区 营销中心心内的摆摆设大致致有接待待台、展展板（包包括广告告板、效效果图、说说明图）、灯灯箱广告告、楼盘盘模型、户户型设计计模式、销销售进度度表、售售楼书、说说明书、椅椅、台、屏屏风、饮饮水机等等。A、主控控台形象象墙主控台形形象墙是是营销接接待中心心的形象象标志，主主要突出出项目的的名称、标标志。形形象墙前前面是接接待台及及资料台台，是销销售人员员主要接接待客户户和派送送资料的的场所。B、 展板及及场地布布置展板编排排是现场场营销的的重要部部分。它它可以系系统地介介绍本项项目的基基本情况况及销售售情况，
26、其其最重要要的内容容之一是是了解项项目优点点，并设设计统一一的艺术术形式加加以布置置，使个个性形象象突出，内内容丰富富、简明明，缩短短客户了了解项目目的时间间，甚至至可以使使其作出出迅速的的购买决决定。展展板内容容：项目目各户型型透视图图、主要要交通及及建筑物物相片，地地理规划划图，住住宅单位位平面图图，住宅宅单位室室内布置置，发展展商之背背景及楼楼盘效果果图，价价目表及及付款方方法等等等。C、大屏屏幕彩电电或背投投大屏幕彩彩电主要要播放项项目的基基本情况况，在展展厅内播播放高质质素录影影带，以以及显示示屏方便便快捷的的资料查查询，包包括当地地情况，及及发展商商、合作作商背景景基本情情况等，使
27、使客户对对项目所所在地有有更深入入的了解解和认识识。同时时，也增增加营销销中心热热闹气氛氛，加快快销售人人员的讲讲解速度度。D、 透视图图及项目目模型模型与透透视图能能增加客客户对本本项目的的立体纵纵观认识识，令客客户置身身其中，领领略各楼楼层的朝朝向和景景物，清清楚明了了选购单单位所在在位置，给给人真实实的感觉觉，令客客户倍增增信心。(二)施施工现场场包装建建议一、目的的工地现场场作为客客户最为为切身关关注的地地方，是是宣传最最经济和和有效的的场所，工工地形象象如何，不不仅可以以影响客客户对产产品的认认同感，而而且还能能够营造造销售气气氛。将将整个工工地现场场，根据据建筑施施工的进进程和环环
28、境特色色进行包包装。包包装强调调项目的的特色，对对项目有有一个整整体良好好的视觉觉形象。 工地环环境主要要内容为为工地围围墙包装装、工地地立柱广广告牌制制作、工工地公共共标牌制制作、挂挂旗制作作、路灯灯安装等等。二、形象象包装策策略n 工地路牌牌：表明明物业的的名称和和位置，直直接与工工程形象象相关联联。n 工地围板板：明确确发展商商和地产产建造的的专业性性。n 工地气氛氛：利用用彩旗、气气球等宣宣传物品品、吸引引人们的的注意力力，营造造人气旺旺、整洁洁、有序序的施工工现场。1、围围墙广告告将外墙用用墙柱分分格成多多面，每每面的内内容图案案颜色相相同，主主要是按按盘名、楼楼盘标识识、电话话等，
29、以以达到统统一形象象，加深深客户印印象的目目的。用用墙柱分分格，粉粉刷上投投资商、发发展商、代代理商、承承建单位位、设计计单位及及其标志志。2、户户外广告告看板立在营销销中心顶顶部或两两侧、外外墙以及及主要入入口处的的大型看看板，内内容一般般是楼盘盘透视效效果图、楼楼盘名称称、广告告语、销销售电话话、楼盘盘标识、交交通图等等。由于于户外广广告看板板比较醒醒目，其其文字图图案必须须与楼盘盘的格调调及内涵涵相关，并并且要具具有吸引引力引导导作用。在在相同位位置不同同楼盘的的看板中中，画面面简洁明明了的看看板往往往更加吸吸引人。3、施工工进度板板可以有效效的掌握握项目进进程，增增加项目目的透明明度。
30、4、合作作单位名名录发挥团队队合作的的共力效效应，提提升项目目整体的的品牌知知名度。5、指示示牌指示牌的的形状灵灵活多样样，有箭箭头形指指示牌、指指示板、三三角指示示牌、平平面指示示牌、多多面指示示牌等等等。指示示牌与路路旗一样样，起引引导作用用。设备备指示牌牌，方便便消费者者参观看看楼，提提醒他们们注意某某些事项项，展示示发展商商的细心心与诚意意。因为为消费者者最后之之所以购购买，有有可能就就取决于于一些极极细微的的行为，“于细微处见精神”。6、罗马马旗在楼盘旁旁边的主主要道路路两旁设设置的宣宣传旗帜帜，内容容主要为为楼盘名名称及楼楼盘标识识。严格格来讲，设设置在围围墙上及及营销中中心预部部
