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1、物业管理理词典全全集第一篇 物业管理理企业一、物业业管理公公司的设设立公司公司是依依法成立立的以盈盈利为目目的的企企业法人人。公司司的基本本特征是是:(11)公司司具有法法人资格格，是一一种企业业法人;(2)公司是是以盈利利为目的的的法人人组织，通通过其在在法定范范围内从从事生产产经营活活动获取取经济利利益;(3)公公司是依依照公司司法而成成立的企企业法人人，区别别于依照照民法的的规定设设立的其其他法人人。有限责任任公司有限责任任公司又又称有限限公司，是是公司的的一种形形式。它它是指由由法律规规定的一一定人数数的出资资人或者者股东组组成，所所有出资资人或股股东均以以其出资资额为限限对公司司承担
2、责责任，公公司以其其全部资资产对公公司的债债务承担担责任的的公司形形式。有限责任任公司特特征有限责任任公司有有以下几几点特征征:(1)有有限责任任公司的的出资人人或者股股东仅以以其出资资额为限限对公司司负责，对对公司的的债权人人不负直直接责任任;(22)有限限责任公公司的股股东人数数有限制制;(33)有限限责任公公司不能能公开募募集股份份，不能能发行股股票刊的的有限责责任公司司股东的的出资转转让有严严格的限限制;(5)有有限责任任公司的的资本总总额与各各股东出出资额均均应在章章程中记记载，并并须一次次缴足;(6)有限责责任公司司是不公公开发行行股票的的公司，股股东人数数比较固固定;(7)有有限
3、责任任公司的的设立程程序和组组织机构构较股份份有限公公司简便便。股份有限限公司股份有限限公司是是指其全全部资本本分为等等额股份份，股东东以其所所持股份份为限对对公司承承担责任任，公司司以其全全部资产产对公司司的债务务承担责责任的公公司形式式。股份份有限公公司特征征股份有有限公司司有以下下几点特特征:(1)股股份有限限公司是是最典型型的合资资公司,其信用用基础是是资本而而不在于于股东个个人，出出资形式式只能是是现金或或实物，而而不能是是信用或或劳务;(2)股东必必须达到到法定人人数;(3)资资本划分分为均等等的股份份川的股股东承担担有限责责任;(5)股股份有限限公司具具有较多多的优越越性，如如有
4、利于于集中资资本，有有利于分分散投资资者的风风险，有有利于自自由转让让股票，具具有广泛泛的社会会性，适适应了企企业所有有权与经经营权分分离的需需要等。国有独资资公司国有独资资公司是是国家授授权投资资的机构构或者国国家授权权的部门门单独投投资设立立的有限限责任公公司。根根据我国国公司司法的的规定，凡凡是国务务院确定定的生产产特殊产产品的公公司或者者属于特特定行业业的公司司，均应应采取国国有独资资公司的的形式。合资公司司合资公司司是指由由两个或或两个以以上的投投资者共共同出资资成立的的有限责责任公司司或股份份有限公公司。国内公司司国内公司司是指投投资人全全部为中中国国内内公民和和法人的的公司。涉外
5、公司司涉外公司司是指外外国投资资者依照照中国法法律，在在中国境境内成立立的独资资或外方方合资公公司。分公司分公司是是本公司司或总公公司的对对称，是是公司的的分支机机构或附附属机构构，而公公司本身身则称之之为总公公司或本本公司，其其分支机机构或附附属机构构就是分分公司。分分公司的的特征是是：分公公司没有有独立的的法律地地位，不不具有法法人资格格，其民民事责任任由总(本)公公司承担担。子公司子公司是是指股权权和经营营的业务务活动受受其他公公司控制制的公司司，亦称称为&qquott;附属属公司&quoot;或或&quuot;从属公公司&qquott;,子子公司是是相对于于控股公公司或母母公司而而言的
6、，其其股票的的半数以以上(有有时无须须达到半半数)归归于实际际控制的的公司(控股公公司或母母公司)所有。我我国公公司法规规定:公公司可以以设立子子公司。子子公司的的特征是是:具有有相对独独立的法法人资格格，有自自己的公公司名称称、章程程，以自自己的名名义从事事经营活活动，与与母公司司的财产产彼此独独立，依依法独立立承担民民事责任任。控股公司司控股公司司亦称&quoot;持持股公司司&quuot;或&qquott;股权权公司&quoot;,是指通通过持有有另一个个或几个个公司的的一定比比例以上上的股票票或其他他证券而而对其实实行控制制的公司司。控股股公司必必须是&quoot;母母公司&quoot
