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1、各类建筑产品的特点-序号产品名称市场定位城市区 位位面积大小()特征功能设计要求配套备注1迷你一居服务于都市市白领的的年轻人人大都建在市市区30以内过渡产品,被替代代性强,追求时时尚,容容易过时时,5卫生间间+5玄关兼兼厨房+共用厅厅卧精装,配置置简单家家具,电电器拎包包入住交通,商业业,休闲闲便捷,工作和和生活切切换迅速速.2合体一居服务于都市市白领的的年轻人人大都建在市市区30-600过渡产品厨卫独立.厅卧合合体交通,商业业,休闲闲便捷,工作和和生活切切换迅速速.3标准一居两口之家.投资客客交通方便的的区位（城城区 城城区边缘缘）60麻雀虽小,五脏俱俱全精巧小户型型,功能能区域有有时相互互
2、借用,局部产产生交叉叉,如厅厅餐.书书房和卧卧室,阳阳台和工工作间出租.出售售容易.居住基基本属于于过渡性性厅:20-25卧卧12-15厨厨5-88卫3-5阳台台自住时,对对地段在在意,对对商业,教育,医疗等等配套要要求变高高.市场追捧热热销,放放在楼盘盘中差的的位置4二居室单身,三口口之家,两代同同住,投投资客在在卫生间间的配置置上,若若定位单单身,二二口单卫卫生间已已购,三三口之家家或两代代老少,最好双双卫,交通方便的的区位（城城区 城城区边缘缘）2-3环之之间80-90090如做33居室在在南方成成为主流流原因是是能适应应家庭人人口结构构的变化化的需求求灵活多变的的户型.精巧二二居室.投
3、资时比一一居室租租户群宽宽,比三三居室好好转售.租户租租赁时更更讲实用用.属于过渡性性产品厅卧厨卫阳阳台基本本功能齐齐全.阳阳台不要要过大,以免占占用其他他空间.自住时,对对地段在在意,对对商业,教育,医疗等等配套要要求变高高.90产品在在消费者者心目中中无样板板标准,购买后后无成就就感,找找不到有有家之后后的愉悦悦和满足足.5三居室三口之家,两代同同住交通方便的的区位（城城区 城城区边缘缘）2-3环之之间100-1130舒适性的产产品.未未来发展展的主力力户型.两代同同住互不不干扰.注重功功能细化化,并不不是住宅宅空间的的简单放放大,在在分割空空间的同同时要注注意户型型的舒适适性.避避免过多
4、多的隔墙墙,减少少面积的的浪费.注重户户型空间间的均好好性. 对公摊摊斤斤计计较.舒舒适性体体现在空空间的均均好性,是户型型匀称的的标志,功能较为齐齐全.在在满足厅厅卧厨卫卫面积的的条件下下,增设设其他功功能,有有限空间间容纳无无限需求求.功能能复合化化,空间间模糊化化是住宅宅的发展展趋势.面积的的均好性性:动静静比例555开,动区中中的客厅厅和餐厨厨阳台玄玄关次卫卫大致446开:静区中中主卧和和两个次次卧或书书房大致致55开开自住时,对对地段在在意,对对商业,教育,医疗等等配套要要求变高高使用率:塔77-222板800-855对公摊斤斤斤计较5平面大户型型具备一定经经济实力力的人,或某领领域
5、一定定成功人人士.交通便利,景观环环境较好好的区位位150-1180(南)170-2200(北方)有精神需求求,显现现追求和和业绩.大气,在面积积尺度和和视觉尺尺度上追追求明亮亮宽敞,开阔.充分与与自然景景观,人人文景观观结合,设计时时引景入入室,落落地窗,飘窗,弧形窗窗,露台台甚至空空中花园园,与自自然环境境完美结结合,追追求住宅宅的高品品位.使使用面积积宽松,强调居居住氛围围和舒适适度,厅40-660主卧卧20-40厨厨8-112主卫卫6-110功能能配置完完善,从从人生活活的各种种流线尺尺度着手手,大户户型放在在社区景景观好的的地方,楼体的的各端三三面采光光,尽可可能将各各个居室室的观景