31、周边的的旗帜也也属于路路旗。在在漳州开开发的新新区，路路旗对于于看房，具具有一定定的引导导作用。第六部分分：广告告宣传策策略、广告告目标 造市。制制造销售售热点。 造势。通通过各种种活动策策划，吸吸引多种种媒体参参与报道道，掀起起立体广广告攻势势。 大范围、全全方位、高高密度传传播售楼楼信息，激激发更大大区域投投资客的的购买欲欲望。 扩大本案案的知名名度、识识别度和和美誉度度。 提升漳发发地产开开发有限限公司的的企业形形象和企企业品牌牌。 为前期销销售做好好铺垫，积积累客户户。2. 媒体策略略媒体名称称主要内容容策略费用预算算1楼书、海海报以“地域域推广/新生活活方式/新投资资模式/性价比比优
32、势”为主要要内容。楼书精品品印刷，提提高项目目档次，对对有意向向的客户户发放。海海报则对对来访者者发放。2DM夹报报开盘各项项促销活活动结合合相关项项目卖点点为主要要内容。开盘前11天向本本案所在在区域和和相关媒媒体投放放3报纸开盘预告告篇，开开盘篇，热热销感谢谢篇，封封顶篇，落落架篇。（共共5次，结结合相关关项目卖卖点推出出）因为投资资的客源源一般辐辐射面为为漳州、厦厦门和周周边地区区，拟定定以闽闽南日报报为主主要投放放对象。4车身广告告【案名】在【案名名】蓄养养新鲜生生活。开盘前在在漳州、厦厦门交通通主干道道投放，33个月档档期。5户外广告告【案名】在【案名名】蓄养养新鲜生生活。（结结合相
33、关关项目卖卖点推出出）通过户外外这一强强势媒体体展现本本案生活活场景，吸吸引投资资眼光，塑塑造漳发发地产企企业品牌牌，3个个月档期期。3.媒体体选择整合漳州州、厦门门主流的的媒体咨咨询根据项项目所制制定的广广告策略略，选择择对目标标消费群群体最直直接和有有效的媒媒体。综合上述述项目特特质和消消费者群群体分析析，建议议主要采采用以下下3种广广告媒体体，通过过密切结结合，扩扩大宣传传面和受受众吸引引度，尽尽可能的的辐射大大厦门的的泛消费费群体。以以下就三三个媒体体的优势势及相关关推广策策略作简简要说明明，以供供参考。A.报纸纸广告a.优势势1 传播范围围大2 读者阶层层稳定3 能分全国国和地区区使
34、用4 能大量传传递情报报5 可以凭借借报纸的的信誉加加深广告告效果6 权威性较较强，劝劝导性能能突出7 便于记忆忆8 有即时性性9 读者能很很方便地地看广告告10可可以得到到舆论指指导者的的帮助11拟拟定广告告日程、预预定计划划的自由由度大12方方便保存存13可可以按资资料要求求，使广广告取得得清楚的的表现效效果b.发布布档期：以工程程进度开开盘（开开盘期，正正式推出出），封封顶（强强销期），落落架，准准现房（持持续期）结结合销售售状况分分期推出出。开盘酝酿酿篇 闽闽南日报报半版版开盘篇闽闽南日报报全版版B.车身身广告a.优势势1 注目率高高2 消费者能能长时间间接触广广告3 能灵活运运用色彩
35、彩4 最适合时时间要求求强的广广告5 车身广告告传递多多种情报报6 能传递与与地区密密切联系系的广告告7 能以城市市作为广广告的重重点b.参考考线路：漳州市线线路（时时间关系系略，日日后提供供）厦门市线线路：43路线线路优势势：厦门门公交甲甲等线路路之一，沿沿途经厦厦门最为为繁华的的地段湖湖滨南路路和湖滨滨西路，绕绕过本案案，有效效辐射湖湖里区域域与市中中心区域域关注。保税区火车站站保税区区象屿屿三航航宿舍华美区政府府湖里里建行海天路路口南南山濠濠头裕利利商检检水产产进出口口东渡渡周转转房建建行长长途车站站电子子城非非矿中中山医院院新村村湖东东火车车站86路线线路优势势：厦门门公交甲甲等线路路
36、之一，线线路长，所所经地段段受众区区域范围围广，档档次高。车车身新，保证了广告内容和公司的良好形象。胡里山仙岳医医院胡里里山厦厦大白城城厦大大医院水产公公司冷冷冻厂外贸宿宿舍酱酱油厂中医院院第一一医院公园东东路公公园东门门袁厝厝普利利大厦天湖苑苑白鹭鹭洲公园园建兴兴路市市政府特贸七星路路邮电电大楼体育中中心体体育东村村莲岳岳路口松柏屿后南南里屿屿后北里里侨建建花园仙洞苑苑仙岳岳医院C.户外外广告a.优势势1 能长时间间刊登同同一广告告信息2 能自由选选择画幅幅和形式式3 能传递与与当地有有密切关关系的广广告4 因为传递递的是单单一商标标和名称称而且有有优越性性5 可以作为为宣传媒媒介的补补充广