7、;(母公司司不一定定是控股股公司),被控控公司为为&quuot;子公司司&quuot;。控股股公司按按其控股股的方式式不同可可分为纯纯粹控股股公司和和混合控控股公司司两种。上市公司司上市公司司亦称&quoot;公公众公司司&quuot;、&qquott;公开开公司&quoot;,是指其其股份按按一定程程序在证证券交易易所上市市交易的的股份有有限公司司。我国国公司司法所所称上市市公司是是指所发发行的股股票经国国务院或或者国务务院授权权证券管管理部门门批准在在证券交交易所上上市交易易的股份份有限公公司。物业管理理公司物业管理理公司是是指按合合法程序序建立并并具备相相应资质质条件的的对物业业进行管管
8、理的企企业性经经济实体体。物业管理理公司组组建原则则根据物业业管理的的内涵，物物业管理理公司组组建的原原则是zzG)企企业化;(2)专业化化;(33)社会会化。物业管理理公司的的性质物业管理理公司属属于第三三产业中中的服务务行业，其其性质是是具有独独立的企企业法人人地位的的经济实实体，按按自主经经营、自自负盈亏亏、自我我约束、自自我发展展的机制制运行。物业管理理公司的的指导思思想物业管理理公司的的指导思思想是：以服务务为宗旨旨、以经经营为手手段，以以经济效效益、社社会效益益和环境境效益的的综合统统一为目目的。物业管理理公司分分类根据企业业的所有有制性质质，物业业管理公公司可分分为全民民、集体体
9、、私营营以及外外商投资资企业，包包括中外外合资、中中外合作作或外商商独资企企业。专项管理理公司为了提高高效率，进进行规模模化经营营，社会会上涌现现出一些些高度社社会化、专专业化的的专业物物业管理理公司(专项公公司)来来承担单单一的某某项服务务，例如如清扫保保洁公司司。专项管理理公司的的种类在物业管管理发展展过程中中，涌现现出很多多专项管管理公司司，通常常有以下下类型:(1)园林绿绿化专业业公司;(2)清扫保保洁专业业公司;(3)保安公公司川44)市政政管养专专业公司司;(55)电梯梯、设备备修理专专业公司司等。园林绿化化专业公公司专门从事事林木、花花卉、草草坪的培培育，保保养以及及美化环环境的
10、工工作的企企业。清扫保洁洁专业公公司专门从事事居住小小区(大大厦)范范围内的的环境卫卫生清扫扫和保洁洁的企业业。保安公司司专门提供供保安服服务，为为保障居居住小区区(大厦厦)内的的业主(使用者者)的人人身安全全和财产产安全的的企业。电梯、设设备修理理专业公公司专门从事事电梯装装的企业业。房屋修缮缮专业公公司专门从事事房屋的的维修、保保养的企企业。设立公司司的条件件根据公司司法规定定，设立立公司必必须符合合以下条条件:(1)符符合法定定的出资资人数;(2)注册资资本达到到法定的的最低限限度，以以工业产产权、非非专利技技术等出出资的，不不得超过过资本总总额的220%;(3)有共同同制定的的公司章章
11、程;(4)有有明确的的公司名名称和组组织机构构;(55)有固固定的生生产经营营场所和和必要的的生产经经营条件件。资质资质就是是资格等等级，公公司的资资质就是是公司的的经营能能力。资资质等级级高的，经经营范围围就大;资质等等级低的的，经营营范围就就小。资质等级级为了加强强对物业业管理公公司的管管理，维维护物业业管理市市场秩序序，政府府主管部部门借鉴鉴其他行行业的经经验，建建立物业业管理公公司资质质评审制制度。根根据物业业管理公公司的技技术资质质、规模模和业绩绩，可将将物业管管理公司司划分为为一、二二、三等等若干不不同等级级，并规规定物业业管理公公司的资资质必须须与所管管理的物物业档次次相吻合合，
12、不够够等级资资质的企企业一律律不允许许从事同同等级的的物业管管理。资质条件件物业管理理公司的的资质条条件一般般应有以以下几点点:(11)有合合格的管管理章程程和管理理办法;(2)有200万330万元元以上的的货币注注册资金金;(33)有固固定的注注册地点点及经营营地点;(4)拥有或或受托管管理建筑筑面积(l55)万平平方米以以上的物物业;(5)有有管理物物业所需需的管理理机构和和各类人人员，专专业管理理人员按按建筑面面积100万平方方米计算算，多层层房屋配配6人，高高层大楼楼配8人人，不足足10万万平方米米的不少少于5人人。企业业在册管管理人员员中专业业技术人人员不得得少于三三分之一一;(66