6、景,采光光,通风风设计的的完美,以提高高品位.除基本本功能外外,增加加特殊功功能,满满足私密密性,如如能多一一道门就就不要少少一道门门,能一一梯一户户就不要要一梯两两户,能能独占门门厅,就就不要共共享,让让用户有有领地感感和安全全感能设计大户户型的大大多都是是交通方方便,自自然景观观好的地地段,但但基础设设施,公公建配套套相对较较弱,只只能在舒舒适度和和景观上上下功夫夫以弥补补其不足足.再者者大户型型总价高高,这么么做也可可是业主主获得平平衡.消费者特征征分析(长沙)1 户型结结构成交交量(参参考)11房20 2房30 3房35 4房房0.77 5房房以上11.2 复式00.9 独独栋别墅墅0
7、.009 联体别别墅0.122户型面积积成交量量(参考考) 60平平米以下下17 660-990平米米24 900-1220平米米22 1220-1140平平米233 1440以上上153购房者年年龄特征征: 25岁岁下5 25-35岁岁56 335-550岁330 550岁上上84购房目的的: 自住住83 投资110 二者者均可775购买原因因:换个个环境333 外地进进城置业业27 其它4406置业区域域特征: 本市城城区400 本本市外地地9 本省外外市433 省外外6 境外外0.11结论:房房地产市市场供大大于求 从产品结构构看:660-990;990-1120;1200-1440畅销
8、销 年龄25-35是是购房主主力 户型结构:集中在在2房和和3房 置业区域特特征随着着城市的的发展,本市区区购买人人群会越来越越少,外外地人购购房会越越来越多多. 自住型为主主6板楼大户型高档档住宅多多采用，多层的花园洋房多采用。具备一定经济势力的人。优点：1南南北通透透，形成成穿堂风风。2户户朝阳阳，私密密性好。33宽敞明明亮，户户型规矩矩。4使使用率高高80-85缺点：1总总平面布布局呆板板2楼体体占地面面积大，绿绿地相对对较少33户型种种类少。市场上一梯梯二户22-3个个门洞的的短板克克服了园园林规划划单调，兵兵营式布布局的弊弊端，并并在楼体体上开槽槽形成明明卫明餐餐厅，提提高了舒舒适度
9、。尽量设计进进深短，面面宽宽的的户型，11低层进进深控制制在144米以内内。2高高层控制制在188米内。33超过220米，除除非是三三面采光光，否则则，慎用用。因为为进深过过大会使使户内灰灰色空间间增多，降降低户型型的舒适适度。44面宽根根据户型型的大小小来定，二二居室66-8，三三居室110-113，四四居室112-115。55主要房房间要朝朝南，东东西向楼楼体东为为主要朝朝向，布布局规律律同南北北向。一般高层为为一梯（指指电梯）22户，22梯2户户，2梯梯3户，7塔楼优点：1外外立面变变化丰富富，更适适合角窗窗，弧形形窗等宽宽视角窗窗户的运运用。22规划平平面布局局自由灵灵活，楼楼间距大大