37、告告6 可以在霓霓虹灯等等色彩和和变化设设计上下下功夫b.参考考区域漳州市：（时间间关系略略，日后后提供）厦门市：湖滨南路路、湖滨滨西路、厦厦禾路 区域域优势：在厦门门繁华的的交通枢枢纽及城城市交通通要道，受受众面广广，关注注率高，能能够在短短时间内内提高项项目的知知名度。第七部分分：销售售管理策策略1.全员员营销手手法除注重传传统的接接待与销销售技巧巧外，应应向销售售中心全全体人员员灌输 “全员营营销”的理念念，上至至经理，下下至销售售人员或或保安，都都能以最最饱满的的精神，最最亲切的的态度接接待客户户，并掌掌握基本本的项目目介绍，能能向咨询询的客户户作出适适当的指指引。2.强化化专业培培训
38、 在开盘盘前以及及销售的的各个阶阶段，持持续对销销售人员员进行全全面、深深入和具具针对性性的专业业培训，令令销售人人员在短短时间内内熟悉和和掌握项项目，成成为销售售高手。销销售培训训内容包包括以下下方面：1、基础础知识培培训2、销售售技巧培培训3、接待待礼仪培培训4、职业业道德培培训5、项目目销售讲讲解3. 管理与监监控环节节一览表表项 目目内 容容销售现场场的接待待资料齐全全，模型型整洁，图图片突出出，光线线明亮；对不同类类型顾客客要善于于判断，对对来电咨咨询要礼礼貌热情情。客户档案案记录包括记录录客户的的姓名、地地址、电电话、职职业、喜喜好的住住宅面积积、投资资渠道等等，了解解售楼的的信息
39、渠渠道，对对项目的的意见。客户购房房心理分分析对买家、投投资者、同同行、灵灵活有效效的营销销策略，重重点放在在自住者者身上。购房情况况介绍有针对性性介绍项项目情况况，突出出其特色色与公司司优势，增增加购房房者信心心，耐心心认真解解答客户户的询问问。认购书签签定认购书是是具有一一定约束束力的协协议，客客户与销销售人员员签定认认购书，同同时缴纳纳定金。正式合同同签署即房地产产买卖合合同，是是由房地地产主管管部门统统一印刷刷，公司司法人或或其委托托代理人人代表公公司在正正式合同同上签字字，加盖盖公司公公章的销销房和银银行按揭揭应经过过公证手手续。办理银行行按揭由财务部部按照银银行的有有关要求求和程序
40、序办理，涉涉及到具具体业主主情况时时，由经经营部与与财务部部共同办办理。收款过程程设计原则：销销售回笼笼资金应应确保工工程建设设用款和和获得预预期利润润，应视视当地市市场、项项目情况况和工程程资金的的具体情情况进行行设计。成交情况况汇总客户名称称、商铺铺位置、面面积、楼楼价、付付款方式式、签约约时间、定定金金额额、各期期付款、拖拖欠状况况。法律问题题熟悉有关关房地产产法律法法规，以以满足客客户的咨咨询，在在正式合合同签订订时，销销售员应应向顾客客详细介介绍合同同中法律律问题。与物业管管理交接接将楼盘表表格记载载的住户户名单移移交物业业管理公公司，并并介绍有有一定背背景的特特别住户户及其它它有关
41、信信息。销售总结结销售资料料的整理理与保管管，建立立档案和和电脑资资料库，总总结销售售得失，为为以后项项目的开开发设计计和策划划提供有有效的资资料。销售员的的业绩评评定依据：11、接洽洽的总客客户数，22、成交交量，33、顾客客履约情情况，44、顾客客投诉。55、上级级的评价价。u 销售市场场居于厦厦门为整整个营销销中心的的辐射点点，厦门门是受众众了解信信息的主主要渠道道，因此此考虑在在厦门设设立另一一个售楼楼分部，达达到资源源共享和和向更宽宽的市场场面辐射射的目的的。第八部分分：企业业品牌建建设 在当今竞竞争的平平台上，企企业品牌牌与产品品并重。企企业品牌牌定位是是依据竞竞争来强强调品牌牌的
42、独特特之处和和激励购购买因素素的过程程。在宣宣传楼盘盘的同时时应该注注重企业业文化的的传播，树树立富有有公信力力的良好好企业形形象，通通过宣传传企业的的实力、企企业的精精英团队队，以此此来累积积企业的的品牌资资产。企企业的品品牌建设设是一个个渐进的的、长期期的战略略，非朝朝夕之事事，但在在其建设设过程中中将使项项目推广广、企业业形象的的提升达达到相得得益彰的的效果。一个鲜明明的企业业口号是是该企业业文化的的核心，是是企业的的无形资资产。因因此，在在企业品品牌建设设过程中中，鲜明明的企业业口号的的提炼至至观重要要。结束语以上每一一步骤都都是依据据市场而而来，为为市场而而设，用用可持续续发展的的角度来来统筹推推广安排排。但要要达到有有的放矢矢、弹无无虚发的的效果，为为本项目目推出铺铺设坦途途，还需需本着一一颗责任任心，踏踏踏实实实地做好好每一阶阶段的工工作，把把计划落落实到位位。我司司将以此此为宗旨旨，定期期与贵司司沟通总总结，力力求做到到细致、完完善、完完美地体体现项目目的核心心竞争力力，将销销售的业业绩发挥挥到最大大化。