13、)有完完备的房房屋维修修、管理理与养护护的保障障措施。资质审批批资料物业管理理公司申申报经营营资质审审批必须须提供的的资料有有:(11)主管管单位提提请对物物业管理理公司经经营资质质进行审审批的报报告;(2)设设立物业业管理公公司的可可行性研研究报告告和上级级主管单单位的批批准文件件:(33)拥有有或受托托管理物物业的证证明资料料;(44)验资资证明;(5)具有专专业技术术职称的的管理人人员的资资格证书书或证明明文件刊刊的企业业法定代代表人任任命书或或聘任书书刊（77)管理理章程或或管理办办法;(8)注注册及经经营地点点证明;(9)其他有有关资料料。属于于私营企企业的，还还须报业业主身份份证明
14、、简简历和雇雇员名单单。外商商投资企企业除提提报上述述各类有有关资料料外，属属于合资资、合作作企业的的，还需需报合资资或合作作项目建建议书、合合同的副副本及中中方投资资审批机机关的批批准文件件。此外外，外商商独资企企业还需需委托具具有对外外咨询代代理资质质的机构构办理申申请报批批的文件件。资质审批批程序申请单位位首先要要向房地地产主管管单位递递交物业业管理公公司的经经营资质质报告及及齐全的的申请资资料。房房地产主主管单位位审核完完毕后，如如符合经经营资质质条件的的，核发发批准文文件。然然后按有有关规定定，申请请单位向向工商行行政管理理机关办办理注册册登记手手续后，才才能对外外营业。公司的组组织
15、机构构公司的组组织机构构是公司司在法律律关系中中代表公公司整体体，实施施法律行行为的机机构。它它的行为为直接表表现为法法人行为为。股东会和和股东大大会股东会是是由有限限责任公公司的全全体股东东共同参参加组成成的公司司最高权权力机构构。股东东大会是是由股份份有限公公司的全全体股东东参加的的公司最最高权力力机构。股股东会和和股东大大会负责责决定公公司的最最根本的的事务，如如决定公公司的经经营方针针、投资资计划，选选择和更更换董事事，审议议公司的的预、决决算方案案等。董事会和和监事会会董事会是是公司的的执行机机构，行行使公司司的职权权。董事事成员必必须是股股东，董董事长或或执行董董事为公公司的法法人
16、代表表。监事事会是公公司的监监督机构构，由股股东代表表和职工工代表组组成。经理经理是由由公司董董事会聘聘任的负负责公司司日常生生产、经经营等各各项活动动的执行行人。经经理可以以是股东东也可以以不是。经经理的主主要任务务是主持持公司的的生产、经经营、管管理工作作，实施施董事会会决议，完完成公司司的年度度经营计计划等。公司债券券公司债券券是指公公司为筹筹措资金金，依照照法定条条件和程程序发行行的、约约定在一一定期限限内还本本付息的的有价证证券。公公司债券券持有者者是公司司的债权权人，持持券人的的权利是是按约定定条件向向公司索索取利息息和到期期收回本本金，并并可优先先于股东东分红取取息，当当公司破破
17、产清算算时，也也优先于于股东收收回本金金，但公公司债券券的持有有者无权权参与公公司的决决策和经经营管理理活动。公司的合合并公司的合合并是指指一个公公司吸收收其他公公司而使使其他公公司成为为自己的的一个组组成部分分￥或两两个以上上的公司司合并成成立一个个新公司司，各合合并公司司均为新新公司的的组成部部分。公司分立立公司分立立是将公公司分解解，各出出资人成成立新公公司，或或将公司司的一部部分从公公司中分分出，而而作为另另一法人人存在的的行为。公司破产产公司破产产是指公公司因经经营管理理不善造造成严重重亏损，不不能清偿偿到期债债务，经经债权人人或公司司自己申申请，由由人民法法院裁定定的公司司解体。公
18、司破产产的条件件公司破产产的条件件是公司司的资产产不能清清偿到期期的债务务，即资资不抵债债，但符符合下列列条件的的，人民民法院可可以不宣宣告破产产：一是是公司的的经营内内容与国国计民生生有重大大关系，国国家统一一资助或或帮助采采取其他他措施清清偿服务务的；二二是公司司取得担担保，自自破产申申请提出出之日起起六个月月内清偿偿债务的的；三是是公司与与债权人人达成合合解协议议，债权权人同意意延期还还债，公公司能够够在所延延长的期期限内清清偿债务务的。公司解散散公司解散散是相对对于公司司设立而而言的。公公司解散散是依照照公司司法或或章程规规定申请请注销公公司登记记，终止止其法人人资格的的行为。公公司因