10、，塔楼楼布局在在小区园园林，景景观方面面比板楼楼要活泼泼的多，33对场地地的要求求不高，能能适应地地形的变变化，便便于户型型布置44结构稳稳定性强强5容积积率充分分利用。66户外管管道便于于安排77户型和和价格呈呈多样化化，用户户挑选余余地大88新一代代的碟型型塔楼（兼兼具塔楼楼和板楼楼的优势势）在楼体体加大面面宽，缩缩小进深深，是立立面体态态轻盈秀秀丽，虽虽说增大大了占地地面积，但但日照通通风更为为充分，像像1梯66户的碟碟形塔楼楼，采取取均衡的的设计手手法，尽尽量照顾顾到各空空间的均均好性，达达到户户户朝阳，户户户有景景观，甚甚至餐厅厅和卫生生间都有有采光。缺点：1通通风采光光易受楼楼体遮
11、挡挡2户型型对视私私密性差差3公摊比比板楼大大，777-8224一梯梯多户私私密性差差。设计时，11塔楼纵纵横布局局的特征征要注意意和相邻邻户型的的关系。22个别户户型的朝朝向不要要偏斜太太大。尽尽量满足足全天日日照。8板塔楼对于大户型型的用户户,如果果注重舒舒适度和和投资总总价,应应仔细斟斟酌.板楼和塔楼楼结合的的建筑,户型中中部分是是板楼的的格,部部分是塔塔楼的格格局.短短一些的的板塔楼楼外观像像塔楼,长一些些的板塔塔楼外观观像板楼楼.楼体体外立面面比板楼楼活泼,比塔楼楼轻盈.电梯配配置1梯梯3户,2梯33户.22梯6户户.大户户型为板板楼样式式,小户户型为塔塔楼样式式.板塔塔楼中塔塔楼部
12、分分与板楼楼部分形形成夹角角,及造造成互视视,有遮遮挡日照照和景观观.电梯配置11梯3户户,2梯梯3户.2梯33-6户户.大户户型为板板楼样式式,小户户型为塔塔楼样式式.板塔塔楼中塔塔楼部分分与板楼楼部分形形成夹角角,及造造成互视视,有遮遮挡日照照和景观观.电梯梯配置上上不会像像板楼那那样1梯梯2户,如果22梯6户户就和塔塔楼没什什么区别别.9花园洋房郊区化的居居住模式式,客户户为中产产阶级和和部分工工薪阶层层多建在郊区区或市区区边缘,交通方方便,景景观资源源好的地地方1 4-6层板板楼为主主,介于于经济类类住宅和和别墅之之间2 建筑模模式上:高成低低就,在在建筑材材质和设设计元素素上追求求高
13、容积积率公寓寓的感觉觉(如外墙墙 窗材材 楼梯梯 电梯梯 落地地窗 飘飘窗 角角窗等)居住氛氛围 环环境布局局,追求求低密度度别墅的的感觉,比如园园林景观观 小区区道路布布局,甚甚至周边边大环境境等.33容积率率的角度度:12之间间中密度度花园洋洋房式住住宅.有有别于22以上的的高密度度经济类类住宅和和低于11以下的的低密度度别墅.从建筑结构构讲,花花园洋房房一般为为46层,设计时时1可带电梯梯和不带带电梯,带电梯梯可保证证较高的的舒适度度,同时时公摊增增加,价价格和物物业费也也稍高.带电梯梯满足中中产阶级级.不带带电梯满满足部分分工薪阶阶层.2设计时删删“简”就“繁”设计时时尽量避避免小而而
14、简单的的户型,选择的的户型功功能尽可可能多些些,提高高舒适度度,弥补补配套之之不足.3在开间和和进深方方面,要要奢侈些些,厅的的开间尺尺寸4米米以上,主卧的的开间33.6米米以上.进深控控制在11113，尽尽量短,保证充充足的采采光和通通风.44有条件件时餐厅厅和卫生生间采用用明窗.5在功功能配置置方面功功能要完完善,如如储藏间间 服务务阳台 休闲阳阳台 洗洗衣间 甚至客客卫,在在高层可可以合并并省略的的,在花花园洋房房中则应应独立和和齐备.在配套方面面,花园园洋房虽虽有点别别墅的感感觉,但但购买这这类住宅宅的多是是奋斗中中的年轻轻人,工工作压力力,生活活琐碎,债务负负担比住住别墅的的成功人人士大,所以配配套要尽尽可能靠靠近公寓寓的标准准.