19、设设立而取取得法人人资格，因因解散清清算而消消灭法人人资格。解解散是消消灭法人人资格的的开始，经经过清算算和注销销公司登登记消灭灭法人资资格。公公司解散散的方式式，可分分为强制制解散与与自行解解散两种种。公司解散散的条件件公司解散散必须符符合下列列条件之之一：一一是公司司章程规规定的营营业期限限届满或或者章程程规定的的其他解解散事由由出现;二是股股东会议议解散;三是因因公司合合并或者者分立需需要解散散的;四四是公司司因违反反法律、法法规而被被有关部部门依法法责令关关闭而强强行解散散的。公司清算算清算是指指公司在在解散过过程中，为为保护相相关当事事人的合合法权益益，终结结现存的的各种法法律关系系
20、，而对对公司的的资产、债债权债务务关系等等进行清清理、处处分的行行为。公公司清算算分为按按公司司法规规定进行行的正常常清算和和按有关关破产的的法律规规定进行行的破产产清算。清算组织织机构组组成公司解散散时，有有限责任任公司的的清算组组由股东东组成;股份有有限公司司的清算算组由股股东大会会确定人人选;不不能成立立清算组组的由人人民法院院指定。公司破产产后财产产的处理理被清算的的公司财财产，首首先支付付清算费费用、职职工工资资和劳动动保险费费用，然然后缴纳纳所欠税税款，清清偿公司司债务。不不能清偿偿全部债债务的，参参照民民事诉讼讼法关关于清偿偿顺序和和按比例例分配的的办法向向债权人人清偿。物业管理
21、理公司的的注册登登记公司章程程企业注册册登记时时，必须须制定一一份非常常重要的的文件，即即公司章章程，在在公司章章程中应应明确各各方的权权利、义义务、责责任。物业管理理公司章章程的主主要内容容根据国家家规定，章章程应包包含以下下主要内内容:(1)总总则，主主要包括括企业的的名称(全称)、地址址等;(2)物物业管理理企业的的经营宗宗旨;(3)物物业管理理公司经经营的范范围刊的的企业的的经济性性质及组组织形式式;(55)注册册资金;(6)机构;(7)财务会会计制度度川的利利润分配配制度刊刊的职工工录用方方式、待待遇及管管理方法法;(110)企企业的各各种规章章制度等等。按公司司法规规定，企企业设立
22、立必须向向工商行行政管理理部门进进行注册册登记，领领取营业业执照后后，方可可开业。二、物业业管理公公司的运运作体制制企业的所所有权所有权是是生产资资料所有有关系的的法律表表现。生生产资料料归谁所所有，谁谁就在法法律上拥拥有对生生产资料料的所有有权，成成为生产产资料的的主人。企业的经经营权经营权是是占有、使使用、收收益、处处分关系系的法律律表现。生生产资料料归谁占占有、使使用、收收益、处处分，在在法律上上谁就拥拥有经营营权，可可以直接接指挥、组组织企业业的生产产经营活活动。所所有权决决定经营营权，经经营权从从属于所所有权。所有权与与经营权权分离所有权和和经营权权可以是是统一的的，也可可以在一一定
23、条件件上彼此此分离。所所有权与与经营权权的统一一，表明明生产资资料的所所有者拥拥有直接接经营权权力。在在一定条条件下所所有权与与经营权权的分离离，表明明生产资资料的所所有者通通过各种种形式转转让经营营权，所所有者依依据所有有权取得得报酬。实行两权权分离必必须坚持持:（11)不改改变所有有权;(2)在在不改变变所有制制的情况况下，一一定要强强化企业业在经营营上的责责任，使使企业成成为真正正的法人人;(33)确保保企业的的资产使使用权。我国全民民所有制制企业采采取的两两权分离离的主要要形式有有:承包包制、租租赁制、资资产经营营责任制制和股份份制等。企业经营营方式的的多样化化经营方式式是指在在一定生
24、生产资料料所有制制形式下下，企业业生产经经营的具具体形式式，以及及所有者者同经营营者之间间的关系系。我国国全民民所有制制工业企企业法规规定，全全民所有有制工业业企业是是依法自自主经营营、自负负盈亏、独独立核算算的社会会主义商商品生产产和经营营单位。企企业依法法自主经经营，经经营方式式灵活多多样。企业经营营方式的的多样化化表现为为企业经经营责任任制形式式的多样样化和企企业内部部经营方方式的灵灵活多样样。在所所有权与与经营权权分离的的原则下下，企业业可以依依照产业业性质、企企业规模模、技术术特点等等采取不不同的经经营责任任制形式式。租赁经营营我国的租租赁经营营是在不不改变所所有制的的前提下下，通过
25、过公开招招标和签签订合同同的办法法，将企企业的资资产有限限期地、有有条件地地、有偿偿地让渡渡给承租租人经营营。租赁赁经营是是经济手手段与法法律手段段相结合合，权、责责、利相相统一的的经营责责任制。承包经营营的实施施实行承包包制的企企业，尽尽管其承承包形式式不同、特特点各异异，但在在具体实实施中，大大体都经经历以下下三个阶阶段:(l)准准备阶段段；(22)招标标阶段；(3)签订合合同阶段段。资产经营营责任制制通过对企企业资产产进行社社会评估估，招标标聘任法法人代表表，实行行责任经经营，利利益分享享，以契契约关系系明确经经营者的的责任和和权利的的一种经经营责任任制形式式。它是是在深化化企业改改革中
26、出出现的一一种新型型责任制制形式，集集中了租租赁制、承承包制、厂厂长任期期目标责责任制等等多种经经营方式式的优点点，能够够保证国国家资产产的逐步步增长和和企业发发展的后后劲，使使企业真真正成为为自主经经营、自自负盈亏亏、自我我发展的的有效经经营模式式。资产经营营责任制制的试行行程序：(l)准备阶阶段;(2)招招标聘任任阶段;(3)签订合合同阶段段。股份制的的意义股份制是是伴随着着商品经经济的发发展而产产生的一一种企业业经营组组织形式式。在社社会主义义生产方方式中，由由于所有有制结构构的多元元化，多多种经济济成分和和多种经经营形式式并存发发展。实实行股份份制具有有特殊意意义:(l)股股份制有有利
27、于调调动经营营者和生生产者的的积极性性;(22)股份份制有利利于资源源的合理理配置，促促进企业业的横向向经济联联合刊（33)股份份制有利利于增加加资本积积累，合合理引导导消费;(4)股份制制有利于于培育一一支宏大大的社会会主义企企业家队队伍;(5)股股份制有有利于实实现管理理民主化化、决策策科学化化、行为为合理化化。企业股份份的构成成我国试行行的企业业股份制制的股份份构成形形式主要要有三种种模式:(l)&quuot;一企四四制&qquott;,企企业的股股份由国国家股、企企业职工工集体股股、社会会法人股股和个人人股四种种成分构构成;(2)&quoot;一一企三制制飞企业业的股份份由国家家股、企
28、企业股、个个人股三三种成分分构成，没没有社会会法人股股，这是是目前试试点企业业采用较较多的一一种形式式;(33)&qquott;一企企两制&quoot;,企业只只有国家家股和个个人股，不不设企业业股。企业股票票企业股票票是股份份制企业业发行的的有价证证券。股股票的发发行一般般有公开开发行、股股东优先先认购和和内部协协商发行行三种形形式。各各种形式式都有自自己的特特色和适适用范围围。股票票一般通通过国家家指定的的投资银银行发行行。投资资银行根根据国家家有关法法律和国国民经济济发展计计划，对对企业发发行股票票的申请请进行可可行性研研究论证证，同企企业商定定股票发发行价格格，企业业一般不不得擅自自发
29、行股股票。股票价格格一般要要真实反反映经营营状况和和盈利水水平，有有利于建建立合理理的价格格体系，健健全价格格形成机机制，促促进资金金合理流流动和资资源的重重新配置置。股票市场场股票市场场是买卖卖股票的的交易场场所。在在社会主主义制度度下，不不允许私私人经营营证券交交易所。股息与红红利股息是指指股票持持有者凭凭股票定定期从股股份公司司领取的的盈利。每每一个股股东都有有根据其其所持有有股票的的多少从从股份公公司获得得收益的的权利。股股息的分分配既涉涉及股东东的权利利，也对对股票的的价格和和公司的的前途具具有重要要的影响响。红利是指指普通股股股东所所得到的的超过股股息部分分的利润润。股息息是事先先
30、确定的的，而红红利则随随股份公公司盈利利的多少少而变动动。红利利通常没没有固定定的数额额和比例例，完全全取决于于公司年年度经营营状况的的好坏和和公司今今后经营营发展战战略决策策的安排排。实行股份份经营的的原则股份经营营的原则则是:资资产共筹筹，经营营共管，利利益共事事，亏盈盈共负，风风险共担担。实行股份份经营的的范围股份制企企业范围围广泛，形形式多样样，有工工商企业业招股集集资型，金金融部门门发行股股票的投投资公司司型，地地区间、部部门间、企企业间合合资联办办的集体体联营型型及中外外合资联联营型。按按人股形形式，股股份制企企业可分分为折股股企业、扩扩股企业业、招股股企业和和合股企企业。随随着经
31、济济体制改改革的不不断深化化和企业业经营机机制的逐逐步完善善，各地地区出现现了各种种经营方方式互相相参与的的混合型型股份制制企业，如如租赁企企业股份份化，承承包企业业股份化化，租赁赁股份承包三三位一体体和股份份化企业业集团等等。实行股份份经营的的基本程程序实行股份份经营的的基本程程序是:(1)资产折折股和发发行股票票。将现现有企业业资产划划分为国国家股和和企业股股。(22)建立立股东代代表大会会和董事事会。股股东代表表大会是是股份制制企业的的最高决决策机构构，代表表由股东东推选产产生。董董事会是是股东代代表大会会的常设设机构，其其成员是是在股东东代表中中产生，董董事长由由董事会会推选产产生。(
32、3)制制定企企业股份份制章程程，明明确利益益分配。经济联合合在经济领领域里，具具有法人人资格的的单位之之间的合合作。这这是发展展经济关关系，实实现经济济关系的的基本形形式，是是生产、流流通、科科技、信信息、金金融等各各个领域域打破条条块关系系的分割割、封锁锁和人为为割裂，实实现相互互开放，在在社会分分工和经经济合理理原则的的基础上上，通过过企业、部部门、地地区之间间的协商商、联合合和签约约，建立立互惠互互利、互互通有无无、彼此此支持的的经济技技术关系系，组成成多种形形式的经经济联合合体，以以达到生生产要素素优化组组合和资资源合理理配置的的目的。经济联合合形式经济联合合的形式式，从联联合的内内容
33、上可可分为:(1)企业之之间的联联合;(2)企企业与科科研单位位、大专专院校之之间的联联合刊(3)对对外经济济联合。企业集团团由科研、生生产、金金融等部部门，在在共同利利益和目目标下组组建起来来的企业业群体。企企业集团团发挥产产品和行行业优势势，以较较强的市市场竞争争能力带带动着中中小企业业发展，成成为我国国经济发发展的主主要支柱柱;是推推动生产产力发展展的有效效的企业业组织形形式。企业集团团的主要要形式企业集团团的主要要形式有有:(11)以大大型骨干干企业的的主要产产品或名名优产品品为龙头头，组织织系列化化产品生生产;(2)以以大中型型骨干企企业为主主体组织织跨地区区、跨行行业、跨跨部门的的
34、横向联联合体，提提供配套套服务;(3)以科研研为先导导，组织织科研院院所、大大专院校校、骨干干企业、金金融部门门参加的的联合体体川4)联合经经营，组组织跨地地区的销销售、维维修、服服务网络络体系。企业兼并并生产要素素的重新新组合。企企业兼并并是在深深化改革革中出现现的新生生事物，它它遵循商商品经济济的发展展规律，体体现优胜胜劣汰的的自然法法则，有有利于产产业结构构和企业业组织结结构的调调整，促促进了资资源的合合理配置置，有助助于取得得规模经经济效益益。企业兼并并程序企业兼并并的一般般程序:(1)确定被被兼并企企业;(2)对对被兼并并企业现现有资产产进行评评估，清清理债权权、债务务，确定定产权转
35、转让底价价;(33)通过过招标、投投标或自自找对象象确定兼兼并企业业;(44)兼并并双方办办理有关关法律手手续并进进行公证证。物业管理理公司部部门设置置原则物业管理理公司的的部门设设置是根根据物业业管理的的计划、组组织、指指挥、协协调、控控制等职职能的要要求，通通常应遵遵循以下下三个原原则:企企业化原原则，专专业化原原则，社社会化原原则。企业化原原则部门设置置必须充充分体现现在统一一领导、分分级管理理、适应应社会化化大生产产要求;有利于于物业公公司的管管理、经经营、维维修经济济技术活活动，提提高工作作效能。专业化原原则部门机构构应有利利于实现现企业的的经营目目标，应应求精干干、高效效、节约约，
36、按照照专业化化来调整整机构、设设置岗位位。社会化原原则物业管理理的社会会化说明明管理服服务工作作不仅是是一个开开放性管管理服务务，又是是一个系系统化的的管理服服务，因因此机构构设置中中应注意意横向、纵纵向关系系的协调调，注意意摆正本本机构与与其他各各部门机机构中的的位置，处处理好各各个职能能部门、业业主与社社会等方方方面面面的关系系。物业管理理分类根据物业业管理性性质，设设置机构构的原则则,按照照当前我我国物业业管理的的实际进进行分类类。通常常可以分分为三类类:(11)行政政、福利利性管理理型;(2)行行政性与与专业化化相结合合管理型型;(33)社会会化、专专业化、市市场化管管理型。行政、福福
37、利性管管理型主要是指指直管公公房住宅宅区的管管理，其其特点是是房屋所所有权单单位或房房管部门门组建的的房管所所实施管管理。其其住户只只有使用用权，没没有所有有权，住住户只象象征性缴缴一些房房租，维维修房屋屋需要的的费用主主要靠财财政拨款款，住户户不需要要承担维维修费用用。行政性与与专业化化相结合合管理型型主要是指指政府建建房，并并按一定定的优惠惠条件内内销给单单位职工工的住宅宅区的管管理。其其特点是是房屋所所有权部部分商品品化，由由独立核核算、自自我运转转的专业业管理部部门对其其实行综综合管理理，有偿偿服务，同同时政府府或开发发单位少少量补贴贴的管理理方法。社会化、专专业化、市市场化管管理型主
38、要是指指房地产产开发商商修建，按按照市场场价格出出售的商商品房的的住宅小小区、综综合写字字楼等房房产管理理。其特特点是房房屋所有有权完全全归使用用者所有有，由具具有法人人资格的的管理企企业对其其实行统统一管理理与服务务。行政管理理部门成成立物业业管理模模式特点点以区、街街道办事事处成立立物业管管理公司司的模式式特点是是突出了了地方政政府的行行政管理理作用，因因其管理理机构与与政权基基层组织织相一致致，在实实施管理理时具有有权威性性，制约约力强。专专业管理理机构在在小区物物管会领领导下，各各自履行行自己的的职责，能能做到统统一安排排、分工工明确、专专业协作作、各负负其责。这这种模式式要防止止物管
39、会会大包大大揽、行行政管理理代替一一切的情情况。房管部门门建立物物业管理理模式特特点以房管部部门建立立的物业业管理模模式的特特点是发发挥了房房管部门门管理房房产的优优势，能能较好地地进行科科学管理理，保持持房屋较较高完好好率，有有利于小小区整体体风貌;这种模模式的弱弱点是难难以协调调各专业业部门，容容易各自自为政，扯扯皮现象象多。市场经济济方式管管理模式式按照市场场经济规规律建立立的物业业管理模模式的特特点是管管理行为为按市场场经济规规律办事事，实行行有偿服服务。按按照这种种模式成成立的物物业管理理公司按按&quuot;独立核核算、自自负盈亏亏、自我我运行、自自我完善善&quuot;的方式式运
40、行，这这种模式式应防止止片面追追求经济济效益，而而应注重重经济效效益、社社会效益益和环境境效益的的统一。单位自行行管理的的物业管管理模式式特点单位自行行管理的的物业管管理模式式特点是是房产管管理单一一，经费费来源于于企业福福利基金金，比较较充裕，带带有企业业福利的的功能，是是计划经经济的产产物。人人事制度度改革、人人才流动动，给这这类房产产管理服服务带来来冲击，应应逐步加加以改革革、转制制。物业管理理公司部部门设置置的步骤骤为了使物物业管理理公司部部门设置置科学化化，并能能高效地地运行，通通常按照照以下步步骤进行行：(11)确定定目标，按按照企业业经营与与管理任任务来确确定组织织机构。(2)收
41、收集与分分析资料料。包括括同类型型企业的的部门机机构形式式，结合合要达到到目标，分分析各类类企业部部门机构构的优缺缺点。(3)拟拟建、提提出组织织结构图图。按照照组织机机构设计计要求，将将各个管管理工作作单元，有有序地排排列起来来，形成成层次化化的部门门组织机机构。(4)确确定职能能、岗位位、权限限与责任任。根据据组织机机构图，对对部门内内部进行行分工，确确定相应应职务、岗岗位以及及权限和和责任。(5)评评价部门门组织机机构设计计。组织织有关人人员对组组织机构构进行审审查、评评价、修修改，确确定最佳佳方案。物业管理理公司机机构形式式的选择择物业管理理公司根根据本企企业经营营物业管管理面积积多少
42、和和管理房房产类型型来选择择组织形形式，通通常有直直线制、职职能制、事事业部制制、矩阵阵制等。直线制直线制的的管理组组织形式式的特点点是企业业各级单单位从上上到下的的垂直领领导，各各级主管管人对所所属单位位的一切切问题负负责，不不设专门门职能机机构，只只设职能能人员协协助主管管人工作作。职能制职能制的的管理组组织形式式的特点点是在直直线制组组织形式式基础上上为各级级领导者者相应地地设置职职能机构构或专职职人员，他他们既能能在各自自的职能能范围内内直接指指挥下属属单位，又又能协助助领导工工作。直线职职能综合合制直线职能能综合制制是职能能制的进进一步发发展。它它是按照照管理区区域与对对象，或或管理
43、职职能特点点来设置置企业管管理机构构。其主主要特点点是:(1)这这种管理理机构有有两个层层次:一一是管理理层，一一是作业业层;(2)各各物业管管理单位位，由总总经理等等统一管管理本单单位的管管理、经经营、服服务工作作，并对对上级负负责或对对董事会会、股东东大会负负责。事业部制制按照&qquott;集中中决策、分分散经营营&quuot;的原则则，在总总公司下下设事业业部。各各事业部部在总公公司制定定的政策策、目标标、计划划的指导导和控制制下，根根据物业业经营管管理的需需要设置置组织机机构。矩阵制矩阵制是是在传统统的直线线职能制制纵向领领导系统统的基础础上，又又按照业业务内容容、任务务或项目目划分
44、而而建立横横向领导导系统，纵纵横交叉叉，构成成矩阵形形式。总经理负负责制管管理模式式该管理模模式的特特点是集集指挥和和职能于于一人总经经理，命命令统一一，责权权分明，指指挥及时时。它要要求总经经理的专专业知识识和各类类技能以以及个人人品格素素质都要要高，这这样才能能领导好好企业。&quoot;三三总师&quoot;负负责制管管理模式式该管理模模式特点点是在董董事会、总总经理领领导下，具具体的指指挥职能能由&qquott;三总总师&qquott;来分分担，即即由总经经济师、总总会计师师、总工工程师来来分别领领导和指指挥各个个职能部部门。采采用&qquott;三总总师&qquott;负责责制的管管
45、理模式式通常是是一些大大型企业业，而且且所管理理物业的的量大、房房产类型型多。物业管理理公司组组织机构构设置为保证物物业管理理统一、高高效地运运转，物物业管理理公司必必须建立立必要的的组织机机构，通通常有总总经理、办办公室、财财务部、工工程部、管管理部、经经营服务务部等机机构。总经理总经理和和若干副副经理是是企业的的决策层层，在总总经理的的领导下下对企业业一切重重大问题题作决策策，并对对企业负负全面责责任。办公室办公室是是总经理理领导下下的综合合管理部部门，负负责人事事行政管管理、人人员培训训、各种种文档资资料管理理、协调调企业各各部门之之间工作作。财务部财务部参参与企业业经营管管理、负负责财
46、务务、计划划、经济济核算、各各类收费费等项工工作。工程部工程部是是企业重重要的技技术管理理部门，负负责房屋屋设备及及公共设设施的管管理和维维修保养养，保证证其正常常运行。管理部管理部是是物业管管理的业业务主管管部门,指导各各物业管管理分公公司的管管理工作作，负责责物业区区域内的的公共卫卫生、环环境绿化化、消防防治安，处处理停水水、停电电等突发发事件，接接待客户户投诉等等他项工工作。经营服务务部经营服务务部负责责策划和和从事各各种经营营项目，为为住户提提供全方方位生活活、办公公服务，包包括各种种家政服服务和综综合代办办服务，并并可开展展中介、租租售代理理、咨询询、装修修、多种种经营服服务等活活动
47、。物业管理理公司建建设物业管理理走向市市场竞争争是未来来发展趋趋势，物物业管理理公司要要想在激激烈的市市场竞争争之中立立于不败败之地，必必须强化化内部建建设：(l)形形成奋发发进取，优优胜劣汰汰的竞争争机制;(2)制订一一个长远远的发展展规划，使使其能朝朝着多元元化、规规模化的的方向发发展;(3)全全面提高高物业管管理人员员素质川川的要使使物业管管理现代代化。物业管理理现代化化物业管理理现代化化就是综综合运用用现代化化管理科科学并采采用先进进的技术术手段，把把国家对对物业管管理的各各项规定定及要求求物化在在各种设设备中，并并由这些些设备与与管理人人员构成成为某种种工作目目标服务务的信息息处理系系统。物业管理理现代化化的内容容物业管理理现代化化，通常常包含以以下内容容:管理理观念现现代化、管管理方式式程序化化、管理理标准规规范化、管管理组织织网络化化以及管管理手段段自动化化。管理观念念现代化化现代化的的物业管管理决